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1 マンション 標 準 管 理 委 託 契 約 書 の 改 正 ポイント 平 成 22 年 7 月

2 1 マンションの 管 理 業 務 の 委 託 マンションの 管 理 組 合 の 管 理 業 務 には 管 理 費 等 の 収 支 の 調 定 出 納 建 物 設 備 の 維 持 又 は 修 繕 に 関 する 企 画 又 は 実 施 等 標 準 的 にはマンション 標 準 管 理 規 約 ( 単 棟 型 )( 以 下 標 準 規 約 という) 第 33 条 による 業 務 があります そして それらの 業 務 の 全 部 又 は 一 部 をマンション 管 理 業 者 等 第 三 者 に 委 託 し 又 は 請 け 負 わせて 執 行 することができます ( 標 準 規 約 第 34 条 ) マンションの 管 理 形 態 には 大 別 すると 自 主 管 理 一 部 委 託 全 部 委 託 があります それぞれの 特 徴 は 下 表 のとおりです 長 所 短 所 自 主 管 理 管 理 に 対 する 組 合 員 の 意 識 が 向 上 する 組 合 員 の 関 係 が 親 密 になり 良 好 なコミュニティが 期 待 できる 費 用 がかからない 組 合 員 の 負 担 が 大 きい マンション 内 での 組 合 員 間 の 紛 争 解 決 に 心 理 的 時 間 的 苦 痛 が 伴 う 管 理 員 等 を 雇 用 する 場 合 は 労 務 対 策 が 必 要 になる 一 部 委 託 管 理 業 者 がほとんどの 業 務 を 行 うので 組 合 員 の 負 担 が 軽 減 で きる 自 主 管 理 と 比 べて 費 用 がかかる (その 他 自 主 管 理 の 一 種 なので 同 様 の 長 所 短 所 がある) 業 者 選 択 や 業 者 監 督 等 の 業 務 が 増 加 する 全 部 委 託 組 合 員 の 負 担 が 少 ない 管 理 業 者 の 知 識 経 験 等 総 合 的 なサービスが 受 けられる 設 備 の 故 障 等 の 事 故 に 対 して 迅 速 な 対 応 ができる 管 理 員 等 の 労 務 対 策 が 軽 減 され る 費 用 がかかる 組 合 員 の 意 識 が 他 人 任 せになる 平 成 20 年 度 マンション 総 合 調 査 結 果 によれば 管 理 組 合 の74.9%が 管 理 業 者 に 管 理 業 務 を 全 部 委 託 し 13.1%が 一 部 を 委 託 しているのが 現 状 で 自 主 管 理 を 行 ってい るところはわずかに5%です ( 下 表 参 照 ) マンション 総 合 調 査 結 果 ( 国 交 省 で5 年 程 度 に1 度 行 うマンション 調 査 ) 平 成 5 年 度 平 成 11 年 度 平 成 15 年 度 平 成 20 年 度 全 部 委 託 69.6% 69.9% 69.3% 74.9% 一 部 委 託 15.1% 15.1% 17.1% 13.1% 自 主 管 理 7.7% 6.7% 7.7% 5.0% その 他 7.6% 8.3% 5.9% 7.0% 1

3 2 マンション 管 理 業 の 現 状 (1) 受 託 規 模 格 差 が 大 きい 管 理 会 社 の 数 は 平 成 21 年 度 末 で2,374 社 管 理 戸 数 1 位 は 353,171 戸 管 理 戸 数 上 位 200 社 で シェアの87%を 占 めている 200 番 の 管 理 会 社 で 管 理 戸 数 は2,795 戸 である (2) 社 員 一 人 当 たりの 儲 けが 低 い 社 員 一 人 当 たりの 付 加 価 値 額 は 小 さい (3) 兼 業 が 多 い マンション 管 理 業 を 専 業 とする 企 業 は 少 なく 多 くの 企 業 がビル 管 理 業 警 備 業 マン ション 分 譲 業 などを 営 んでいる (4) 新 規 参 入 が 容 易 である マンション 管 理 業 は 許 可 認 可 の 不 要 な 業 種 であり 比 較 的 小 資 本 で 開 業 可 能 なため 新 たにマンション 管 理 業 に 参 入 する 企 業 が 多 い (5) 業 務 対 応 が 二 重 構 造 である マンション 管 理 業 者 は 管 理 組 合 から 管 理 業 務 を 委 託 されても その 全 部 を 自 社 で 行 う ことは 不 可 能 もしくは 非 効 率 であるため 清 掃 業 務 や 設 備 管 理 ( 専 門 家 )などを 再 委 託 する 場 合 が 多 い (6) 業 務 展 開 が 地 域 分 散 型 である マンションは てんでんばらばらに 存 在 するため 1つの 地 域 に 集 中 して 人 員 を 配 置 す ることはできない (7) 高 齢 者 の 割 合 が 高 い マンション 管 理 業 者 の 人 員 の 多 くが 管 理 員 であるが そのほとんどが 高 齢 者 である (8)サービスの 差 別 化 が 困 難 マンション 管 理 業 のサービス 内 容 は 一 般 にはまだ 理 解 されておらず その 管 理 能 力 の 差 異 がわかりにくい 一 方 管 理 委 託 契 約 は 標 準 管 理 委 託 契 約 書 が 広 く 