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1 第 24 期 決 算 説 明 資 料 ( 自 2015 年 6 月 1 日 至 2015 年 11 月 30 日 ) 2016 年 1 月 15 日

2 本 資 料 についてのご 説 明 1( 用 語 の 定 義 等 ) ユナイテッド アーバン 投 資 法 人 を UUR と 表 記 している 場 合 があります 別 途 記 載 のない 限 り 数 値 は 単 位 未 満 を 切 り 捨 て 比 率 については 単 位 未 満 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています 直 近 の 決 算 期 の 期 間 日 数 等 については 以 下 のとおりです 本 書 における 表 記 期 間 ( 和 暦 ) 期 間 ( 西 暦 ) 日 数 第 23 期 平 成 26 年 12 月 1 日 ~ 平 成 27 年 5 月 31 日 2014 年 12 月 1 日 ~2015 年 5 月 31 日 182 日 第 24 期 平 成 27 年 6 月 31 日 ~ 平 成 27 年 11 月 30 日 2015 年 6 月 31 日 ~2015 年 11 月 30 日 183 日 第 25 期 平 成 27 年 12 月 1 日 ~ 平 成 28 年 5 月 31 日 2015 年 12 月 1 日 ~2016 年 5 月 31 日 183 日 第 26 期 平 成 28 年 6 月 1 日 ~ 平 成 28 年 11 月 30 日 2016 年 6 月 1 日 ~2016 年 11 月 30 日 183 日 物 件 の 取 得 価 格 又 は 売 却 価 格 には 取 得 又 は 譲 渡 に 要 した 諸 費 用 ( 仲 介 手 数 料 公 租 公 課 等 )は 含 まれていません LTV は 次 の 算 式 に 基 づいて 計 算 しています 有 利 子 負 債 ( 投 資 法 人 債 含 む) 残 高 資 産 総 額 ( 総 資 産 + 期 末 評 価 額 - 期 末 帳 簿 価 額 ) 修 正 NOI とは 当 該 期 のNOIから 物 件 取 得 時 の 公 租 公 課 の 資 産 計 上 他 特 殊 要 因 を 理 論 値 に 修 正 した 数 値 です ま た 修 正 NOI 利 回 り とは 修 正 NOIを 取 得 価 格 で 除 して 年 率 換 算 したものです 修 正 償 却 後 利 回 り とは 当 該 期 の 修 正 NOIから 当 該 期 の 減 価 償 却 費 ( 一 部 物 件 については 見 込 み 値 及 び 修 正 値 を 使 用 )を 控 除 した 数 値 を 取 得 価 格 で 除 して 年 率 換 算 したものです 配 当 積 立 金 については 単 に 負 ののれん と 称 することがあり また 会 計 上 の 配 当 積 立 金 の 取 崩 し を 便 宜 上 負 ののれんを 充 当 又 は 負 ののれんを 加 算 と 表 記 することがあります 日 本 コマーシャル 投 資 法 人 を NCI と 表 記 している 場 合 があります 本 投 資 法 人 は2010 年 12 月 1 日 を 効 力 発 生 日 として UURの 投 資 口 1 口 につき6 口 の 割 合 による 投 資 口 の 分 割 ( 以 下 本 投 資 口 分 割 といいます )を 行 いました そのため 第 14 期 (2010 年 11 月 期 ) 以 前 の1 口 当 たりの 数 値 につ いては 実 績 を1/6 倍 したうえで 単 位 未 満 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています また 本 投 資 口 口 分 割 に 伴 い 2010 年 11 月 26 日 より 本 投 資 口 分 割 後 の 投 資 口 価 格 により 取 引 がされていたため 2010 年 11 月 25 日 以 前 については 投 資 口 価 格 は6 分 の1に 出 来 高 は6 倍 にして 表 記 しています 本 資 料 のご 利 用 にあたっては 後 記 47ページ 本 資 料 についてのご 説 明 2 についても 併 せてご 参 照 ください 1

3 目 次 本 資 料 についてのご 説 明 1( 用 語 の 定 義 等 ) 1 第 期 の 主 なイベント スケジュール 3 1. 第 24 期 ハイライト 4. 資 料 第 24 期 ハイライト 5 財 務 指 標 27 第 24 期 決 算 の 概 要 6 第 24 期 貸 借 対 照 表 28 第 24 期 損 益 計 算 書 第 24 期 運 用 状 況 含 み 損 益 の 推 移 30 取 得 物 件 1~3 8~10 期 末 評 価 額 1~3 31~33 本 投 資 法 人 成 長 の 軌 跡 11 物 件 収 支 稼 働 率 1~5 34~38 ポートフォリオ サマリー 12 ポートフォリオ 一 覧 1~3 39~41 ポートフォリオ 収 益 力 の 推 移 13 有 利 子 負 債 の 状 況 42 継 続 保 有 物 件 における 賃 料 の 動 向 14 公 募 及 び 第 三 者 割 当 増 資 の 概 要 (2015 年 9 10 月 ) 43 資 産 運 用 の 概 況 投 資 主 投 資 口 の 概 況 44 個 別 物 件 TOPICS スポンサー 機 能 の 多 角 的 な 活 用 と 45 財 務 の 状 況 1~3 19~21 投 資 対 象 不 動 産 の 裾 野 拡 大 本 投 資 法 人 の 環 境 への 取 組 み 業 績 予 想 と 今 後 の 運 用 方 針 第 25 期 26 期 の 業 績 予 想 の 概 要 23 本 資 料 についてのご 説 明 2(ディスクレーマー) 47 今 後 の 分 配 金 及 び 負 ののれんの 使 用 について 24 今 後 の 運 用 方 針 25

4 第 期 の 主 なイベント スケジュール 期 月 物 件 関 連 イベント 財 務 関 連 イベント 第 23 期 2015 年 5 月 新 宿 WH 本 館 大 規 模 改 修 工 事 第 16 回 投 資 法 人 債 発 行 6 月 7 月 工 事 期 間 2015 年 4 月 ~ 2017 年 1 月 クオーツタワー( 土 地 ) 及 び グランベル 銀 座 ビル 取 得 UUR 天 神 西 通 りビル 取 得 資 金 借 入 (グランベル 銀 座 ビル) 資 金 借 入 資 金 借 入 第 2 回 投 資 法 人 債 償 還 第 24 期 8 月 9 月 賃 料 減 免 期 間 2015 年 4 月 ~ 2016 年 3 月 まで 新 習 志 野 物 流 センター 取 得 東 横 イン3 物 件 取 得 UURコート 志 木 取 得 Luz 湘 南 辻 堂 取 得 資 金 借 入 第 8 回 公 募 増 資 第 8 回 公 募 増 資 発 行 決 議 払 込 ( 一 般 募 集 ) 10 月 払 込 ( 三 者 割 ) 11 月 PM 江 坂 メインテナント 退 去 クオーツタワー( 建 物 ) 取 得 12 月 455 上 野 ビル 取 得 資 金 借 入 第 25 期 2016 年 1 月 2 月 PM 江 坂 新 規 テナント 入 居 心 斎 橋 OPA 訴 訟 判 決 見 込 み 3 月 TL42A(50 億 円 ) 返 済 期 限 4 月 5 月 ダイエー 碑 文 谷 店 契 約 終 了 ( 注 ) 第 25 期 については 2016 年 1 月 15 日 時 点 において 確 定 決 定 発 生 済 または 想 定 される 事 項 を 記 載 しています 3

5 第 24 期 ハイライト

6 第 24 期 ハイライト 第 24 期 は 積 極 的 な 物 件 取 得 に 加 え オフィス キャシュフロー 稼 働 率 の 向 上 やホテル 歩 合 賃 料 の 増 加 等 により 営 業 収 益 経 常 利 益 とも 前 期 実 績 並 びに 期 初 計 画 を 上 回 る 増 収 増 益 決 算 となりました 心 斎 橋 OPA 本 館 及 び 心 斎 橋 OPAきれい 館 に 係 る 賃 料 減 額 訴 訟 に 関 し 引 当 金 275 百 万 円 を 計 上 し 当 該 引 当 金 計 上 に 伴 う 税 会 不 一 致 による 分 配 金 への 影 響 を 極 小 化 すべく 負 ののれん208 百 万 円 を 分 配 金 に 充 当 することとしまし た 結 果 として 第 24 期 の1 口 当 たり 分 配 金 は 期 初 予 想 比 43 円 増 前 期 比 53 円 増 の 投 資 口 1 口 当 たり2,953 円 となり ました 当 期 純 利 益 と1 口 当 たり 当 期 純 利 益 分 配 金 等 第 23 期 実 績 第 24 期 実 績 第 25 期 予 想 ( 注 1) 第 26 期 予 想 ( 注 1) 当 期 純 利 益 7,790 百 万 円 7,916 百 万 円 8,117 百 万 円 6,898 百 万 円 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 注 2) 1 口 当 たり 負 の のれん 充 当 額 ( 注 2) 1 口 当 たり 分 配 金 ( 注 2) 2,945 円 2,877 円 2,950 円 2,506 円 - 76 円 円 2,900 円 2,953 円 2,950 円 2,950 円 ( 注 1) 第 25 期 及 び 第 26 期 の 業 績 予 想 は2016 年 1 月 15 日 公 表 数 値 ( 注 2)1 口 当 たりの 数 値 は 期 末 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 を 基 に 算 出 しています 運 用 状 況 物 件 取 得 売 却 物 件 取 得 : 取 得 価 格 合 計 285 億 円 取 得 物 件 の 詳 細 については 後 記 8ページ 以 下 取 得 物 件 ( 第 24 期 ) を 御 参 照 ください 第 24 期 末 時 点 の 資 産 規 模 :117 物 件 5,486 億 円 ( 取 得 価 格 ベース) 財 務 活 動 用 途 物 件 数 取 得 価 格 商 業 施 設 UUR 天 神 西 通 りビル 他 2 物 件 12,059 百 万 円 ホテル 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 他 2 物 件 5,513 百 万 円 住 居 UURコート 志 木 2,730 百 万 円 その 他 クオーツタワー 他 1 物 件 8,255 百 万 円 合 計 9 物 件 28,557 百 万 円 ポートフォリオNOI: 14,847 百 万 円 ( 前 期 14,540 百 万 円 ) ポートフォリオ 修 正 NOI 利 回 り: 5.55% ( 前 期 5.57%) ポートフォリオ 修 正 償 却 後 利 回 り: 4.26% ( 前 期 4.24%) 期 末 ポートフォリオ 稼 働 率 : 98.5% ( 前 期 末 98.8%) 期 中 平 均 ポートフォリオ 稼 働 率 : 98.8% ( 前 期 98.8%) 含 み 損 益 : 679 億 円 ( 前 期 末 532 億 円 ) エクイティ 調 達 額 :142 億 円 デット 調 達 額 : 194 億 円 ( 平 均 金 利 / 年 限 :0.70%/ 6.89 年 )( 注 1) デット 返 済 額 : 100 億 円 ( 平 均 金 利 / 年 限 :1.91%/ 10 年 )( 注 1)( 注 2) 期 末 有 利 子 負 債 残 高 : 2,647 億 円 ( 前 期 末 2,553 億 円 ) 期 末 LTV : 39.7% ( 前 期 末 40.8%) 有 利 子 負 債 固 定 化 比 率 : 90.0% ( 前 期 末 89.6%) ( 注 1) 平 均 金 利 は 借 入 ( 発 行 ) 時 ( 金 利 スワップ 契 約 を 締 結 している 借 入 は 金 利 スワッ プによる 固 定 化 後 の 利 率 )または 返 済 ( 償 還 ) 時 の 金 利 ( 利 率 )を 加 重 平 均 した 値 を 記 載 しています ( 注 2)デット 返 済 額 に アモチ 返 済 分 は 含 んでいません 5

7 第 24 期 決 算 の 概 要 ( 単 位 : 百 万 円 ) 営 業 収 益 第 23 期 実 績 第 24 期 実 績 前 期 対 比 第 24 期 予 想 (A) (B) (B-A) (C) ( 注 1) 19,466 20, , 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 19,389 20, , (うち 賃 料 共 益 費 ) (17,457) (17,912) (+455) (17,498) (+413) 不 動 産 等 売 却 益 営 業 費 用 10,352 10, , 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 8,313 8, , (うち 修 繕 費 等 ) (422) (550) (+128) (474) (+76) (うち 減 価 償 却 費 ) (3,464) (3,482) (+17) (3,455) (+27) (うち 公 租 公 課 ) (1,484) (1,567) (+82) (1,578) ( 11) 不 動 産 等 売 却 損 販 管 費 1,862 1, , 分 配 金 総 額 項 目 ( 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 ) 営 業 利 益 営 業 外 収 益 営 業 外 費 用 経 常 利 益 特 別 損 失 (NOI( 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 )) 当 期 純 利 益 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 円 / 口 )( 注 2) (うち 負 ののれん 使 用 額 ) 1 口 当 たり 分 配 金 ( 円 / 口 ) 次 期 繰 越 利 益 / 配 当 準 備 積 立 金 ( 注 3) 期 末 発 行 済 投 資 口 数 ( 口 ) 資 本 的 支 出 (CAPEX) 予 想 対 比 (B-C) (11,075) (11,364) (+288) (10,862) (+502) (14,540) (14,847) (+306) (14,317) (+529) 9,113 9, , ,347 1, , ,790 8, , ,790 7, , ,945 2, , ,668 8, , (-) (208) (+208) (-) (+208) 2,900 2, , ,644,311 2,751, ,065 2,644, ,065 1,429 2, , 主 な 差 異 要 因 主 な 差 異 要 因 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 +413 第 24 期 取 得 物 件 +310 既 存 物 件 +42( 共 込 賃 料 +70 附 加 使 用 料 89 etc) 上 記 以 外 +59 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 89 第 24 期 取 得 物 件 +41 既 存 物 件 118( 水 光 熱 費 179 修 繕 費 +84 etc) 上 記 以 外 11 ( 備 考 ) 第 23 期 実 績 第 24 期 実 績 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 +681 第 23 期 取 得 物 件 +50 第 23 期 売 却 物 件 84 第 24 期 取 得 物 件 +502 Luz 湘 南 辻 堂 マスターリース +103 既 存 物 件 +109( 共 込 賃 料 39 附 加 使 用 料 +47 etc) 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 +392 第 23 期 取 得 物 件 +0 第 23 期 売 却 物 件 45 第 24 期 取 得 物 件 +128 Luz 湘 南 辻 堂 マスターリース +80 既 存 物 件 +258( 修 繕 費 +129 公 租 公 課 +122 etc) 本 社 ( 控 除 対 象 外 消 費 税 等 ) 30 第 24 期 予 想 第 24 期 実 績 第 23 期 取 得 物 件 (2 物 件 ): ライフ 西 九 条 店 ( 敷 地 )( 15/3) ライフ 玉 造 店 ( 敷 地 )( 15/3) 第 24 期 取 得 物 件 (9 物 件 ): グランベル 銀 座 ビル( 15/6) UUR 天 神 西 通 りビル( 15/7) 新 習 志 野 物 流 センター( 15/8) 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 ( 15/8) 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 ( 15/8) 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 ( 15/8) UURコート 志 木 ( 15/9) Luz 湘 南 辻 堂 ( 15/9) クオーツタワー ( 15/11) ( 注 1) 業 績 予 想 は2015 年 7 月 10 日 公 表 数 値 を 記 載 しています ( 注 2)1 口 当 たり 当 期 純 利 益 は 期 末 発 行 済 投 資 口 数 を 基 に 算 出 しています ( 注 3) 第 23 期 の 繰 越 利 益 相 当 額 121 百 万 円 については 第 24 期 において 配 当 準 備 積 立 金 として 積 み 立 てました 6

8 第 24 期 運 用 状 況

9 取 得 物 件 1 ( 第 24 期 ) A36 グランベル 銀 座 ビル 商 業 施 設 所 在 地 東 京 都 中 央 区 ( 東 京 都 心 6 区 ) 構 造 規 模 RC B1F/9F 建 築 時 期 2006 年 10 月 取 得 価 格 2,621 百 万 円 想 定 NOI 利 回 り( 注 1) 3.9% 想 定 償 却 後 利 回 り( 注 1) 3.5% 稼 働 率 100%(2015 年 11 月 末 ) 取 得 日 2015 年 6 月 30 日 E7 クオーツタワー その 他 所 在 地 東 京 都 渋 谷 区 ( 東 京 都 心 6 区 ) 構 造 規 模 S/SRC B1F/12F 建 築 時 期 2015 年 8 月 取 得 価 格 5,700 百 万 円 ( 注 2) 想 定 NOI 利 回 り( 注 1) 3.8% 想 定 償 却 後 利 回 り( 注 1) 3.3% 稼 働 率 100%(2015 年 11 月 末 ) 取 得 日 2015 年 11 月 13 日 ( 注 3) スポンサー 関 係 物 件 A38 Luz 湘 南 辻 堂 商 業 施 設 所 在 地 神 奈 川 県 藤 沢 市 ( 首 都 圏 ) 構 造 規 模 S/RC B2F/6F 建 築 時 期 2010 年 8 月 取 得 価 格 3,938 百 万 円 想 定 NOI 利 回 り( 注 1) 5.7% 想 定 償 却 後 利 回 り( 注 1) 4.2% 稼 働 率 97.5%(2015 年 11 月 末 ) 取 得 日 2015 年 9 月 30 日 ( 注 1)UUR 取 得 後 の 賃 貸 借 条 件 等 を 基 に 算 出 した UUR 取 得 時 点 から1 年 間 の 想 定 の 利 回 りです ( 注 2) 土 地 建 物 の 合 計 額 を 記 載 しています 内 訳 は 土 地 4,535 百 万 円 建 物 1,165 百 万 円 です ( 注 3)2015 年 6 月 30 日 付 で 土 地 に 係 る 信 託 受 益 権 を 先 行 して 取 得 しており 建 物 に 係 る 信 託 受 益 権 については2015 年 11 月 13 日 付 で 取 得 しました 8

10 取 得 物 件 2 ( 第 24 期 ) A37 UUR 天 神 西 通 りビル 商 業 施 設 所 在 地 福 岡 県 福 岡 市 ( 地 方 ) 構 造 規 模 S B1/4F 建 築 時 期 2010 年 3 月 取 得 価 格 5,500 百 万 円 想 定 NOI 利 回 り( 注 ) 6.0% 想 定 償 却 後 利 回 り( 注 ) 5.8% 稼 働 率 100%(2015 年 11 月 末 ) 取 得 日 2015 年 7 月 15 日 ホテル C10 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 C11 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 所 在 地 神 奈 川 県 川 崎 市 ( 首 都 圏 ) 広 島 県 広 島 市 ( 地 方 ) 沖 縄 県 那 覇 市 ( 地 方 ) 構 造 規 模 ( 客 室 数 ) SRC B1/14F(279 室 ) SRC 14F(255 室 ) S/RC 9F(94 室 ) 建 築 時 期 2005 年 9 月 2004 年 3 月 2002 年 4 月 取 得 価 格 2,655 百 万 円 2,113 百 万 円 745 百 万 円 想 定 NOI 利 回 り( 注 ) 4.6% 5.4% 5.8% 想 定 償 却 後 利 回 り( 注 ) 3.4% 3.8% 4.1% C12 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 稼 働 率 100%(2015 年 11 月 末 ) 100%(2015 年 11 月 末 ) 100%(2015 年 11 月 末 ) 取 得 日 2015 年 8 月 31 日 2015 年 8 月 31 日 2015 年 8 月 31 日 ( 注 )UUR 取 得 後 の 賃 貸 借 条 件 等 を 基 に 算 出 した UUR 取 得 時 点 から1 年 間 の 想 定 の 利 回 りです 9

