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1 東 日 本 大 震 災 が 大 阪 市 の 住 宅 価 格 に 与 えた 影 響 について: 中 古 マンション 価 格 を 例 にとって * 保 元 大 輔 谷 﨑 久 志 要 旨 本 稿 では, 東 日 本 大 震 災 の 震 源 から 遠 く 離 れた 大 阪 市 において, 東 日 本 大 震 災 が 住 宅 価 格 ( 特 に, 中 古 マンション 価 格 )に 与 えた 影 響 を 分 析 する ヘドニック アプローチを 経 済 理 論 的 基 礎 として, 最 小 二 乗 法 を 用 いて 住 宅 価 格 関 数 の 推 計 を 行 う 被 説 明 変 数 には, 国 土 交 通 省 が 公 開 している 中 古 マンションの 取 引 価 格 を 用 いる 説 明 変 数 には, 都 心 部 ま での 距 離 ( 単 位 は 分 ), 最 寄 駅 からの 徒 歩 時 間 ( 単 位 は 分 ), 10 万 人 当 たり 犯 罪 件 数, 物 件 の 延 床 面 積 ( 単 位 は 平 方 メートル), 建 物 の 築 年 数 ( 単 位 は 年 ) 等 を 用 いる ま た, 地 震 が 住 宅 価 格 に 与 える 影 響 を 考 察 するために, 液 状 化 および 活 断 層 に 関 するダミー 変 数 を 説 明 変 数 に 追 加 する 東 日 本 大 震 災 を 境 に 構 造 変 化 が 起 こったかどうかの 検 討 も 併 せて 行 う その 結 果, 活 断 層 が 住 宅 価 格 に 負 の 影 響 を 与 えることがわかった さらに, 東 日 本 大 震 災 以 降, 液 状 化 も 住 宅 価 格 に 負 の 影 響 を 与 えるという 結 果 が 得 られた JEL 分 類 : R31 キーワード: 東 日 本 大 震 災, 中 古 マンション 価 格,ヘドニック アプローチ, 液 状 化 ダ ミー, 断 層 ダミー * 本 稿 は 保 元 (2015)の 修 士 論 文 を 大 幅 に 加 筆 修 正 したものです 本 稿 を 作 成 するにあたって, 様 々な 方 にお 世 話 になりました 特 に, 佐 藤 泰 裕 先 生 ( 大 阪 大 学 大 学 院 経 済 学 研 究 科 ) 小 川 一 夫 先 生 ( 大 阪 大 学 社 会 経 済 研 究 所 )に 感 謝 いたします 犯 罪 統 計 に 関 しては, 大 阪 市 役 所 統 計 担 当 の 瀬 尾 有 希 様 よりご 提 供 いただきました また, 木 下 亮 先 生 ( 大 阪 大 学 大 学 院 経 済 学 研 究 科 ) には, 統 計 解 析 ソフト Stata の 使 用 法 に 関 して 有 益 かつ 的 確 な 助 言 をいただきました ここに 記 して 感 謝 いたします しかしながら, 本 稿 における 誤 字 脱 字 等 の 誤 りはすべて 筆 者 にあります なお, 本 研 究 は 科 研 費 の 助 成 を 受 けたものです 保 元 大 輔 ( 上 田 八 木 短 資 株 式 会 社,yasumotod@gmail.com), 谷 﨑 久 志 ( 大 阪 大 学 大 学 院 経 済 学 研 究 科,tanizaki@econ.osaka-u.ac.jp) 1

2 1. はじめに 2011 年 3 月 11 日 に 発 生 した 東 日 本 大 震 災 は, 様 々な 被 害 をもたらした 特 に, 被 災 三 県 と 呼 ばれている 岩 手 県 宮 城 県 福 島 県 の 沿 岸 部 における 人 的 被 害 は 大 きなものとな った 2012 年 3 月 13 日 時 点 で, 被 災 三 県 の 沿 岸 部 における 死 者 行 方 不 明 者 数 19,103 人 は, 全 国 合 計 19,272 人 の 99% 以 上 に 達 している また, 齊 藤 中 川 顧 (2014)におい ては, 東 日 本 大 震 災 がもたらした 経 済 社 会 的 影 響 を 厳 密 に 計 測 している すなわち, 津 波 が 到 達 した 地 域 の 人 口 を 津 波 浸 水 地 域 人 口 と 定 義 すると, 津 波 浸 水 地 域 人 口 は 59.2 万 人 にのぼると 推 計 している この 定 義 によると, 被 災 3 県 では, 津 波 浸 水 地 域 人 口 1 万 人 当 たり 323 人 ( 19, )が 命 を 失 い,さらに,1,968 棟 の 住 家 が 全 壊 したと 推 計 して いる また, 東 日 本 大 震 災 は, 上 記 の 東 北 三 県 だけでなく, 東 日 本 全 体 にも 広 域 的 な 被 害 を 与 えた その 1 つとして, 液 状 化 の 問 題 が 挙 げられる 国 土 交 通 省 (2011)においては, 液 状 化 が 起 こった 範 囲 を 1 都 6 県 に 渡 って 少 なくとも 96 市 区 町 村 に 及 ぶ 極 めて 広 い 範 囲 と している さらに, 液 状 化 の 被 害 が 東 京 湾 沿 岸 部 および 利 根 川 下 流 域 等 の 埋 立 地 および 旧 河 川 旧 湖 沼 に 集 中 していることも 指 摘 されている 特 に, 人 口 密 集 地 帯 である 千 葉 県 浦 安 市 や 千 葉 市 をはじめとする 東 京 湾 岸 の 埋 立 地 では, 液 状 化 によって 大 きな 被 害 がもたら された 東 日 本 にとどまらず, 日 本 全 体 で 東 日 本 大 震 災 を 境 に 人 々の 意 識 が 変 化 したことが 複 数 の 調 査 で 明 らかになっている 例 えば, 国 土 交 通 省 (2012)では, 東 日 本 大 震 災 を 境 にあ なたの 中 で 変 化 したことはありますか?( 最 大 3 つまで) という 質 問 に 対 して, 防 災 意 識 の 高 まり (52.0%)が 最 多 で, 節 電 意 識 の 高 まり (43.8%), 家 族 の 絆 の 大 切 さ (39.9%) が 続 いた この 調 査 は, 平 成 24 年 1 月 ~2 月 に, 全 国 の 満 20 歳 以 上 の 男 女 を 対 象 に,イン ターネットベースにて 実 施 され,4,000 人 の 回 答 から 得 られた 結 果 である 地 域, 世 代, 性 別 による 偏 りが 生 じないよう, 実 際 の 人 口 構 成 比 に 合 わせて 若 干 修 正 を 行 っている また, 東 日 本 大 震 災 と 人 々の 意 識 に 関 して,NHK(2012)および 統 計 数 理 研 究 所 (2012) 等 も 調 査 を 行 っている これらの 調 査 においても, 国 土 交 通 省 (2012)と 同 様 の 傾 向 がみられる 本 稿 では, 東 日 本 大 震 災 が 与 えた 大 阪 市 内 の 住 宅 価 格 に 対 する 影 響 を, 中 古 マンション の 取 引 価 格 を 例 に 考 察 する この 研 究 を 行 う 意 義 は, 大 きく 次 の 3 点 である 第 1 に, 取 引 価 格 を 中 心 に 研 究 を 行 ったことである 不 動 産 市 場 の 研 究 においては, 地 価 公 示 や 住 宅 情 報 誌 に 掲 載 されている 広 告 等 の 鑑 定 価 格 を 用 いることが 一 般 的 である 過 去 の 研 究 にお いても, 取 引 価 格 を 用 いて 行 った 研 究 は 唐 渡 清 水 (2007), 才 田 (2004) 等 少 数 である しかし, 地 価 公 示 や 掲 載 広 告 の 価 格 は, 鑑 定 価 格 であって 実 際 に 取 引 がなされた 価 格 では ない したがって, 不 動 産 市 場 の 実 証 研 究 においては, 用 いるデータの 問 題 が 常 に 議 論 さ れてきた 鑑 定 価 格 がよく 用 いられた 理 由 の 1 つは, 取 引 価 格 の 入 手 が 最 近 まで 困 難 であ った 点 が 挙 げられる しかし, 近 年, 国 土 交 通 省 が 取 引 価 格 データベース を 整 備 し, 誰 でも 利 用 出 来 るようになっている すなわち, 国 土 交 通 省 が 提 供 する 土 地 総 合 情 報 シス 2

