本 ガイドでは 不 動 産 投 資 鑑 定 人!PRO を 簡 単 に 使 いこなす 方 法 不 動 産 投 資 分 析 のポイントをまとめました まず 本 ガイドを 参 考 に 不 動 産 投 資 分 析 をしていただき その 後 ご 自 分 なりの 不 動 産 投 資 分 析 のポイントを 見

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1 不 動 産 投 資 鑑 定 人!PRO パーフェクトガイド Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 1

2 本 ガイドでは 不 動 産 投 資 鑑 定 人!PRO を 簡 単 に 使 いこなす 方 法 不 動 産 投 資 分 析 のポイントをまとめました まず 本 ガイドを 参 考 に 不 動 産 投 資 分 析 をしていただき その 後 ご 自 分 なりの 不 動 産 投 資 分 析 のポイントを 見 つけていただければと 思 います 目 次 1.ログイン 編 物 件 一 覧 画 面 編 基 本 情 報 入 力 画 面 編 7-31 詳 細 入 力 画 面 編 4 時 系 列 情 報 入 力 画 面 編 鑑 定 結 果 画 面 編 不 動 産 購 入 価 格 査 定 情 報 編 グラフ 画 面 編 収 支 詳 細 画 面 編 物 件 合 計 分 析 機 能 編 物 件 合 計 分 析 機 能 結 果 画 面 編 評 価 基 準 設 定 画 面 編 終 わりに 80 Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 2

3 1.ログイン 編 ログイン 画 面 ログインに 必 要 な 情 報 初 期 状 態 は 上 記 になっております ユーザー 名 は 不 動 産 投 資 鑑 定 人!PRO 使 用 中 変 更 はありません Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 3

4 パスワードは パスワード 変 更 ボタンより 変 更 されることをお 薦 めします その 際 パスワード 忘 れがないようにメモをお 願 いします 万 が 一 パスワードをお 忘 れになった 場 合 下 記 リンクより 当 センターへお 問 い 合 わせください 質 問 フォーム ユーザー 名 パスワードを 入 力 したら ログインボタンを 押 しログインします Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 4

5 2 物 件 一 覧 画 面 編 物 件 一 覧 画 面 ログインが 完 了 すると 物 件 一 覧 画 面 に 移 ります 最 初 のログインでは 物 件 一 覧 はありませんので をクリック 登 録 を 開 始 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 5

6 各 ボタンの 説 明 このボタンをクリックすると 投 資 物 件 の 基 本 的 な 情 報 を 入 力 する 画 面 へ 移 項 します これまで 登 録 した 物 件 の 合 計 をして 総 合 的 な 投 資 判 断 をする 際 に 使 用 します チェックボックスにチェックをいれた 物 件 に 関 して 合 計 計 算 されます 評 価 結 果 画 面 の 基 準 を 入 力 できます ご 自 分 の 投 資 目 標 を 入 力 保 存 できます 物 件 検 索 機 能 物 件 名 を 入 力 検 索 ボタンをクリックで 物 件 検 索 が 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 6

7 3 基 本 情 報 入 力 画 面 赤 枠 内 は 入 力 必 須 項 目 です 入 力 しない 場 合 入 力 を 促 すメッセージが 表 示 されます 初 期 設 定 物 件 名 取 得 年 度 購 入 価 格 など 基 礎 情 報 を 入 力 します 物 件 名 投 資 を 検 討 投 資 している 物 件 名 を 入 力 します 同 じ 物 件 を 異 なった 条 件 で 検 討 する 場 合 その 条 件 名 を 物 件 名 の 後 ろに 付 け 加 えて 管 理 すると 便 利 です 例 横 浜 マンション ( 個 人 保 有 ) 横 浜 マンション ( 法 人 保 有 ) 東 京 マンション ( 繰 上 返 済 なし) 東 京 マンション( 繰 上 返 済 あり) Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 7

8 取 得 年 度 購 入 を 検 討 している 購 入 した 年 度 を 入 力 します 物 件 合 計 計 算 の 際 にも 使 用 しますので 正 確 に 入 力 されることをおすすめします 建 物 価 格 OR 土 地 価 格 建 物 価 格 又 は 土 地 価 格 の 選 択 した 価 格 を 入 力 します 建 物 価 格 を 選 択 した 場 合 は 建 物 価 格 を 土 地 価 格 を 選 択 した 場 合 は 土 地 価 格 を 入 力 します 物 件 価 格 - 入 力 された 価 格 が 未 選 択 部 分 の 価 格 となります 例 物 件 価 格 1000 万 円 土 地 価 格 選 択 500 万 円 を 入 力 した 場 合 1000 万 円 万 円 =500 万 円 建 物 価 格 は500 万 円 となります 入 力 がなかった 場 合 はボタン 選 択 のあった 価 格 が0として 計 算 されます 建 物 価 格 を 選 択 した 場 合 のみ 設 備 価 格 について 入 力 可 能 ですので 建 物 価 格 を 選 択 されることを おすすめします Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 8

9 設 備 価 格 建 物 価 格 を 入 力 した 場 合 のみ 入 力 可 能 です エレベーター 給 水 設 備 などの 設 備 部 分 の 価 格 を 入 力 します 設 備 部 分 の 減 価 償 却 耐 用 年 数 は 一 律 15 年 として 計 算 されます * 注 Ver2.0 では 内 設 備 価 格 という 表 記 でした その 為 建 物 価 格 に 設 備 価 格 が 含 まれた 価 格 を 入 力 する 必 要 がありました Ⅴer3.0 より 設 備 価 格 とし 建 物 価 格 とは 別 になり, 建 物 価 格 は 建 物 価 格 設 備 価 格 は 設 備 価 格 として 入 力 する 方 法 となりました 定 率 法 定 額 法 選 択 ボタン 設 備 部 分 価 格 を 定 額 法 定 率 法 どちらで 償 却 するかを 決 定 します 定 率 法 とは 減 価 償 却 の 方 法 のうち 未 償 却 残 高 に 対 して 一 定 の 率 で 償 却 していく 方 法 定 額 法 とは 減 価 償 却 の 方 法 のうち 一 定 額 で 償 却 していく 方 法 Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 9

10 ワンポイントアドバイス1 定 率 法 と 定 額 法 を 比 較 し 場 合 定 率 法 は1~3 年 目 位 までの 減 価 償 却 費 が 多 くなります それに 対 して 定 額 法 は 耐 用 年 数 期 間 一 定 額 を 償 却 します 物 件 購 入 後 すぐに 節 税 を 考 えるならば 定 率 法 を 選 択 することになります ワンポイントアドバイス2 建 物 部 分 のうち どの 程 度 を 設 備 分 として 考 えればいいか 分 からない 場 合 3 割 程 度 を 目 安 に 入 力 します 例 建 物 価 格 5000 万 円 の 場 合 1500 万 円 ~1700 万 円 を 目 安 に 入 力 します 絶 対 大 丈 夫! というわけではないようですが 税 理 士 に 聞 いたところ この 程 度 の 範 囲 ならば 設 備 部 分 として 認 められることが 多 いようです 路 線 価 入 力 口 路 線 価 を 入 力 することによって 固 定 資 産 税 評 価 額 が 計 算 されます また 積 算 価 格 入 力 画 面 とも 連 動 しているので ここで 入 力 した 路 線 価 が 積 算 価 格 入 力 画 面 にも 代 入 されます 路 線 価 は 入 力 口 の 下 のリンクより 調 べられます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 10

11 ワンポイントアドバイス3 路 線 価 図 の 見 方 1100 = 110,000 円 /m2 後 ろのBなどの 記 号 = 借 地 権 割 合 詳 細 説 明 は こちらから 確 認 できます 路 線 価 図 Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 11

12 収 入 ( 月 ) 収 入 の 合 計 値 を 入 力 します 家 賃 収 入 合 計 ( 月 ) 収 入 詳 細 画 面 からデーターを 移 行 するか 家 賃 収 入 合 計 を 手 入 力 します 共 益 費 合 計 ( 月 ) 収 入 詳 細 画 面 からデーターを 移 行 するか 共 益 費 合 計 を 手 入 力 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 12