採 用 されるよう になり 似 たり 寄 ったりとなっている 3 マンション 管 理 業 の 増 大 (1)マンションストックの 増 大 平 成 21 年 度 のマンションストックは562 万 戸 特 に 都 市 部 においては 4 件 に1 件 程 度 が マンション 住 まいといった 状 況 (2)マンション 形 態 の 多 様 化 単 棟 型 団 地 型 複 合 用 途 型 超 高 層 マンション リゾートマンション ワンルームマ ンション( 投 資 型 マンション) 等 形 態 の 多 様 化 が 進 んでいる (3) 経 年 化 への 対 応 マンションストックが 増 大 するとともに 築 後 30 年 以 上 経 過 するマンションが 増 大 し てきた これを 放 置 すると 不 良 ストックが 増 大 することになるので マンション 管 理 の 重 要 性 も 高 まる 2

4 (4) 所 有 と 利 用 所 有 と 経 営 の 分 離 投 資 用 ワンルームマンションは 所 有 者 が 居 住 せず 賃 貸 にしている 場 合 が 多 い また リゾートマンション リースマンションなどでは 所 有 者 と 経 営 者 が 分 離 する 形 をとって いる このようなマンションでは 管 理 組 合 が 機 能 せず 新 しい 管 理 形 態 が 模 索 されてい る (5) 多 角 的 業 務 代 行 の 要 請 従 来 のマンション 管 理 業 は 管 理 員 業 務 や 設 備 管 理 に 代 表 されるもの 管 理 であった し かし これからのマンションは 長 期 修 繕 計 画 やコミュニティ 管 理 など ソフト 面 でのサ ービスが 欠 かせなくなることが 予 想 される 3 マンション 標 準 管 理 委 託 契 約 書 (1)マンション 管 理 委 託 契 約 書 とは 何 か? 管 理 組 合 の 業 務 は まず マンションの 共 用 部 分 の 建 物 設 備 の 維 持 管 理 とそのために 必 要 なお 金 が 基 本 になりますが 複 雑 多 岐 にわたる 設 備 機 器 を 含 む 共 用 部 分 等 を 維 持 管 理 し 組 合 員 が 負 担 すべき 管 理 費 等 の 収 納 や 必 要 経 費 の 支 払 い 等 を 行 うことは 容 易 ではあり ません そこで 多 くの 管 理 組 合 では 平 成 20 年 度 マンション 総 合 調 査 からも 明 らかな ように これらの 業 務 を 専 門 家 である 管 理 会 社 に 全 部 委 託 しているのが 実 情 です この 管 理 組 合 と 管 理 会 社 との 間 で 交 わされる 契 約 が 管 理 委 託 契 約 です そして マンション 標 準 管 理 委 託 契 約 書 とは 国 土 交 通 省 が 公 表 している 管 理 委 託 契 約 書 の 標 準 的 モデルです (2)マンション 標 準 管 理 委 託 契 約 書 改 定 の 経 緯 管 理 会 社 が 管 理 組 合 に 管 理 業 務 を 委 託 する 場 合 の 標 準 管 理 契 約 書 は 昭 和 57 年 8 月 当 時 の 建 設 省 が 標 準 管 理 規 約 とともに 公 表 しました マンションの 分 譲 業 者 や 管 理 会 社 が 加 入 する 関 連 業 界 団 体 等 に 対 して 通 達 する というやり 方 でした 正 式 名 称 は 中 高 層 共 同 住 宅 標 準 管 理 委 託 契 約 書 で 管 理 業 務 を 委 託 受 託 する 際 の 契 約 の 内 容 が 不 充 分 なこと 等 に 起 因 して 混 乱 が 生 じたこと 等 から 作 成 公 表 されたものです その 後 マンションを 取 り 巻 く 情 勢 が 大 きく 変 化 し マンションの 形 態 や 付 加 設 備 の 多 様 化 が 進 んだことから 委 託 業 務 の 内 容 もその 変 への 対 応 が 求 められるようになりました このような 状 況 の 中 で 平 成 13 年 にマンション 管 理 の 適 正 化 の 推 進 に 関 する 法 律 ( 以 下 適 正 化 法 という)に 施 行 され 管 理 会 社 が 管 理 組 合 と 委 託 契 約 を 締 結 するには 事 前 に 重 要 事 項 説 明 を 行 うこと 重 要 事 項 説 明 を 踏 まえ 契 約 内 容 を 書 面 で 管 理 組 合 に 交 付 するこ と 等 が 義 務 づけられたことを 踏 まえ 国 土 交 通 省 は 平 成 15 年 4 月 に マンション 標 準 管 理 委 託 契 約 書 を 発 表 しました マンション の 語 を 用 いたのは 適 正 化 法 で 正 式 に 定 義 され また 一 般 化 してきたことによるものです この 時 の 改 定 は 標 準 管 理 委 託 契 約 書 研 究 会 を 設 置 して 検 討 を 行 い 作 成 した 改 正 原 案 についてパブリックコメントを 踏 まえまし た この 平 成 13 年 に 施 行 された 適 正 化 法 には 管 理 会 社 に 管 理 費 等 の 出 納 業 務 を 委 託 す る 場 合 に 管 理 組 合 の 財 産 が 損 なわれないよう 管 理 組 合 の 財 産 については 分 別 管 理 が 定 め られており これに 沿 うようマンション 管 理 委 託 契 約 書 の 内 容 も 改 定 されたのですが そ 3

