日財小冊子3_マンション投資術_ indb

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2 常 識 を く つ が え す ロ ー ン 活 用 法 マ 資 資 ン 産 産 シ を が ョ ン 生 投 む 資 術 ど の 本 に も 書 い て な い 投 資 理 論! 重 吉 勉

3 目 次 はじめに 3 第 1 章 資 金 と 資 産 の 違 い 5 第 2 章 不 動 産 投 資 の 最 大 のリスクは 債 務 9 第 3 章 毎 月 7 万 円 の 家 賃 収 入 が 持 つ 力 15 第 4 章 加 速 度 の 秘 密 複 利 の 効 果 23 第 5 章 利 回 りと 金 利 が 逆 転! 29 それでも 購 入 したほうがいい 理 由 第 6 章 タイムレバレッジでさらに 加 速 する 33 あとがき 46

4 はじめに 不 動 産 投 資 を 始 めてみたけど 先 が 見 えない これから どうやって 不 動 産 を 増 やしていけばいいの? 自 分 のマンション 経 営 は 本 当 にうまくいっているの? このようにマンション 経 営 で 悩 んでいる 多 くのオーナー 様 の 声 にお 答 えすべく この 小 冊 子 資 産 が 資 産 を 生 むマンション 投 資 術 を 出 版 しました 家 族 の 生 活 を 守 り 豊 かな 老 後 を 過 ごすために 不 動 産 投 資 で 長 期 的 に 不 労 収 入 を 得 る という 不 動 産 投 資 の 目 的 はしっか りと 見 据 えている しかし 自 分 が 行 っている 不 動 産 投 資 が 本 当 に 正 しいやり 方 で 行 われているか 心 配 という 方 は 以 外 に 多 い のではないでしょうか 不 動 産 は 高 額 な 商 品 です このように あなた 自 身 の 決 断 が 正 しかったのかどうか 悩 まれるのも 当 然 で す 今 のあなたに 必 要 なのはゴールまでしっかりとたどり 着 く 走 り 方 つまり 安 全 かつ 効 率 的 な 物 件 の 増 やし 方 です 不 動 産 投 資 に 関 する 基 本 的 な 知 識 そしてリスクについて 書 かれている 書 籍 やセミナーは 数 多 くありますが 一 歩 先 に 進 ん で 具 体 的 にどのように 資 産 を 増 やしていけばよいのかを 説 明 し ているものはごく 少 数 です また あきらかに これでは 危 な い というような 方 法 で 物 件 の 購 入 を 勧 めているものを 目 にす はじめに 3

5 ることもあります 大 切 なのは100 人 中 たった 一 人 だけが 大 成 功 できるようなやり 方 ではなく 100 人 中 100 人 が 不 動 産 投 資 で 成 功 を 収 めることのできる 確 かな 投 資 法 です 正 しい 資 産 の 増 やし 方 を 知 っているのと 知 らないのとでは ゴールまでにたどり 着 く 時 間 に 大 きな 違 いが 生 じます なによ り 道 に 迷 ってリタイヤしてしまうという 事 態 を 避 けることが できるのです いうならば 羅 針 盤 です この 小 冊 子 では 資 産 (マンション)を 安 全 かつ 効 率 的 に 増 やしていく 方 法 をお 伝 えいたします そして その 前 提 として 資 金 と 資 産 の 違 い や 不 動 産 投 資 の 最 大 のリスクである ローンとの 正 しい 付 き 合 い 方 についてお 話 いたします ぜひこの 小 冊 子 をご 一 読 いただき これからのマンション 経 営 の 指 針 として 役 立 てていただければ 幸 いです 4

6 1 第 章 資 金 と 資 産 の 違 い

7 あなたは 資 金 と 資 産 の 違 いをご 存 じでしょうか 資 産 は 資 を 産 む と 書 き 資 とは 収 益 性 のあるも のを 指 します つまり 収 益 を 生 むものを 資 産 というので す 逆 に 収 益 性 がないもの それが 資 金 です たとえば タンス 預 金 をしていても1 円 の 利 息 もつきませ ん 現 在 の 銀 行 預 金 もほとんど 利 息 がつかないので 資 産 というよりは 資 金 と 定 義 できます 資 金 を 大 量 に 抱 え 込 んでいても 収 益 は 生 み 出 さないし 使 うにしたがって 目 減 り していくだけです 一 方 資 産 はどうでしょう バブル 期 の 郵 便 局 の 定 額 郵 便 貯 金 や 一 時 払 い 養 老 保 険 は 複 利 で7% 10 年 間 預 けてお けば 倍 になる いま 思 えば 夢 のような 商 品 でした 収 益 性 があ るのでこれらの 商 品 は 明 らかに 資 産 でした しかし 現 在 の 一 時 払 い 養 老 保 険 や 銀 行 預 金 の 利 息 は1%を 大 幅 に 下 回 ってい ます いまではとても 資 産 とは 言 えなくなったのです 不 動 産 こそが 本 当 の 資 産 本 当 の 資 産 とは 半 永 続 的 に 収 益 を 上 げるものを 指 します 本 当 の 資 産 を 英 語 に 直 訳 すると Real Estate(リアル エステート) になります ご 存 じの 方 も 多 いと 思 いますが 英 語 のReal Estateは 不 動 産 という 意 味 です つまり 不 動 産 は 半 永 続 的 に 収 益 性 のあるものとして 位 置 づけられてい るのです また 日 本 語 ではどうかというと 不 動 産 ですから 動 かずに 産 む という 意 味 ですね 私 は さらにこの 不 動 産 の 動 という 漢 字 ににんべんをつけたいと 思 います そうする 6

8 資 金 と 資 産 の 違 い 資 産 収 益 があるもの バブル 期 の 定 額 郵 便 貯 金 ( 利 息 7%) バブル 期 の 一 時 払 い 養 老 保 険 ( 利 息 7%) 資 金 収 益 がないもの タンス 預 金 ( 利 息 ゼロ) 現 在 の 銀 行 預 金 ( 利 息 1% 以 下 ) 本 当 の 資 産 とは 何 か 本 当 の 資 産 Real Estate 不 動 産 第 1 章 資 金 と 資 産 の 違 い 7

9 と 不 動 産 が 不 働 産 となり 働 かずに 産 む という 形 になります つまり 不 動 産 はあなたが 働 かなくても 収 益 を 産 んでくれる 本 当 の 資 産 なのです 8

10 2 第 章 不 動 産 投 資 の 最 大 のリスクは 債 務

11 全 額 ローンの 購 入 は 大 きなリスクになる 不 動 産 投 資 には 空 室 家 賃 滞 納 入 居 者 トラブル な どのさまざまなリスクがありますが ここで 数 ある 不 動 産 投 資 のリスクのなかでも 最 大 のリスクについてお 話 ししておきた いと 思 います 私 が 考 える 不 動 産 投 資 における 最 大 のリスク それは 債 務 です たとえば 頭 金 を 貯 める というプロセスを 踏 まないで 投 資 用 物 件 を 全 額 ローンで 購 入 し ローンは 家 賃 収 入 だけで 返 済 することができる 場 合 あなたならこの 投 資 用 物 件 は 購 入 した ほうがいいと 思 いますか? 家 賃 収 入 だけで 月 々のローン 返 済 が でき 持 ち 出 しは 一 切 なし 1 円 も 使 わなくてもローンを 返 済 できるのです 自 分 の 懐 を 痛 めずにローンを 返 済 でき 物 件 を 自 分 のものに できる それなら どんどんローンを 組 んで 物 件 を 購 入 したほ うがトクだ と 考 える 方 が 多 いのではないでしょうか 実 際 に このように 全 額 ローンを 組 んで 投 資 物 件 を 購 入 されている 人 を よく 見 かけます でも 私 は こんなローンの 借 り 方 はあなたにはお 勧 めしませ ん ローン 返 済 中 の 物 件 は 資 産 ではない 購 入 資 金 を 借 入 れている 間 金 利 がずっと 固 定 され 空 室 や 家 賃 下 落 滞 納 などの 問 題 がなければ どんどんローンを 利 用 して 物 件 を 購 入 しても 問 題 はありません しかし 実 際 には 借 10