13 礼 金 合 計 ( 月 ) 収 入 詳 細 画 面 からデーターを 移 行 するか 礼 金 合 計 値 を 手 入 力 します 更 新 料 合 計 ( 月 ) 収 入 詳 細 画 面 からデーターを 移 行 するか 更 新 料 合 計 を 手 入 力 します 駐 車 料 合 計 ( 月 ) 収 入 詳 細 画 面 からデーターを 移 行 するか 駐 車 料 合 計 を 手 入 力 します その 他 収 入 ( 月 ) 家 賃 収 入 合 計 ( 月 ) 共 益 費 合 計 ( 月 ) 礼 金 合 計 ( 月 ) 更 新 料 合 計 ( 月 ) 駐 車 料 合 計 ( 月 )に 入 力 項 目 にない 空 室 率 の 考 慮 が 必 要 な 収 入 を 入 力 します * ここまでの 収 入 合 計 が 時 系 列 分 析 画 面 の 収 入 ( 月 ) 項 目 に 移 行 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 13

14 空 室 率 空 室 率 を 入 力 します 家 賃 収 入 合 計 ( 月 ) 共 益 費 合 計 ( 月 ) 礼 金 合 計 ( 月 ) 更 新 料 合 計 ( 月 ) 駐 車 料 合 計 ( 月 ) その 他 収 入 ( 月 ) の 空 室 率 入 力 より 上 に 入 力 口 がある 収 入 項 目 に 入 力 した 空 室 率 が 適 用 されます *ここより 下 の 収 入 項 目 は 年 額 入 力 です 時 系 列 入 力 の 収 入 ( 月 )には 加 算 されません 鑑 定 結 果 の 収 入 には 加 算 されます 空 室 率 の 影 響 は 受 けません 敷 金 合 計 ( 年 ) 敷 金 を 年 額 で 入 力 します 敷 金 は 返 金 する 必 要 がある 収 入 の 為 収 入 に 含 む 含 まない の 選 択 が 可 能 です 基 本 的 には 含 まない を 選 択 することをお 勧 めします * 敷 金 合 計 ( 年 )は 時 系 列 入 力 の 収 入 ( 月 )には 含 まれません また 空 室 率 の 影 響 を 受 けません Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 14

15 固 定 収 入 ( 年 ) 毎 年 変 動 の 可 能 性 が 低 く 空 室 率 に 影 響 されない 収 入 がある 場 合 はこちらに 入 力 します 自 販 機 収 入 などはこちらに 入 力 することをお 勧 めします * 固 定 収 入 ( 年 )は 時 系 列 入 力 の 収 入 ( 月 )には 含 まれません また 空 室 率 の 影 響 を 受 けません ワンポイントアドバイス4 空 室 率 に3 種 類 ある! 時 点 ベース 空 室 数 総 戸 数 x100 例 10 室 のアパートを 経 営 そのうち 3 室 が 空 室 この 場 合 3 10=30% 時 点 ベース 空 室 率 30%を 入 力 Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 15

16 稼 動 ベース ( 空 室 数 x 空 室 期 間 ) ( 総 戸 数 x 稼 動 期 間 )x100 例 10 室 のアパートを 経 営 そのうち 2 室 が3ヶ 月 間 空 室 この 場 合 (2 室 x3 ヶ 月 ) (10 室 x12 ヶ 月 )x100=5% 稼 動 ベース 空 室 率 5%を 入 力 賃 料 ベースの 空 室 率 ( 予 定 賃 料 - 実 入 金 ) 予 定 賃 料 x 室 1 室 12 万 円 で 賃 貸 住 宅 を 経 営 この 場 合 1ヶ 月 に 満 室 で 受 け 取 る 賃 料 は 12 万 円 Ⅹ10 室 =120 万 円 となります しかし 1 室 空 室 があったために 実 際 に 受 け 取 った 賃 料 収 入 は 12 万 円 x9 室 =108 万 円 でした (120 万 円 -108 万 円 ) 120 万 円 賃 料 ベースの 空 室 率 は10%と 入 力 部 屋 によって 賃 料 が 違 う 場 合 などは 賃 料 ベースの 空 室 率 で 考 えると 15 万 円 の 部 屋 が1 室 空 いているのと 7 万 円 の 部 屋 が1 室 空 いているのでは 空 室 率 が 違 ってきます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 16

17 収 入 詳 細 入 力 画 面 家 賃 収 入 の 詳 細 情 報 を 入 力 します 基 本 情 報 入 力 画 面 の ボタンをクリックすることで 別 画 面 に 移 行 し 住 宅 12 種 類 店 舗 事 務 所 5 種 類 駐 車 場 5 種 類 を 個 別 に 入 力 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 17

18 礼 金 更 新 料 は 年 ごとに か 月 分 と 入 力 することによって 月 単 位 の 収 入 に 自 動 換 算 されます 例 10 万 円 の 家 賃 で 1カ 年 ごとに1カ 月 分 を 選 択 した 場 合 100, カ 月 x 1カ 月 =8,333 円 が 月 あたりの 収 入 として 表 示 されます をクリックすることによって それぞれの 合 計 値 欄 に 収 入 合 計 が 表 示 されます * 端 数 を 切 り 捨 てる 処 理 をしていますので 合 計 金 額 で 数 円 誤 差 がでる 場 合 があります をクリックして 基 本 情 報 画 面 にデーターを 移 行 します その 際 はい を 選 択 することによって 基 本 情 報 入 力 画 面 の 各 項 目 にデーターが 移 行 されます いいえ を 選 択 した 場 合 詳 細 入 力 に 入 力 された データー 移 行 数 値 保 存 されず 基 本 情 報 入 力 画 面 に 移 行 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 18

19 ローン 設 定 自 己 資 金 額 ローンに 関 する 情 報 を 入 力 します 自 己 資 金 全 額 自 己 資 金 のどちらかを 選 択 します 自 己 資 金 を 選 択 した 場 合 自 己 資 金 額 を 入 力 します 自 己 資 金 額 は 物 件 取 得 費 用 も 含 んだ 額 を 入 力 します すべて 借 り 入 れで 投 資 する 場 合 は0を 入 力 します ローン 1 ローン2の 選 択 が 可 能 です ローン1 割 合 を 100%にした 場 合 ローン1のみの 借 入 となります ローン1 割 合 を 50%にした 場 合 ローン1で 借 入 金 の 50% ローン2で 借 入 金 の 50%を 借 り 入 れることになります ローン1 2ともに 元 利 均 等 返 済 元 金 均 等 返 済 を 選 択 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 19

20 ワンポイントアドバイス5 元 利 均 等 返 済 とは 毎 回 の 返 済 額 となる 元 金 と 利 息 の 合 計 が 返 済 開 始 から 決 められた 期 間 の 終 了 まで 均 等 となる 利 息 の 計 算 方 式 です 毎 回 の 返 済 額 が 一 定 であるため 無 理 の 無 い 返 済 が 可 能 です 最 初 のうちの 返 済 額 の 利 息 の 割 合 が 多 く 元 金 の 減 りが 遅 いです そのため 元 金 均 等 返 済 と 比 較 すると 利 息 総 額 (= 返 済 総 額 )が 多 くなります 元 金 均 等 返 済 とは 毎 回 の 返 済 額 が 元 金 を 均 等 割 にした 額 と 利 息 の 合 計 となる 利 息 の 算 出 方 式 です 最 初 のうちの 返 済 額 は 多 く 元 金 の 減 りに 比 例 して 利 息 分 が 減 り 返 済 額 が 小 さくなります 元 金 が 均 等 に 減 るため 元 利 均 等 返 済 と 比 較 すると 利 息 総 額 (= 返 済 総 額 ) が 少 なくなります ローン 年 数 1 年 ~50 年 で 選 択 します 全 額 自 己 資 金 を 選 択 した 場 合 物 件 取 得 費 用 を 含 めた 全 額 を 自 己 資 金 で 投 資 した 場 合 の 金 額 を 自 動 計 算 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 20

