目 次 1.ログイン 画 面 ユーザー 情 報 変 更 画 面 物 件 一 覧 画 面 デフォルト 設 定 画 面 ホームページ 作 成 用 コード 画 面 公 開 範 囲 設 定 画 面 基 本 情

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1 AssetRank Simulator ガイドブック 本 ガイドは AssetRank Simulator を 不 動 産 投 資 に 役 立 てる 為 の 方 法 につい て 書 かれています Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 1

2 目 次 1.ログイン 画 面 ユーザー 情 報 変 更 画 面 物 件 一 覧 画 面 デフォルト 設 定 画 面 ホームページ 作 成 用 コード 画 面 公 開 範 囲 設 定 画 面 基 本 情 報 入 力 画 面 時 系 列 情 報 入 力 詳 細 情 報 入 力 画 面 分 析 結 果 画 面 不 動 産 購 入 価 格 査 定 情 報 入 力 画 面 グラフ 画 面 収 支 詳 細 画 面 物 件 合 計 分 析 機 能 物 件 合 計 分 析 機 能 結 果 画 面 Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 2

3 1.ログイン 画 面 AssetRank Simulator にログインする 為 の 画 面 です にアクセスすると 下 記 ログイン 画 面 が 表 示 されます ログインに 必 要 な 情 報 ユーザーID メールアドレス パスワード 任 意 に 設 定 したもの をご 入 力 ください ユーザーIDはこちらか 取 得 できます 万 が 一 パスワードをお 忘 れになった 場 合 下 記 リンクよりへ お 問 い 合 わせください 質 問 フォーム Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 3

4 2. ユーザー 情 報 変 更 画 面 パスワード 登 録 メールアドレスを 変 更 する 際 に 使 用 します ログイン 後 表 示 される 物 件 一 覧 画 面 の ボタンをクリックして 変 更 可 能 です パスワード 変 更 の 際 には 新 パスワードにパスワードを 入 力 してください ご 登 録 のメールアドレス 変 更 の 際 にはメールアドレスに 新 しいメールアドレスを 入 力 してください それぞれ 入 力 ミスを 防 ぐため 確 認 用 にも 同 一 のパスワード メールアドレスを 入 力 してください を 押 すことで 新 メールアドレス パスワードに 変 更 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 4

5 3. 物 件 一 覧 画 面 登 録 物 件 の 一 覧 が 表 示 され 新 規 物 件 登 録 など AsstRank Simulator の 起 点 とな る 画 面 です ログインが 完 了 すると 物 件 一 覧 画 面 に 移 行 します 最 初 のログインでは 物 件 一 覧 はありませんので をクリック 登 録 を 開 始 します 物 件 を 登 録 することで 登 録 済 みの 物 件 が 一 覧 で 表 示 されます 登 録 数 の 上 限 が 表 示 されます 各 ボタンの 説 明 このボタンから 物 件 の 登 録 を 開 始 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 5

6 これまで 登 録 した 物 件 を 合 計 して 総 合 的 な 投 資 判 断 をする 際 に 使 用 します チェックボックスにチェックをいれた 物 件 が 合 計 計 算 されます 評 価 結 果 画 面 の 基 準 基 本 情 報 入 力 画 面 のローン 割 合 などの デフォルト 数 値 を 設 定 できます 物 件 一 覧 の 各 ボタン チェックボックス を 押 して 登 録 済 み 物 件 の 登 録 内 容 変 更 確 認 を 行 えます ホームページ ブログなどにAssetRank Simulator で 行 った 分 析 内 容 物 件 詳 細 情 報 を 表 示 する 際 のコード 作 成 に 使 用 します に2 物 件 以 上 チェックを 入 れ を 押 すことで チェックした 物 件 を 合 計 して 投 資 分 析 が 可 能 です を 押 すことで 物 件 を 削 除 できます 物 件 の 内 容 をコピーし 基 本 情 報 入 力 画 面 に 移 行 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 6

7 物 件 検 索 機 能 物 件 名 を 入 力 検 索 ボタンをクリックで 物 件 検 索 が 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 7

8 4. デフォルト 設 定 画 面 分 析 に 使 用 する 数 値 の 初 期 値 をカスタマイズすることができます 物 件 一 覧 画 面 の ボタンを 押 すことで 表 示 可 能 です 物 件 の 総 合 評 価 をする 際 の 基 準 値 を 設 定 できます 基 本 情 報 入 力 画 面 で 使 用 する 数 値 の 初 期 表 示 値 を 設 定 できます 物 件 一 覧 画 面 に 戻 ります を 押 すことで 入 力 内 容 を 保 存 後 Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 8

9 5. ホームページ 作 成 用 コード 画 面 ホームページ ブログなどに AssetRank.com に 公 開 されている 分 析 結 果 物 件 概 要 と 同 じ 内 容 を 貼 り 付 けする 為 のコードが 作 成 できます 物 件 一 覧 画 面 の ボタンを 押 すことで 表 示 可 能 です 表 示 されているソースをコピー ブログ ホームページに 貼 り 付 けることで 画 面 下 に 表 示 されている 投 資 分 析 物 件 詳 細 情 報 をブログ ホームページに 表 示 させることが 可 能 です また URLからも 分 析 結 果 を 確 認 できます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 9

10 6. 公 開 範 囲 設 定 画 面 ホームページ 作 成 用 コードで 公 開 する 範 囲 を 指 定 できます ホームページ 作 成 用 コード 画 面 の ボタンを 押 すことで 公 開 範 囲 設 定 画 面 へ 移 行 します チェックボックスにチェックの 入 った 項 目 がホームページ 作 成 用 コードを 貼 り 付 けた 際 に 公 開 されます 公 開 しない 内 容 は チックを 外 してください Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 10

11 総 合 評 価 にチェックした 場 合 に 表 示 される 範 囲 分 析 指 標 にチェックした 場 合 に 表 示 される 範 囲 シミュレーション 概 要 にチェッ クした 場 合 に 表 示 される 範 囲 キャッシュフローにチェックし た 場 合 に 表 示 される 範 囲 Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 11

12 損 益 にチェックした 場 合 に 表 示 される 範 囲 売 却 にチェックした 場 合 に 表 示 される 範 囲 ローンにチェックした 場 合 に 表 示 される 範 囲 設 定 項 目 にチェックした 場 合 に 表 示 される 範 囲 チェックの 入 っていない 項 目 は 表 示 されません Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 12

13 7. 基 本 情 報 入 力 画 面 物 件 価 格 など 物 件 の 基 本 の 情 報 を 入 力 する 画 面 です 赤 枠 内 は 入 力 必 須 項 目 です 入 力 しない 場 合 入 力 を 促 すメッセージが 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 13

14 初 期 設 定 物 件 名 取 得 年 月 物 件 価 格 など 基 本 情 報 を 入 力 します 物 件 名 物 件 の 名 称 を 入 力 します 入 力 した 名 称 が 収 益 物 件 ランキングサイト AssetRank.com に 表 示 されます 取 得 年 度 ここに 入 力 された 取 得 年 月 より 物 件 の 分 析 が 開 始 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 14