3 テム から 不 動 産 取 引 価 格 情 報 のデータをダウンロード 出 来 るようになっている 本 稿 では,このデータベースを 用 いて, 中 古 マンションのヘド ニック 価 格 関 数 を 推 計 した 第 2 に, 関 西 圏 における 研 究 を 行 ったことである 不 動 産 の 実 証 研 究 においては, 人 口 が 多 くデータが 豊 富 な 首 都 圏 を 対 象 に 行 っている 文 献 が 多 い 筆 者 が 調 べた 限 り, 関 西 圏 に 関 して 取 り 扱 った 実 証 研 究 の 文 献 は, 田 口 井 出 (2002), 得 田 (2009), 得 田 (2010)に 限 られている 日 本 第 2 の 都 市 圏 であるにもかかわらず, 京 阪 神 をはじめとする 関 西 圏 を 対 象 にした 研 究 は, 十 分 になされているとは 言 い 難 い したが って, 関 西 圏 の 不 動 産 市 場 に 関 して, 研 究 を 行 うことで, 研 究 の 蓄 積 に 貢 献 出 来 ると 考 え られる 第 3 に, 東 日 本 大 震 災 の 震 源 から 遠 く 離 れた 大 阪 市 に 関 して 研 究 を 行 ったことで ある 東 日 本 大 震 災 の 震 源 や 被 災 地 域 から 大 きく 離 れた 大 阪 市 では, 人 々の 地 震 に 対 する 意 識 は 変 化 したであろうか この 点 に 関 して, 液 状 化 や 活 断 層 に 関 する 変 数 を 説 明 変 数 に 加 えて 分 析 を 行 った この 結 果, 東 日 本 大 震 災 以 降, 人 々が 断 層 や 液 状 化 等 の 地 震 リスク に 対 してより 意 識 するようになっていることが 実 証 分 析 を 通 して 明 らかになった 本 稿 の 概 要 は 以 下 の 通 りである 第 2 節 において 不 動 産 市 場 に 関 して, 経 済 学 の 観 点 か ら 実 証 分 析 を 行 っている 先 行 研 究 をいくつか 紹 介 する 第 3 節 において, 推 定 に 用 いるモ デルおよびデータに 関 して, 詳 細 な 説 明 を 行 う 第 4 節 は 次 の 3 つのステップに 分 けてい る 第 1 に,ヘドニック 価 格 関 数 の 推 定 結 果 に 関 する 解 釈 を 行 う 第 2 に, 交 差 項 を 用 い てヘドニック 価 格 関 数 の 再 推 定 を 行 う 第 3 に, 東 日 本 大 震 災 前 後 で 構 造 変 化 の 有 無 を 平 均 値 の 差 の 検 定 によって 検 討 する 第 5 節 で 結 論 および 政 策 的 含 意 を 述 べる 2. 先 行 研 究 不 動 産 市 場 に 関 する 研 究 は,ファイナンス 理 論 における 効 率 性 を 検 証 する 研 究 が 中 心 に 行 われてきた 市 場 が 効 率 的 であれば, 危 険 資 産 の 収 益 率 が 安 全 資 産 の 収 益 率 と 危 険 資 産 のリスク プレミアムとの 和 に 等 しくなることが 知 られている 1980 年 代 まではマク ロデータを 用 いた 分 析 が 中 心 に 行 われたが,マイクロデータの 分 析 は 1990 年 代 以 降 になっ て 行 われるようになった( 日 本 銀 行 (1990), 宮 尾 (1991) 等 ) 後 述 するように, 住 宅 市 場 をはじめとする 不 動 産 市 場 を 分 析 する 際 には, 分 析 の 際 に 用 いるデータ が 大 きな 問 題 となる また, 前 節 においても 述 べたように, 分 析 対 象 とする 地 域 (すなわち, 震 源 から 遠 く 離 れた 大 阪 市 )についても, 本 稿 では 注 目 したい このため, 用 いるデータと 分 析 対 象 地 域 の 両 方 に 注 意 しながら, 先 行 研 究 を 展 望 することとする 廣 野 伊 藤 (1992)は, 住 宅 市 場 の 効 率 性 に 関 してマイクロデータを 用 いた 先 駆 的 研 究 である そこでは,1980 年 代 から 1990 年 代 初 頭 における 住 宅 価 格 の 高 騰 を 受 けて, 住 宅 市 場 における 効 率 性 の 検 証 が 行 われた さらに, 購 入 物 件 および 賃 貸 物 件 の 双 方 について, ヘドニック 価 格 関 数 を 推 計 し, 購 入 物 件 価 格 および 賃 貸 物 件 価 格 を 指 数 化 した 廣 野 伊 藤 (1992)において 用 いたデータは, 住 宅 情 報 ( 現 在 の SUUMO ) 内 の 物 件 データで ある 1981~1992 年 の 12 年 間 分, 東 京 都 内 都 下 にある 山 手 線 中 央 線 の 20 駅 を 対 象 に 3

4 2 件 ずつ 選 んでデータを 作 成 した(すなわち, 標 本 の 大 きさは 480 となる) この 論 文 にお ける 特 徴 は 大 きく 次 の 3 点 である 第 1 に, 住 宅 情 報 から, 独 自 に,マイクロデータを 作 成 したことである 第 2 に, 作 成 したマイクロデータをもとにして, 住 宅 投 資 の 収 益 率 を 計 算 したことである CD( 譲 渡 性 預 金 ) 等 の 安 全 資 産 の 利 回 りと 住 宅 投 資 の 収 益 率 との 差 から,キャピタル ゲインを 求 めた その 結 果,バブル 期 におけるキャピタル ゲイン の 水 準 は, 確 かに 高 いものの, 過 去 における 住 宅 価 格 の 推 移 から 判 断 して 極 端 に 高 いと 言 えるほどではないと 結 論 付 けた 第 3 に, 効 率 性 に 関 する 仮 定 の 検 証 を 行 ったことであ る その 結 果, 日 本 の 住 宅 市 場 は 効 率 的 であると 結 論 付 けた さらに, 近 年 の 研 究 に 関 しては, 例 えば, 鈴 木 肥 田 野 (2007)が 挙 げられる 鈴 木 肥 田 野 (2007)では, 東 京 都 心 を 囲 むように 走 る 山 手 線 沿 線 のマンション 価 格 に 関 して, 効 率 性 市 場 仮 説 に 基 づいて 検 証 を 行 っている この 論 文 においても, 住 宅 情 報 ( 現 在 の SUUMO )の 価 格 データが 用 いられている 前 述 したように, 不 動 産 市 場 を 分 析 する 際 の 問 題 点 は 分 析 の 際 に 用 いるデータ であ る 不 動 産 市 場 の 実 証 分 析 においては, 住 宅 の 鑑 定 価 格 が 用 いられることが 多 い 鑑 定 価 格 は 2 種 類 ある 一 つは, 国 土 交 通 省 公 示 地 価 や 都 道 府 県 地 価 調 査 のような 公 示 価 格 である もう 一 つは, 不 動 産 仲 介 企 業 が 公 開 している 住 宅 等 の 物 件 価 格 である これら の 2 つの 価 格 データは, 鑑 定 価 格 であって, 取 引 価 格 ではない 鑑 定 価 格 が 取 引 の 実 態 を 実 際 に 反 映 していることは 言 えない このため, 不 動 産 市 場 における 実 証 研 究 の 際 には, 分 析 に 用 いるデータ( 鑑 定 価 格 か 取 引 価 格 か)が 常 に 問 題 となってきた( 才 田 (2004), 清 水 唐 渡 (2007) 等 ) 取 引 価 格 を 用 いてヘドニック 価 格 関 数 の 推 計 を 行 った 論 文 として, 才 田 (2004)が 挙 げられる 才 田 (2004)では, 裁 判 所 の 不 動 産 競 売 物 件 データを 取 引 価 格 データとして 用 い, 首 都 圏 の 地 価 に 関 してヘドニック 価 格 関 数 を 推 計 し 分 析 を 行 ってい る これまで 紹 介 した 文 献 においては, 全 て 首 都 圏 が 分 析 対 象 となっている 得 田 (2010) においても 指 摘 されているように,これまでの 不 動 産 市 場 に 関 する 実 証 分 析 は, 首 都 圏 を 中 心 に 行 われてきた 日 本 第 二 の 巨 大 都 市 圏 であるにも 関 わらず, 京 阪 神 大 都 市 圏 関 西 圏 に 関 する 分 析 を 行 っているものは 限 られている 以 下 では,その 一 部 を 紹 介 する 得 田 (2010)では, 関 西 圏 における 住 宅 地 の 地 価 形 成 に 関 して 分 析 を 行 っている 得 田 (2010)において 用 いられたデータは, 国 土 交 通 省 地 価 公 示 と 都 道 府 県 地 価 調 査 の 両 方 で ある 各 公 示 地 点 は 西 宮 市 内 に 148 ヶ 所, 彦 根 市 内 に 37 ヶ 所 としている(この 2 地 域 を 選 んだ 理 由 は 後 述 ) 推 定 期 間 は 1985 年 から 1999 年 までの 25 年 間 としている この 論 文 に おける 貢 献 は, 大 きく 2 つ 挙 げることが 出 来 る 第 1 に, 関 西 圏 の 住 宅 地 価 格 と GDP( 国 内 総 生 産 )との 関 係 を 調 べたことである 関 西 圏 の 中 でも, 大 阪 市 や 神 戸 市 の 通 勤 圏 とい う 特 色 が 大 きい 西 宮 市 と, 関 西 圏 の 中 では 農 村 部 が 近 い 滋 賀 県 彦 根 市 を 対 象 に 比 較 研 究 を 行 っている そして, 地 価 公 示 の 地 点 を 基 準 化 し, 両 市 内 の 地 価 と GDP に 関 して 時 差 相 関 係 数 を 推 定 している さらに,VAR(Vector AutoRegressive)モデルを 用 いて,GDP と 両 市 4

