FP 級資格取得支援プログラム 5 年 月試験直前対策 Web セミナー第四回講義 不動産 NPO 法人日本 FP 協会認定教育機関 山田コンサルティンググループ 株式会社東京ファイナンシャルプランナーズ 不動産の学習のポイント 必ず学習すべき項目 不動産登記 借地借家法 区分所有法 建築基準法 土地の価格 不動産の売買 不動産の税金 頻出論点だけでも学習した方がよい項目 都市計画法 鑑定評価法 宅地建物取引業法 不動産投資分析 余裕があれば取り組みたい項目 農地法 土地の有効活用
土地の価格と鑑定評価手法 () ダイジェスト P399 土地の価格 公示価格基準地標準価格相続税路線価固定資産税評価額 実施機関国土交通省都道府県国税局市町村 基準日毎年 月 日毎年 7 月 日毎年 月 日前年の 月 日 調査頻度 年に 回 年に 回 年に 回 3 年に 回 評価割合 00% 00% 公示価格の 80% 程度 公示価格の 70% 程度 土地の価格と鑑定評価手法 () ダイジェスト P400 鑑定評価手法 原価法 取引事例比較法 3 収益還元法 直接還元法 DCF 法 3
土地の価格と鑑定評価手法 (3) ダイジェスト P403 固定資産税評価額は 市町村 ( 東京 3 区は都 ) が毎年 月 日時点の価格を調査して固定資産課税台帳に登録する価額である 4 宅地建物取引業法 ダイジェスト P44 媒介契約 媒介契約の種類一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約 特徴 他の業者に重ねて依頼できる 自己発見取引可 他の業者に重ねて依頼できない 自己発見取引可 他の業者に重ねて依頼できない 自己発見取引禁止 有効期間法定期限なし 3 ヶ月 ( 注 ) 3 ヶ月 ( 注 ) ( 注 )3 カ月より長い期間を定めたときはその期間は 3 ヶ月となり 3 ヶ月を超える部分は無効となる 5
不動産の売買 () ダイジェスト P47 手付金 解約手付 300 万円の場合 契約の相手方が契約の履行に着手するまでは 買主は手付金 (300 万円 ) を放棄する 売主は手付金の倍額 (600 万円 ) を買主に償還する ことにより 売買契約を解除できる 6 不動産の売買 () ダイジェスト P47 瑕疵担保責任 民法上 買主は 瑕疵を発見したときから 年間であれば a. 契約の目的を達することができないときは契約を解除できる b. 損害賠償請求をすることができる 7
不動産の売買 (3) ダイジェスト P48 マンションの専有部分の面積 < 内法面積 > < 壁芯面積 > 柱 柱 柱 柱 8 不動産の売買 (4) ダイジェスト P40 民法では建物の売買契約において 契約締結後引渡しまでの間に その建物が自然災害や類焼により滅失した場合 売主は建物の引渡しができなくても 売買代金全額を買主に請求できる 9
土地の有効活用 ダイジェスト P44 () 自己建設方式 建物を建てて建物を貸す () 事業受託方式 (3) 共同開発方式 土地の有効活用 (4) 土地信託方式 土地を建物に買換える (5) 等価交換方式 一定期間土地を貸す (6) 定期借地権方式 0 不動産投資 () ダイジェスト P43 投資分析 正味現在価値法 (NPV 法 ) 正味現在価値 = 現在価値 - 投資予定額正味現在価値がプラスであれば 投資価値がある 内部収益率法 (IRR 法 ) 内部収益率とは 現在価値 = 投資予定額 となる収益率 内部収益率が期待収益率を上回れば 投資価値がある