11 取 得 物 件 3( 第 24 期 及 び 第 25 期 ) スポンサー 関 係 物 件 D27 UURコート 志 木 住 居 所 在 地 埼 玉 県 志 木 市 ( 首 都 圏 ) 構 造 規 模 ( 戸 数 ) SRC RC 13F(120 戸 ) 建 築 時 期 1999 年 3 月 取 得 価 格 2,730 百 万 円 想 定 NOI 利 回 り( 注 ) 6.2% 想 定 償 却 後 利 回 り( 注 ) 4.6% 稼 働 率 100%(2015 年 11 月 末 ) 取 得 日 2015 年 9 月 18 日 E8 新 習 志 野 物 流 センター その 他 所 在 地 千 葉 県 習 志 野 市 ( 首 都 圏 ) 構 造 規 模 S 6F 建 築 時 期 1991 年 7 月 取 得 価 格 2,555 百 万 円 想 定 NOI 利 回 り( 注 ) 5.0% 想 定 償 却 後 利 回 り( 注 ) 4.1% 稼 働 率 100%(2015 年 11 月 末 ) 取 得 日 2015 年 8 月 7 日 第 25 期 取 得 物 件 A 上 野 ビル 商 業 施 設 所 在 地 東 京 都 台 東 区 ( 東 京 23 区 ) 構 造 規 模 SRC 10F 建 築 時 期 1984 年 9 月 取 得 価 格 3,000 百 万 円 想 定 NOI 利 回 り( 注 ) 4.3% 想 定 償 却 後 利 回 り( 注 ) 4.1% 稼 働 率 100%(2015 年 12 月 4 日 時 点 ) 取 得 日 2015 年 12 月 4 日 ( 注 )UUR 取 得 後 の 賃 貸 借 条 件 等 を 基 に 算 出 した UUR 取 得 時 点 から1 年 間 の 想 定 の 利 回 りです 10

12 本 投 資 法 人 成 長 の 軌 跡 ( 本 書 日 現 在 ) 資 産 規 模 及 び 物 件 数 の 推 移 取 得 価 格 合 計 ( 億 円 ) 物 件 数 ,349 1,349 1,537 1,553 1,606 1,664 1,918 2,141 2,157 2,157 2,199 2,199 3,872 4,167 4,225 4,290 4,712 4,748 4,931 5,199 5,201 5,486 5,516 1 期 末 (04/5) 2 期 末 3 期 末 (04/11) (05/5) 4 期 末 (05/11) 5 期 末 (06/5) 1 口 当 たり 分 配 金 の 推 移 6 期 末 (06/11) 7 期 末 (07/5) 8 期 末 (07/11) 9 期 末 (08/5) 10 期 末 11 期 末 (08/11) (09/5) 12 期 末 13 期 末 (09/11) (10/5) 14 期 末 15 期 末 (10/11) (11/5) 16 期 末 17 期 末 (11/11) (12/5) 18 期 末 19 期 末 (12/11) (13/5) 20 期 末 21 期 末 (13/11) (14/5) 22 期 末 23 期 末 (14/11) (15/5) 24 期 末 (15/11) 本 書 日 現 在 2,048 1 口 当 たり 負 ののれん 充 当 額 ( 円 / 口 )( 注 ) 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 円 / 口 )( 注 ) 3,182 2,866 2,926 2,945 3,228 2,683 2,440 2,487 2,782 3,050 2,910 2,882 2,696 2,841 負 ののれんを 活 用 し 分 配 金 に 充 当 2,750 2,750 2,750 2,750 2, ,804 2,896 2,900 2, ,950 2, ,210 2,305 2,203 2,277 2,568 2,877 2,506 1 期 (04/5) 2 期 (04/11) 3 期 (05/5) 4 期 (05/11) 5 期 (06/5) 6 期 (06/11) 7 期 (07/5) 8 期 (07/11) 9 期 (08/5) 10 期 (08/11) 11 期 (09/5) 12 期 (09/11) 13 期 (10/5) 14 期 (10/11) 15 期 (11/5) 16 期 (11/11) 17 期 (12/5) 18 期 (12/11) 19 期 (13/5) 20 期 (13/11) 21 期 (14/5) 22 期 (14/11) 23 期 (15/5) 24 期 (15/11) 25 期 予 想 (16/5) 26 期 予 想 (16/11) ( 注 )1 口 当 たり 当 期 純 利 益 及 び 負 ののれん 充 当 額 は 期 中 平 均 投 資 口 数 ではなく 期 末 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 を 基 に 算 出 しています そのため 会 計 上 の1 口 当 たり 当 期 純 利 益 の 数 値 とは 異 なります また 本 投 資 法 人 は2010 年 12 月 1 日 付 で 投 資 口 1 口 を6 口 に 分 割 する 投 資 口 の 分 割 を 行 っているため 第 1 期 から 第 14 期 の 数 値 は 実 績 を1/6 倍 したうえで 単 位 未 満 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています 11

13 ポートフォリオ サマリー( 本 書 日 現 在 ) 地 域 別 ( 注 ) 用 途 別 ( 注 ) 物 件 別 ( 注 ) 福 岡 その 他 3.3% 10.4% 名 古 屋 4.7% 大 阪 17.1% 東 京 都 心 6 区 22.8% 東 京 23 区 10.9% その 他 7.1% 住 居 8.2% ホテル 12.5% 商 業 施 設 36.1% 5.1% ヨドバシカメラマルチメディア 吉 祥 寺 4.4% 新 大 阪 セントラルタワー 4.1% 心 斎 橋 OPA 本 館 3.8% 新 宿 ワシントンホテル 本 館 3.5% 川 崎 東 芝 ビル 首 都 圏 地 域 30.8% オフィスビル 36.1% その 他 79.1% 首 都 圏 合 計 64.5% 上 位 5 物 件 合 計 20.9% ( 注 ) 比 率 は 全 て 本 書 日 現 在 の 取 得 価 格 ベースで 計 算 しています また 比 率 は 小 数 点 以 下 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しているため 各 比 率 を 足 し 合 わせても 合 計 値 と 一 致 しないことがあります 12

14 ポートフォリオ 収 益 力 の 推 移 ホテル 大 規 模 改 修 工 事 に 係 る 賃 料 減 額 はあったものの 歩 合 賃 料 の 増 加 もあり 当 期 のポートフォリオ 利 回 りは 前 期 と 同 水 準 を 維 持 しました 懸 案 であったオフィス 大 口 テナント 退 去 に 伴 う 埋 め 戻 しは 完 了 し 商 業 施 設 における 大 規 模 改 修 工 事 後 には 稼 働 率 回 復 や 利 回 りの 改 善 が 見 込 めることから 第 27 期 以 降 はポートフォリオ 収 益 力 は 改 善 に 転 じるものと 予 想 しています ポートフォリオ 利 回 りの 推 移 ( 注 ) ( 注 ) 期 末 保 有 物 件 の 利 回 りを 取 得 価 格 で 加 重 平 均 した 値 を 記 載 しています 7% 6% 修 正 NOI 利 回 り 5.57% 5.55% 5.38% 5.09% 5% 4% 修 正 償 却 後 利 回 り 4.24% 4.26% 4.08% 3.78% 3% 第 15 期 第 16 期 第 17 期 第 18 期 第 19 期 第 20 期 第 21 期 第 22 期 第 23 期 第 24 期 第 25 期 予 想 ポートフォリオ 稼 働 率 の 推 移 ( 期 末 時 点 ) 第 26 期 予 想 100.0% 98.0% 96.0% 94.0% 92.0% 90.0% 88.0% 86.0% 84.0% 96.3% 96.2% 96.1% 全 体 オフィス 住 居 オフィス(C/F 面 積 ) 94.6% 95.8% 商 業 86.2% 86.5% ホテル その 他 97.0% 88.0% 98.0% 89.7% 98.7% 98.8% 98.5% 98.9% 96.5% 94.9% 91.0% 92.7% 93.4% 94.5% 第 23 期 末 第 24 期 末 第 25 期 末 予 想 第 26 期 末 予 想 98.8% 98.5% 98.9% 96.5% 全 体 99.7% 99.8% 99.7% 94.7% 商 業 97.2% 95.5% 96.9% 96.2% オフィス 99.8% 99.7% 99.5% 100.0% ホテル 96.9% 97.5% 98.2% 98.0% 住 居 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% その 他 第 15 期 末 第 16 期 末 第 17 期 末 第 18 期 末 第 19 期 末 第 20 期 末 第 21 期 末 第 22 期 末 第 23 期 末 第 24 期 末 第 25 期 末 予 想 第 26 期 末 予 想 13

15 6,406 6,379 6,383 6,453 6,433 6, , , , , , , , , ,878 9,719 8,975 8,970 12,717 12,749 12, , , , ,131 1,140 1,119 継 続 保 有 物 件 における 賃 料 の 動 向 継 続 保 有 物 件 ( 注 1)における 月 額 賃 料 ( 契 約 ベース)の 推 移 (カッコ 内 の 数 字 は2014 年 11 月 末 を100とした 指 数 ) ( 注 1) 継 続 保 有 物 件 とは 本 投 資 法 人 が2015 年 11 月 末 時 点 で 過 去 1 年 以 上 保 有 している 物 件 で 106 件 が 該 当 します ( 注 2) 本 分 析 は 固 定 賃 料 のみを 対 象 としており 売 上 歩 合 等 に 基 づく 変 動 賃 料 はカウントしていません ( 百 万 円 ) 月 額 賃 料 ( 契 約 ベース) 1,200 1, (100) (99.4) (100) (100) (100.8) (99.0) 第 22 期 末 (2014 年 11 月 末 ) 第 23 期 末 (2015 年 5 月 末 ) 第 24 期 末 (2015 年 11 月 末 ) (100) (92.4) (92.3) (100) (99.3) (99.7) 商 業 施 設 オフィス ホテル 住 居 その 他 契 約 賃 料 単 価 ( 円 / 坪 ) (m2) 14,000 (100) (100.3)(100.2) 600,000 12, ,000 (100) (99.9) (100.4) 賃 貸 契 約 面 積 10,000 8,000 6,000 4,000 (100) (99.6) (99.6) (100) (92.3) (92.3) (100) (99.7) (99.7) 400, , ,000 (100) (100.5) (98.8) (100) (100.1) (100) (100) (99.7) (99.9) 2, ,000 0 商 業 施 設 オフィス ホテル 住 居 その 他 0 商 業 施 設 オフィス ホテル 住 居 その 他 14

16 資 産 運 用 の 概 況 1 オフィス 成 約 解 約 予 告 面 積 ( 注 )の 推 移 (m2) +20, , ,000 +5, ,000 10,000 15,000 直 近 4 期 の 状 況 成 約 解 約 予 告 合 計 成 約 面 積 (m2) 解 約 予 告 面 積 (m2) 増 減 (m2) 第 15 期 第 16 期 第 17 期 第 18 期 第 19 期 第 20 期 第 21 期 第 22 期 第 23 期 第 24 期 第 21 期 +10,887m2 6,404m2 +4,483m2 第 22 期 +16,538m2 13,316m2 +3,222m2 第 23 期 +6,078m2 9,468m2 3,391m2 ( 注 ) 成 約 時 点 解 約 予 告 受 領 時 点 を 基 準 としています 第 24 期 +8,918m2 5,509m2 +3,409m2 オフィスキャッシュフロー(C/F) 稼 働 率 ( 注 )の 推 移 (m2) オフィス 入 退 去 状 況 の 推 移 +20, , ,000 +5, ,000 10,000 15,000 20,000 直 近 4 期 の 状 況 入 居 退 去 合 計 入 居 面 積 ( 増 床 含 む) 退 去 面 積 ( 減 床 含 む) 入 退 去 面 積 ( 増 床 減 床 含 む) 第 15 期 第 16 期 第 17 期 第 18 期 第 19 期 第 20 期 第 21 期 第 22 期 第 23 期 第 24 期 第 25 期 予 想 第 21 期 +16,151m2 7,363m2 +8,789m2 第 22 期 +14,821m2 7,749m2 +7,071m2 第 23 期 +6,776m2 5,553m2 +1,223m2 ホテル 物 件 に 係 る 変 動 賃 料 額 ( 注 )の 推 移 第 24 期 +10,339m2 15,663m2 5,324m2 第 26 期 予 想 99.0% 97.0% 95.0% 95.0% 96.9% 3.6% 契 約 稼 働 率 97.0% フリーレント 面 積 2.9% 96.6% 3.6% 96.4% 2.3% ( 百 万 円 ) ザ ビー 六 本 木 取 得 (2014 年 5 月 1 日 ) 93.0% 91.0% 89.0% 87.0% 85.0% 92.8% 3.9% 89.0% 4.3% 90.7% 93.2% C/F 稼 働 率 94.1% 93.1% 94.1% ホテルJALシティ 那 覇 取 得 (2011 年 10 月 25 日 ) 83.0% 第 21 期 第 22 期 第 23 期 第 24 期 第 25 期 予 想 ( 注 ) 期 中 平 均 値 を 記 載 しています 第 26 期 予 想 0 第 15 期 第 16 期 第 17 期 第 18 期 第 19 期 第 20 期 第 21 期 第 22 期 第 23 期 第 24 期 第 25 期 予 想 ( 注 ) 契 約 上 変 動 賃 料 を 設 定 している3 物 件 ( 新 宿 ワシントンホテル 本 館 ホテルJALシティ 那 覇 及 びザ ビー 六 本 木 )から UURが 実 際 に 収 受 した 変 動 賃 料 実 績 額 の 合 計 値 です 第 26 期 予 想 15

17 資 産 運 用 の 概 況 2 用 途 別 の 概 況 等 賃 貸 契 約 面 積 上 昇 下 落 物 件 TOP5( 注 ) 用 途 商 業 施 設 オフィス ビル ホテル 住 居 概 況 稼 働 率 は 高 水 準 で 安 定 的 に 推 移 ( 第 23 期 末 99.7% 第 24 期 末 99.8%) 都 市 型 商 業 施 設 においては 賃 料 増 額 改 定 を 実 現 個 別 物 件 トピック 心 斎 橋 OPA( 本 館 きれい 館 ): 賃 料 減 額 に 関 する 訴 訟 と 反 訴 は 引 き 続 き 大 阪 地 方 裁 判 所 に 係 属 ダイエー 碑 文 谷 : 賃 貸 借 期 間 を2016 年 5 月 末 まで 延 長 2016 年 6 月 から 大 規 模 リニューアル 工 事 を 計 画 イオンモール 宇 城 : 2014 年 12 月 より 暫 定 賃 料 減 額 を 実 施 のうえ 中 長 期 の 運 営 を 協 議 中 モラージュ 柏 : 屋 上 にフットサルコートを 誘 致 し 施 設 集 客 に 貢 献 天 神 ロフトビル: 催 事 中 心 であった 地 下 1 階 に 自 転 車 専 門 店 を 常 設 店 舗 として 誘 致 想 定 以 上 にリーシングが 進 展 し 第 24 期 末 の 稼 働 率 は95.5%( 期 初 予 想 対 比 +1.2%) 第 25 期 末 第 26 期 末 も96% 超 を 想 定 市 場 賃 料 の 上 昇 により レントギャップは 縮 小 継 続 的 に 賃 料 増 額 改 定 に 取 り 組 む 個 別 物 件 トピック パシフィックマークス 江 坂 : 大 口 テナント 退 去 区 画 については 第 24 期 末 59.2%から 早 期 埋 め 戻 しを 実 現 し 第 25 期 末 は 93% 迄 回 復 予 定 広 瀬 通 りSEビル: 増 床 ニーズを 取 り 込 み ダウンタイム2ヶ 月 で 稼 働 率 が 改 善 ( 第 23 期 末 82.9% 第 24 期 末 97.5%) パシフィックマークス 新 宿 パークサイド: 増 床 及 び 新 規 入 居 により 稼 働 率 100%を 達 成 ( 第 23 期 末 89.2% 第 24 期 末 100%) 名 古 屋 錦 シティビル: 新 規 5テナント 入 居 により 稼 働 率 が 改 善 ( 第 23 期 末 80.8% 第 24 期 末 97.5%) 芝 520ビル: 2016 年 3 月 の 主 要 テナント 退 去 後 のリーシングに 注 力 稼 働 率 は 高 水 準 で 安 定 的 に 推 移 ( 第 23 期 末 99.8% 第 24 期 末 99.7%) 各 ホテルとも 営 業 状 況 は 好 調 個 別 物 件 トピック 新 宿 ワシントンホテル 本 館 : 2015 年 4 月 より 大 規 模 改 修 工 事 は 順 調 に 進 行 中 ホテルJALシティ 那 覇 : 営 業 状 況 は 好 調 変 動 賃 料 の 増 加 により 賃 料 収 入 は 前 年 同 期 比 での 大 幅 増 加 が 継 続 ( 第 24 期 は 前 々 期 ( 第 22 期 )に 対 し 約 16%の 増 加 ) 稼 働 率 は 第 23 期 末 96.9%から 第 24 期 末 97.5%に 改 善 稼 働 率 が 低 迷 している 一 部 の 物 件 については 早 期 回 復 を 目 指 す その 他 稼 働 率 は100%で 推 移 物 流 施 設 の 一 部 において 賃 料 増 額 改 定 交 渉 中 8,000 6,000 4,000 2, , ,000 (m2) パシフィックマークス 横 浜 イースト 福 岡 アーセオンビル モラージュ 柏 広 瀬 通 SEビル パシフィックマークス 新 宿 パークサイド 名 古 屋 錦 シティビル UURコート 錦 糸 町 天 神 ロフトビル 7, グランルージュ 中 之 島 南 1, , , , パシフィックマークス 江 坂 ( 注 ) 第 23 期 末 時 点 保 有 物 件 について 第 23 期 末 時 点 対 比 第 24 期 末 時 点 に おける 賃 貸 契 約 面 積 が 増 加 減 少 した 上 位 5 物 件 を 記 載 しています 16

18 個 別 物 件 TOPICS1 OPA 訴 訟 状 況 及 び 引 当 金 の 計 上 について 財 務 健 全 化 の 観 点 より 第 24 期 においては 心 斎 橋 OPA 本 館 ( 本 館 ) 及 び 心 斎 橋 OPAきれい 館 (きれい 館 )に 係 る 株 式 会 社 OPA(OPA)との 賃 料 減 額 請 求 訴 訟 等 に 関 し 本 訴 訟 等 の 進 行 状 況 等 を 総 合 的 に 勘 案 して 275 百 万 円 の 訴 訟 損 失 引 当 金 を 計 上 しました 本 引 当 金 の 計 上 に 伴 う 税 会 不 一 致 による 分 配 金 への 影 響 を 極 小 化 すべく 負 ののれん208 百 万 円 を 分 配 金 に 充 当 し 第 24 期 の1 口 当 たり 分 配 金 は 前 期 実 績 並 びに 期 初 予 想 をいずれも 上 回 る 2,953 円 となりました UUR OPAの 主 張 及 び 見 積 賃 料 の 比 較 訴 訟 損 失 引 当 金 額 の 計 上 内 訳 +10% 0% +6.9%:UUR 主 張 3.5%: 見 積 賃 料 本 引 当 金 は 本 訴 訟 の 進 行 等 より 現 時 点 で 最 も 蓋 然 性 が 高 いと 思 われる 見 積 賃 料 を 前 提 に 算 出 しています なお 見 積 賃 料 は 左 図 ( 注 )のとおり UURの 主 張 に 近 いレベルとなっています ( 注 ) 左 図 の 主 張 の 比 率 は 本 館 及 びきれい 館 の 現 行 賃 料 の 合 計 額 を 基 準 とした 比 率 を 記 載 しています 本 訴 訟 の 進 行 状 況 等 より 第 24 期 において 下 記 のとおり 損 失 見 積 額 を 算 出 科 目 PL 科 目 賃 料 差 額 影 響 ( 第 24 期 分 ) 賃 貸 事 業 収 入 29,450 賃 料 差 額 影 響 ( 第 23 期 以 前 ) 特 別 損 失 191,427 法 定 利 息 ( 第 24 期 分 まで) 等 特 別 損 失 54,727 54,727 合 計 ( 引 当 金 計 上 額 ) うち 特 別 損 失 合 計 金 額 ( 千 円 ) 275, , , ,878 25% 19.6%:OPA 主 張 現 時 点 で 見 込 んでいる 賃 料 差 額 幅 は 約 5 百 万 円 / 月 と 今 後 の 本 投 資 法 人 の 業 績 への 影 響 は 軽 微 第 24 期 においては 引 当 金 275 百 万 円 (1 口 当 たり 約 100 円 ) による 減 益 影 響 及 び 税 会 不 一 致 による 課 税 回 避 のために 必 要 な 額 の 負 ののれんの 充 当 を 実 施 詳 細 については 後 記 24ページ 今 後 の 分 配 金 及 び 負 ののれ んの 使 用 について をご 参 照 ください 17