5 の 後 も 一 部 の 管 理 会 社 による 横 領 事 件 等 が 発 生 し 管 理 組 合 の 財 産 が 損 なわれる 事 態 が 生 じました そこで 適 正 化 法 の 施 行 規 則 に 定 める 分 別 管 理 の 方 法 等 について 今 回 改 正 されたわけで すが この 改 正 された 規 則 との 整 合 性 を 図 るとともに 管 理 委 託 契 約 に 関 するトラブルの 実 態 等 踏 まえて マンション 標 準 委 託 契 約 書 についても 全 面 的 な 見 直 しを 行 いました 今 回 の 改 定 にあったっては 現 行 のマンション 管 理 委 託 契 約 書 に 対 する 見 直 し 要 望 を 把 握 す るため 管 理 組 合 や 管 理 組 合 医 団 体 管 理 会 社 を 対 象 にアンケート 調 査 を 実 施 するとともに 学 識 経 験 者 を 委 員 とするマンション 標 準 管 理 委 託 契 約 書 見 直 し 検 討 会 で 検 討 して 原 案 を 作 成 したうえパブリックコメントによる 意 見 を 踏 まえて 国 土 交 通 省 で 修 正 を 行 いました (3)マンション 管 理 適 正 化 法 施 行 規 則 改 正 の 背 景 マンションの 管 理 の 適 正 化 の 推 進 に 関 する 法 律 ( 平 成 12 年 法 律 第 149 号 )は 平 成 13 年 8 月 から 施 行 され マンション 管 理 業 者 の 登 録 制 度 の 創 設 など マンション 管 理 の 適 正 化 を 推 進 する 措 置 が 講 じられたところです その 中 では 管 理 業 者 に 管 理 費 等 の 出 納 業 務 を 委 託 する 場 合 に 管 理 組 合 の 財 産 が 損 なわれないよう 管 理 組 合 の 財 産 については 分 別 管 理 がうたわれていました しかし その 後 も 一 部 の 管 理 業 者 の 横 領 事 件 等 により 管 理 組 合 の 財 産 が 損 なわれる 事 態 が 生 じているところです これを 受 けて マンションの 管 理 の 適 正 化 の 推 進 に 関 する 法 律 施 行 規 則 ( 平 成 13 年 国 土 交 通 省 令 第 110 号 )に 定 める 分 別 管 理 の 手 法 等 について 所 要 の 改 正 が 行 われ 平 成 21 年 5 月 1 日 に 交 付 されました この 改 正 施 行 規 則 は 平 成 22 年 5 月 1 日 から 施 行 されました (4)マンションの 管 理 の 適 正 化 の 推 進 に 関 する 法 律 施 行 規 則 の 一 部 改 正 について 改 正 の 概 要 は 次 の 通 りです 1 財 産 の 分 別 管 理 2 保 証 契 約 の 締 結 3 印 鑑 等 の 管 理 の 禁 止 4 会 計 収 支 状 況 に 関 する 書 面 の 交 付 等 5 立 入 検 査 の 際 の 身 分 書 及 び 業 者 標 識 の 標 記 事 項 6その 他 所 要 の 改 正 公 布 平 成 21 年 5 月 1 日 施 行 平 成 22 年 5 月 1 日 (5) 改 定 標 準 管 理 委 託 契 約 書 を 参 考 に 契 約 を 締 結 する 場 合 1 既 存 マンションの 場 合 管 理 組 合 の 総 会 決 議 ( 普 通 決 議 )により 契 約 を 締 結 する 2 新 築 マンションの 場 合 従 来 通 り 規 約 承 認 方 式 又 は 区 分 所 有 者 集 会 方 式 により 契 約 を 締 結 する 4

6 4 マンション 標 準 管 理 委 託 契 約 書 ( 平 成 21 年 改 正 版 )の 全 般 (1) 全 般 のポイント ポイント1 標 準 管 理 委 託 契 約 書 自 体 は 法 的 拘 束 力 を 持 たない ポイント2 あくまで 雛 型 なので 各 マンションの 事 情 に 合 わせて 修 正 を 加 えて 使 うことを 示 唆 している ポイント3 警 備 業 に 定 める 警 備 業 消 防 法 に 定 める 防 火 管 理 者 が 行 う 業 務 は 管 理 事 務 に 含 まれない (2) 契 約 書 の 構 成 1 条 文 第 1 条 ~ 第 24 条 2 別 紙 別 紙 1 別 紙 2 3 別 表 別 表 1 別 表 2 別 表 3 別 表 4 (3) 全 般 関 係 コメント( 改 正 なし) 1この 契 約 書 は マンションの 管 理 組 合 とマンション 管 理 業 者 の 間 で 協 議 がととのった 事 項 を 記 載 した 管 理 委 託 契 約 書 をマンション 管 理 適 正 化 法 73 条 に 規 定 する 契 約 成 立 の 書 面 として 交 付 する 場 合 の 指 針 として 作 成 したものである 2この 契 約 書 は 典 型 的 な 住 居 専 用 の 単 棟 型 マンションに 共 通 する 管 理 事 務 に 関 する 標 準 的 な 契 約 内 容 を 定 めたものであり 実 際 の 契 約 書 作 