5 内 の 住 宅 地 価 格 との 間 の 因 果 関 係 に 関 してグレンジャーの 因 果 性 検 定 を 行 い,さらに,イ ンパルス 応 答 関 数 によって GDP ショックが 両 市 内 の 住 宅 地 価 格 への 影 響 を 分 析 した この 結 果, 関 西 圏 における 住 宅 地 の 地 価 上 昇 率 の 動 きは,GDP 成 長 率 の 動 きから 1 年 程 度 先 行 することが 実 証 分 析 を 通 して 明 らかになった 第 2 に, 特 徴 の 異 なる 2 つの 地 域 に 関 して ヘドニック 価 格 関 数 を 推 計 したことである 路 線 ダミー 等 各 地 域 に 特 有 な 質 的 変 数 を 除 い て, 彦 根 市 と 西 宮 市 の 事 例 に 関 して, 同 じ 量 的 変 数 と 質 的 変 数 を 説 明 変 数 として 用 い 推 計 を 行 った その 結 果, 変 数 の 符 号 条 件 はほぼ 同 じ 結 果 となった 取 引 価 格 を 用 いた 先 駆 的 な 研 究 である 田 口 井 出 (2002)では, 関 西 圏 を 分 析 対 象 とし ている 数 少 ない 研 究 のうちの 一 つであり, 大 阪 市 内 における 競 売 物 件 に 関 して, 不 良 債 権 処 理 の 状 況 分 析 を 行 っている また, 自 然 災 害 と 不 動 産 市 場 との 関 係 を 分 析 した 実 証 研 究 として,Bin and Polasky(2004) および 齊 藤 中 川 山 鹿 (2011)が 挙 げられる Bin and Polasky(2004)においては, 米 国 ノースカロライナ 州 ピット 郡 を 襲 ったハリケーン Floyd がもたらした 大 洪 水 の 前 後 で, 住 宅 価 格 関 数 のパラメータに 関 して 構 造 変 化 が 起 こったかどうかという 考 察 を 行 っている 家 族 向 け 一 軒 家 約 8000 世 帯 を 対 象 に,1992 年 から 2002 年 までの 11 年 間 に 関 して 横 断 面 デー タを 用 いて 検 証 を 行 っている また, 洪 水 の 被 害 を 受 けた 地 区 に 存 在 する 住 宅 には,ダミ ー 変 数 を 用 いて 検 証 を 行 っている その 結 果, 洪 水 を 受 けた 地 区 においては, 住 宅 価 格 が 有 意 に 下 落 することが 示 された 齊 藤 中 川 山 鹿 (2011)においては, 阪 神 淡 路 大 震 災 前 後 で, 活 断 層 に 対 するリスクの 関 心 が 強 まったかどうかを 調 べている この 研 究 では, 大 阪 市 及 び 兵 庫 県 南 部 における 地 価 公 示 地 点 について,1884 年 から 2009 年 までを 対 象 として いる 被 説 明 変 数 には 地 価 公 示 価 格 を 用 いている 説 明 変 数 には, 近 隣 断 層 帯 までの 距 離, 容 積 率, 大 阪 駅 までの 時 間 距 離, 住 宅 地 ダミー, 前 面 道 路 幅 等 を 用 いて 推 定 している そ の 結 果, 阪 神 淡 路 大 震 災 以 降 では, 活 断 層 のリスクに 関 して 人 々の 認 識 が 一 変 したことを 示 している すなわち, 阪 神 淡 路 大 震 災 以 降 では, 活 断 層 が 土 地 価 格 に 大 きな 影 響 を 与 え たことを 示 している 本 稿 では,これらの 先 行 研 究 を 比 較 検 討 しながら, 東 日 本 大 震 災 が 大 阪 市 内 のマンショ ン 価 格 に 対 して 与 えた 影 響 を 考 察 する 3. 実 証 モデルおよびデータ 3.1 モデル マイクロデータを 用 いた 不 動 産 市 場 の 実 証 分 析 は,ヘドニック 価 格 関 数 がよく 利 用 され ている( 廣 野 伊 藤 (1992), 才 田 (2004), 清 水 唐 渡 (2007), 田 口 井 出 (2002), 齊 藤 中 川 山 鹿 (2011),Bin and Plasky(2008) 他 多 数 ) 本 節 では,まず 初 めに,ヘドニ ック 価 格 関 数 の 経 済 理 論 的 基 礎 となっているヘドニック アプローチに 関 して 概 略 を 紹 介 する 次 に, 本 稿 で 用 いられている 具 体 的 な 推 計 式 を 紹 介 する ヘドニック 価 格 関 数 とは,ヘドニック アプローチを 経 済 理 論 的 基 礎 として, 統 計 的 に 5

6 推 定 する 価 格 関 数 のことである ヘドニック アプローチとは, 価 格 変 数 を 被 説 明 変 数 と おき, 各 属 性 に 関 する 変 数 を 説 明 変 数 として, 回 帰 分 析 を 行 うというものである ヘドニ ック アプローチを 用 いることによって, 財 によってその 特 性 が 異 なる 場 合 に,ある 属 性 が 追 加 されるとどのくらいの 価 値 がその 財 に 追 加 されるかを 調 べることが 出 来 る 異 質 財 の 具 体 例 として,マンション 等 の 住 宅 やカメラ 等 の 家 電 製 品 を 挙 げることが 出 来 る ヘドニック アプローチに 関 する 考 え 方 は, 異 なる 選 好 を 持 つ 消 費 者 に 合 わせて 需 給 均 衡 が 成 立 していることである したがって, 通 常 の 財 ( 同 質 財 )とは 異 なり, 需 要 と 供 給 の 均 衡 点 が 選 好 に 合 わせてそれぞれ 存 在 していると 考 える ヘドニック 価 格 関 数 は,これ ら 需 要 と 供 給 の 接 点 を 推 定 することを 通 じて, 異 質 財 の 市 場 に 関 する 需 給 の 推 定 を 試 みる ものである 例 えば, 住 宅 という 財 を 考 える 通 常, 住 宅 は 部 屋 数, 広 さ, 交 通 の 便 利 さ 等 が 各 物 件 によって 異 なっている 住 宅 を 購 入 する 場 合,それぞれの 消 費 者 の 異 なる 選 好 に 合 わせて, 需 給 均 衡 がそれぞれ 成 立 しているとヘドニック アプローチでは 考 える こ のとき, 住 宅 価 格 関 数 を 推 定 することによって, 住 宅 の 部 屋 数, 広 さ, 交 通 の 便 利 さ 等 の 属 性 に 関 する 追 加 的 な 価 値 ( 値 段 )を 推 定 することが 出 来 ると 考 えている また,ヘドニ ック アプローチに 関 する 重 要 な 仮 定 は, 異 質 財 の 市 場 に 関 して 完 全 競 争 市 場 が 成 立 して いることである ヘドニック アプローチの 理 論 的 基 礎 は, 例 えば,Rosen(1974)や Epple (1987)に 解 説 されている ヘドニック アプローチを 住 宅 市 場 へ 応 用 する 場 合 に 関 して は, 清 水 唐 渡 (2007)の 3.2 節 にて 詳 細 な 説 明 がなされている 住 宅 以 外 のヘドニック アプローチの 応 用 では, 例 えば 白 塚 (1995)が 挙 げられる 白 塚 (1995)においては, 乗 用 車 市 場 内 における 品 質 の 変 化 が 物 価 指 数 に 与 える 影 響 を 考 察 している 関 数 形 に 関 して,4 通 りの 推 定 を 行 った 第 1 に, 被 説 明 変 数 および 説 明 変 数 の 双 方 に 関 して,データの 値 をそのまま 用 いて 推 定 する 第 2 に, 被 説 明 変 数 のみに 関 して, 対 数 変 換 して 推 定 する 第 3 に, 説 明 変 数 に 関 して, 対 数 変 換 を 行 い 推 定 する 第 4 に, 説 明 変 数 および 被 説 明 変 数 の 双 方 に 関 して, 対 数 変 換 して 推 定 する 推 定 結 果 から 判 断 して,し かも, 齊 藤 中 川 山 鹿 (2011)および Bin and Polasky(2004) 等 の 研 究 に 従 って, 本 稿 で は, 第 2 の 方 法,すなわち, 被 説 明 変 数 のみを 対 数 変 換 した 分 析 結 果 を 紹 介 する 推 計 式 を 以 下 のようにする log (1) ただし, 添 え 字 i は i 番 目 の 中 古 マンション(すなわち, 物 件 i)を 意 味 する は 量 的 変 数, はダミー 変 数 で 質 的 変 数 を 表 す は 誤 差 項 で,i について 互 いに 独 立 で, 平 均 0 分 散 の 正 規 分 布 を 仮 定 する さらに,,, は 推 定 すべきパラメータとする 対 象 地 域 は 大 阪 市 内 全 24 区 とする 推 定 方 法 は 最 小 二 乗 法 (OLS)で,(1) 式 のヘドニ ック 価 格 関 数 を 推 計 する 対 象 期 間 は, 東 日 本 大 震 災 の 前 後 で 構 造 変 化 が 起 こったかどう かを 調 べるために,2009 年 第 1 四 半 期 ~2011 年 第 1 四 半 期 ( 東 日 本 大 震 災 以 前 ),2011 6