12 入 期 間 中 に 金 利 の 変 動 がまったくないということは まずあり えません たとえば 全 額 ローンを 組 んで 物 件 を 購 入 した 場 合 すぐに 金 利 が 上 がってしまうと 設 定 した 借 入 期 間 中 にこのローンを 完 済 するためには 家 賃 収 入 だけでは 足 りなくなります 毎 月 あなたのお 財 布 から 不 足 分 を 出 さなければならなくなってし まいます さらに 空 室 や 滞 納 が 重 なれば 毎 月 のローン 返 済 額 の 全 額 を 自 分 で 支 払 わなければならなくなります このように 全 額 ローンを 組 んで 不 動 産 投 資 をする 場 合 には 大 きなリスクが 伴 うのです しかも 家 賃 収 入 の 全 額 がローンの 返 済 にあてられるので これらの 物 件 は 収 益 を 生 んでいるとは 言 えません つまり 家 賃 収 入 の 全 額 をローンの 返 済 につぎ 込 んでいる 状 態 の 物 件 は 資 産 と 言 えないのです ローンに 対 する 正 常 な 感 覚 を 失 ってはいけない よく 借 金 が 怖 いので 現 金 で 物 件 を 購 入 したい という 方 が いますが これはごく 自 然 な 考 え 方 です 非 常 に 正 しい 感 覚 だ と 思 います 世 間 では ローンを 最 大 限 活 用 してレバレッジを 効 かせ る! などと 言 って 借 入 を 無 条 件 で 奨 励 するような 書 籍 を 見 かけますが ローンというのは 本 来 リスクの 大 きい 手 法 なので す レバレッジを 効 かせたつもりが 逆 にレバレッジを 効 かされ てしまった といった 時 代 が 過 去 に 何 度 もありました フル 第 2 章 不 動 産 投 資 の 最 大 のリスクは 債 務 11

13 ローンで 借 りられますよ 働 かず 楽 してお 金 持 ちになれます よ などと 言 って あなたがローンに 対 して 抱 いている 正 しい 感 覚 を 麻 痺 させるうたい 文 句 には 決 して 惑 わされないでくだ さい それじゃあ 結 局 現 金 で 購 入 するしかないのか? お 金 がなければ 不 動 産 投 資 をはじめられないということなの か? という 声 が 聞 こえてきそうです でも 誤 解 しないでください ローンのすべてを 否 定 してい るわけではなく ローンの 正 しい 付 き 合 い 方 をあなたに 理 解 し ていただきたいのです 正 しい 付 き 合 い 方 さえ 理 解 していれ ば ローンはあなたにとって 心 強 い 味 方 になってくれるはずで す 12

14 不 動 産 投 資 の 最 大 のリスクは 債 務 第 2 章 不 動 産 投 資 の 最 大 のリスクは 債 務 13

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16 3 第 章 毎 月 7 万 円 の 家 賃 収 入 が 持 つ 力

17 毎 月 7 万 円 の 家 賃 収 入 で6 年 7カ 月 後 には 3 戸 自 分 のものにできる 1,500 万 円 の 投 資 用 不 動 産 を 購 入 して 管 理 費 や 修 繕 積 立 金 など 差 し 引 くと 毎 月 7 万 円 ほどの 家 賃 収 入 が 手 元 に 残 ると します 年 間 84 万 円 の 収 入 なので 手 取 り 利 回 りは5.6%です こんな 話 を 聞 くと 1,500 万 円 も 投 資 しているのに 月 に 手 取 りで7 万 円 しかならないのか とがっかりする 人 もいるで しょう でも 毎 月 手 にするこの7 万 円 意 外 な 力 を 秘 めてい ます たとえば 1,500 万 円 のマンションを3 戸 購 入 したとしま す 2 戸 は 現 金 で 購 入 し 1 戸 は 全 額 ローン( 金 利 3.0%)で 購 入 したとします 家 賃 下 落 や 税 金 を 考 慮 せずに 計 算 すると 計 3 戸 の 物 件 から 得 られる 毎 月 の 家 賃 収 入 の 合 計 額 は21 万 円 この21 万 円 を1 戸 分 のローン 返 済 にあてると 何 年 で 完 済 で きると 思 いますか?じつは6 年 7カ 月 で 完 済 することができる のです たったの6 年 7カ 月 想 像 した 以 上 にずっと 早 く 完 済 できると 思 いませんか? 私 は このローンのないマンションが2 戸 ローンで 購 入 し たマンション1 戸 を 組 み 合 わせる 形 を レバレッジの 黄 金 率 と 呼 んでいます レバレッジの 黄 金 率 は リスクを 抑 えながら マンションを 増 やしていくことのできる 理 想 的 な 形 です 16

18 家 賃 収 入 7 万 円 が 秘 める 力 1 戸 目 現 金 購 入 1,500 万 円 家 賃 収 入 7 万 円 / 月 2 戸 目 現 金 購 入 1,500 万 円 家 賃 収 入 7 万 円 / 月 3 戸 目 ローン 購 入 1,500 万 円 金 利 3.0% BANK 家 賃 収 入 7 万 円 / 月 第 3 章 毎 月 7 万 円 の 家 賃 収 入 が 持 つ 力 17

19 ローンのない2 戸 のマンションは 経 済 的 自 由 への 第 一 歩 レバレッジの 黄 金 率 が 優 れている 点 は 3 戸 目 のマンション の 購 入 で 終 わらないところです 新 たなローンのないマンショ ンができれば 手 元 に 入 ってくる 家 賃 収 入 の 額 も 増 えるので その 家 賃 を 使 ってさらにマンション 取 得 のスピードを 加 速 させ ることができます 3 戸 目 のマンションのローン 完 済 までは6 年 7ヶ 月 かかりま したが 4 戸 目 のローンはローンのない3 戸 のマンションから 得 られる 手 取 り 家 賃 収 入 21 万 円 と 新 たにローンで 購 入 した 物 件 の 手 取 り 家 賃 収 入 7 万 円 の 合 計 28 万 円 で 返 済 していくの で わずか4 年 10 ヶ 月 で 完 済 してしましまう 計 算 です さらに 同 じように5 戸 目 のマンションは3 年 10 ヶ 月 6 戸 目 のマンションは3 年 2 ヶ 月 と ローンのないマンション が 増 えるにしたがって 完 済 までのスピードが 加 速 していきま す ローンのないマンションが2 戸 ある 状 態 で ローンでマン ションを 買 いすすめ 6 戸 目 のマンションのローンを 完 済 する までの 合 計 期 間 は18 年 5 ヶ 月 です もし 42 歳 でローンの ないマンションを2 戸 つくれたら 60 歳 定 年 時 には6 戸 のマ ンションから 得 られる42 万 円 の 収 入 を 毎 月 手 にすることがで きるのです もちろん リスクやコスト 税 金 などを 考 慮 すれ ば マンションの 取 得 期 間 がまったくこの 通 りになることはな いと 思 いますが マンションを 効 率 的 に 増 やす 考 え 方 や 手 法 に 変 わりはありません 18