21 ワンポイントアドバイス6 ローン 年 数 決 定 のワンポイント ローン 年 数 は 耐 用 年 数 ( 法 定 耐 用 年 数 )- 築 年 数 以 内 で 考 える 上 記 計 算 式 以 上 の 年 数 でローンを 組 んだ 場 合 次 の 投 資 の 際 に 借 入 れしにくくなる 恐 れがあるので 要 注 意 です 法 定 耐 用 年 数 は 下 記 です 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート(SRC) (RC) 重 量 鉄 骨 軽 量 鉄 骨 木 造 47 年 34 年 27 年 22 年 金 利 ローン1 ローン2に 金 利 を 入 力 します 小 数 点 4 位 まで 入 力 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 21

22 物 件 構 造 物 件 の 建 築 構 造 築 年 数 を 選 択 します 物 件 構 造 物 件 構 造 を 木 造 軽 量 鉄 骨 重 力 鉄 骨 RC SRCより 選 択 します 築 年 数 築 年 数 を 入 力 します 築 年 数 は 建 築 年 からも 計 算 できます 建 築 年 から 計 算 する 場 合 は 西 暦 昭 和 平 成 を 選 択 後 計 算 ボタンを 押 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 22

23 物 件 取 得 費 用 物 件 取 得 時 に 必 要 な 経 費 を 入 力 します 自 動 設 定 詳 細 設 定 を 選 択 します 自 動 設 定 の 場 合 物 件 購 入 価 格 に 対 して 何 %の 取 得 費 用 がかかるかを 入 力 します 初 期 値 は 15%に 設 定 してあります Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 23

24 詳 細 設 定 の 場 合 手 入 力 するか 概 算 値 を 自 動 算 入 するボタンを 押 します 概 算 値 は 下 記 計 算 式 で 数 値 が 入 力 されます 印 紙 税 ( 不 動 産 登 記 印 紙 税 ) 物 件 購 入 価 格 が 0 万 円 をこえ 100 万 円 以 下 1,000 円 100 万 円 をこえ 500 万 円 以 下 2,000 円 500 万 円 をこえ 1,000 万 円 以 下 10,000 円 1,000 万 円 をこえ 5,000 万 円 以 下 20,000 円 5,000 万 円 をこえ 1 億 円 以 下 60,000 円 1 億 円 をこえ 5 億 円 以 下 100,000 円 5 億 円 こえ10 億 円 以 下 200,000 円 登 録 免 許 税 物 件 価 格 *70%*3% 不 動 産 取 得 税 物 件 価 格 *70%*4% ローン 関 係 手 数 料 (ローン 契 約 印 紙 税 ) ローン 関 係 手 数 料 = 31500( 事 務 手 数 料 ) + 印 紙 税 仲 介 手 数 料 物 件 購 入 価 格 が (1)200 万 円 以 下 場 合 物 件 購 入 価 格 *5%= 仲 介 手 数 料 (2)200 万 円 超 400 万 円 以 下 場 合 1200 万 *5% 2( 物 件 購 入 価 格 200 万 )*4% 1+2= 仲 介 手 数 料 (3)400 万 円 超 物 件 購 入 価 格 *3%+6 万 円 = 仲 介 手 数 料 上 記 結 果 に 消 費 税 5%が 付 加 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 24

25 リフォーム 改 装 等 費 用 取 得 時 に 一 括 計 上 できない 費 用 を 入 力 します この 欄 に 入 力 された 費 用 は 建 物 部 分 に 含 まれ 減 価 償 却 されます その 他 経 費 に 含 む 取 得 費 用 上 記 項 目 にない 取 得 費 を 入 力 します この 項 目 に 入 力 された 費 用 は 1 年 目 に 費 用 として 計 上 されます その 他 経 費 に 含 まない 取 得 費 用 取 得 費 用 として 支 払 う 必 要 があり 取 得 経 費 として 認 められない 費 用 を 入 力 します ここに 入 力 された 費 用 は 経 費 として 計 上 されません Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 25

26 経 費 ( 年 ) 年 間 にかかる 維 持 管 理 費 を 入 力 します 自 動 設 定 詳 細 設 定 を 選 択 します 自 動 設 定 の 場 合 家 賃 収 入 合 計 ( 月 )に 対 して 何 %かを 入 力 します 初 期 値 は 20%が 入 力 されています Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 26

27 詳 細 設 定 の 場 合 手 入 力 するか 概 算 値 を 自 動 算 入 するボタンを 押 します 概 算 値 は 下 記 計 算 式 で 数 値 が 入 力 されます 管 理 費 家 賃 収 入 合 計 *8% 修 繕 費 家 賃 収 入 合 計 *5% 不 動 産 屋 管 理 費 家 賃 収 入 合 計 *5% 火 災 地 震 保 険 料 物 件 購 入 価 格 *0.18% 固 定 資 産 税 物 件 価 格 *0.7% 都 市 計 画 税 物 件 価 格 *0.15% その 他 経 費 上 記 に 含 まれない 月 々 経 費 を 入 力 します 所 得 税 率 項 目 自 動 選 択 所 得 税 率 を 自 動 で 計 算 します 手 動 入 力 した 税 率 で 税 額 を 計 算 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 27

28 物 件 の 売 却 売 却 予 定 なし 売 却 予 定 あり を 選 択 します 売 却 予 定 なしを 選 択 した 場 合 物 件 を 売 却 せずに 持 ち 続 ける 場 合 の 分 析 が 可 能 です 取 得 年 度 より50 年 分 の 分 析 が 行 われます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 28

29 売 却 予 定 ありを 選 択 した 場 合 売 却 する 予 定 年 度 を 入 力 します ( 西 暦 にて 入 力 ) 売 却 額 入 力 ボタンを 選 択 した 場 合 売 却 額 を 手 入 力 します 減 価 償 却 から 売 却 額 を 割 り 出 すを 選 択 した 場 合 物 件 価 格 - 売 却 年 までの 減 価 償 却 費 の 累 計 額 で 売 却 額 が 決 定 されます 家 賃 から 売 却 額 を 割 り 出 す を 選 択 した 場 合 (キャップレート) 時 系 列 情 報 入 力 上 の 家 賃 収 入 ( 年 )を 入 力 した%で 割 り 戻 します 例 年 間 家 賃 100 万 円 の 場 合 空 室 率 15% 入 力 値 10%の 場 合 100 万 円 x (100%-15%) 10% = 850 万 円 850 万 円 が 売 却 額 となります Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 29

30 譲 渡 費 用 物 件 を 売 却 する 際 にかかる 費 用 を 入 力 します 売 却 価 格 比 売 却 価 格 の 何 %かかるかを 入 力 します 初 期 値 は4%が 入 力 されています 金 額 入 力 譲 渡 費 用 を 手 入 力 します 売 却 税 率 自 動 売 却 税 率 を 自 動 計 算 します 入 力 入 力 された 税 率 で 売 却 税 額 を 計 算 します ワンポイントアドバイス7 キャップレートは 人 気 の 土 地 ほど 低 い!! 東 京 都 心 のキャップレート( 利 回 り)は5% 程 度 です しかし 地 方 都 市 に 行 けば 15%という 場 所 もでてきます では 同 じ 年 間 家 賃 収 入 額 の 物 件 があった 場 合 に 東 京 と 地 方 都 市 の 売 却 可 能 価 格 を 比 較 してみます 100 万 円 の 年 間 家 賃 収 入 だった 場 合 100 万 円 5%=2000 万 円 100 万 円 15%=666 万 円 つまり 空 室 率 家 賃 下 落 物 件 価 格 下 落 のリスクを 考 慮 して キャップレートが 決 められるわけです Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 30

31 これで 基 本 情 報 入 力 画 面 での 入 力 はすべて 終 了 です を 押 してください 次 へボタンを 押 すと 時 系 列 分 析 画 面 に 遷 移 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 31

32 4. 時 系 列 情 報 入 力 時 系 列 情 報 画 面 各 項 目 を1~50 年 年 毎 に 違 う 数 値 で 入 力 可 能 です これまでの 結 果 今 後 の 予 測 を 正 確 に 入 力 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 32

