ニュースリリース「不動産投資に関する調査　2017年－調査結果－」

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のぶみつますはら
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) - 調査時期 : 年 9 月 ~0 月回答者の属性 - 調査方法 : 郵送による調査票の送付回収 < との割合 > n=05 3 < の割合 > 保険会社 3 銀行 % n=39 <アンケート調査の構成 > - 本アンケート調査の質問内容は

1 不動産投資に関する調査年 - 調査結果 - News Release 株式会社三井住友トラスト基礎研究所は年 9 月 ~0 月にかけて不動産投資市場調査の一環として不動産投資に関する調査を実施した < 調査対象と方法 > - アンケート送付先 :55( :33 等:) 等銀行 ( 都市銀行地方銀行信託銀行等 ) 保険会社( 生損保 ) 共済組合リース会社等以下ではとします - 回答投資家数 :05( : :39)( 有効回答率 :.) - 調査時期 : 年 9 月 ~0 月回答者の属性 - 調査方法 : 郵送による調査票の送付回収 < との割合 > n=05 3 < の割合 > 保険会社 3 銀行 % n=39 <アンケート調査の構成 > - 本アンケート調査の質問内容は投資家のオルタナティブ投資の実績に応じ以下の 3 段階の構成としている : これまでのオルタナティブ投資の実績の有無 :(での回答内容を踏まえ ) 現在のオルタナティブ投資の実績の有無 3:(での回答内容を踏まえ ) 現在のオルタナティブ投資における不動産への投資残高の有無 - 上記に基づき回答内容を集計したところ以下のような結果となった

オルタナティブ商品への投資実績の有無 % % % 7 7 7 9% 0 (n=09) 03 (n=) 0 (n=9) 05 (n=7) 0 (n=70) (n=) 0 (n=) 03 (n=3) 0 (n=3) 05 (n=3) 0 (n=3) (n=3) 投資実績あり投資実績なし投資実績あり投資実績なし :

2 < 不動産投資に関する調査 - 年 0 月調査結果 -> グラフ中の n は有効回答数を示します. オルタナティブ商品への投資実績および投資方針について : オルタナティブ商品への投資実績の有無回答のあったの (55 基金 ) の (33 社 ) がオルタナティブ商品への投資実績ありと回答したでは実績ありとの回答割合は 0 年調査以降ほとんど変化していないがでは実績ありとの回答が 0 年調査より 9 前後を占めておりオルタナティブ商品への投資の浸透がうかがえるグラフ : オルタナティブ商品への投資実績の有無 % % % % 0 (n=09) 03 (n=) 0 (n=9) 05 (n=7) 0 (n=70) (n=) 0 (n=) 03 (n=3) 0 (n=3) 05 (n=3) 0 (n=3) (n=3) 投資実績あり投資実績なし投資実績あり投資実績なし : オルタナティブ商品への投資を行っていない理由オルタナティブ商品への投資実績がないと回答した投資家が投資を行っていない理由については流動性が低いや運用対象に含めていないとの回答が合計件で最多となり次いで伝統的資産への投資で十分と考えているおよび貴社 ( 基金 ) のリスク管理モニタリング体制が不十分との回答が合計 5 件という結果となったオルタナティブ投資を行っていない理由としては商品性に関する内容や組織内部に関する内容などさまざまな要因が挙げられているグラフ: オルタナティブ商品への投資を行っていない理由 ( 複数回答可 ) 流動性が低い n=30( 回答 0 基金 ) n=( 回答 5 社 ) 運用対象に含めていない 5 3 伝統的資産への投資で十分と考えている貴社 ( 基金 ) のリスク管理モニタリング体制が不十分 3 オルタナティブ投資に対する知識が乏しい 3 適切なベンチマークがない情報の開示量が不十分と感じている 3 運用方針に適合した投資商品がなかった投資リスクが大きい分散投資効果があると思わない優良と思える運用会社の選定が困難法令や税務会計制度が不十分だと感じる最低投資単位が大きすぎる 0 運用会社の報酬水準やコストが高い 0 運用会社信託銀行等からの持込提案がない

3: オルタナティブ投資を行った理由オルタナティブ投資を行った理由としては分散投資効果との回答が合計 9 件と最も多く次いでリターンの向上が 5 件安定的なインカムゲイン ( 分配金 ) の確保が 53 件と続いたグラフ 3: オルタナティブ投資を行った理由 ( 複数回答可 ) n=3( 回答