15 建 物 価 格 OR 土 地 価 格 建 物 価 格 又 は 土 地 価 格 の 選 択 し 価 格 を 入 力 します 建 物 価 格 を 選 択 した 場 合 は 建 物 価 格 を 土 地 価 格 を 選 択 した 場 合 は 土 地 価 格 を 入 力 します 物 件 価 格 - 入 力 された 価 格 が 未 選 択 部 分 の 価 格 となります 例 物 件 価 格 1000 万 円 土 地 価 格 選 択 500 万 円 を 入 力 した 場 合 1000 万 円 万 円 =500 万 円 建 物 価 格 は500 万 円 となります 入 力 がなかった 場 合 はボタン 選 択 のあった 価 格 が0として 計 算 されます 建 物 価 格 を 選 択 した 場 合 のみ 設 備 価 格 について 入 力 可 能 ですので 建 物 価 格 を 選 択 されることを おすすめします 設 備 価 格 建 物 価 格 を 入 力 した 場 合 のみ 入 力 可 能 です エレベーター 給 水 設 備 などの 設 備 部 分 の 価 格 を 入 力 します 設 備 部 分 の 減 価 償 却 耐 用 年 数 は 一 律 15 年 として 計 算 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 15

16 定 率 法 定 額 法 選 択 ボタン 設 備 部 分 価 格 を 定 額 法 定 率 法 どちらで 償 却 するかを 決 定 します 定 率 法 とは 減 価 償 却 の 方 法 のうち 未 償 却 残 高 に 対 して 一 定 の 率 で 償 却 していく 方 法 定 額 法 とは 減 価 償 却 の 方 法 のうち 一 定 額 で 償 却 していく 方 法 路 線 価 入 力 口 路 線 価 を 入 力 することによって 固 定 資 産 税 評 価 額 が 計 算 されます また 積 算 価 格 入 力 画 面 とも 連 動 しているので ここで 入 力 した 路 線 価 が 積 算 価 格 入 力 画 面 にも 代 入 されます 路 線 価 は 入 力 口 の 下 のリンクより 調 べられます 収 入 ( 月 ) 収 入 の 合 計 値 を 入 力 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 16

17 家 賃 収 入 合 計 ( 月 ) 収 入 詳 細 画 面 からデーターを 移 行 するか 家 賃 収 入 合 計 を 手 入 力 します 共 益 費 合 計 ( 月 ) 収 入 詳 細 画 面 からデーターを 移 行 するか 共 益 費 合 計 を 手 入 力 します 礼 金 合 計 ( 月 ) 収 入 詳 細 画 面 からデーターを 移 行 するか 礼 金 合 計 値 を 手 入 力 します 更 新 料 合 計 ( 月 ) 収 入 詳 細 画 面 からデーターを 移 行 するか 更 新 料 合 計 を 手 入 力 します 駐 車 料 合 計 ( 月 ) 収 入 詳 細 画 面 からデーターを 移 行 するか 駐 車 料 合 計 を 手 入 力 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 17

18 その 他 収 入 ( 月 ) 家 賃 収 入 合 計 ( 月 ) 共 益 費 合 計 ( 月 ) 礼 金 合 計 ( 月 ) 更 新 料 合 計 ( 月 ) 駐 車 料 合 計 ( 月 )に 入 力 項 目 にない 空 室 率 の 考 慮 が 必 要 な 収 入 を 入 力 します * ここまでの 収 入 合 計 が 時 系 列 分 析 画 面 の 収 入 ( 年 ) 項 目 に 移 行 されます 空 室 率 空 室 率 を 入 力 します 家 賃 収 入 合 計 ( 月 ) 共 益 費 合 計 ( 月 ) 礼 金 合 計 ( 月 ) 更 新 料 合 計 ( 月 ) 駐 車 料 合 計 ( 月 ) その 他 収 入 ( 月 ) の 空 室 率 入 力 より 上 に 入 力 口 がある 収 入 項 目 に 入 力 した 空 室 率 が 適 用 されます 初 期 値 はデフォルト 設 定 画 面 で 登 録 が 可 能 です *ここより 下 の 収 入 項 目 は 年 額 入 力 です 時 系 列 入 力 の 収 入 ( 年 )には 加 算 されません 鑑 定 結 果 の 収 入 には 加 算 されます 空 室 率 の 影 響 は 受 けません Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 18

19 敷 金 合 計 ( 年 ) 敷 金 を 年 額 で 入 力 します 敷 金 は 返 金 する 必 要 がある 収 入 の 為 収 入 に 含 む 含 まない の 選 択 が 可 能 です 基 本 的 には 含 まない を 選 択 することをお 勧 めします * 敷 金 合 計 ( 年 )は 時 系 列 入 力 の 収 入 ( 年 )には 含 まれません また 空 室 率 の 影 響 を 受 けません 固 定 収 入 ( 年 ) 毎 年 変 動 の 可 能 性 が 低 く 空 室 率 に 影 響 されない 収 入 がある 場 合 はこちらに 入 力 します 自 販 機 収 入 などはこちらに 入 力 することをお 勧 めします * 固 定 収 入 ( 年 )は 時 系 列 入 力 の 収 入 ( 年 )には 含 まれません また 空 室 率 の 影 響 を 受 けません Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 19

20 収 入 詳 細 入 力 画 面 家 賃 収 入 の 詳 細 情 報 を 入 力 します 基 本 情 報 入 力 画 面 の ボタンをクリックすることで 別 画 面 に 移 行 し 住 宅 12 種 類 店 舗 事 務 所 5 種 類 駐 車 場 5 種 類 の 個 別 の 収 入 を 入 力 可 能 です 礼 金 更 新 料 は 年 ごとに か 月 分 と 入 力 することによって Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 20

21 月 単 位 の 収 入 に 自 動 換 算 されます 例 10 万 円 の 家 賃 で 1カ 年 ごとに1カ 月 分 を 選 択 した 場 合 100, カ 月 x 1カ 月 =8,333 円 が 月 あたりの 収 入 として 表 示 されます をクリックすることによって それぞれの 合 計 値 欄 に 収 入 合 計 が 表 示 されます * 端 数 を 切 り 捨 てる 処 理 をしていますので 合 計 金 額 で 数 円 誤 差 がでる 場 合 があります をクリックして 基 本 情 報 画 面 にデーターを 移 行 します その 際 はい を 選 択 することによって 基 本 情 報 入 力 画 面 の 各 項 目 にデーターが 移 行 されます いいえ を 選 択 した 場 合 詳 細 入 力 に 入 力 された データー 移 行 数 値 保 存 されず 基 本 情 報 入 力 画 面 に 移 行 しま す Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 21

22 ローン 設 定 自 己 資 金 額 ローンに 関 する 情 報 を 入 力 します 自 己 資 金 比 率 自 己 資 金 全 額 自 己 資 金 を 選 択 します 自 己 資 金 比 率 を 選 択 した 場 合 物 件 価 格 の 何 %を 自 己 資 金 として 設 定 するかを 入 力 します 初 期 値 はデフォルト 設 定 画 面 で 変 更 が 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 22