20 レバレッジの 黄 金 率 ( 物 件 価 格 1,500 万 円 のケース) 自 己 資 金 3,000 万 円 (1,500 万 円 2 物 件 ) 1 戸 につき 手 取 り 家 賃 7 万 円 1 戸 目 完 済 完 済 完 済 完 済 初 期 投 資 額 3, 万 円 2 戸 目 完 済 完 済 完 済 完 済 3 戸 目 ローン 完 済 完 済 完 済 4 戸 目 ローン 完 済 完 済 5 戸 目 ローン 完 済 6 戸 目 ローン 年 完 数 済 6 年 7カ 月 4 年 10カ 月 3 年 10カ 月 3 年 2カ 月 収 年 入 間 252 万 円 336 万 円 420 万 円 504 万 円 第 3 章 毎 月 7 万 円 の 家 賃 収 入 が 持 つ 力 19

21 まずはローンのないマンションを2 戸 つくることが 経 済 的 自 由 への 第 一 歩 です 金 利 の 急 上 昇 にも 対 応 できる ローンのない 物 件 を2 戸 所 有 していれば 3 戸 目 の 物 件 を 全 額 ローンで 購 入 しても 金 利 変 動 がなければあなたは1 円 も 使 わずに 6 年 7カ 月 後 にはローンのないマンションが3つに 増 えます ローンがなくなるのですから すべての 物 件 があなた の 資 産 になります ローンが 完 済 されないうちは 物 件 はまだあなたの 資 産 では ありません ローンで 購 入 しても 資 産 だと 考 える 人 が 多 いよう ですが それは 大 きな 間 違 いです では ローンが 残 っている 物 件 があなたの 資 産 でないのな ら いったい 誰 の 資 産 なのでしょう じつは 銀 行 の 資 産 な のです 事 実 銀 行 では 貸 出 し 残 高 のことを 資 産 残 高 と 呼 んでいます 銀 行 は 毎 月 その 物 件 から 金 利 という 収 益 を 上 げ るので 資 産 になるわけです では 金 利 が 上 がり 当 初 3.0%で 借 りたローンがいきなり 6.0%に 上 昇 したらどうなるでしょう じつはそれでも ロー ンのないマンションが2 戸 あれば 7 年 5カ 月 後 には 完 済 する ことができます 金 利 が 急 激 に 上 昇 しても 完 済 は10カ 月 遅 れ るだけ 金 利 が8%にあがっても 完 済 は8 年 2カ 月 1 年 7カ 月 遅 れるだけです つまり 毎 月 7 万 円 の 家 賃 収 入 があれば 急 激 な 金 利 上 昇 のリ スクに 耐 えられる 恐 れずに 不 動 産 投 資 ができるということで す これが 毎 月 7 万 円 の 家 賃 収 入 が 持 つ 力 です 20

22 2 戸 のローンのないマンションの 持 つ 力 借 入 額 1,500 万 円 金 利 3.0% 2 戸 のローンのない 物 件 があれば 完 済 するまで 6 年 7カ 月 金 利 が6%になっても 7 年 5カ 月 金 利 が8%になっても 8 年 2カ 月 で 完 済 1 戸 目 現 金 購 入 1,500 万 円 年 間 84 万 円 2 戸 目 現 金 購 入 1,500 万 円 年 間 84 万 円 3 戸 目 ローン 購 入 1,500 万 円 BANK 年 間 84 万 円 第 3 章 毎 月 7 万 円 の 家 賃 収 入 が 持 つ 力 21

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24 4 第 章 加 速 度 の 秘 密 複 利 の 効 果

25 レバレッジの 黄 金 率 が 効 率 的 にマンションを 増 やせて 金 利 上 昇 リスクにも 大 変 有 効 な 投 資 法 であることがおわかりいた だけたと 思 いますが 今 度 は 複 利 という 視 点 から 資 産 が 資 産 を 生 んでいく 仕 組 みについて 考 えてみたいと 思 います 単 利 と 複 利 の 違 い 収 益 を 生 む 資 産 のなかでも 利 息 の 計 算 方 法 の 違 いで 収 益 を 生 むスピード が 変 わってきます それが 単 利 と 複 利 です 単 利 とは 元 本 に 利 率 を 掛 けて 利 息 を 計 算 する 方 法 で す 一 方 複 利 とは 元 本 と 利 息 の 合 計 額 に 利 率 を 掛 け 利 息 を 計 算 する 方 法 です どちらが 資 産 形 成 に 有 利 かといえ ば 断 然 複 利 が 有 利 です 複 利 の 場 合 は 元 本 に 利 息 を 上 乗 せした 分 に 対 して 利 息 が 計 算 されますので 時 間 が 経 てば 経 つほど 大 きな 利 息 が 生 まれます 単 利 の 場 合 は 金 利 計 算 の 元 となる 元 本 は 変 わりませんので いつまでたっても 利 息 が 増 えることはありません ですから 単 純 に 同 じ 利 回 りの 金 融 商 品 があった 場 合 単 利 と 複 利 では 将 来 大 きな 差 がついてし まうのです また 利 息 の 計 算 も1 年 に1 回 の 年 利 複 利 より も 毎 月 行 う 月 利 複 利 のほうが さらに 複 利 の 効 果 は 大 きくな ります 毎 月 利 息 が 計 上 され その 利 息 分 を 元 本 に 足 した 額 に 対 して 翌 月 の 金 利 が 計 算 されるので 毎 月 利 息 が 計 上 され る 月 利 複 利 のほうが 効 果 が 高 くなるというわけです 複 利 計 算 される 代 表 的 な 金 融 商 品 には 1ヶ 月 複 利 のMM F 半 年 複 利 の 定 額 貯 金 1 年 複 利 の 長 期 公 社 債 投 信 などがあ ります 24

26 家 賃 収 入 を 資 金 ではなく 資 産 に 変 える では 不 動 産 投 資 の 場 合 はどうでしょう マンションの 購 入 価 格 を 元 本 とすると 毎 月 一 定 の 家 賃 収 入 が 入 るので 月 利 単 利 となります 単 利 ですから 同 じ 利 回 りの 複 利 の 金 融 商 品 があ れば 不 動 産 投 資 はその 金 融 商 品 よりも 見 劣 りすることになり ます この 単 利 の 家 賃 収 入 を 複 利 と 同 じように 効 果 的 に 使 う 方 法 は ないのでしょうか? 資 産 から 得 た 収 益 を 資 金 ではなく 資 産 に 変 えていくことがポイントです 毎 月 銀 行 口 座 に 貯 まっていく 家 賃 収 入 自 体 はそのままでは 収 益 を 産 まないので 資 産 ではありません 収 益 を 生 んでくれるものが 資 産 です から 利 息 がゼロにも 等 しい 銀 行 預 金 は 資 金 です この 資 金 を 資 産 に 変 えることで 複 利 効 果 が 働 きます つまり 貯 まった 家 賃 収 入 はそのままにしておくのではなく 再 投 資 す るということです 先 ほど ご 紹 介 したレバレッジの 黄 金 率 を 思 い 出 してくださ い レバレッジの 黄 金 率 では ローンのない2 戸 のマンション から 得 られる 家 賃 収 入 を ローンで 購 入 した 物 件 の 返 済 に 充 て ることでローンの 早 期 返 済 を 目 指 すものでした ローンの 完 済 期 間 を 短 縮 することができるだけでなく 短 縮 した 期 間 の 支 払 利 息 も 大 幅 に 節 約 することができます ローンで 購 入 した 物 件 の 家 賃 7 万 円 だけでローン 返 済 しようとすると 完 済 までに 25 年 8 ヶ 月 かかります しかし この2 戸 の 家 賃 収 入 14 万 円 を 先 ほどの 返 済 額 に 足 し 月 々の 返 済 額 を 21 万 円 にすると 第 4 章 加 速 度 の 秘 密 複 利 の 効 果 25