オルタナティブ商品への投資実績があると回答した投資家に対して質問した投資実績がある具体的なオルタナティブ商品についてはとの合計で不動産が 5 件と最も多く次いでヘッジファンドが 59 件プライベートエクイティが 33 件と続いたただしのみではヘッジファンドが件で最多となった

3 3: オルタナティブ投資を行った理由オルタナティブ投資を行った理由としては分散投資効果との回答が合計 9 件と最も多く次いでリターンの向上が 5 件安定的なインカムゲイン ( 分配金 ) の確保が 53 件と続いたグラフ 3: オルタナティブ投資を行った理由 ( 複数回答可 ) n=3( 回答 53 基金 ) n=( 回答 9 社 ) 分散投資効果 5 リターンの向上 3 安定的なインカムゲイン ( 分配金 ) の確保 3 価格変動リスクが相対的に低い資産への資金シフトによる安定的なパフォーマンスの確保インフレヘッジオルタナティブ商品への投資実績があると回答した投資家に対して質問した投資実績がある具体的なオルタナティブ商品についてはとの合計で不動産が 5 件と最も多く次いでヘッジファンドが 59 件プライベートエクイティが 33 件と続いたただしのみではヘッジファンドが件で最多となったの回答も多くその内容として保険関連商品バンクローンマネージドフューチャーズとの回答が挙げられたグラフ : 投資実行を行ったことのあるオルタナティブ商品 ( 複数回答可 ) n=3( 回答 53 基金 ) n=7( 回答 3 社 ) 不動産 3 9 ヘッジファンド 3 プライベートエクイティ 7 インフラ

4 . 不動産への投資実績および投資方針について : 不動産投資を行った背景と目的現在不動産投資を実施している投資家に対して不動産投資を行う理由について質問したところ安定的なインカムゲイン ( 分配金 ) の確保が 5 件で最多となり次いで分散投資効果 ( 件 ) となった既述のオルタナティブ投資を行った理由 ( グラフ3) では分散投資効果との回答が最多で次いでリターンの向上となり安定的なインカムゲイン ( 分配金 ) の確保は 3 番目に多い回答であった点と比較すると不動産投資に際しては安定的なインカムゲインを期待する投資家が多いことがうかがえるグラフ 5: 不動産投資を行った理由 ( 複数回答可 ) n=93( 回答 3 基金 ) n=( 回答社 ) 安定的なインカムゲイン ( 分配金 ) の確保 30 分散投資効果リターンの向上 3 価格変動リスクが相対的に低い資産への資金シフトによる安定的なパフォーマンスの確保インフレヘッジ : 不動産投資運用資産の内訳現在不動産投資残高がある投資家の具体的な不動産投資商品に関しては国内不動産私募ファンド ( オープンエンド型 ) がでは ( 件 ) では ( 件 ) となりいずれにおいても最多割合を占めた 0 年調査からの推移をみるとにおいては国内不動産私募ファンド ( クローズドエンド型 ) が減少傾向にある一方でオープンエンド型の回答割合は増加傾向にあり今回調査では弱にまで割合が増加したにおいては J-REIT が減少傾向にある一方オープンエンド型の回答割合は増加している不動産投資においてオープンエンド型私募ファンドが主力商品となってきていることがうかがえるグラフ : 現在の不動産投資運用資産の内容 ( 複数回答可 ) < 現在の不動産投資運用資産の内訳 ( )> ( 複数回答可 ) % (n=) (n=33) (n=53) 05 (n=) 0 (n=) (n=53) < 現在の不動産投資運用資産の内訳 ( )> ( 複数回答可 ) 実物不動産 ( 含信託受益権 ) 9 国内不動産私募ファンド ( クローズドエンド型 ) 国内不動産私募ファンド ( オープンエンド型 % ) 7 海外不動産私募ファンド ( クローズドエンド型 ) % 海外不動産私募ファンド ( オープンエンド型 % ) J-REIT 3 3% 海外 REIT % 3 国内不動産デット海外不動産デットファンドオブファンズ (n=) (n=37) (n=) (n=3) (n=) (n=79) 実物不動産 ( 含信託受益権 ) 国内不動産私募ファンド ( クローズドエンド型 ) 国内不動産私募ファンド ( オープンエンド型 ) 海外不動産私募ファンド ( クローズドエンド型 ) 海外不動産私募ファンド ( オープンエンド型 ) J-REIT 海外 REIT 国内不動産デット海外不動産デットファンドオブファンズ