成 に 当 たっては 個 々の 状 況 や 必 要 性 に 応 じて 内 容 の 追 加 修 正 を 行 いつつ 活 用 されるべきものである 3この 契 約 では 適 正 化 法 第 2 条 第 6 号 に 定 める 管 理 事 務 をマンション 管 理 業 者 に 委 託 する 場 合 を 想 定 しており 警 備 業 法 に 定 める 警 備 業 務 消 防 法 に 定 める 防 火 管 理 者 が 行 う 業 務 は 管 理 事 務 に 含 まれない 2 主 な 改 正 条 文 の 解 説 文 言 に 関 する 事 前 事 項 標 準 管 理 委 託 契 約 書 とは マンション 標 準 管 理 委 託 契 約 書 のことをいう 甲 は 管 理 組 合 乙 は 管 理 会 社 を 示 す ( 管 理 事 務 の 内 容 及 び 実 施 方 法 ) 第 3 条 管 理 事 務 の 内 容 は 次 のとおりとし 別 表 第 1から 第 4に 定 めるところにより 実 施 する 一 事 務 管 理 業 務 ( 別 表 第 1に 掲 げる 業 務 ) 二 管 理 員 業 務 ( 別 表 第 2に 掲 げる 業 務 ) 三 清 掃 業 務 ( 別 表 第 3に 掲 げる 業 務 ) 四 建 物 設 備 管 理 業 務 ( 別 表 第 4に 掲 げる 業 務 ) 5

7 事 務 管 理 業 務 の 体 系 事 基 幹 事 務 務 管 理 基 幹 事 務 以 外 の 管 理 事 務 業 務 * (1) 会 計 業 務 * (2) 出 納 業 務 (3) 維 持 修 繕 に 関 する 企 画 又 は 実 施 の 調 整 (4) 理 事 会 支 援 業 務 (5) 総 会 支 援 業 務 (6)その 他 (1) 会 計 業 務 1 収 支 予 算 案 の 素 案 の 作 成 2 収 支 決 算 案 の 素 案 の 作 成 3 収 支 状 況 の 報 告 改 正 ポイント1 会 計 業 務 における 収 支 状 況 の 報 告 方 法 が 改 正 された 改 正 前 は 甲 の 会 計 の 状 況 に 関 する 報 告 を 行 う としていたが 改 正 では 乙 は 毎 月 末 日 までに 前 月 における 甲 の 会 計 の 収 支 状 況 に 関 する 書 面 の 交 付 を 行 うほか ~ とした これは マンションの 管 理 の 適 正 化 の 推 進 に 関 する 法 律 施 行 規 則 ( 以 下 適 正 化 法 施 行 規 則 という) 第 87 条 第 5 項 の 改 正 を 受 けて 標 準 管 理 委 託 契 約 書 も 改 正 を 加 えた 結 果 です (2) 出 納 業 務 * 1 出 納 * 2 管 理 費 等 滞 納 者 に 対 する 督 促 3 通 帳 等 の 保 管 等 4 甲 の 経 費 の 支 払 い 5 甲 の 会 計 に 係 る 帳 簿 類 の 整 理 改 正 ポイント2 財 産 の 分 別 管 理 の 方 法 が 改 正 された マンションの 出 納 業 務 とは 管 理 費 等 の 金 銭 の 出 し 入 れの 業 務 をいい ます 自 主 管 理 の 場 合 は 管 理 組 合 で 預 金 通 帳 を 作 り 理 事 長 と 会 計 が 印 鑑 と 通 帳 を 別 々に 保 管 して 銀 行 のファクシミリサービス 等 利 用 していれば 滅 多 に 不 正 は 起 こらないのですが 管 理 会 社 に 業 務 委 託 した 場 合 には 現 行 の 管 理 方 法 だと 管 理 会 社 が 勝 手 に 預 金 を 引 き 出 す ことができるという 問 題 がありました そこで 適 正 化 法 施 行 規 則 の 第 87 条 第 2 項 ( 財 産 の 分 別 管 理 )が 改 正 されました 6

8 それぞれの 口 座 の 定 義 収 納 口 座 区 分 所 有 者 等 から 徴 収 された 修 繕 積 立 金 等 金 銭 を 預 け 入 れし 一 時 的 に 預 貯 金 として 管 理 するための 口 座 をいいます この 口 座 の 名 義 は 管 理 組 合 や 管 理 者 等 ( 以 下 管 理 組 合 等 といいます)である 場 合 も 管 理 業 者 である 場 合 もあります 保 管 口 座 修 繕 積 立 金 と 毎 月 の 管 理 費 を 拠 出 した 残 額 の 管 理 費 を 継 続 して 保 管 す る 口 座 です この 口 座 の 名 義 は 管 理 組 合 等 です 収 納 保 管 口 座 区 分 所 有 者 等 から 徴 収 された 修 繕 積 立 金 等 金 銭 を 受 け 入 れし 管 理 に 要 する 費 用 が 拠 出 され 修 繕 積 立 金 と 管 理 費 の 残 額 が 保 管 される 口 座 です 現 行 の 分 別 管 理 方 式 (A) 原 則 方 式 ( 現 行 第 87 条 第 2 項 ) 管 理 費 修 繕 積 立 金 収 納 保 管 口 座 ( 管 理 組 合 名 義 ) 管 理 費 用 区 分 所 有 者 修 繕 積 立 金 印 鑑 さえあれば 通 帳 再 発 行 ができてしまう ( 現 行 第 87 条 第 4 項 ) 通 帳 印 鑑 の 同 時 保 管 禁 止 管 理 に 要 する 費 用 (B) 収 納 代 行 方 式 ( 現 行 第 87 条 