19 個 別 物 件 TOPICS2 新 宿 ワシントンホテル 本 館 2020 年 東 京 五 輪 とその 後 を 見 据 え 物 件 競 争 力 の 維 持 向 上 のため オペレーターと 協 働 して 全 館 を 対 象 とした 大 規 模 改 修 を 実 施 中 工 事 期 間 中 の 修 繕 費 の 増 加 に 加 え 稼 働 率 低 下 に 伴 う 賃 料 減 免 措 置 によりNOIは 一 時 的 に 減 少 しますが 大 規 模 改 修 後 はキャッシュフローの 増 加 を 見 込 みます 決 算 期 2014 年 第 22 期 2015 年 2016 年 2017 年 第 23 期 第 24 期 第 25 期 第 26 期 第 27 期 工 期 改 修 内 容 工 事 の 影 響 賃 料 減 免 期 間 NOI( 注 3) - 2ヶ 月 6ヶ 月 4ヶ 月 百 万 円 ( 実 績 ) 551 百 万 円 ( 実 績 ) フェーズ1 (2015 年 4 月 ~2016 年 3 月 ) 客 室 ( 注 2) 廊 下 ( 注 2) ロビー( 注 2) ユニットバス ファンコイルユニット( 空 調 ) エレベーター( 客 室 用 ) 賃 料 減 免 期 間 356 百 万 円 ( 実 績 ) 415 百 万 円 ( 予 想 ) ダイエー 碑 文 谷 フェーズ2 (2016 年 4 月 ~2017 年 1 月 ) エレベーター (バックヤード 駐 車 場 用 ) 工 事 費 :2,540 百 万 円 ( 注 1) 634 百 万 円 ( 予 想 ) ( 注 1) 本 投 資 法 人 が 負 担 する 予 定 の 工 事 代 金 及 び 付 随 費 用 の 合 計 額 を 記 載 して います ( 注 2) 本 ホテルのオペレー ターである 藤 田 観 光 株 式 会 社 が 実 施 する 工 事 で す ( 注 3) 本 物 件 はオペレーター を 含 む 複 数 の 賃 借 人 に 賃 貸 されています そのた め NOIの 変 動 には 賃 料 減 免 や 修 繕 費 の 変 動 以 外 の 要 素 も 含 まれます イオングループの 構 造 改 革 の 一 環 として ダイエー 碑 文 谷 店 の 賃 借 人 変 更 の 申 入 れがあり 協 議 を 行 った 結 果 新 たにイオンリテール 株 式 会 社 (イ オンリテール)と 新 規 賃 貸 借 契 約 を 締 結 することで 合 意 しました 株 式 会 社 ダイエー(ダイエー)との 契 約 は 平 成 28 年 5 月 末 時 点 で 終 了 し その 後 大 規 模 リニューアル 工 事 を 実 施 します 改 修 工 事 期 間 中 は 営 業 収 益 を 見 込 んでいないものの 平 成 28 年 12 月 よりイオンリテールが イオンスタイル 碑 文 谷 ( 仮 称 ) としてリニューアルオープンする 予 定 です 決 算 期 2015 年 2016 年 2017 年 第 24 期 第 25 期 第 26 期 第 27 期 工 期 工 事 費 : 約 4,100 百 万 円 ( 注 ) 2016 年 6 月 ~ 2016 年 11 月 ( 予 定 ) テナント ダイエー イオンリテール 工 事 等 の 影 響 営 業 収 益 見 込 まず NOI 417 百 万 円 ( 実 績 ) 413 百 万 円 ( 予 想 ) 732 百 万 円 ( 予 想 ) ( 注 ) 本 書 日 現 在 におけ る 想 定 工 事 額 です 18

20 財 務 の 状 況 1 継 続 して 既 存 の 有 利 子 負 債 に 比 して 低 利 かつ 長 期 の 資 金 を 調 達 できています また 負 債 比 率 の 低 下 や 固 定 金 利 比 率 の 向 上 更 にはコミットメントラインの 増 額 等 により 市 場 の 急 変 に 対 応 し 得 る 財 務 体 質 の 構 築 を 図 っ ています 資 金 調 達 及 び 返 済 実 績 ( 注 1) 期 日 付 種 別 調 達 額 金 利 / 利 率 期 間 資 金 使 途 種 別 返 済 額 金 利 / 利 率 第 24 期 調 達 2015 年 6 月 借 入 金 29 億 円 0.61% 6.5 年 物 件 取 得 2015 年 7 月 借 入 金 80 億 円 ( 注 2) 0.65% 6.1 年 投 資 法 人 債 償 還 投 資 法 人 債 100 億 円 ( 注 2) 1.91% 2015 年 7 月 借 入 金 58 億 円 0.81% 8.2 年 物 件 取 得 返 済 2015 年 8 月 借 入 金 27 億 円 0.69% 6.9 年 物 件 取 得 償 2015 年 9 月 公 募 増 資 126 億 円 - - 物 件 取 得 関 連 資 金 還 2015 年 10 月 三 者 割 増 資 16 億 円 - - 第 25 期 2015 年 12 月 借 入 金 30 億 円 0.65% 8.6 年 物 件 取 得 ( 注 1) 同 時 期 に 借 入 又 は 返 済 を 行 った 借 入 金 について 1 金 額 については 合 算 して 記 載 ( 単 位 未 満 四 捨 五 入 )し 2 金 利 ( 利 率 ) 及 び 年 限 については それらの 加 重 平 均 値 をそれぞれ 記 載 ( 単 位 未 満 四 捨 五 入 ) しています なお 金 利 ( 利 率 )については 融 資 関 連 費 用 等 を 含 まない 借 入 時 ( 金 利 スワップ 契 約 を 締 結 している 借 入 は 金 利 スワップによる 固 定 化 後 の 利 率 ) 及 び 返 済 時 の 金 利 を 基 に 計 算 しています ( 注 2)2015 年 5 月 に 発 行 した 投 資 法 人 債 20 億 円 及 び2015 年 7 月 に 借 り 入 れた 借 入 金 80 億 円 で 2015 年 7 月 に 投 資 法 人 債 100 億 円 を 償 還 しました 平 均 有 利 子 負 債 コスト 及 び 有 利 子 負 債 加 重 平 均 金 利 の 推 移 2.40% 2.20% 2.00% 1.80% 1.60% 1.40% 1.20% 1.00% 0.80% 0.60% 1.54% 1.61% 1.40% 1.38% 第 11 期 ('09/5) 第 12 期 ('09/11) 1.68% 1.40% 第 13 期 ('10/5) 1.94% 1.52% 第 14 期 ('10/11) 2.13% 2.11% 1.64% 第 15 期 ('11/5) 1.57% 第 16 期 ('11/11) 1.91% 1.37% 第 17 期 ('12/5) 1.99% 1.21% 第 18 期 ('12/11) ( 注 1)( 支 払 利 息 + 融 資 関 連 費 用 + 投 資 法 人 債 利 息 + 投 資 法 人 債 発 行 費 等 ) 期 末 有 利 子 負 債 残 高 365 営 業 日 数 ( 注 2) 期 末 時 点 の 有 利 子 負 債 全 額 の 融 資 関 連 費 用 等 を 含 まない 表 面 金 利 ( 利 率 )の 加 重 平 均 値 1.46% 1.01% 第 19 期 ('13/5) 1.22% 0.86% 第 20 期 ('13/11) 1.02% 0.77% 第 21 期 ('14/5) 0.97% 1.02% 0.78% 0.76% 第 22 期 ('14/11) 平 均 有 利 子 負 債 コスト ( 注 1) 有 利 子 負 債 加 重 平 均 金 利 ( 注 2) 第 23 期 ('15/5) 0.93% 第 24 期 ('15/11) 0.71% 第 25 期 ('16/5) 第 26 期 ('16/11) 19

21 財 務 の 状 況 2 借 入 期 間 の 長 期 化 と 満 期 の 分 散 が 着 実 に 進 行 しています また 2013 年 3 月 以 降 の5 回 の 増 資 を 通 じ LTVも 漸 次 低 下 し 財 務 体 質 の 強 化 も 進 んでいます ( 百 万 円 ) 35,000 返 済 期 限 の 分 散 状 況 (2016 年 1 月 15 日 現 在 ) 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 投 資 法 人 債 借 入 金 0 第 25 期 ('16/5) 第 26 期 ('16/11) 第 27 期 ('17/5) 第 28 期 ('17/11) 第 29 期 ('18/5) 第 30 期 ('18/11) 第 31 期 ('19/5) 第 32 期 ('19/11) 第 33 期 ('20/5) 第 34 期 ('20/11) 第 35 期 ('21/5) 第 36 期 ('21/11) 第 37 期 ('22/5) 第 38 期 ('22/11) 第 39 期 ('23/5) 第 40 期 ('23/11) 第 41 期 ('24/5) 第 42 期 ('24/11) 第 43 期 ('25/5) LTVの 推 移 60.0% 55.0% 50.0% 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 39.1% 39.4% 1 期 末 ('04/5) 45.2% 45.7% 2 期 末 ('04/11) 32.3% 31.0% 32.4% 3 期 末 ('05/5) 30.3% 4 期 末 ('05/11) 総 資 産 LTV( 参 考 )( 注 ) LTV 37.2% 37.1% 39.3% 40.6% 35.4% 34.2% 35.3% 35.2% 5 期 末 ('06/5) 6 期 末 ('06/11) ( 注 ) 総 資 産 LTV= 総 有 利 子 負 債 / 総 資 産 7 期 末 ('07/5) 8 期 末 ('07/11) 47.5% 43.7% 44.0% 44.1% 44.1% 44.1% 41.5% 40.3% 42.5% 42.7% 43.5% 43.7% 9 期 末 ('08/5) 10 期 末 ('08/11) 11 期 末 ('09/5) 12 期 末 ('09/11) 13 期 末 ('10/5) 56.5% 14 期 末 ('10/11) 56.9% 15 期 末 ('11/5) 47.2% 48.1% 49.0% 49.6% 48.8% 48.8% 47.9% 44.5% 44.3% 46.8% 47.6% 48.6% 48.5% 47.2% 46.5% 44.8% 16 期 末 ('11/11) 17 期 末 ('12/5) 18 期 末 ('12/11) 19 期 末 ('13/5) 20 期 末 ('13/11) 21 期 末 ('14/5) 22 期 末 ('14/11) 40.8% 39.7% 23 期 末 ('15/5) 24 期 末 ('15/11) 20

22 財 務 の 状 況 3 財 務 指 標 の 推 移 借 入 先 一 覧 (2016 年 1 月 15 日 現 在 ) 直 近 (2016 年 1 月 15 日 ) 第 24 期 末 (2015 年 11 月 30 日 ) 第 23 期 末 (2015 年 5 月 31 日 ) 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 単 位 : 百 万 円 ) 38,983 有 利 子 負 債 総 額 2,676 億 円 2,647 億 円 2,553 億 円 株 式 会 社 三 井 住 友 銀 行 32,159 借 入 金 2,041 億 円 2,012 億 円 1,818 億 円 株 式 会 社 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 株 式 会 社 みずほ 銀 行 25,827 23,937 投 資 法 人 債 635 億 円 635 億 円 735 億 円 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 株 式 会 社 あおぞら 銀 行 13,669 10,040 担 保 保 証 有 利 子 負 債 加 重 平 均 残 存 期 間 有 利 子 負 債 加 重 平 均 金 利 長 期 有 利 子 負 債 比 率 ( 契 約 ベース) 全 て 無 担 保 無 保 証 3.5 年 3.6 年 3.7 年 0.71% 0.71% 0.76% 100% 農 林 中 央 金 庫 株 式 会 社 日 本 政 策 投 資 銀 行 株 式 会 社 新 生 銀 行 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 株 式 会 社 りそな 銀 行 株 式 会 社 福 岡 銀 行 オリックス 銀 行 株 式 会 社 8,853 8,750 7,000 3,800 3,639 3,200 2,500 有 利 子 負 債 固 定 金 利 比 率 コミットメントライン 90.1% 90.0% 89.6% 360 億 円 ( 借 入 実 績 なし) 360 億 円 ( 借 入 実 績 なし) 360 億 円 ( 借 入 実 績 なし) 全 国 信 用 協 同 組 合 連 合 会 日 本 生 命 保 険 相 互 会 社 信 金 中 央 金 庫 株 式 会 社 群 馬 銀 行 2,000 2,000 2,000 1,400 借 入 金 合 計 204,157 百 万 円 格 付 の 状 況 株 式 会 社 横 浜 銀 行 株 式 会 社 埼 玉 りそな 銀 行 1,400 1,000 積 極 的 なエクイティファイナンスや 保 守 的 な 財 務 戦 略 の 効 果 によりレバ レッジが 大 幅 に 低 下 していることや キャッシュフローが 着 実 に 増 加 し ていること 等 が 評 価 され 2015 年 8 月 18 日 付 で ムーディーズ ジャパ ン 株 式 会 社 より 取 得 している 格 付 の 見 通 しが 安 定 的 からポジティブに 変 更 されました 損 害 保 険 ジャパン 日 本 興 亜 株 式 会 社 株 式 会 社 広 島 銀 行 株 式 会 社 関 西 アーバン 銀 行 株 式 会 社 七 十 七 銀 行 株 式 会 社 東 京 都 民 銀 行 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 信 用 格 付 業 者 格 付 内 容 株 式 会 社 足 利 銀 行 株 式 会 社 西 日 本 シティ 銀 行 1,000 1,000 株 式 会 社 日 本 格 付 研 究 所 (JCR) 長 期 発 行 体 格 付 :AA ( 見 通 し: 安 定 的 ) 野 村 信 託 銀 行 株 式 会 社 株 式 会 社 香 川 銀 行 1,000 1,000 ムーディーズ ジャパン 株 式 会 社 発 行 体 格 付 :A3 ( 見 通 し:ポジティブ) 東 京 海 上 日 動 火 災 保 険 株 式 会 社 株 式 会 社 第 四 銀 行 株 式 会 社 山 口 銀 行 1,000 1,000 1,000 21

23 業 績 予 想 と 今 後 の 運 用 方 針

24 第 25 期 26 期 の 業 績 予 想 の 概 要 ( 単 位 : 百 万 円 ) 営 業 収 益 第 24 期 実 績 第 25 期 予 想 前 期 対 比 第 26 期 予 想 (A) (B) ( 注 1) (B-A) (C) ( 注 1) 20,070 20, , 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 20,070 20, , (うち 賃 料 共 益 費 ) (17,912) (18,179) (+266) (17,972) ( 206) 不 動 産 等 売 却 益 営 業 費 用 項 目 10,642 10, , 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 8,705 8, , (うち 修 繕 費 等 ) (550) (606) (+55) (819) (+213) (うち 減 価 償 却 費 ) (3,482) (3,608) (+125) (3,636) (+28) (うち 公 租 公 課 ) (1,567) (1,564) ( 3) (1,646) (+81) 不 動 産 等 売 却 損 販 管 費 1,937 1, , ( 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 ) (NOI( 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 )) 営 業 利 益 営 業 外 収 益 営 業 外 費 用 経 常 利 益 特 別 損 失 当 期 純 利 益 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 円 / 口 )( 注 2) 分 配 金 総 額 (うち 負 ののれん 使 用 額 ) 1 口 当 たり 分 配 金 ( 円 / 口 ) 配 当 準 備 積 立 金 期 末 発 行 済 投 資 口 数 ( 口 ) 前 期 対 比 (C-B) (11,364) (11,328) ( 36) (10,423) ( 904) (14,847) (14,936) (+88) (14,060) ( 875) 9,427 9, , ,276 1, , ,163 8, ,898 1, ,916 8, ,898 1,219 2,877 2, , ,124 8, ,117 - (208) (-) ( 208) (1,219) (+1,219) 2,953 2, , ,751,376 2,751,376-2,751,376 - 第 24 期 実 績 第 25 期 予 想 主 な 差 異 要 因 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 +183 第 24 期 取 得 物 件 +485 第 25 期 取 得 物 件 +76 Luz 湘 南 辻 堂 マスターリース 205 既 存 物 件 173( 共 込 賃 料 103 附 加 使 用 料 39 etc) 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 +219 第 24 期 取 得 物 件 +185 第 25 期 取 得 物 件 +20 Luz 湘 南 辻 堂 マスターリース 154 既 存 物 件 +182( 修 繕 費 +65 減 価 償 却 費 +48 etc) 上 記 以 外 13 第 25 期 予 想 第 26 期 予 想 主 な 差 異 要 因 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 179 第 24 期 取 得 物 件 +9 第 25 期 取 得 物 件 2 既 存 物 件 186( 共 込 賃 料 202 附 加 使 用 料 +125 etc) 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 +725 第 25 期 取 得 物 件 +78 既 存 物 件 +630( 水 光 熱 費 +138 修 繕 費 +204 etc) 上 記 以 外 +16 ( 備 考 ) 第 24 期 取 得 物 件 (9 物 件 ): グランベル 銀 座 ビル( 15/6) UUR 天 神 西 通 りビル( 15/7) 新 習 志 野 物 流 センター( 15/8) 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 ( 15/8) 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 ( 15/8) 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 ( 15/8) UURコート 志 木 ( 15/9) Luz 湘 南 辻 堂 ( 15/9) クオー ツタワー( 15/11) 第 25 期 取 得 物 件 (1 物 件 ): 455 上 野 ビル( 15/12) 資 本 的 支 出 (CAPEX) 2,049 3,544 +1,494 6,104 +2,560 ( 注 1) 業 績 予 想 は2016 年 1 月 15 日 公 表 数 値 を 記 載 しています ( 注 2)1 口 当 たり 当 期 純 利 益 は 期 末 発 行 済 投 資 口 数 を 基 に 算 出 しています 23

25 今 後 の 分 配 金 及 び 負 ののれんの 使 用 について 第 24 期 は OPAとの 訴 訟 に 係 る 過 年 度 分 を 含 む 引 当 金 (275 百 万 円 )の 計 上 並 びに 引 当 金 計 上 に 起 因 する 税 会 不 一 致 等 も 考 慮 して 負 ののれん208 百 万 円 を 分 配 金 に 充 当 し 1 口 当 たり 分 配 金 は2,953 円 となりました 第 26 期 については ダイエー 碑 文 谷 の 大 規 模 改 修 工 事 及 び 当 該 工 事 に 伴 う 施 設 閉 鎖 の 影 響 等 を 勘 案 して 負 の のれんを 分 配 金 に 充 当 し 第 25 期 と 同 額 の1 口 当 たり2,950 円 の 分 配 金 を 確 保 する 見 通 しです 今 後 の 分 配 金 及 び 負 ののれん 等 使 用 イメージ( 注 1) OPA 訴 訟 損 失 引 当 金 のうち 過 年 度 分 相 当 を 特 別 損 失 に 計 上 ( 税 会 不 一 致 ) 税 会 不 一 致 による 課 税 回 避 のため 負 ののれんを 充 当 ダイエー 碑 文 谷 大 規 模 改 修 工 事 による 減 益 影 響 等 に 対 し 負 ののれんを 充 当 ( 第 25 期 分 配 金 水 準 を 維 持 ) ダイエー 碑 文 谷 大 規 模 改 修 工 事 による 利 益 インパクト 246 百 万 円 +208 百 万 円 (+@76) 除 却 等 約 2 億 円 当 期 純 利 益 当 期 純 利 益 分 配 金 額 当 期 純 利 益 分 配 金 額 +1,219 百 万 円 (+@444) 分 配 金 額 賃 貸 事 業 損 益 第 25 期 比 約 11.5 億 円 補 正 後 当 期 純 利 益 水 準 7,916 百 万 円 (@2,877) 7,916 百 万 円 (@2,877) 8,124 百 万 円 (@2,953) 8,117 百 万 円 (@2,950) 8,117 百 万 円 (@2,950) 8,117 百 万 円 (@2,950) 約 82.5 億 円 ( 当 期 純 利 益 当 期 純 利 益 6,898 百 万 円 (@2,506) 6,898 百 万 円 (@2,506) 第 24 期 実 績 第 25 期 予 想 第 26 期 予 想 (ご 参 考 : 第 26 期 予 想 )( 注 2) ( 注 1) 本 イメージ 図 は 今 後 の 分 配 金 負 ののれん 充 当 額 及 び 利 益 額 等 の 関 係 性 を 簡 潔 に 表 記 したものであり 表 記 にあたっては 端 数 調 整 等 の 補 正 を 行 っています そのため 第 24 期 の 実 績 及 び 第 25 期 26 期 の 予 想 利 益 額 や 予 想 1 口 当 たり 分 配 金 額 については 平 成 28 年 1 月 15 日 付 平 成 27 年 11 月 期 決 算 短 信 (REIT) をご 参 照 願 います なお ( ) 内 は1 口 当 たりの 数 字 を 記 載 しており 単 位 は 円 / 口 です ( 注 2)ダイエー 碑 文 谷 の 影 響 を 補 正 した 本 投 資 法 人 試 算 の 数 字 であり 第 26 期 の 利 益 額 及 び 損 失 額 等 を 保 証 するものではありません 24