3: 今後の不動産投資について不動産投資残高がない投資家も含め今後の不動産投資のスタンスについて質問したところでは現状の不動産投資額を維持する予定であるとの回答がでは不動産投資を実行する/ 増やす予定であるとする回答が最多となった現在不動産投資を行っておらず

割程度を占める結果となった不動産投資を実行する/ 増やす予定である不動産投資は投資検討すべき投資対象の一つとして考えていると回答した投資家にその具体的な投資商品を質問したところにおいては国内不動産を投資対象とした私募ファンド ( オープンエンド型 )

これまでの調査では J-REIT が最多であったが 0 年調査よりと同様に国内不動産を投資対象とした私募ファンド ( オープンエンド型 ) とする回答が最多となっているグラフ 7: 今後の不動産投資に対するスタンス n=7( 回答基金 ) n=39( 回答 37

グラフ : 今後投資を開始あるいは増加させたい不動産商品について ( 複数回答可 ) 9 7 3 3% 0 03 0 (n=3) (n=3) (n=) 3 05 (n=39) 3 % 0 (n=) (n=) 国内不動産を投資対象とした私募ファンド ( クローズドエンド型

3% 海外 REIT( グローバル米国特化型を含む ) 3 3 国内不動産デット海外不動産デット特にない (n=3)(n=)(n=3) (n=) (n=) (n=5) 国内不動産を投資対象とした私募ファンド ( クローズドエンド型 )

5 3: 今後の不動産投資について不動産投資残高がない投資家も含め今後の不動産投資のスタンスについて質問したところでは現状の不動産投資額を維持する予定であるとの回答がでは不動産投資を実行する/ 増やす予定であるとする回答が最多となった現在不動産投資を行っておらず今後も行う予定のない投資家層がでは約 3 割を占める一方ではにとどまっており不動産投資に対する両者のスタンスには差があるといえる全体では投資検討すべき投資対象の一つと考える投資家層現状維持の投資家層も含め不動産投資に前向きな回答が 7 割程度を占める結果となった不動産投資を実行する/ 増やす予定である不動産投資は投資検討すべき投資対象の一つとして考えていると回答した投資家にその具体的な投資商品を質問したところにおいては国内不動産を投資対象とした私募ファンド ( オープンエンド型 ) という回答が年連続で最多となったまた海外不動産を投資対象とした私募ファンド ( オープンエンド型 ) の回答割合も 0 年調査から割程度を占めており国内 / 海外問わずオープンエンド型不動産ファンドへの注目度が高まっていることがうかがえるにおいてはこれまでの調査では J-REIT が最多であったが 0 年調査よりと同様に国内不動産を投資対象とした私募ファンド ( オープンエンド型 ) とする回答が最多となっているグラフ 7: 今後の不動産投資に対するスタンス n=7( 回答基金 ) n=39( 回答 37 社 ) 現状の不動産投資額を維持する予定である不動産投資を実行する / 増やす予定である 9 不動産投資を行っておらず今後も行う予定はない 0 不動産は投資検討すべき投資対象の一つとして考えている 5 不動産投資額を減らす予定であるグラフ : 今後投資を開始あるいは増加させたい不動産商品について ( 複数回答可 ) % (n=3) (n=3) (n=) 3 05 (n=39) 3 % 0 (n=) (n=) 国内不動産を投資対象とした私募ファンド ( クローズドエンド型 ) 9 海外不動産を投資対象とした私募ファンド ( クローズドエンド型 ) 国内不動産を投資対象とした私募ファンド ( オープンエンド型 ) % 7 海外不動産を投資対象とした私募ファンド ( オープンエンド型 ) 3 実物不動産ファンドオブファンズ J-REIT 3% 3% 海外 REIT( グローバル米国特化型を含む ) 3 3 国内不動産デット海外不動産デット特にない (n=3)(n=)(n=3) (n=) (n=) (n=5) 国内不動産を投資対象とした私募ファンド ( クローズドエンド型 ) 海外不動産を投資対象とした私募ファンド ( クローズドエンド型 ) 国内不動産を投資対象とした私募ファンド ( オープンエンド型 ) 海外不動産を投資対象とした私募ファンド ( オープンエンド型 ) 実物不動産ファンドオブファンズ J-REIT 海外 REIT( グローバル米国特化型を含む ) 国内不動産デット海外不動産デット特にない 5

3. 望まれる不動産投資水準や条件について現在不動産投資残高のある投資家に対して

) では 5%(5 件 ) を占めており引き続きオープンエンド型への投資意欲は高い

割を占めていたが今回調査ではそれぞれ ( 件 ) %( 件 ) に減少しているグラフ

(n=9)(n=)(n=9) (n=3) (n=3) (n=7) 9 3 % % % 7

一任型 ( クローズドエンド型 % ) 5% オープンエンド型 (n=7) (n=)