第 3 項 ) 1ヶ 月 以 内 に 管 理 費 移 し 替 え 保 管 口 座 修 繕 積 立 金 収 納 口 座 ( 管 理 組 合 名 義 ) ( 管 理 業 者 名 義 ) 管 理 費 用 残 額 区 分 所 有 者 保 証 措 置 修 繕 積 立 金 通 帳 印 鑑 の 修 繕 積 立 金 管 理 費 の 残 額 保 証 額 が 明 確 でない 管 理 に 要 する 費 用 1ヶ 月 (C) 支 払 一 任 代 行 方 式 ( 現 行 第 87 条 第 5 項 ) 以 内 に 管 理 費 移 し 替 え 修 繕 積 立 金 収 納 口 座 ( 管 理 組 合 名 義 ) 修 繕 積 立 金 区 分 所 有 者 保 証 措 置 通 帳 印 鑑 の 保 管 OK 保 証 額 が 明 確 でない 管 理 に 要 する 費 用 7 同 時 保 管 禁 止 保 管 口 座 ( 管 理 組 合 名 義 ) 修 繕 積 立 金 通 帳 印 鑑 の 同 時 保 管 禁 止 管 理 費 の 残 額 が 収 納 口 座 に 積 み 上 がる

9 改 正 後 の 分 別 管 理 の3つの 方 式 (イ) 口 座 を 収 納 口 座 と 保 管 口 座 の2 本 立 てにし 修 繕 積 立 金 と 管 理 費 の 収 納 を 一 体 で 扱 う 方 式 ( 改 正 第 87 条 だ2 項 第 1 号 イの 方 式 ) 修 繕 積 立 金 管 理 費 用 区 分 所 有 者 保 証 措 置 1ヶ 月 分 以 上 修 繕 積 立 金 管 理 費 用 の 残 額 収 納 口 座 翌 月 末 日 まで に 移 し 替 え 保 証 額 の 明 確 化 通 帳 印 鑑 の ( 修 繕 積 立 金 保 管 OK + 管 理 費 用 ) 管 理 事 務 に 要 した 費 用 管 保 管 口 座 理 ( 管 理 組 合 名 義 ) 費 管 理 費 用 残 額 用 修 繕 積 立 金 残 額 印 鑑 等 の も 保 管 禁 止 移 ( 第 87 条 第 4 項 ) し 替 え (ロ) 口 座 を 収 納 口 座 と 保 管 口 座 の2 本 建 てにし 修 繕 積 立 金 と 管 理 費 の 収 納 を 別 に 扱 う 方 法 ( 第 87 条 第 2 項 第 1 号 ロの 方 式 ) 保 管 口 座 ( 管 理 組 合 名 義 ) 管 理 費 用 管 理 費 用 の 残 額 管 理 費 用 残 額 区 分 所 有 者 収 納 口 座 修 繕 積 立 金 翌 月 末 日 まで 印 鑑 等 の 保 証 措 置 に 移 し 替 え 保 管 禁 止 保 証 額 の 明 確 化 1ヶ 月 分 以 上 ( 第 87 条 第 4 項 ) ( 管 理 費 用 に 充 通 帳 印 鑑 当 する 金 銭 ) の 保 管 OK 管 理 事 務 に 要 した 費 用 (ハ) 口 座 を 収 納 保 管 口 座 1 本 で 対 応 する 方 法 ( 第 87 条 第 2 項 第 1 号 ハの 方 法 ) 収 納 保 管 口 座 ( 管 理 組 合 名 義 ) 管 理 費 用 修 繕 積 立 金 印 鑑 等 の 保 管 禁 止 通 帳 再 発 行 のリスクを 排 除 ( 第 87 条 第 4 項 ) 管 理 事 務 に 要 した 費 用 8

10 適 正 化 法 施 行 規 則 第 87 条 第 2 項 の 改 定 により 標 準 管 理 委 託 契 約 書 ( 別 表 第 1(2) 出 納 )に 反 映 されました 規 則 で 定 めた 財 産 の 分 別 管 理 方 法 は 3つですが 標 準 管 理 委 託 契 約 書 では つぎの4つに 分 類 されています 1) 保 証 契 約 を 締 結 し 管 理 組 合 の 収 納 口 座 と 管 理 組 合 の 保 管 口 座 を 設 ける 場 合 (イ)の 方 式 によります ただし 修 繕 積 立 金 を 直 接 管 理 組 合 の 保 管 口 座 に 振 り 込 む 場 合 は 保 証 措 置 の 金 額 は 管 理 費 用 の1ヶ 月 分 以 上 となります この 場 合 (ロ)の 方 法 に 該 当 します 2) 管 理 会 社 の 収 納 口 座 と 管 理 組 合 の 保 管 口 座 を 設 ける 場 合 (イ)の 方 法 によります ただし 修 繕 積 立 金 を 直 接 管 理 組 合 の 保 管 口 座 に 振 り 込 む 場 合 は 保 証 措 置 の 金 額 は 管 理 費 用 の1ヶ 月 分 以 上 となります この 場 合 (ロ)の 方 法 に 該 当 します 3) 保 証 契 約 を 締 結 する 必 要 がないときに 管 理 組 合 の 収 納 口 座 と 管 理 組 合 の 保 管 口 座 を 設 ける 場 合 (イ)の 方 法 によりますが 保 管 口 座 の 印 鑑 を 管 理 会 社 が 保 管 しない 場 合 です 4) 管 理 組 合 の 収 納 保 管 口 座 を 設 ける 場 合 (ハ)の 方 法 によります 財 産 の 分 別 管 理 に 関 する 設 問 設 問 1 標 準 管 理 委 託 契 約 書 によると 銀 行 口 座 の 開 設 方 法 についてはどのような 方 法 が ありますか? 