第 3 号様式 ( 第 3 条関係 ) 不燃化推進特定整備地整備プログラム 渋谷 本町二 ~ 六丁目地 平成 28 年 2 月第 1 回変更認定平成 29 年 3 月 渋谷
1 整備目標 方針 地名 位置 地の現況 課題 本町二 ~ 六丁目地 渋谷本町二 ~ 六丁目全域 1 現況本町地は 渋谷の北に位置し 新宿副都心の後背部に位置した 住宅を主体とする街である 本格的な市街化は関東大震災以降に始まり 戦前までに現在の市街地の原型がほぼ完成した 交通の利便性から木造住宅を中心とする賃貸住宅の建設が活性化し 道路基盤等の整備が十分でないままに木造住宅等の密集市街地となった 2 課題現況の改善へ向けて 当地においては平成 5 年度より密集地域整備事業を実施してきた 公園整備事建替え促進助成は一定の成果を上げ 建替えの自然更新も進んでいるが 大規模な公共施設のない二 四 五 六丁目は依然として狭あい道路や狭小敷地が多く 街内部に老朽住宅が多く残っていることから 不燃領域率が 50% 前後の水準にとどまり 地内の不燃化推進へ向けた取組が必要な状況である 町丁目ごとにみると 二丁目は住生活基本計画において 地震等に著しく危険な密集市街地 として位置づけられており 災害時の閉塞危険性が高い 四丁目は広範な消防活動困難域を抱え 六丁目は公園が整備されていない状況である また三丁目は新宿に近く 山手通りや方南通りが地内を通っていることから不燃領域率は比較的高いが 高低差のある地理的条件から 幹線道路沿道以外の街内部では老朽住宅が多く 狭あい道路拡幅が困難な状況にある 特に避難所である渋谷本町学園および同学園第二グラウンド周辺の消防活動困難域の解消へ向け 主要生活道路 8 号線をはじめとした道路の整備による避難路の確保や不燃化の推進が喫緊の課題となっている 平成 18 年 9 月 19 日付で本町二 三丁目地地計画 平成 20 年 8 月 1 日付で本町二 四 五 六丁目地防災街整備地計画の都市計画決定を行い 特定地防災施設に位置付けた主要生活道路 8 号線については 優先整備路線として平成 24 年度から事業を進めており 主要生活道路拡幅事業の推進へ向けて動き出したところである 本町二丁目 本町三丁目 本町四丁目 本町五丁目 本町六丁目 町丁目 計 面積 面積 (ha) 15.5ha 16.6ha 15.7ha 13.0ha 13.3ha 74.1ha 第 3 号様式 ( 第 3 条関係 ) 74.1ha 地域危険度 ( 第 7 回 ) 倒壊 火災 総合 3 4 3 2 3 3 3 3 3 3 4 4 3 4 3 これまでの防災都市づくりの主な取組 1 住宅市街地総合整備事業 ( 密集住宅市街地整備型 )( 平成 5 年度 ~29 年度 ) 2 木造住宅密集地域整備事業 ( 平成 5 年度 ~29 年度 ) 3 地計画 ( 平成 18 年度 ~ 本町二 三丁目地 ) 4 防災街整備地計画 ( 平成 20 年度 ~ 本町二 四 五 六丁目地 ) 5 都市防災不燃化促進事業 ( 昭和 61 年度 ~ 平成 7 年度 ) 事業完了 6 東京都建築安全条例に基づく新たな防火規制 ( 平成 27 年 10 月 ~) 新たな取組 防災都市づくり推進計画における整備地域であり 密集事業を実施している本町二 ~ 六丁目において 不燃化促進に向けた取組を行う 全戸訪問 ( 旧耐震の木造住宅 ) 固定資産税及び都市計画税の税制優遇措置 不燃化建替え助成の実施 ( 戸建て 共同住宅の設計費 除却費の助成 老朽建築物除却費の助成 壁面後退奨励金など ) 公園面積要件緩和による小規模公園 広場などの緑地整備促進 建替えに伴う法律 建築に関する技術的相談に対応するため 専門家 ( 士業 共同化コーディネーター ) の無償派遣 公園用地取得のための用地折衝専門家派遣 まちづくりコンサルタント派遣 ( 公園等用地取得情報提供 ) 道路用地取得に伴う公営住宅等の優先あっせん 整備目標 方針 (1) 整備目標東京都防災密集地域総合整備事業ガイドラインにおいて 優先整備路線として位置づけられている主要生活道路 8 号線をはじめとした各主要生活道路の拡幅整備と併せて 固定資産税及び都市計画税の減免や不燃化助成制度 ( 密集事業 ) や壁面後退奨励金の戸別訪問による啓発を実施する