資産をめぐる税務 問答式 シリーズ相続と贈与に関する税務 特定贈与財産 婚姻 25 年以上になる主人が亡くなる半年前贈与により家屋等を取得していた場合 質問 私は 平成 29 年 10 月に自宅の家屋と敷地を主人から贈与により取得しました この家屋と敷地は 平成 3 年に夫の名義で購入したもので 私

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1 わかりやすい税務判例 事例情報誌 刊No.1487 資産税広報 主なもくじ 資産をめぐる税務 [ 問答式 ] シリーズ相続と贈与に関する税務 特定贈与財産 婚姻 25 年以上になる主人が亡くなる半年前に 贈与により家屋とその敷地を取得 2 シリーズ譲渡に関する税務 事業用資産の買い換えの特例 事業用資産の買換えの特例を適用した場合における買換資産に係る取壊し費用等 4 資産の評価に関する税務 無道路地の評価 通路部分については両宅地ともに所有者が同一のため明確な区分を設けていない 5 判 審判事例特報本件各土地は利用価値が著しく低下していると認められることから 財産評価額から10% を減額して評価すべきであり 本件意見価額は客観的な根拠が何ら示されておらず 請求人の主張には理由がない 7 ニュース 財務省 / 大学授業料 / 出世払い案に難色 16 旬

2 資産をめぐる税務 問答式 シリーズ相続と贈与に関する税務 特定贈与財産 婚姻 25 年以上になる主人が亡くなる半年前贈与により家屋等を取得していた場合 質問 私は 平成 29 年 10 月に自宅の家屋と敷地を主人から贈与により取得しました この家屋と敷地は 平成 3 年に夫の名義で購入したもので 私たち夫婦及び子供たちが居住していました この贈与について 私は贈与税の配偶者控除の適用を受けるつもりでいましたが 同年 12 月に主人が急死してしまいました 主人には 居宅の他にも財産があり相続税の申告が必要ですが 相続開始前 3 年以内に被相続人から贈与を受けた財 産がある場合には その財産相続財産に加算される と聞きました 私の場合 主人から贈与を受けた自宅の家屋と敷地 ( 評価額家屋 500 万円 敷地 2,500 万円 ) はどのようになるのでしょうか 申告手続についても教えてください なお 贈与税の配偶者控除の要件は満たしています ( 東京都 HKさん ) 回答 相続税法第 19 条 相続開始前 3 年以内に贈与があった場合の相続税額 の規定により 相続税の課税価格に算入すべき贈与財産の価額は 1その者 ( 相続人等 ) が 相続により財産を取得した者であり 2 相続開始前 3 年以内に その相続に係る被相続人から贈与を受けた3 贈与税の課税価格の基礎に算入されるもの ( 特定贈与財産を除きます ) に限られます

3 このことから 相続開始の日に属する年に被相続人から贈与により取得した財産がある場合には その財産については相続税が課税され したがって 贈与税は課税されないこととなっています ( 注 ) 相続した財産が赤字のとき ( 相続した債務が相続した財産より多い場合 ) その赤字と加算された贈与税の価額は通算できません すなわちこのような場合には 加算された贈与の価額がその者の相続税の課税価額となります ところで 相続開始前 3 年以内に被相続人から贈与により取得した財産のうち 特定贈与財産 に該当するものについては 上記の適用はなく したがって 相続税の課税価格に加算されないこととされています この 特定贈与財産 とは 相続税法第 21 条の6 贈与税の配偶者控除 に規定する婚姻期間が20 年以上である配偶者に該当する被相続人から贈与により取得した居住用不動産を取得するための金銭で次に掲げる部分に該当するもので それぞれに定める部分の金額をいいます (1) その贈与が贈与開始の日の属する年の前年以前に行われている場合で その贈与につき贈与税の配偶者控除の適用を受けているとき控除された配偶者控除 (2) その贈与が相続開始の日の属する年と同年中に行われた場合で 受贈者である配偶者が その被相続人から贈与につき既に贈与税の配偶者控除の適用を受けた者でないとき贈与税の配偶者控除の適用があるものとした場合に 控除されることとなる配偶者控除額の金額 したがって ご質問の場合 亡くなったご主人から贈与を受けた居住用財産について 上記の要件を満たす場合には贈与税の配偶者控除の適用を受けることができるものと考えます 次に あなたが贈与を受けた財産について 贈与税の配偶者控除の適用を受けるためには 贈与を受けた居住用不動産又は金銭の価額を贈与税の課税価格に算入する旨及び次に掲げる事項を記載した書類等を相続税の申告書に添付する必要があります (1) 次の事項を記載した書類 1 贈与により取得した居住用不動産又は金銭の種類 数量 価額及び所在地の明細並びにその取得の年月日 2 居住用不動産又は金銭のうち贈与税の課税価格に算入する部分のこれらの財産の価額 3 相続開始の年の前年以前の各年分の贈与税について 贈与税の配偶者控除の適用を受けていない旨 4 その他参考となるべき事項 (2) 戸籍の謄本又は抄本及び戸籍の附票の写し ( 贈与を受けた日から10 日を経過したものに限ります ) (3) 贈与を受けた居住用不動産に関する登記簿の謄本又は抄本 ( 注 ) 土地信託に係る信託財産についてこの特例の適用を受ける場合は 信託財産に属する居住用不動産に係る信託原簿の謄本又は抄本も含まれます 参照条文 = 相法 の24 相規 1の21 2