答 収 納 口 座 と 保 管 口 座 の2 本 立 する 方 法 と 収 納 保 管 口 座 1 本 とする 方 法 があります 設 問 2 標 準 管 理 委 託 契 約 書 の 別 表 1(2)の 出 納 業 務 において 保 証 契 約 を 締 結 して 甲 の 収 納 口 座 と 甲 の 保 管 口 座 を 設 ける 場 合 次 の 設 問 に 答 えて 下 さい 1) 保 証 契 約 の 内 容 にはどんな 事 項 がありますか? 答 a 補 償 契 約 の 額 及 び 範 囲 b 保 証 契 約 の 期 間 c 更 新 に 関 する 事 項 d 解 除 に 関 する 事 項 e 免 責 に 関 する 事 項 f 保 証 額 の 支 払 いに 関 する 事 項 2) 収 納 口 座 の 印 鑑 保 管 口 座 の 印 鑑 の 保 管 は 管 理 会 社 と 管 理 組 合 のどちらが 保 管 しま すか? 9

11 答 収 納 口 座 の 印 鑑 は 管 理 会 社 でも 管 理 組 合 でもかまいません 保 管 口 座 の 印 鑑 は 必 ず 管 理 組 合 が 保 管 します 設 問 3 規 約 改 定 に 伴 う 管 理 委 託 契 約 書 の 変 更 手 続 きは どのような 扱 いになりますか? 理 事 会 の 決 議 で 足 りますか? 答 新 しい 内 容 での 管 理 委 託 契 約 書 への 変 更 は 管 理 委 託 契 約 書 の 締 結 に 該 当 するので 適 正 化 法 の 第 72 条 第 1 項 手 続 きを 経 て 総 会 の 普 通 決 議 で 合 意 の 上 締 結 する 設 問 4 収 納 口 座 と 保 管 口 座 が 管 理 組 合 名 義 で 印 鑑 を 管 理 組 合 で 保 管 する 場 合 保 証 措 置 は 必 要 ですか? 答 この 場 合 は 保 証 措 置 をする 必 要 がありません 管 理 組 合 名 義 の 収 納 保 管 口 座 で 対 応 する 場 合 も 同 様 に 保 証 措 置 をする 必 要 がありません 2 管 理 費 等 滞 納 者 に 対 する 督 促 別 表 2 第 二 号 ~ 第 三 号 一 毎 月 甲 の 組 合 員 の 管 理 費 等 の 滞 納 状 況 を 甲 に 報 告 する 二 甲 の 組 合 員 が 管 理 費 等 を 滞 納 したときは 最 初 の 支 払 期 限 から 起 算 して 月 の 間 電 話 若 しくは 自 宅 訪 問 又 は 督 促 状 の 方 法 により その 督 促 を 行 う 三 二 の 方 法 により 督 促 しても 甲 の 組 合 員 がなお 滞 納 管 理 費 等 を 支 払 わないときは 乙 はその 業 務 を 終 了 する 本 文 第 10 条 及 び 別 表 第 12よります 管 理 費 等 滞 納 者 に 対 する 督 促 は 一 定 期 間 督 促 を 行 っても 支 払 いがない 場 合 管 理 会 社 は 責 を 免 れ その 後 の 収 納 請 求 は 管 理 組 合 が 行 うことが 改 正 前 から 定 められています 弁 護 士 法 第 72 条 の 規 定 を 踏 まえて 改 正 に 当 り 債 権 回 収 はあくまで 管 理 組 合 が 行 う ものである とのコメントが 加 わりました 管 理 組 合 から 責 任 をもって 督 促 してほしい 旨 の 要 望 が 出 ることもありますが 管 理 会 社 が 債 権 回 収 を 行 うことは 弁 護 士 法 に 抵 触 することになるからです (3) 維 持 修 繕 に 関 する 企 画 又 は 実 施 の 調 整 一 乙 は 甲 の 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 しのため 管 理 事 務 を 実 施 する 上 で 把 握 した 本 マン ションの 劣 化 等 の 状 況 に 基 づき 当 該 計 画 の 修 繕 工 事 内 容 実 施 予 定 時 期 工 事 の 概 算 費 用 等 に 改 善 の 必 要 性 があると 判 断 した 場 合 には 書 面 をもって 項 に 助 言 する 二 長 期 修 繕 計 画 案 の 作 成 業 務 及 び 建 物 設 備 の 劣 化 状 況 などを 把 握 するための 調 査 診 断 を 実 施 し その 結 果 に 基 づき 行 う 当 該 計 画 の 見 直 し 業 務 を 実 施 する 場 合 は 本 契 約 とは 別 個 の 契 約 とする 三 乙 は 甲 が 本 マンションの 維 持 又 は 修 繕 ( 大 規 模 修 繕 を 除 く 修 繕 又 は 補 修 点 検 等 ) を 外 注 により 乙 以 外 の 業 者 に 行 わせる 場 合 の 見 積 書 の 受 理 発 注 補 助 実 施 の 確 認 を 行 う 10