また 地内の積極的な用地購入により 小規模公園 広場の整備促進を行う (2) 整備方針 1 主要生活道路の整備促進による消防活動困難域の解消 8 号線拡幅整備事業の推進 用地折衝委託の導入 防災生活道路整備 不燃化促進助成による 8 号線沿道の延焼遮断機能強化 全戸訪問型派遣 固定資産税及び都市計画税の減免 士業派遣 8 号線以外の早期整備が必要な主要生活道路の整備方針策定へ向けた取り組み 道路拡幅の着手へ向けた気運醸成 ( 全戸訪問型派遣 壁面後退奨励金 固定資産税及び都市計画税の減免 公営住宅等の優先あっせん ) 住民向け相談受付体制の構築 ( 士業派遣 ) 2 地内の不燃化に向けた取り組み 老朽建築物の建替えと狭あい道路拡幅へ向けた気運醸成 ( 全戸訪問型派遣 固定資産税及び都市計画税の減免 ) 全戸訪問型派遣の実施 住民向け相談受付体制の構築 ( 士業派遣 共同化コーディネーター派遣 ) 3 公園 広場などの緑地整備 公園面積の要件緩和により 公園 広場の用地を確保し 地域の延焼遮断機能強化を目指す ( 用地折衝専門家派遣 ) 4 本町二 四 五 六丁目地防災街整備地計画の整備計画域を方針域全域へ拡大 主要生活道路 2 3 5 6 13 号線を特定地防災施設に位置づけることを目指す 現況 最終 備考 不燃領域率 58.25% 71.35% 現況数値は平成 23 年度の土地利用現況調査からの概算算出値 1
2 地内での取組 コア事業 コア事業以外の事業 事業番号 A-1 B-1 B-2 事業項目 主要生活道路 8 号線整備事業 8 号線以外 (2 3 5 6 13 号 A-2 線 ) の主要生活道路整備実施へ向けた取組 建築物の不燃化促進へ向けた取組 公園 広場などの緑地整備 事業概要 優先整備路線であり 特定地防災施設である主要生活道路 8 号線の道路用地取得と沿道物件の補償など道路事業を進め 避難路を確保すると共に 消防活動困難域の解消を図る 整備誘導路線となっている主要生活道路について 防災街整備地計画における整備計画域の拡大に併せて 不燃化建替え助成や壁 面後退奨励金の制度により 建替え促進を図ると共に 6m 幅員の道路用地または空間を確保し 道路拡幅の着手へ向けた環境整備を行う 全戸訪問により 地内の住民に不燃化事業の啓発を行い 地権者の意向に応じて 建築物の建替え等に向けた働きかけを行う 防災街整備地計画における整備計画域の拡大に併せて 同 域内を対象とした不燃化建替え助成や壁面後退奨励金の制度実施により 建替え促進を図る また 整備対象の主要生活道路について 6m 幅員の道路用地または空間を確保し 道路拡幅の着手へ向けた環境整備を行う 地内の不燃領域率向上をはかり 延焼火災を遮断すると共に 災害時の避難スペースを確保するため 地内に積極的な用地取得を行い 公園の整備を進める 事業手法 ( : 東京都不燃化推進特定整備地制度要綱第 14 条第 1 項に定める支援策 ) ( 道路用地の取得 補償 用地折衝委託 道路整備 防災生活道路整備 不燃化促進助成の実施 ) まちづくりコンサルタント派遣 共同化コーディネーター派遣 固定資産税 都市計画税の減免 公営住宅等の優先的あっせん まちづくりコンサルタント派遣 壁面後退奨励金 用地折衝等専門家派遣 共同化コーディネーター派遣 固定資産税 都市計画税の減免 まちづくりコンサルタント派遣 共同化コーディネーター派遣 固定資産税 都市計画税の減免 老朽建築物除却費支援 戸建建替えの設計費 除却費支援 共同建替えの設計費 除却費支援 民間不動産情報提供支援 まちづくりコンサルタント派遣 公園用地取得助成の面積要件緩和 用地折衝等専門家派遣 事業主体 事業規模 主要生活道路 8 号線沿道 39 画合計約 460 m2 < 対象 : 整備誘導路線 5 路線 > 主要生活道路 2 号線 3 号線 5 号線 6 号線 13 号線 地内全域 74.1ha 事業の進捗状況 ただし 以下の不燃化建替え助成事業継続事業は本町二 四 五 六丁目防災街整備地計画の整備計画域のみを対象と建替え促進 ( 密集事業 ) する (H28 時点で1.2ha) 平成 28 年度までに23 件 老朽建築物除却費支援 ( 地全体で計 40 件 ) 戸建建替えの設計費 除却費支援 