4 シリーズ譲渡に関する税務 事業用資産の買換えの特例 事業用資産の買換えの特例を適用した場合における買換資産に係る取壊し費用等 質問 私は平成 25 年 9 月に事業用資産を譲渡しました そして 2 月に自己の所有地上にあった貸家を取り壊すとともに その跡地に賃貸用マンションを建築し 今年中には全室賃貸する予定です そこで私は 譲渡資産について事業用資産の買換えの特例を適用して申告しようと考えていますが この場合 私が支払った次の費用は買換資産の取得額に算入することができるでしょうか 1 貸家の取壊し費用 2 借家人に支払った立退料 3 不動産取得税及び登録免許税 ( 東京都 ES 氏 ) 回答 資産の取壊し費用のうち 不動産所得 事業所得 山林所得を生ずべき事業の用に供される資産の取壊し費用 ( 資産の譲渡により 又はこれに関連して生じたものを除きます ) は 不動産所得の必要経費に算入することとなります また 不動産所得の基因となっている建物の賃借人を立ち退かすために支払う立退料については その建物を譲渡するためやその建物を取り壊してその敷地となっていた土地等を譲渡するために支出するものであるときは 建物の取壊し費用とともに譲渡所得の金額の計算上譲渡費用として取り扱われますが その支払う原因が譲渡に関するものでないときは 不動産所得の金額の計算上必要経費に算入されます 次に 事業の用に供される資産に係る登録免許税や不動産所得税については 業務の用に供された後に支出される場合があり また 取得価額に算入されても 減価償却を通じて必要経費に算入される場合もあることから その事業に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入することを原則としています なお 事業用資産の買換えの特例を適用した場合における買換資産に係る登録免許税や不動産取得税は その買換資産が事業の用に供する資産であることから上記の取扱いとなりますが 非事業用の資産に係る登録免許税や不動産取得税は その資産の取得価額に算入されることとなります したがって ご質問の費用はいずれも買換資産の取得額に算入することはできないものと考えます 参照条文 = 所法 511 所基通

5 資産の評価に関する税務 無道路地の評価 分族会社 ) ロ Y 宅地については個人甲の居住の用 甲所有が借り受けている 通 甲所有 口が狭小な宅地等として取り扱い そうでないものを無道路地として取り扱うこととして に供している建物が建っている ハ Y 宅地に通ずる通路部分については X 宅地の所有者も個人甲であるため特 に明確な区分を設けているわけではな い ( 東京都 EK 氏 ) 質 問 回 答 下図のようなY 宅地を評価する場合に 無道路地とは 一般には道路 ( 路線価の付 は 無道路地として取り扱って評価する 設されていない道路も含まれます ) に直接接 ことになるのではないかといわれました しない土地のことをいいます また民法 210 が 無道路地としての評価とはどのよう 条では ある土地が他の土地に囲繞されてい に行うのでしょうか て公路に通じないときは その土地の所有者 は公路にいたるため囲繞地を通行することが 公 道 できる と定められています ( 課評 2-12 他 ) により 道路に接していて また 財産評価基本通達においては 私道 X 宅地 建物 を介して公路に通ずることのできるものを間 います ただし 無道路地に該当し 他人の Y 宅地 建物 土地に取り囲まれていても その他人の土地 甲所有 甲所有 に対して囲繞地通行権以外の地役権や賃借権 等を設定してその通行の用に供している場合 には その評価対象地は無道路地としての評 イ X 宅地及びY 宅地ともに個人甲が所 価は行いません 有し X 宅地については賃貸借契約に なお 平成 11 年 7 月 19 日付 財産評価基本 より建物の所有を目的として 甲 ( 同 通達の一部改正について ( 法令解釈通達 ) 通路部分については両宅地 ともに所有者が同一のため 明確な区分を設けていない 路部