23 自 己 資 金 額 を 選 択 した 場 合 自 己 資 金 額 を 入 力 します 自 己 資 金 額 は 物 件 取 得 費 用 も 含 んだ 額 を 入 力 します すべて 借 り 入 れで 投 資 する 場 合 は0を 入 力 します ローン 1 ローン2の 選 択 が 可 能 です ローン1 割 合 を 100%にした 場 合 ローン1のみの 借 入 となります ローン1 割 合 を 50%にした 場 合 ローン1で 借 入 金 の 50% ローン2で 借 入 金 の 50%を 借 り 入 れることになります ローン1 2ともに 元 利 均 等 返 済 元 金 均 等 返 済 を 選 択 します ローン 年 数 1 年 ~50 年 で 選 択 します 初 期 値 はデフォルト 設 定 画 面 で 変 更 が 可 能 です 全 額 自 己 資 金 を 選 択 した 場 合 物 件 取 得 費 用 を 含 めた 全 額 を 自 己 資 金 で 投 資 した 場 合 の 金 額 を 自 動 計 算 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 23

24 金 利 ローン1 ローン2に 金 利 を 入 力 します 小 数 点 4 位 まで 入 力 可 能 です 初 期 値 はデフォルト 設 定 画 面 で 変 更 が 可 能 です 物 件 構 造 物 件 の 建 築 構 造 築 年 数 を 選 択 します 物 件 構 造 物 件 構 造 を 木 造 軽 量 鉄 骨 重 力 鉄 骨 RC SRCより 選 択 します 建 築 年 建 築 年 月 を 入 力 します 築 年 数 は 建 築 年 からも 計 算 できます 建 築 年 から 計 算 する 場 合 は 昭 和 平 成 を 選 択 後 計 算 ボタンを 押 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 24

25 物 件 取 得 費 用 物 件 取 得 時 に 必 要 な 経 費 を 入 力 します 自 動 設 定 詳 細 設 定 を 選 択 します 自 動 設 定 の 場 合 物 件 購 入 価 格 に 対 して 何 %の 取 得 費 用 がかかるかを 入 力 します 初 期 値 は 15%に 設 定 してあります 初 期 値 はデフォルト 設 定 画 面 で 変 更 が 可 能 です 85%は 初 年 度 に 損 金 計 上 され 15%は 建 物 部 分 に 含 まれ 減 価 償 却 されます 詳 細 設 定 の 場 合 手 入 力 するか 概 算 値 を 自 動 算 入 するボタンを 押 します 概 算 値 は 下 記 計 算 式 で 数 値 が 入 力 されます 印 紙 税 ( 不 動 産 登 記 印 紙 税 ) 物 件 購 入 価 格 が 0 万 円 をこえ 100 万 円 以 下 1,000 円 100 万 円 をこえ 500 万 円 以 下 2,000 円 500 万 円 をこえ 1,000 万 円 以 下 10,000 円 1,000 万 円 をこえ 5,000 万 円 以 下 20,000 円 5,000 万 円 をこえ 1 億 円 以 下 60,000 円 1 億 円 をこえ 5 億 円 以 下 100,000 円 5 億 円 こえ10 億 円 以 下 200,000 円 登 録 免 許 税 物 件 価 格 *70%*3% 不 動 産 取 得 税 物 件 価 格 *70%*4% ローン 関 係 手 数 料 (ローン 契 約 印 紙 税 ) ローン 関 係 手 数 料 = 31500( 事 務 手 数 料 ) + 印 紙 税 仲 介 手 数 料 ( 下 記 価 格 に 消 費 税 5%が 付 加 されます ) 物 件 購 入 価 格 が (1)200 万 円 以 下 場 合 物 件 購 入 価 格 *5%= 仲 介 手 数 料 (2)200 万 円 超 400 万 円 以 下 場 合 1200 万 *5% 2( 物 件 購 入 価 格 200 万 )*4% 1+2= 仲 介 手 数 料 (3)400 万 円 超 物 件 購 入 価 格 *3%+6 万 円 = 仲 介 手 数 料 Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 25

26 リフォーム 改 装 等 費 用 取 得 時 に 一 括 計 上 できない 損 金 を 入 力 します この 欄 に 入 力 された 費 用 は 建 物 部 分 に 含 まれ 減 価 償 却 されます 損 金 に 含 む 取 得 費 用 上 記 項 目 にない 取 得 費 を 入 力 します この 項 目 に 入 力 された 費 用 は 1 年 目 に 損 金 として 計 上 されます 資 産 計 上 する 取 得 費 用 取 得 費 用 として 支 払 う 必 要 があり この 欄 に 入 力 された 費 用 は 建 物 部 分 に 含 まれ 減 価 償 却 されます 経 費 ( 年 ) 年 間 にかかる 維 持 管 理 費 を 入 力 します 自 動 設 定 詳 細 設 定 を 選 択 します 自 動 設 定 の 場 合 家 賃 収 入 合 計 ( 月 )に 対 して 何 %かを 入 力 します 初 期 値 は 20%が 入 力 されています 初 期 値 はデフォルト 設 定 画 面 で 変 更 が 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 26

27 詳 細 設 定 の 場 合 手 入 力 するか 概 算 値 を 自 動 算 入 するボタンを 押 します 概 算 値 は 下 記 計 算 式 で 数 値 が 入 力 されます 管 理 費 家 賃 収 入 合 計 *8% 修 繕 費 家 賃 収 入 合 計 *5% 不 動 産 屋 管 理 費 家 賃 収 入 合 計 *5% 火 災 地 震 保 険 料 物 件 購 入 価 格 *0.18% 固 定 資 産 税 物 件 価 格 *0.7% 都 市 計 画 税 物 件 価 格 *0.15% その 他 経 費 上 記 に 含 まれない 月 々 経 費 を 入 力 します 所 得 税 率 項 目 自 動 選 択 所 得 税 率 を 自 動 で 計 算 します 手 動 入 力 した 税 率 で 税 額 を 計 算 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 27

28 物 件 の 売 却 売 却 予 定 なし 売 却 予 定 あり を 選 択 します 売 却 予 定 なしを 選 択 した 場 合 物 件 を 売 却 せずに 持 ち 続 ける 場 合 の 分 析 が 可 能 です 取 得 年 度 より50 年 分 の 分 析 が 行 われます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 28

29 売 却 予 定 ありを 選 択 した 場 合 売 却 する 予 定 年 月 を 入 力 します ( 西 暦 にて 入 力 ) 売 却 額 入 力 ボタンを 選 択 した 場 合 売 却 額 を 手 入 力 します 減 価 償 却 から 売 却 額 を 割 り 出 すを 選 択 した 場 合 物 件 価 格 - 売 却 年 までの 減 価 償 却 費 の 累 計 額 で 売 却 額 が 決 定 されます 家 賃 から 売 却 額 を 割 り 出 す を 選 択 した 場 合 (キャップレート) 時 系 列 情 報 入 力 上 の 家 賃 収 入 ( 年 )を 入 力 した%で 割 り 戻 します 例 年 間 家 賃 100 万 円 の 場 合 空 室 率 15% 入 力 値 10%の 場 合 100 万 円 x (100%-15%) 10% = 850 万 円 850 万 円 が 売 却 額 となります Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 29