27 わずか6 年 7 ヶ 月 で 完 済 できます 7 万 円 で 返 済 していた 場 合 と 比 べると 約 500 万 円 の 金 利 を 節 約 することができます しかも 毎 月 ローン 返 済 が 行 われますので 支 払 利 息 はどんど ん 少 なくなり 反 対 に 元 本 充 当 部 分 は 大 きくなっていきます 時 間 の 経 過 とともに 効 果 が 大 きくなるのです 家 賃 の 複 利 効 果 は 資 産 形 成 に 加 速 度 をつける このかたち どこかで 見 覚 えありませんか まさしく 複 利 ですよね 複 利 の 金 利 計 算 の 場 合 は 時 間 の 経 過 ととも に 元 本 に 利 息 が 積 みあがっていき 受 け 取 る 利 息 が 増 えてい きます 一 方 で ローンの 返 済 の 場 合 月 々の 返 済 額 のうち 支 払 い 利 息 はどんどん 少 なくなっていき 元 本 充 当 部 分 が 増 え ていきます つまり 家 賃 収 入 に ローン 返 済 という 役 割 をあたえるこ とで 家 賃 収 入 を 複 利 的 に 運 用 することができるのです これ が 家 賃 収 入 の 複 利 効 果 です 家 賃 収 入 を 貯 めてから 次 の 物 件 を 購 入 するよりも その 家 賃 収 入 を 上 手 に 使 ってローンで 物 件 を 購 入 する そうすることで 加 速 をつけて 不 動 産 を 増 やして いくことができるのです 家 賃 収 入 で 複 利 効 果 を 発 揮 するためのポイントは 家 賃 収 入 に ローン 返 済 という 役 割 を 与 えることです こうすること で タンス 預 金 していたときは まったく 収 益 をあげることが なかった 家 賃 収 入 が 生 きてくるのです 繰 上 げ 返 済 の 場 合 家 賃 収 入 が 役 立 つのは1 年 に1 回 繰 上 げ 返 済 のときだけです 26

28 繰 り 上 げ 返 済 の 目 標 額 までお 金 を 貯 めている 間 この 家 賃 は 一 切 収 益 をあげていません 一 方 家 賃 収 入 を 新 しくローンで 購 入 した 物 件 のローン 返 済 に 充 てた 場 合 毎 月 家 賃 収 入 が 活 用 されることになります 1 年 に1 回 だけの 活 用 と 1 年 で 12 回 の 活 用 どちらが 有 利 かは 明 白 です 第 4 章 加 速 度 の 秘 密 複 利 の 効 果 27

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30 5 第 章 利 回 りと 金 利 が 逆 転! それでも 購 入 したほうが いい 理 由

31 貯 蓄 より 投 資 のほうが 物 件 を 早 く 手 にできる 金 利 が 上 昇 して 借 入 れ 金 利 が 物 件 の 利 回 りを 上 回 ってし まったらどうでしょう 結 論 から 言 えば それでも 物 件 を 購 入 したほうが 早 くマン ションをあなたのものにできます たとえ 金 利 が 投 資 利 回 りを 上 回 ってしまっても ローンのない 物 件 が2 戸 あれば もう1 戸 を 全 額 ローンで 購 入 しても 家 賃 収 入 を 貯 めてから 買 うより も 早 くローンを 完 済 できるからです たとえば ローンのない 物 件 が2 戸 ある 状 態 で 手 取 り 利 回 り5.6%の 物 件 を 金 利 8%のローンで 新 たに 購 入 したとしま す 3 戸 の 家 賃 収 入 は 管 理 費 や 修 繕 積 立 金 を 差 し 引 くと 毎 月 合 計 21 万 円 です この21 万 円 で1,500 万 円 のローンを 返 済 すると8 年 2カ 月 で 完 済 これをローンのない2 戸 の 家 賃 収 入 14 万 円 で1,500 万 円 貯 めてから 購 入 しようとすると 1,500 万 円 貯 めるのに9 年 も かかります 金 利 が8%になったとしても 貯 めて 買 うよりも10 ヶ 月 も 早 くローンを 返 済 できるのです バブルの 絶 頂 期 でも 住 宅 ロー ンの 金 利 は8% 程 度 でしたので 一 度 レバレッジの 黄 金 率 の 形 を 作 れば 金 利 上 昇 リスクも 大 幅 に 軽 減 できるのです レバレッジの 黄 金 率 の 形 は2 戸 のローンのないマンション と 1 戸 のローンのあるマンションですから 資 産 全 体 に 占 め る 借 金 の 割 合 は 約 33%です いますぐ 金 利 が 上 昇 するとは 考 えにくいので 金 利 上 昇 リスクに 備 えるためには 借 金 の 割 合 として40%を 目 安 に 考 えていれば 十 分 安 全 の 範 囲 内 とい 30

32 利 回 りと 金 利 が 逆 転 しても 購 入 したほうがいい 理 由 どちらが 早 いか? 仮 に 金 利 が8%になっても 購 入 した 方 がいいのか? 1 2 金 利 8%のローンを 利 用 し て 購 入 する 利 回 り6%< 金 利 8% 2 戸 の 家 賃 収 入 で1,500 万 円 貯 めてから 購 入 する 1,500 万 円 1,500 万 円 7 万 円 / 月 7 万 円 / 月 現 金 購 入 現 金 購 入 1,500 万 円 現 金 購 入 1,500 万 円 ローン 購 入 7 万 円 / 月 7 万 円 / 月 1,500 万 円 現 金 購 入 7 万 円 / 月 返 済 額 21 万 円 / 月 ローン 1,500 万 円 現 金 1,500 万 円 金 利 が8%でも8 年 2カ 月 で 完 済 1,500 万 円 貯 めるまで9 年 かかる 答 え 貯 めて 買 う より 借 りて 買 う ほうがいい 借 入 割 合 40%は 金 利 上 昇 リスクに 負 けず 安 全 で 効 率 的 に マンションを 増 やすことのできる レバレッジの 黄 金 率 第 5 章 利 回 りと 金 利 が 逆 転! それでも 購 入 したほうがいい 理 由 31

33 うことになります 32

34 6 第 章 タイムレバレッジで さらに 加 速 する

35 時 間 のレバレッジ タイムレバレッジ 資 産 を 形 成 するためには 出 来 るだけ 早 く 投 資 をスタートす ることが 大 切 です 早 く 始 めるほど 早 く 始 めた 期 間 の 分 だけ 家 賃 収 入 がローンを 返 済 してくれるからです いわば 時 間 の レバレッジ タイムレバレッジ です タイムレバレッジの 考 え 方 は できるだけ 早 い 時 期 に 物 件 を 購 入 して 早 くはじめた 分 だけ 時 間 を 短 縮 しようというもので す これはなにもはじめて 物 件 を 購 入 するケースに 限 定 されま せん むしろ 物 件 を 増 やしていく 過 程 でこそ この 考 え 方 が 力 を 発 揮 します 先 ほど ご 紹 介 したレバレッジの 黄 金 率 では 3 戸 目 のロー ンを 繰 り 上 げ 返 済 した 後 で 次 の 物 件 を 購 入 していきました 3 戸 目 のローンを 6 年 7 ヶ 月 で 完 済 したあとに 新 たに4 戸 目 のマンションをローンで 購 入 し 今 度 は 合 計 4 戸 の 家 賃 収 入 28 万 円 でローンを 返 済 していきます この 場 合 4 戸 目 の 物 件 のローンは4 年 10 ヶ 月 で 完 済 できます ローンのないマン ションが2つある 状 態 で 4 戸 目 のローンを 完 済 するまでの 期 間 は11 年 5ヶ 月 です では 2 戸 のローンのないマンションがある 状 態 で 新 たに 2つのマンションを 同 時 にローンで 購 入 した 場 合 4 戸 目 の ローンを 完 済 までの 期 間 はどのぐらいかかるでしょうか この 形 だと 4 戸 目 のローンを 完 済 するまでの 累 計 期 間 は10 年 6ヶ 月 です レバレッジの 黄 金 率 と 比 べて11 ヶ 月 も 完 済 期 間 を 短 縮 することができます タイムレバレッジを 利 用 した 場 34