6 もその接する間口距離が建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件 ( 以下 接道義務といいます ) を満たしていない宅地についても その価値効用が無道路地と同様に著しく低下するものと考えられるところから無道路地と同様に評価するものとして取り扱われることになりました 無道路地 ( 道路 ( 路線価の付設されていない道路も含まれます ) に接しない宅地 ( 接道義務を満たしていない宅地を含みます ) をいいます ) の価額については 実際に利用している路線の路線価に基づいて 財産評価基本通達 20 不整形地の評価 の定めによって計算した価額 ( 不整形地補正後の価額 ( 注 1)) から 無道路地であることの斟酌として その価額の100 分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額により評価するものとされています この場合において 100 分の40の範囲内において相当と認める金額 ( 無道路地であることの斟酌額 ) は 当該評価対象地である無道路地について 接道義務に基づき最小限度の道路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額 ( 注 2) によるものとされています ( 注 1) 不整形地補正後の価額財産評価基本通達 20の定めにより 不整形地補正率表を用いる場合に係る下記記載項目の適用に際しては 当該評価対象地である無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものとして間口狭小補正率を適用するものとします 間口狭小補正率の適用がある場合の取扱い間口狭小補正率の適用がある場合においては 不整形地補正率表により求めた不整形地補正率に間口狭小補正率を乗じ て得た数値を不整形地補正率とする ただし その最小値は不整形地補正率表に定める不整形地補正率の最小値 (0.60) とする また 奥行長大補正率の適用がある場合においては 選択により 不整形地補正率を適用せず 間口狭小補正率に奥行長大補正率を乗じて得た数値によって差し支えない ( 注 2) 通路に相当する部分の価額この通路に相当する部分の価額は 実際に利用している路線の路線価に通路に相当する部分の地積を乗じた価額 ( 下記算式を参照 ) とし 奥行価格補正率 間口狭小補正率及び奥行長大補正率等の画地調整率の適用を行わないものとされています 算式 実際に利用して 通路に相当するいる路線の路線価部分の地積さて Y 宅地の評価についてですが Y 宅地は評価単位の考え方からすると X 宅地とは別の評価単位となることとなりますが X 宅地及びY 宅地の所有者が同一であること等を考慮した場合には Y 宅地を無道路地として取り扱うことは適当ではないと考えます この場合のY 宅地の評価は 通路部分が明確に区分されていませんので 原則として 幅員 2mの通路が設置されている袋地である不整形地として評価するものと考えます なお 通路部分の面積はY 宅地の面積には算入しません 参照条文 = 評基通 20-2

7 判 審判事例特報 本件各土地は利用価値が著しく低下していると認められることから 財産評価額から 10% を減額して評価すべきであり 本件意見価額は客観的な根拠が何ら示されておらず 請求人の主張には理由がない 一部取消し 国税不服審判所 = 平成 29 年 4 月 7 日 裁決 問題 事実 本件相続に係る共同相続人の間で遺産分割協議が成立し 本件各土地を取得 (1) 事案の概要請求人が 相続により取得した土地について 財産評価基本通達 ( 昭和 39 年 4 月 25 日付直資 56ほか国税庁長官通達 ただし 平成 27 年 4 月 3 日付課評 2-5ほかによる改正前のものをいい 以下 評価通達という ) に定め る評価方法に基づき評価した価額により相続税の申告及び修正申告をした後 当該土地の価額は評価通達の定めによるのではなく 不動産業者により意見された価額によるべきであるなどとして相続税の更正の請求をした (2) 関係法令等の要旨イ相続税法第 22 条 評価の原則 は 相続により取得した財産の価額は 同法第 23 条 地上権及び永小作権の評価 ないし第 26 条 立木の評価 に定めがあるものを除き 当該財産の取得の時における時価による旨規定している ロ評価通達 1 評価の原則 の(2) は 財産の価額は 時価によるものとし 時価とは 課税時期において それぞれの財産の現況に応じ 不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認