30 譲 渡 費 用 物 件 を 売 却 する 際 にかかる 費 用 を 入 力 します 売 却 価 格 比 売 却 価 格 の 何 %かかるかを 入 力 します 初 期 値 は4%が 入 力 されています 金 額 入 力 譲 渡 費 用 を 手 入 力 します 売 却 税 率 自 動 売 却 税 率 を 自 動 計 算 します 入 力 入 力 された 税 率 で 売 却 税 額 を 計 算 します これで 基 本 情 報 入 力 画 面 での 入 力 はすべて 終 了 です を 押 してください 次 へボタンを 押 すと 時 系 列 分 析 画 面 に 移 行 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 30

31 8. 時 系 列 情 報 入 力 基 本 情 報 入 力 画 面 で 入 力 した 内 容 を 1 年 毎 に 数 値 を 変 化 させて より 現 実 に 近 い 分 析 をする 際 に 使 用 します 時 系 列 情 報 画 面 各 項 目 を1~50 年 年 毎 に 違 う 数 値 で 入 力 可 能 です これまでの 結 果 今 後 の 予 測 を 正 確 に 入 力 可 能 です * 重 要 をクリックすることによって 基 本 情 報 入 力 画 面 で 変 更 した 金 利 空 室 率 収 入 ( 年 ) 維 持 管 理 費 ( 年 ) が 時 系 列 入 力 画 面 に 上 書 きされます ボタンを 押 す 前 は 基 本 情 報 入 力 で 変 更 された 数 値 は 時 系 列 情 報 入 力 画 面 鑑 定 後 の 時 系 列 結 果 には 反 映 されませんので ご 注 意 ください Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 31

32 金 利 ローン1 ローン2ともに 取 得 年 度 より 50 年 分 入 力 可 能 です 画 面 上 部 の 金 利 が 年 に 毎 年 一 定 の%の 金 利 が 上 下 します % 上 がる( 下 がる)を 選 択 すると 例 0.1% 上 がる 入 力 すると3%が 基 準 金 利 の 場 合 1 年 ごとに3.1% 3.2% 3.3%と 入 力 値 を 変 化 させられます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 32

33 * 画 面 下 部 の 更 新 ボタンを 使 用 した 場 合 例 2009 年 に 物 件 を 購 入 基 本 情 報 画 面 で 入 力 した 金 利 が3%の 場 合 2015 年 に4% 2020 年 に5%に 金 利 上 昇 した 場 合 の 分 析 をしたい 時 には 2015 年 に4% 2020 年 に5%と 入 力 して 更 新 ボタンを 押 すと 下 記 のようになります 更 新 前 更 新 後 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 上 記 表 の 黄 色 にした 年 にだけ 変 化 させたい 金 利 を 入 力 更 新 ボタンを 押 すだけで 思 い 通 りの 入 力 が 可 能 です 初 期 値 ボタンを 押 すと 基 本 情 報 入 力 画 面 で 入 力 した 値 に 戻 すことができます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 33

34 繰 上 返 済 額 借 入 金 をローン 年 数 途 中 で 一 括 返 済 した 場 合 のシミュレーションが 可 能 です 短 縮 減 額 を 選 択 短 縮 とは 返 済 額 は 繰 り 上 げ 前 と 同 じ 金 額 を 支 払 い 繰 り 上 げた 分 はローン 期 間 が 短 縮 される 支 払 い 方 式 です 減 額 とは 月 々のローン 返 済 額 を 減 額 できます 支 払 い 期 間 は 繰 上 前 と 変 わりません 画 面 下 部 の 更 新 ボタン 初 期 値 ボタンを 使 用 した 場 合 は 金 利 と 同 様 の 入 力 が 可 能 です 空 室 率 取 得 年 度 より 50 年 分 を 毎 年 変 化 させることが 可 能 です 画 面 上 部 の 空 室 率 が 年 に % 上 がる( 下 がる)を 選 択 すると 毎 年 一 定 の%の 空 室 率 が 上 がって( 下 がって)いきます 画 面 下 部 の 更 新 ボタン 初 期 値 ボタンを 使 用 した 場 合 は 金 利 と 同 様 の 入 力 が 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 34

35 収 入 ( 年 ) 月 額 の 物 件 全 体 合 計 の 家 賃 を 入 力 します 取 得 年 度 より50 年 分 を 毎 年 変 化 させることが 可 能 です 画 面 上 部 の 家 賃 収 入 が 月 に 毎 年 前 年 の 家 賃 に 対 して 一 定 % 下 がっていきます に% 上 がる( 下 がる)を 選 択 すると 画 面 下 部 の 更 新 ボタン 初 期 値 ボタンを 使 用 した 場 合 は 金 利 と 同 様 の 入 力 が 可 能 です 維 持 管 理 費 ( 年 ) 年 間 にかかる 維 持 管 理 費 を 入 力 します 取 得 年 度 より50 年 分 を 毎 年 変 化 させることが 可 能 です 画 面 上 部 の 家 賃 収 入 が 月 に 毎 年 前 年 の 家 賃 に 対 して 一 定 % 下 がっていきます に% 上 がる( 下 がる)を 選 択 すると 画 面 下 部 の 更 新 ボタン 初 期 値 ボタンを 使 用 した 場 合 は 金 利 と 同 様 の 入 力 が 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 35

36 修 繕 費 その 他 経 費 毎 年 費 用 としてかかる 修 繕 費 など 費 用 化 可 能 な 経 費 を 入 力 します 画 面 上 部 の 修 繕 費 が 月 に 毎 年 一 定 額 が 上 がって( 下 がって)いきます に 円 上 がる( 下 がる)を 選 択 すると 画 面 下 部 の 更 新 ボタン 初 期 値 ボタンを 使 用 した 場 合 は 金 利 と 同 様 の 入 力 が 可 能 です 課 税 所 得 個 人 法 人 選 択 不 動 産 投 資 物 件 を 個 人 で 取 得 した 場 合 は 個 人 法 人 で 取 得 した 場 合 は 法 人 を 選 択 します 個 人 選 択 した 場 合 課 税 所 得 欄 には サラリーマンの 収 入 などの 税 控 除 後 の 金 額 を 入 力 します 画 面 上 部 のその 他 課 税 所 得 が 年 に 円 上 がる( 下 がる) を 選 択 すると 毎 年 一 定 額 が 上 がって( 下 がって)いきます 画 面 下 部 の 更 新 ボタン 初 期 値 ボタンを 使 用 した 場 合 は 金 利 と 同 様 の 入 力 が 可 能 です 法 人 選 択 した 場 合 その 他 課 税 所 得 項 目 は 入 力 不 可 となります Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 36

37 控 除 入 力 した 金 額 分 が 課 税 所 得 から 差 し 引 かれます 青 色 申 告 控 除 損 金 繰 越 控 除 など 課 税 所 得 から 差 し 引 かれる 控 除 額 を 入 力 してください 画 面 上 部 の 修 繕 費 が 月 に 毎 年 一 定 額 が 上 がって( 下 がって)いきます に 円 上 がる( 下 がる)を 選 択 すると 画 面 下 部 の 更 新 ボタン 初 期 値 ボタンを 使 用 した 場 合 は 金 利 と 同 様 の 入 力 が 可 能 です * 注 税 額 控 除 には 対 応 していません これで 時 系 列 情 報 画 面 の 入 力 はすべて 終 了 です を 押 してください Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 37