( クローズドエンド型 ) 一任型 ( クローズドエンド型 ) オープンエンド型 :

次いで多かった回答はでは 3 年以上 ~5 年未満 5 年以上 ~7 年未満となり

% 3 3 3 % 0 03 0 (n=) (n=5) (n=) 05 (n=5) 0

年未満 3% 5 年以上 ~7 年未満 7 年以上 ~0 年未満 3 0 年以上 3 3

6 3. 望まれる不動産投資水準や条件について現在不動産投資残高のある投資家に対して実物不動産 ( 不動産信託受益権を含む ) または不動産私募ファンドに投資する場合どのような水準条件を望むかについて質問したところ以下の結果となった : ファンドタイプ検討可能なファンドタイプについてはオープンエンド型がでは 5(7 件 ) では 5%(5 件 ) を占めており引き続きオープンエンド型への投資意欲は高い一方固定型 ( クローズドエンド型 ) の回答割合は 0 年調査ではともに約割を占めていたが今回調査ではそれぞれ ( 件 ) %( 件 ) に減少しているグラフ 9: ファンドタイプ 9 % % (n=9)(n=)(n=9) (n=3) (n=3) (n=7) 9 3 % % % 7 固定型 ( クローズドエンド型 ) 3 追加型 ( クローズドエンド型 ) % 5 一任型 ( クローズドエンド型 % ) 5% オープンエンド型 (n=7) (n=) (n=) (n=3) (n=) (n=9) 固定型 ( クローズドエンド型 ) 追加型 ( クローズドエンド型 ) 一任型 ( クローズドエンド型 ) オープンエンド型 : 投資期間不動産投資を行う際の投資期間についてはともに 0 年以上が最多となった次いで多かった回答はでは 3 年以上 ~5 年未満 5 年以上 ~7 年未満となりでは 7 年以上 ~0 年未満となった 0 年超の長期投資を志向する投資家がボリュームゾーンである一方 5 年前後の短 ~ 中期で資産入替を想定している投資家も多いことが伺えるグラフ 0: 投資期間 % % (n=) (n=5) (n=) 05 (n=5) 0 (n=) (n=30) 年未満 9 年以上 ~3 年未満 7 3% 3 年以上 ~5 年未満 3% 5 年以上 ~7 年未満 7 年以上 ~0 年未満 3 0 年以上 (n=) 03 (n=) 0 (n=3) 3 05 (n=) 3 3% 0 (n=3) (n=5) 年未満年以上 ~3 年未満 3 年以上 ~5 年未満 5 年以上 ~7 年未満 7 年以上 ~0 年未満 0 年以上

3: レバレッジ水準では 3 以上 ~ 未満が (3 件 ) で最多となり次いでレバレッジ不要が (7 件 ) となった

) で最多となり次いで以上 ~ 未満が (9 件 ) となったとでボリュームゾーンは一段階異なる結果となったがいずれにおいても LTV 水準を

(n=)(n=)(n=) (n=) (n=3) (n=9) 9 レバレッジ不要 3 3 未満 7 3 以上 ~ 未満以上 ~ 未満以上 ~ 未満 3 以上

レバレッジ不要 3 未満 3 以上 ~ 未満以上 ~ 未満以上 ~ 未満以上 ~7 未満 7 以上 ~ 未満以上 :