8 められる価額をいい その価額は この通達の定めによって評価した価額による旨 また 評価通達 1の (3) は 財産の評価に当たっては その財産の価額に影響を及ぼすべき全ての事情を考慮する旨定めている ハ評価通達 7 土地の評価上の区分 は 土地の価額は 宅地 田 畑 山林 原野 牧場 池沼 鉱泉地及び雑種地の地目の別に評価する旨定めているところ 一体として利用されている一団の土地が2 以上の地目からなる場合には その一団の土地は そのうちの主たる地目からなるものとして その一団の土地ごとに評価するものとする旨 また 地目は 課税時期の現況によって判定する旨定めている ニ評価通達 7-2 評価単位 の(1) は 宅地は 利用の単位となっている1 区画の宅地を評価単位とする旨 また 評価通達 7-2の (2) は 田及び畑 ( 以下 農地という ) は 耕作の単位となっている1 区画の農地を評価単位とする旨定めている ホ評価通達 11 評価の方式 は 宅地の評価は 原則として 市街地的形態を形成する地域にある宅地については 路線価方式により それ以外の宅地については 倍率方式により行う旨定めている ヘ評価通達 13 路線価方式 は 路線価方式とは その宅地の面する路線に付された路線価を基とし 評価通達 15 奥行価格補正 から20-5 容積率の異なる2 以上の地域にわたる宅地の評価 までの定めにより計算した金額によって評価する方式をいう旨定めている ト評価通達 14 路線価 は 路線価は 宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定する旨定め 路線価は 路線に接する宅地で 1 その路線のほぼ中央部にあること 2その チ リ ヌ ル 一連の宅地に共通している地勢にあること 3その路線だけに接していること 4その路線に面している宅地の標準的な間口距離及び奥行距離を有するく形又は正方形のものであることの全ての事項に該当するものについて 売買実例価額 公示価格 ( 地価公示法第 6 条 標準地の価格等の公示 の規定により公示された標準地の価格をいう ) 不動産鑑定士等による鑑定評価額 ( 不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額をいう ) 精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した1m2当たりの価額とする旨定めている 評価通達 14-2 地区 は路線価方式に より評価する地域については 宅地の利用状況がおおむね同一と認められる一定の地域ごとに 国税局長がビル街地区 高度商業地区 繁華街地区 普通商業 併用住宅地区 普通住宅地区 中小工場地区及び大工場地区を定めるものとする旨定めている 評価通達 34 農地の分類 は 農地を評 価する場合 その農地を評価通達 36 純農地の範囲 から36-4 市街地農地の範囲 までに定めるところに従い 純農地 中間農地 市街地周辺農地及び市街地農地のいずれかに分類する旨定めている 評価通達 36-4 は 市街地農地とは 農 地法第 4 条 農地の転用の制限 又は第 5 条 農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限 に規定する許可を受けた農地 市街化区域内にある農地 農地法の規定により 転用許可を要しない農地として 都道府県知事の指定を受けたもののいずれかに該当するものをいう旨定めている 評価通達 40 市街地農地の評価 は 市 街地農地の価額は その農地が宅地であるとした場合の1m2当たりの価額からその農