36 ローンのないマンションが2 戸 ある 状 態 で 同 時 に2 戸 ローン 購 入 した 場 合 ( 購 入 時 ) (3 戸 目 完 済 ) (4 戸 目 完 済 ) 1 戸 目 完 済 1 戸 目 完 済 1 戸 目 完 済 2 戸 目 完 済 2 戸 目 完 済 2 戸 目 完 済 2 戸 同 時 購 入 3 戸 目 ローン 1,500 万 円 4 戸 目 ローン 1,500 万 円 2 戸 同 時 購 入 3 戸 目 4 戸 目 完 済 ローン 1,220 万 円 約 280 万 円 返 済 2 戸 同 時 購 入 3 戸 目 完 済 4 戸 目 完 済 6 年 7カ 月 後 3 戸 目 完 済 10 年 7カ 月 後 4 戸 目 完 済 タイムレバレッジはマンションを 複 数 同 時 購 入 することで 完 済 までのスピードを 早 める 第 6 章 タイムレバレッジでさらに 加 速 する 35

37 合 3 戸 目 の 物 件 のローンを 返 済 する6 年 7ヶ 月 の 間 に 4 戸 目 の 毎 月 の 家 賃 収 入 7 万 円 だけで 約 280 万 円 のローン 返 済 す ることができます つまり 4 戸 目 の 返 済 スタート 時 点 で 1,500 万 円 から1,220 万 円 まで 返 済 すべきローンが 減 ってい るので その 分 完 済 までの 期 間 が 短 くて 済 むのです 金 利 上 昇 リスクをコントロールしながら 時 間 を 有 効 活 用 このように 資 産 形 成 のスピードを 早 めるためには 時 間 の 有 効 活 用 がポイントです ローンを 利 用 して 可 能 なかぎり 物 件 の 取 得 時 期 を 早 めること そうすれば ひとつの 物 件 に 集 中 し て 繰 り 上 げ 返 済 している 間 に 他 の 物 件 のローンは 入 居 者 の 家 賃 収 入 で 自 然 と 元 本 が 返 済 されていきます レバレッジの 黄 金 率 もタイムレバレッジもローンの 返 済 額 は 同 じ 額 です それな のに 完 済 までのスピードが 違 うのは 複 数 戸 を 同 時 購 入 する ことで ひとつの 物 件 に 集 中 して 返 済 しているうちに 他 の 物 件 は 自 身 の 家 賃 収 入 でローンが 徐 々に 返 済 されているからで す そして 次 のローン 返 済 に 取 り 掛 かるときには すでに ローンがある 程 度 は 返 済 されているので タイムレバレッジの ほうがローン 返 済 のスピードが 早 くなります ローン 返 済 額 は 同 じでも 返 済 のスタートラインが 一 歩 も 二 歩 も 違 うのです さらに 家 賃 収 入 だけでなく 繰 り 上 げ 返 済 も 同 時 に 行 なうこ とで 完 済 までのスピードをどんどんと 上 げていくことが 可 能 です 36

38 レバレッジに 期 待 しすぎるのは 危 険 しかし このタイムレバレッジには 過 重 債 務 のリスク と 金 利 上 昇 リスク というデメリットがあります 物 件 の 取 得 スピードをあげるには できるだけ 多 くの 物 件 を 同 時 にロー ンで 購 入 することです しかし あまりにも 多 くの 物 件 をロー ンで 購 入 してしまうと 万 が 一 空 室 や 滞 納 が 起 きて 家 賃 収 入 が 途 絶 えたときに 一 気 にマンション 経 営 が 破 綻 してしまう 恐 れがあります 4 戸 も 同 時 にマンションを 購 入 したらローン 負 担 に 耐 え 切 れ ず 破 綻 してしまうのではないか?そんな 風 に 心 配 されるかもし れません 確 かに 2 戸 のローンのないマンションが2つある 状 態 で 4 戸 のマンションをローンで 同 時 に 購 入 した 場 合 資 産 に 占 めるローンの 割 合 は 約 66%です 安 全 な 借 り 入 れ 割 合 である40%を 超 えています 繰 り 返 しお 伝 えしてきたレバレッジの 黄 金 率 は 金 利 上 昇 リス クを 最 小 限 に 抑 えながら マンションの 取 得 スピードを 最 大 限 に 高 める 物 件 の 増 やし 方 でした 価 格 1,500 万 円 の 手 取 り 利 回 り5.6% 毎 月 の 家 賃 収 入 が7 万 円 の 物 件 を2 戸 は 現 金 で 購 入 そしてもう1 戸 は 金 利 3.0% 全 額 ローンで 購 入 した 場 合 仮 に8%の 金 利 になったとしても 家 賃 収 入 で1,500 万 円 を 貯 めてから 買 うよりも10 ヶ 月 も 早 くマンションのローンを 返 済 できるとご 説 明 しました 貯 めてから 買 うのと 借 りて 買 う 際 にどちらが 早 いのか その 分 岐 点 が 借 り 入 れ 割 合 40%だっ 第 6 章 タイムレバレッジでさらに 加 速 する 37

39 たのです つまり 借 り 入 れ 割 合 40%を 超 えた 状 態 がマン ション 経 営 の 破 綻 と 隣 り 合 わせの 状 態 というわけではないので す また タイムレバレッジの 考 え 方 でマンションを 買 い 進 めて も 6 年 7ヵ 月 後 にはローンで 購 入 した4 戸 のマンションのう ち 1 戸 のローンを 完 済 できます さらにその 間 には 他 の3 戸 のマンションのローンも 家 賃 収 入 で 返 済 は 進 んでいるので 資 産 に 占 めるローンの 割 合 は40%です 6 年 7ヵ 月 後 には 金 利 上 昇 も 怖 くない 安 全 な 領 域 に 達 します しかし 同 時 購 入 する 物 件 が5 戸 6 戸 と 増 えていけば 資 産 に 占 めるローンの 割 合 も 当 然 の 大 きくなり 金 利 上 昇 したとき の 影 響 はますます 大 きくなっていきます いくらリスクを 抑 え られるといっても スピードも 出 しすぎればコースアウトして 大 事 故 を 引 き 起 こしてしまうのです 空 室 に 備 えてある 程 度 の 余 裕 資 金 は 確 保 しておくべき さきほどのシミュレーションは マンションの 増 やし 方 をわ かりやすく 説 明 するために 常 時 満 室 であること そして 金 利 が 上 昇 しないことを 条 件 に 計 算 していました しかし 家 賃 下 落 空 室 期 間 の 拡 大 修 繕 積 立 金 の 上 昇 臨 時 費 用 の 発 生 税 金 などマンションは 築 年 数 が 経 過 すればするほど 手 取 り 家 賃 収 入 は 減 少 していきます 家 賃 収 入 がなくなったとしても ローンの 返 済 は 待 ってはく 38