3 区と首都圏の回答割合を合計するとでは 5(7 件 ) では 5%(0 件 ) といずれも過半数を占めるが近畿圏名古屋圏

投資対象地域 ( 複数回答可 ) 9 3 3 7 3 3 % 3% 3 (n=3)(n=3)(n=70) (n=55) (n=3) (n=) 9 東京 3 区

7 3: レバレッジ水準では 3 以上 ~ 未満が (3 件 ) で最多となり次いでレバレッジ不要が (7 件 ) となった低レバレッジでリスクを抑えた不動産投資が継続しているが以上 ~ 未満との回答も ( 件 ) 見られた一方においては 3 以上 ~ 未満が 3( 件 ) で最多となり次いで以上 ~ 未満が (9 件 ) となったとでボリュームゾーンは一段階異なる結果となったがいずれにおいても LTV 水準を前後としているオープンエンド型ファンドを念頭においた回答が多いものと推察されるグラフ : レバレッジの水準 9 % % (n=)(n=)(n=) (n=) (n=3) (n=9) 9 レバレッジ不要 3 3 未満 7 3 以上 ~ 未満以上 ~ 未満以上 ~ 未満 3 以上 ~7 未満 7 以上 ~ 未満 3 以上 0 03 (n=7) (n=) % 3% 0 (n=) 3 05 (n=) 0 (n=3) 3 (n=3) レバレッジ不要 3 未満 3 以上 ~ 未満以上 ~ 未満以上 ~ 未満以上 ~7 未満 7 以上 ~ 未満以上 : 投資対象地域検討可能な国内の投資対象地域についてはでは首都圏が 3(5 件 ) で最多となりでは東京 3 区が ( 件 ) で最多となった東京 3 区と首都圏の回答割合を合計するとでは 5(7 件 ) では 5%(0 件 ) といずれも過半数を占めるが近畿圏名古屋圏も一定の割合を占めており首都圏に加え近畿圏名古屋圏を始めとする地方の中核都市にも分散投資する意向の投資家が多いことがうかがえるグラフ : 投資対象地域 ( 複数回答可 ) % 3% 3 (n=3)(n=3)(n=70) (n=55) (n=3) (n=) 9 東京 3 区 3% 3% 3 % 首都圏 7 近畿圏 3% 3 名古屋圏 3 地方圏 ( 首都圏近畿圏名古屋圏以外 ) (n=3) (n=) (n=3) (n=7) (n=9) (n=7) 東京 3 区首都圏近畿圏名古屋圏地方圏 ( 首都圏近畿圏名古屋圏以外 ) 7

8 5: 投資対象プロパティタイプ検討可能なプロパティタイプについてはいずれにおいてもオフィス賃貸住宅商業施設物流施設に回答が分散する結果となったともに過去調査と比較すると上記タイプ以外の回答割合がやや増加した特にでは近年注目が高まっているホテルが ( 件 ) を占めているオフィス住宅を始めとした人気の高いプロパティタイプへの投資実行が困難な状況が継続しているなかで検討可能なプロパティタイプの範囲を拡大している様子がうかがえるグラフ3: 投資対象プロパティタイプ ( 複数回答可 ) オフィス 9 % % % % 9 % % 賃貸住宅 7 % 7 商業施設 % 物流施設 % ホテル 3 3 医療関連施設 % 高齢者住宅 (n=75) (n=) (n=0) (n=9) (n=0) (n=) (n=59) (n=30) (n=5) (n=) (n=3) (n=3) オフィス賃貸住宅商業施設物流施設ホテル医療関連施設高齢者住宅 : 運用会社運用会社の選定において注視する項目はとの回答数の合計で運用実績が 5 件で最多となったそのほか信用力 ( クレジット ) (3 件 ) 適切な情報開示 (33 件 ) 物件取得能力 (3 件 ) が上位となりそれぞれの上位の回答はほぼ同様であった上位となった項目は過去調査でも同様に回答数が多く投資家が運用会社を選定する際に重視する項目に変化はないことがうかがえるグラフ : 不動産運用会社の選定において注視している項目 ( 複数回答可 ) n=0( 回答 3 基金 ) n=3( 回答社 ) 運用実績 30 信用力 ( クレジット ) 3 3 適切な情報開示物件取得能力 0 運用 ( 人員 ) 体制運用戦略の有効性投資家への迅速な報告対応リスク管理コンプライアンス態勢運用哲学市況の変化への迅速な対応運用報告における説明力利益相反防止態勢投資戦略の一貫性商品リスク説明能力 7 5 具体的なリターン目標に関する数値 5 7 デット資金調達力

9 7: リターン水準現在不動産投資残高がない投資家も含め不動産投資を行う場合の期待リターンについて質問したそれぞれの項目の回答の平均値を見ると単年度配当利回りについてはは. は. となったともに台前半となった総合収益率については今回調査では全資産に対し不動産資産の期待リターンがは.% は. 高い結果となった 0 年調査以降全資産に対する不動産資産のスプレッドはいずれにおいても概ね ~ となっており投資家の不動産に対する期待リターンは依然として高いことが分かるグラフ 5: 不動産投資に対するリターン水準 (%) < 単年度配当利回り ( 不動産資産 )> (%) < 総合収益率 ( 不動産資産 )> (%) <IRR( グロス ) ( 不動産資産 )> (%) < 総合収益率 ( 全資産 )>

