サイモンキニー不動産予測担当ヘッドルルワン不動産投資アナリスト ( 英国 ) 各国市場の動き英国不動産産業用施設が牽引役になっています MSCI/IPD 1 のパフォーマンスデータによると英国の商業用不動産は 4-6 月期に 2.5% の堅調なリターンを記録しました不動産価格の上昇率

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きのこたかにし
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不動産投資アップデート 2017 年 7-9 月期本資料は投資専門家のみを対象としており個人投資家に配布すべきではなくまた個人投資家は本資料に依拠すべきではありません本資料に掲載された全ての情報見解予想はスタンダードライフインベストメンツに属するもので表示日付時点での最適な判断から構成されておりますが市場の事象またはその他の理由により変更される場合がありますアン

1 不動産投資アップデート 2017 年 7-9 月期本資料は投資専門家のみを対象としており個人投資家に配布すべきではなくまた個人投資家は本資料に依拠すべきではありません本資料に掲載された全ての情報見解予想はスタンダードライフインベストメンツに属するもので表示日付時点での最適な判断から構成されておりますが市場の事象またはその他の理由により変更される場合がありますアンブリーン不動産リサーチ & ストラテジー部門ヘッド世界の不動産市場の動向技術革新が不動産に影響伝統的な商業用不動産セクターは新たなオルタナティブ資産へと変貌しつつありますが世界各地におけるその現れ方には類似点と相違点がありますフレキシブルの賃貸スペースに対する需要が勢いを増しておりこれに対する関係者の反応は柔軟な設計や柔軟なリース形態の必要性への対応から持続可能性や快適性の実現まで様々ですの分野では消費者がますますオンラインショッピングを志向する中電子商取引が二極化を生んでいますもっとも大規模なショッピングセンターはショッピングモールをレジャー施設として楽しむという消費者の嗜好に対応しやすい立場にありますまたフレキシブルの分野において最近 2 つの注目すべきパートナーシップがアジアで発表された一方電子商取引はアマゾンやアリババといった巨人を生み出しています産業用施設セクターはマルチチャネル小売を背景とする産業用施設への需要増大から恩恵を受けています同時にこのセクターはモバイル機器やモバイル業界が生み出す大量なデータに必要な巨大データセンターの最適な立地も提供します技術革新への反応は必ずしも明確とは限りません自動運転車の実現が迫っているとすれば駐車場は提供すべきでしょうか設計の柔軟性が今後の建物の成功にとって重要な要素になっています不動産のパフォーマンスはセクターや場所を問わず良好この資産クラスは幅広く加速する世界の経済活動や市場の健全なファンダメンタルズから恩恵を受けています英国では商業用不動産が引き続き堅調なリターンを示しており産業用施設セクターのパフォーマンスが特に好調です欧州ではスペインオランダアイルランドがパフォーマンスを牽引しています欧州のリターンはアジアに次いで 2 番目に好調でアジアでは各国の不動産市場サイクルの多様性がパフォーマンスのカギになっています米国には低調な分野も散在しますが銀行の慎重な姿勢が米国市場を深刻な下落局面からある程度守ってくれるでしょう利回り低下は大半の市場で鈍化しているものの賃料の伸びは小幅ながらも維持されています利回りの追求が続く中魅力的なファンダメンタルズは世界中の持続的な投資家需要に反映されています目下のサイクルでは慎重な貸出しや新規開発が奏功しており世界各国の不動産市場にはかなりのモメンタムが残っています今サイクルにおける真の課題は技術革新の影響です不動産全体のパフォーマンス (2007~2016 年 ) % * * EU* 出所 : スタンダードライフインベストメンツ MSCI 2016 年 12 月 31 日現在 * 米ドル建てリターン

サイモンキニー不動産予測担当ヘッドルルワン不動産投資アナリスト ( 英国 ) 各国市場の動き英国不動産産業用施設が牽引役になっています MSCI/IPD 1 のパフォーマンスデータによると英国の商業用不動産は 4-6 月期に 2.5% の堅調なリターンを記録しました不動産価格の上昇率は 1.1% とまずまずの数字を維持し賃料は 0.

投資家は堅調な成長見通しから恩恵を得るためにより高価格で取引を行っています産業用施設の価格が 3.2% 上昇したのに対し不動産全体の価格上昇率は 1.