7 年 第 2 四 半 期 ~2014 年 第 1 四 半 期 ( 東 日 本 大 震 災 以 降 )の 2 期 間 に 分 割 して 推 定 する すなわち,i 番 目 の 中 古 マンションの 取 引 時 期 によって,データは 2 つに 分 割 される 被 説 明 変 数 は price で, 大 阪 市 内 における 中 古 マンション(すなわち, 物 件 i)の 取 引 価 格 を 表 す また, 説 明 変 数 のうち 量 的 変 数 は, 以 下 のようになる 1. distance 物 件 i とその 最 寄 駅 までの 徒 歩 時 間 ( 分 ) 2. traintime 物 件 i から 都 心 部 までの 最 短 時 間 ( 分 ) 3. m2 物 件 i の 延 床 面 積 (m 2 ) 4. old 物 件 i の 築 年 数 ( 年 ) 5. quarcrime 物 件 i が 立 地 する 区 の 人 口 10 万 人 当 たりの 犯 罪 件 数 ( 件 ) さらに, 説 明 変 数 のうち 質 的 変 数 は, 以 下 のようになる 6. ekijoka 液 状 化 ダミー( 物 件 i が 西 淀 川 区, 港 区, 此 花 区, 大 正 区, 住 之 江 区, 都 島 区 にあれば 1,その 他 は 0) 7. uemachi 上 町 断 層 ダミー( 物 件 i が 淀 川 区, 北 区, 中 央 区, 西 成 区, 住 吉 区 にあれば 1,その 他 は 0) データの 作 成 方 法 は 節 で 詳 しく 説 明 する 3.2 データの 概 要 : 問 題 点 と 作 成 方 法 分 析 の 際 には, 国 土 交 通 省 が 提 供 している 取 引 価 格 データを 用 いる まず, 取 引 価 格 デ ータベース に 関 して,データの 収 集 方 法 の 説 明 を 行 う 次 に, 新 しく 作 成 した 変 数 およ び 分 析 に 必 要 なデータの 詳 細 に 関 して 述 べる データの 概 要 国 土 交 通 省 では,2005 年 以 来, 不 動 産 取 引 価 格 のデータを 収 集 している これらのデー タは, 四 半 期 ごとに 取 引 を 記 録 した 横 断 面 データであり, 取 引 価 格, 間 取 り, 最 寄 駅 から の 徒 歩 時 間, 広 さ, 容 積 率, 建 ぺい 率 等 各 物 件 に 関 する 属 性 が 記 録 されている これらの データは, 国 土 交 通 省 Web サイト 内 に 存 在 する 国 土 交 通 省 土 地 情 報 総 合 システム から CSV ファイル 形 式 でダウンロードすることが 出 来 る 具 体 的 には, 物 件 に 関 する 属 性 として, 種 類, 地 域, 都 道 府 県 名, 市 区 町 村 名, 地 区 名, 最 寄 駅 : 名 称, 最 寄 駅 : 距 離 ( 分 ), 取 引 価 格 ( 総 額 ), 坪 単 価, 間 取 り, 面 積 (m 2 ), 取 引 価 格 (m 2 単 価 ), 土 地 の 形 状, 間 口, 延 床 面 積 (m 2 ), 建 築 年, 建 物 の 構 造, 建 物 の 用 途, 前 面 道 路 : 方 位, 前 面 道 路 : 種 類, 前 面 道 路 : 幅 員 (m), 都 市 計 画, 建 ぺい 率 (%), 容 積 率 (%), 取 引 時 点, 備 考 が 国 土 交 通 省 土 地 情 報 総 合 システム 不 動 産 取 引 価 格 情 報 ダウンロード の Web ページは である ただし, 個 人 情 報 保 護 の 観 点 から, 住 所 に 関 しては 地 区 名 が 記 入 されているのみであり, 番 地 以 下 の 地 名 は 記 入 されていない したがって, 物 件 の 正 確 な 位 置 を 特 定 することは 出 来 ない 7

8 含 まれている ただし,この 物 件 データに 関 しては, 欠 損 値 が 多 く 不 完 全 なものが 多 い 国 土 交 通 省 では,これらの 取 引 価 格 に 関 して, 物 件 購 入 者 に 対 するアンケートを 通 じて 収 集 を 行 っている 最 も 古 いデータは,2005 年 第 4 四 半 期 である 本 稿 では,これらのデ ータのうち,2009 年 第 1 四 半 期 から 2014 年 第 1 四 半 期 までのデータを 用 いて 分 析 を 行 う データの 問 題 点 前 節 にて 述 べたように, 不 動 産 に 関 する 実 証 分 析 が 抱 える 大 きな 問 題 の 1 つは,データ に 関 する 問 題 である 不 動 産 に 関 する 実 証 分 析 では, 用 いるデータが 地 価 公 示 等 の 鑑 定 価 格 が 多 く, 実 際 の 取 引 価 格 ではない したがって, 鑑 定 者 によるバイアスや 取 引 の 実 態 を 反 映 していない 等 の 問 題 点 が 指 摘 されてきた 本 稿 においては, 取 引 価 格 を 用 いるこ とにより, 鑑 定 価 格 に 関 する 問 題 を 解 決 しようと 試 みている その 一 方 で, 分 析 を 行 う 点 で 注 意 するべき 点 は 大 きく 2 点 ある 第 1 に, 不 動 産 取 引 価 格 のデータは 欠 損 値 が 多 いことが 特 徴 の 一 つである その 理 由 は,このデータを 集 めるに あたって,アンケートの 回 答 が 任 意 であるためである 物 件 購 入 者 に 対 するアンケート 調 査 に 基 づいて 行 われているため, 回 答 は 義 務 ではない ** また, 回 答 していても, 全 ての 項 目 に 回 答 しているとは 限 らない 場 合 も 散 見 される 本 稿 においても, 分 析 に 用 いることを 試 みたが, 使 用 を 断 念 せざるを 得 なかった 変 数 もある その 一 つとして 例 を 挙 げると, 前 面 道 路 に 関 する 変 数 が 清 水 唐 渡 (2004)や 齊 藤 中 川 山 鹿 (2011) 等 の 先 行 研 究 で 用 いられているが, 前 面 道 路 に 関 する 変 数 は 欠 損 値 が 極 めて 多 いため 分 析 に 用 いることを 断 念 した 第 2 に, 個 人 情 報 の 観 点 から, 町 名 以 下 の 地 名 が 特 定 出 来 ない 点 である これに より, 断 層 との 距 離 を 正 確 に 測 定 することが 困 難 となる 例 えば, 齊 藤 中 川 山 鹿 (2011) においては, 地 価 公 示 価 格 を 用 いているので, 上 町 断 層 までの 距 離 を 測 定 することが 出 来 る 距 離 を 測 定 することによって, 断 層 を 量 的 変 数 として 扱 うことが 出 来 るため, 精 緻 な 研 究 になることが 予 想 される このように, 齊 藤 中 川 山 鹿 (2011)においては, 地 価 公 示 を 利 用 しているため, 地 点 として 上 町 断 層 からの 距 離 を 測 定 することが 出 来 るが, 本 稿 で 用 いる 取 引 価 格 データベースでは 物 件 の 正 確 な 場 所 を 特 定 することが 出 来 ないため, 断 層 から 物 件 までの 距 離 を 測 ることが 出 来 ない このため,Bin and Polasky(2004) 等 に 従 い, 次 善 の 策 としてダミー 変 数 を 用 いた 後 述 するように, 上 町 断 層 の 走 る 区 のダミー 変 数 を 作 成 して,その 結 果 を 考 察 することとした さらに, 物 件 を 特 定 することが 出 来 ないため, 同 一 の 物 件 が 何 度 も 取 引 されている 可 能 性 を 排 除 出 来 ない したがって, 不 動 産 物 件 で 行 われる 分 析 手 法 の 1 つである 繰 り 返 し 物 件 に 関 する 分 析 を 行 うことが 困 難 となる 以 上 が, 国 土 交 通 省 が 公 開 している 取 引 価 格 データ を 不 動 産 市 場 の 実 証 研 究 で 用 いる 際 に 課 題 となる 点 である ** 国 土 交 通 省 では, 期 限 までに 送 付 していただけない 場 合 は, 別 途 葉 書 にて 別 途 紹 介 しており ます と 回 答 しているが,それでも 提 出 は 義 務 でない 全 てのアンケートにおいて, 必 ず 回 答 されているものは 取 引 価 格 のみである 8