不動産投資 () ダイジェスト P433 借入金償還余裕率 (DSCR) 借入金償還余裕率 = 投資不動産からの年間の純収益 借入金に係る年間の元利金返済額 借入金償還余裕率が大きいほど借入金に係る元利金返済に余裕があり 倍を超えると不動産から得られる純収益で元利金返済額をまかなえることになる 不動産投資 (3) ダイジェスト P435 正味現在価値がプラスであれば 予想収益の現在価値合計が投資額を上回ることになり 採算性あると判断できる 3
FP 級資格取得支援プログラム 5 年 月試験直前対策 Web セミナー第四回講義 相続 事業承継 NPO 法人日本 FP 協会認定教育機関 山田コンサルティンググループ 株式会社東京ファイナンシャルプランナーズ 相続 事業承継の学習のポイント 必ず学習すべき項目 民法上の規定( 相続人と法定相続人 遺言 遺留分など ) 相続税に関する論点 贈与税 宅地と家屋の評価 頻出論点だけでも学習した方がよい項目 相続時精算課税制度 宅地と家屋以外の評価 自社株評価 余裕があれば取り組みたい項目 相続対策 5
相続の法律 総論 () ダイジェスト P438 相続の承認 放棄 相続の開始があったことを知ったときから 3 ヶ月以内に意思表示を行う 単純承認 限定承認 放棄 何の意思表示もしない場合は単純承認とみなされる 相続人全員で家庭裁判所に申述が必要 相続人単独で申述できる 6 相続の法律 総論 () ダイジェスト P439 相続人のうち誰か 人でも単純承認した者がいる場合は 他の相続人は限定承認をすることができない 7
相続人 () ダイジェスト P440 相続人の種類と 順位および法定相続分 血族相続人とその順位 相続人 法定相続分 配偶者および子配偶者 / 子 / 配偶者および直系尊属配偶者 /3 直系尊属 /3 配偶者および兄弟姉妹配偶者 3/4 兄弟姉妹 /4 8 相続人 () ダイジェスト P440 相続人の種類と 順位および法定相続分 配偶者と直系卑属 被相続人妻 A 長男 B 二男 C = 4 = 4 9
相続人 (3) ダイジェスト P440 相続人の種類と 順位および法定相続分 配偶者と直系尊属 3 = 6 3 = 6 父 母 被相続人妻 A 3 0 相続人 (4) ダイジェスト P440 相続人の種類と 順位および法定相続分 配偶者と兄弟姉妹 父 母 ( すでに死亡 ) ( すでに死亡 ) 兄 B 被相続人 妻 A 妹 C 4 = 8 3 4 4 = 8
相続人 (5) ダイジェスト P44 相続人の種類と 順位および法定相続分 代襲相続人 被相続人妻 A 妻 E 長男 B ( すでに死亡 ) 二男 C = 3 6 三男 D = 3 6 孫 F 3 = 孫 G 3 = 遺産分割 ダイジェスト P448 代償分割により他の相続人に財産を交付する場合 金銭以外の財産交付は譲渡所得として扱われ 譲渡益が生じるときは所得税 住民税の対象となる 3
遺言 ダイジェスト P449 遺言の種類と証人 家庭裁判所の検認 遺言の種類証人家庭裁判所の検認 自筆証書遺言不要必要 公正証書遺言 人以上必要不要 秘密証書遺言 人以上必要必要 4 遺留分 ダイジェスト P454 遺留分権利者は相続の開始および減殺すべき贈与または遺贈があったことを知ったときから ヶ月以内に遺留分減殺請求を行わなければ 時効によって遺留分減殺請求権は消滅する 5
相続税の計算 () ダイジェスト P455 法定相続人の数 民法上は 何人いても全員相続人となるが 法定相続人の数 に算入する数に制限がある 被相続人の養子 被相続人に実子がいる場合 人まで 被相続人に実子がいない場合 人まで 相続を放棄した者 民法の相続人ではないが 法定相続人の数 に含める 6 相続税の計算 () ダイジェスト P458 遺産に係る基礎控除 課税価格の合計額が 遺産に係る基礎控除額以下であれば 相続税は課税されない 遺産に係る基礎控除額 = 5,000 万円 +,000 万円 法定相続人の数 7