共同建替えの設計費 除却費支援 地内全域 74.1ha 密集事業による整備 整備量 2,000 m2 (= 400 m2 5 件 ) 特の面積要件緩和による整備 整備量 1,200 m2 (=100 m2 12 件 ) 継続事業 道路事業平成 20 年度現況測量 特定地防災施設に位置づけ平成 22 年度道路設計平成 24 年度用地交渉開始平成 26 年度 2 画用地取得平成 32 年度までに 35 画取得予定 継続事業 建替え促進 ( 密集事業 ) 平成 28 年度までに主要生活道路沿道で 17 件 継続事業 公園整備 ( 密集事業 ) 平成 28 年度まで 8 件用地取得 7 件整備 (100 m2未満の公園整備は新規事業 ) 備考 第 3 号様式 ( 第 3 条関係 ) 地権者の状況に応じて 用地折衝業務の一部を外部委託することにより 早期の整備実現をはかる 主要生活道路沿道の用地について 道路域編入により小広場 ( ホ ケットハ ーク ) を整備する 防災街整備地計画の整備計画域を拡大し 特定地防災施設に位置づけられた主要生活道路沿道の建築物について 壁面位置の後退や敷地面積の最低限度を定め 建替えに当たっては道路幅 6m 拡幅を前提とした敷地後退や建築制限を義務付け 全戸訪問は平成 28 年度 ~29 年度の 2 年間実施 地権者の意向次第で 28 年度訪問先を 29 年度に再訪問する 建替えの促進により 地域の不燃化とセットバックによる狭あい道路の拡幅を進める ( 不燃化特制度による建替え助成 密集事業や防災生活道路沿道不燃化促進助成 渋谷狭あい道路の拡幅に関する条例に基づく助成の活用など ) 土地鑑定 測量 用地取得 公園整備 事業番号 規制誘導の手法 規制誘導の目的 規制誘導の内容 決定権者 規制誘導の範囲等 事業の進捗状況 備考 規制誘導策 C-1 C-2 本町二 四 五 六丁目地防災街整備地計画 本町二 三丁目地地計画 住環境の形成と防災性の向上延焼遮断帯の形成と住環境の向上 本町二 四 五 六丁目防災街整備地計画における方針域を平成 32 年度までに順次 整備計画域とし まちづくり協議会の議論を踏まえて主要生活道路沿道住民を中心とした地域の合意形成を図りながら道路の拡幅整備に向けた規制誘導を進める 主要生活道路の幅員を 6m とすることを前提とし 壁面の位置の制限や敷地の最低限度等の規制をかける 広域幹線道路 ( 山手通り 方南通り ) 沿道の建築物について 用途 高さ 壁面位置の制限により 延焼遮断帯と街並み景観の形成を図る また 広域幹線道路沿道以外の街内部においても建築物の高さや用途の制限と共に 一部の生活道路に壁面位置の制限をかける 本町二丁目 四 ~ 六丁目 本町二丁目および三丁目の一部 整備計画域: 本町二丁目の一部 ( 主要生活道路 8 平成 27 年度以降 段階毎に整備計画域を拡号線及びさくら公園周辺 ) 大し 都市計画決定を行う のみ指定 規制誘導策として 防災街整備地計画の 方針域: 本町二 四 整備計画域を拡大し 壁面位置の後退や敷五 六丁目地全域を指地面積の最低限度を定め 建替えに当たっては定 ( 平成 20 年 8 月都市計画道路幅 6m 拡幅を前提とした敷地後退や建築制決定 ) 限を義務付ける 実施平成 18 年 9 月都市計画決定 C-3 新防火規制 地内の防災性向上 本町地 ( 一丁目および山手通りと方南通り沿道の防火地域を除く ) を東京都建築安全条例に基づく 新たな防火規制 の域に指定 都 本町二 ~ 六丁目 実施平成 27 年 9 月告示平成 27 年 10 月施行 域内の建築物の建替えはすべて耐火 準耐火とすることを要件としている
第 3 号様式 ( 第 3 条関係 ) 3 域図本町二 ~ 六丁目地 0 100 200 400 600 800 1000m 中野 本町三丁目 境 境 本町四丁目 旧本町東小学校 新宿 渋谷本町学園 本町五丁目 本町学園第二グラウンド 本町二丁目 新国立劇場 本町六丁目 初台駅 本町一丁目 不燃化推進特定整備地 幡ヶ谷二丁目 幡ヶ谷駅 境 防災街整備地計画 整備計画域 避難所 ( 予定地を含む ) 0 50 100 200m