12 旧 標 準 管 理 委 託 契 約 書 では 長 期 修 繕 計 画 案 の 作 成 は 乙 の 業 務 とされていましたが 今 回 の 改 正 で 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 しのための 助 言 が 乙 の 業 務 となりました 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 を 乙 に 依 頼 する 場 合 は 本 契 約 とは 別 に 契 約 をしなければならないとしました これは 国 交 省 が 平 成 20 年 に 発 表 した 長 期 修 繕 計 画 作 成 ガイドラインに 沿 って 作 成 す ることが 望 ましいとしたことを 受 けたものです このガイドラインに 基 づく 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 は 数 量 計 算 も 入 った 内 容 のものであるため 業 務 内 容 の 独 立 性 が 高 いものです そのため 長 期 修 繕 計 画 作 成 案 の 作 成 業 務 を 別 個 契 約 としたものです (4) 基 幹 事 務 以 外 の 事 務 管 理 業 務 の 改 正 ( 第 3 条 別 表 第 1 関 係 ) 1 管 理 対 象 物 の 各 種 点 検 検 査 等 に 基 づく 助 言 等 の 業 務 については 具 体 的 な 方 策 の 助 言 だけでなく 点 検 検 査 等 の 結 果 報 告 についても 書 面 をもって 行 うことが 明 記 されまし た 2 解 約 等 で 管 理 委 託 契 約 書 が 終 了 した 場 合 には 管 理 会 社 が 保 管 していた 物 の 返 還 をめ ぐってトラブルが 生 じることがあります そこで 図 書 等 の 保 管 等 の 業 務 について 解 約 等 で 管 理 委 託 契 約 書 が 終 了 した 場 合 には 管 理 会 社 が 保 管 する 図 書 等 の 業 務 について 解 約 等 で 管 理 委 託 契 約 が 終 了 した 場 合 には 管 理 会 社 が 保 管 する 図 書 等 のほか 組 合 員 等 名 簿 や 通 帳 印 鑑 等 を 遅 滞 なく 管 理 組 合 に 引 き 渡 すことが 記 載 されました (5) 第 三 者 への 再 委 託 ( 第 10 条 ) 第 4 条 乙 は 前 条 第 1 号 の 管 理 事 務 の 一 部 又 は 同 条 第 2 号 第 3 号 若 しくは 第 4 号 の 管 理 事 務 の 全 部 若 しくは 一 部 を 第 三 者 に 再 委 託 することができる 適 正 化 法 で 禁 止 しているのは 事 務 管 理 業 務 の 中 で 基 幹 業 務 の 全 部 についての 一 括 再 委 託 です また たとえば 出 納 業 務 を 集 金 代 行 会 社 に 再 委 託 することは 通 常 行 われている 業 務 の 形 態 であり その 中 の 分 業 化 業 務 の 細 分 化 に 対 応 した 効 率 のよい 管 理 業 務 を 実 現 す るためには 適 正 化 法 との 整 合 性 を 踏 まえた 規 定 にするほうが より 望 ましいといえます そこで 事 務 管 理 業 務 の 一 部 は 再 委 託 できる 旨 を 明 確 に 定 め 一 括 再 委 託 できないこと も 明 らかにしました (6) 管 理 規 約 の 提 供 等 ( 第 14 条 ) 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 管 理 組 合 の 組 合 員 から 専 有 部 分 の 売 却 等 を 頼 まれた 場 合 の 管 理 会 社 が 開 示 すべき 内 容 が 追 加 された 1 甲 の 修 繕 積 立 金 積 立 総 額 並 びに 管 理 費 及 び 修 繕 積 立 金 等 に 滞 納 があるときはその 金 額 についてです ここで 言 う 修 繕 積 立 金 積 立 総 額 とは 本 来 積 み 立 てられなくてはならない 金 額 をいいま す 本 来 積 み 立 てられるべき 金 額 を 示 し 現 在 の 滞 納 額 を 提 示 するということになりま す 2マンションの 石 綿 使 用 調 査 結 果 の 記 録 とその 有 無 11

13 3 耐 震 診 断 の 記 録 の 有 無 とその 内 容 (ただし 1981 年 以 降 の 新 築 着 工 のマンション は 除 く) (7) 個 人 情 報 保 護 ( 第 16 条 ) 管 理 会 社 はその 業 務 に 関 してさまざまな 個 人 情 報 に 接 する 機 会 が 多 いので 個 人 情 報 の 保 護 に 関 する 法 律 の 適 用 を 受 ける 管 理 会 社 はもちろんのこと 適 用 を 受 けない 小 規 模 の 管 理 会 社 も 国 土 交 通 省 所 轄 分 野 における 個 人 情 報 に 関 するガイドライン に 準 じ 個 人 情 報 の 適 正 な 取 り 扱 いに 努 めなければなりません そこで 管 理 会 社 は 管 理 組 合 の 組 合 員 等 に 関 する 個 人 情 報 の 扱 いについて 第 16 条 第 2 項 で 明 文 化 されました (8) 契 約 の 更 新 ( 第 21 条 ) 第 21 条 第 1 項 で 管 理 委 託 契 約 書 を 更 新 しようとするときは 有 効 期 限 が 満 了 する 日 の 3ヵ 月 前 までに 相 手 方 に 対 し 書 面 をもって 申 し 出 ることになっていますが その 有 効 期 間 が 満 了 する 日 までに 更 新 に 関 する 協 議 が 整 う 見 込 みがないこともあります このような 場 合 には 暫 定 契 約 を 締 結 して 協 議 するわけですが