26 今 後 の 運 用 方 針 今 後 の 運 用 方 針 外 部 成 長 スポンサーの 幅 広 い 機 能 を 活 用 しつつ 総 合 型 REITの 強 みを 生 かした 物 件 取 得 ポートフォリオの 質 的 改 善 収 益 力 の 向 上 を 展 望 した 物 件 入 替 内 部 成 長 テナントリレーションに 配 慮 し 中 長 期 的 視 点 に 立 った 物 件 運 営 戦 略 的 な 資 本 的 支 出 を 通 じた 物 件 競 争 力 アップ 財 務 戦 略 金 融 市 場 の 変 化 に 対 応 しうる 強 固 な 財 務 体 質 の 構 築 資 金 調 達 ソースの 多 角 化 中 長 期 にわたる 安 定 的 な 収 益 確 保 を 通 じて 投 資 主 の 利 益 の 最 大 化 を 目 指 す 想 定 される 負 ののれん の 使 用 例 平 成 27 年 度 の 税 制 改 正 を 踏 まえ 一 時 差 異 等 調 整 積 立 金 への 振 り 替 えを 行 った 翌 期 より 取 崩 方 針 に 従 った 分 配 金 への 充 当 を 経 常 的 に 行 いつつ 分 配 金 水 準 の 安 定 化 に 留 意 しなが ら 投 資 法 人 の 成 長 加 速 資 産 の 質 的 改 善 収 益 性 向 上 を 図 るために 有 効 活 用 する ( 使 用 が 想 定 されるケース) 新 投 資 口 発 行 による 分 配 金 希 薄 化 物 件 売 却 による 損 失 発 生 テナント 退 去 等 一 時 的 な 収 益 落 ち 込 み 減 損 損 失 対 応 内 部 留 保 の 想 定 残 高 ( 注 ) 負 ののれん 残 高 第 24 期 末 時 点 7,754 百 万 円 第 24 期 分 配 金 充 当 額 208 百 万 円 第 26 期 分 配 金 充 当 予 定 額 1,219 百 万 円 負 ののれん 残 高 予 定 額 6,327 百 万 円 配 当 準 備 積 立 金 121 百 万 円 内 部 留 保 合 計 額 6,448 百 万 円 ( 注 ) 第 26 期 分 配 金 支 払 い 後 の 想 定 金 額 です 25

27 資 料

28 財 務 指 標 2015 年 11 月 期 2015 年 5 月 期 2014 年 11 月 期 2014 年 5 月 期 2013 年 11 月 期 ( 第 24 期 :183 日 ) ( 第 23 期 :182 日 ) ( 第 22 期 :183 日 ) ( 第 21 期 :182 日 ) ( 第 20 期 :183 日 ) 総 資 産 ( 注 1) 598,007 百 万 円 573,318 百 万 円 561,415 百 万 円 527,807 百 万 円 527,025 百 万 円 物 件 数 ( 注 1) 有 利 子 負 債 額 ( 注 1) 264,707 百 万 円 255,357 百 万 円 269,157 百 万 円 257,707 百 万 円 257,333 百 万 円 純 資 産 ( 注 1)( 注 2) 297,340 百 万 円 282,906 百 万 円 258,335 百 万 円 237,208 百 万 円 237,079 百 万 円 1 口 当 たり 純 資 産 ( 注 1) 108,069 円 106,987 円 102,830 円 99,659 円 99,605 円 総 資 産 経 常 利 益 率 (ROA)( 年 率 ベース) ( 注 3) 2.8% 2.8% 2.7% 2.5% 2.3% 自 己 資 本 当 期 純 利 益 率 (ROE)( 年 率 ベース) ( 注 4) 5.4% 5.8% 5.9% 5.6% 5.2% 自 己 資 本 比 率 ( 注 1)( 注 5) 49.7% 49.3% 46.0% 44.9% 45.0% デット サービス カバレッジ レシオ( 注 6)( 注 8) 10.3 倍 9.8 倍 9.3 倍 8.7 倍 7.5 倍 NOI 14,847 百 万 円 14,540 百 万 円 13,894 百 万 円 13,149 百 万 円 12,796 百 万 円 FFO( 注 7) 11,398 百 万 円 11,354 百 万 円 10,685 百 万 円 10,033 百 万 円 9,419 百 万 円 2013 年 5 月 期 2012 年 11 月 期 2012 年 5 月 期 2011 年 11 月 期 2011 年 5 月 期 ( 第 19 期 :182 日 ) ( 第 18 期 :183 日 ) ( 第 17 期 :183 日 ) ( 第 16 期 :183 日 ) ( 第 15 期 :182 日 ) 総 資 産 ( 注 1) 516,739 百 万 円 462,503 百 万 円 457,026 百 万 円 450,963 百 万 円 416,471 百 万 円 物 件 数 ( 注 1) 有 利 子 負 債 額 ( 注 1) 256,356 百 万 円 226,606 百 万 円 219,916 百 万 円 213,076 百 万 円 237,162 百 万 円 純 資 産 ( 注 1)( 注 2) 228,142 百 万 円 204,533 百 万 円 205,682 百 万 円 206,585 百 万 円 148,413 百 万 円 1 口 当 たり 純 資 産 ( 注 1) 98,958 円 97,240 円 97,786 円 98,215 円 102,261 円 総 資 産 経 常 利 益 率 (ROA)( 年 率 ベース) ( 注 3) 2.2% 2.0% 2.1% 2.1% 2.7% 自 己 資 本 当 期 純 利 益 率 (ROE)( 年 率 ベース) ( 注 4) 4.9% 4.5% 4.7% 5.2% 25.6% 自 己 資 本 比 率 ( 注 1)( 注 5) 44.2% 44.2% 45.0% 45.8% 35.6% デット サービス カバレッジ レシオ( 注 6)( 注 8) 6.0 倍 4.6 倍 4.9 倍 4.4 倍 ( 注 8)3.8 倍 NOI 11,860 百 万 円 11,729 百 万 円 11,714 百 万 円 11,507 百 万 円 11,213 百 万 円 FFO( 注 7) 8,466 百 万 円 7,767 百 万 円 8,002 百 万 円 7,544 百 万 円 ( 注 8)6,861 百 万 円 ( 注 1) 期 末 時 点 ( 注 2) 純 資 産 = 総 資 産 - 総 負 債 ( 注 3)ROA = 経 常 利 益 (( 期 首 総 資 産 + 期 末 総 資 産 ) 2) 100 ( 注 4)ROE = 当 期 純 利 益 (( 期 首 純 資 産 + 期 末 純 資 産 ) 2) 100 ( 注 5) 自 己 資 本 比 率 = 純 資 産 総 資 産 100 ( 注 6)デット サービス カバレッジ レシオ = ( 当 期 純 利 益 + 支 払 利 息 + 投 資 法 人 債 利 息 + 減 価 償 却 費 + 繰 延 資 産 償 却 費 ) ( 支 払 利 息 + 投 資 法 人 債 利 息 ) ( 注 7)FFO = 当 期 純 利 益 + 減 価 償 却 費 + 繰 延 資 産 償 却 費 - 不 動 産 等 売 却 損 益 不 動 産 等 売 却 損 益 については 2011 年 11 月 期 ( 第 16 期 )より 控 除 して 算 出 しています ( 注 8)2011 年 5 月 期 ( 第 15 期 )のFFO 及 びデッド サービス カバレッジ レシオの 算 定 に 使 用 する 当 期 純 利 益 には 負 ののれん 発 生 益 を 含 めていません 27

29 第 24 期 貸 借 対 照 表 資 産 の 部 負 債 の 部 純 資 産 の 部 第 24 期 第 23 期 前 期 比 増 減 2015 年 11 月 30 日 現 在 2015 年 5 月 31 日 現 在 ( 百 万 円 ) 構 成 比 ( 百 万 円 ) 構 成 比 ( 百 万 円 ) 増 減 比 流 動 資 産 60, % 64, % 3, % 現 金 及 び 預 金 33, % 37, % 4, % 信 託 現 金 及 び 信 託 預 金 25, % 23, % +1, % その 他 流 動 資 産 2, % 3, % % 固 定 資 産 537, % 509, % +28, % 有 形 固 定 資 産 528, % 503, % +25, % 建 物 等 16, % 16, % % 土 地 46, % 46, % % 信 託 建 物 等 162, % 155, % +7, % 信 託 土 地 304, % 285, % +19, % 無 形 固 定 資 産 6, % 4, % +2, % 借 地 権 1, % 1, % % 信 託 借 地 権 5, % 2, % +2, % その 他 無 形 固 定 資 産 % % 2 0.9% 投 資 その 他 の 資 産 1, % 1, % % 差 入 敷 金 保 証 金 % % % 信 託 差 入 敷 金 保 証 金 % % % 長 期 前 払 費 用 1, % 1, % % 資 産 合 計 598, % 573, % +24, % 流 動 負 債 26, % 20, % +5, % 営 業 未 払 金 1, % 1, % % 1 年 内 投 資 法 人 債 10, % 10, % % 1 年 内 長 期 借 入 金 10, % 5, % +5, % 未 払 費 用 等 % 1, % % 未 払 分 配 金 % % 1 7.6% 前 受 金 % % % 信 託 前 受 金 2, % 2, % % 預 り 金 2 0.0% 2 0.0% % 信 託 預 り 金 % % % 訴 訟 損 失 引 当 金 % その 他 % % % 固 定 負 債 274, % 269, % +4, % 長 期 借 入 金 190, % 176, % +13, % 投 資 法 人 債 53, % 63, % 10, % 預 り 敷 金 保 証 金 3, % 3, % 4 0.1% 信 託 預 り 敷 金 保 証 金 27, % 25, % +1, % デリバティブ 債 務 % % % 負 債 合 計 300, % 290, % +10, % 投 資 主 資 本 297, % 282, % +14, % 出 資 総 額 258, % 243, % +14, % 出 資 剰 余 金 23, % 23, % % 配 当 積 立 金 7, % 7, % % 当 期 未 処 分 利 益 8, % 7, % % 繰 延 ヘッジ 損 益 % % % 純 資 産 合 計 297, % 282, % +14, % 28

30 第 24 期 損 益 計 算 書 第 24 期 第 23 期 (2015 年 6 月 1 日 ~2015 年 11 月 30 日 ) (2014 年 12 月 1 日 ~2015 年 5 月 31 日 ) ( 百 万 円 ) 対 営 業 対 営 業 ( 百 万 円 ) 収 益 率 収 益 率 前 期 比 増 減 ( 百 万 円 ) 増 減 率 営 業 収 益 20, % 19, % % 賃 貸 事 業 収 入 18, % 18, % % 賃 料 収 入 16, % 15, % % 共 益 費 収 入 1, % 1, % 2 0.2% 駐 車 場 収 入 等 % % % その 他 賃 貸 事 業 収 入 1, % 1, % % 付 帯 収 益 1, % 1, % % その 他 雑 収 入 % % % 不 動 産 等 売 却 益 % % 営 業 費 用 10, % 10, % % 賃 貸 事 業 費 用 8, % 8, % % 公 租 公 課 1, % 1, % % 諸 経 費 3, % 3, % % 外 注 委 託 費 1, % 1, % % 水 光 熱 費 1, % 1, % % 修 繕 費 % % % 損 害 保 険 料 % % % その 他 賃 貸 事 業 費 用 % % % 減 価 償 却 費 3, % 3, % % 不 動 産 等 売 却 損 % % 販 売 費 一 般 管 理 費 1, % 1, % % 資 産 運 用 報 酬 1, % 1, % % 資 産 保 管 手 数 料 % % % 一 般 事 務 手 数 料 % % 1 2.3% 役 員 報 酬 % % % その 他 費 用 % % % 営 業 利 益 9, % 9, % % 営 業 外 収 益 % % % 受 取 利 息 3 0.0% 3 0.0% % その 他 営 業 外 収 益 8 0.0% % % 営 業 外 費 用 1, % 1, % % 支 払 利 息 % % % 投 資 法 人 債 利 息 % % % 投 資 法 人 債 発 行 費 % % 投 資 口 交 付 費 % % % その 他 営 業 外 費 用 % % % 経 常 利 益 8, % 7, % % 特 別 損 失 % 訴 訟 損 失 引 当 金 繰 入 額 % 税 引 前 当 期 純 利 益 7, % 7, % % 当 期 純 利 益 7, % 7, % % 29

31 含 み 損 益 の 推 移 期 末 簿 価 および 期 末 評 価 額 の 推 移 ( 億 円 ) 6,000 含 み 益 : 532 億 円 ( 15 年 5 月 期 末 ) 679 億 円 ( 15 年 11 月 期 末 ) 5,603 6, % 5,000 4,000 含 み 損 益 率 (B-A)/A 17.0% 期 末 評 価 額 (B) 期 末 簿 価 (A) 5,352 5, % 10.5% 20.0% 10.0% 0.0% 3, % 2, % 1, % 0 '04/5 '04/11 '05/5 '05/11 '06/5 '06/11 '07/5 '07/11 '08/5 '08/11 '09/5 '09/11 '10/5 '10/11 '11/5 '11/11 '12/5 '12/11 '13/5 '13/11 '14/5 '14/11 '15/5 '15/11 鑑 定 評 価 額 および 調 査 価 格 を 総 称 して 評 価 額 と 記 載 しています -30.0% 30

32 期 末 評 価 額 1 ( 単 位 : 百 万 円 ) 用 途 商 業 施 設 オ フ ィ ス 物 件 番 号 物 件 名 称 取 得 期 取 得 日 取 得 価 格 1 帳 簿 価 額 第 23 期 末 (2015/5/31) 第 24 期 末 (2015/11/30) 第 24 期 末 と 第 23 期 末 の 比 較 2 評 価 額 還 元 利 回 り 2-1 含 み 損 益 A1 ダイエー 碑 文 谷 1 03/12/25 15,300 14,668 14, % ,595 14, % 195 ±0 ±0% ±0% +73 日 本 不 動 産 研 究 所 A2 ジョイパーク 泉 ヶ 丘 1 03/12/22 6,770 5,413 4, % 1,013 5,318 4, % % 0.2% +185 日 本 不 動 産 研 究 所 A3 大 丸 ピーコック 芦 屋 川 西 店 1 03/12/ , % , % % 0.1% +21 日 本 不 動 産 研 究 所 A4 レランドショッピングセンター 2 04/09/17 5,200 4,207 5, % +1,293 4,191 5, % +1, % 0.1% +116 日 本 不 動 産 研 究 所 A5 イオンモール 宇 城 3 04/12/03 11,100 9,520 8, % 1,030 9,422 8, % 932 ±0 ±0% ±0% +98 日 本 不 動 産 研 究 所 A6 天 神 ルーチェ 5 06/04/14 6,500 6,447 5, % 1,357 6,415 5, % % 0.1% +682 日 本 土 地 建 物 A7 ヤマダ 電 機 テックランド 堺 本 店 5 06/04/28 3,210 2,896 3, % ,871 3, % % 0.2% +125 日 本 不 動 産 研 究 所 A8 宮 前 ショッピングセンター 7 07/02/19 5,312 5,204 4, % 304 5,170 4, % % 0.1% +124 日 本 不 動 産 研 究 所 A9 コナミスポーツクラブ 香 里 ヶ 丘 8 07/06/29 2,040 1,720 1, % +90 1,694 1, % % 0.1% +56 日 本 不 動 産 研 究 所 A10 アクティオーレ 南 池 袋 8 07/09/27 3,760 3,714 3, % 504 3,700 3, % % 0.1% +64 日 本 不 動 産 研 究 所 A11 Tip's 町 田 ビル 9 07/12/27 4,100 4,259 4, % ,246 4, % % 0.2% +133 日 本 不 動 産 研 究 所 A12 ダイエー 宝 塚 中 山 店 9 08/01/30 4,284 3,372 3, % ,342 3, % % 0.1% +100 日 本 不 動 産 研 究 所 A13 maricom-isogo システムプラザ 横 浜 ( 敷 地 ) 9 08/02/18 11,904 12,451 11, % 1,351 12,451 11, % 1, % ±0% +100 日 本 不 動 産 研 究 所 A14 アクティオーレ 関 内 10 08/06/30 2,410 2,343 1, % 373 2,330 2, % % 0.2% +73 日 本 不 動 産 研 究 所 A15 心 斎 橋 OPA 本 館 15 10/12/01 22,800 22,240 25, % +3,360 22,182 25, % +3,418 ±0 ±0% ±0% +58 日 本 不 動 産 研 究 所 A16 心 斎 橋 OPAきれい 館 15 10/12/01 2,770 2,637 3, % ,607 3, % +553 ±0 ±0% ±0% +30 日 本 不 動 産 研 究 所 A19 アルボーレ 神 宮 前 15 10/12/01 1,580 1,572 2, % ,569 2, % +461 ±0 ±0% ±0% +3 日 本 不 動 産 研 究 所 A20 アルボーレ 仙 台 15 10/12/01 2,590 2,424 3, % ,410 3, % % 0.2% +144 日 本 不 動 産 研 究 所 A21 モラージュ 柏 15 10/12/01 7,040 6,778 8, % +1,592 6,779 8, % +1, % 0.2% +299 日 本 不 動 産 研 究 所 A23 イトーヨーカドー 尾 張 旭 店 15 10/12/01 4,840 4,365 4, % ,310 4, % +660 ±0 ±0% ±0% +56 日 本 不 動 産 研 究 所 A24 横 浜 狩 場 ショッピングセンター 15 10/12/01 2,500 2,328 1, % 418 2,305 1, % % 0.1% +52 日 本 不 動 産 研 究 所 A25 Luz 自 由 が 丘 16 11/06/15 5,090 5,075 5, % ,051 5, % % 0.1% +153 日 本 不 動 産 研 究 所 A26 アクティオーレ 市 川 16 11/06/15 3,350 3,217 3, % ,182 3, % % 0.1% +145 日 本 不 動 産 研 究 所 A27 ビバホーム 横 浜 青 葉 店 ( 敷 地 ) 16 11/10/31 2,600 2,741 3, % ,741 3, % % ±0% +30 日 本 不 動 産 研 究 所 A28 ヤマダ 電 機 テックランド 青 葉 店 ( 敷 地 ) 17 12/05/18 2,150 2,270 2, % ,270 2, % % ±0% +30 日 本 不 動 産 研 究 所 A29 ヨドバシカメラマルチメディア 吉 祥 寺 19 13/03/18 28,000 28,443 34, % +6,057 28,297 35, % +7, % 0.1% +1,046 日 本 不 動 産 研 究 所 A30 ヤマダ 電 機 テックランドNew 松 戸 本 店 19 13/03/18 5,150 5,127 6, % +1,083 5,086 6, % +1, % 0.1% +150 日 本 不 動 産 研 究 所 A31 天 神 ロフトビル 20 13/11/29 4,350 4,492 5, % ,467 5, % % 0.2% +205 日 本 不 動 産 研 究 所 A32 鳴 海 ショッピングセンター( 敷 地 ) 21 14/04/08 6,460 6,851 6, % 71 6,851 6, % % 0.1% +90 谷 澤 総 合 鑑 定 所 A33 プラッシングウェーブ 江 の 島 22 14/08/29 1,800 1,879 2, % ,876 2, % % 0.1% +43 日 本 不 動 産 研 究 所 A34 ライフ 西 九 条 店 ( 敷 地 ) 23 15/03/02 1,760 1,843 1, % +27 1,843 1, % % 0.1% +40 谷 澤 総 合 鑑 定 所 A35 ライフ 玉 造 店 ( 敷 地 ) 23 15/03/02 1,880 1,968 1, % +22 1,968 2, % % 0.1% +40 谷 澤 総 合 鑑 定 所 A36 グランベル 銀 座 ビル 24 15/06/30 2, ,726 2, % 日 本 不 動 産 研 究 所 A37 UUR 天 神 西 通 りビル 24 15/07/15 5, ,721 5, % 日 本 不 動 産 研 究 所 A38 Luz 湘 南 辻 堂 24 15/09/30 3, ,102 4, % 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B1 T&G 浜 松 町 ビル 1 03/12/26 2,257 2,113 2, % ,105 3, % % 0.1% +58 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B2 SK 名 古 屋 ビルディング 1 03/12/26 5,400 5,557 4, % 977 5,563 4, % % 0.1% +94 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B3 福 岡 アーセオンビル 1 03/12/26 2,080 1,678 2, % ,672 2, % % 0.2% +47 日 本 不 動 産 研 究 所 B4 丸 増 麹 町 ビル 1 04/03/29 2,350 2,451 2, % 81 2,440 2, % % 0.1% +61 日 本 不 動 産 研 究 所 B5 六 番 町 Kビル 1 04/03/30 2,150 2,323 3, % +1,197 2,313 3, % +1, % 0.1% +89 日 本 不 動 産 研 究 所 B6 新 大 阪 セントラルタワー 3 04/12/02 24,000 24,444 25, % +1,256 24,332 26, % +2, % 0.1% +912 日 本 土 地 建 物 3 帳 簿 価 額 4 評 価 額 還 元 利 回 り 4-3 含 み 損 益 4-2 評 価 額 4/2-1 還 元 利 回 り 変 化 幅 含 み 損 益 変 化 額 鑑 定 評 価 機 関 31