40 れません 家 賃 収 入 がないならば あなたが 自 分 のお 財 布 から 返 済 しなければいけません そうならないためには 手 元 資 金 に 余 裕 を 持 ちながら マンション 経 営 を 進 めていくことです 新 たにローンで 物 件 を 購 入 する 場 合 所 有 しているマンション から 得 られる 家 賃 収 入 の 全 額 を 毎 月 の 返 済 額 に 設 定 するのでは なく 一 定 期 間 経 過 してからまとめて 繰 り 上 げ 返 済 をしていけ ば 手 元 に 余 裕 資 金 に 保 ちながらマンションを 買 い 進 められま す さきほどの シミュレーションでも 4 戸 目 のローンの 返 済 を 毎 月 のローン 返 済 金 額 は 手 取 り 家 賃 収 入 の7 万 円 で 固 定 し 1 年 経 過 するごとに 貯 まった 家 賃 収 入 で 繰 り 上 げ 返 済 をし たとしても 4 戸 目 のローンを 完 済 するまでの 期 間 は1ヶ 月 遅 れる 程 度 です 仮 に 空 室 が 発 生 して 家 賃 収 入 が 一 時 的 になく なったとしても 期 間 をおいて 繰 上 返 済 していけば その 間 に 貯 まった 家 賃 収 入 で 十 分 にカバーすることができます また レバレッジの 黄 金 率 タイムレバレッジも 将 来 のリス クやコスト 税 金 まで 考 慮 して 考 えると ローンを 完 済 してマ ンションをあなたのものにするには シミュレーションの 年 月 よりも 遅 くなります だからといって 二 つのマンションの 増 やし 方 がまったく 無 駄 になることはありません これまでマン ションの 選 び 方 までは 色 々な 書 籍 やセミナーで 紹 介 されるこ とはありましたが 効 率 的 安 全 にマンションを 増 やしていく 方 法 をここまで 具 体 的 に 紹 介 しているものはなかったはずで す レバレッジの 黄 金 率 とタイムレバレッジをマンション 経 営 の 羅 針 盤 として 活 用 していただければ 経 済 的 自 由 にぐっと 近 づくはずだと 私 は 確 信 しています 第 6 章 タイムレバレッジでさらに 加 速 する 39

41 繰 り 上 げ 返 済 50 万 円 の 威 力 とは 元 本 を50 万 円 繰 り 上 げ 返 済 することで 返 済 期 間 を 短 縮 す るだけでなく 50 万 円 以 上 の 利 息 が 節 約 できる ウソのようですがほんとうの 話 です 抜 群 の 効 果 を 生 む 繰 り 上 げ 返 済 の 方 法 について あなたにお 伝 えしたいと 思 います 金 利 上 昇 リスクに 備 えるためには 繰 り 上 げ 返 済 が 欠 かせません が やみくもに 行 なえばいいというわけではありません 繰 り 上 げ 返 済 の 効 果 を 最 大 限 引 き 出 すためには 返 済 のタイミング がとても 大 切 です ローンがスタートした 直 後 は 毎 月 の 返 済 額 のうち 半 分 以 上 は 利 息 です たとえば 1,000 万 円 を 金 利 3% 30 年 間 の 条 件 で 借 りた 場 合 毎 月 の 返 済 金 額 は42,160 円 です 最 初 の 数 年 間 は 毎 月 の 返 済 額 のうち 約 6 割 が 利 息 の 支 払 いで 元 本 の 返 済 は4 割 程 度 です 毎 月 の 返 済 金 額 のうち 金 利 分 と 元 本 返 済 分 の 割 合 が 逆 転 するのは7 年 後 それまでは 毎 月 の 返 済 金 額 のうち 半 分 以 上 は 利 息 です このまま30 年 間 ローンを 借 り 続 けると 利 息 の 総 支 払 額 は 517 万 円 にもなります 1,000 万 円 を 借 りる 対 価 に 約 500 万 円 も 支 払 っているの です 500 万 円 といえば 新 車 も 楽 に 買 えるほどの 大 金 です 少 しでも 利 息 を 節 約 するには 繰 り 上 げ 返 済 を 活 用 することが 効 果 的 です では 借 りてから1 年 後 に 50 万 円 繰 り 上 げ 返 済 をした 場 合 どれくらい 利 息 を 節 約 できるでしょうか 実 は 1 年 後 に 繰 り 上 げ 返 済 すると 約 65 万 円 も 利 息 を 節 約 す ることができます 返 済 回 数 にすると27 回 分 2 年 3ヶ 月 も 返 済 期 間 を 短 縮 することが 可 能 です 繰 り 上 げ 返 済 をしない 場 40

42 合 の 総 支 払 利 息 が517 万 円 ですから わずか50 万 円 の 繰 り 上 げ 返 済 で 利 息 全 体 の12%も 節 約 できたことになります 50 万 円 分 の 元 本 を 返 済 しただけでなく 投 下 した 資 金 以 上 に 利 息 も 節 約 できるのですから 繰 り 上 げ 返 済 がいかに 有 効 かおわか りいただけると 思 います 早 期 に 繰 上 返 済 するほど 金 利 が 節 約 できる! 返 済 額 の 内 訳 利 息 元 本 返 済 期 間 斜 線 部 分 の 利 息 が 節 約 できる 第 6 章 タイムレバレッジでさらに 加 速 する 41

43 繰 上 返 済 は 時 期 が 遅 くなるほど 効 果 は 薄 れる では 10 年 後 に 繰 上 返 済 した 場 合 と 20 年 後 に 繰 上 返 済 し た 場 合 では 効 果 はどれだけ 違 ってくるでしょうか 10 年 後 に 繰 上 返 済 した 場 合 には 利 息 の 節 約 分 は 約 38 万 円 20 年 後 では 約 16 万 円 程 度 にしかなりません このように 金 利 を 節 約 するためには 金 利 の 返 済 割 合 が 大 きい 早 期 に 繰 上 返 済 を 行 なうことが 効 果 的 です あとになって 繰 上 返 済 しても 大 きな 節 約 効 果 はありません また 繰 上 げ 返 済 が 借 り 手 側 にとってメリットがあるという ことは 貸 し 手 側 にデメリットがあるということです 金 融 機 関 にとっては ローンを 繰 り 上 げ 返 済 されてしまうと 本 来 貸 し 出 し 期 間 中 に 得 られるはずだった 利 息 が 得 られなくなって しまいます しかも 早 い 時 期 に 返 済 されてしまうと それだ け 金 融 機 関 側 の 利 益 の 目 減 りも 大 きくなります そのため 借 り 手 から 数 年 以 内 の 繰 上 げ 返 済 に 関 しては 繰 り 上 げ 返 済 手 数 料 が 通 常 よりも 高 く 設 定 されているケースが 一 般 的 です それ だけ 金 融 機 関 にとっても 繰 り 上 げ 返 済 のインパクトが 大 きい ということです 繰 上 返 済 手 数 料 の 裏 には こんなカラクリが 隠 されていたのです 多 額 の 繰 上 返 済 資 金 がなくても 返 済 の 時 期 さえ 早 ければ 効 果 は 抜 群 です 繰 上 返 済 は 金 利 も 節 約 でき さらに 金 利 上 昇 リ スクにも 対 応 できる 優 れた 投 資 法 なのです 42