9 地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1m2当たりの造成費に相当する金額として 整地 土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に その農地の地積を乗じて計算した金額によって評価する旨定めている (3) 基礎事実イ請求人は 平成 26 年 7 月 日に死亡した D( 以下 本件被相続人といい 本件被相続人に係る相続を本件相続という ) の長男である 本件相続に係る共同相続人は 請求人 本件被相続人の長女であるE 同二女であるF 及び同二男であるGの4 名である ロ平成 26 年 12 月 6 日 本件相続に係る共同相続人の間で遺産分割協議が成立し 請求人は別表 1の順号 1の畑 ( 以下 本件畑という ) 並びに同順号 2 及び3の各宅地 ( 以下 本件各宅地といい 本件畑と併せて本件各土地という ) 等を取得した ハ H 国税局長が定めた平成 26 年分の財産評価基準書によれば 本件各土地は評価通達 13 及び14-2に定める路線価方式による評価を行う普通住宅地区に所在しており その評価の基礎となる路線 ( 本件各土地の南側の道路であり 以下 本件道路という ) に付された路線価は37,000 円である (4) 審査請求に至る経緯イ請求人は 原処分庁に対して 本件相続に係る相続税について 相続税の申告書を法定申告期限までに 本件相続に係る他の共同相続人らと共同で提出した なお 請求人は当該申告書において 本件各土地の価額を 本件各土地を一の評価単位として評価通達の定めにより算定した 価額 ( 以下 評価通達の定めにより算定した価額を財産評価額という )22,228,620 円 ( ただし がけ地補正率を乗じていないもの ) から更に財産評価額に60% を乗じた金額を控除した価額 8,891,448 円としている ロ次いで 請求人は 原処分庁所属の調査担当職員の調査に基づく勧奨に従い 相続税の修正申告書を提出した ( 以下 この修正申告書の提出を本件修正申告という ) なお 請求人は 当該申告書において 本件各土地の価額を 本件各土地を一の評価単位とした財産評価額 18,226,572 円から更に財産評価額に10% を乗じた金額を控除した価額 16,403,914 円としている ( この財産評価額の10% の控除は 国税庁ホームページのタックスアンサー No4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価 に示されており 以下 ここに示された10% の控除を本件取扱いという ) ハ原処分庁は 本件修正申告の内容を前提とする過少申告加算税の賦課決定処分 ( 以下 本件賦課決定処分という ) をした ニその後 請求人は本件各土地の価額は 請求人が依頼した不動産業者が作成した意見書 ( 以下 本件意見書という ) のとおり 10,000,000 円であるなどとして 更正の請求をしたところ 原処分庁は更正をすべき理由がない旨の通知処分 ( 以下 本件通知処分という ) をした ホ請求人は本件通知処分を不服として異議申立てをしたところ 異議審理庁は棄却の異議決定をした ヘ請求人は本件各土地の価額は上記イの申告書に記載した価額 (8,891,448 円 ) が正当であるから 異議決定を経た後の本件通知処分に不服があるとして 当該処分の取消しを求めて審査請求をした

10 (5) 争点本件各土地の評価に当たって その財産評価額からの減額割合を60% とすべきか否か 請求人の主張 隣家にしか売却することができないという事情を十分に考慮すべきである本件各土地の評価に当たって 本件各土地ががけ地を含む上 本件道路から本件各土地まで重機が届かないという制約のために本件各土地の上の建物を取り壊すことができず 隣家にしか売却することができないという事情を十分に考慮すべきである そして 1 本件意見書によると本件各土地の価額が10,000,000 円であるとされていること 2 平成 28 年 11 月 29 日時点で本件各土地に隣接する土地について1m2当たり 円で売買の商談が行われていること 3 一般に無道路地が近隣の土地の価額の約 40% ないし 60% の価額で売買されている旨の不動産鑑定士の見解が示されていることなどからすると 本件各土地の評価に当たって その財産評価額からの減額割合を60% とすべきである 原処分庁の主張 請求人が主張する事情が いずれも将来的に想定されるものにすぎない本件各土地の評価に当たって 本件各土地が本件道路よりも高い位置にある宅地で その付近の宅地に比べて著しく高低差があるこ とを踏まえると 本件取扱いにより その利 用価値が付近にある他の宅地の利用状況から みて著しく低下している宅地として その財 産評価額からの減額割合を 10% とすることが 相当である そして 請求人が主張する事情がいずれも 将来的に想定されるものにすぎないことから しても 本件各土地の評価に当たって その 財産評価額からの減額割合を 60% とすべきで はない 結 論 裁決 隣家にしか売却することができないと いう事情があるとまでは認められない (1) 法令解釈等 イ 相続税法第 22 条及び評価通達について 相続税法第 22 条は 相続財産の価額は 特 別に定める場合を除き 当該財産の取得の時 における時価によるべき旨を規定しており ここにいう時価とは相続開始時における当該 財産の客観的な交換価値をいうものと解する のが相当である しかし 客観的交換価値は 必ずしも一義 的に確定されるものではないから これを個 別に評価する方法をとった場合には その評 価方式等により異なる評価額が生じたり 課 税庁の事務負担が重くなり 大量に発生する 課税事務の迅速な処理が困難となったりする おそれがある そこで 課税実務上は 特別 の定めのあるものを除き 相続財産評価の一 般的基準が評価通達によって定められ 原則 としてこれに定められた画一的な評価方式に よって相続財産を評価することとされている