33 期 末 評 価 額 2 ( 単 位 : 百 万 円 ) 用 途 オ フ ィ ス ホ テ ル 物 件 番 号 物 件 名 称 取 得 期 取 得 日 取 得 価 格 1 帳 簿 価 額 第 23 期 末 (2015/5/31) 第 24 期 末 (2015/11/30) 第 24 期 末 と 第 23 期 末 の 比 較 2 評 価 額 還 元 利 回 り 2-1 含 み 損 益 B7 川 崎 東 芝 ビル 3 04/12/20 19,200 19,123 30, % +10,977 18,974 30, % +11, % 0.1% +848 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B8 UUR 東 陽 町 ビル 10 08/06/30 8,500 8,658 8, % 28 8,624 8, % % 0.1% +194 日 本 不 動 産 研 究 所 B9 フォーシーズンビル 13 09/12/25 4,200 4,278 5, % ,282 5, % +1, % 0.1% +96 日 本 不 動 産 研 究 所 B10 日 立 ハイテクビルディング 15 10/12/01 14,800 14,607 15, % ,576 15, % +524 ±0 ±0% ±0% +31 日 本 不 動 産 研 究 所 B11 パシフィックマークス 新 宿 パークサイド 15 10/12/01 12,100 12,231 10, % 1,931 12,193 10, % 1,893 ±0 ±0% 0.1% +38 日 本 不 動 産 研 究 所 B12 UUR 築 地 ビル 15 10/12/01 6,860 6,482 6, % 2 6,436 6, % % 0.1% +116 日 本 不 動 産 研 究 所 B13 パシフィックマークス 月 島 15 10/12/01 6,080 5,974 6, % ,951 6, % % 0.1% +113 日 本 不 動 産 研 究 所 B14 パシフィックマークス 横 浜 イースト 15 10/12/01 7,050 7,014 7, % +26 6,958 7, % % 0.1% +136 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B15 パシフィックマークス 新 浦 安 15 10/12/01 3,920 3,746 3, % ,732 3, % % ±0% 66 日 本 不 動 産 研 究 所 B17 赤 坂 氷 川 ビル 15 10/12/01 3,290 3,229 3, % ,237 3, % % 0.1% +81 日 本 不 動 産 研 究 所 B18 パシフィックマークス 渋 谷 公 園 通 15 10/12/01 2,570 2,480 2, % ,475 3, % % 0.1% +65 日 本 不 動 産 研 究 所 B20 パシフィックマークス 赤 坂 見 附 15 10/12/01 2,210 2,180 2, % 100 2,175 2, % % 0.1% +75 日 本 不 動 産 研 究 所 B21 横 浜 相 生 町 ビル 15 10/12/01 1,060 1,099 1, % ,090 1, % % 0.1% +29 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B22 パシフィックマークス 新 横 浜 15 10/12/01 1,710 1,606 1, % 36 1,592 1, % % 0.1% +24 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B25 パシフィックマークス 川 崎 15 10/12/01 9,890 9,400 10, % +1,100 9,344 10, % +1, % 0.1% +256 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B26 浜 松 町 262ビル 15 10/12/01 6,840 6,725 6, % +95 6,691 7, % % 0.2% +224 日 本 不 動 産 研 究 所 B27 リーラヒジリザカ 15 10/12/01 2,750 2,668 2, % ,665 2, % % 0.1% +103 日 本 不 動 産 研 究 所 B29 大 塚 HTビル 15 10/12/01 1,160 1,113 1, % ,113 1, % +107 ±0 ±0% 0.1% +0 日 本 不 動 産 研 究 所 B30 パシフィックマークス 新 宿 サウスゲート 15 10/12/01 2,460 2,514 2, % ,507 3, % % 0.1% +166 日 本 不 動 産 研 究 所 B31 パシフィックマークス 西 梅 田 15 10/12/01 6,860 6,423 6, % ,400 6, % % 0.1% +113 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B32 パシフィックマークス 肥 後 橋 15 10/12/01 4,570 4,395 4, % 5 4,382 4, % % 0.1% +124 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B33 名 古 屋 錦 シティビル 15 10/12/01 2,670 2,496 2, % 126 2,471 2, % % 0.1% +64 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B34 パシフィックマークス 江 坂 15 10/12/01 9,590 9,347 9, % ,560 9, % 20 ±0 ±0% 0.1% 214 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B35 パシフィックマークス 札 幌 北 一 条 15 10/12/01 1,790 1,863 1, % +47 1,845 1, % % 0.2% +97 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B36 新 札 幌 センタービル 15 10/12/ , % , % % 0.1% +28 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B37 アリーナタワー 16 11/06/16 9,500 8,944 11, % +2,456 8,840 11, % +2, % 0.1% +305 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B38 湯 島 ファーストビル 18 12/08/29 2,100 2,120 2, % ,104 2, % % 0.1% +36 日 本 不 動 産 研 究 所 B39 道 玄 坂 スクエア 18 12/11/22 2,300 2,353 2, % ,341 2, % % 0.6% +31 日 本 不 動 産 研 究 所 B40 グランスクエア 新 栄 21 14/02/28 1,480 1,499 1, % ,475 1, % % 0.1% +63 日 本 不 動 産 研 究 所 B41 グランスクエア 名 駅 南 21 14/02/28 1,220 1,244 1, % ,227 1, % % 0.1% +56 日 本 不 動 産 研 究 所 B42 芝 520ビル 21 14/03/28 2,100 2,175 2, % ,163 2, % % ±0% +52 日 本 不 動 産 研 究 所 B43 広 瀬 通 SEビル 22 14/06/13 3,600 3,654 4, % ,597 4, % % 0.2% +217 日 本 不 動 産 研 究 所 C1 新 宿 ワシントンホテル 本 館 1 03/12/22 21,140 21,078 23, % +2,422 21,910 24, % +2,790 +1, % 0.3% +368 日 本 不 動 産 研 究 所 C2 東 横 イン 品 川 駅 高 輪 口 3 05/02/18 1,884 1,688 2, % ,674 2, % % 0.2% +125 日 本 土 地 建 物 C3 MZビル 9 08/04/10 3,800 3,363 3, % ,324 3, % % 0.2% +139 日 本 不 動 産 研 究 所 C4 ホテルルートイン 横 浜 馬 車 道 10 08/06/30 4,720 4,337 4, % ,292 4, % % 0.2% +206 日 本 土 地 建 物 C5 ホテルJALシティ 那 覇 16 11/10/25 7,650 7,383 8, % +1,477 7,331 9, % +2, % 0.2% +1,042 日 本 土 地 建 物 C6 UUR 四 谷 三 丁 目 ビル 17 11/12/26 4,200 4,256 4, % ,246 5, % +1, % 1.2% +300 日 本 不 動 産 研 究 所 C7 四 谷 213ビル 19 13/03/18 5,020 5,119 5, % ,089 6, % % 0.2% +290 日 本 不 動 産 研 究 所 C8 ホテルルートイン 名 古 屋 今 池 駅 前 19 13/03/25 2,000 1,956 2, % ,922 2, % % 0.2% +133 日 本 不 動 産 研 究 所 C9 ザ ビー 六 本 木 21 14/05/01 3,500 3,635 3, % +65 3,635 3, % % 0.2% +190 日 本 不 動 産 研 究 所 3 帳 簿 価 額 4 評 価 額 還 元 利 回 り 4-3 含 み 損 益 4-2 評 価 額 4/2-1 還 元 利 回 り 変 化 幅 含 み 損 益 変 化 額 鑑 定 評 価 機 関 32

34 期 末 評 価 額 3 ( 単 位 : 百 万 円 ) 用 途 ホ テ ル 住 居 その 他 物 件 番 号 物 件 名 称 取 得 期 取 得 日 取 得 価 格 1 帳 簿 価 額 第 23 期 末 (2015/5/31) 第 24 期 末 (2015/11/30) 第 24 期 末 と 第 23 期 末 の 比 較 2 評 価 額 還 元 利 回 り 2-1 含 み 損 益 C10 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 24 15/08/31 2, ,762 3, % 大 和 不 動 産 鑑 定 C11 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 24 15/08/31 2, ,198 2, % 大 和 不 動 産 鑑 定 C12 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 24 15/08/ % 大 和 不 動 産 鑑 定 D1 T&G 東 池 袋 マンション 1 03/12/26 2,021 1,581 2, % ,555 2, % % 0.1% +76 谷 澤 総 合 鑑 定 所 D4 駒 沢 コート 1 03/12/26 1,680 1,546 2, % ,537 2, % % 0.1% +58 日 本 不 動 産 研 究 所 D6 スカイコート 芝 大 門 2 04/10/15 1,175 1,039 1, % ,061 1, % % 0.1% +8 谷 澤 総 合 鑑 定 所 D7 太 平 洋 セメント 社 宅 (メゾン 浮 間 ) 2 04/10/26 3,530 3,262 4, % +1,078 3,241 4, % +1, % 0.1% +100 日 本 不 動 産 研 究 所 D8 太 平 洋 セメント 社 宅 ( 習 志 野 社 宅 ) 2 04/10/26 1,140 1,027 1, % ,018 1, % % 0.1% +29 日 本 不 動 産 研 究 所 D9 アプリーレ 新 青 木 一 番 館 3 05/04/13 3,031 2,626 3, % ,600 3, % % 0.1% +86 日 本 不 動 産 研 究 所 D10 UURコート 札 幌 北 三 条 5 06/03/16 1,278 1,083 1, % ,065 1, % % 0.1% +38 谷 澤 総 合 鑑 定 所 D11 UURコート 千 葉 蘇 我 5 06/02/ % % % 0.1% +14 日 本 不 動 産 研 究 所 D12 太 平 洋 セメント 東 久 留 米 寮 新 館 5 06/02/ % % % 0.1% +11 日 本 不 動 産 研 究 所 D13 南 山 コート1 号 館 5 06/03/30 1, , % , % % 0.1% +24 日 本 不 動 産 研 究 所 D14 南 山 コート2 号 館 5 06/03/ % % % 0.1% +13 日 本 不 動 産 研 究 所 D15 クリオ 文 京 小 石 川 5 06/04/28 3,170 2,865 3, % ,836 3, % % 0.1% +79 日 本 不 動 産 研 究 所 D16 グランルージュ 栄 6 06/11/30 1,570 1,329 1, % ,310 1, % +160 ±0 ±0% ±0% +19 日 本 不 動 産 研 究 所 D17 グランルージュ 栄 Ⅱ 9 07/12/26 1,300 1,124 1, % ,108 1, % % 0.1% +36 日 本 不 動 産 研 究 所 D18 MA 仙 台 ビル 10 08/09/24 3,440 3,000 4, % +1,120 2,952 4, % +1, % 0.1% +118 日 本 不 動 産 研 究 所 D19 UURコート 名 古 屋 名 駅 10 08/09/30 1,473 1,313 1, % ,295 1, % % 0.1% +48 日 本 土 地 建 物 D20 UURコート 札 幌 篠 路 壱 番 館 10 08/11/ % % % 0.1% +33 日 本 土 地 建 物 D21 パークサイト 泉 10 08/11/ % % 109 ±0 ±0% 0.1% +8 日 本 不 動 産 研 究 所 D22 UURコート 大 阪 十 三 本 町 11 09/02/26 1,570 1,426 1, % ,408 1, % % 0.1% +49 日 本 不 動 産 研 究 所 D23 UURコート 錦 糸 町 16 11/06/15 2,900 2,985 3, % ,986 3, % % 0.1% +28 日 本 不 動 産 研 究 所 D24 UURコート 札 幌 南 三 条 プレミアタワー 18 12/06/28 2,050 1,988 2, % ,958 2, % % 0.1% +80 日 本 不 動 産 研 究 所 D25 グランルージュ 中 之 島 南 20 13/06/25 1,380 1,423 1, % ,407 1, % % 0.1% +26 日 本 不 動 産 研 究 所 D26 グレンパーク 梅 田 北 22 14/08/29 5,150 5,354 5, % ,313 5, % % 0.1% +151 谷 澤 総 合 鑑 定 所 D27 UURコート 志 木 24 15/09/18 2, ,939 3, % 日 本 不 動 産 研 究 所 E1 リリカラ 東 北 支 店 5 06/05/29 2,050 1,606 2, % ,580 2, % % 0.1% +56 日 本 土 地 建 物 E2 KDDI 府 中 ビル 19 13/05/16 4,920 4,993 5, % ,960 5, % % 0.1% +132 日 本 不 動 産 研 究 所 E3 壺 川 スクエアビル 20 13/11/01 4,150 4,227 4, % ,178 5, % % 0.2% +259 日 本 不 動 産 研 究 所 E4 ザ プレイス オブ トウキョウ 21 14/05/01 3,500 3,588 4, % ,562 4, % % 0.1% +106 日 本 不 動 産 研 究 所 E5 ロジスティクス 東 扇 島 22 14/10/02 8,300 8,453 8, % ,396 9, % % 0.1% +237 日 本 不 動 産 研 究 所 E6 第 1 第 2MT 有 明 センタービル 22 14/11/25 8,000 8,059 8, % ,059 8, % % 0.1% +170 日 本 不 動 産 研 究 所 E7 クオーツタワー 24 16/11/13 5, ,939 5, % 谷 澤 総 合 鑑 定 所 E8 新 習 志 野 物 流 センター 24 15/08/07 2, ,660 2, % 日 本 不 動 産 研 究 所 合 計 548, , , % + 53, , , % + 67, , % 0.1% + 14,675 ( 1) 帳 簿 価 額 評 価 額 含 み 損 益 及 び 含 み 損 益 変 化 額 は 単 位 未 満 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています ( 2) (B26) 浜 松 町 262ビル 及 び (C1) 新 宿 ワシントンホテル 本 館 は 追 加 取 得 を 行 っています それぞれ 取 得 日 は 最 初 の 取 得 日 を 取 得 価 格 は 追 加 取 得 分 を 含 めた 合 計 を 記 載 しています ( 3) (A27)ビバホーム 横 浜 青 葉 店 ( 敷 地 ) (A28)ヤマダ 電 機 テックランド 青 葉 店 ( 敷 地 ) (A34)ライフ 西 九 条 店 ( 敷 地 ) 及 び (A35)ライフ 玉 造 店 ( 敷 地 ) の 還 元 利 回 りはDCF 法 における 割 引 率 を 記 載 しています ( 4) 合 計 の 変 化 額 変 化 率 は 今 期 中 に 取 得 ( 新 規 追 加 )した 物 件 売 却 した 物 件 を 除 いて 算 出 しています ( 5) 旧 NCI 物 件 の 取 得 価 格 は 合 併 時 のUUR 受 入 価 格 を 記 載 しています 3 帳 簿 価 額 4 評 価 額 還 元 利 回 り 4-3 含 み 損 益 4-2 評 価 額 4/2-1 還 元 利 回 り 変 化 幅 含 み 損 益 変 化 額 鑑 定 評 価 機 関 33

35 物 件 収 支 稼 働 率 1 ( 単 位 : 千 円 ) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 A11 A12 全 物 件 合 計 ダイエー 碑 文 谷 ジョイパーク 泉 ヶ 丘 大 丸 ピーコック 芦 屋 川 西 店 レランド ショッピング センター イオンモール 宇 城 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 19,865, , ,327 30, , , , , ,681 60,480 84, , ,999 賃 貸 事 業 収 入 18,391, , ,960 30, , , , , ,187 60,480 84, , ,999 その 他 賃 貸 事 業 収 入 1,473,918-40,367-53,626-21,406-36, ,992 - 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 8,518, , ,710 5, , , ,016 35, ,426 34,130 26,318 96,426 58,893 公 租 公 課 1,535,175 35,672 15,311 3,286 11,004 39,613 16,983 9,823 11,979 7,042 3,200 13,158 19,658 諸 経 費 3,501,380 6, , ,075 15, , , ,310 66,347 7,829 ( 注 ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 1,273,092 4,134 47, ,166 1,200 16, , ,358 26,024 1,500 水 道 光 熱 費 1,292,585-45,890-43,870-20,702-36, ,124 - 損 害 保 険 料 24, 修 繕 費 550,279 1,278 7, ,095 10,160 83,328-3, , その 他 賃 貸 事 業 費 用 361, , , ,957 2,299 5,800 減 価 償 却 費 3,482,401 85,994 96,752 1,235 43,809 97,928 31,936 25,019 34,191 26,176 13,807 16,921 31,406 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 11,346, ,886 45,616 24, , ,437 11,216 71,976 87,255 26,349 58, ,502 93,106 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 14,828, , ,369 25, , ,365 43,153 96, ,447 52,526 72, , ,512 資 本 的 支 出 額 2,049,604-1,745-28, ,877 1,688 稼 働 率 (2015 年 11 月 末 時 点 ) 98.5% 100.0% 99.8% 100.0% 97.8% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 5.55% 5.43% 4.19% 6.74% 6.10% 6.55% 1.32% 6.03% 4.56% 5.14% 3.84% 8.24% 5.80% 天 神 ルーチェ ヤマダ 電 機 テックランド 堺 本 店 宮 前 ショッピング センター コナミスポーツ 香 里 ヶ 丘 アクティオーレ 南 池 袋 Tip's 町 田 ビル ダイエー 宝 塚 中 山 店 ( 単 位 : 千 円 ) A13 A14 A15 A16 A19 A20 A21 A23 A24 A25 A26 A27 A28 マリコム 磯 子 ( 敷 地 ) アクティオーレ 関 内 心 斎 橋 OPA 本 館 心 斎 橋 OPA きれい 館 アルボーレ 神 宮 前 アルボーレ 仙 台 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 298,410 62, ,733 82,320 50, , , ,069 66, , ,636 60,066 54,132 賃 貸 事 業 収 入 298,410 57, ,734 82,320 45,600 98, , ,065 66, , ,651 60,066 54,132 その 他 賃 貸 事 業 収 入 - 4, ,552 11, ,794 1,003-19,282 33, 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 35,477 28, ,102 40,545 16,403 38, , ,828 34,479 75,549 84,584 9,889 7,058 公 租 公 課 35,036 3,450 73,481 8,406 2,846 6,748 53,356 24,856 9,511 7,148 6,320 9,307 6,481 諸 経 費 ,817 9,384 1,608 9,918 17, ,176 27,072 2,585 38,178 42, ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 288 6,417 3, ,593 6, ,160 1,800 2,127 10,442 10, 水 道 光 熱 費 ,326 10, , ,272 26, 損 害 保 険 料 修 繕 費 - 2,457 2,920 1,173 2, ,187 12, ,138 1, その 他 賃 貸 事 業 費 用 - 1,878 2, ,024 12,539-10,201 3, 減 価 償 却 費 - 13,859 59,236 30,529 3,637 14,272 81,586 55,899 22,382 30,223 35, 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 262,933 33, ,630 41,774 33,748 72, , ,241 31,520 96,782 64,052 50,176 47,073 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 262,933 47, ,867 72,304 37,386 86, , ,140 53, ,005 99,521 50,176 47,073 資 本 的 支 出 額 - 1,339 1, , , 稼 働 率 (2015 年 11 月 末 時 点 ) 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 99.1% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 4.41% 3.96% 5.26% 5.21% 4.72% 6.65% 6.08% 7.09% 4.30% 4.98% 5.93% 3.85% 4.37% モラージュ 柏 イトー ヨーカドー 尾 張 旭 店 横 浜 狩 場 ショッピング センター Luz 自 由 が 丘 アクティオーレ 市 川 ビバホーム 横 浜 青 葉 店 ( 敷 地 ) ヤマダ 電 機 テックランド 青 葉 店 ( 敷 地 ) ( 注 )テナントより 賃 料 収 入 を 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから 記 載 していません 34

