月 31 日まで4 年間延長し消費税率の引き上げに対応する物件については控除額などの軽減措置が拡充されました消費税率 5% の物件 (= 平成 26 年 3 月末までに引渡しを受けた物件あるいは平成 25 年 9 月末までに建築請負契約を締結して平成 26 年 4 月以降に引渡しを受けた物

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けいざぶろういせき
5 years ago
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1 2013 年 4 月平成 25 年度税制改正で住宅関連税制はこう変わる CFP 1 級ファイナンシャル技能士宅地建物取引主任者金子千春概要住宅ローン控除では消費税の引き上げにともなう負担軽減措置として消費税率が8%( もしくは 10%) の物件を購入した場合には控除額を大幅に拡大した新制度を利用できるように改正されます ( 住宅ローンですので所有者が居住することが要件賃貸などの投資用物件には適用されません ) 消費税が上がる前に購入して旧制度を利用する方が有利かあるいは消費増税後に購入して新制度を利用する有利かは個々の状況金利動向や地価動向等によっても異なりますが制度のみで考えた場合仮に借入金額が 3,000 万円とすると年収 500 万円以下あるいは建物価格が 2,000 万円超では増税前の方がそれ以外では増税後が有利といえます ( 条件等詳細は本文を参照 ) またその他現金で住宅を購入した際の軽減措置の拡充等も今回の改正では盛り込まれています ( この資料は平成 25 年度税制改正大綱を基に情報提供として作成しているものです制度の適用にあたっては税理士などの専門家に必ずご相談ください ) はじめに平成 24 年 11 月に野田政権が解散新しく誕生した安倍政権では円高デフレ貿易赤字の拡大を始めとする危機を打開するために三本の矢 ( 大胆な金融政策機動的な財政政策民間投資を喚起する成長戦略 ) を柱にさまざまな改革が予定されています住宅関連分野においても平成 26 年から始まる消費税率の引き上げに対応した減税措置や高齢者層から若年層への資金移転による消費の活性化を目的とした相続時精算課税制度の拡充相続税の基礎控除枠の縮小などが決定しましたこれらの改正事項のうちここでは住宅ローン減税等住宅取得等に関わる税制改正をみていきます特に住宅を購入するかどうか検討されている方は参考にしていただければと思います 1 住宅の新築購入等にかかる住宅ローン減税その 1) 消費税の引き上げにともなう控除率控除額の拡充住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除について適用期限 ( 平成 25 年 12 月 31 日 ) を平成 29 年 12 1 / 9

2 月 31 日まで4 年間延長し消費税率の引き上げに対応する物件については控除額などの軽減措置が拡充されました消費税率 5% の物件 (= 平成 26 年 3 月末までに引渡しを受けた物件あるいは平成 25 年 9 月末までに建築請負契約を締結して平成 26 年 4 月以降に引渡しを受けた物件 ) 各年分の住居の控除住宅借入金等の最大控除額居住年対象税住宅ローン種類期間年末残高 (A) (10 年合計額 ) 控除額認定平成 25 年入居もしくは住宅平成 26 年 1 月 ~3 月 ( 1 入居 3,000 万円 300 万円 2) もしくは平成 25 年 9 月 10 年所得税 (A) 1.0% までに建築請負を締結一般し平成 26 年 4 月住宅以降の引渡し入居分 2,000 万円 200 万円 1) 認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅 2) 平成 25 年 6 月 1 月以降入居分については適用対象となる認定低炭素住宅の範囲に都市の低炭素化の促進に関する法律の規定により低炭素建築物とみなされる認定集約都市開発事業 ( 特定建築物全体及び住戸の部分について認定を受けたものに限る ) により整備される特定建築物である住宅が加わる控除額を所得税から控除しきれない部分はその年の所得税の課税総所得金額等の額の 5% を限度 ( 最高 97,500 円 / 年 ) として住民税額から控除することができます消費税率 8% あるいは 10% の物件住居の控除居住年種類期間認定平成 26 年 4 月 ~ 住宅平成 29 年 12 月一般入居住宅 10 年各年分の住宅借入金等の最大控除額対象税住宅ローン年末残高 (A) (10 年合計額 ) 控除額 5,000 万円 500 万円所得税 (A) 1.0% 4,000 万円 400 万円なお所得税から控除しきれない部分はその年の所得税の課税総所得金額等の額の7% を限度 ( 最高 136,500 円 / 年 ) として住民税額から差し引くことが可能ですさらに住民税から差し引いても差し引けない部分は現金給付を行い控除額を最大限に活用できるように拡充されました ( 現金給付については 2013 年夏までに給付額や対象者等の詳細を決定する予定 ) あくまで消費税率の引き上げに伴う税金負担を軽減することを目的とした改正なので平成 26 年 1 月 ~3 月の入居分平成 26 年 4 月以降に入居しても消費税が5% の物件については借入限度額が 2,000 万円であ 2 / 9