33 * 重 要 をクリックすることによって 基 本 情 報 入 力 画 面 で 変 更 した 金 利 空 室 率 収 入 ( 月 ) 維 持 管 理 費 ( 年 ) が 時 系 列 入 力 画 面 に 上 書 きされます ボタンを 押 す 前 は 基 本 情 報 入 力 で 変 更 された 数 値 は 時 系 列 情 報 入 力 画 面 鑑 定 後 の 時 系 列 結 果 には 反 映 されませんので ご 注 意 ください 金 利 ローン1 ローン2ともに 取 得 年 度 より 50 年 分 入 力 可 能 です 画 面 上 部 の 金 利 が 年 に 毎 年 一 定 の%の 金 利 が 上 下 します % 上 がる( 下 がる)を 選 択 すると 例 0.1% 上 がる 入 力 すると3%が 基 準 金 利 の 場 合 1 年 ごとに3.1% 3.2% 3.3%と 入 力 値 を 変 化 させられます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 33

34 * 画 面 下 部 の 更 新 ボタンを 使 用 した 場 合 お 薦 め 機 能 です 例 2009 年 に 物 件 を 購 入 基 本 情 報 画 面 で 入 力 した 金 利 が3%の 場 合 2015 年 に4% 2020 年 に5%に 金 利 上 昇 した 場 合 の 分 析 をしたい 時 には 2015 年 に4% 2020 年 に5%と 入 力 して 更 新 ボタンを 押 すと 下 記 のようになります 更 新 前 更 新 後 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 上 記 表 の 黄 色 にした 年 にだけ 変 化 させたい 金 利 を 入 力 更 新 ボタンを 押 すだけで 思 い 通 りの 入 力 が 可 能 です 初 期 値 ボタンを 押 すと 基 本 情 報 入 力 画 面 で 入 力 した 値 に 戻 すことができます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 34

35 繰 上 返 済 額 借 入 金 をローン 年 数 途 中 で 一 括 返 済 した 場 合 のシミュレーションが 可 能 です 短 縮 減 額 を 選 択 短 縮 とは 返 済 額 は 繰 り 上 げ 前 と 同 じ 金 額 を 支 払 い 繰 り 上 げた 分 はローン 期 間 が 短 縮 される 支 払 い 方 式 です 減 額 とは 月 々のローン 返 済 額 を 減 額 できます 支 払 い 期 間 は 繰 上 前 と 変 わりません 画 面 下 部 の 更 新 ボタン 初 期 値 ボタンを 使 用 した 場 合 は 金 利 と 同 様 の 入 力 が 可 能 です 空 室 率 取 得 年 度 より 50 年 分 を 毎 年 変 化 させることが 可 能 です 画 面 上 部 の 空 室 率 が 年 に % 上 がる( 下 がる)を 選 択 すると 毎 年 一 定 の%の 空 室 率 が 上 がって( 下 がって)いきます 画 面 下 部 の 更 新 ボタン 初 期 値 ボタンを 使 用 した 場 合 は 金 利 と 同 様 の 入 力 が 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 35

36 収 入 ( 月 ) 月 額 の 物 件 全 体 合 計 の 家 賃 を 入 力 します 取 得 年 度 より50 年 分 を 毎 年 変 化 させることが 可 能 です 画 面 上 部 の 家 賃 収 入 が 月 に 毎 年 前 年 の 家 賃 に 対 して 一 定 % 下 がっていきます に% 上 がる( 下 がる)を 選 択 すると 画 面 下 部 の 更 新 ボタン 初 期 値 ボタンを 使 用 した 場 合 は 金 利 と 同 様 の 入 力 が 可 能 です 維 持 管 理 費 ( 年 ) 年 間 にかかる 維 持 管 理 費 を 入 力 します 取 得 年 度 より50 年 分 を 毎 年 変 化 させることが 可 能 です 画 面 上 部 の 家 賃 収 入 が 月 に 毎 年 前 年 の 家 賃 に 対 して 一 定 % 下 がっていきます に% 上 がる( 下 がる)を 選 択 すると 画 面 下 部 の 更 新 ボタン 初 期 値 ボタンを 使 用 した 場 合 は 金 利 と 同 様 の 入 力 が 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 36

37 修 繕 費 その 他 経 費 毎 年 費 用 としてかかる 修 繕 費 など 費 用 化 可 能 な 経 費 を 入 力 します 画 面 上 部 の 修 繕 費 が 月 に 毎 年 一 定 額 が 上 がって( 下 がって)いきます に 円 上 がる( 下 がる)を 選 択 すると 画 面 下 部 の 更 新 ボタン 初 期 値 ボタンを 使 用 した 場 合 は 金 利 と 同 様 の 入 力 が 可 能 です 課 税 所 得 個 人 法 人 選 択 不 動 産 投 資 物 件 を 個 人 で 取 得 した 場 合 は 個 人 法 人 で 取 得 した 場 合 は 法 人 を 選 択 します 個 人 選 択 した 場 合 課 税 所 得 欄 には サラリーマンの 収 入 などの 税 控 除 後 の 金 額 を 入 力 します 画 面 上 部 のその 他 課 税 所 得 が 年 に 円 上 がる( 下 がる) を 選 択 すると 毎 年 一 定 額 が 上 がって( 下 がって)いきます 画 面 下 部 の 更 新 ボタン 初 期 値 ボタンを 使 用 した 場 合 は 金 利 と 同 様 の 入 力 が 可 能 です 法 人 選 択 した 場 合 その 他 課 税 所 得 項 目 は 入 力 不 可 となります Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 37

38 ワンポイントアドバイス8 税 額 控 除 の 収 入 とは 源 泉 徴 収 票 をお 持 ちの 場 合 は 手 元 にお 持 ちください A 支 払 金 額 欄 を 見 る 例 5,000,000 B 給 与 所 得 控 除 後 の 金 額 を 見 る 例 3,460,000 C 所 得 控 除 の 額 の 合 計 額 を 見 る 例 2,478,838 その 他 にも 配 偶 者 控 除 保 険 の 控 除 などの 項 目 があります この 控 除 額 の 合 計 がCの 所 得 控 除 額 の 合 計 に 入 っています 源 泉 徴 収 票 の 控 除 欄 プラス すべての 納 税 者 に 認 められている 基 礎 控 除 額 の38 万 円 を 合 計 した 金 額 がCになっています これだけのデーターがそろえば ソフト 内 のその 他 課 税 所 得 に 記 入 する 為 のデーターはそろいました ソフト 内 のその 他 課 税 所 得 に 記 入 する 金 額 は B-Cということになります 例 で 計 算 すると 3,460,000-2,478,838=983, ,162 円 がその 他 課 税 所 得 に 記 入 する 金 額 になります Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 38

39 控 除 入 力 した 金 額 分 が 課 税 所 得 から 差 し 引 かれます 青 色 申 告 控 除 損 金 繰 越 控 除 など 課 税 所 得 から 差 し 引 かれる 控 除 額 を 入 力 してください 画 面 上 部 の 修 繕 費 が 月 に 毎 年 一 定 額 が 上 がって( 下 がって)いきます に 円 上 がる( 下 がる)を 選 択 すると 画 面 下 部 の 更 新 ボタン 初 期 値 ボタンを 使 用 した 場 合 は 金 利 と 同 様 の 入 力 が 可 能 です * 注 税 額 控 除 には 対 応 していません これで 時 系 列 情 報 画 面 の 入 力 はすべて 終 了 です を 押 してください いよいよ 鑑 定 結 果 が 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 39