. オープンエンド型不動産私募ファンド ( いわゆる私募 REIT) について : 私募 REIT 投資の検討状況に大きな変化は見られなかった一方ででは既に投資しているという回答割合が毎年堅調に増加しており本アンケート調査開始以降初めて名称を聞いたことがあるが何も検討していないとの回答を上回ったマイナス金利の導入等による資金運用難により私募 REIT

名称を聞いたことがあるが何も検討していない 3 3 名称を聞いたことが無く何も検討していない 0 03 0 05 0 (n=3) (n=3) (n=) (n=3) (n=3) 5 (n=3) 既に投資している投資を行うことを決定しその準備を行っている興味はある将来的に投資を行う可能性がある検討した結果投資しないことを決定した名称を聞いたことがあるが

長期投資を行うに適しているとの回答割合も同程度を占めており私募 REIT の商品特性への理解が広がっているグラフ7: 私募 REIT に対する認識 ( 複数回答可 ) 知らない分からない知らない分からない投資口の換金制限はあるが一定の流動性が見込める投資口の換金制限はあるが一定の流動性が見込める投資口の換金制限があるため流動性は低いと認識 9 % 9

REITに比べて元本変動リスクが小さい元本変動リスクが低いため利回りが低いとは思わない 7 元本変動リスクが低いため利回りが低いとは思わない非上場であり上場 REITに比べて投資口の価格変動リスクが小さい非上場であり上場 REITに比べて投資口の価格変動リスクが小さい投資口の価格変動幅は小さいが流動性も低いため要求利回り水準に見合っていないと考える投資口の価格変動幅は小さいが

クローズドエンド型の不動産私募ファンドと比較してレバレッジが低い商品が多くリファイナンスリスクが低い投資期間が確定しているクローズドエンド型の不動産私募ファンドと比較して長期投資を行うには適している投資期間が確定しているクローズドエンド型の不動産私募ファンドと比較して長期投資を行うには適している投資期間が確定しているクローズドエンド型の不動産私募ファンドの方が投資スタンスに合致する

10 . オープンエンド型不動産私募ファンド ( いわゆる私募 REIT) について : 私募 REIT 投資の検討状況に大きな変化は見られなかった一方ででは既に投資しているという回答割合が毎年堅調に増加しており本アンケート調査開始以降初めて名称を聞いたことがあるが何も検討していないとの回答を上回ったマイナス金利の導入等による資金運用難により私募 REIT 投資が加速している実態を垣間見ることができるグラフ : 私募 REIT への投資に関する検討状況 9 % % (n=3) (n=) (n=70) (n=7) (n=73) (n=) 既に投資している 9 % 3 投資を行うことを決定しその準備を行っている 3 7 興味はある将来的に投資を行う可能性がある検討した結果投資しないことを決定した 3 名称を聞いたことがあるが何も検討していない 3 3 名称を聞いたことが無く何も検討していない (n=3) (n=3) (n=) (n=3) (n=3) 5 (n=3) 既に投資している投資を行うことを決定しその準備を行っている興味はある将来的に投資を行う可能性がある検討した結果投資しないことを決定した名称を聞いたことがあるが何も検討していない名称を聞いたことが無く何も検討していない : 私募 REIT に対する認識ともに非上場であり上場 REIT に比べて投資口の価格変動リスクが小さいとの回答割合が最多となったにおいては知らない分からないという回答割合は減少傾向にあり認知度が少しずつ向上していることがうかがえるまたともに流動性が低いと認識の回答割合が一定程度見られる一方で長期投資を行うに適しているとの回答割合も同程度を占めており私募 REIT の商品特性への理解が広がっているグラフ7: 私募 REIT に対する認識 ( 複数回答可 ) 知らない分からない知らない分からない投資口の換金制限はあるが一定の流動性が見込める投資口の換金制限はあるが一定の流動性が見込める投資口の換金制限があるため流動性は低いと認識 9 % 9 投資口の換金制限があるため流動性は低いと認識投資口の流動性が高い上場 REITの方が魅力的投資口の流動性が高い上場 REITの方が魅力的流動性が低いにもかかわらず上場 REITに比較して利回りが低い流動性が低いにもかかわらず上場 REITに比較して利回りが低い非上場であり上場 REITに比べて元本変動リスクが小さい 7 非上場であり上場 REITに比べて元本変動リスクが小さい元本変動リスクが低いため利回りが低いとは思わない 7 元本変動リスクが低いため利回りが低いとは思わない非上場であり上場 REITに比べて投資口の価格変動リスクが小さい非上場であり上場 REITに比べて投資口の価格変動リスクが小さい投資口の価格変動幅は小さいが流動性も低いため要求利回り水準に見合っていないと考える投資口の価格変動幅は小さいが流動性も低いため要求利回り水準に見合っていないと考える投資口の流動性は低いが価格変動幅も小さいため要求利回り水準に見合っていると考える投資口の流動性は低いが価格変動幅も小さいため要求利回り水準に見合っていると考えるクローズドエンド型の不動産私募ファンドと比較してレバレッジが低い商品が多くリファイナンスリスクが低いクローズドエンド型の不動産私募ファンドと比較してレバレッジが低い商品が多くリファイナンスリスクが低い投資期間が確定しているクローズドエンド型の不動産私募ファンドと比較して長期投資を行うには適している投資期間が確定しているクローズドエンド型の不動産私募ファンドと比較して長期投資を行うには適している投資期間が確定しているクローズドエンド型の不動産私募ファンドの方が投資スタンスに合致する投資期間が確定しているクローズドエンド型の不動産私募ファンドの方が投資スタンスに合致する運用会社のグループ会社が他ファンド上場 REITを運営している等利益相反が懸念される 3 3 運用会社のグループ会社が他ファンド上場 REITを運営している等利益相反が懸念される鑑定評価額に基づき換金のための投資口価格が算出されるが価格の妥当性に確信が持てない鑑定評価額に基づき換金のための投資口価格が算出されるが価格の妥当性に確信が持てない現時点では商品数が少なく選択できない現時点では商品数が少なく選択できない情報開示の要求が上場 J-REITよりも低いため不安がある情報開示の要求が上場 J-REITよりも低いため不安があるトラックレコードが十分に蓄積されてから投資判断すればよいトラックレコードが十分に蓄積されてから投資判断すればよいリスクに対して十分なリターンの見込める商品であるリスクに対して十分なリターンの見込める商品である他の不動産投資商品と比較してリターンが低い 0 (n=90) 03 (n=53) 0 (n=7) 05 (n=3) 0 (n=9) (n=00) 他の不動産投資商品と比較してリターンが低い (n=77) (n=70) (n=) (n=9) 0 (n=) (n=39) 0