36 物 件 収 支 稼 働 率 2 ( 単 位 : 千 円 ) A29 A30 A31 A32 A33 A34 A35 A36 A37 A38 B1 B2 商 業 施 設 Luz 湘 南 辻 堂 計 ヨドバシカメラ マルチメディア 吉 祥 寺 ヤマダ 電 機 テックランド New 松 戸 本 店 天 神 ロフト ビル 鳴 海 ショッピング センター( 敷 地 ) プラッシングウェー ブ 江 の 島 ライフ 西 九 条 店 ( 敷 地 ) 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 774, , , ,840 80,819 47,229 52,476 64, , ,890 7,125,724 97, ,822 賃 貸 事 業 収 入 774, , , ,840 65,926 47,229 52,476 57, ,903 78,599 6,544,452 85, ,165 その 他 賃 貸 事 業 収 入 ,355-14, ,892-35, ,272 12,098 16,656 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 203,630 59, ,761 21,396 31, ,895 6,369 67,731 2,939,763 34,826 87,191 公 租 公 課 39,120 11,420 24,322 20,617 4, ,353 9,036 14,419 諸 経 費 7,921 8,291 98, , ,797 1,308 57,651 1,305,648 13,018 43,427 ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 1) ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 3, , , ,431 1,232 22, ,436 5,107 22,346 水 道 光 熱 費 ,294-13, ,295-27, ,043 6,688 17,287 損 害 保 険 料 , 修 繕 費 3,356-18, , ,853 1,113 2,788 その 他 賃 貸 事 業 費 用 160 7,165 2, , , , 減 価 償 却 費 156,588 40,149 25,103-7, ,097 5,061 10,080 1,100,760 12,771 29,344 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 570, , , ,444 49,726 46,739 51,989 42, ,533 46,159 4,185,961 62, ,630 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 726, , , ,444 57,129 46,739 51,989 46, ,594 56,239 5,286,722 75, ,974 資 本 的 支 出 額 11, , , ,329 4,612 35,594 稼 働 率 (2015 年 11 月 末 時 点 ) 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 96.8% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 97.5% 99.8% 100.0% 90.6% 修 正 NOI 利 回 り 5.18% 7.33% 7.67% 4.71% 6.33% 4.97% 5.20% 4.15% 5.99% 7.18% 5.36% 6.64% 4.80% ライフ 玉 造 店 ( 敷 地 ) グランベル 銀 座 ビ ル UUR 天 神 西 通 りビ ル T&G 浜 松 町 ビル SK 名 古 屋 ビルディング ( 単 位 : 千 円 ) B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 B11 B12 B13 B14 B15 福 岡 アーセオン ビル 丸 増 麹 町 ビル 六 番 町 Kビル 新 大 阪 セントラルタワー 川 崎 東 芝 ビル UUR 東 陽 町 ビル フォーシーズン ビル 日 立 ハイテク ビルディング パシフィック マークス 新 宿 パークサイド UUR 築 地 ビル パシフィック マークス 月 島 パシフィック マークス 横 浜 イースト パシフィック マークス 新 浦 安 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 87,066 96, ,515 1,066, , , , , , , , , ,898 賃 貸 事 業 収 入 79,380 82, , , , , , , , , , , ,144 その 他 賃 貸 事 業 収 入 7,686 13, ,054-25,960 18,246 7,805 31,547 15,136 37,821 23,958 31,753 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 55,351 47,461 40, , ,360 96,302 82, , ,710 82, , , ,198 公 租 公 課 7,254 13,206 11,040 85,568 50,904 13,528 10,138 40,706 38,034 11,762 19,392 20,756 18,838 諸 経 費 29,749 22,355 17, ,173 9,167 47,647 47,837 44,290 79,061 23,387 59,266 49,643 74,258 外 注 委 託 費 11,822 8,678 13,912 97,597 6,000 19,414 18,443 24,200 29,844 10,441 21,645 23,339 29,374 水 道 光 熱 費 9,801 7, ,278-24,976 17,690 17,659 28,604 11,995 27,668 23,775 30,670 損 害 保 険 料 , 修 繕 費 4,952 2,795 3,225 8,546 2,237 2,959 11,186 1,831 5, ,290 1,549 10,102 その 他 賃 貸 事 業 費 用 3,054 2,514-8, , , ,828 減 価 償 却 費 18,348 11,900 11, , ,288 35,126 24,672 31,745 61,615 47,717 33,481 60,022 24,101 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 31,714 48,604 68, , , ,145 96, , , , , ,562 78,699 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 50,062 60,504 80, , , , , , , , , , ,800 資 本 的 支 出 額 11, ,572 67,172 14,818 1,425 28, ,261 2,313 10,409 4,404 10,386 稼 働 率 (2015 年 11 月 末 時 点 ) 89.3% 100.0% 100.0% 98.6% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 99.4% 86.2% 93.9% 修 正 NOI 利 回 り 4.80% 5.14% 7.44% 6.07% 8.07% 5.15% 5.74% 4.19% 3.24% 4.48% 6.08% 4.54% 5.23% ( 注 )テナントより 賃 料 収 入 を 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから 記 載 していません 35

37 物 件 収 支 稼 働 率 3 ( 単 位 : 千 円 ) B17 B18 B20 B21 B22 B25 B26 B27 B29 B30 B31 B32 B33 赤 坂 氷 川 ビル パシフィック マークス 渋 谷 公 園 通 パシフィック マークス 赤 坂 見 附 横 浜 相 生 町 ビル パシフィック マークス 新 横 浜 パシフィック マークス 川 崎 浜 松 町 262ビル リーラ ヒジリザカ 大 塚 HTビル パシフィック マークス 新 宿 サウスゲート パシフィック マークス 西 梅 田 パシフィック マークス 肥 後 橋 名 古 屋 錦 シティビル 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 118,386 84,372 63,089 59,768 65, , , ,587 51,744 97, , ,874 95,940 賃 貸 事 業 収 入 114,114 84,372 54,544 51,081 56, , , ,590 44,067 88, , ,382 88,182 その 他 賃 貸 事 業 収 入 4,272-8,544 8,687 8,480 41,413 28,986 11,996 7,677 8,880 39,216 23,492 7,757 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 37,074 14,809 22,736 36,735 34, , ,654 47,780 27,382 23, ,766 71,922 73,892 公 租 公 課 9,946 3,733 6,150 5,033 5,438 20,688 14,695 12,084 2,148 5,500 24,983 15,879 11,874 諸 経 費 16,988 2,464 9,754 21,200 14,779 63,617 52,874 26,445 17,996 11,508 77,355 31,950 29,156 外 注 委 託 費 7,560 2,292 3,674 7,636 6,397 18,162 21,796 14,424 4,788 4,185 28,818 10,176 11,486 水 道 光 熱 費 4,401-4,076 10,586 7,218 30,719 20,002 7,933 6,537 6,767 40,980 16,018 11,763 損 害 保 険 料 修 繕 費 4, , ,421 10,929 3,517 1, ,316 5,151 2,004 その 他 賃 貸 事 業 費 用 83-1, , , , ,732 減 価 償 却 費 10,138 8,612 6,831 10,501 14,391 61,115 34,085 9,250 7,237 6,320 37,428 24,092 32,862 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 81,311 69,562 40,352 23,033 30, , ,143 69,806 24,362 74, ,460 96,951 22,047 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 91,450 78,174 47,183 33,534 44, , ,228 79,056 31,599 80, , ,043 54,910 資 本 的 支 出 額 18,823 3,163 1,421 1,903-4,927-6,562 6,769-14,466 10,464 8,467 稼 働 率 (2015 年 11 月 末 時 点 ) 100.0% 100.0% 100.0% 94.8% 100.0% 95.2% 100.0% 100.0% 90.6% 100.0% 94.4% 100.0% 97.5% 修 正 NOI 利 回 り 5.54% 6.07% 4.26% 6.31% 5.23% 5.04% 4.85% 5.73% 5.43% 6.53% 4.82% 5.28% 4.10% ( 単 位 : 千 円 ) B34 B35 B36 B37 B38 B39 B40 B41 B42 B43 C1 C2 アリーナタワー 芝 520ビル 広 瀬 通 SEビル オフィスビル 計 パシフィック マークス 江 坂 パシフィック マークス 札 幌 北 一 条 新 札 幌 センタービル 湯 島 ファーストビル 道 玄 坂 スクエア 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 489,337 93,363 60, ,430 94,781 97,414 94,247 80,748 94, ,271 8,012, ,980 57,000 賃 貸 事 業 収 入 458,397 83,927 55, ,420 83,191 89,097 86,089 72,568 85, ,776 7,268, ,980 57,000 その 他 賃 貸 事 業 収 入 30,940 9,435 5,368 54,010 11,590 8,317 8,157 8,180 8,891 23, , 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 272,475 49,592 30, ,625 54,264 33,706 50,419 47,715 41, ,033 3,653, ,806 21,136 公 租 公 課 36,633 9,041 4,976 32,795 11,056 5,786 7,761 7,883 7,831 13, ,513 86,909 5,993 諸 経 費 165,652 20,961 17,123 98,402 26,606 15,411 19,228 22,603 21,048 52,117 1,645, , 外 注 委 託 費 62,298 9,430 6,955 43,770 7,885 8,158 9,877 8,436 10,294 23, ,190 25, 水 道 光 熱 費 56,645 9,166 6,482 48,568 11,680 6,191 8,205 8,322 8,559 26, ,940 4,371 - 損 害 保 険 料 ,739 1, 修 繕 費 30,836 1,739 3,173 4,644 2, ,491 1,263 2, , ,757 - その 他 賃 貸 事 業 費 用 15, , , 減 価 償 却 費 70,189 19,589 8, ,427 16,601 12,508 23,429 17,227 12,706 56,913 1,367,777 59,346 14,520 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 216,862 43,770 30, ,804 40,516 63,708 43,828 33,033 53,193 59,237 4,359, ,174 35,863 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 287,051 63,360 38, ,232 57,118 76,217 67,257 50,261 65, ,151 5,727, ,521 50,384 資 本 的 支 出 額 293,216 2, ,900 1,100 1, ,445 1,141,884 - 稼 働 率 (2015 年 11 月 末 時 点 ) 59.2% 100.0% 94.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 97.5% 95.5% 99.8% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 5.97% 7.06% 7.85% 6.45% 5.42% 6.61% 9.06% 8.22% 6.26% 6.44% 5.61% 3.35% 5.34% グランスクエア 新 栄 グランスクエア 名 駅 南 新 宿 ワシントン ホテル 本 館 東 横 イン 品 川 駅 高 輪 口 ( 注 )テナントより 賃 料 収 入 を 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから 記 載 していません 36

38 物 件 収 支 稼 働 率 4 ( 単 位 : 千 円 ) C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11 C12 D1 D4 MZビル 四 谷 213ビル ザ ビー 六 本 木 ホテル 計 ホテル ルートイン 横 浜 馬 車 道 ホテルJAL シティ 那 覇 UUR 四 谷 三 丁 目 ビル ホテルルート イン 名 古 屋 今 池 駅 前 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 140, , , , ,378 85, ,399 35,337 31,618 12,025 1,908,280 64,891 60,560 賃 貸 事 業 収 入 134, , , , ,443 85, ,570 35,337 31,618 12,025 1,867,438 62,195 60,560 その 他 賃 貸 事 業 収 入 6,581 14,981-1,514 15,935-1, ,841 2,696 - 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 80,923 76,371 95,093 48,414 71,104 45,775 37,419 6,234 6,616 2, ,677 42,805 13,026 公 租 公 課 9,765 9,658 15,413 19,733 17,212 7,455 13, ,850 2,682 3,930 諸 経 費 22,403 20,250 6,421 11,394 22,426 4,997 7, ,577 14, ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 7,809 5,927 1,020 3,555 6,266 4,885 1, ,390 7, 水 道 光 熱 費 1,885 12, ,165-1, , 損 害 保 険 料 , 修 繕 費 ,140 7,632 2,283-2, ,545 2,357 - その 他 賃 貸 事 業 費 用 12, , , ,034 3,164 - 減 価 償 却 費 48,753 46,463 73,258 17,286 31,464 33,322 16,225 5,895 6,252 2, ,249 25,897 8,418 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 59,729 77, , , ,274 39,928 78,980 29,103 25,001 9,244 1,128,602 22,086 47,533 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 108, , , , ,739 73,250 95,206 34,998 31,253 11,703 1,483,852 47,983 55,951 資 本 的 支 出 額 9, ,264 7,722 2,094-16, ,206, 稼 働 率 (2015 年 11 月 末 時 点 ) 96.2% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 99.7% 97.7% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 5.69% 5.25% 7.90% 7.36% 5.59% 7.31% 5.43% 4.58% 5.30% 5.84% 5.18% 4.74% 6.64% 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 T&G 東 池 袋 マンション 駒 沢 コート ( 単 位 : 千 円 ) D6 D7 D8 D9 D10 D11 D12 D13 D14 D15 D16 D17 D18 スカイコート 芝 大 門 太 平 洋 セメント メゾン 浮 間 太 平 洋 セメント 習 志 野 社 宅 アプリーレ 新 青 木 UURコート 札 幌 北 三 条 UURコート 千 葉 蘇 我 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 32, ,080 51, ,248 52,684 24,600 16,848 37,122 16,359 95,351 43,798 38, ,829 賃 貸 事 業 収 入 32, ,080 51, ,248 52,523 24,600 16,848 37,122 16,359 92,936 43,798 38, ,505 その 他 賃 貸 事 業 収 入 , ,324 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 19,278 37,943 13,569 34,993 28,975 7,244 3,141 9,040 5,409 51,498 23,008 19,365 85,975 公 租 公 課 1,725 8,701 4,066 8,094 4,790 1,948 1,320 2,469 1,319 5,098 3,146 2,631 10,073 諸 経 費 6,729 3, ,036 6, ,333 1, ,528 ( 注 ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 324 1, , , ,363 水 道 光 熱 費 , ,773 損 害 保 険 料 修 繕 費 6,367 2, , ,455 1, ,465 その 他 賃 貸 事 業 費 用 , ,733 減 価 償 却 費 10,824 25,270 8,879 25,862 18,174 5,001 1,627 5,989 3,791 29,066 18,723 16,439 48,373 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 13,121 86,136 38,390 78,255 23,709 17,355 13,706 28,081 10,949 43,852 20,790 19,143 80,854 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 23, ,407 47, ,117 41,884 22,356 15,334 34,071 14,740 72,918 39,514 35, ,227 資 本 的 支 出 額 33,917 4, , 稼 働 率 (2015 年 11 月 末 時 点 ) 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 99.0% 100.0% 100.0% 97.7% 修 正 NOI 利 回 り 4.06% 6.29% 8.27% 6.85% 6.54% 7.19% 6.37% 6.35% 6.53% 4.59% 5.02% 5.46% 7.49% 太 平 洋 セメント 東 久 留 米 寮 新 館 南 山 コート 1 号 館 南 山 コート 2 号 館 クリオ 文 京 小 石 川 グランルージュ 栄 グランルージュ 栄 Ⅱ MA 仙 台 ビル ( 注 )テナントより 賃 料 収 入 を 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから 記 載 していません 37

39 物 件 収 支 稼 働 率 5 ( 単 位 : 千 円 ) D19 D20 D21 D22 D23 D24 D25 D26 D27 E1 E2 E3 住 居 UURコート 志 木 計 UURコート 名 古 屋 名 駅 UURコート 札 幌 篠 路 壱 番 館 パークサイト 泉 UURコート 大 阪 十 三 本 町 UURコート 錦 糸 町 UURコート 札 幌 南 三 条 プレミア タワー グランルージュ 中 之 島 南 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 45,427 33,311 23,270 52, , ,828 51, ,241 37,891 1,588,685 66, , ,735 賃 貸 事 業 収 入 45,427 33,311 22,459 52, ,788 98,755 50, ,280 37,891 1,561,450 66, , ,730 その 他 賃 貸 事 業 収 入 ,733 5,072 1,041 4,961-27, ,004 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 25,982 17,243 18,739 27,460 55,947 55,618 29,163 74,660 6, ,801 33,375 41, ,401 公 租 公 課 3,015 3,960 1,582 3,963 5, ,149 4,237 6, 諸 経 費 4,667 2,028 8,754 4,641 19,160 17,099 6,808 23, ,813 2,865 1,738 84,333 ( 注 ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 2,787 1,962 2,375 3,888 11,084 8,306 3,143 13, , ,200 29,308 水 道 光 熱 費 ,215 5, ,667-17, ,090 損 害 保 険 料 , 修 繕 費 837-2, , ,248 2, その 他 賃 貸 事 業 費 用 - - 3, ,621 1, ,747-28, ,152 減 価 償 却 費 18,299 11,253 8,401 18,855 31,026 30,796 18,878 40,684 6, ,839 26,272 33,355 50,352 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 19,445 16,068 4,530 25,145 57,574 48,209 22, ,581 31, ,883 33, , ,333 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 37,744 27,322 12,932 44,000 88,600 79,005 41, ,266 37,483 1,318,722 59, , ,686 資 本 的 支 出 額 ,745 1, , ,122 稼 働 率 (2015 年 11 月 末 時 点 ) 100.0% 100.0% 71.3% 100.0% 92.4% 81.6% 87.3% 99.2% 100.0% 97.5% 100.0% 100.0% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 5.11% 6.26% 2.87% 5.59% 6.09% 7.69% 5.93% 5.97% 6.25% 6.06% 5.82% 6.10% 8.83% グレンパーク 梅 田 北 リリカラ 東 北 支 店 KDDI 府 中 ビル 壺 川 スクエアビル ( 単 位 : 千 円 ) E4 E5 E6 E7 E8 ザ プレイス オブ トウキョウ ロジスティクス 東 扇 島 第 1 第 2MT 有 明 センタービル クオーツタワー 新 習 志 野 物 流 センター その 他 計 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 120, , ,787 27,073 47,673 1,229,672 賃 貸 事 業 収 入 120, , ,900 27,073 47,673 1,149,491 その 他 賃 貸 事 業 収 入 - 28,288 7, ,180 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 37, ,413 52,824 2,159 8, ,658 公 租 公 課 1,776 22,622 20, ,308 諸 経 費 9,128 29,940 14, ,575 ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 1,968 6,972 5, ,290 水 道 光 熱 費 - 21,424 6, ,573 損 害 保 険 料 ,474 修 繕 費 - 1,236 2, ,724 その 他 賃 貸 事 業 費 用 7, ,513 減 価 償 却 費 26,396 57,849 18,290 1,626 7, ,774 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 82, , ,962 24,913 39, ,014 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 109, , ,252 26,540 46,997 1,011,789 資 本 的 支 出 額 , ,244 稼 働 率 (2015 年 11 月 末 時 点 ) 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 6.22% 5.48% 5.17% 7.90% 5.13% 6.26% ( 注 )テナントより 賃 料 収 入 を 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから 記 載 していません 38