40 5. 鑑 定 結 果 画 面 鑑 定 結 果 画 面 上 部 のボタン 説 明 物 件 一 覧 画 面 に 戻 ります 基 本 情 報 入 力 画 面 に 戻 ります 時 系 列 入 力 画 面 に 戻 ります 積 算 価 格 法 相 場 的 価 格 法 を 計 算 する 場 合 に 使 用 します 詳 しくは P54 をご 確 認 ください ローンの 月 々 支 払 額 など 詳 細 が 確 認 できます 損 益 キャッシュフロー ローン 売 却 の 詳 細 の 試 算 結 果 が 一 覧 表 示 されます 銀 行 の 提 出 書 類 として 使 用 する 際 に 便 利 です グラフが 表 示 されます 詳 しくは P58 を ご 確 認 ください 鑑 定 結 果 を excel に 書 き 出 すことができます 印 刷 画 面 に 遷 移 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 40

41 総 合 評 価 分 析 指 標 総 合 評 価 で 物 件 の 評 価 をします の 基 準 は 物 件 一 覧 画 面 の 評 価 基 準 設 定 ボタンより ご 自 分 の 評 価 基 準 を 設 定 可 能 です 下 記 説 明 文 の 評 価 基 準 は 評 価 基 準 設 定 画 面 初 期 設 定 値 です 評 価 基 準 設 定 画 面 で 判 定 基 準 は 変 更 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 41

42 分 析 指 標 不 動 産 投 資 に 重 要 な 指 標 を 一 括 確 認 可 能 です 分 析 指 標 の 詳 細 については 下 記 ご 確 認 ください キャッシュフロー 計 算 式 ネット 収 入 ( 年 ) - 支 払 額 ( 年 ) 説 明 文 税 金 支 払 い 前 の 実 際 に 手 元 に 残 る 現 金 額 です 評 価 :0 以 上 (プラスキャッシュフロー)で 判 定 します FCR(Free and Clear Return) 計 算 式 ネット 収 入 ( 年 ) / 総 購 入 コスト * 100 説 明 文 家 賃 収 入 とその 他 収 入 の 合 計 値 から 維 持 管 理 費 を 引 いた 額 と 購 入 時 にかかった 経 費 を 割 り 利 回 化 したものです 実 質 収 入 と 実 質 購 入 価 格 で 計 算 されるため 利 回 り 指 標 の 中 ではもっとも 正 確 性 が 高 い 指 標 です 評 価 :7 以 上 で の 判 定 をします Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 42

43 DCR(Debt Coverage Ratio) 計 算 式 ネット 収 入 ( 年 ) / 支 払 額 ( 年 ) 説 明 文 年 間 ネット 収 入 を 年 間 の 元 利 返 済 額 (ADS)で 割 り 出 した 数 値 です 不 動 産 投 資 によるリスクを 回 避 するための 指 標 です ローン 返 済 額 の 何 倍 ぐらいの 実 質 収 入 があるかを 判 断 できます 投 資 計 画 における 安 全 性 を 確 認 する 大 きな 目 安 となっています この 数 値 は 高 い 方 がより 安 全 性 が 高 いと 判 断 できます 評 価 :1.3 以 上 で の 判 定 をします CCR(Cash On Cash Return) 計 算 式 キャッシュフロー / 自 己 資 金 * 100 説 明 文 投 資 した 自 己 資 金 を 手 元 に 残 る 現 金 (キャッシュフロー)で 割 り 自 己 資 金 に 対 する 投 資 効 果 を 確 認 する 指 標 です 数 値 が 高 ければ 高 いほど 自 己 資 金 に 対 する 投 資 効 果 が 高 いです 評 価 :10 以 上 で 判 定 をします Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 43

44 BE% 計 算 式 ( 維 持 管 理 費 合 計 + 支 払 額 ( 年 )) / 潜 在 的 総 収 入 * 100 説 明 文 損 益 分 岐 点 のパーセンテージを 求 めることにより 投 資 の 安 全 性 が 確 認 できます 数 値 が 低 いほど 安 全 性 が 高 いといえます 評 価 :70 以 下 で 判 定 をします LTV(Loan To Value) 計 算 式 借 入 金 / 物 件 購 入 価 格 *100 説 明 文 融 資 比 率 を 表 します 物 件 の 価 値 に 対 する 借 入 金 の 比 率 を 算 出 したものです 数 値 が 小 さいほど 元 本 の 償 還 に 対 する 安 全 性 が 高 いことになります 評 価 :70 以 下 で 判 定 をします ペイバック 計 算 式 自 己 資 金 / キャッシュフロー 説 明 文 自 己 投 資 額 の 回 収 にかかる 期 間 をあらしています 何 年 後 に 自 己 資 金 が 回 収 できるかが 判 断 できます 評 価 :10 以 下 で が 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 44

45 残 債 利 回 り 指 標 説 明 文 購 入 3 年 目 の 残 債 と 家 賃 収 入 を 元 に 安 全 性 を 評 価 します 3 年 目 に 購 入 時 実 質 利 回 り+2% 上 乗 せした 利 回 りで 売 却 しても 借 入 金 を 返 済 できるかを 確 認 する 指 標 です 評 価 :3 年 目 の 残 借 入 金 額 < 家 賃 収 入 ( 実 質 利 回 り+2%) 以 上 は それ 以 外 は K% < FCR 説 明 分 K%とは 年 間 の 返 済 額 ローン 残 高 で 求 められます 評 価 :K% < FCR ならば レバレッジの 効 果 があると 判 定 します K% < CCR 評 価 :K% < CCR ならば レバレッジの 効 果 があると 判 定 します 固 定 資 産 税 評 価 額 説 明 文 基 本 情 報 入 力 画 面 で 路 線 価 を 入 力 すると 計 算 されます 固 定 資 産 税 など 土 地 と 建 物 にかかる 税 金 の 基 準 となる 価 格 のことです Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 45

46 *IRRは 物 件 売 却 選 択 時 のみ 計 算 されます 自 己 資 金 税 引 前 IRR 説 明 文 購 入 から 売 却 までの 総 投 資 利 回 りを 表 します 税 引 前 キャッシュフローの 自 己 資 金 に 対 しての 投 資 効 率 を 表 しています 数 値 が 高 いほどよい 投 資 と 言 えます 自 己 資 金 税 引 後 IRR 説 明 文 購 入 から 売 却 までの 総 投 資 利 回 りを 表 します 税 引 後 キャッシュフローの 自 己 資 金 に 対 しての 投 資 効 率 を 表 しています 数 値 が 高 いほどよい 投 資 と 言 えます 総 購 入 コスト 税 引 前 IRR 説 明 文 購 入 から 売 却 までの 総 投 資 利 回 りを 表 します 税 引 前 キャッシュフローの 総 購 入 コストに 対 しての 投 資 効 率 を 表 しています 数 値 が 高 いほどよい 投 資 と 言 えます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 46

47 総 購 入 コスト 税 引 後 IRR 説 明 文 購 入 から 売 却 までの 総 投 資 利 回 りを 表 します 税 引 後 キャッシュフローの 総 購 入 コストに 対 しての 投 資 効 率 を 表 しています 数 値 が 高 いほどよい 投 資 と 言 えます ワンポイントアドバイス9 IRRは 株 国 債 などの 利 回 りと 比 較 する! IRRは 売 却 までの 投 資 効 率 を1 年 あたりの 複 利 の 利 率 で 表 したものです この 利 回 りを 国 債 利 回 り 株 などの 利 回 りと 比 較 することで 不 動 産 投 資 の 投 資 効 率 がどうだったかを 確 認 できます 特 に 自 己 資 金 税 引 後 IRR と 比 較 することをおすすめします Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 47

48 下 記 指 標 については 不 動 産 購 入 価 格 査 定 情 報 入 力 画 面 より 入 力 した 場 合 のみ 表 示 されます 新 築 価 格 積 算 価 格 法 入 力 画 面 で 入 力 した 場 合 のみ 計 算 されます 建 物 面 積 実 稼 働 部 m2 単 価 から 新 築 時 の 価 格 を 積 算 します 積 算 建 物 価 格 新 築 価 格 より 耐 用 年 数 築 年 数 を 考 慮 して 現 在 価 格 を 算 出 します 積 算 土 地 価 格 土 地 面 積 X m2 単 価 で 土 地 部 分 の 積 算 価 格 を 計 算 します 積 算 価 格 積 算 建 物 価 格 + 積 算 土 地 価 格 で 現 在 の 積 算 価 格 を 評 価 します 占 有 面 積 単 価 比 較 法 購 入 を 検 討 している 物 件 と 同 様 の 物 件 を 広 さ 価 格 から 近 隣 の 物 件 と 比 較 して 割 高 ではないかを 確 認 します 計 算 式 ( 物 件 1 価 格 / 物 件 1 広 さ)~( 物 件 7 価 格 / 物 件 7 広 さ)の 平 均 値 X 購 入 予 定 物 件 広 さ Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 48