11 このように あらかじめ定められた評価方式によってこれを画一的に評価することは 税負担の公平 効率的な租税行政の実現という観点から見て合理的であり 相続財産の評価に当たっては 評価通達によって評価することが著しく不適当と認められる特別の事情がない限り 評価通達に定められた評価方法によって画一的に評価することが相当である いを適用するのが相当である また 本件取扱いは 宅地についてのものであるが 前記 関係法令等の要旨 のルのとおり 評価通達 40は 市街地農地の評価について宅地に比準して評価する旨定めていることからすると 市街地農地についても 宅地と同様に本件取扱いの適用があると解すべきである ロ本件取扱いについて本件取扱いのように 課税実務上 その付近にある他の宅地の利用状況からみて 著しく利用価値が低下していると認められる部分のある宅地の価額は その利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額を10% 減額して差し支えないものとして取り扱われており 国税庁ホームページのタックスアンサーでは 道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で その付近にある宅地に比べて著しく高低差のある場合を本件取扱いが適用できる一例として示している 本件取扱いは その付近にある他の宅地の利用状況からみて 著しく利用価値が低下していると認められる部分のある宅地の価値に減価が生じることを考慮するものであり 当審判所においても相当と認められる ところで 評価通達 14は 路線価は 宅地の価額がおおむね同一となる一連の宅地が面している路線ごとに設定することとし その一連の宅地に共通した地勢にある宅地について評定した価額とすることとしている そうすると 路線価が設定された路線に面した一連の宅地に共通した地勢が道路との高低差のある地勢である場合には 高低差のあることが路線価の設定に当たって考慮されているから 評価する宅地とその所在地の周辺の一連の宅地の高低差を比較検討してもなお著しい高低差のある場合に限って 本件取扱 (2) 認定事実イ本件畑は 本件道路に接しておらず 本件道路と本件畑をつなぐ官有地 ( いわゆる赤道 ) を通ることにより進入することができる無道路地である また 本件畑は 本件道路と比べて高い位置にあり 本件道路に接する他の宅地と比べても著しく高い位置にある ロ本件各宅地は本件道路に接しておらず 本件道路と本件各宅地をつなぐ私道等を通ることにより進入することができる無道路地である また 本件各宅地も本件道路と比べて高い位置にあり 本件道路に接する他の宅地と比べても著しく高い位置にある ハ本件畑と本件各宅地の間はがけ地となっており 最大で約 4mの高低差がある このほか 本件各宅地の周囲にはがけ地になっている部分がある (3) 争点に関する検討及び請求人の主張についてイ請求人は 本件各土地の評価に当たって 本件各土地ががけ地を含む上 本件道路から本件各土地まで重機が届かないという制約のために本件各土地の上の建物を取り壊すことができず 隣家にしか売却することができないという事情を十分に考慮すべきである旨主張する