2 サイモンキニー不動産予測担当ヘッドルルワン不動産投資アナリスト ( 英国 ) 各国市場の動き英国不動産産業用施設が牽引役になっています MSCI/IPD 1 のパフォーマンスデータによると英国の商業用不動産は 4-6 月期に 2.5% の堅調なリターンを記録しました不動産価格の上昇率は 1.1% とまずまずの数字を維持し賃料は 0.4% 上昇しました産業用施設セクターが依然として最も好調なパフォーマンスを示しておりこれは良好なファンダメンタルズやオンライン販売への移行を反映して小売業者が進めているサプライチェーンの再編と整合的ですその結果産業用施設セクターのパフォーマンスは引き続きセクターとセクターを大きく上回りました産業用施設にはなお需要があり投資家は堅調な成長見通しから恩恵を得るためにより高価格で取引を行っています産業用施設の価格が 3.2% 上昇したのに対し不動産全体の価格上昇率は 1.1% でしたサブセクター別に見るとロンドンシティのはその価格の力強い伸びを主な要因として予想よりも良好なリターンを上げましたこれは大量の海外資本が限定的な数の資産を追いかけていることを反映していますショッピングセンターは引き続き後れを取り他の全セクターよりも低調でした南東部の産業用施設が 1.3% と最も高い賃料の伸びを記録し次いで南東部以外の産業用施設が 0.7% の伸びを示しました南東部のの賃料の伸びも 0.5% とまずまず良好でしたし額は計 60 億ポンドに上りました英国の機関投資家は不動産会社やテナントとともに英国不動産を売り越しましたセクター別ではロンドンの市場が依然として他市場を圧倒し 32 億ポンドの国内投資を呼び込みましたレジャー施設セクターの取引高も増加し少数の大型案件がこれを主導しました更に産業用施設への需要はなお旺盛でこのセクターの安定した長期リース収入や良好なファンダメンタルズが引き続き投資家を引き付けた格好ですロンドン中心部や産業用施設セクターとは対照的にセクターの活動は低調に留まり特に小売倉庫とショッピングセンターが低迷しました 2017 年のオルタナティブ資産を含むその他セクターはこれまでのところ好調でまたもや活況の 1 年になる見通しです英国の取引活動デイビッドスコット不動産投資アナリスト ( 英国 ) クレイグライト不動産投資アナリスト ( 欧州 ) 不透明感をよそに海外投資家が引き続き投資活動の主役になっています最新のデータによれば 4-6 月期には 113 億ポンド相当の不動産取引がありこれは長期平均をわずかに上回る数字です海外投資家が引き続き英国不動産を最も大きく買い越し買い越欧州不動産欧州の不動産価格はなお上昇しておりインカム収入の増加がこれを支えていますプライムの利回りと国債利回りとのスプレッド ( 利回り差 ) は平均 290bp に縮小しましたその要因となったのは中銀のタカ派姿勢の強まりと不動産利回りの更なる低下ですサイクルが進むにつれ通常は不動産価格上昇の主な原動力として賃料の伸びが利回りの変動に取って代わり始めますが現在これが進行中ですの空室率はピークから 3 分の 1 低下しておりテナント需要は 10 年ぶりの高水準に上昇しています物流施設については利用可能なスペース不足を背景に ( 物件が完成する前にリース契約が締結される ) 事前賃貸契約によって満たされる需要の割合が増えており特にドイツとオランダでは顕著です地域別に見ると状況が最も急速に改善しているのは欧州北部の主要国における市場です特にドイツの市場では純有効賃料 (NER) 2 が急上昇しています特ベルリンの表面賃料は過去 12 ヵ月で約 12.5% 純有効賃料は約 16.5% 上昇しましたパリにおけるテナントへのインセンティブの減少も純有効賃料の上昇を後押ししています選挙結果が歓迎されたことからパリの市場におけるテナントのマインドは改善しています欧州中部と欧州南部では構造的に供給が多いため賃料の回復は緩慢です欧州不動産のパフォーマンスは順調ですが供給増加が将来のリターンを下押しする可能性があります 2017 年 1-3 月期の欧州不動産は好調なリターンとなりました MSCI のダイレクトプロパティインデックスによると各国のリターンはドイツが 2.3% スペインが 3.4% オランダが 2.9% アイルランドが 2.5% フランスが 1.3% でした年率換算では大陸欧州グローバルプロパティファンドの資産レベルのリターンは 9.1% に達しアジアに次いで 