3 ることには注意が必要といえます被災者の方の住宅再取得等に係る住宅ローン減税また消費税率引上げに伴う負担増により被災者の方々の住宅再取得等が滞ることのないよう再建住宅の取得等に係る住宅ローン減税についての拡充が行われます居住年控除期間住宅借入金等の年末残高 (A) 対象税控除率最大控除額 (10 年合計額 ) 平成 26 年 1 月 ~3 月 3,000 万円 360 万円平成 26 年 4 月 ~ 平成 29 年 12 月 10 年所得税 5,000 万円 (A) 1.2% 600 万円その2) 住宅ローン控除の主な適用要件一般の住宅の場合の主な適用要件住宅の要件 1. 新築購入増改築等をした住宅の床面積が 50 平米以上であること ( 床面積は登記簿上の面積 ) 2. 併用住宅である場合には床面積の2 分の1 以上が自己の居住用部分であること 3. 中古住宅の場合には以下のいずれかの要件を満たしていることア. 建築物が耐火建築物の場合には取得の日以前 25 年以内に建築されていることイ. 建築物がアに規定する耐火建築物以外の建築物の場合には取得の日以前 20 年以内に建築されていることウ. 一定の耐震基準を満たしていること今回の改正での追加事項耐震基準を満たすことを証明する書類の範囲に家屋が既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証する書類 ( 加入後 2 年内のものに限る ) を加え既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定の中古住宅を適用対象に追加 4. 増改築等の場合には工事費用が 100 万円超でその2 分の1 以上が自己の居住用の工事費用であること人の要件 1. 新築購入増改築等をしてから6ヶ月以内に居住し控除を受ける年の 12 月 31 日まで引き続き居住すること ( 住民票が必要 ) 2. 控除を受ける年の年間所得が 3,000 万円以下 ( 給与収入の場合は 3,336 万円以下 ) であること 3. 住み始めた取得した年とその前後 2 年間 ( 通算 5 年間 ) に 3,000 万円の特別控除や居住用財産の買換え等の場合の特例居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例を受けていないこと 3 / 9

4 ローンの要件 1. ローン返済期間が 10 年以上であること 2. 住宅 ( 建物 ) を取得するために借りたローンであること住宅 ( 建物 ) と一体なら土地購入もローンに含まれる 3. 勤務先からの融資の場合年利 1%( 原則 ) 以上であること ( 親などからの借入金は適用外 ) 新しい住宅ローン減税制度で規定されている認定住宅とは? 認定住宅とは以下のような認定長期優良住宅と認定低炭素住宅を指します長期優良住宅いわゆる 200 年住宅と呼ばれるものであり長期優良住宅普及促進法に規定する住宅の構造や設備等が耐久性耐震性省エネ性能等で優れていると認定されたものをいいますその主な認定基準の概要は次の通りア. 劣化対策 : 住宅の構造躯体が数世代 (100 年以上 ) にわたって使用できることイ. 耐震性 : 大地震発生時の損傷レベルの低減が図られていることウ. 維持管理更新の容易性 : 内装や設備の維持管理 ( 清掃点検補修更新 ) が行いやすくなっていることエ. 可変性が認められることつまりライフスタイルの変化等に応じて間取りなどが変えやすくなっていることオ. 将来バリアフリー改修ができるように共用廊下等に適度なスペースが確保されていることカ. 省エネ法の平成 11 年省エネ基準に適合する省エネ性能が確保されていること低炭素住宅省エネ法の省エネ基準と比べて一次エネルギー消費量が 10% 以上少なく HEMS( 家庭内エネルギー管理システム ) の導入や節水対策木材の利用ヒートアイランド対策など一定以上の以下のような低炭素化措置が講じられている住宅をいいますア. エネルギー使用量を見える化することなどにより居住者の低炭素化に資する行動を促進する取組が行われていること (HEMSの導入) イ. 節水型機器の取付けや雨水の利用など節水対策が講じられていることウ. 低炭素化に役立つ木材が材料として利用されていることエ. 敷地や屋上壁面の緑化などヒートアイランドの抑制に資する対策が講じられていること 4 / 9