9 3.2.3 データの 作 成 方 法 本 稿 では,2009 年 第 1 四 半 期 から 2014 年 第 4 四 半 期 までの 不 動 産 取 引 価 格 をダウンロー ドした その 上 で, 上 町 断 層 ダミーuemachi, 液 状 化 ダミーekijoka, 都 心 部 までの 最 短 時 間 traintime ならびに 人 口 10 万 人 当 たりの 犯 罪 件 数 quarcrime に 関 する 変 数 を 作 成 し た これらの 変 数 の 作 成 方 法 に 関 しては 以 下 の 通 りである まず, 上 町 断 層 ダミーuemachi および 液 状 化 ダミーekijoka に 関 する 変 数 を,ダミー 変 数 とした 上 町 断 層 は, 淀 川 区, 北 区, 中 央 区, 西 成 区, 住 吉 区 を 貫 く これらの 区 に おいて 物 件 i が 取 引 された 場 合 は 1,そうでない 場 合 は 0 としてダミー 変 数 を 作 成 した 同 様 の 方 法 で, 液 状 化 に 関 する 変 数 に 関 しても, 液 状 化 リスクの 高 い 6 つの 区 (すなわち, 西 淀 川 区, 此 花 区, 大 正 区, 港 区, 住 之 江 区, 都 島 区 )に 物 件 i がある 場 合 は 1,そうでな い 場 合 は 0 として,データを 作 成 した これらの 自 然 災 害 に 関 するダミー 変 数 を 作 成 する 際 には, 大 阪 市 が 発 行 するハザードマップを 参 考 にした 都 心 部 までの 最 短 時 間 traintime ( 単 位 は 分 )に 関 しては, 鉄 道 を 利 用 した 場 合 に 物 件 と 都 心 部 の 主 要 駅 との 間 の 最 短 所 要 時 間 とした(どの 駅 が 都 心 部 の 主 要 駅 かは 後 述 する) 所 要 時 間 の 算 出 方 法 は 清 水 唐 渡 (2004) をはじめとする 先 行 研 究 に 従 い, 以 下 のような 方 法 で 行 った まず, 都 心 にあるいくつかの 拠 点 駅 (すなわち, 主 要 駅 )までの 所 要 時 間 を 計 算 し,これらのうち 最 短 のものを 都 心 部 までの 最 短 時 間 のデータとした 都 心 部 の 主 要 駅 とは, 大 阪 市 営 地 下 鉄 御 堂 筋 線 の 梅 田 駅, 淀 屋 橋 駅, 本 町 駅, 心 斎 橋 駅,なんば 駅 の 5 駅 とした このように, 物 件 の 最 寄 駅 からこれら 5 駅 までの 所 要 時 間 を 計 算 し, 最 短 となるものを 都 心 部 までの 最 短 時 間 として 採 用 した 所 要 時 間 の 計 算 に 際 しては, え きから 時 刻 表 を 用 いた 人 口 10 万 人 当 たりの 犯 罪 件 数 quarcrime に 関 しては, 大 阪 市 役 所 から 入 手 して, 以 下 のような 方 法 で 作 成 されている 人 口 10 万 人 あたりの 犯 罪 件 数 *** は, 犯 罪 件 数 を 居 住 区 人 口 で 除 した 後 に,10 万 を 掛 け 合 わせて 作 成 したデータである ただし,これらのデータが 年 次 データであるため, 単 に 4 で 割 って 四 半 期 データとした(すなわち, 同 じ 年 の 第 1 四 半 期 から 第 4 四 半 期 は 同 じ 数 字 となる) 先 行 研 究 では 用 いられているが, 本 稿 の 分 析 に 用 いなかった 変 数 としては 四 半 期 ダミ ー, 用 地 ダミー, 鉄 道 路 線 ダミー が 挙 げられる 四 半 期 ダミー は, 取 引 が 記 録 さ れている 四 半 期 ごとにダミー 変 数 を 作 成 したものである 用 地 ダミー は,マンションが なお,ハザードマップは, 大 阪 市 が 開 設 しているウェブサイト 地 図 情 報 サイト マップナ ビおおさか ( 入 手 可 能 である 清 水 唐 渡 (2007)では, 東 京 都 区 内 におけるマンションの 取 引 価 格 を 対 象 にヘドニック 価 格 関 数 を 推 定 する 際 に,これと 同 様 の 方 法 を 採 用 している 具 体 的 には, 東 京 都 心 における 7 つの 駅 を 指 定 し,これらの 拠 点 駅 までに 要 する 所 要 時 間 を 計 算 する これら 7 つの 所 要 時 間 のうち, 最 短 となる 所 要 時 間 を 都 心 部 までの 最 短 時 間 としている *** この 統 計 は, 人 口 10 万 人 当 たり 犯 罪 率 と 呼 ばれることもある 9

10 立 地 する 用 地 の 分 類 を 行 ったものである すなわち, 用 地 ダミー とは, 商 業 地, 工 業 地, 住 宅 地, 再 開 発 地 域 の 4 種 類 に 分 類 したダミー 変 数 である 鉄 道 路 線 ダミー は, 鉄 道 路 線 毎 にダミー 変 数 を 加 えたものである 上 に 挙 げたダミー 変 数 を 実 際 に 推 計 式 に 加 えて 分 析 を 試 みたものの,これらの 変 数 は, 中 古 マンション 価 格 に 対 して, 有 意 に 影 響 を 与 える ものはなかったため, 本 稿 の 分 析 には 用 いなかった 4. 推 定 結 果 4.1 推 定 結 果 の 概 要 齊 藤 中 川 山 鹿 (2011)および Bin and Polasky(2004) 等 の 先 行 研 究 に 従 い, 本 稿 で 被 説 明 変 数 に 対 数 変 換 を 行 う 対 数 取 引 価 格 log(price) ( 今 後, logprice と 表 記 する)を 取 り, 説 明 変 数 には 最 寄 駅 までの 徒 歩 時 間 distance, 都 心 部 までの 最 短 時 間 traintime, 延 床 面 積 m2, 築 年 数 old, 人 口 10 万 人 当 たりの 犯 罪 件 数 quarcrime, 上 町 断 層 ダミー uemachi, 液 状 化 ダミーekijoka を 用 いて 最 小 2 乗 推 定 を 行 った 表 1 では,2009 年 第 1 四 半 期 から 2011 年 第 1 四 半 期 までの 9 期 間 に 取 引 された 物 件 (す なわち, 中 古 マンション)を 対 象 に 推 定 を 行 い, 表 2 においては,2011 年 第 1 四 半 期 から 2014 年 第 1 四 半 期 までの 12 期 間 に 取 引 された 物 件 を 用 いて 推 定 を 行 った どちらもヘドニ ック 価 格 関 数 の 推 計 結 果 を 示 している 表 中 の Adj R-squared, N, Coeff., Std. Err., t, P> t, 95% Conf. Interval, _cons は, 自 由 度 修 正 済 み 決 定 係 数, 標 本 数, 係 数 推 定 値, 標 準 誤 差,t 値,P 値,95% 信 頼 区 間, 定 数 項 をそれぞれ 表 す 量 的 変 数 に 関 して 結 果 の 解 釈 を 行 った 後 に, 質 的 変 数 に 関 しての 解 釈 を 行 う 説 明 変 数 の 中 で 量 的 変 数 は, distance, traintime, m2, old, quarcrime の 5 種 類 である 量 的 変 数 のうち 所 要 時 間 に 関 する 変 数 は, 最 寄 駅 から 都 心 部 までの 最 短 時 間 traintime ( 単 位 は 分 ),および, 物 件 から 最 寄 駅 までの 徒 歩 時 間 distance ( 単 位 は 分 )である こ れらの 変 数 に 関 しては,どちらの 推 定 期 間 においても 有 意 に 負 であった traintime に 関 しては, 大 阪 市 におけるマンション 価 格 は, 都 心 部 から 遠 ざかるほど 価 格 が 下 がることが 示 されている また, distance に 関 しても 同 様 に, 大 阪 市 におけるマンション 価 格 は, 最 寄 駅 から 遠 ざかるほど 価 格 が 下 がることを 意 味 する 次 に, 広 さに 関 する 変 数 はマンションの 延 床 面 積 m2 ( 単 位 は 平 方 メートル)である 延 床 面 積 に 関 して,どちらの 期 間 においても 有 意 に 正 であった このことは, 大 阪 市 にお けるマンション 価 格 は, 延 床 面 積 が 大 きいほど 価 格 が 上 がることを 示 している マンションの 築 年 数 に 関 する 変 数 は old ( 単 位 は 年 )である 築 年 数 に 関 しては,どち らの 期 間 においても 有 意 に 負 となった これは,マンションの 築 年 数 が 古 くなるほど, 価 格 が 下 落 することを 意 味 する 以 上 のように, distance, traintime, m2, old については, 現 実 的 な 推 定 結 果 が 得 られたと 言 えるであろう quarcrime, uemachi, ekijoka については, 特 に 注 目 したい 10

11 ため, 節 を 別 建 てにして,4.2 節 (quarcrime),4.3 節 (uemachi と ekijoka)で 詳 細 な 検 討 を 行 うこととする 表 1: 東 日 本 大 震 災 以 前 (2009 年 第 1 四 半 期 ~2011 年 第 1 四 半 期 )の 推 定 結 果 Adj R-squared = N=3163 logprice Coef. Std. Err. t P> t [95% Conf. Interval] distance traintime m old quarcrime ekijoka uemachi _cons 表 2: 東 日 本 大 震 災 以 降 (2011 年 第 2 四 半 期 ~2014 年 第 1 四 半 期 )の 推 定 結 果 Adj R-squared = N=4676 logprice Coef. Std. Err. t P> t [95% Conf. Interval] distance traintime m old -9.85E E-05 quarcrime ekijoka uemachi _cons 人 口 10 万 人 当 たりの 犯 罪 件 数 (quarcrime)に 関 する 推 定 結 果 人 口 10 万 人 当 たりの 犯 罪 件 数 が quarcrime である 犯 罪 件 数 に 関 しては,どちらの 推 定 期 間 においても 有 意 に 正 となった これは, 先 行 研 究 とは 異 なる 結 果 となっている 平 岡 (2005)においては, 大 阪 府 を 対 象 に 犯 罪 が 地 価 に 与 える 影 響 をヘドニック アプロー チによって 最 小 2 乗 法 (OLS)で 分 析 している この 結 果, 犯 罪 の 発 生 は 地 価 に 有 意 な 影 響 を 与 えなかったと 結 論 付 けている 一 方, 沓 澤 山 鹿 水 谷 大 竹 (2007)においては, 東 京 23 区 を 対 象 に 操 作 変 数 法 を 用 いて 犯 罪 発 生 と 地 価 に 関 する 分 析 を 行 っている この 結 果, 東 京 23 区 においては, 侵 入 窃 盗 が 10% 増 加 すると 住 宅 地 の 地 価 が 1.8% 下 落 することが 示 されている 本 稿 における 推 計 結 果 は, 犯 罪 件 数 がどちらの 期 間 においても 住 宅 価 格 に 正 で 有 意 な 影 響 を 与 えるという 結 論 となった これは, 犯 罪 と 不 動 産 に 関 する 先 行 研 究 とは 異 なる 結 果 11