44 10 年 でローンのないマンションを1 戸 つくる 小 額 の 頭 金 でローンを 使 ってマンションを 購 入 したとして も 繰 上 返 済 を 駆 使 してできるだけ 早 い 時 期 にローンを 完 済 す るべきです 中 古 ワンルームマンションの 場 合 少 額 の 頭 金 で ローンを 借 りても 毎 月 の 収 支 は 黒 字 になり ローン 返 済 も 持 ち 出 しなしで 行 なえます しかし 築 年 数 の 経 過 により 家 賃 が 下 落 し 修 繕 費 がかさんでくると 毎 月 の 収 支 は 赤 字 になってし まいます そんなときに 金 利 まで 上 昇 したら まさにダブル パンチです そこでひとつの 目 安 として 10 年 以 内 にローンを 完 済 する ことを 目 標 にしてください 1,500 万 円 の 物 件 を 金 利 3% 30 年 間 のローンで 購 入 した 場 合 で 考 えてみます 5%の 頭 金 80 万 円 を 投 入 して 借 入 金 額 は 1,420 万 円 です このケースでは 毎 年 94 万 円 ずつ 繰 上 返 済 していけば 10 年 間 でローンを 完 済 することができます 繰 上 返 済 している 間 に 家 賃 収 入 で 毎 月 のローンも 返 済 されますので 1 年 につき 94 万 円 の 繰 上 返 済 でも10 年 間 で 完 済 することができるので す ローンを 完 済 することができれば 管 理 費 などの 経 費 を 差 し 引 いた 後 の 家 賃 収 入 はこれから 毎 月 あなたの 手 元 に 残 るよう になります でも ここで 満 足 して 家 賃 収 入 を 使 ってしまう と 経 済 的 自 由 は 遠 のいてしまいます この 家 賃 収 入 を2 戸 目 のマンション 購 入 に 役 立 てることで 経 済 的 自 由 への 道 筋 が 開 けてくるのです 第 6 章 タイムレバレッジでさらに 加 速 する 43

45 2 戸 目 のローンは5 年 で 完 済 1 戸 目 と 同 じ 条 件 で 購 入 した2 戸 目 のマンションのローン は 5 年 で 完 済 することを 目 標 にします 完 済 期 間 を 半 分 にし ているのは 1 戸 目 の 家 賃 収 入 が2 戸 目 のローン 返 済 に 使 える からです つまり 実 質 的 には1 戸 のローンを2つのマンショ ンから 得 られる 家 賃 収 入 で 返 済 できるので 半 分 の 期 間 で 返 済 することを 目 指 すのです 計 算 通 りに 繰 上 返 済 が 進 めば 15 年 でローンのないマン ションを2 戸 つくれることになります 15 年 というと 長 く 感 じるでしょうか しかし 実 際 に 繰 上 返 済 をはじめると 当 初 予 定 していた 期 間 よりも 早 く 完 済 できるケースはじつは 多 いの です いったんローンを 完 済 してしまえば あとはマンション が 朽 ち 果 てるまで 毎 月 あなたの 銀 行 口 座 に 家 賃 収 入 が 入 り 続 けます 繰 上 返 済 をするたびに 経 済 的 自 由 が 近 づいてくるの で あと 少 し あとこれだけ と 繰 上 返 済 の 回 数 が 自 然 に 増 えていきます すると 当 初 に 考 えていた 期 間 よりもずっと 早 くローンを 完 済 することができるのです 44

46 不 動 産 投 資 ならサラリーマンも 無 理 なく 資 産 形 成 ができる レバレッジの 黄 金 率 を 活 用 したマンションの 増 やし 方 は 将 来 に 向 けた 資 産 形 成 の 方 法 として とてもシンプルです 株 式 投 資 で 資 産 を 形 成 しようとする 場 合 有 料 銘 柄 や 株 価 の 動 向 を 見 極 めるために 時 間 や 手 間 がかかります しかも 時 間 と 手 間 をかけても 株 式 投 資 で 収 益 を 上 げられる 保 証 はどこにもありま せん その 点 私 がお 勧 めする 不 動 産 投 資 法 では あなたがするこ とはローンの 繰 上 返 済 だけです 資 金 をためてコツコツと 返 済 していく そして 1 戸 目 のマンションを 作 ったら 2 戸 目 の マンションも 同 じように 繰 上 返 済 していきます ローンのない 2 戸 もマンションを 作 ることができれば あとは 自 己 資 金 を 使 わなくても 資 産 が 資 産 を 生 んでくれるのです ローンのないマンションを2 戸 所 有 することが マンション 経 営 で 成 功 をつかむ 黄 金 率 です サラリーマンとして 毎 日 忙 しく 働 きながら 目 標 を 持 って 資 産 形 成 することができる こうしたシンプルさもマンション 経 営 の 大 きな 魅 力 です 第 6 章 タイムレバレッジでさらに 加 速 する 45

47 あとがき 資 産 が 資 産 を 生 むマンション 投 資 術 を 最 後 までお 読 みいた だきましてありがとうございました 本 文 中 でも 繰 り 返 しお 話 してきましたが 不 動 産 投 資 で 一 番 怖 いものは ローン で す 空 室 や 滞 納 地 震 など 不 動 産 投 資 を 行 ううえでのリスクは 数 多 くあります 当 社 では 空 室 滞 納 への 対 応 策 としてお 客 様 には 空 室 保 証 ( 物 件 購 入 後 5 年 間 のサービス) 滞 納 保 証 ( 保 証 期 間 : 同 一 の 入 居 者 で 連 続 12 ヵ 月 迄 ) を 行 い また 地 震 リスクに 対 しては 新 耐 震 法 に 準 拠 した 物 件 のご 紹 介 や 保 険 へ の 加 入 をおすすめしています しかし 金 利 上 昇 リスク に 対 する 手 立 てはただ 一 つ 繰 上 げ 返 済 しかありません 空 室 保 証 や 滞 納 保 証 はできても 金 利 保 証 まではできません だからこそ 金 利 が 上 がりはじめてか ら 繰 上 げ 返 済 のための 資 金 を 作 っていては 最 悪 大 切 な 不 動 産 を 手 放 さなければいけない 事 態 になるかもしれません そのた めにも 繰 上 げ 返 済 の 重 要 性 安 全 な 借 入 割 合 についての 知 識 を 知 っておいていただきたかったのです また ローンの 正 しい 使 い 方 を 知 れば ローン は 最 大 のリ スクどころかあなたにとって 最 大 の 味 方 になってくれます 効 率 的 にマンションを 増 やしていくことができるのです あとは 時 間 があなたの 強 い 味 方 となってくれるでしょう ローンの 正 しい 使 い 方 を 知 れば 文 字 通 り 資 産 が 資 産 を 生 ん 46

48 でくれるのです この 小 冊 子 でお 伝 えしてきた 投 資 法 を 用 い て より 多 くの 方 が 年 金 不 安 を 解 消 し 豊 かな 老 後 を 過 ごされる ことを 願 ってやみません 重 吉 勉 あとがき 47