38 9. 詳 細 情 報 入 力 画 面 物 件 の 概 要 を 入 力 することができます 物 件 写 真 を6 点 まで 保 存 可 能 です 画 像 はクリックすることで 拡 大 できます 物 件 の 概 要 を 入 力 できます 入 力 が 終 了 したら をおして 分 析 結 果 を 確 認 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 38

39 10. 分 析 結 果 画 面 これまで 入 力 したデーターにもとづき 計 算 された 物 件 の 分 析 結 果 を 確 認 できます 分 析 結 果 画 面 上 部 のボタン 説 明 物 件 一 覧 画 面 に 戻 ります 基 本 情 報 入 力 画 面 に 戻 ります 時 系 列 入 力 画 面 に 戻 ります 積 算 価 格 法 相 場 的 価 格 法 を 計 算 する 場 合 に 使 用 します ローンの 月 々 支 払 額 など 詳 細 が 確 認 できます 損 益 キャッシュフロー ローン 売 却 の 詳 細 の 試 算 結 果 が 一 覧 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 39

40 グラフが 表 示 されます 鑑 定 結 果 を excel に 書 き 出 すことができます 印 刷 画 面 に 移 行 します 総 合 評 価 分 析 指 標 総 合 評 価 で 物 件 の 評 価 をします の 基 準 は 物 件 一 覧 画 面 のデフォルト 設 定 ボタンより ご 自 分 の 評 価 基 準 を 設 定 可 能 です の 基 準 は 項 目 の 下 に 記 載 されています 下 記 説 明 文 の 評 価 基 準 は 評 価 基 準 設 定 画 面 初 期 設 定 値 です 評 価 基 準 設 定 画 面 で 判 定 基 準 は 変 更 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 40

41 分 析 指 標 不 動 産 投 資 に 重 要 な 指 標 を 一 括 確 認 可 能 です 分 析 指 標 の 詳 細 については 下 記 ご 確 認 ください キャッシュフロー 計 算 式 ネット 収 入 ( 年 ) - 支 払 額 ( 年 ) 説 明 文 税 金 支 払 い 前 の 実 際 に 手 元 に 残 る 現 金 額 です 評 価 :0 以 上 (プラスキャッシュフロー)で 判 定 します FCR(Free and Clear Return) 計 算 式 ネット 収 入 ( 年 ) / 総 購 入 コスト * 100 説 明 文 家 賃 収 入 とその 他 収 入 の 合 計 値 から 維 持 管 理 費 を 引 いた 額 と 購 入 時 にかかった 経 費 を 割 り 利 回 化 したものです 実 質 収 入 と 実 質 購 入 価 格 で 計 算 されるため 利 回 り 指 標 の 中 ではもっとも 正 確 性 が 高 い 指 標 です 評 価 :7 以 上 で の 判 定 をします Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 41

42 DCR(Debt Coverage Ratio) 計 算 式 ネット 収 入 ( 年 ) / 支 払 額 ( 年 ) 説 明 文 年 間 ネット 収 入 を 年 間 の 元 利 返 済 額 (ADS)で 割 り 出 した 数 値 です 不 動 産 投 資 によるリスクを 回 避 するための 指 標 です ローン 返 済 額 の 何 倍 ぐらいの 実 質 収 入 があるかを 判 断 できます 投 資 計 画 における 安 全 性 を 確 認 する 大 きな 目 安 となっています この 数 値 は 高 い 方 がより 安 全 性 が 高 いと 判 断 できます 評 価 :1.3 以 上 で の 判 定 をします CCR(Cash On Cash Return) 計 算 式 キャッシュフロー / 自 己 資 金 * 100 説 明 文 投 資 した 自 己 資 金 を 手 元 に 残 る 現 金 (キャッシュフロー)で 割 り 自 己 資 金 に 対 する 投 資 効 果 を 確 認 する 指 標 です 数 値 が 高 ければ 高 いほど 自 己 資 金 に 対 する 投 資 効 果 が 高 いです 評 価 :10 以 上 で 判 定 をします Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 42

43 BE% 計 算 式 ( 維 持 管 理 費 合 計 + 支 払 額 ( 年 )) / 潜 在 的 総 収 入 * 100 説 明 文 損 益 分 岐 点 のパーセンテージを 求 めることにより 投 資 の 安 全 性 が 確 認 できます 数 値 が 低 いほど 安 全 性 が 高 いといえます 評 価 :70 以 下 で 判 定 をします LTV(Loan To Value) 計 算 式 借 入 金 / 物 件 購 入 価 格 *100 説 明 文 融 資 比 率 を 表 します 物 件 の 価 値 に 対 する 借 入 金 の 比 率 を 算 出 したものです 数 値 が 小 さいほど 元 本 の 償 還 に 対 する 安 全 性 が 高 いことになります 評 価 :70 以 下 で 判 定 をします ペイバック 計 算 式 自 己 資 金 / キャッシュフロー 説 明 文 自 己 投 資 額 の 回 収 にかかる 期 間 をあらしています 何 年 後 に 自 己 資 金 が 回 収 できるかが 判 断 できます 評 価 :10 以 下 で が 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 43

44 残 債 利 回 り 指 標 説 明 文 購 入 3 年 目 の 残 債 と 家 賃 収 入 を 元 に 安 全 性 を 評 価 します 3 年 目 に 購 入 時 実 質 利 回 り+2% 上 乗 せした 利 回 りで 売 却 しても 借 入 金 を 返 済 できるかを 確 認 する 指 標 です 評 価 :3 年 目 の 残 借 入 金 額 < 家 賃 収 入 ( 実 質 利 回 り+2%) 以 上 は それ 以 外 は K% < FCR 説 明 分 K%とは 年 間 の 返 済 額 ローン 残 高 で 求 められます 評 価 :K% < FCR ならば レバレッジの 効 果 があると 判 定 します K% < CCR 評 価 :K% < CCR ならば レバレッジの 効 果 があると 判 定 します 固 定 資 産 税 評 価 額 説 明 文 基 本 情 報 入 力 画 面 で 路 線 価 を 入 力 すると 計 算 されます 固 定 資 産 税 など 土 地 と 建 物 にかかる 税 金 の 基 準 となる 価 格 のことです Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 44

45 *IRRは 物 件 売 却 選 択 時 のみ 計 算 されます 自 己 資 金 税 引 前 IRR 説 明 文 購 入 から 売 却 までの 総 投 資 利 回 りを 表 します 税 引 前 キャッシュフローの 自 己 資 金 に 対 しての 投 資 効 率 を 表 しています 数 値 が 高 いほどよい 投 資 と 言 えます 自 己 資 金 税 引 後 IRR 説 明 文 購 入 から 売 却 までの 総 投 資 利 回 りを 表 します 税 引 後 キャッシュフローの 自 己 資 金 に 対 しての 投 資 効 率 を 表 しています 数 値 が 高 いほどよい 投 資 と 言 えます 総 購 入 コスト 税 引 前 IRR 説 明 文 購 入 から 売 却 までの 総 投 資 利 回 りを 表 します 税 引 前 キャッシュフローの 総 購 入 コストに 対 しての 投 資 効 率 を 表 しています 数 値 が 高 いほどよい 投 資 と 言 えます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 45

