事業用定期借地権と家族のための信託

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1 事業用定期借地権と家族のための信託

2 知的障害者 家族後見人 横領 7500 万円 家庭裁判所 選任 後見監督人弁護士 損害賠償 5000 万円 保険会社 国家賠償は認めれなかった 保険金 4000 万円 2

3 資産防衛に必要な事 相続税等 社会の変化 健康 資産運用手 法 大きな流れ 3

4 信託銀行の遺言信託 遺言書の作成を手伝い 遺言書の保管 信託銀行 不動産登記の名義変更 預金の名義変更 相続時に執行手続きを代行するサービス 4

5 家族のための信託 2007 年に登場 超高齢化社会 認知症患者の増加 成年後見制度の補完 自分や家族が老後を安心して暮らせる仕組み 5

6 信託で出来ること 成年後見で出来る事 1 守る管理 2 活かす本人 家族の為 3 遺す 身上監護 1 物を買う 2 家を借りる 3 預金と払い戻し 4 給付 4 病院 6

7 奥様の兄弟が相続 相談者 ご主人 奥様 二男 長 奥様 男 嫁が死んだら二男の子に相続させたい 7

8 自分の人生を守る家族のための信託 信託契約 委託者受益者憲 家賃 共同住宅 家 管理 受託者 誠 認知症を発症しても心配ない 信託財産 8

9 妻を守る家族のための信託 死亡家賃委託者受益者憲家賃 信託契約 共同住宅 家 管理 受託者 誠 瞳 新受益者 信託財産 9

10 家族構成 認知症 黒木憲父親 86 歳 黒木瞳母親 85 歳 黒木ソックス 5 歳 黒木誠 55 歳独身離婚 黒木愛長女 58 歳既婚

11 成年後見制度とは? 法定後見制度 後見 保佐 補助 任意後見制度 家庭裁判所が後見人を決定 候補者提出 認知症を発症する前に任意後見契約 ( 公正証書 ) 成年後見制度は本人の財産を少しでも減らさないようにがっちがちに管理するのが目的 11

12 家庭裁判所が選任した後見人 平成 26 年 平成 25 年 35% 第三者 65% 42% 58% 第三者 12

13 成年後見人と本人との関係別件数 配偶者子兄弟姉妹その他 社会福 弁護士司法書士行政書士市民後 ,181 2,031 3,258 3,332 7,594 5,870 7,

14 法定後見の流れ 憲 認知症 被後見人 請求 家庭裁判所 親族の申し立てにより選任 誠 後見人 監督 後見監督人 14

15 認知症発症で成年後見スタート 売却や自宅の建て替えは 比較的裁判所の了承は得やすい アパートの建て替えや資産の組み替えは出来ない 相続税対策としての贈与は出来ない 成年後見制度は被後見人の生活を支えるのが目的 15

16 平成 26 年成年後見人の財産の着服 831 件 56 億 7000 万円 97% が親族 家裁が後見制度支援信託制度を推進 16

17 後見制度支援信託の仕組み 黒木誠 親族後見人 黒木憲 被後見人 現預金を信託 家庭裁判所 多額の引き出しは書類を提出 2 ヶ月に一度生活費 17

18 家族構成 相続発生 黒木憲父親 86 歳 黒木瞳母親 85 歳 黒木ソックス 5 歳 黒木誠 55 歳独身離婚 黒木愛長女 58 歳既婚 18

19 遺産分割協議書の作成 争族になったら家族を失ってしまう 法定相続分 1/2 共同住宅 法定相続分 1/4 法定相続分 1/4 19

20 妻の お一人様の老後 の安心設計 長 男 ご 主 人 二次相続も考慮した相続対策を希望 20

21 家族のための信託契約 契約 遺言による信託契約 相続開始でスタート 遺言代用信託契約 契約からスタート 21

22 信託契約で可能となる事 1 判断能力が低下しても財産管理のニーズに応えられる 2 積極的な資産運用 ( 株式投資や賃貸不動産の取得等をしたい 3 相続対策として生前贈与を継続したい 4 有効な土地活用を行いたい 22

23 遺言代用信託契約 公証役場 委託者受益者 受託者 受益家賃収入売却代金 果実 成果 管理 運用土地の売却 信託財産自宅共同住宅預金 譲渡所得税 不動産取得税不要 信託による所有権名義移転 収益の移転に関しては税務署への届け出 23

24 信託契約による所有権移転登記例 権利部 ( 甲区 ) ( 所有権に関する事項 ) 順位番号 登記の目的 受付年月日 受付番号 2 所有権移転 平成〇年〇月〇日 受付番号第〇号 3 所有権移転 平成〇年〇月〇日 受付第〇号 信託目録 第 号 信託余白信託目録第〇号 権利者その他の事項 原因平成〇年〇月〇日相続所有者〇市〇町〇丁目〇番〇号信託太郎 原因平成〇年〇月〇日信託受託者〇市〇町〇丁目〇番〇号黒木誠信託一郎 調整 番号 受付年月日 受付番号 予備 1 委託者に関する事項黒木憲 2 受託者に関する事項黒木誠 平成〇年〇月〇日受付番号第〇号 3 受益者に関する事項受益者黒木憲 4 信託事項 Ⅰ 信託の目的 Ⅱ 信託財産の管理 運営 処分 財産の管理者として形式的に所有者