2 番目に好調なリターンとなりましたこれは非常に良好なパフォーマンスであり 2017 年後半と 2018 年の大半を通じて続く見通しですプライム資産の利回り低下は多くの市場で鈍化し始めているものの賃料の伸びは改善していますただし賃料の伸びがいつまで続くかは分かりません供給増加が 2018 年末から賃料の伸びを下押ししかねない兆候が現れています実際 2017 年 1-3 月期には開発が顕著に増加しましたユーロ圏の鉱工業生産における建設業生産は 2017 年 5 月に 3.5% 増加しこれは過去 3 年間で最高 2007 年以降では 2 番目に高い伸び率でした欧州のスペースに関しては 2017 年 1-3 月期にはストック全体の 2.7% が建設中でこれは 2015 年 1-3 月期の 1.6% から増えています重要なこととしてこの比率は前回のピークである 2008 年 1-3 月期の 3.3% をなお下回っており現時点で投機的な開発はほとんどありません欧州主要都市の開発 PMA IPD (Investment Property Databank Ltd) 2 募集経費 ( 広告費原状回復費用ゼロ等含む ) や礼金の収受を加えたものを純有効賃料 (Net Effective Rent (NER)) と言い契約賃料では分かりにくい収入金額を示す

店舗以上をそれぞれ閉鎖する計画であり店舗閉鎖の拡大と深刻さを示していますこうした閉鎖店舗の多くはプライムショッピングセンターよりも立地条件が劣る場所に位置していますが A クラスのモールでさえ苦戦しており魅力的な施設を保つために多くの資金を改良に費やしています一方開発業者は電子商取引用の流通センターを迅速に建設することができていません物流ビルの空室率はわずか 6.

3 ドナルドホール不動産投資アナリスト ( 米州アジア ) 北米不動産電子商取引の拡大が続く一方百貨店は低迷しています大局的に見ると米国のセクターは健全に見えます空室率は前サイクルの底だった 5.2% を下回っており建設中の賃貸スペースはストック全体の 0.5% に過ぎませんしかし電子商取引の影響が出始めておりより伝統的な小売業者は経営難に陥っています多数の小売業者が 2017 年に破産手続を申請しその大半が来年に賃貸スペースの明渡しを予定していますジンボリーは 350 店舗今年既に 250 店舗を閉鎖しているシアーズと K マートは更に 43 店舗 JC ペニーは 138 店舗メイシーズは 68 店舗マイケルコースは 100 店舗以上をそれぞれ閉鎖する計画であり店舗閉鎖の拡大と深刻さを示していますこうした閉鎖店舗の多くはプライムショッピングセンターよりも立地条件が劣る場所に位置していますが A クラスのモールでさえ苦戦しており魅力的な施設を保つために多くの資金を改良に費やしています一方開発業者は電子商取引用の流通センターを迅速に建設することができていません物流ビルの空室率はわずか 6.6% と前サイクルの底を 3.21% ポイント下回っており旺盛な需要と比較的少量の供給を背景に賃料は年に 7.1% 上昇しています電子商取引の売上高は 2 桁の伸びが続いています電子商取引は 1 ドルの売上げを支えるのに実店舗の 2 倍の流通スペースが必要なため大型の産業用施設の需要と賃料の伸びには大きな追い風が吹いています貸し手特に銀行は目下のサイクルで概して慎重姿勢を取っておりそれが今サイクルを長期化させ不動産を深刻な下降局面から守るのに役立つでしょう世界金融危機以降で初めて大手 34 行全てが米連邦準備制度理事会 (FRB) の年次ストレステストに合格しました直近のストレステストのシナリオには 5 四半期連続でのマイナスの経済成長失業率の 10% への倍増住宅価格の 25% の下落商業用不動産価格の 35% の下落が含まれていましたこれは銀行の準備が従来よりも整っていることを証明するものであり次の下降局面で信用収縮が起きる可能性は低くなっていますまた銀行は何よりも商業用不動産の良好なファンダメンタルズを維持することにも寄与しており深刻な下降局面が訪れる可能性は低くなっています各種不動産の空室率が歴史的に低いにもかかわらず貸手は全てのタイプの商業用不動産ローンの貸付基準を引き締めたと報告しており供給と価格の両方を抑制していますしかし今サイクルではより幅広い貸手が出現しているため今後はオルタナティブレンダー ( 従来とは異なる貸し手 ) にも注目する必要があるでしょう供給過剰の分野や脆弱な分野も散在しますが全体的に見ると米国の商業用不動産市場はなお健全な状態にあり下方ボラティリティも妥当な水準に限定されていますよって今サイクルの終了時には相対ベースで良好なパフォーマンスが見込まれます電子商取引の拡大と百貨店バイオレットマクドナルド不動産投資アナリスト ( アジア太平洋 ) アジア太平洋不動産テクノロジーが不動産市場を変化させています電子商取引が原因で実店舗小売業の売上高と賃料の伸びはいずれも鈍化していますアマゾンは小売業者にとってダモクレスの剣 3 になっていますがアジアでは状況は異なるようです電子商取引最大手のアリババとテンセントは何百万もの小売業者とともに事業を運営しておりこれは競争を拡大しより魅力的な価格を生み出すことでアジアの消費者にアピールするモデルとなっていますまた両社は銀行口座を保有しない人々に決済システムも提供していますこうした企業の成功の理由は顧客の特定のニーズや嗜好への対応やスケールメリットの実現にありますしかしテクノロジーが不動産市場を変化させている領域は電子商取引だけではありませんテナント需要の拡大を受けてフレキシブルの分野で最近 2 つの大きなパートナーシップが発表されました中国のフレキシブルプロバイダーの裸心社はアジア市場をリードするハイエンド向けコワーキングスペース運営事業を設立するためシンガポールのジャストグループと提携しアメリカのウィワークは日本のソフトバンクと合弁会社ウィワークジャパンで手を結んでいますフレキシブルスペースに対する需要の拡大には建物の革新的な設計やリース形態の変更が必要です電子商取引と同様にスケールメリットもその成功にとって非常に重要ですアジア太平洋地域の不動産市場サイクルの多様性こそ投資先としての魅力のカギです日本と豪州の中核市場が減速し始めている一方香港はなお底堅くシンガポールは成長のバトンを引き継いでいます香港とシンガポールはともに最近の国際貿易の回復や堅調な金融セクターから恩恵を受けています中国の資本市場が深化を続ける中特に香港の市場は中国本土の金融企業による持続的な需要に支えられています香港では 2017 年前半に新規株式公開 ( IPO) によって約 536 億香港ドルの資金が調達され 2016 年前半と比べて 23.1% 増加しました需要圧力と低い空室率が中心地の賃料を世界で最も高い水準に押し上げていますが中心地とそれ以外の市場における賃料の格差拡大に伴い地方分散化が加速する見通しですシンガポールの市場は 2 年間の低迷後複合開発プロジェクトマリーナワンの新たなタワーの高い入居率を背景に予想よりも早く底入れする可能性がありますシンガポールでは 2019 年以降にの新規供給が不足しますがこれは豪州と日本での高水準の新規供給によって相殺されます異なる市場サイクルがアジア太平洋地域内におけるリターンの多様性を支えているのですアジア太平洋地域の不動産全体のパフォーマンス MSCI 常に身に迫る一触即発の危険な状態をいう

4 スベトラーナガブリーグローバル不動産株式担当ポートフォリオマネジャーグローバル上場不動産 ( 株式 / 不動産投資信託 (REIT)) 2017 年 4-6 月期のグローバル上場不動産市場は良好なリターンとなりました英国市場は 4-6 月期終盤の下落にもかかわらずアウトパフォームしましたセクター別ではセクターがフレキシブル市場の賃料の上昇を示す力強い決算を受けて最も好調なパフォーマンスを記録しましたトランクルーム医療施設産業用施設 REIT も堅調に推移しましたパフォーマンスが低調となったのは年次決算で賃料低下の見通しを示したロンドンの関連の大型銘柄ですこれらの銘柄は不動産価格が下落する可能性と成長への回帰が見込まれにくいことを反映し引き続き純資産価値 (NAV) に対して大幅なディスカウントで取引されていますマイナスの影響を及ぼす可能性があった様々な政治イベントが実現しなかった結果大陸欧州のパフォーマンスは良好でしたドイツの住宅用不動産やフランスのスペインの REIT など幅広いサブセクターが力強いパフォーマンスを示しました小売消費がオンラインショッピングに移行する中賃料上昇の持続可能性が引き続き懸念され小売物件専門 REIT は低調となりました現在バリュエーションは NAV と概ね同水準です例外はドイツの住宅不動産銘柄でこれらは NAV をやや上回る水準に留まっています北米の REIT 