46 総 購 入 コスト 税 引 後 IRR 説 明 文 購 入 から 売 却 までの 総 投 資 利 回 りを 表 します 税 引 後 キャッシュフローの 総 購 入 コストに 対 しての 投 資 効 率 を 表 しています 数 値 が 高 いほどよい 投 資 と 言 えます 下 記 指 標 については 不 動 産 購 入 価 格 査 定 情 報 入 力 画 面 より 入 力 した 場 合 のみ 表 示 されます 新 築 価 格 積 算 価 格 法 入 力 画 面 で 入 力 した 場 合 のみ 計 算 されます 建 物 面 積 実 稼 働 部 m2 単 価 から 新 築 時 の 価 格 を 積 算 します 積 算 建 物 価 格 新 築 価 格 より 耐 用 年 数 築 年 数 を 考 慮 して 現 在 価 格 を 算 出 します 積 算 土 地 価 格 土 地 面 積 X m2 単 価 で 土 地 部 分 の 積 算 価 格 を 計 算 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 46

47 積 算 価 格 積 算 建 物 価 格 + 積 算 土 地 価 格 で 現 在 の 積 算 価 格 を 評 価 します 占 有 面 積 単 価 比 較 法 購 入 を 検 討 している 物 件 と 同 様 の 物 件 を 広 さ 価 格 から 近 隣 の 物 件 と 比 較 して 割 高 ではないかを 確 認 します 計 算 式 ( 物 件 1 価 格 / 物 件 1 広 さ)~( 物 件 7 価 格 / 物 件 7 広 さ)の 平 均 値 X 購 入 予 定 物 件 広 さ で 再 計 算 ボタン で 再 計 算 ボタン を 押 すと 自 動 的 に 基 本 情 報 入 力 の 物 件 価 格 に 代 入 され 基 本 情 報 入 力 画 面 に 移 ります 積 算 価 格 相 場 的 価 格 を 使 って 収 益 還 元 法 の シミュレーションを 行 う 時 にご 利 用 ください Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 47

48 時 系 列 分 析 画 面 年 数 説 明 文 基 本 情 報 入 力 画 面 で 入 力 した 年 数 より50 年 分 が 計 算 されます 売 却 選 択 があった 際 には 売 却 年 までとなります 金 利 説 明 文 時 系 列 入 力 画 面 の 入 力 値 が 表 示 されます 空 室 率 説 明 文 時 系 列 入 力 画 面 の 入 力 値 が 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 48

49 ネット 収 入 計 算 式 収 入 ( 年 )X(100- 空 室 率 )+ 固 定 収 入 + 敷 金 合 計 ( 収 入 に 含 むの 場 合 )- 維 持 管 理 費 ( 年 ) 説 明 文 ローン 支 払 い 前 の 実 質 手 取 り 収 入 です 支 払 額 説 明 文 ローン 計 算 表 による その 年 ごとの 元 金 + 利 息 の 合 計 値 です 時 系 列 情 報 入 力 画 面 の 金 利 変 動 繰 上 返 済 を 考 慮 した 数 値 が 表 示 されます 修 繕 費 説 明 文 時 系 列 情 報 入 力 に 入 力 された 修 繕 費 です また 修 繕 費 以 外 の 広 告 費 など 経 費 を 入 力 その 年 だけの 経 費 考 慮 した 分 析 が 可 能 です キャッシュフロー(CF) 計 算 式 ネット 収 入 ( 年 ) - 支 払 額 ( 年 ) - 修 繕 費 説 明 文 1 年 間 にのこる 税 引 き 前 の 実 際 の 手 取 額 です キャッシュフロー(CF) 累 計 説 明 文 キャッシュフローの 累 計 値 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 49

50 減 価 償 却 費 説 明 文 建 物 価 格 分 は 建 物 ごとの 法 定 耐 用 年 数 を 定 額 法 にて 設 備 部 分 は 法 定 耐 用 年 数 15 年 で 定 額 法 定 率 法 の 選 択 された 方 法 で 償 却 計 算 を 行 います 売 却 額 説 明 文 売 却 年 のみに 表 示 されます 基 本 情 報 入 力 画 面 で 選 択 した 売 却 額 選 択 入 力 値 減 価 償 却 選 択 物 件 購 入 価 格 - 減 価 償 却 キャップレート 選 択 売 却 年 家 賃 額 * 空 室 率 / 入 力 % が 売 却 額 として 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 50

51 課 税 所 得 計 算 式 1 年 目 のみ 物 件 取 得 費 用 が 自 動 設 定 の 場 合 ネット 収 入 ( 年 ) - 利 息 分 (ローン1とローン2の 合 計 ) - 修 繕 費 - 減 価 償 却 費 - 物 件 取 得 費 用 * 0.85 物 件 取 得 費 用 が 詳 細 設 定 の 場 合 ネット 収 入 ( 年 ) - 利 息 分 (ローン1とローン2の 合 計 ) - 修 繕 費 減 価 償 却 費 - 登 録 免 許 税 - 不 動 産 取 得 税 - 印 紙 税 - 損 金 に 含 む 取 得 費 用 1 年 目 以 降 ネット 収 入 ( 年 ) - 利 息 分 - 修 繕 費 - 減 価 償 却 費 - 控 除 額 説 明 文 不 動 産 投 資 所 得 に 対 する 課 税 対 象 所 得 が 表 示 されます 1 年 目 のみ 取 得 時 経 費 を 考 慮 した 課 税 対 象 額 となります 所 得 税 等 税 金 説 明 文 課 税 所 得 + 時 系 列 情 報 入 力 のその 他 課 税 所 得 で 課 税 額 を 決 定 します 不 動 産 所 得 に 対 する 課 税 額 を その 他 所 得 と 案 分 して 求 めています 売 却 年 には 売 却 分 の 税 額 についてもプラスされます 基 本 情 報 入 力 で 税 率 設 定 があった 場 合 は 設 定 された 税 率 で 計 算 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 51

52 税 引 き 後 CF 説 明 文 キャッシュフロー 所 得 税 等 税 金 を 引 いた 数 値 です 売 却 年 のみ 売 却 額 - 残 債 した 数 値 がプラスされます 税 引 き 後 CF 累 計 説 明 文 税 引 き 後 CFの 累 計 値 売 却 年 の 累 計 値 を 自 己 資 金 と 比 較 確 認 することで キャッシュがいくら 手 元 に 残 るかが 確 認 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 52

53 11. 不 動 産 購 入 価 格 査 定 情 報 入 力 画 面 積 算 価 格 相 場 的 価 格 を 計 算 するための 数 値 を 入 力 します 基 本 情 報 入 力 画 面 鑑 定 結 果 画 面 の ボタンを 押 すことによって 入 力 画 面 に 移 行 します 不 動 産 購 入 価 格 入 力 画 面 積 算 価 格 を 計 算 する 場 合 計 算 するを 選 択 します 計 算 するを 選 択 した 場 合 赤 枠 内 は 入 力 必 須 項 目 となります Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 53