12 となっている その 理 由 として, 犯 罪 件 数 が 定 住 人 口 を 基 に 算 出 されているためと 考 えられる 人 口 10 万 人 あたりの 犯 罪 件 数 とは, 犯 罪 件 数 を 定 住 人 口 で 除 した 後 に,10 万 を かけた 数 値 である このような 統 計 の 特 性 から, 価 格 帯 の 高 い 物 件 が 販 売 されている 都 心 3 区 においては, 犯 罪 件 数 が 高 くなっている 都 心 3 区 とは, 北 区, 中 央 区, 浪 速 区 を 指 す これらの 区 では, 大 阪 有 数 のオフィス 街 や 繁 華 街 を 抱 えているため,その 高 い 利 便 性 から 分 譲 されているマンションの 価 格 も 高 くなっている また, 都 心 3 区 では 昼 間 人 口 が 定 住 人 口 を 大 きく 上 回 る このため, 定 住 人 口 に 比 べて, 昼 間 人 口 の 多 い 区 では 犯 罪 件 数 が 大 きくなる 傾 向 がある 実 際 に, 警 視 庁 ホームページ ( 犯 罪 件 数 とい う 統 計 の 問 題 点 に 関 して 記 述 されている もう 一 つの 理 由 として, 本 稿 で 用 いた 犯 罪 件 数 が 区 単 位 のデータであり,やや 大 まかな 区 分 となっている 点 も 考 えられるであろう 沓 澤 山 鹿 水 谷 大 竹 (2007)においては, 丁 町 目 単 位 で 用 いられている 犯 罪 発 生 率 を 基 に 分 析 を 行 っている 周 辺 環 境 に 大 きく 影 響 を 受 ける 犯 罪 発 生 率 は, 丁 町 目 単 位 の 分 析 の 方 が より 厳 密 な 分 析 を 行 うことが 可 能 である 本 稿 においては, 区 単 位 の 犯 罪 件 数 のみを 用 い たため, 住 宅 価 格 の 高 い 区 と 犯 罪 件 数 の 高 い 区 が 同 じになってしまっている 以 上 のような 点 を 考 慮 すると, 人 口 10 万 人 当 たりの 犯 罪 件 数 が 大 きい 地 域 で 住 宅 価 格 が 高 くなることが 説 明 される 以 下 の 図 1 では,2013 年 の 大 阪 24 区 における 犯 罪 件 数 をまと めている 図 1: 2013 年 人 口 10 万 人 当 たり 犯 罪 件 数 (24 区 別 ) 阿 倍 野 区 旭 区 中 央 区 福 島 区 東 成 区 東 住 吉 区 東 淀 川 区 平 野 区 生 野 区 城 東 区 北 区 此 花 区 港 区 都 島 区 浪 速 区 西 区 西 成 区 西 淀 川 区 住 之 江 区 住 吉 区 大 正 区 天 王 寺 区 鶴 見 区 淀 川 区 大 阪 市 全 体 図 1は 2013 年 における 大 阪 24 区 ( 横 軸 )ごとの 人 口 10 万 人 当 たりの 犯 罪 件 数 ( 縦 軸 )を 表 す 2013 年 以 前 のデータも 調 べたが,いずれの 年 においても 犯 罪 件 数 の 傾 向 はそれほど 変 わらなか これらの 点 を 考 慮 すると, 都 心 3 区 に 関 しては 昼 間 人 口 を 用 いて 犯 罪 件 数 を 推 計 すると,よ り 実 態 に 近 づく 可 能 性 も 考 えられる 本 稿 ではこれを 今 後 の 研 究 課 題 としたい 12

13 ったため,2013 年 のみの 犯 罪 件 数 を 図 示 した 昼 間 人 口 の 多 い 都 心 3 区 (すなわち, 北 区, 中 央 区, 浪 速 区 )はで 犯 罪 件 数 が 高 いことが 見 て 取 れる 4.3 活 断 層 (uemachi)および 液 状 化 (ekijoka)に 関 する 推 定 結 果 次 に, 活 断 層 および 液 状 化 が 住 宅 価 格 に 与 える 影 響 に 関 して, 推 計 結 果 の 解 釈 を 行 う 活 断 層 および 液 状 化 に 関 しては, 質 的 変 数 であるダミー 変 数 を 加 えて 推 定 を 行 った まず, 上 町 断 層 ダミーuemachi に 関 する 推 計 結 果 の 解 釈 を 行 い, 続 いて, 液 状 化 ダミーekijoka に 関 しての 推 計 結 果 の 解 釈 を 行 う 上 町 断 層 の 走 る 区 (すなわち, 淀 川 区, 北 区, 中 央 区, 西 成 区, 住 吉 区 )に 関 して,ダ ミー 変 数 uemachi の 係 数 推 定 値 の 符 号 によると, uemachi はどちらの 期 間 においても 中 古 マンション 取 引 価 格 に 負 の 影 響 を 与 えるという 結 果 が 得 られた 断 層 が 中 古 マンショ ン 取 引 価 格 に 負 の 影 響 を 与 えることは, 齊 藤 中 川 山 鹿 (2011)においても 述 べられてい るように,1995 年 の 阪 神 大 震 災 ( 兵 庫 県 南 部 地 震 )の 影 響 と 考 えることも 出 来 る 阪 神 大 震 災 においては, 淡 路 島 で 淡 路 断 層 が 隆 起 する 等, 断 層 による 被 害 が 多 数 報 告 された こ のため, 近 畿 圏 においては, 阪 神 大 震 災 以 降, 人 々が 断 層 のリスクを 既 に 認 識 していたと 考 えられる 表 1,2 の 推 定 結 果 からは,その 傾 向 が 阪 神 大 震 災 以 降 もずっと 持 続 していた と 解 釈 出 来 る この 推 定 結 果 は, 齊 藤 中 川 山 鹿 (2011)における 結 果 とも 整 合 的 であり, 彼 らの 結 論 をより 強 く 支 持 するものとなっている 液 状 化 の 危 険 が 高 い 区 (すなわち, 西 淀 川 区, 此 花 区, 大 正 区, 港 区, 住 之 江 区, 都 島 区 )に 関 して,ダミー 変 数 ekijoka の 係 数 推 定 値 の 符 号 は 東 日 本 大 震 災 以 前 と 以 降 とで 結 果 が 異 なった 東 日 本 大 震 災 以 前 では, 液 状 化 は 中 古 マンション 価 格 に 負 の 影 響 を 与 えて いるが, 有 意 ではない その 一 方 で, 東 日 本 大 震 災 以 降 には, 液 状 化 が 中 古 マンション 価 格 に 負 の 影 響 を 与 え,しかも, 有 意 となった これは, 人 々の 液 状 化 に 対 する 意 識 が 東 日 本 大 震 災 を 境 に 変 化 したと 解 釈 することが 出 来 る その 理 由 として, 東 京 湾 岸 における 液 状 化 の 被 害 が 予 想 よりも 甚 大 であったため, 液 状 化 により 注 意 を 払 うようになったと 考 え られる 東 京 湾 岸 の 埋 め 立 て 地 では, 高 層 マンションをはじめとする 住 宅 地 が 多 数 建 設 さ れている このような 住 宅 地 で, 東 日 本 大 震 災 による 液 状 化 が 発 生 したため, 社 会 に 与 え る 影 響 は 大 きく, 新 聞 等 のメディアでも 大 きく 報 じられた そのため, 同 様 の 再 開 発 地 区 を 抱 える 大 阪 市 においても, 東 日 本 大 震 災 以 降, 人 々は 液 状 化 リスクを 強 く 意 識 するよう になったと 解 釈 することが 出 来 るであろう 4.4 交 差 項 を 追 加 して 推 定 した 結 果 液 状 化 や 断 層 等 地 震 リスクに 関 する 変 数 は,マンションの 築 年 数 が 大 きいほど 価 格 に 影 響 を 与 えていると 考 えられる 例 えば, 同 一 地 点 にある 物 件 であっても, 築 年 数 の 古 いマ ンションと 新 しいマンションでは, 耐 震 性 の 観 点 から, 地 震 に 対 する 被 害 が 異 なることが 予 想 される その 結 果, 液 状 化 および 断 層 が 住 宅 価 格 に 与 える 影 響 も,マンションの 築 年 13

14 数 によって 異 なることが 考 えられる このため, 液 状 化 ダミーおよびマンションの 築 年 数 と 地 震 関 連 のダミー 変 数 の 交 差 項 である oldeki (すなわち, 築 年 数 液 状 化 ダミー), oldmachi (すなわち, 築 年 数 上 町 断 層 ダミー)を 説 明 変 数 に 追 加 して 検 証 を 行 った 推 計 結 果 は, 表 3,4 となった 表 3: 東 日 本 大 震 災 以 前 (2009 年 第 1 四 半 期 ~2011 年 第 1 四 半 期 )の 推 定 結 果 Adj R-squared = N=3163 logprice Coef. Std. Err. t P> t [95% Conf. Interval] distance traintime m old E-05 quarcrime ekijoka uemachi oldmachi oldeki _cons 表 4: 東 日 本 大 震 災 以 降 (2011 年 第 2 四 半 期 ~2014 年 第 1 四 半 期 )の 推 定 結 果 Adj R-squared = N=4676 logprice Coef. Std. Err. t P> t [95% Conf. Interval] distance traintime m old -5.31E quarcrime ekijoka uemachi oldmachi oldeki E _cons 量 的 変 数 の 各 結 果 に 関 しては, 係 数 推 定 値 の 値 とその 標 準 誤 差 ともに, 前 節 で 述 べたも のとほとんど 同 じ 結 果 が 得 られた ただし, 築 年 数 に 関 する 変 数 である old に 関 しては, 東 日 本 大 震 災 以 降, 負 の 値 を 示 しているものの 有 意 とはならなかった( 表 4 参 照 ) また, マンションの 築 年 数 と 上 町 断 層 ダミー 変 数 の 交 差 項 である oldmachi は, 中 古 マンション 価 格 に 対 して,どちらの 推 定 期 間 についても 負 の 影 響 をもたらすことが 明 らかになった 14