40 ポートフォリオ 一 覧 1 (2016 年 1 月 15 日 時 点 ) 用 途 商 業 施 設 オ ビ フ ル ス ィ 物 件 番 号 物 件 名 称 地 域 所 在 地 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) A1 ダイエー 碑 文 谷 東 京 23 区 東 京 都 目 黒 区 15, % 5, , , 期 2003 年 12 月 25 日 A2 ジョイパーク 泉 ヶ 丘 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 堺 市 6, % 10, , , 期 2003 年 12 月 22 日 A3 大 丸 ピーコック 芦 屋 川 西 店 地 方 (その 他 ) 兵 庫 県 芦 屋 市 % 3, , , 期 2003 年 12 月 22 日 A4 レランドショッピングセンター 首 都 圏 地 域 千 葉 県 船 橋 市 5, % 5, , , 期 2004 年 9 月 17 日 A5 イオンモール 宇 城 地 方 (その 他 ) 熊 本 県 宇 城 市 11, % 173, , , 期 2004 年 12 月 3 日 A6 天 神 ルーチェ 地 方 ( 福 岡 ) 福 岡 県 福 岡 市 6, % 1, , , 期 2006 年 4 月 14 日 A7 ヤマダ 電 機 テックランド 堺 本 店 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 堺 市 3, % 10, , , 期 2006 年 4 月 28 日 A8 宮 前 ショッピングセンター 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 川 崎 市 5, % 6, , , 期 2007 年 2 月 19 日 A9 コナミスポーツクラブ 香 里 ヶ 丘 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 枚 方 市 2, % 4, , , 期 2007 年 6 月 29 日 A10 アクティオーレ 南 池 袋 東 京 23 区 東 京 都 豊 島 区 3, % , , 期 2007 年 9 月 27 日 A11 Tip's 町 田 ビル 首 都 圏 地 域 東 京 都 町 田 市 4, % 1, , , 期 2007 年 12 月 27 日 A12 ダイエー 宝 塚 中 山 店 地 方 (その 他 ) 兵 庫 県 宝 塚 市 4, % 16, , , 期 2008 年 1 月 30 日 A13 maricom-isogo システムプラザ 横 浜 ( 敷 地 ) ( 商 業 部 分 ) 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 6, % 53, , 期 2008 年 2 月 18 日 A14 アクティオーレ 関 内 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 2, % , , 期 2008 年 6 月 30 日 A15 心 斎 橋 OPA 本 館 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 22, % 2, , , 期 2010 年 12 月 1 日 A16 心 斎 橋 OPAきれい 館 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 2, % , , 期 2010 年 12 月 1 日 A19 アルボーレ 神 宮 前 都 心 6 区 東 京 都 渋 谷 区 1, % 期 2010 年 12 月 1 日 A20 アルボーレ 仙 台 地 方 (その 他 ) 宮 城 県 仙 台 市 2, % , , 期 2010 年 12 月 1 日 A21 モラージュ 柏 首 都 圏 地 域 千 葉 県 柏 市 7, % 83, , , 期 2010 年 12 月 1 日 A23 イトーヨーカドー 尾 張 旭 店 地 方 (その 他 ) 愛 知 県 尾 張 旭 市 4, % 34, , , 期 2010 年 12 月 1 日 A24 横 浜 狩 場 ショッピングセンター 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 2, % 7, , , 期 2010 年 12 月 1 日 A25 Luz 自 由 が 丘 東 京 23 区 東 京 都 目 黒 区 5, % , , 期 2011 年 6 月 15 日 A26 アクティオーレ 市 川 首 都 圏 地 域 千 葉 県 市 川 市 3, % , , 期 2011 年 6 月 15 日 A27 ビバホーム 横 浜 青 葉 店 ( 敷 地 ) 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 2, % 9, , 期 2011 年 10 月 31 日 A28 ヤマダ 電 機 テックランド 青 葉 店 ( 敷 地 ) 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 2, % 7, , 期 2012 年 5 月 18 日 A29 ヨドバシカメラマルチメディア 吉 祥 寺 首 都 圏 地 域 東 京 都 武 蔵 野 市 28, % 3, , , 期 2013 年 3 月 18 日 A30 ヤマダ 電 機 テックランドNew 松 戸 本 店 首 都 圏 地 域 千 葉 県 松 戸 市 5, % 7, , , 期 2013 年 3 月 18 日 A31 天 神 ロフトビル 地 方 (その 他 ) 福 岡 県 福 岡 市 4, % 1, , , 期 2013 年 11 月 29 日 A32 鳴 海 ショッピングセンター( 敷 地 ) 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 6, % 60, , 期 2014 年 4 月 8 日 A33 プラッシングウェーブ 江 の 島 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 藤 沢 市 1, % 2, , , 期 2014 年 8 月 29 日 A34 ライフ 西 九 条 店 ( 敷 地 ) 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 1, % 3, , 期 2015 年 3 月 2 日 A35 ライフ 玉 造 店 ( 敷 地 ) 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 1, % 2, , 期 2015 年 3 月 2 日 A36 グランベル 銀 座 ビル 都 心 6 区 東 京 都 中 央 区 2, % , , 期 2015 年 6 月 30 日 A37 UUR 天 神 西 通 りビル 地 方 ( 福 岡 ) 福 岡 県 福 岡 市 5, % , , 期 2015 年 7 月 15 日 A38 Luz 湘 南 辻 堂 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 藤 沢 市 3, % 3, , , 期 2015 年 9 月 30 日 A 上 野 ビル 東 京 23 区 東 京 都 台 東 区 3, % , , 期 2015 年 12 月 4 日 B1 T&G 浜 松 町 ビル 都 心 6 区 東 京 都 港 区 2, % , , 期 2003 年 12 月 26 日 B2 SK 名 古 屋 ビルディング 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 5, % 1, , , 期 2003 年 12 月 26 日 B3 福 岡 アーセオンビル 地 方 ( 福 岡 ) 福 岡 県 福 岡 市 2, % 1, , , 期 2003 年 12 月 26 日 B4 丸 増 麹 町 ビル 都 心 6 区 東 京 都 千 代 田 区 2, % , , 期 2004 年 3 月 29 日 B5 六 番 町 Kビル 都 心 6 区 東 京 都 千 代 田 区 2, % , , 期 2004 年 3 月 30 日 B6 新 大 阪 セントラルタワー(オフィス 部 分 ) 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 14, % 7, , , 期 2004 年 12 月 2 日 比 率 敷 地 面 積 (m2) 延 床 面 積 (m2) 賃 貸 可 能 面 積 (m2) PML (%) 取 得 期 取 得 日 39

41 ポートフォリオ 一 覧 2 (2016 年 1 月 15 日 時 点 ) 用 途 オ フ ィ ス ビ ル ホ テ ル 物 件 番 号 物 件 名 称 地 域 所 在 地 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) B7 川 崎 東 芝 ビル 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 川 崎 市 19, % 8, , , 期 2004 年 12 月 20 日 (A13) maricom-isogo システムプラザ 横 浜 ( 敷 地 ) (オフィス 部 分 ) 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 5, % , 期 2008 年 2 月 18 日 B8 UUR 東 陽 町 ビル 東 京 23 区 東 京 都 江 東 区 8, % 3, , , 期 2008 年 6 月 30 日 B9 フォーシーズンビル 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 4, % , , 期 2009 年 12 月 25 日 B10 日 立 ハイテクビルディング 都 心 6 区 東 京 都 港 区 14, % 3, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B11 パシフィックマークス 新 宿 パークサイド 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 12, % 3, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B12 UUR 築 地 ビル 都 心 6 区 東 京 都 中 央 区 6, % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B13 パシフィックマークス 月 島 都 心 6 区 東 京 都 中 央 区 6, % 3, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B14 パシフィックマークス 横 浜 イースト 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 7, % 2, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B15 パシフィックマークス 新 浦 安 首 都 圏 地 域 千 葉 県 浦 安 市 3, % 2, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B17 赤 坂 氷 川 ビル 都 心 6 区 東 京 都 港 区 3, % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B18 パシフィックマークス 渋 谷 公 園 通 都 心 6 区 東 京 都 渋 谷 区 2, % , , 期 2010 年 12 月 1 日 B20 パシフィックマークス 赤 坂 見 附 都 心 6 区 東 京 都 港 区 2, % , , 期 2010 年 12 月 1 日 B21 横 浜 相 生 町 ビル 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 1, % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B22 パシフィックマークス 新 横 浜 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 1, % , , 期 2010 年 12 月 1 日 B25 パシフィックマークス 川 崎 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 川 崎 市 9, % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B26 浜 松 町 262ビル 都 心 6 区 東 京 都 港 区 6, % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B27 リーラヒジリザカ 都 心 6 区 東 京 都 港 区 2, % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B29 大 塚 HTビル 東 京 23 区 東 京 都 豊 島 区 1, % , , 期 2010 年 12 月 1 日 B30 パシフィックマークス 新 宿 サウスゲート 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 2, % , , 期 2010 年 12 月 1 日 B31 パシフィックマークス 西 梅 田 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 6, % 2, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B32 パシフィックマークス 肥 後 橋 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 4, % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B33 名 古 屋 錦 シティビル 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 2, % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B34 パシフィックマークス 江 坂 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 吹 田 市 9, % 3, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B35 パシフィックマークス 札 幌 北 一 条 地 方 (その 他 ) 北 海 道 札 幌 市 1, % , , 期 2010 年 12 月 1 日 B36 新 札 幌 センタービル 地 方 (その 他 ) 北 海 道 札 幌 市 % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B37 アリーナタワー 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 9, % 2, , , 期 2011 年 6 月 16 日 B38 湯 島 ファーストビル 東 京 23 区 東 京 都 文 京 区 2, % 1, , , 期 2012 年 8 月 29 日 B39 道 玄 坂 スクエア 都 心 6 区 東 京 都 渋 谷 区 2, % , , 期 2012 年 11 月 27 日 B40 グランスクエア 新 栄 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1, % 1, , , 期 2014 年 2 月 28 日 B41 グランスクエア 名 駅 南 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1, % 1, , , 期 2014 年 2 月 28 日 B42 芝 520ビル 都 心 6 区 東 京 都 港 区 2, % , , 期 2014 年 3 月 28 日 B43 広 瀬 通 SEビル 地 方 (その 他 ) 宮 城 県 仙 台 市 3, % 2, , , 期 2014 年 6 月 13 日 C1 新 宿 ワシントンホテル 本 館 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 21, % 6, , , 期 2003 年 12 月 22 日 (B6) 新 大 阪 セントラルタワー(ホテル 部 分 ) 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 9, % , 期 2004 年 12 月 2 日 C2 東 横 イン 品 川 駅 高 輪 口 都 心 6 区 東 京 都 港 区 1, % , , 期 2005 年 2 月 18 日 C3 MZビル 首 都 圏 地 域 東 京 都 八 王 子 市 3, % 1, , , 期 2008 年 4 月 10 日 C4 ホテルルートイン 横 浜 馬 車 道 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 4, % , , 期 2008 年 6 月 30 日 C5 ホテルJALシティ 那 覇 地 方 (その 他 ) 沖 縄 県 那 覇 市 7, % 3, , , 期 2011 年 10 月 25 日 C6 UUR 四 谷 三 丁 目 ビル 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 4, % 1, , , 期 2011 年 12 月 26 日 C7 四 谷 213ビル 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 5, % 1, , , 期 2013 年 3 月 18 日 C8 ホテルルートイン 名 古 屋 今 池 駅 前 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 2, % 1, , , 期 2013 年 3 月 25 日 比 率 敷 地 面 積 (m2) 延 床 面 積 (m2) 賃 貸 可 能 面 積 (m2) PML (%) 取 得 期 取 得 日 40

42 ポートフォリオ 一 覧 3 (2016 年 1 月 15 日 時 点 ) 用 途 ホ テ ル 住 居 その 他 物 件 番 号 物 件 名 称 地 域 所 在 地 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) C9 ザ ビー 六 本 木 都 心 6 区 東 京 都 港 区 3, % , , 期 2014 年 5 月 1 日 C10 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 川 崎 市 2, % , , 期 2015 年 8 月 31 日 C11 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 地 方 (その 他 ) 広 島 県 広 島 市 2, % , , 期 2015 年 8 月 31 日 C12 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 地 方 (その 他 ) 沖 縄 県 那 覇 市 % , , 期 2015 年 8 月 31 日 D1 T&G 東 池 袋 マンション 東 京 23 区 東 京 都 豊 島 区 2, % , , 期 2003 年 12 月 26 日 D4 駒 沢 コート 東 京 23 区 東 京 都 世 田 谷 区 1, % 2, , , 期 2003 年 12 月 26 日 D6 スカイコート 芝 大 門 都 心 6 区 東 京 都 港 区 1, % , , 期 2004 年 10 月 15 日 D7 太 平 洋 セメント 社 宅 (メゾン 浮 間 ) 東 京 23 区 東 京 都 北 区 3, % 6, , , 期 2004 年 10 月 26 日 D8 太 平 洋 セメント 社 宅 ( 習 志 野 社 宅 ) 首 都 圏 地 域 千 葉 県 船 橋 市 1, % 3, , , 期 2004 年 10 月 26 日 D9 アプリーレ 新 青 木 一 番 館 地 方 (その 他 ) 兵 庫 県 神 戸 市 3, % 3, , , 期 2005 年 4 月 13 日 D10 UURコート 札 幌 北 三 条 地 方 (その 他 ) 北 海 道 札 幌 市 1, % 1, , , 期 2006 年 3 月 16 日 D11 UURコート 千 葉 蘇 我 首 都 圏 地 域 千 葉 県 千 葉 市 % 1, , , 期 2006 年 2 月 8 日 D12 太 平 洋 セメント 東 久 留 米 寮 新 館 首 都 圏 地 域 東 京 都 東 久 留 米 市 % 2, , , 期 2006 年 2 月 8 日 D13 南 山 コート1 号 館 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1, % 2, , , 期 2006 年 3 月 30 日 D14 南 山 コート2 号 館 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 % 1, , , 期 2006 年 3 月 30 日 D15 クリオ 文 京 小 石 川 東 京 23 区 東 京 都 文 京 区 3, % , , 期 2006 年 4 月 28 日 D16 グランルージュ 栄 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1, % 1, , , 期 2006 年 11 月 30 日 D17 グランルージュ 栄 Ⅱ 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1, % , , 期 2007 年 12 月 26 日 D18 MA 仙 台 ビル 地 方 (その 他 ) 宮 城 県 仙 台 市 3, % 3, , , 期 2008 年 9 月 24 日 D19 UURコート 名 古 屋 名 駅 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1, % , , 期 2008 年 9 月 30 日 D20 UURコート 札 幌 篠 路 壱 番 館 地 方 (その 他 ) 北 海 道 札 幌 市 % 3, , , 期 2008 年 11 月 11 日 D21 パークサイト 泉 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 % , , 期 2008 年 11 月 21 日 D22 UURコート 大 阪 十 三 本 町 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 1, % 1, , , 期 2009 年 2 月 26 日 D23 UURコート 錦 糸 町 東 京 23 区 東 京 都 江 東 区 2, % , , 期 2011 年 6 月 15 日 D24 UURコート 札 幌 南 三 条 プレミアタワー 地 方 (その 他 ) 北 海 道 札 幌 市 2, % 1, , , 期 2012 年 6 月 28 日 D25 グランルージュ 中 之 島 南 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 1, % , , 期 2013 年 6 月 25 日 D26 グレンパーク 梅 田 北 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 5, % 2, , , 期 2014 年 8 月 29 日 D27 UURコート 志 木 首 都 圏 地 域 埼 玉 県 志 木 市 2, % 6, , , 期 2015 年 9 月 18 日 E1 リリカラ 東 北 支 店 地 方 (その 他 ) 宮 城 県 仙 台 市 2, % 5, , , 期 2006 年 5 月 29 日 E2 KDDI 府 中 ビル 首 都 圏 地 域 東 京 都 府 中 市 4, % 5, , , 期 2013 年 5 月 16 日 E3 壷 川 スクエアビル 地 方 (その 他 ) 沖 縄 県 那 覇 市 4, % 5, , , 期 2013 年 11 月 1 日 E4 ザ プレイス オブ トウキョウ 都 心 6 区 東 京 都 港 区 3, % , , 期 2014 年 5 月 1 日 E5 ロジスティクス 東 扇 島 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 川 崎 市 8, % 28, , , 期 2014 年 10 月 2 日 E6 第 1 第 2MT 有 明 センタービル 東 京 23 区 東 京 都 江 東 区 8, % 8, , , 期 2014 年 11 月 25 日 E7 クオーツタワー 都 心 6 区 東 京 都 渋 谷 区 5, % , , 期 2015 年 11 月 13 日 E8 新 習 志 野 物 流 センター 首 都 圏 地 域 千 葉 県 習 志 野 市 2, % 6, , , 期 2015 年 8 月 7 日 合 計 551, % 725, ,286, ,230, 比 率 敷 地 面 積 (m2) 延 床 面 積 (m2) 賃 貸 可 能 面 積 (m2) PML (%) 取 得 期 取 得 日 ( 注 1) 敷 地 面 積 延 床 面 積 賃 貸 可 能 面 積 PML は 原 則 として2015 年 11 月 30 日 時 点 (ただし 455 上 野 ビル のみ 取 得 日 (2015 年 12 月 4 日 ) 時 点 )の 数 値 を 記 載 しています ( 注 2) E6 第 1 第 2MT 有 明 センタービル の PML は 第 1MT 有 明 センタービルを1 第 2MT 有 明 センタービルを2としてそれぞれの 値 を 記 載 しています ( 注 3) 合 計 欄 に 記 載 の PML は 第 24 期 末 時 点 のポートフォリオ 全 体 に 係 るPML 値 を 表 します この 中 に 第 25 期 取 得 物 件 のPMLは 反 映 されていません 41