49 サラリーマンだからできる 安 全 確 実 な 資 産 形 成 中 古 ワンルーム2 戸 からはじめる 家 賃 40 万 円 稼 ぐ 黄 金 の 法 則 30 代 で 経 済 的 自 由 を 目 指 している 人 も 50 代 で 退 職 後 の 収 入 が 不 安 な 方 も 業 界 キャリア30 年 管 理 戸 数 12,000 戸 の 社 長 が 明 かす 本 当 の 不 動 産 投 資 レバレッジの 黄 金 率 待 望 の 第 4 弾! ビジネス 書 ランキング ビジネス 書 ランキング 不 動 産 投 資 部 門 アパートビル 経 営 部 門 著 者 : 株 式 会 社 の 日 本 財 託 代 表 取 締 役 重 吉 勉 発 行 日 :2013 年 10 月 7 日 定 価 :1,500 円 ( 税 別 ) 体 裁 :46 判 /208ページ 発 行 : 株 式 会 社 かんき 出 版 突 然 ですが あなたに 問 題 です 問 題 1,000 万 円 で 購 入 したローンのないワンルームマンションが2 戸 あります それぞれの 物 件 から 入 る 家 賃 収 入 は 毎 月 手 取 りで5 万 円 年 間 で1 戸 あた り60 万 円 ですから 手 取 り 利 回 りは6%です この 状 態 で 同 じ 条 件 の3 戸 目 のワンルームマンションを 購 入 する 時 1 金 利 10%のフルローンで 購 入 した 場 合 ( 実 際 にはそんな 高 い 金 利 はありませんが) 22 戸 の 家 賃 収 入 で1,000 万 円 貯 めてから 現 金 で 購 入 した 場 合 どちらのケースが 早 く3 戸 目 のマンションを 自 分 のものにできるでしょうか た だし 使 えるお 金 は 家 賃 収 入 の みで す 48

50 正 解 は1です 1は1,000 万 円 のローンを 返 済 するのに8 年 2カ 月 2は1,000 万 円 貯 める のに8 年 4カ 月 かかります 金 利 10%だったとしても ローンで 買 った 方 が 2カ 月 早 く 自 分 のものにできる あなたはおかしいと 思 いませんか? 2 戸 のマンションの 手 取 り 利 回 りは6%で 金 利 が10%です そ の 答 えの 秘 密 が 書 籍 で 紹 介 してい る 不 動 産 投 資 の 黄 金 の 法 則 レバレッジの 黄 金 率 です レバレッジの 黄 金 率 を 知 っているのと 知 らないのとでは 資 産 形 成 のス ピードに 大 きな 差 が 出 てきます さらに レバレッジの 黄 金 率 を 活 用 すれば 金 利 上 昇 リスクに 備 えながら 効 率 的 に 資 産 を 形 成 することができるのです ぜひ 書 籍 を 手 に 取 ってあなた 自 身 で レバレッジの 黄 金 率 を 確 かめてください この 本 をおすすめする3のポイント 1. 他 の 不 動 産 投 資 本 には 書 かれていない 資 産 形 成 法 家 賃 40 万 円 稼 ぐ 黄 金 の 法 則 がわかる 2. 金 利 上 昇 リスクに 負 けないローンとの 付 き 合 い 方 がわかる 3. 業 界 30 年 バブル 崩 壊 を 経 験 した 社 長 が 語 る 失 敗 しない 不 動 産 投 資 法 がわかる ( 目 次 ) 中 古 ワンルーム2 戸 からはじめる 家 賃 40 万 円 稼 ぐ 黄 金 の 法 則 はじめに レバレッジの 黄 金 率 を 活 用 して 経 済 的 自 由 を 手 に 入 れよう! 第 1 章 サラリーマンだからこそマンション 投 資 で 成 功 できる 第 2 章 家 賃 収 入 月 40 万 円 稼 ぐ 黄 金 の 法 則 第 3 章 東 京 23 区 の 中 古 マンションで 長 期 安 定 収 入 を 得 る 第 4 章 さあ マンション 投 資 を 始 めよう! 第 5 章 ワンルームマンション 投 資 Q& A 49

51 サラリーマンのための 無 料 著 者 セミナー 東 京 中 古 マンション 投 資 セミナー 延 べ15,000 人 以 上 が 参 加! 著 者 自 らが 語 る 人 気 セミナーに 読 者 をご 招 待 著 者 自 らが 語 る 失 敗 しない 不 動 産 投 資 の 方 法 を 聞 いてみたい 東 京 中 古 ワンルームの 魅 力 を 改 めて 聞 いてみたい レバレッジの 黄 金 律 の 実 践 例 を 聞 いてみたい 何 から 聞 いていいのか 分 からないという 方 もお 気 軽 に! マンション 投 資 無 料 相 談 会 書 籍 でご 紹 介 した 内 容 や 疑 問 を 詳 しく 解 説! あなた 専 用 の 収 支 プラン 表 もプレゼント 中 自 分 の 年 齢 や 年 収 に 合 わせた 具 体 的 な 事 例 を 教 えてほしい 具 体 的 な 物 件 やローンの 組 み 方 な どを 知 りたい 安 定 的 に 収 益 が 上 がる 物 件 を 紹 介 してほしい 50

52 入 居 率 98%の 賃 貸 管 理 会 社 が 明 かす 入 居 者 募 集 のノウハウ 賃 貸 管 理 セミナー 定 期 開 催 中! セミナー 内 容 年 間 平 均 入 居 率 98% 以 上 を 誇 る 入 居 者 募 集 のノウハウ 急 増 する 外 国 人 入 居 者 を 取 り 込 む 方 法 毎 月 の 滞 納 率 を0.01% 保 っている 理 由 入 居 者 トラブル クレームへの 対 処 法 収 益 に 直 結 する 建 物 管 理 の 意 外 な 落 とし 穴 このセミナーはこんな 方 におすすめします! 空 室 対 策 をお 考 えの 方! 賃 貸 管 理 に 興 味 がある 方! 管 理 会 社 を 選 ぶ 基 準 が 知 りたい 方! 最 近 の 賃 貸 市 況 について 知 りたい 方! お 申 し 込 み 方 法 非 公 開 物 件 情 報 のお 申 し 込 みもHPで 受 付 中 です! ホームページから フリーダイヤルから 営 業 時 間 : 平 日 9:00~18:00 51

53 重 吉 勉 (しげよし つとむ) 昭 和 37 年 生 まれ 石 川 県 小 松 市 出 身 早 稲 田 大 学 社 会 科 学 部 中 退 平 成 2 年 株 式 会 社 日 本 財 託 を 設 立 するが まもなくバブル 景 気 が 崩 壊 それまで 羽 振 りの 良 かった 不 動 産 会 社 が 次 々と 倒 産 地 獄 のような 苦 しみを 味 わうなか 生 き 残 るには 地 道 な 固 定 収 入 が 大 切 だ と 気 づき 不 動 産 業 の 原 点 は 管 理 業 だ と 確 信 する 平 成 27 年 1 月 末 現 在 オーナー 数 は5,473 名 13,890 戸 を 管 理 する 年 間 平 均 入 居 率 98% 以 上 という 他 社 には 類 を 見 ない 高 い 入 居 率 を 維 持 して いる 不 動 産 管 理 業 務 を 通 じ 不 動 産 投 資 で 成 功 した 人 よりも 失 敗 した 人 を 多 く 見 たこと そして 著 者 自 身 もバブル 崩 壊 で 失 敗 した 苦 い 経 験 があること などから 失 敗 しないための 不 動 産 投 資 法 などのセミナー 活 動 を 積 極 的 に 行 う 管 理 を 通 じて 一 生 涯 のお 付 き 合 い を 経 営 理 念 として もっとも 信 頼 される 不 動 産 管 理 会 社 を 目 指 している どの 本 にも 書 いてない 投 資 理 論! 資 産 が 資 産 を 生 むマンション 投 資 術 常 識 をくつがえすローン 活 用 法 発 行 日 平 成 27 年 3 月 6 日 9 刷 著 者 重 吉 勉 発 行 日 本 財 託 東 京 都 新 宿 区 西 新 宿 新 宿 サンエービル10F TEL: mg-info@nihonzaitaku.co.jp 印 刷 所 ノスメディア デザイン TYPEFACE 禁 無 断 転 載 禁 止

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