15 これらの 推 計 結 果 は, 断 層 に 近 い 物 件 の 築 年 数 が 古 くなると, 中 古 マンション 価 格 に 対 し て 有 意 に 負 の 影 響 を 与 えることが 示 されている 交 差 項 とは 別 に, uemachi に 関 しても, 負 に 有 意 となることが 表 3 および 表 4 で 示 されている したがって, 上 町 断 層 に 関 して, 人 々はその 地 震 リスクを,1995 年 に 発 生 した 阪 神 大 震 災 以 降, 意 識 し 続 けていることが 明 らかになった マンションの 築 年 数 と 液 状 化 ダミー 変 数 の 交 差 項 である oldeki の 結 果 は,どちらの 推 定 期 間 についても 有 意 な 影 響 を 与 えていないことが 明 らかになった また, 液 状 化 のダミ ー 変 数 である ekijoka に 関 しては, 東 日 本 大 震 災 以 降 に 住 宅 価 格 に 対 して 負 の 影 響 を 与 え ることが 示 されている この 結 果, 液 状 化 リスクに 関 して, 人 々は 東 日 本 大 震 災 以 降 を 教 訓 として, 強 く 意 識 するようになったが,マンションの 築 年 数 と 液 状 化 との 関 係 は 認 めら れなかったと 言 えるであろう 4.5 東 日 本 大 震 災 前 後 の 構 造 変 化 の 検 定 大 阪 市 の 中 古 マンション 価 格 に 関 して 推 定 したヘドニック 価 格 関 数 の 推 定 結 果 について, 東 日 本 大 震 災 前 後 で 構 造 変 化 が 起 こったかどうかの 検 定 を 行 う 大 阪 市 の 中 古 マンション 価 格 を 用 いたヘドニック 価 格 関 数 の 推 計 式 は 3.1 節 の(1) 式 によって 表 される この 推 計 式 のパラメータに 添 え 字 を 一 つ 加 えて,k=1 は 東 日 本 大 震 災 以 前,k=2 は 東 日 本 大 震 災 以 降 の 推 計 式 とする 両 者 の 推 定 式 に 関 して, 各 係 数, で k=1,2 についてパラメータの 変 化 が 起 こったかどうかを 検 定 することを 考 える (1) 式 の 誤 差 項 互 いに 独 立 を 仮 定 してい るので, 東 日 本 大 震 災 前 後 の 標 本 は 独 立 となる したがって, 検 定 の 際 には 平 均 値 の 差 の 検 定 を 用 いることが 出 来 る すなわち, と を 東 日 本 大 震 災 以 前 の 推 定 式 におけ る 係 数, と を 東 日 本 大 震 災 以 降 の 推 定 式 における 係 数 とおく(j=1, 2,,7,また は,j=1, 2) 帰 無 仮 説 は H 0 : = (または,H 0 : = )で, 対 立 仮 説 は H 1 : (ま たは,H 1 : )となる 統 計 量 は, 分 子 に, 分 母 にそれぞれの 推 定 量 の 不 偏 分 散 ( の 不 偏 分 散 は, の 不 偏 分 散 は )の 和 の 平 方 根 となる 標 本 が 極 めて 大 きいた め, 中 心 極 限 定 理 により,この 統 計 量 は 標 準 正 規 分 布 に 従 うと 考 えることが 出 来 る すな わち, ~ 0, 1 ダミー 変 数 のパラメータ についても 同 様 の 方 法 で 検 定 を 行 う これらの 検 定 結 果 が, 以 下 の 表 5 に 示 されている 表 5 の 左 側 3 列 は 表 1,2 から 計 算 され, 右 側 3 列 は 表 3,4 か ら 計 算 されるものである 左 から 2 列 目,5 列 目 の t と 標 準 正 規 分 布 とを 比 較 する 絶 対 値 で t が 大 きい 場 合 は, 東 日 本 大 震 災 前 後 で 係 数 パラメータが 変 わらないという 帰 無 仮 説 を 棄 却 することになる 表 5 から, 交 差 項 を 含 めない 場 合 は m2, old, quarcrime, uemachi に 係 数 の 変 15

16 化 が 見 られたが, 交 差 項 を 含 めた 場 合 は m2, quarcrime, uemachi, oldmachi に 構 造 変 化 が 見 られた 表 5: 各 パラメータに 関 する 構 造 変 化 の 検 定 t P> t t P> t distance distance traintime traintime m m old old quarcrime quarcrime ekijoka ekijoka uemachi uemachi oldmachi oldeki _cons _cons 上 町 断 層 ダミーuemachi においては, 推 定 値 の 符 号 は 共 に 負 で,しかも, 平 均 値 の 差 の 検 定 の 結 果,t 値 が 正 になっている したがって, 上 町 断 層 に 関 するダミー 変 数 uemachi の 係 数 について,0> > ( 最 初 の 添 え 字 は,(1) 式 の 二 つ 目 のダミー 変 数 の 係 数 を 表 す)が 成 立 していると 言 える これは, 上 町 断 層 が 住 宅 価 格 に 与 える 負 の 影 響 を 東 日 本 大 震 災 以 前 と 東 日 本 大 震 災 以 降 で 比 較 した 際 に, 東 日 本 大 震 災 以 後 の 方 が 大 きな 影 響 を 与 え ていたと 解 釈 することが 出 来 る すなわち, 東 日 本 大 震 災 以 後 の 方 が 人 々の 断 層 に 対 する 意 識 が 高 まったと 言 えるであろう ヘドニック 価 格 関 数 の 推 計 結 果 より, 推 定 期 間 を 通 し て 上 町 断 層 が 住 宅 価 格 に 負 の 影 響 を 与 えるということ,しかも, 東 日 本 大 震 災 以 後 は 負 の 影 響 はより 強 くなったということが 明 らかになった 齊 藤 中 川 山 鹿 (2011)における 結 果 を 考 慮 すると, 大 阪 市 における 活 断 層 リスクは 阪 神 大 震 災 を 契 機 に 意 識 された 始 めたも のであると 考 えられる よって, 大 阪 市 において 活 断 層 のリスクが 意 識 されるようになっ たのは 阪 神 大 震 災 以 降 であるが, 東 日 本 大 震 災 以 降 で 人 々の 断 層 リスクに 関 する 認 識 がよ り 強 まったと 考 えられる 延 床 面 積 に 関 する 変 数 m2,および, 人 口 10 万 人 当 たりの 犯 罪 件 数 quarcrime に 関 しては,0< < (j=3,5 のケース)となった すなわち, 東 日 本 大 震 災 以 降 に 推 計 式 の 係 数 が 大 きくなったことが 示 されている すなわち, 東 日 本 大 震 災 以 降 にこの 二 つの 変 数 の 影 響 度 が 増 したと 言 える 人 口 10 万 人 当 たりの 犯 罪 件 数 quarcrime について, 係 数 が 大 きくなったことは, 東 日 本 大 震 災 以 降, 中 央 区 や 北 区 等 の 都 心 にある 物 件 がより 好 まれ るようになったことを 示 している これは, 大 阪 市 における 都 心 回 帰 の 傾 向 が, 東 日 本 大 震 災 を 境 により 強 まったことを 示 唆 している すなわち, 東 日 本 大 震 災 が 発 生 した 際 に, 首 都 圏 では 帰 宅 困 難 者 の 問 題 が 発 生 したので, 大 阪 市 では 東 日 本 大 震 災 以 降 に 住 居 を 都 心 16