第 3 号様式 ( 第 3 条関係 ) 4 整備方針図本町二 ~ 六丁目地 <コア事業以外の事業 > B-1 建築物の不燃化促進へ向けた取組 1 全戸訪問 2 士業派遣 3 共同化コーディネーター派遣 4 固定資産税 都市計画税の減免 5 老朽建築物除却費支援 6 戸建建替えの設計費 除却費支援 7 共同建替えの設計費 除却費支援 (5~7は不燃化建替え助成対象域のみで実施) B-2 公園 広場などの緑地整備 1 公園用地取得に対する助成の面積要件緩和 2 用地折衝等専門家派遣 3 士業派遣 4まちづくりコンサルタント派遣 ( 土地取得情報の提供 ) 0 100 200 400 600 800 1000m < 規制誘導策 > C-1 本町二 四 五 六丁目地防災街整備地計画現在の整備計画域の本町二 四 五 六丁目全域拡大を目指す 本町二 四 五 六丁目地防災街整備地計画整備計画域 C-2 本町二 三丁目地地計画 C-3 新防火規制本町二丁目 ~ 六丁目の防火地域 ( 方南通り 山手通りの沿道 30m) を除く全域が対象 ( 平成 27 年 10 月導入 ) 13 号線 2 号線本町五丁目 本町四丁目 本町六丁目 本町学園 6 号線第二グラウンド 3 号線 本町一丁目 本町三丁目 旧本町東小学校 5 号線渋谷本町学園 8 号線 本町二丁目 道路代替地 ( 約 359 m2 ) 初台駅 新国立劇場 < コア事業 > A-1 主要生活道路 8 号線整備事業 1 全戸訪問 2 士業派遣 3 共同化コーディネーター派遣 4 固定資産税 都市計画税の減免 5 公営住宅等の優先あっせん 主要生活道路 8 号線 A-2 8 号線以外 (2 3 5 6 13 号線 ) の主要生活道路整備実施へ向けた取組 1 全戸訪問 2 壁面後退奨励金 3 用地折衝専門家派遣 4 士業派遣 5 共同化コーディネーター派遣 6 固定資産税 都市計画税の減免 不燃化を優先的に進める主要生活道路沿道域 不燃化推進特定整備地 界 避難所 ( 予定地を含む ) 0 50 100 200m 不燃化建替え助成対象域 ( 防災街整備地計画 整備計画域 )
5 整備スケジュール 事業内容平成 27 年度平成 28 年度平成 29 年度平成 30 年度平成 31 年度 密集事業 < 道路整備 > < 建替え促進事業 > 不燃化特の指定 用地取得 補償 整備 ( 折衝業務の委託 ) 個別 共同建替え助成実施 第 3 号様式 ( 第 3 条関係 ) 平成 32 年度 A-1 主要生活道路 8 号線整備事業 全戸訪問実施 士業派遣の実施 共同化コーディネーター派遣の実施 固定資産税及び都市計画税の減免 コア事業 公営住宅等の優先的あっせん 密集事業 < 道路整備へ向けた規制誘導等 > 特定地防災施設としての位置づけ検討 調査等 < 建替え促進事業 > 個別 共同建替え助成の実施 規制誘導 ( 建替え連動 ) による道路空間の確保 道路整備 A-2 8 号線以外 (2 3 5 6 13 号線 ) の主要生活道路整備実施へ向けた取組 全戸訪問実施 壁面後退奨励金要綱制定 壁面後退奨励金助成事業の実施用地折衝専門家派遣の実施 士業派遣の実施 共同化コーディネーター派遣の実施 固定資産税及び都市計画税の減免 事密業集 < 建替え促進事業 > 個別 共同建替え助成実施 全戸訪問実施 (1,500 戸程度 ) B-1 建築物の不燃化促進へ向けた取組 士業派遣の実施共同化コーディネーター派遣の実施 固定資産税及び都市計画税の減免 コア事業以外の事業 戸建て 共同住宅の除却 設計費助成 老朽建築物除却費助成の実施民間不動産情報提供 ( 支援対象となる用地の検討 ) まちづくりコンサルタント派遣の実施 ( 対象となる用地の検討 ) B-2 公園 広場などの整備 土地鑑定 測量用地購入 整備 緑地整備 100 m2以上の土地は密集事業で整備実施 用地折衝等専門家派遣の実施 ( 小規模公園用地取得折衝 ) 士業派遣の実施 ( 小規模公園用地取得に向けた調整 ) 規制誘導策 C-1 C-2 本町二 四 五 六丁目防災街整備地計画 本町二 三丁目地地計画 整備計画域拡大に向けた検討 調査 ( 第 1 段階 ) 都市計画決定手続き ( 第 1 段階 ) 整備計画域拡大に向けた検討 調査 ( 第 2 段階 ) 都市計画決定手続き ( 第 2 段階 ) 規制誘導の実施 C-3 新防火規制 指定手続 規制誘導の実施