12 この点に関しては 上記 (2) のイないしハのとおり 本件各土地はいずれも本件道路と比べて高い位置にあり 本件道路に接する他の宅地と比べても著しく高い位置にあることや 本件各土地の周囲にはがけ地になっている部分があることからすると 本件各土地と本件各土地の周辺の一連の土地の高低差を比較検討してもなお著しい高低差があり 本件各土地の全部について その利用価値が付近にある他の土地の利用状況からみて著しく低下していると認められるから 本件取扱いを適用して 財産評価額から10% を減額するのが相当である もっとも 当審判所の調査によっても 請求人が主張する制約のために本件各土地の上の建物を取り壊すことができず 隣家にしか売却することができないという事情があるとまでは認められず 本件取扱いによる10% を超える割合の減額をすべきという主張は その前提を欠いている ロ請求人は 1 本件意見書によると本件各土地の価額が10,000,000 円であるとされていること 2 平成 28 年 11 月 29 日時点で本件各土地に隣接する土地について1m2当たり 円で売買の商談が行われていること 3 一般に無道路地が近隣の土地の価額の約 40% ないし60% の額で売買されている旨の不動産鑑定士の見解が示されていること等からすると 本件各土地の評価に当たって その財産評価額からの減額割合を60 % とすべきである旨主張する しかしながら 1の点については 本件意見書において示されている本件各土地の周辺の取引相場の裏付けを欠く上 本件意見書においてはこの点のほかに具体的な数値や客観的な根拠が何も示されておらず 1,000 万円ないし最大でも1,200 万円という最終的な評価額が導き出された過程が全く 明らかではないことから 適正な時価を示していると認めることはできない 2の点については 商談における価額は個別的な要因に左右されるものであり 客観的に適正な時価としては認められない 3の点については 請求人の主張によっても 不動産鑑定士が指摘したという事項は一般論にすぎない上 その判断基準が明らかでなく 当該事項については評価通達において無道路地としての減価を行っている点で既に適正に考慮済みであり 重ねて減額すべきことの根拠とならない そうすると 1ないし3の事情は いずれも本件各土地の財産評価額からの減額割合を60% とすべきとする根拠とはならない ハしたがって 請求人の主張にはいずれも理由がなく 本件各土地の評価に当たっての財産評価額からの減額割合は 本件取扱いを適用して10% とするのが相当である (4) 請求人のその他の主張について請求人は前記 請求人の主張 欄のほか 本件通知処分に係る通知書には 本件修正申告の前に行われた前記 審査請求に至る経緯 のロの原処分庁所属の調査担当職員による調査が違法である旨の請求人の申立てに対する原処分庁の見解が全く記載されていないことから その理由付記に不備があり 本件通知処分は取り消されるべきである旨も主張する しかしながら 本件通知処分に係る通知書に請求人が主張する事項が記載されていなくても 本件通知処分には 更正の請求に対する理由がない旨の理由が記載されているのであるから 本件通知処分の理由付記に不備があるとはいえず 本件通知処分の取消事由とはなり得ない したがって 請求人の主張には理由がない

13 別表 1 請求人が取得した各土地の明細 順 号 所在地 地 目 地 積 1 a 市 b 町 - 畑 254m2 2 a 市 b 町 - 畑 142m2 3 a 市 b 町 - 宅地 m2 別表 4 本件各土地の価額 ( 審判所認定額 ) 1 本件畑 (1) 一路線に面する宅地 (1 m2当たりの価額 )27,237 円 ( 注 1) 1 (2) 不整形地 (1 m2当たりの価額 ) (1) ( 不整形地補正率 ) 27,237 円 0.60( 注 2)) = 16,342 円 2 (3) 無道路地 (1 m2当たりの価額 ) (2) 16,342 円 (1-0.4( 注 3)) = 9,805 円 3 (4) 市街地農地 (1 m2当たりの価額 ) (3) ( 宅地造成費の金額 ) 9,805 円 - 3,970 円 ( 注 4) = 5,835 円 4 (5) 本件畑の価額 (4) ( 本件畑の地積 ) 5,835 円 254 m2 = 1,482,090 円 ( 本件取扱いによる減額割合 ) ( 本件畑の価額 ) 1,482,090 円 (1-0.1) = 1,333,881 円 ( 注 1) 奥行価額補正後の価額の算定 1 隣接整形地の地積 ( 間口距離 ) ( 奥行距離 ) ( 地積 ) 11.4m 34.8m = m2 5 2 近似整形地と隣接整形地を合わせた全体の整形地の地積 ( 間口距離 ) ( 奥行距離 ) ( 地積 ) 11.4m 58.2m = m2 6 3 近似整形地の地積 (6) (5) m m2 = m2 7 4 近似整形地と隣接整形地を合わせた全体の整形地の価額 ( 正面路線価 ) ( 奥行価格補正率 ( 全体の整形地 )) (7) 37,000 円 m2 = 21,357,421 8