5 その3) 消費税が上がる前に購入? それとも消費税が上がる前に購入し現行制度での住宅ローン減税の適用を受けるのと消費税が上がった後に購入し新住宅ローン制度の適用を受ける場合とでどちらが有利かは購入物件の価格やローン借入額年収等によって異なりますが一定の条件の下で考えてみましょうちなみに土地は非課税ですので消費税アップで負担が増えるのは建物にかかる消費税部分です < 試算の前提条件 > 夫 : サラリーマン妻 : 専業主婦こどもは10 年間 16 歳未満と仮定社会保険料について : 東京介護保険第 2 号に該当せず (40 歳未満 ) 雇用保険は一般事業率 1000 分の5 生命保険料控除などの所得控除は考慮せず 2014 年 4 月以降の給付措置は考慮せず万円以下は四捨五入で概算一般住宅を購入すると仮定住宅ローンの条件 : 金利 2.5% 借入期間 30 年間元利金等返済ボーナス返済なし年初に借入したと仮定 10 年間繰上げ返済はしない給付措置は考慮しない ( 参考 1) 消費税 5% と 8% での年収別借入金額別ローン減税額 ( 万円 ) シミュレーション住宅ローン借入金額年収 ( 万円 ) 2,000 万円 3,000 万円 4,000 万円 5,000 万円消費税消費税消費税消費税 5% 8% 5% 8% 5% 8% 5% 8% , これから言えることは借入金額が2,000 万円以下の場合は年収 400 万円以外のケースでは減税額に変化はないので増税前に購入した方が有利ということです 2,000 万円超の借入金額では概ね年収が 600 万円以上のケースで減税額が大幅に新制度では増えることがわかります増税前を増税後のどちらが有利かについてはこの減税と消費税率が上がったことで増える消費税の金額を比較することで判断することが可能です 5 / 9

6 ( 参考 2) 借入金額 3,000 万円での年収別増税前後の有利判断表 ( 万円 ) ( 同じ借入金額でも建物価格により消費税が異なるので建物価格別に比較 ) 建物価格年収 1,500 万円 1,750 万円 2,000 万円 2,250 万円 2,500 万円減税消費税減税消費税減税消費税減税消費税減税消費税 , 青色部分は増税前が有利黄色部分は同じピンク色部分は増税後が有利仮に借入金額 3,000 万円とすると ( その他の条件は参考 1の通り ) 新制度利用時の減税 < 建物価格の消費税増税前が有利新制度利用時の減税 > 建物価格の消費税増税後が有利となるので年収 500 万円以下あるいは建物価格が 2,000 万円超では増税前の方が有利と考えることができますもちろん借入金額によっても異なりますし諸費税アップの影響を受ける仲介手数料や引越し代金新居にかかるさまざまな雑費もあるのでそれらも含めて総合的に判断することが大切ですまた景気回復による金利上昇リスクや円安にともなう輸入建材等の値上がりによる建物価格の上昇リスク地価の動向なども住宅を購入するうえでは重要な要素になるのでその点も考慮することを忘れずに転勤等の場合の再入居に関する改正サラリーマンが転勤により住宅ローン控除の適用から一時的にはずれ転勤から帰って来た場合には所定の手続きをすることを要件に再入居した後の期間について住宅ローン控除を受けることができるようになっていますただしこれまでの制度では再適用を受けられるのは以下の2つのケースのみ (1)1 年以上住宅ローン控除の適用を受けたのち転勤になりその後再入居した場合 ( 転居前に税務署に転居する旨の届け出をし再入居した年に確定申告をすることで再適用可 ) (2) 住宅を購入したもののその年に転勤になり一度も住宅ローン控除を受けることなく転居その翌年以後に再入居した場合 6 / 9