43 有 利 子 負 債 の 状 況 (2016 年 1 月 15 日 現 在 ) 名 称 借 入 日 返 済 期 限 借 入 残 高 ( 百 万 円 ) ( 注 1) 金 利 ( 注 2) 金 利 種 別 ( 注 2) 名 称 借 入 日 返 済 期 限 借 入 残 高 ( 百 万 円 ) ( 注 1) 金 利 ( 注 2) 金 利 種 別 ( 注 2) 名 称 借 入 日 返 済 期 限 TL42A 2012/4/ /3/20 5, % 変 動 TL58A 2013/3/ /3/23 4, % 固 定 TL16B 2015/7/ /9/20 1, % 固 定 TL36A 2011/10/ /9/20 5, % 変 動 TL61A 2013/3/ /3/23 2, % 固 定 TL79A 2013/12/ /12/20 3, % 固 定 TL38A 2011/12/ /12/20 2, % 変 動 TL62A 2013/3/ /3/23 2, % 固 定 TL01B 2014/11/ /3/20 6, % 固 定 TL39A 2011/12/ /12/20 4, % 変 動 TL86A 2014/3/ /3/23 1, % 固 定 TL03B 2015/5/ /3/20 3, % 固 定 TL40A 2012/3/ /3/20 3, % 変 動 TL51A 2012/6/ /6/ % 固 定 TL18B 2015/8/7 2023/6/20 1, % 固 定 TL41A 2012/3/ /3/20 2, % 固 定 TL69A 2013/6/ /6/20 6, % 固 定 TL14B 2015/7/ /9/20 1, % 固 定 TL43A 2012/4/ /3/20 5, % 変 動 TL05B 2015/7/8 2020/6/22 1, % 固 定 TL15B 2015/7/ /9/20 1, % 固 定 TL47A 2012/5/ /3/20 1, % 固 定 TL56A 2013/3/ /9/23 4, % 固 定 TL22B 2015/12/4 2024/3/21 1, % 固 定 TL31A 2010/7/7 2017/6/20 1, % 固 定 TL60A 2013/3/ /9/23 3, % 固 定 TL13B 2015/7/ /6/20 1, % 固 定 TL46A 2012/5/ /6/20 1, % 固 定 TL74A 2013/9/ /9/23 1, % 固 定 TL20B 2015/12/4 2024/9/20 1, % 固 定 TL48A 2012/6/ /6/20 2, % 固 定 TL77A 2013/11/1 2020/9/23 2, % 固 定 TL21B 2015/12/4 2024/9/20 1, % 固 定 TL49A 2012/6/ /6/20 2, % 固 定 TL78A 2013/11/ /9/23 2, % 固 定 合 計 204,157 TL55A 2012/11/ /6/20 2, % 固 定 TL06B 2015/7/8 2020/9/23 2, % 固 定 借 入 残 高 ( 百 万 円 ) ( 注 1) 金 利 ( 注 2) 金 利 種 別 ( 注 2) TL50A 2012/6/ /9/20 4, % 固 定 TL17B 2015/8/7 2020/9/ % 固 定 TL45A 2012/4/ /3/20 3, % 固 定 TL81A 2014/2/ /12/21 1, % 固 定 名 称 発 行 日 償 還 期 限 発 行 額 ( 百 万 円 ) 利 率 債 券 格 付 TL54A 2012/8/ /3/20 2, % 固 定 TL07B 2015/7/8 2020/12/21 1, % 固 定 TL59A 2013/3/ /3/20 3, % 固 定 TL83A 2014/3/ /3/22 5, % 固 定 第 6 回 無 担 保 投 資 法 人 債 2011/12/9 2016/12/9 3, % AA(JCR) TL64A 2013/3/ /3/20 3, % 固 定 TL84A 2014/3/ /3/22 1, % 固 定 TL87A 2014/3/ /3/20 1, % 固 定 TL85A 2014/3/ /3/22 1, % 固 定 第 7 回 無 担 保 投 資 法 人 債 2012/7/5 2017/7/5 6, % AA(JCR) TL66A 2013/5/ /6/20 2, % 固 定 TL88A 2014/3/ /3/22 2, % 固 定 TL68A 2013/6/ /6/20 3, % 固 定 TL89A 2014/4/8 2021/3/22 5, % 固 定 第 8 回 無 担 保 投 資 法 人 債 ( 個 人 投 資 家 向 け) 2012/8/6 2016/8/5 10, % AA(JCR) TL70A 2013/6/ /6/20 1, % 固 定 TL96A 2014/8/ /3/22 1, % 固 定 TL71A 2013/6/ /6/20 1, % 固 定 TL98A 2014/10/2 2021/3/22 2, % 固 定 第 9 回 無 担 保 投 資 法 人 債 ( 個 人 投 資 家 向 け) 2012/12/ /12/19 10, % AA(JCR) TL35A 2011/9/ /9/20 2, % 固 定 TL91A 2014/5/1 2021/6/21 1, % 固 定 TL72A 2013/9/ /9/20 2, % 固 定 TL92A 2014/5/1 2021/6/21 1, % 固 定 第 10 回 無 担 保 投 資 法 人 債 2012/12/ /12/12 4, % AA(JCR) TL73A 2013/9/ /9/20 1, % 固 定 TL93A 2014/5/1 2021/6/21 1, % 固 定 TL75A 2013/11/1 2018/9/20 1, % 固 定 TL08B 2015/7/8 2021/9/ % 固 定 第 11 回 無 担 保 投 資 法 人 債 ( 個 人 投 資 家 向 け) 2013/5/ /5/30 8, % AA(JCR) TL57A 2013/3/ /3/20 3, % 固 定 TL94A 2014/8/ /12/20 3, % 固 定 TL76A 2013/11/1 2019/3/20 1, % 固 定 TL04B 2015/6/ /12/20 2, % 固 定 第 12 回 無 担 保 投 資 法 人 債 2013/5/ /5/30 2, % AA(JCR) TL80A 2014/2/ /3/20 1, % 固 定 TL82A 2014/3/ /3/22 2, % 固 定 TL90A 2014/4/8 2019/3/20 1, % 固 定 TL99A 2014/10/2 2022/3/22 3, % 固 定 第 13 回 無 担 保 投 資 法 人 債 ( 個 人 投 資 家 向 け) 2013/11/ /11/20 13, % AA(JCR) TL52A 2012/6/ /6/20 4, % 固 定 TL02B 2014/11/ /6/20 2, % 固 定 TL53A 2012/6/ /6/20 2, % 固 定 TL09B 2015/7/8 2022/6/20 1, % 固 定 TL65A 2013/5/ /6/20 2, % 固 定 TL19B 2015/8/7 2022/6/20 1, % 固 定 TL67A 2013/5/ /6/20 1, % 固 定 TL97A 2014/10/2 2022/9/20 2, % 固 定 TL63A 2013/3/ /9/20 6, % 固 定 TL10B 2015/7/8 2022/9/ % 固 定 TL95A 2014/8/ /9/20 1, % 固 定 TL11B 2015/7/8 2022/9/20 1, % 固 定 第 14 回 無 担 保 投 資 法 人 債 2013/11/ /11/20 2, % AA(JCR) 第 15 回 無 担 保 投 資 法 人 債 2014/10/ /10/29 3, % AA(JCR) 第 16 回 無 担 保 投 資 法 人 債 2015/5/ /5/29 2, % AA(JCR) TL100A 2014/10/2 2019/9/20 1, % 固 定 TL12B 2015/7/8 2022/9/20 1, % 固 定 合 計 63,500 ( 注 1) 借 入 残 高 は 単 位 未 満 切 り 捨 てで 記 載 しています ( 注 2) 変 動 金 利 借 入 については2016 年 1 月 15 日 時 点 の 金 利 を 記 載 しています また 金 利 及 び 金 利 種 別 をハイライトしている 借 入 金 は 日 本 円 1ヶ 月 TIBOR 又 はユーロ 円 1ヶ 月 LIBORを 基 準 金 利 とする 変 動 金 利 借 入 ですが 金 利 スワップ 契 約 の 締 結 により 実 質 的 に 金 利 が 固 定 されているため 固 定 化 後 の 金 利 を 記 載 しています ( 注 3) 有 利 子 負 債 の 最 新 の 状 況 は 本 投 資 法 人 のHP( )でご 確 認 いただけます 42

44 公 募 及 び 第 三 者 割 当 増 資 の 概 要 (2015 年 9 月 10 月 ) 第 24 期 においても 公 募 第 三 者 割 当 増 資 を 実 施 し 142 億 円 を 調 達 しました 資 産 規 模 も5,500 億 円 を 超 え 着 実 な 成 長 を 実 現 しています 公 募 及 び 第 三 者 割 当 増 資 の 概 要 新 規 物 件 取 得 後 ( 注 1)の 運 用 状 況 新 規 発 行 投 資 口 数 第 8 回 公 募 増 資 107,065 口 95,000 口 ( 公 募 ) 12,065 口 ( 第 三 者 割 当 ) 物 件 数 既 存 物 件 108 物 件 新 規 取 得 9 物 件 9 物 件 新 規 取 得 9 物 件 取 得 後 117 物 件 増 資 後 の 発 行 済 投 資 口 数 発 行 価 格 / 発 行 価 額 発 行 価 額 の 総 額 発 行 決 議 日 条 件 決 定 日 払 込 期 日 増 資 に 関 連 した 新 規 取 得 物 件 2,751,376 口 (4.0%の 増 加 ) 1 口 当 たり 137,690 円 /133,475 円 14,290 百 万 円 9 物 件 12,680 百 万 円 ( 公 募 ) 1,610 百 万 円 ( 第 三 者 割 当 ) 2015 年 8 月 31 日 2015 年 9 月 9 日 2015 年 9 月 16 日 ( 公 募 ) 2015 年 10 月 15 日 ( 第 三 者 割 当 ) クオーツタワー グランベル 銀 座 ビル UUR 天 神 西 通 りビル 新 習 志 野 物 流 センター 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 UURコート 志 木 Luz 湘 南 辻 堂 取 得 価 格 合 計 ( 億 円 ) NOI 利 回 り( 注 2) 償 却 後 利 回 り( 注 2) 5, % 4.2% % 4.3% 5, % 4.2% ( 注 1) 新 規 取 得 9 物 件 とは 左 記 公 募 及 び 第 三 者 割 当 増 資 の 概 要 : 増 資 に 関 連 した 新 規 取 得 物 件 に 記 載 の9 物 件 をいいます ( 注 2) 既 存 物 件 については 第 23 期 末 保 有 物 件 の 修 正 NOI 利 回 り 及 び 修 正 NOIをベースとした 償 却 後 利 回 りを 加 重 平 均 した 値 を 記 載 しています また 新 規 取 得 9 物 件 については 取 得 時 の 鑑 定 評 価 書 等 に 基 づいた 各 種 利 回 りを 加 重 平 均 した 値 を 記 載 しています なお 新 規 取 得 9 物 件 取 得 後 は 既 存 物 件 及 び 新 規 取 得 9 物 件 の 合 計 値 であり 第 24 期 の 実 績 は 反 映 していません 借 入 余 力 拡 大 を 通 じた 外 部 成 長 余 地 の 確 保 LTV( 注 3) 増 資 前 ( 注 1) (2015 年 8 月 末 ) 41.6% (45.3%) 増 資 後 ( 注 2) 39.7% (44.3%) ハイライト 資 産 規 模 の 拡 大 と 安 定 性 の 向 上 1 口 当 たり 純 利 益 に 配 慮 したオファリング ストラクチャー 借 入 余 力 拡 大 を 通 じた 外 部 成 長 余 地 の 確 保 LTV 上 限 を50% とした 借 入 余 力 1,070 億 円 ( 注 1) 本 投 資 法 人 が 試 算 した 数 値 を 記 載 しています ( 注 2) 第 24 期 末 時 点 の 数 値 を 記 載 しています ( 注 3) 下 段 カッコ 書 きは 総 資 産 LTVを 記 載 しています 1,300 億 円 強 43

45 投 資 主 投 資 口 の 概 況 所 有 者 別 割 合 の 推 移 主 要 投 資 主 ( 第 24 期 末 時 点 ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 外 国 投 資 家 その 他 の 国 内 法 人 第 14 期 末 第 15 期 末 第 16 期 末 第 17 期 末 第 18 期 末 第 19 期 末 第 20 期 末 第 21 期 末 第 22 期 末 第 23 期 末 第 24 期 末 投 資 口 価 格 と 売 買 高 の 推 移 金 融 機 関 ( 証 券 会 社 含 む) 個 人 投 資 家 第 24 期 末 : 発 行 済 投 資 口 数 2,751,376 口 総 投 資 主 数 24,726 名 第 23 期 末 : 発 行 済 投 資 口 数 2,644,311 口 総 投 資 主 数 24,156 名 順 位 投 資 主 名 保 有 口 数 比 率 1 日 本 トラスティ サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 ) 738, % 2 日 本 マスタートラスト 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 ) 230, % 3 資 産 管 理 サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 証 券 投 資 信 託 口 ) 190, % 4 野 村 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 投 信 口 ) 119, % 5 NOMURA BANK (LUXEMBOURG) S.A. 100, % 6 STATE STREET BANK WEST CLIENT-TREATY , % 7 STATE STREET BANK-WEST PENSION FUND CLIENTS- EXEMPT , % 8 みずほ 証 券 株 式 会 社 41, % 9 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY , % 10 三 菱 UFJモルガン スタンレー 証 券 株 式 会 社 28, % 11 株 式 会 社 中 国 銀 行 27, % 12 SIX SIS FOR SWISS NATIONAL BANK 26, % 13 CBNY DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO 24, % 14 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY , % 15 ジブラルタ 生 命 保 険 株 式 会 社 ( 一 般 勘 定 J-REIT 口 ) 19, % 合 計 1,706, % 比 率 は 小 数 点 第 2 位 を 四 捨 五 入 しています 250,000 円 出 来 高 投 資 口 価 格 180,000 口 160,000 口 200,000 円 140,000 口 150,000 円 120,000 口 100,000 口 100,000 円 80,000 口 60,000 口 50,000 円 40,000 口 20,000 口 0 円 1/1 4/6 7/11 10/15 1/19 4/25 7/30 11/3 2/7 5/14 8/18 11/22 2/26 6/2 9/6 12/11 3/16 6/20 9/24 12/29 4/4 7/9 10/13 1/17 4/23 7/28 11/1 2/5 5/12 8/16 11/20 ( 注 1) 出 所 :QUICK ( 注 2)2016 年 1 月 13 日 終 値 時 点 0 口 44

46 スポンサー 機 能 の 多 角 的 な 活 用 と 投 資 対 象 不 動 産 の 裾 野 拡 大 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 である 丸 紅 株 式 会 社 は 国 内 外 に 拠 点 網 を 張 り 巡 らし 幅 広 い 分 野 で 事 業 展 開 していま す 本 投 資 法 人 は 丸 紅 グループのノウハウ 情 報 ネットワーク 等 多 様 な 機 能 をフルに 活 用 して 総 合 型 REITの 強 みに 更 に 磨 きをかけ 投 資 対 象 不 動 産 の 裾 野 拡 大 と ポートフォリオの 収 益 力 の 向 上 を 目 指 します 丸 紅 からの 総 合 的 多 面 的 なサポート 不 動 産 関 連 ビジネスにおける リソース ノウハウ 多 様 な 事 業 運 営 ノウハウ 広 範 な 産 業 分 野 に 対 する 深 い 知 見 総 合 商 社 の 幅 広 い 情 報 ネットワーク 主 な 開 発 物 件 ( 注 ) 多 種 多 様 な 不 動 産 用 途 の 開 発 実 績 Luz 自 由 が 丘 ( 商 業 施 設 ) グランスクエア 新 栄 (オフィスビル) ホテルルートイン グランルージュ 中 之 島 南 名 古 屋 今 池 駅 前 ( 住 居 ) (ホテル) ( 注 )これらの 物 件 は 丸 紅 グループが 開 発 または 開 発 に 関 与 した 物 件 です 不 動 産 関 連 事 業 丸 紅 アセットマネジメント 株 式 会 社 ( 不 動 産 投 資 助 言 運 用 顧 問 業 ) 丸 紅 リアルエステートマネジメント 株 式 会 社 (プロパティマネジメント 不 動 産 賃 貸 およびサブリース) 生 活 産 業 グループ エネルギー 金 属 グループ 輸 送 機 グループ 多 岐 にわたる 事 業 領 域 素 材 グループ 電 力 プラントグループ 5グループ18 本 部 で 幅 広 い 産 業 をカバー 投 資 対 象 不 動 産 の 裾 野 拡 大 ( 注 ) ザ プレイス オブ トウキョウ ブライダル 施 設 壺 川 スクエアビル KDDI 府 中 ビル リリカラ 東 北 支 店 コールセンター データ センター 及 びバックアップ オフィス 等 設 置 ビル 大 手 電 気 通 信 事 業 者 の 通 信 設 備 局 舎 ロジスティクス 東 扇 島 第 1 第 2MT 有 明 センタービル 物 流 倉 庫 物 流 倉 庫 物 流 倉 庫 ホテル 住 居 その 他 商 業 施 設 オフィスビル 本 投 資 法 人 が 想 定 する その 他 に 属 する 不 動 産 施 設 コールセンター データセンター 研 修 施 設 物 流 施 設 工 場 研 究 開 発 施 設 通 信 施 設 インフラ 施 設 ヘルスケア 施 設 等 ( 注 ) 第 24 期 末 の 保 有 物 件 のうち 主 要 なものを 掲 載 しています 45

47 本 投 資 法 人 の 環 境 への 取 組 み 環 境 基 本 方 針 GRESB 調 査 における Green Star 評 価 取 得 本 投 資 法 人 は 企 業 の 社 会 的 な 責 任 を 自 覚 し 環 境 への 配 慮 と 環 境 負 荷 の 低 減 に 努 め 持 続 可 能 な 社 会 の 発 展 に 貢 献 します 1. 省 エネ 温 暖 化 対 策 資 源 エネルギーの 効 率 的 な 利 用 を 積 極 的 に 推 進 するとともに 環 境 に 配 慮 した 技 術 やシステムの 導 入 等 により 低 炭 素 社 会 の 実 現 に 努 めます 2. 環 境 負 荷 の 低 減 低 炭 素 に 加 え 節 水 リデュース( 廃 棄 物 の 発 生 抑 制 ) リユース( 再 使 用 ) リ サイクル( 再 資 源 化 ) 等 環 境 負 荷 の 低 減 と 循 環 型 社 会 の 実 現 に 努 めます 3. 環 境 関 連 法 令 等 の 遵 守 環 境 に 関 連 する 諸 法 令 規 則 等 を 遵 守 し 環 境 保 全 に 努 めます 4. 環 境 コミュニケーションの 推 進 環 境 への 取 り 組 み 状 況 等 環 境 関 連 情 報 の 開 示 に 努 め 社 会 とのコミュニケーショ ンを 通 じて 様 々なステークホルダーの 皆 様 との 連 携 と 協 働 に 努 めます 5. 環 境 教 育 啓 発 環 境 についての 教 育 啓 発 を 行 い 環 境 意 識 の 向 上 に 努 めます サステナビリティ 目 標 本 投 資 法 人 は サステナビリティに 関 する 目 標 を 以 下 の 通 り 定 めています 温 室 効 果 ガス 排 出 量 が 相 当 程 度 大 きいとされる 大 規 模 施 設 の 所 有 者 として 所 有 する 施 設 でのエネルギー 使 用 量 と 延 床 面 積 等 を 勘 案 して 算 出 される エネルギー 原 単 位 を 5 年 間 平 均 で 年 1% 削 減 することを 目 標 としている 削 減 するための 具 体 的 な 方 策 としては 空 調 更 新 による 高 効 率 化 照 明 等 更 新 時 の 高 効 率 機 器 の 採 用 等 を 施 設 の 状 況 に 応 じて 適 用 していく 方 針 である DBJ Green Building 認 証 の 取 得 DBJ Green Building 認 証 とは 株 式 会 社 日 本 政 策 投 資 銀 行 (DBJ)が 独 自 に 開 発 し た 総 合 スコアリングモデルを 利 用 し 環 境 社 会 への 配 慮 がなされた 不 動 産 に 対 して5 段 階 の 評 価 ランクに 基 づく 認 証 を 行 う 総 合 評 価 システムです 本 投 資 法 人 の 保 有 物 件 にお いて アリーナタワー 及 び 壷 川 スクエアビル がDBJ Green Building 認 証 の 3つ 星 ( 非 常 に 優 れた 環 境 社 会 への 配 慮 がなさ れたビル) の 認 証 を 取 得 し ています グローバル 不 動 産 サステナビリティ ベンチマーク(GRESB) は 欧 州 の 年 金 基 金 グループが 創 設 した 不 動 産 会 社 運 用 機 関 のサステナビリティ( 持 続 可 能 性 ) 配 慮 を 測 るベンチマークで 欧 米 アジアの 主 要 機 関 投 資 家 が 投 資 先 を 選 定 する 際 などに 活 用 しています 本 投 資 法 人 は 平 成 24 年 度 から 毎 年 継 続 してGRESB 調 査 に 参 加 しており 平 成 27 年 度 の 調 査 において 最 高 位 の Green Star の 評 価 を 取 得 しました この 評 価 は サ ステナビリティ 評 価 に 係 る マネジメントと 方 針 及 び 実 行 と 計 測 の 両 面 におい て 優 れている 会 社 に 付 与 されるものです CASBEE 不 動 産 マーケット 普 及 版 評 価 認 証 の 取 得 ASBEE( 建 築 環 境 総 合 性 能 評 価 システム)は 国 土 交 通 省 の 主 導 のもと 日 本 で 開 発 普 及 が 進 められている 建 物 の 総 合 的 な 環 境 性 能 を 評 価 するシステムです CASBEE 不 動 産 マーケット 普 及 版 は CASBEEにおける 建 物 の 環 境 評 価 の 結 果 を 不 動 産 マーケットにおける 環 境 評 価 の 活 用 を 促 進 することを 目 的 として 開 発 されたもの であり 不 動 産 の 開 発 や 取 引 の 従 事 者 にCASBEEを 活 用 できるよう 評 価 基 準 が 策 定 さ れています 評 価 項 目 は エネルギー/ 温 暖 化 ガス 水 資 源 利 用 安 全 生 物 多 様 性 / 敷 地 屋 内 環 境 の5 分 類 21 項 目 で 構 成 されており UNEP SPCI ( )が 提 唱 する 国 際 共 通 項 目 を 考 慮 することで 国 内 外 の 企 業 から 注 目 されている 環 境 性 能 項 目 と 同 様 の 項 目 が 考 慮 されています 国 連 環 境 計 画 持 続 可 能 な 建 築 物 と 気 候 変 動 イニシアチブ 評 価 S (1 物 件 ) B17 赤 坂 氷 川 ビル 評 価 A (5 物 件 ) B11 パシフィックマークス 新 宿 パークサイド B20 パシフィックマークス 赤 坂 見 附 B14 パシフィックマークス 横 浜 イースト B22 パシフィックマークス 新 横 浜 B34 パシフィックマークス 江 坂 46