これまでの 標 準 管 理 委 託 契 約 書 です と 契 約 の 当 初 からこの 暫 定 契 約 の 期 間 を たとえば3ヵ 月 というようにあらかじめ 定 め ておくことになります しかし はじめから ヵ 月 と 定 めておくと 実 際 に 協 議 しようとするときの 妨 げになる こともあるでしょうし その 時 の 状 況 に 応 じ 協 議 して 暫 定 契 約 の 期 間 を 定 めるほうがむし ろ 柔 軟 に 対 応 できるとも 考 えられます 期 間 を 定 めないという 方 法 も 考 えられないのです が それでは 結 論 が 出 ずに 期 間 が 過 ぎてしまうこともあるでしょう (9) 法 令 改 正 に 伴 う 契 約 の 変 更 ( 第 22 条 関 係 ) 本 委 託 契 約 の 締 結 後 の 法 令 改 正 によって 管 理 事 務 や 委 託 事 務 を 変 更 する 必 要 が 生 じた ときは 協 議 のうえ 本 委 託 契 約 を 変 更 することができますが 消 費 税 法 等 の 税 制 の 制 定 又 は 改 廃 によって 税 率 等 の 改 定 があった 場 合 には 委 託 業 務 費 のうち 消 費 税 額 等 はその 改 定 に 基 づく 額 に 変 更 します この 一 文 が 追 加 されましたが これは 消 費 税 法 自 体 は 適 正 な 転 嫁 を 求 めるものなので あらかじめ 本 文 に 加 えておくことが 適 切 だと 考 えたからです (10) 管 理 員 業 務 ( 第 3 条 別 表 第 2) 管 理 員 の 勤 務 日 勤 務 時 間 の 明 示 は 勿 論 必 要 ですが 休 憩 時 間 については 勤 務 形 態 に 応 じて 適 宜 記 載 するものとのコメントが 追 加 されました また 管 理 員 の 有 給 休 暇 の 取 得 日 数 については それが 不 明 確 なためトラブルになる 場 合 もあるので どのような 場 合 が 休 日 になるかについて 別 表 で できるだけ 明 確 に 記 載 できるような 工 夫 がなされました これまで 標 準 管 理 委 託 契 約 書 には 管 理 員 の 立 会 業 務 の 一 つとして 外 注 業 者 の 業 務 の 着 手 理 高 の 立 ち 合 いが 記 載 されていましたが それは 債 務 不 履 行 がなかったかどうか 12

14 の 立 ち 合 いまで 含 むのかとか ずっと 立 ち 会 っていなければいけないのかではないかなど の 疑 問 が 生 じ トラブルになることもありました そこで 理 高 の 立 ち 合 いの 部 分 を 実 施 の 立 ち 合 いに 改 訂 しました トラブルが 生 じな いよう コメントにも 実 施 の 立 ち 合 いとは 終 業 又 は 業 務 の 完 了 確 認 等 を 行 うもので 外 注 者 の 業 務 中 常 に 立 ち 会 うことを 意 味 しないこと 工 事 の 完 了 確 認 については 設 計 図 書 どおりに 実 施 されているか 否 かを 確 認 するものではなく 外 観 目 視 等 によりその 完 了 を 確 認 することや 外 注 業 者 から 業 務 終 了 の 報 告 を 受 けることをいう とのコメントが 記 載 されました (11) 清 掃 業 務 について 管 理 員 が 清 掃 業 務 を 兼 務 する 場 合 には その 旨 を 明 記 するようコメントに 記 載 されまし た 植 栽 に 関 する 業 務 は 植 物 が 相 手 であり その 旨 を 明 記 するようコメントに 記 載 され ました そこで 植 栽 の 散 水 除 草 は 季 節 や 植 木 の 状 態 に 応 じて 適 宜 実 施 することが 望 ま しい 場 合 があるというコメントが 記 載 されました また 本 委 託 契 約 書 での 植 栽 の 散 水 除 草 は 日 常 清 掃 業 務 として 行 うという 位 置 付 けなので 植 栽 の 規 模 が 大 きい 場 合 や 施 肥 剪 定 害 虫 駆 除 等 の 業 務 を 行 う 場 合 は 本 委 託 契 約 書 に 植 栽 管 理 業 務 として 追 加 するか あるいは 別 個 の 契 約 とすることが 望 ましいとのコメントも 追 加 されました (12)その 他 ( 第 4 条 別 表 第 4) 建 築 基 準 法 の 特 殊 建 築 物 等 の 定 期 報 告 の 定 めが 大 幅 に 変 わったので それに 合 わせて 特 殊 建 築 物 定 期 調 査 特 殊 建 築 物 の 建 築 設 備 定 期 点 検 の 内 容 が 修 正 されました そのほか 管 理 対 象 部 分 の 名 称 を 統 一 したり たとえば 界 壁 や 床 スラブ 基 礎 部 分 等 は 現 実 的 に 管 理 対 象 とすることは 難 しいなどの 点 から 削 除 したりするなど 本 文 が 整 理 され ました 参 考 文 献 : 新 しいマンション 標 準 管 理 委 託 契 約 書 マンション 管 理 センター 平 成 20 年 度 マンション 総 合 調 査 国 土 交 通 省 13

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