市場は小幅に上昇したものの株式市場全般とグローバル REIT インデックスに後れを取りましたこれはネガティブなセンチメントに覆われた小売セクターの脆弱さによるものでした他の多くのセクターは良好な基調的ファンダメンタルズに支えられて上昇しました最も好調なパフォーナンスを示したのは産業用施設 REIT で電子商取引の拡大と小売業者がより迅速な配達に対応するために流通網を再編する必要性によって需要が堅調に伸びていることが原動力となりました一方カナダの REIT は 4-6 月期に米国の REIT をアウトパフォームしましたカナダ経済は比較的好調な模様で企業投資が再び加速しそれが投機の抑制を目的とした政策決定によるトロントとバンクーバーの住宅市場の減速を相殺しましたアジアでは香港とシンガポール市場が最も良好なパフォーマンスを記録しましたシステム内の流動性の高さがこれを牽引した模様でこうしたアウトパフォーマンスは各市場における不動産のファンダメンタルズからますます乖離しています香港で住宅販売が鈍化する一方シンガポールのファンダメンタルズは概ね厳しい状態が続いていますその他の市場では日本が引き続きアンダーパフォームしています開発業者は世界のマクロセンチメントに従って取引を行いましたが日本の REIT はセクター関連の材料の不足と相対的に高いバリュエーションを背景に資金フローが純流出に転じたため下落しました 4-6 月期の上場不動産のパフォーマンス FTSE EPRA/NAREIT (TR) 4 FTSE EPRA/NAREIT (TR) FTSE EPRA/NAREIT (TR) FTSE EPRA/NAREIT (TR) FTSE EPRA/NAREIT (TR) FTSE EPRA/NAREIT (TR) FTSE EPRA/NAREIT (TR) 4 出所 : リッパーインベストメントマネジメント 2017 年 6 月 30 日現在

5 不動産市場に影響する主な要因以下は当社がモニタリングしている主な要因の一覧ですこれらの要因は不動産市場にとって有利な環境を示唆しています不動産市場に影響する要因基調前四半期からの変化経済のファンダメンタルズ改善ファンダメンタルズは小幅に改善世界の成長は回復米国の景気回復は継続英国ではEU 離脱決定が回復に影響欧州と日本は改善中国は安定的国債との利回り差安定参考指標となる国債との利回り差は高水準を維持 BBB 格社債との利回り差は縮小国債との利回り差はなお大きい量的緩和 (QE)/ 景気刺激策安定米国の金融政策は若干の引締め方向他の地域は緩和方向米国金利は上昇英国で追加緩和が実施される一方欧州と日本では追加緩和は実施されず投資資金の流れ鈍化不動産価格の上昇を背景に投資は縮小今サイクルの投資のピークは過ぎた模様しかし不動産への資産配分は継続し一部の市場では拡大ファンド資金の流れ安定ファンド資金の流れは緩やか世界のファンド資金は主に米国と欧州 ( 除く英国 ) に流入し日本などの政府年金基金の不動産への資産配分が拡大ローン鈍化貸付基準はやや厳格化金融市場にストレスの兆候 REIT 価格適正価格は適正水準不動産のファンダメンタルズを反映デリバティブ価格 ( 英国のみ ) 安定薄商い 2017 年のデリバティブ価格は1 桁台のリターンを示唆出所 : プロパティデータモルガンスタンレーブルームバーグ英国投資運用業協会 (IMA) イングランド銀行リアルキャピタルアナリティクス 2017 年 7-9 月期世界の不動産市場における主なリスク以下の表は世界の不動産市場における潜在的なリスクを示したものですグローバルリスク要因リスクの現状リスク要因の見通し世界の安定性景気回復債券利回りと景気刺激策不動産利回りの妙味の低下政治環境は引き続き不透明今サイクルにおいて初めて需要が全ての主要地域で足並みを揃えて拡大市場は日銀と欧州中央銀行 (ECB) の緩和的なスタンスを織り込んでおり米連邦準備制度理事会 (FRB) の引き締めはより顕著になっている世界の不動産の利回りは他の資産の利回りと比較して適正水準を維持している模様英国の EU 離脱プロセスが進行しドイツで選挙が予定される中欧州市場はリスク要因として残り米国の政策はなお不透明景気見通しの反転が不動産の価値を損ねる可能性がある米国以外の政策当局は主な経済目標が達成されるまで緩和策を維持する方針低利回り環境において不動産の高い利回りはなお魅力的出所 : スタンダードライフインベストメンツの独自の見解であり単一の情報源はありません