17 内 に 持 つことがより 好 まれるようになった 一 方, 東 日 本 大 震 災 前 後 で 係 数 が 等 しい という 帰 無 仮 説 が 棄 却 されなかった 変 数 は, 交 差 項 を 含 めない 場 合 は distance, traintime, ekijoka で, 交 差 項 を 含 めた 場 合 は distance, traintime, old, ekijoka となった distance, traintime, old, ekijoka に 関 しては, 先 行 研 究 においても 説 明 変 数 に 必 ず 加 えられる 変 数 である 特 に, ekijoka に 関 して, 検 定 における 帰 無 仮 説 H 0 : = を 棄 却 出 来 なかった すなわち, 東 日 本 大 震 災 を 境 に 係 数 の 変 化 が 見 られなかったダミー 変 数 である ただし,このダミー 変 数 は 東 日 本 大 震 災 以 降 に 初 めて 住 宅 価 格 への 影 響 が 負 に 有 意 となった 変 数 である すなわち, ekijoka は, 東 日 本 大 震 災 以 前 では 有 意 でなかったものの, 東 日 本 大 震 災 以 降 に 有 意 となった 変 数 ということである 推 計 結 果 および 構 造 変 化 の 検 定 結 果 を 整 理 すると, ekijoka は 東 日 本 大 震 災 以 降 に 有 意 になった 変 数 ではあるものの,その 係 数 に 関 しては 東 日 本 大 震 災 を 境 に 変 化 が 生 じているとは 言 えなかったという 結 果 が 得 られた 5. 結 論 および 政 策 的 含 意 本 稿 では, 大 阪 市 のマンション 価 格 について,2009 年 第 1 四 半 期 から 2014 年 第 1 四 半 期 まで, 東 日 本 大 震 災 が 中 古 マンション 価 格 に 与 えた 影 響 をヘドニック 価 格 関 数 の 推 定 を 通 じて 考 察 した 地 震 に 対 するリスク 指 標 として 液 状 化 および 活 断 層 に 関 する 変 数 を 用 いた その 結 果, 液 状 化 と 活 断 層 では, 人 々のリスクに 対 する 意 識 という 点 で 異 なる 結 果 が 示 された 上 町 断 層 ダミーuemachi (すなわち, 活 断 層 ダミー)は, 東 日 本 大 震 災 以 前 も 以 降 もど ちらの 期 間 についても,マンション 価 格 に 対 して 負 の 影 響 を 与 えることが 明 らかになった ( 表 1~4 参 照 ) 続 いて, 上 町 断 層 ダミーとマンションの 築 年 数 をかけ 合 わせた 交 差 項 oldmachi を 用 いて 検 証 した この 結 果, 上 町 断 層 に 近 接 する 物 件 に 関 して, 築 年 数 が 古 い 物 件 であるほど, 住 宅 価 格 に 負 の 影 響 を 与 えたことが 示 された( 表 3,4 参 照 ) すなわ ち, 古 い 物 件 ほど 耐 震 性 に 問 題 があるという 結 果 ではないかと 考 えられる 上 町 断 層 に 関 する 一 連 の 結 果 からは, 大 阪 市 における 活 断 層 リスクは 東 日 本 大 震 災 以 前 から 既 に 意 識 されていたことが 示 唆 される 齊 藤 中 川 山 鹿 (2011)の 結 果 から 判 断 する と, 阪 神 大 震 災 が 契 機 となって, 大 阪 市 の 活 断 層 リスクがよく 知 られるようになり,その 傾 向 が 本 稿 の 推 定 期 間 を 通 して 継 続 していたことが 示 唆 される 液 状 化 に 関 しては, 東 日 本 大 震 災 以 降 にマンション 価 格 に 対 して 負 の 影 響 を 与 える ことが 明 らかになった( 表 2,4 参 照 ) さらに, 液 状 化 ダミーとマンションの 築 年 数 をか け 合 わせた 交 差 項 oldeki を 用 いて 検 証 した この 結 果, 東 日 本 大 震 災 以 前 と 以 降 のどち らの 期 間 を 通 しても, 液 状 化 と 築 年 数 の 交 差 項 は 有 意 にならなかった( 表 3,4) また, 交 差 項 を 追 加 してもしなくても, 液 状 化 ダミーekijoka は 少 なくとも 東 日 本 大 震 災 以 降 にお いては, 有 意 に 負 となった( 表 2,4) この 結 果, 人 々は 大 阪 市 において 液 状 化 リスクを 東 日 本 大 震 災 以 降 により 意 識 するようになったと 判 断 出 来 るだろう しかし,マンションの 17

18 築 年 数 と 液 状 化 の 交 差 項 に 関 しては, 有 意 にはならなかった( 表 3,4) この 結 果 からは, 築 年 数 と 液 状 化 には 関 係 がないことが 明 らかになった まとめると, 大 阪 市 において 液 状 化 リスクが 意 識 されるようになったのは, 東 日 本 大 震 災 以 降 であることが 示 唆 されている また, 液 状 化 と 築 年 数 との 関 連 性 は 低 く, 液 状 化 リ スクの 認 識 は 活 断 層 ほど 顕 著 ではないことが 示 唆 される 液 状 化 の 発 生 が 懸 念 される 各 区 および 上 町 断 層 が 走 る 各 区 に 関 しては,より 一 層 の 耐 震 対 策 を 推 進 することが 必 要 であろ う 参 考 文 献 [1] NHK (2012) レポート: 東 日 本 大 震 災 で 日 本 人 はどう 変 わったか ~ 防 災 エネルギー 生 活 に 関 する 世 論 調 査 から~ [2] 国 土 交 通 省 (2011) 東 日 本 大 震 災 における 全 面 的 な 液 状 化 被 害 の 事 例 報 告 [3] 国 土 交 通 省 (2012) 国 土 交 通 省 白 書 [4] 才 田 友 美 (2004) 競 売 不 動 産 から 見 た 首 都 圏 の 地 価 動 向 金 融 研 究 金 融 研 究 第 23 巻 2 号. [5] 齊 藤 誠 中 川 雅 之 山 鹿 久 木 (2011) 活 活 断 層 リスクの 社 会 的 認 知 と 活 断 層 帯 周 辺 の 地 価 形 成 の 関 係 について: 上 町 断 層 帯 のケース 応 用 地 域 学 研 究 No. 16, pp [6] 齊 藤 誠 中 川 雅 之 顧 濤 (2014) 東 日 本 大 震 災 の 社 会 経 済 的 な 影 響 について 一 橋 大 学 経 済 学 研 究 科 Discussion Paper No [7] 清 水 千 弘 唐 渡 広 志 (2007) 不 動 産 市 場 の 計 量 経 済 分 析 朝 倉 書 店. [8] 白 塚 重 典 (1995) 乗 用 車 価 格 の 変 動 と 品 質 変 化 --ヘドニック アプロ-チによる 品 質 変 化 の 計 測 と CPI への 影 響 金 融 研 究 第 14 巻 3 号 pp [9] 鈴 木 辰 之 輔 肥 田 野 登 (2007) 住 宅 市 場 における 効 率 的 市 場 仮 説 成 立 に 関 する 研 究 - 山 手 線 沿 線 のマンションデータを 用 いて- Discussion Paper , Department of 18

19 Social Engineering, Tokyo Institute of Technology. [10] 瀬 古 美 喜 (2014) 日 本 の 住 宅 市 場 と 家 計 行 動 東 京 大 学 出 版 会 [11] 田 口 輝 幸 井 出 多 加 子 (2002) 不 良 債 権 処 理 と 不 動 産 競 売 市 場 の 課 題 住 宅 土 地 経 済 44 号, pp [12] 統 計 数 理 研 究 所 (2012) 国 民 性 の 研 究 [13] 得 田 雅 章 (2009) ヘドニック アプローチによる 滋 賀 県 住 宅 地 の 地 価 形 成 要 因 分 析. 彦 根 論 叢 381 巻 pp [14] 得 田 雅 章 (2010) 住 宅 地 の 価 格 形 成 要 因 に 関 する 一 考 察 関 西 圏 のエリア 比 較 をケースとして 滋 賀 大 学 経 済 学 部 研 究 年 報 17 巻 pp [15] 日 本 銀 行 (1990) 我 が 国 における 近 年 の 地 価 上 昇 の 背 景 と 影 響 について 調 査 月 報 1990 年 4 月 号 pp [16] 平 岡 透 (2004) 犯 罪 発 生 に 関 する 経 済 的 評 価 の 試 み ヘドニック アプローチに よる 分 析 の 可 能 性 同 志 社 政 策 科 学 研 究 Vol.6 No.1 pp , 同 志 社 大 学 大 学 院 総 合 政 策 科 学 研 究 科 総 合 政 策 科 学 会. [17] 廣 野 桂 子 伊 藤 隆 敏 (1992) 住 宅 市 場 の 効 率 性 : ミクロデータによる 計 測, 金 融 研 究 第 11 巻 13 号. [18] 宮 尾 尊 弘 (1991) 土 地 問 題 は 解 決 できる 東 洋 経 済 新 報 社. [19] 保 元 大 輔 (2015) 東 日 本 大 震 災 が 大 阪 市 の 住 宅 価 格 に 与 えた 影 響 について マ ンション 価 格 を 例 にとって 大 阪 大 学 大 学 院 経 済 学 研 究 科 修 士 論 文. [20] Bin, O. and Polasky, S. (2004) Effects of flood hazards on property values: evidence before and after Hurricane Floyd Land Economics Vol.80, No.1 pp [21] Epple, D. (1987) Hedonic Prices and Implicit Markets: Estimating Demand and Supply Functions for Differentiated Products The Journal of Political Economy Vol.95, No.1, pp

20 55. [22] Rosen, S. (1974) Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition. The Journal of Political Economy, Vol.82, No.1 pp

21 Effects of the Great Eastern Japan Earthquake on Housing Prices: Evidence from Second-hand Apartment Prices in Osaka City Daisuke Yasumoto (Ueda Yagi Tanshi Co. Ltd.), and Hisashi Tanizaki (Graduate School of Economics, Osaka University) In this paper, we analyze how the Great Eastern Japan Earthquake influences housing prices in Osaka City. We take apartment prices as an example of housing prices. Although Osaka City is located in the western part of Japan and it is far from the hypocenter in the earthquake. In this paper, we consider estimating a housing price function with the hedonic approach. As explanatory variables, we use the distance to the city center, minutes on foot to the nearest station, the number of crimes per hundred thousand residents, total floor area, and age of a building. In addition to these variables, both liquefaction and active fault are taken to consider how the earthquake influences housing prices. We test whether the structural change occurs in the housing price function. We obtain the results that the active fault gives us a negative effect to the housing price and that liquefaction also gives us a negative effect to the housing price after the Great Eastern Japan Earthquake. JEL classification: R31 Key words: Great Eastern Japan Earthquake, Second-hand apartment prices, Hedonic approach, Liquefaction dummy, Active fault dummy. 21