5. 不動産投資を行ううえで必要な条件について不動産投資を行ううえで必要な不動産投資インフラ条件についてはでは不動産運用会社の運用能力が最多 (33 件 ) となったからの本設問に対する昨年調査の回答は一定の流動性の確保向上が最多であったが本年は 5 番目に多い結果となったマイナス金利下での資金運用難も相俟って投資家が運用会社の運用能力を重視する姿勢が鮮明な傾向にあるまた

11 5. 不動産投資を行ううえで必要な条件について不動産投資を行ううえで必要な不動産投資インフラ条件についてはでは不動産運用会社の運用能力が最多 (33 件 ) となったからの本設問に対する昨年調査の回答は一定の流動性の確保向上が最多であったが本年は 5 番目に多い結果となったマイナス金利下での資金運用難も相俟って投資家が運用会社の運用能力を重視する姿勢が鮮明な傾向にあるまた投資実行時投資実行中の運用会社信託銀行等からの十分な情報開示との回答がのいずれでも上位に挙げられており大部分の投資家が投資実行の前後にかかわらず十分な情報開示を求めていることがわかるグラフ : 不動産投資に必要なインフラ条件 ( 複数回答可 ) n=9( 回答 5 基金 ) n=7( 回答 3 社 ) 不動産運用会社の運用能力運用方針に適合した投資商品の提供投資実行時の運用会社信託銀行等からの十分な情報開示不動産評価額の精度信頼性向上一定の流動性の確保向上投資実行中における運用会社信託銀行等からの適切な運用報告価格変動リスクを抑制する仕組み信託銀行 / 自社のデューデリジェンスおよびモニタリング機能の強化不動産運用業界の年金資産運用 / に対する理解ベンチマークとなる実物不動産インデックスの拡充不動産投資に関する勉強会等の開催ベンチマークとなる不動産ファンドインデックスの拡充不動産運用会社の報酬水準の引き下げ年金コンサルタントの不動産コンサルティング能力の強化不動産投資コンサルタントの存在