6 当社の不動産市場見通し (2017 年 7-9 月期 ) 前四半期からの変更点英国 ( アウターロンドン ) 賃貸専用住宅 ( ロンドンを除く ) 賃貸専用住宅 ( ロンドン ) アンダーウェイトオーバーウェイトこの変更は相対的な要因と賃貸専用住宅 (BTR) セクターの追加によるものです新たに追加したセクターでオーバーウェイトとしています新たに追加したセクターでとしています欧州ハンブルク / パリルヴァロワ = ペレ地区市場のファンダメンタルズが改善し空室率は全体で 5% 未満に低下していますテナント市場では信頼感が回復し空室率が低下しています相対的に高い利回りが中心商業地区よりも高いインカム収入をもたらしています米州ボストン中心商業地区 / サンフランシスコ中心商業地区 / ワシントン D.C./ 共同賃貸住宅ワシントン D.C./ 米国 /A+ クラスモールオーバーウェイトアンダーウェイトアンダーウェイトアンダーウェイト中心商業地区のテナント需要はシーポートやケンブリッジのような開発途上地域ほど旺盛ではなくそれが賃料の重しとなっています市場は投機的な供給を背景とする短期的な軟調後安定する見通しです既存の不動産契約においては賃料はなお市場賃料に向かって緩やかに上昇しています賃料は既に圧迫されており大量の供給がなお控えています需要は抑制されておりファンダメンタルズは引き続き軟化しています小売業者は電子商取引による圧力を受けておりモールの所有者は自身が保有するモールを消費者やテナントにとって魅力的な状態に維持するためにより多くの資金を投じる必要がありますアジア太平洋上海 / 香港 / 豪州 / プライム大規模ショッピングセンター大幅にアンダーウェイト大幅にアンダーウェイト予測期間の終盤に賃料の上昇が加速する見通しです中国本土からの観光客数が回復しており非高級品の小売売上高が増加しています物件の老朽化抑制された賃料の伸びアマゾンの脅威を背景に賃料伸び率に関する見通しを下方修正しました注 : 当社の組み入れている不動産ファンドのポートフォリオは上記の見方に完全に一致した構成とはならない可能性があります銘柄固有の取引コストや流動性の問題があり理想的なポートフォリオ構成を実現する上で障害となり得るためです

7 当社の不動産見通し 2017 年 7-9 月期今後 3 年間の見通し英国 EU( 中核国 ) EU( 非中核国 ) 米州アジア大幅にオーバーウェイト産業用施設 ( 南東部 ) 物流倉庫 ( ロンドン ) 物流倉庫 ( ロンドンを除く南東部 ) 地方産業用施設物流倉庫 ( 南東部を除く ) アムステルダム中心商業地区 / オランダ / 物流施設ベルリン / ドイツ / 物流施設デンマーク / 物流施設イルドフランス / 物流施設ブダペスト / リスボン / ポルトガル / 物流施設マドリード M30/M40 環状線沿い / マドリード中心商業地区 / インランドエンパイア / 物流施設ニュージャージー / 物流施設ロサンゼルス / 物流施設シドニー / ムンバイ / メルボルン / ブリスベン / 産業用施設オーバーウェイト賃貸専用住宅 ( ロンドンを除く ) レジャーパークプライム店舗 ( 主要都市 ) A グレード ( ロンドンを除く ) 大規模ショッピングセンター ( 5 万平米以上 ) ( ロンドンを除く南東部 ) ストックホルム / ミュンヘン / ヘルシンキ / 物流施設ストックホルム / 物流施設スウェーデン郊外 / オランダ /A グレード大型リスボン / ブダペスト中心部 / ブダペスト / 物流施設ベルギー / 物流施設マドリード / バルセロナ / 物流施設シアトル中心商業地区 / 西ロサンゼルス / ソウル / 産業用施設デリー / メルボルン / 産業用施設シドニー / 産業用施設ブリスベン / パース / 産業用施設中国 / 物流施設ホテルスーパーマーケット賃貸専用住宅 ( ロンドン ) プライム店舗 ( 中規模都市 ) 高級ショッピングセンター小売倉庫 ( 嵩高商品用 ) パリルヴァロワ = ペレ地区パリペリデファンス地区ハンブルク / ドイツ中心部 / ダブリン / 物流施設プラハ / 物流施設バルセロナ中心商業地区 / イタリア / 物流施設ミラノ / スペイン / 主要モールプラハ / ボストン中心商業地区 / シカゴ / 物流施設トロント中心商業地区 / シアトル / 共同賃貸住宅ニューヨーク中心商業地区 / バンクーバー中心商業地区 / サンフランシスコ中心商業地区 / ソウル / 豪州 / プライム大規模ショッピングセンター香港 / 産業用施設ソウル / 日本 / 物流施設上海 / 東京 / 大幅にアンダーウェイトアンダーウェイト ( アウターロンドン ) 独立型小売倉庫 ( ウエストエンドとミッドタウン ) ( アウターロンドンを除く ) ビジネスパーク小規模ショッピングセンター ( 5 万平米以下 ) A グレード都市型 ( インナーロンドン ) セカンダリー / 小規模店舗セカンダリーショッピングセンター B グレード都市型ドイツ / 主要モールフランクフルト / パリ中心商業地区 / ストックホルム中心部 / デュッセルドルフ / コペンハーゲン / パリ中心部 / フランス / 主要モールヘルシンキ中心部 / ダブリン / アムステルダム中心部 / ダブリン中心部 / コペンハーゲン中心部 / ヘルシンキ / ワルシャワ中心部 / ブリュッセル中心部 / ミラノ / ローマ中心部 / ブリュッセル中心商業地区 / ワルシャワ / 物流施設マドリード / バルセロナ / プラハ / ローマ / ワルシャワ中心商業地区 / ポーランド / 主要モールワシントン D.C./ 共同賃貸住宅ワシントン D.C./ 中核ボストン / 共同賃貸住宅米国 /A+ クラスモールヒューストン / ニューヨーク / 共同賃貸住宅メキシコシティ / サンパウロ / 香港 / 北京 / シンガポール / 産業用施設パース / シンガポール / 東京 / 広州 / シンガポール / 中国 / 香港 / 深圳 / 上の表は今後 3 年間の年間トータルリターンに関する予想を反映したものです予想リターンはリスク調整前のアンレバレッジドリターンであり取引コストは算入されていません当社の組み入れている不動産ファンドのポートフォリオは上記の見方に完全に一致した構成とはならない可能性があります銘柄固有の取引コストや流動性の問題があり理想的なポートフォリオ構成を実現する上で障害となり得るためです

8 ご注意 : 本資料に掲載されたすべての情報見解予想はスタンダードライフインベストメンツに属するもので表示日付時点での最適な判断から構成されておりますが市場の事象またはその他の理由により変更される場合があります本資料に掲載された情報は情報提供のみを目的としたものであり金融商品の販売推奨を行なったり購入の募集を勧誘したりするものではなく投資商品に関する投資助言または保証をするものではありませんまた本資料は一般情報のみを目的として提供するものであり特定の投資家への法的および税務の助言を意図するものではなく助言が必要な場合は税理士または法律顧問にご相談ください本資料はスタンダードライフインベストメンツの事前承諾なしに全部もしくは一部の複製を禁じます本資料に含まれる第三者から得た情報 ( 第三者情報 ) は第三者である情報提供者 ( 所有者 ) の財産でありスタンダードライフアバディーン * は許諾を得てこれを使用しています第三者情報の複製および配布は禁止されています第三者情報は現状ベースで提供されておりその正確性完全性適時性は保証されていません準拠法で認められている範囲内で所有者スタンダードライフアバディーン * その他の第三者 ( 第三者情報の提供および / または編集に関与した第三者を含みます ) はいずれも第三者情報に対し或いは第三者情報の利用に対し責任を負わないものとします過去のパフォーマンスは将来の運用成果等を保証するものではありません所有者および第三者はいずれも当ファンドまたは第三者情報と関連のある商品について後援推奨販売促進を行なうものではありません * スタンダードライフアバディーンはスタンダードライフアバディーンピーエルシーその子会社およびその時点の ( 直接または間接の ) 関連企業から構成されるスタンダードライフアバディーングループのメンバー企業を指します < リスクに関する情報 > 株式公社債等の金融資産および不動産等実物資産 ( 運用資産 ) への投資は価格変動リスク為替変動リスクカントリーリスク信用リスク流動性リスク等のリスクを伴います一般に運用資産の価格は個々の企業の活動や業績市場の需給経済活動の状況市場金利の変動等を受けて変動するため投資をした資産の価格が下落し投資元本を下回ることがありますかつ特に市場での流動性が低い運用資産の場合は売却に時間がかかる割合が高く急いで売却を進めると理論価格からかい離した価格でしか売却できないもしくは価格がつかず取引が成立しない場合がありますこのように投資家の皆様の投資元金は必ずしも保証されているものではなく売却時の資産価格が投資元金を割り込み損失を被ることがあります < 手数料に関する情報 > 一般に各種金融資産に投資する際には取次ぎ販売会社に対しての手数料をご負担いただくことになります手数料及び取引に掛かるコストにつきましては販売会社にてご確認くださいファンド形式の金融商品へ投資される場合は間接的にその投資期間分の運用管理手数料を負担します運用管理手数料とはファンドの内部で徴収される運用管理費及びその他費用ですスタンダードライフインベストメンツジャパン株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 2913 号加入協会 : 日本証券投資顧問業協会当資料は情報提供のみを目的としたものであり掲載された情報や表明された意見は金融商品の売買を提案もしくは勧誘するものではなく証券投資に関するアドバイスを提供もしくはアドバイス提供サービスの勧誘を行うものでもなくまた前述のいかなる用途への利用も認められません当資料に掲載された資料は金融商品取引法に基づく開示資料ではありませんスタンダードライフインベストメンツリミテッドは英国スコットランドの登録企業です ( 企業登録番号は SC 住所は 1 George Street, Edinburgh EH2 2LL) スタンダードライフインベストメンツリミテッドは英国金融行為監督機構 (FCA) による認可を受け同機構の監督下にありますスタンダードライフインベストメンツ ( 香港 ) リミテッドは香港証券先物取引監察委員会 (SFC) による認可を受け同委員会の監督下にある企業でありスタンダードライフインベストメンツリミテッドの完全子会社ですスタンダードライフインベストメンツリミテッド ( 豪州の企業納税登録番号 ABN ) はスコットランドで設立された企業であり ( 企業登録番号は SC123321) 豪州証券投資委員会 (ASIC) がスタンダードライフインベストメンツリミテッド向けに交付した 2010 年 4 月 9 日付免除証書 (No.10/0264) の別表 A に定義されている通り金融サービスの提供に関して 2001 年企業法 ( 連邦法 )( 以下企業法 ) 第 911A 条第 2 項 (l) に規定される豪州金融サービス業免許の保有要件を免除されていますこれらの金融サービスは企業法第 761G 条第 7 項に定義されている通り法人顧客のみを対象に提供されますスタンダードライフインベストメンツリミテッドは豪州の法律とは異なる英国の法律の下英国金融行為監督機構 (FCA) による認可を受け同機構の監督下にありますスタンダードライフインベストメンツリミテッドはアイルランドの登録企業であり ( 企業登録番号は住所は 90 St Stephen s Green Dublin 2) 英国金融行為監督機構 (FCA) による認可を受け同機構の監督下にありますスタンダードライフインベストメンツ ( 米国 ) リミテッドはカナダオンタリオ証券委員会 (OSC) に適用外市場ディーラー (EMD: 目論見書交付義務のない証券を扱うディーラーまたは引受業者等 ) としてまた米国証券取引委員会 (SEC) に投資顧問会社として登録されていますスタンダードライフインベストメンツ ( コーポレートファンド ) リミテッドは米国証券取引委員会 (SEC) に投資顧問会社として登録されていますお客様と弊社双方の保護と弊社従業員の研修のため電話の通話内容を聴取および / または記録させて頂く場合がありますスタンダードライフアバディーン画像は認可のもと使用しています

【16】ゼロからわかる「世界経済の動き」_1704.indd

【16】ゼロからわかる「世界経済の動き」_1704.indd 1. 世界全体の経済規模は? 2. 主な国地域の経済規模の動向は? 3. 世界経済の成長は? 4. 世界経済下支えのための金融政策は? 世界全体の経済規模は? 世界の名目 G D P 総額 ( 2 1 6 年末 ) は約 7 5 兆米ドルで 2 年末時点と比較すると約 2. 2 倍になっています世界の名目 GDP 規模とシェアの推移 ( 兆米ドル ) 8 7 6 5 約 2.2 倍約 75