25 民事信託通帳の作成 委託者黒木憲 受託者黒木誠 店番 50 口座番号 委託者黒木憲受託者黒木誠信託口様 定借銀行 普通預金通帳 25

26 受託者の責任 自己の財産で賠償 委託者の保護 受託者が破産 信託財産は守られる 受託者の地位は相続されない 信託契約に次の受託者も指定する事が必要 26

27 認知症 死亡 公正証書作成 成年後見がスタート 成年後見の終了 信託スタート 終了は契約で自由に決められる 27

28 誠と愛どっちに頼む? 任意後見人信託受託者 委託者受益者 堅実な人 28

29 受託者の選定 親族の中で堅実な人 ( 子 孫 兄弟姉妹 甥姪等 ) 成人 専門職である税理士 弁護士 司法書士 FP 宅建業者等 弁護士等を選任指定に当たっては 信託業法の留意が必要 反復継続営利の目的業法で禁止 全ての丸投げも問題 29

30 信託契約 委託者 受託者 受益者 共同住 宅 司法書 士 土地建物 現金 預金 弁護士 信託監督人 受益者代理人 30

31 施設入所 委託者 受益者 共同住 宅 受託者 税理士 土地建物 現金 預金 司法書士 受益者代理人 信託監督人 建て替える 売却 31

32 信託監督人 信託契約の内容通り管理 運営がされているかチェックする権限を持った者 受託者に不正行為があればそれを差し止めたりする権限を持つ 受益者代理人 利益を受ける者 ( 受益者 ) に代わって各種の意思表示が出来る権限を持つ者 認知症等になり利益を受ける者 ( 受益者 ) 自身が意思表示 判断出来ない事態への備え 32

33 受益者連続型信託 受益者相続型 死亡 委託者 死亡 受益者 受託者 受益権を相続 33

34 相続発生により信託契約終了 共同住宅 受益者死亡 相続 持ち分 1/2 相続 遺言 相続税評価は通常の評価 相続 持ち分 1/2 代償分割 売却を相談 34

35 受益者連続型信託契約 相続のイメージ 黒木瞳さんから受益権を二人で相続し信託は継続 ( 遺言信託 ) 管理 運営 地代収入家賃収入 委託者死亡 受託者 受益者 信託口座 誠が死亡 受益者 30 年ルール 愛の孫

36 受益者連続型信託契約 黒木憲さんから受益権を瞳さんが相続し信託は継続 ( 遺言信託 ) 地代収入 委託者 死亡 法人受託者 管理 運営 信託口座 受益者 愛の孫 誠が死亡 受益者 36

37 30 年ルール 委託者 受託者 受益権を新たに取得 10 年 30 年経過時点でその先には移転しない 30 年 37

38 ペット愛護信託と家族のための信託 委託者 受益者 信託財産 受託者 ペットの死亡 委託者の死亡 ペット愛護信託の終了 家族のための信託の終了 38

39 自己信託 信託財産 委託者 1 億円 受託者 債権者は差し押さえ出来ない 受益者 1 年で終了するルール 39

40 家族のための信託に必要な専門家とネットワーク 相続税制 成年後見制度 遺言 コンサルタント ファイナンシャルプランナー等 税理士司法書士公証人 40

41 一般定期借地権の設定 一般定期借地権の設定契約締結 借地権者建物次郎 受託者 委託者 受益者 信託口座 地代支払い 信託口通帳 黒木誠が管理

42 定期借地権の魅力 土地の固定資産税が 1/6 無借金での相続対策 戸建 ロードサイド 高齢者施設 マンション 商店街や団地の再生などにも活用されている 42

43 定期借地権の相続対策 第 11 回都市デザイン賞 43

44 一般定期借地権 事業用定期借地権 建物譲渡特約付き借地権借地権 期 間 50 年以上 年未満 30 年以上 利 用 特約 契 約 自由居住用以外自由 更地で返還更地で返還建物を地主が買う 書面公正証書口頭でも成立

45 一般定期借地権の底地の評価 40% 借地権 底地 60% 0% 底地 100% 50 年で設定 50 年経過 45

46 一般定期借地権の相続税評価 減額相続評価 事業用定借は残存期間が 15 年超で 20% 減額 46

47 保証金の債務 債務現金 保証金は賃貸マンションのローン返済も有効 47

48 保証金の課税 返還義務 受領時の課税なし 課税なし 既存のアパートのローン返済 金利を生む投資 普通預金 自家消費 H27 年は年 0.5% を所得として経常 5000 万円 25 万円所得が増える 48

49 駅徒歩 5 分 バス通り A C E G I K M 桜並木 49

50 土地 1000 坪 相続評価 4 億円 50

51 コンビニエンスストア 600 坪 事業用借地 OK 定期借家 OK 51

52 相続税 地主の建物を貸す 土地の評価減額なし 借入金がマイナス財産 固定資産税 更地と同じ 収入が相続財産となる 経費 減価償却 金利 土地建物の固定資産税 52

53 20 年間土地を貸す 事業用定期借地権 相続税 当初は更地に比べて 20% 減額 事業リスクが少ない 固定資産税 更地と同じ 経費がない 53

54 法人の建物を貸す 相続税 土地の評価は更地に比べて 20% 減額 固定資産税 地主の収入地代 更地と同じ 法人の経費 減価償却 地代 金利 54

55 定期借地権設定契約 自社 地代支払い 地主 自社 定期借家契約 賃料支払い テナン ト 土地の相続税評価額は 20% 減額 55

56 資産防衛に必要な事 相続税等 社会の変化 健康 資産運用手 法 何時でも相談できるパートナー 大きな流れ 56