49 で 再 計 算 ボタン で 再 計 算 ボタン を 押 すと 自 動 的 に 基 本 情 報 入 力 の 物 件 価 格 に 代 入 され 基 本 情 報 入 力 画 面 に 移 ります 積 算 価 格 相 場 的 価 格 を 使 って 収 益 還 元 法 の シミュレーションを 行 う 時 にご 利 用 ください 時 系 列 分 析 画 面 Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 49

50 年 数 説 明 文 基 本 情 報 入 力 画 面 で 入 力 した 年 数 より50 年 分 が 計 算 されます 売 却 選 択 があった 際 には 売 却 年 までとなります 金 利 説 明 文 時 系 列 入 力 画 面 の 入 力 値 が 表 示 されます 空 室 率 説 明 文 時 系 列 入 力 画 面 の 入 力 値 が 表 示 されます ネット 収 入 計 算 式 収 入 ( 月 ) X 12 X(100- 空 室 率 )+ 固 定 収 入 + 敷 金 合 計 ( 収 入 に 含 むの 場 合 )- 維 持 管 理 費 ( 年 ) 説 明 文 ローン 支 払 い 前 の 実 質 手 取 り 収 入 です 支 払 額 説 明 文 ローン 計 算 表 による その 年 ごとの 元 金 + 利 息 の 合 計 値 です 時 系 列 情 報 入 力 画 面 の 金 利 変 動 繰 上 返 済 を 考 慮 した 数 値 が 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 50

51 修 繕 費 説 明 文 時 系 列 情 報 入 力 に 入 力 された 修 繕 費 です また 修 繕 費 以 外 の 広 告 費 など 経 費 を 入 力 その 年 だけの 経 費 考 慮 した 分 析 が 可 能 です キャッシュフロー(CF) 計 算 式 ネット 収 入 ( 年 ) - 支 払 額 ( 年 ) - 修 繕 費 説 明 文 1 年 間 にのこる 税 引 き 前 の 実 際 の 手 取 額 です キャッシュフロー(CF) 累 計 説 明 文 キャッシュフローの 累 計 値 です 減 価 償 却 費 説 明 文 建 物 価 格 分 は 建 物 ごとの 法 定 耐 用 年 数 を 定 額 法 にて 設 備 部 分 は 法 定 耐 用 年 数 15 年 で 定 額 法 定 率 法 の 選 択 された 方 法 で 償 却 計 算 を 行 います Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 51

52 売 却 額 説 明 文 売 却 年 のみに 表 示 されます 基 本 情 報 入 力 画 面 で 選 択 した 売 却 額 選 択 入 力 値 減 価 償 却 選 択 物 件 購 入 価 格 - 減 価 償 却 キャップレート 選 択 売 却 年 家 賃 額 * 空 室 率 / 入 力 % が 売 却 額 として 表 示 されます 課 税 所 得 計 算 式 1 年 目 のみ 物 件 取 得 費 用 が 自 動 設 定 の 場 合 ネット 収 入 ( 年 )- 利 息 分 - 修 繕 費 - 減 価 償 却 費 - 件 取 得 費 用 *0.9- 控 除 額 物 件 取 得 費 用 が 詳 細 設 定 の 場 合 ネット 収 入 ( 年 ) - 利 息 分 - 修 繕 費 - 減 価 償 却 費 - 登 録 免 許 税 不 動 産 取 得 税 - ローン 関 係 手 数 料 - その 他 経 費 に 含 む 物 件 取 得 費 用 - 控 除 額 1 年 目 以 降 ネット 収 入 ( 年 ) - 利 息 分 - 修 繕 費 - 減 価 償 却 費 - 控 除 額 説 明 文 不 動 産 投 資 所 得 に 対 する 課 税 対 象 所 得 が 表 示 されます 1 年 目 のみ 取 得 時 経 費 を 考 慮 した 課 税 対 象 額 となります Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 52

53 所 得 税 等 税 金 説 明 文 課 税 所 得 + 時 系 列 情 報 入 力 のその 他 課 税 所 得 で 課 税 額 を 決 定 します 不 動 産 所 得 に 対 する 課 税 額 を その 他 所 得 と 案 分 して 求 めています 売 却 年 には 売 却 分 の 税 額 についてもプラスされます 基 本 情 報 入 力 で 税 率 設 定 があった 場 合 は 設 定 された 税 率 で 計 算 されます 税 引 き 後 CF 説 明 文 キャッシュフロー 所 得 税 等 税 金 を 引 いた 数 値 です 売 却 年 のみ 売 却 額 - 残 債 した 数 値 がプラスされます 税 引 き 後 CF 累 計 説 明 文 税 引 き 後 CFの 累 計 値 売 却 年 の 累 計 値 を 自 己 資 金 と 比 較 確 認 することで キャッシュがいくら 手 元 に 残 るかが 確 認 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 53

54 6. 不 動 産 購 入 価 格 査 定 情 報 入 力 画 面 基 本 情 報 入 力 画 面 鑑 定 結 果 画 面 の ボタンを 押 すことによって 入 力 画 面 に 移 行 します 不 動 産 購 入 価 格 入 力 画 面 積 算 価 格 を 計 算 する 場 合 計 算 するを 選 択 します 計 算 するを 選 択 した 場 合 赤 枠 内 は 入 力 必 須 項 目 となります Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 54

55 建 物 価 格 入 力 建 物 面 積 購 入 を 検 討 している 建 物 の 面 積 を 入 力 します (m2 単 位 ) 内 実 稼 動 部 (レンタブル 比 ) 共 用 部 分 エレベーターなどを 積 算 価 格 に 含 まず 計 算 する 場 合 賃 貸 部 分 だけの 割 合 を 入 力 します 物 件 構 造 木 造 軽 量 鉄 骨 重 量 鉄 骨 鉄 筋 コンクリートを 選 択 します 耐 用 年 数 木 造 軽 量 鉄 骨 重 量 鉄 骨 鉄 筋 コンクリートによって 自 動 で 年 数 が 選 択 されます 自 動 選 択 以 外 の 数 値 を 入 力 も 可 能 です 単 価 木 造 軽 量 鉄 骨 重 量 鉄 骨 鉄 筋 コンクリートによって 自 動 で 単 価 が 選 択 されます 自 動 選 択 以 外 の 数 値 を 入 力 も 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 55

56 ワンポイントアドバイス 10 銀 行 が 積 算 価 格 計 算 につかう 耐 用 年 数 は 法 定 耐 用 年 数 とは 違 う! 銀 行 が 融 資 を 決 定 する 際 の 重 要 な 項 目 が 積 算 価 格 です 計 算 する 際 に 耐 用 年 数 が 重 要 になります 多 くの 方 が 耐 用 年 数 = 法 定 耐 用 年 数 だと 思 われています 銀 行 の 積 算 価 格 計 算 用 耐 用 年 数 法 定 耐 用 年 数 です 法 定 耐 用 年 数 は 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート(SRC) (RC) 重 量 鉄 骨 軽 量 鉄 骨 木 造 47 年 34 年 27 年 22 年 しかし 銀 行 の 耐 用 年 数 は 各 銀 行 によって 異 なります 例 えば A 銀 行 では 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート(SRC) (RC) は50 年 だけど B 銀 行 では 55 年 C 銀 行 では 45 年 ということがおこります 耐 用 年 数 については 各 銀 行 の 秘 密 事 項 ですので 基 本 的 には 表 に 出 ない 情 報 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 56