7 ( 転居前に届出をする必要はなく再入居した年に確定申告をすることで適用可 ) つまり住宅を購入しその年に転勤になり転居したがその年中に転勤が解除され再入居した場合は住宅ローン控除の再適用が受けられなかったのです今回の改正により最初に居住の用に供した年に勤務先からの転任の命令等やむを得ない事情により転居した場合における再居住に係る特例について最初に居住の用に供した年の 12 月 31 日までの間に再居住した場合も特例の対象とすることとなりましたつまりその年以内に転勤が解除され再入居した場合でも住宅ローン控除の適用を受けられることになりました ( 注 ) 上記の改正は平成 25 年 1 月 1 日以後に自己の居住の用に供しなくなった場合について適用 2 認定長期優良住宅認定低炭素住宅を現金で新築等したときの所得税減税認定長期優良住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除について適用期限 ( 平成 25 年 12 月 31 日 ) を平成 29 年 12 月 31 日まで4 年延長住宅ローンを使わずに現金で住宅を新築等した場合標準的な性能強化費用の一部の一定割合を所得税額から差し引くことが可能な制度で控除額控除率は以下の通り直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合や相続時清算課税制度を活用して住宅ローンを利用せずに現金で住宅を取得した場合等ではこの制度を利用できます居住年対象住宅控除対象限度額控除率控除限度額対象税平成 25 年中もしくは長期優良住宅平成 26 年 1 月 ~3 月 500 万円 10% 50 万円所得税平成 26 年 4 月 ~ 長期優良住宅平成 29 年 12 月低炭素住宅 650 万円 10% 65 万円所得税平成 26 年 4 月 ~ 平成年 12 月までの入居については消費税が 8% もしくは 10% の物件についての適用で消費税 5% の物件については控除限度額は 50 万円 3 省エネバリアフリー耐震改修工事に関わる減税措置中古住宅について特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除は適用期限 ( 平成 25 年 12 月 31 日 ) を平成 29 年 12 月 31 日まで 4 年延長するとともに拡充措置がとられます 7 / 9

8 その 1) 省エネ改修工事の場合居住年改修工事限度額控除率控除限度額対象税平成 25 年中もしくは平成 26 年 1 月 ~3 月平成 26 年 4 月 ~ 平成 29 年 12 月 200 万円 20 万円 (300 万円 ) 10% (30 万円 ) 250 万円 25 万円 (350 万円 ) 10% (35 万円 ) 所得税所得税カッコ内の金額は省エネ改修工事と併せて太陽光発電装置を設置する場合の改修工事限度額及び控除限度額平成 26 年 4 月から平成 29 年 12 月までの欄の金額は省エネ改修工事に要した費用の額に含まれる消費税等の税率が8% 又は 10% である場合のみその 2) バリアフリー改修工事の場合居住年改修工事限度額控除率控除限度額対象税平成 25 年中もしくは平成 26 年 1 月 ~3 月平成 26 年 4 月 ~ 平成 29 年 12 月 150 万円 10% 15 万円所得税 200 万円 10% 20 万円所得税平成 26 年 4 月から平成 29 年 12 月までの欄の金額はバリアフリー改修工事に要した費用の額に含まれる消費税等の税率が8% 又は 10% である場合の金額のみその年の前年以前 3 年内にバリアフリー改修工事を行い本税額控除の適用を受けている場合には適用を受けられませんその 3) 耐震改修工事の場合居住年改修工事限度額控除率控除限度額対象税平成 25 年中もしくは平成 26 年 1 月 ~3 月平成 26 年 4 月 ~ 平成 29 年 12 月 200 万円 10% 20 万円所得税 250 万円 10% 25 万円所得税平成 26 年 4 月から平成 29 年 12 月までの欄の金額は耐震改修工事に要した費用の額に含まれる消費税等の税率が 8% 又は 10% である場合の金額のみ 8 / 9