12 末尾 < 用語集 > 本調査における用語の定義は以下のとおりとしますなお本調査にいう不動産投資とは具体的に以下の内容を指しています不動産私募ファンドへの投資( 国内ファンド国外ファンドオープンエンド型クローズドエンド型いずれも含む ) 上場 REIT への投資 ( 国内 (J-REIT) および国外 REIT いずれも含む ) 不動産デット投資( 国内不動産ローン債権及び国外不動産ローン債権を裏付とした信託受益権や CMBS) ファンドオブファンズ不動産私募ファンド不動産を投資対象として投資家の資金を運用する仕組み本調査では複数投資家向けの合同運用ファンドに加え単一投資家向け投資プログラム ( いわゆるセパレートアカウント ) についても不動産私募ファンドに分類するなお不動産特定共同事業法商品は含まない不動産私募ファンドのタイプは具体的には以下の~5に大別される固定型 : ファンド組成前に取得物件が確定しているタイプ追加型 : ファンド組成前に一部の物件は確定しているがファンド組成後も追加取得を行うタイプ 3 一任型 : ファンド組成前に取得物件は確定しておらず取得方針基準に基づき不動産運用会社の裁量により物件取得が行われるタイプをいうブラインドプール型と言われることもあるクローズドエンド型 : 不動産私募ファンドのうち運用期間の定めがあるファンドファンド運営期間中での解約換金は原則不可 5 オープンエンド型 : 不動産私募ファンドのうち運用期間の定めがなく永続的に運用を行うファンド一定期間毎に投資参入解約換金が可能でありその際の持分価格は評価額により算出される運用スタイルコア : 優良な物件に投資してインカムゲインを重視した長期安定運用を行うオポチュニスティック : 主として収益性の低い不動産を投資対象とし問題点を改善し価値を高めたうえで売却してキャピタルゲインの獲得を目指す投資対象の一部に開発型案件や企業投資を含むファンドも含めるバリューアッド : コアおよびオポチュニスティックの中間的タイプでありインカムゲインおよびキャピタルゲイン双方の獲得を目指す開発型 : 開発利益の獲得に特化したファンド投資エリア首都圏 : 東京 3 区を除く東京都埼玉県千葉県神奈川県近畿圏 : 大阪府京都府兵庫県奈良県和歌山県滋賀県名古屋圏 : 岐阜県愛知県三重県 IRR( グロス ) 当初出資額と投資期間中のキャッシュフローの現在価値を等しくさせる割引率をいい投資に対する収益性を表す指標として用いられる ( 本調査においては運用会社報酬控除前および源泉徴収税控除前の数値 )

13 本件のお問い合わせ先私募投資顧問部 TEL: 東京都港区虎ノ門 -3-3 ヒューリック神谷町ビル 3 階この書類を含め当社が提供する資料類は情報の提供を唯一の目的としたものであり不動産および金融商品を含む商品サービスまたは権利の販売の取引の申込み勧誘あっ旋媒介等を目的としたものではありません銘柄等の選択投資判断の最終決定またはこの書類のご利用に際してはお客さまご自身でご判断くださいますようお願いいたします. この書類を含め当社が提供する資料類は信頼できると考えられる情報に基づいて作成していますが当社はその正確性および完全性に関して責任を負うものではありません本資料は作成時点または調査時点において入手可能な情報等に基づいて作成されたものでありここに示したすべての内容は作成日における判断を示したものですまた今後の見通し予測推計等は将来を保証するものではありません本資料の内容は予告なく変更される場合があります 3. この資料の一切の権利は当社に帰属しております当社の事前の了承なくその目的や方法の如何を問わず本資料の全部または一部を複製転載改変等してご使用されないようお願いいたします. 当社は不動産鑑定業者ではなく不動産等について鑑定評価書を作成交付することはありません当社は不動産投資顧問業者または金融商品取引業者として投資対象商品の価値または価値の分析に基づく投資判断に関する助言業務を行います当社は助言業務を遂行する過程で不動産等について資産価値を算出する場合がありますしかしこの資産価値の算出は当社の助言業務遂行上の必要に応じて行うものでありひとつの金額表示は行わず複数幅分布等により表示いたします 3

ニュースリリース「不動産私募ファンドに関する実態調査 2018年1月～調査結果～」

ニュースリリース「不動産私募ファンドに関する実態調査 2018年1月～調査結果～」不動産ファンドに関する実態調査 0 年月 ~ 調査結果 ~ 0 年月日株式会社三井住友トラスト基礎研究所では 00 年より不動産投資市場調査の一環として不動産ファンドに関する実態調査を行っている本調査は今回で回目となり社の不動産運用会社から回答を得た - 調査対象 : 国内不動産を対象に不動産ファンドを組成運用している不動産運用会社 - アンケート送付先数 :07 社 - 回答社数

ニュースリリース「不動産投資に関する調査 2017年－調査結果－」

ニュースリリース「不動産投資に関する調査　2017年－調査結果－」