54 建 物 価 格 入 力 建 物 面 積 購 入 を 検 討 している 建 物 の 面 積 を 入 力 します (m2 単 位 ) 内 実 稼 動 部 (レンタブル 比 ) 共 用 部 分 エレベーターなどを 積 算 価 格 に 含 まず 計 算 する 場 合 賃 貸 部 分 だけの 割 合 を 入 力 します 物 件 構 造 木 造 軽 量 鉄 骨 重 量 鉄 骨 鉄 筋 コンクリートを 選 択 します 耐 用 年 数 木 造 軽 量 鉄 骨 重 量 鉄 骨 鉄 筋 コンクリートによって 自 動 で 年 数 が 選 択 されます 自 動 選 択 以 外 の 数 値 を 入 力 も 可 能 です 単 価 木 造 軽 量 鉄 骨 重 量 鉄 骨 鉄 筋 コンクリートによって 自 動 で 単 価 が 選 択 されます 自 動 選 択 以 外 の 数 値 を 入 力 も 可 能 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 54

55 土 地 価 格 入 力 面 積 m2 単 位 で 土 地 面 積 を 入 力 します 1 坪 = 約 3.3 m2 路 線 価 基 本 情 報 画 面 上 に 路 線 価 が 入 力 されている 場 合 その 路 線 価 が 表 示 されます 入 力 がない 場 合 は 入 力 口 に 直 接 入 力 可 能 です 固 定 資 産 税 評 価 額 路 線 価 より 計 算 された 固 定 資 産 税 評 価 額 が 表 示 されます 自 己 入 力 取 引 事 例 価 格 などを 利 用 し 任 意 の m2 単 価 の 入 力 が 可 能 です 相 場 的 価 格 を 計 算 する 場 合 計 算 する を 選 択 します 計 算 するを 選 択 した 場 合 赤 枠 内 は 入 力 必 須 項 目 となります 比 較 対 象 物 件 購 入 を 予 定 している 物 件 と 同 等 の 物 件 の 価 格 広 さを 7 件 に 近 づくようにできるだけ 複 数 入 力 します 物 件 1~7 価 格 購 入 予 定 物 件 と 似 た 近 隣 物 件 の 価 格 を 入 力 します 物 件 1~7 広 さ 価 格 を 入 力 した 物 件 の 面 積 をm2 単 位 で 入 力 します 購 入 予 定 物 件 面 積 購 入 予 定 物 件 の 面 積 を 入 力 します (m2 単 位 ) 相 場 的 価 格 法 は 下 記 計 算 式 によって 計 算 されます ( 物 件 1 価 格 / 物 件 1 広 さ)~( 物 件 7 価 格 / 物 件 7 広 さ)の 平 均 値 * 購 入 予 定 物 件 広 さ 注 ただし 物 件 平 均 値 に 対 して 上 下 20%を 超 える 値 の 物 件 は 平 均 値 計 算 に 採 用 しない Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 55

56 12.グラフ 画 面 30 年 分 の 投 資 指 標 の 推 移 をグラフで 表 示 します 鑑 定 結 果 画 面 の ボタンをクリックすることによって グラフ 画 面 がポップアップします * 重 要 最 初 にお 使 いの 際 は ポップアップブロックが 働 く 場 合 があります ポップアップを 許 可 して 再 度 クリックお 願 いします グラフは 全 部 で 8 種 類 表 示 されます グラフの 表 示 期 間 は 売 却 まで または 30 年 となります Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 56

57 保 有 期 間 -IRR グラフ 保 有 期 間 を 1 年 ~30 年 に 変 化 させた 場 合 の BTIRR&ATIRR ( 税 引 前 IRR& 税 引 後 IRR) *このグラフは 売 却 があった 場 合 のみ 表 示 します このグラフは 売 却 年 によって IRR がどのように 変 化 していくかを 表 示 するグラフです 何 年 後 に 売 却 するのが 有 利 かを 判 断 する 際 に 便 利 です Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 57

58 売 却 価 格 -IRR グラフ 売 却 価 格 を5%きざみで 変 化 させた 場 合 の BTIRR&ATIRR ( 税 引 前 IRR& 税 引 後 IRR) *このグラフは 売 却 があった 場 合 のみ 表 示 します 売 却 価 格 によって IRR にどのような 影 響 があるかを 表 したグラフです *どの 売 却 価 格 の 場 合 も 譲 渡 費 用 は 基 本 情 報 入 力 で 入 力 された 値 で 計 算 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 58

59 自 己 資 金 -IRR グラフ 自 己 資 金 を5%きざみで 変 化 させた 場 合 の BTIRR&ATIRR ( 税 引 前 IRR& 税 引 後 IRR) *このグラフは 売 却 があった 場 合 のみ 表 示 します 自 己 資 金 額 によって IRR にどのような 影 響 を 与 えるか 比 較 する 為 に 使 用 します 目 標 の IRR を 達 成 させる 為 に どの 程 度 の 自 己 資 金 で 投 資 するのがいいか 判 断 できます * 時 系 列 分 析 のキャッシュフローを 基 準 に 計 算 しています Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 59

60 BTCFo & ATCFo( 運 営 からの 税 引 前 & 税 引 後 キャッシュフロー) 毎 年 の 税 引 前 税 引 後 キャッシュフロー 額 をグラフ 表 示 します DCR( 借 入 償 還 余 裕 率 ) 毎 年 のネット 収 入 ( 年 ) 支 払 額 ( 年 ) DCRを 表 示 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 60

61 BER( 損 益 分 岐 入 居 率 ) 毎 年 の 潜 在 的 総 収 入 ( 年 ) 経 費 + 支 払 額 ( 年 ) BE%を 表 示 します LTV( 借 入 金 割 合 ) 物 件 購 入 価 格 毎 年 の 借 入 金 残 高 LTVを 表 示 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 61

62 自 己 資 金 回 収 年 度 線 が 表 している 自 己 資 金 部 分 を 何 年 目 に 税 引 前 キャッシュフロー 税 引 後 キャッシュフロー 累 計 が 超 えるかを 確 認 できます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 62

63 13. 収 支 詳 細 画 面 キャッシュフロー 損 益 ローンなど 分 析 の 詳 細 内 容 を 確 認 できます 鑑 定 結 果 画 面 の ボタンを 押 すことにより 表 示 されます 売 却 があった 場 合 は 売 却 年 まで 表 示 されます 物 件 名 ロ ー ン 内 容 な ど 基 礎 的 な 情 報 が 表 示 さ れ ま す キャッシュフローに 関 する 項 目 が 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 63

64 損 益 に 関 する 項 目 が 表 示 されます 売 却 に 関 連 する 項 目 が 表 示 されます ただし 基 本 情 報 入 力 画 面 で 売 却 設 定 をし 時 系 列 分 析 画 面 で 個 人 設 定 をした 場 合 のみ 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 64

65 ローンに 関 する 情 報 が 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 65

66 14. 物 件 合 計 分 析 機 能 保 存 済 みの 物 件 を 合 計 した 場 合 の 不 動 産 投 資 分 析 が 可 能 です 1 不 動 産 投 資 全 体 の 収 益 性 を 確 認 できます 2 物 件 の 売 却 購 入 などの 戦 略 的 入 れ 替 えを 分 析 できます 3 借 入 れ 金 利 の 平 均 値 利 回 りの 平 均 値 などが 計 算 できます 物 件 一 覧 画 面 1 まず 合 計 したい 物 件 のチェックボックスにチェックを 入 れます (この 機 能 を 使 用 するには2つ 以 上 の 物 件 選 択 が 必 要 です ) 2 をクリックします 3 合 計 金 額 計 算 用 の 課 税 所 得 画 面 に 移 ります Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 66