その4) 住宅ローンを利用して増改築等を行った場合住宅ローンを利用して特定の増改築等を行った場合の所得税額の特別控除について適用期限 ( 平成 25 年 12 月 31 日 ) を平成 29 年 12 月 31 日まで4 年延長されると同時に内容が一部変更されます特定増改築等控除率控除限度額各年の最大控除額居住年期間その他の控除限度額 (5 年合計額 ) 控除率借入限度額 200 万円

9 その4) 住宅ローンを利用して増改築等を行った場合住宅ローンを利用して特定の増改築等を行った場合の所得税額の特別控除について適用期限 ( 平成 25 年 12 月 31 日 ) を平成 29 年 12 月 31 日まで4 年延長されると同時に内容が一部変更されます特定増改築等控除率控除限度額各年の最大控除額居住年期間その他の控除限度額 (5 年合計額 ) 控除率借入限度額 200 万円 (A) 2.0%4 万円平成 26 年 1 月 ~3 月 60 万円 800 万円 (A) 1.0%8 万円 5 年平成 26 年 4 月 250 万円 (A) 2.0%5 万円 62.5 万円 ~ 平成 29 年 12 月 750 万円 (A) 1.0%7.5 万円特定の増改築等をして平成 26 年から平成 29 年までの間に自宅として居住しているものに限定特定の増改築等とは省エネ改修工事及びバリアフリー改修工事平成 26 年 4 月から平成 29 年 12 月までの欄の金額は特定の増改築等に要した費用の額に含まれる消費税等の税率が8% 又は 10% である場合のみなお対象となる特定の増改築等の工事費要件について工事費用の額 ( 補助金等の交付がある場合には当該補助金等の額を控除した後の金額 ) が 50 万円 ( 現行では 30 万円 ) を超える場合に適用バーが引き上げられる点には注意が必要です ( この資料は平成 25 年度税制改正大綱を基に情報提供として作成しているものです制度の適用にあたっては税理士などの専門家に必ずご相談ください本レポートで受けたいかなる損害も著者および当社は何らの責任を負いません ) 金子千春 / Chiharu Kaneko 所属千春コンサルティング事務所略歴平成 6 年に日本長期信用銀行入社 ( 現新生銀行 ) 後新宿支店にて約 10 年間個人コンサルティングに従事平成 15 年 7 月に独立主な活動は保険の見直しや住宅ローン相談資産運用等のコンサルティング住宅展示場や区や市資格学校などでセミナー講師また子どもの金銭教育も手がけています 9 / 9

各年の住宅ローン控除額の算出所得税から控除しきれない額は住民税からも控除当該年分の住宅ローン控除額から当該年分の所得税額 ( 住宅ローン控除の適用がないものとした場合の所得税額 ) を控除した際に残額がある場合については翌年度分の個人住民税において当該残額に相当する額が以下の控除限度額の

各年の住宅ローン控除額の算出所得税から控除しきれない額は住民税からも控除当該年分の住宅ローン控除額から当該年分の所得税額 ( 住宅ローン控除の適用がないものとした場合の所得税額 ) を控除した際に残額がある場合については翌年度分の個人住民税において当該残額に相当する額が以下の控除限度額の住宅ローン控除 ( 住宅ローン減税 ) 2014(H26 年 ) 住宅ローン控除 ( 住宅ローン減税 ) の概要居住年控除対象借入限度額控除期間控除率最大控除額 ( 年間控除額 ) 平成 21 年 ~22 年 5,000 万円 500 万円 (50 万円 ) 平成 23 年 4,000 万円 400 万円 (40 万円 ) 平成 24 年 10 年間 1.00% 300 万円 (30 万円