相続税の計算 (3) ダイジェスト P458 遺産に係る基礎控除 基礎控除額の計算例 被相続人 妻 A 妻 E 長男 B ( 放棄 ) 孫 F 二男 C 養子 D 法定相続人の数 =A,B,C,D 遺産に係る基礎控除額 =5,000 万円 +,000 万円 4 人 =9,000 万円 8 相続税の計算 (4) ダイジェスト P460 相続人として妻 実子 人 養子 人の計 5 人がいる場合 相続税の計算上 法定相続人の数は 5 人となる 9
相続税の計算 (5) ダイジェスト P46 被相続人が相続開始前 3 年以内に贈与した財産はすべて相続財産に加算される 30 延納と物納 ダイジェスト P47 延納と物納 ( 原則 ) 金銭一括納付 金銭一括納付が困難である場合 延 納 延納によっても金銭納付が困難である場合 物 納 3
贈与税 ダイジェスト P480 贈与税の配偶者控除を適用した結果 贈与税が 0 となる場合でも贈与税の申告書を提出しなければならない 3 相続時精算課税制度 () ダイジェスト P48 相続時精算課税制度 贈与者 65 歳以上の父または母 ( 注 ) 年齢は贈与年の 月 日時点で判定 受贈者 0 歳以上の子 ( 代襲相続人である孫等を含む ) 非課税枠 贈与財産,500 万円 贈与財産の種類に制限はない 贈与の回数 贈与の回数に制限はない ( 例 ) 相続時精算課税を選択して親 (67 歳 ) から子 (35 歳 ) が現金 3,000 万円の贈与を受けた場合 贈与税額はいくらか 贈与税額 =(3,000 万円 -,500 万円 ) 0%=00 万円 33
相続時精算課税制度 () ダイジェスト P485 相続時精算課税制度に係る贈与者に相続が発生した場合 当該制度により贈与された財産額を加えるが 相続財産に加算する金額は贈与時の価額である 34 財産評価 () ダイジェスト P489 路線価方式による評価額の算出 0m 5m 500 m 奥行距離 5mの奥行価格補正率 0.99 路線価 300 千円 300 千円 0.99 500 m =48,500 千円 35
財産評価 () ダイジェスト P489 路線価方式による評価額の算出 m 線価340 千円 =4,880 千円路0 m 奥行価格補正率は 0m 正面 側面ともに.00 側方路線影響加算率は0.03 路線価 300 千円 {(340 千円.00)+ (300 千円.00 0.03) }0m 36 財産評価 (3) ダイジェスト P490 借地権と貸宅地の評価 B 所有 B 借地権 自用地評価額 借地権割合 A 所有 = 貸宅地 自用地評価額 (- 借地権割合 ) 37
財産評価 (4) ダイジェスト P490 貸家建付地の評価 A 所有 アパート = 貸家 自用建物評価額 (- 借家権割合 賃貸割合 ) A 所有 = 貸家建付地 自用地評価額 (- 借地権割合 借家権割合 賃貸割合 ) 38 財産評価 (5) ダイジェスト P490 小規模宅地等の課税価格の計算の特例 適用対象宅地減額割合減額となる地積 特定居住用宅地等 80% 40 m 特定事業用宅地等 80% 400 m 貸付事業用宅地等 50% 00 m 39
財産評価 (6) ダイジェスト P495 不動産貸付用の宅地は 一定の事業規模を満たしていれば 00 mまで 80% の評価減を適用することができる 40 自社株評価 ダイジェスト P504 自社株評価 同族株主が取得 同族株主以外が取得 会社規模の判定 ( 大会社 中会社 小会社 ) 特定会社等に該当しない 特定会社等に該当する 類似業種比準価額純資産価額折衷価額 純資産価額 配当還元価額 4