67 合 計 計 算 用 課 税 所 得 入 力 画 面 4 個 人 で 不 動 産 物 件 を 所 有 しているか 法 人 で 所 有 しているかを 選 択 します ( 所 有 物 件 が 個 人 法 人 が 混 在 している 場 合 は 個 人 法 人 を 別 々に 分 析 してください) 法 人 選 択 した 場 合 その 他 課 税 所 得 項 目 は 入 力 不 可 となります Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 67

68 個 人 選 択 した 場 合 課 税 所 得 欄 には サラリーマンの 収 入 などの 税 控 除 後 の 金 額 を 入 力 します 入 力 方 法 画 面 上 部 の 修 繕 費 が 月 に 毎 年 一 定 額 が 上 がって( 下 がって)いきます に 円 上 がる( 下 がる)を 選 択 すると 画 面 下 部 の 更 新 ボタンを 使 用 した 場 合 その 他 項 目 と 同 様 に 入 力 値 を 変 更 した 年 より 後 の 年 は 変 更 した 数 値 になります 例 2009 年 ~2014 年 1,000,000 円 2015 年 ~2019 年 2,000,000 円 2020 年 ~ 3,000,000 円 と 入 力 した 場 合 更 新 前 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 更 新 後 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 68

69 初 期 値 ボタンを 押 すと 基 本 情 報 入 力 画 面 で 入 力 した 値 に 戻 すことができます 入 力 が 済 んだら 合 計 値 を 計 算 するボタンを 押 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 69

70 15. 物 件 合 計 分 析 機 能 結 果 画 面 物 件 一 覧 画 面 で 選 択 した 物 件 を 合 計 した 場 合 の 分 析 結 果 が 表 字 されます 合 計 分 析 結 果 画 面 * 重 要 個 別 物 件 で 登 録 した 控 除 額 は 合 計 計 算 結 果 では 控 除 額 0 の 状 態 で 計 算 されます 項 目 別 説 明 収 入 ( 年 ) チェックした 物 件 の 家 賃 収 入 共 益 費 礼 金 駐 車 料 などの 収 入 の 合 計 値 を 表 示 します 管 理 維 持 費 合 計 チェックした 物 件 の 経 費 の 合 計 値 を 表 示 します ネット 収 入 ( 年 ) 収 入 合 計 - 管 理 維 持 費 合 計 を 表 示 します 支 払 額 ( 年 ) 物 件 購 入 価 格 チェックした 物 件 の 元 金 支 払 い 額 + 利 息 支 払 い 額 を 表 示 します チェックした 物 件 の 物 件 購 入 価 格 の 合 計 を 表 示 します 自 己 資 金 チェックした 物 件 に 投 資 した 自 己 資 金 合 計 を 表 示 します 総 購 入 コスト チェックした 物 件 の 購 入 諸 経 費 まで 含 めた 購 入 価 格 合 計 金 額 を 表 示 します Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 70

71 投 資 指 標 表 面 利 回 り チェックした 物 件 の 全 体 平 均 の 表 面 利 回 りを 計 算 します 実 質 利 回 り チェックした 物 件 の 全 体 平 均 の 実 質 利 回 りを 計 算 します FCR チェックした 物 件 の 全 体 平 均 のFCRを 計 算 します キャッシュフロー チェックした 物 件 のキャッシュフロー 合 計 を 表 示 します IRR 分 析 指 標 チェックした 物 件 すべてが 売 却 されていた 場 合 のみ 計 算 されます 自 己 資 金 税 引 前 IRR 自 己 資 金 総 額 に 対 しての 税 引 前 IRR(BTIRR)が 表 示 されます 自 己 資 金 税 引 後 IRR 自 己 資 金 総 額 に 対 しての 税 引 後 IRR(ATIRR)が 表 示 されます 総 購 入 コスト 税 引 前 IRR 総 購 入 コストに 対 しての 税 引 前 IRR (BTIRR)が 表 示 されます 総 購 入 コスト 税 引 後 IRR 総 購 入 コストに 対 しての 税 引 後 IRR (ATIRR)が 表 示 されます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 71

72 合 計 計 算 時 系 列 分 析 画 面 年 数 チェックした 物 件 の 取 得 年 度 が 一 番 古 い 年 より 70 年 分 が 表 示 されます すべての 物 件 で 売 却 があった 場 合 は 最 後 に 物 件 が 売 却 された 年 までが 表 示 されます 金 利 チェックした 物 件 の 平 均 金 利 が 表 示 されます 空 室 率 チェックした 物 件 の 平 均 空 室 率 が 表 示 されます ネット 収 入 チェックした 物 件 の 合 計 ネット 収 入 が 表 示 されます 例 2009 年 に ネット 収 入 100 万 円 の 物 件 を 取 得 2011 年 に ネット 収 入 50 万 円 の 物 件 を 取 得 2013 年 に ネット 収 入 30 万 円 の 物 件 を 取 得 この 場 合 は 下 記 のように 表 示 されます 年 数 ネット 収 入 ,000, ,000, ,500, ,500, ,800,000 Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 72

73 支 払 額 年 チェックした 物 件 の 元 金 利 息 分 の 支 払 い 額 合 計 が 表 示 されます 修 繕 費 チェックした 物 件 の 毎 年 の 修 繕 費 合 計 が 表 示 されます キャッシュフロー チェックした 物 件 の 毎 年 の 税 引 前 キャッシュフロー 合 計 が 表 示 されます キャッシュフロー 累 計 チェックした 物 件 の 税 引 前 キャッシュフロー 累 計 値 が 表 示 されます 減 価 償 却 費 チェックした 物 件 の 減 価 償 却 費 の 合 計 値 が 表 示 されます 売 却 額 チェックした 物 件 に 売 却 があった 場 合 表 示 されます 同 一 年 に2 物 件 以 上 の 売 却 があった 場 合 は 合 計 金 額 が 表 示 されます 課 税 所 得 所 得 税 等 税 金 チェックした 物 件 の 不 動 産 投 資 による 課 税 対 象 所 得 の 合 計 額 を 表 示 します この 金 額 に 対 して 課 税 されます ただし 売 却 益 に 対 する 課 税 所 得 は 反 映 されません 課 税 所 得 +その 他 課 税 所 得 で 算 出 された 税 額 を 表 示 します 売 却 があった 場 合 は 売 却 益 に 対 する 税 額 も 合 計 されます 税 引 き 後 キャッフロー キャッシュフロー - 所 得 税 等 税 金 で 計 算 されます この 金 額 が 本 当 の 手 取 り 額 となります 税 引 き 後 キャッシュフロー 累 計 税 引 き 後 のキャッシュフローの 累 計 額 で 投 資 で 得 られたキャッシュの 蓄 積 を 確 認 できます Copyright 投 資 ソフト 開 発 センター. All Rights Reserved. 73