57 土 地 価 格 入 力 面 積 m2 単 位 で 土 地 面 積 を 入 力 します 1 坪 = 約 3.3 m2 路 線 価 基 本 情 報 画 面 上 に 路 線 価 が 入 力 されている 場 合 その 路 線 価 が 表 示 されます 入 力 がない 場 合 は 入 力 口 に 直 接 入 力 可 能 です 固 定 資 産 税 評 価 額 路 線 価 より 計 算 された 固 定 資 産 税 評 価 額 が 表 示 されます 自 己 入 力 取 引 事 例 価 格 などを 利 用 し 任 意 の m2 単 価 の 入 力 が 可 能 です 相 場 的 価 格 を 計 算 する 場 合 計 算 する を 選 択 します 計 算 するを 選 択 した 場 合 赤 枠 内 は 入 力 必 須 項 目 となります 比 較 対 象 物 件 購 入 を 予 定 している 物 件 と 同 等 の 物 件 の 価 格 広 さを 7 件 に 近 づくようにできるだけ 複 数 入 力 します 物 件 1~7 価 格 購 入 予 定 物 件 と 似 た 近 隣 物 件 の 価 格 を 入 力 します 物 件 1~7 広 さ 価 格 を 入 力 した 物 件 の 面 積 をm2 単 位 で 入 力 します 購 入 予 定 物 件 面 積 購 入 予 定 物 件 の 面 積 を 入 力 します (m2 単 位 ) 相 場 的 価 格 法 は 下 記 計 算 式 によって 計 算 されます ( 物 件 1 価 格 / 物 件 1 広 さ)~( 物 件 7 価 格 / 物 件 7 広 さ)の 平 均 値 * 購 入 予 定 物 件 広 さ 注 ただし 物 件 平 均 値 に 対 して 上 下 20%を 超 える 値 の 物 件 は 平 均 値 計 算 に 採 用 しない Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 57

58 7.グラフ 画 面 鑑 定 結 果 画 面 の ボタンをクリックすることによって グラフ 画 面 がポップアップします * 重 要 最 初 にお 使 いの 際 は ポップアップブロックが 働 く 場 合 があります ポップアップを 許 可 して 再 度 クリックお 願 いします グラフは 全 部 で 8 種 類 表 示 されます グラフの 表 示 期 間 は 売 却 まで または 30 年 となります Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 58

59 保 有 期 間 -IRR グラフ 保 有 期 間 を 1 年 ~30 年 に 変 化 させた 場 合 の BTIRR&ATIRR ( 税 引 前 IRR& 税 引 後 IRR) *このグラフは 売 却 があった 場 合 のみ 表 示 します このグラフは 売 却 年 によって IRR がどのように 変 化 していくかを 表 示 するグラフです 何 年 後 に 売 却 するのが 有 利 かを 判 断 する 際 に 便 利 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 59

60 売 却 価 格 -IRR グラフ 売 却 価 格 を5%きざみで 変 化 させた 場 合 の BTIRR&ATIRR ( 税 引 前 IRR& 税 引 後 IRR) *このグラフは 売 却 があった 場 合 のみ 表 示 します 売 却 価 格 によって IRR にどのような 影 響 があるかを 表 したグラフです *どの 売 却 価 格 の 場 合 も 譲 渡 費 用 は 基 本 情 報 入 力 で 入 力 された 値 で 計 算 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 60

61 自 己 資 金 -IRR グラフ 自 己 資 金 を5%きざみで 変 化 させた 場 合 の BTIRR&ATIRR ( 税 引 前 IRR& 税 引 後 IRR) *このグラフは 売 却 があった 場 合 のみ 表 示 します 自 己 資 金 額 によって IRR にどのような 影 響 を 与 えるか 比 較 する 為 に 使 用 します 目 標 の IRR を 達 成 させる 為 に どの 程 度 の 自 己 資 金 で 投 資 するのがいいか 判 断 できます * 時 系 列 分 析 のキャッシュフローを 基 準 に 計 算 しています Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 61

62 BTCFo & ATCFo( 運 営 からの 税 引 前 & 税 引 後 キャッシュフロー) 毎 年 の 税 引 前 税 引 後 キャッシュフロー 額 をグラフ 表 示 します DCR( 借 入 償 還 余 裕 率 ) 毎 年 のネット 収 入 ( 年 ) 支 払 額 ( 年 ) DCRを 表 示 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 62

63 BER( 損 益 分 岐 入 居 率 ) 毎 年 の 潜 在 的 総 収 入 ( 年 ) 経 費 + 支 払 額 ( 年 ) BE%を 表 示 します LTV( 借 入 金 割 合 ) 物 件 購 入 価 格 毎 年 の 借 入 金 残 高 LTVを 表 示 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 63

64 自 己 資 金 回 収 年 度 線 が 表 している 自 己 資 金 部 分 を 何 年 目 に 税 引 前 キャッシュフロー 税 引 後 キャッシュフロー 累 計 が 超 えるかを 確 認 できます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 64

65 8. 収 支 詳 細 画 面 鑑 定 結 果 画 面 の ボタンを 押 すことにより 表 示 されます ボタンを 使 って 銀 行 提 出 時 の 資 料 にする 際 に 便 利 です 30 年 分 表 示 されます 売 却 があった 場 合 は 売 却 年 まで 表 示 されます 物 件 名 ローン 内 容 など 基 礎 的 な 情 報 が 表 示 されます キャッシュフローに 関 する 項 目 が 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 65

66 損 益 に 関 する 項 目 が 表 示 されます 売 却 に 関 連 する 項 目 が 表 示 されます ただし 基 本 情 報 入 力 画 面 で 売 却 設 定 をし 時 系 列 分 析 画 面 で 個 人 設 定 をした 場 合 のみ 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 66

67 ローンに 関 する 情 報 が 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 67

68 9. 物 件 合 計 分 析 機 能 物 件 一 覧 画 面 に 保 存 してある 物 件 を 合 計 した 場 合 の 不 動 産 分 析 が 可 能 です これにより 1 不 動 産 投 資 全 体 の 収 益 性 を 確 認 できます 2 物 件 の 売 却 購 入 などの 戦 略 的 入 れ 替 えを 分 析 できます 3 借 入 れ 金 利 の 平 均 値 利 回 りの 平 均 値 などが 計 算 できます 物 件 一 覧 画 面 Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 68

69 1 まず 合 計 したい 物 件 のチェックボックスにチェックを 入 れます (この 機 能 を 使 用 するには2つ 以 上 の 物 件 選 択 が 必 要 です ) 2 をクリックします 3 合 計 金 額 計 算 用 の 課 税 所 得 画 面 にうつります 合 計 計 算 用 課 税 所 得 入 力 画 面 Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 69

70 4 個 人 で 不 動 産 物 件 を 所 有 しているか 法 人 で 所 有 しているかを 選 択 します ( 所 有 物 件 が 個 人 法 人 が 混 在 している 場 合 は 個 人 法 人 を 別 々に 分 析 してください) 法 人 選 択 した 場 合 その 他 課 税 所 得 項 目 は 入 力 不 可 となります 個 人 選 択 した 場 合 課 税 所 得 欄 には サラリーマンの 収 入 などの 税 控 除 後 の 金 額 を 入 力 します 入 力 する 値 については ワンポイントアドバイス8をご 確 認 ください 入 力 方 法 画 面 上 部 の 修 繕 費 が 月 に 毎 年 一 定 額 が 上 がって( 下 がって)いきます に 円 上 がる( 下 がる)を 選 択 すると 画 面 下 部 の 更 新 ボタンを 使 用 した 場 合 その 他 項 目 と 同 様 に 入 力 値 を 変 更 した 年 より 後 の 年 は 変 更 した 数 値 になります 例 2009 年 ~2014 年 1,000,000 円 2015 年 ~2019 年 2,000,000 円 2020 年 ~ 3,000,000 円 と 入 力 した 場 合 Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 70

71 更 新 前 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 更 新 後 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 初 期 値 ボタンを 押 すと 基 本 情 報 入 力 画 面 で 入 力 した 値 に 戻 すことができます 入 力 が 済 んだら 合 計 値 を 計 算 するボタンを 押 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 71