14 5 隣接整形地の価額 ( 正面路線価 ) ( 奥行価格補正率 ( 隣接整形地 )) (5) 37,000 円 m2 = 14,091,494 円 9 6 奥行価額補正後の 1 m2当たりの価額 (8) (9) (7) (21,357,421 円 - 14,091,494 円 ) m2 = 27,237 円 ( 注 2) 不整形地補正率 ( 想定整形地の間口距離 ) ( 想定整形地の奥行距離 ) ( 想定整形地の地積 ) 13.2m 61.8m = m2 10 (10) ( 本件畑の地積 ) (10) ( かげ地割合 ) ( m2-254 m2 ) m2 = 68.86% 普通住宅地区 地積区分 :A 不整形地補正率表による補正率 :0.60 ( 注 3) 無道路地による減額割合 ( 正面路線価 ) ( 通路部分の地積 ) (2) ( 本件畑の地積 ) (37,000 円 m2 ) (16,342 円 254 m2 ) = 上記の計算結果が 0.4 を超えているため 減額割合は 0.4 となる ( 注 4) 宅地造成費の計算 ( 整地費 ) ( 伐採 抜根費 ) ( 土盛費 ) ( 平均の高さ ) 円 + 円 + ( 円 0.7m) = 3,970 円 2 本件各宅地 (1) 一路線に面する宅地 (1 m2当たりの価額 ) 28,867 円 ( 注 1) 1 (2) 不整形地 (1 m2当たりの価額 ) (1) ( 不整形地補正率 ) 28,867 円 0.74( 注 2) = 21,361 円 2 (3) 無道路地 (1 m2当たりの価額 ) (2) 21,361 円 ( ( 注 3)) = 19,150 円 3 (4) がけ地等を有する宅地 (1 m2当たりの価額 ) (3) ( がけ地補正率 ) 19,150 円 0.87( 注 4) = 16,660 円 4 (5) 本件各宅地の価額 (4) ( 本件各宅地の地積 ) 16,660 円 m2 = 16,519,722 円 ( 本件取扱いによる減額割合 )( 本件各宅地の価額 ) 16,519,722 円 (1-0.1) = 14,867,749 円

15 ( 注 1) 奥行価額補正後の価額の算定 1 隣接整形地の地積 ( 間口距離 ) ( 奥行距離 ) ( 地積 ) 35.4m 23.7m = m2 5 2 近似整形地と隣接整形地を合わせた全体の整形地の地積 ( 間口距離 ) ( 奥行距離 ) ( 地積 ) 35.4m 52.2m = 1, m2 6 3 近似整形地の地積 (6) (5) 1,847.88m m2 = 1,008.9m2 7 4 近似整形地と隣接整形地を合わせた全体の整形地の価額 ( 正面路線価 ) ( 奥行価格補正率 ( 全体の整形地 )) (6) 37,000 円 , m2 = 60,166,972 円 8 5 隣接整形地の価額 ( 正面路線価 ) ( 奥行価格補正率 ( 隣接整形地 )) (5) 37,000 円 ,98 m2 = 31,042,260 円 9 6 奥行価格補正後の 1 m2当たりの価額 (8) (9) (7) (60,166,972 円 - 31,042,260 円 ) 1,008.9m2 = 28,867 円 ( 注 2) 不整形地補正率 ( 想定整形地の間口距離 ) ( 想定整形地の奥行距離 ) ( 想定整形地の地積 ) 41.1m 54.9m = 2, m2 10 (10) ( 本件各宅地の地積 ) (10) ( かげ地割合 ) (2, m m2 ) 2, m2 = 56.05% 普通住宅地区 地積区分 :C 不整形地補正率表による補正率 : (11) ( 間口狭小補正率 )( 不整形地補正率 ) = 0.74 ( 注 3) 無道路地による減額割合 ( 正面路線価 ) ( 通路部分の地積 ) (2) ( 本件各宅地の地積 ) (37,000 円 m2 ) (21,361 円 m2 ) = ( 注 4) がけ地補正率 がけ地部分の地積 :129.5 m2 ( 東斜面 ) m2 ( 南斜面 )13 本件宅地の地積に占めるがけ地部分の割合 : がけ地補正率 :0.87( 東斜面 ) ( 南斜面 )15 (14) (12) (15) (13) (12) (13) ( かげ地補正率 ) (( m2 ) + ( m2 )) (129.5 m m2 ) = 0.87