72 10. 物 件 合 計 分 析 機 能 結 果 画 面 合 計 分 析 結 果 画 面 * 重 要 個 別 物 件 で 登 録 した 控 除 額 は 合 計 計 算 結 果 では 控 除 額 0 の 状 態 で 計 算 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 72

73 項 目 別 説 明 収 入 ( 年 ) チェックした 物 件 の 家 賃 収 入 共 益 費 礼 金 駐 車 料 などの 収 入 の 合 計 値 を 表 示 します 管 理 維 持 費 合 計 チェックした 物 件 の 経 費 の 合 計 値 を 表 示 します ネット 収 入 ( 年 ) 収 入 合 計 - 管 理 維 持 費 合 計 を 表 示 します 支 払 額 ( 年 ) 物 件 購 入 価 格 チェックした 物 件 の 元 金 支 払 い 額 + 利 息 支 払 い 額 を 表 示 します チェックした 物 件 の 物 件 購 入 価 格 の 合 計 を 表 示 します 自 己 資 金 チェックした 物 件 に 投 資 した 自 己 資 金 合 計 を 表 示 します 総 購 入 コスト チェックした 物 件 の 購 入 諸 経 費 まで 含 めた 購 入 価 格 合 計 金 額 を 表 示 します 投 資 指 標 表 面 利 回 り チェックした 物 件 の 全 体 平 均 の 表 面 利 回 りを 計 算 します 実 質 利 回 り チェックした 物 件 の 全 体 平 均 の 実 質 利 回 りを 計 算 します FCR チェックした 物 件 の 全 体 平 均 のFCRを 計 算 します キャッシュフロー チェックした 物 件 のキャッシュフロー 合 計 を 表 示 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 73

74 IRR 分 析 指 標 チェックした 物 件 すべてが 売 却 されていた 場 合 のみ 計 算 されます 自 己 資 金 税 引 前 IRR 自 己 資 金 総 額 に 対 しての 税 引 前 IRR(BTIRR)が 表 示 されます 自 己 資 金 税 引 後 IRR 自 己 資 金 総 額 に 対 しての 税 引 後 IRR(ATIRR)が 表 示 されます 総 購 入 コスト 税 引 前 IRR 総 購 入 コストに 対 しての 税 引 前 IRR (BTIRR)が 表 示 されます 総 購 入 コスト 税 引 後 IRR 総 購 入 コストに 対 しての 税 引 後 IRR (ATIRR)が 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 74

75 合 計 計 算 時 系 列 分 析 画 面 年 数 チェックした 物 件 の 取 得 年 度 が 一 番 古 い 年 より 70 年 分 が 表 示 されます すべての 物 件 で 売 却 があった 場 合 は 最 後 に 物 件 が 売 却 された 年 までが 表 示 されます 金 利 チェックした 物 件 の 平 均 金 利 が 表 示 されます 空 室 率 チェックした 物 件 の 平 均 空 室 率 が 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 75

76 ネット 収 入 チェックした 物 件 の 合 計 ネット 収 入 が 表 示 されます 例 2009 年 に ネット 収 入 100 万 円 の 物 件 を 取 得 2011 年 に ネット 収 入 50 万 円 の 物 件 を 取 得 2013 年 に ネット 収 入 30 万 円 の 物 件 を 取 得 この 場 合 は 下 記 のように 表 示 されます 年 数 ネット 収 入 ,000, ,000, ,500, ,500, ,800,000 支 払 額 年 チェックした 物 件 の 元 金 利 息 分 の 支 払 い 額 合 計 が 表 示 されます 修 繕 費 チェックした 物 件 の 毎 年 の 修 繕 費 合 計 が 表 示 されます キャッシュフロー チェックした 物 件 の 毎 年 の 税 引 前 キャッシュフロー 合 計 が 表 示 されます キャッシュフロー 累 計 チェックした 物 件 の 税 引 前 キャッシュフロー 累 計 値 が 表 示 されます 減 価 償 却 費 チェックした 物 件 の 減 価 償 却 費 の 合 計 値 が 表 示 されます 売 却 額 チェックした 物 件 に 売 却 があった 場 合 表 示 されます 同 一 年 に2 物 件 以 上 の 売 却 があった 場 合 は 合 計 金 額 が 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 76

77 課 税 所 得 所 得 税 等 税 金 チェックした 物 件 の 不 動 産 投 資 による 課 税 対 象 所 得 の 合 計 額 を 表 示 します この 金 額 に 対 して 課 税 されます ただし 売 却 益 に 対 する 課 税 所 得 は 反 映 されません 課 税 所 得 +その 他 課 税 所 得 で 算 出 された 税 額 を 表 示 します 売 却 があった 場 合 は 売 却 益 に 対 する 税 額 も 合 計 されます 税 引 き 後 キャッフロー キャッシュフロー - 所 得 税 等 税 金 で 計 算 されます この 金 額 が 本 当 の 手 取 り 額 となります 税 引 き 後 キャッシュフロー 累 計 税 引 き 後 のキャッシュフローの 累 計 額 で 投 資 で 得 られたキャッシュの 蓄 積 を 確 認 できます ワンポイントアドバイス11 一 番 の 注 目 は 税 引 き 後 CF 累 計 この 数 値 と 自 己 資 金 投 資 額 を 比 較 しよう! 税 引 き 後 CF 累 計 が 自 己 資 金 額 をこえた 時 点 で 資 金 回 収 が 終 了 した ことになります その 年 が 何 年 目 になるかを 確 認 することが 重 要 です また 売 却 を 考 えたシミュレーションでは 税 引 き 後 CF 累 計 が 不 動 産 投 資 終 了 までに 得 られた 金 額 となります 自 分 が 投 資 した 自 己 資 金 が いくらになって 帰 ってくる 投 資 なのか ひと 目 で 確 認 ができます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 77

78 11. 評 価 基 準 設 定 画 面 物 件 一 覧 画 面 物 件 一 覧 画 面 の をクリックする 評 価 基 準 設 定 画 面 Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 78

79 評 価 基 準 値 設 定 画 面 では 評 価 結 果 画 面 で 表 示 される 基 準 を 設 定 できます ご 自 分 の 設 定 基 準 を 入 力 することにより その 基 準 にあった 物 件 かを 評 価 結 果 画 面 で 一 目 で 確 認 可 能 です 割 引 率 は ご 自 分 の 求 める 投 資 利 回 りを 入 力 します IRR 値 がこの 値 を 超 えることによって 目 標 の 投 資 効 率 に 達 したことが 確 認 できます (グラフ 部 分 に 表 示 ) それぞれの 基 準 を 入 力 しなおし 保 存 して 物 件 一 覧 に 戻 るボタンを 押 すと 同 一 アカウントの 物 件 評 価 では 保 存 した 基 準 で 評 価 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 79

80 12. 終 わりに 不 動 産 投 資 鑑 定 人!PRO の 基 本 機 能 および 不 動 産 投 資 分 析 の ポイントについて 解 説 をしてきました 不 動 産 投 資 鑑 定 人!PRO の 機 能 をフルに 使 いこなすには 1 時 系 列 入 力 にて 金 利 空 室 率 などを 現 実 の 変 化 に 即 して 細 かく 入 力 する 2 売 却 価 格 を 数 パターン 入 力 し IRRを 計 算 インカムゲイン と キャピタルゲイン の バランスのとれた 不 動 産 投 資 分 析 をする 3 複 数 物 件 合 計 計 算 機 能 を 使 って 投 資 全 体 の 収 益 計 算 をする 4 税 引 き 後 キャッシュフロー 累 計 が 自 己 資 金 を 超 えるのが 何 年 後 かを 確 認 する 5 物 件 購 入 後 も 実 際 の 収 益 にそったデーターを 入 力 常 に 不 動 産 投 資 分 析 を 継 続 する 1~5を 中 心 に 不 動 産 投 資 分 析 を 行 うことをおすすめします 最 後 に 不 動 産 投 資 鑑 定 人!PRO が あなたの 不 動 産 投 資 のお 役 に 立 つことを 願 っております Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 80