で サウスベイ ウエストサイドの不動産購入 売却専門チームあい www.deaiteam.com 特集 住宅市場はもう底なのか? 今 不動産を購入することは正しい選択なのか? この問いについて考える際には 市場の推移を見ることに加えて経済の復興 低金利と円高のもたらすメリットについて客観的に理解することが大切です 価格は 2012 年で底打ち? まず LA カウンティーの最新統計 (2010 年 12 月と 2011 年 12 月の比較値 ) によると - 中間価格はこの 1 年で 6.5% 減少 - 取引件数はこの 1 年で 4.6% 減少 - 物件在庫はこの 1 年で 11% 減少 となっています 2011 年は政府から Tax Credit などの特別な活性政策はありませんでしたが 在庫が少ない中で取引件数は安定していたと言えます 住宅市場を取り巻く環境 住宅市場の動きに大きな影響を及ぼすのは住宅ローン金利 戦後最低の超低金利が続いており 2014 年までは大きな上昇はないと見られています これは 引き続き購入意欲を底支えする要素になると思われます また昨年からの傾向として 投資家が現金一括で購入して改装 再販売する物件が増えていることや ヘッジファンドの不動産株への投資も 7~8% という高い比率となっています 建設業界の株価が 2012 年住宅市場はどうなる? 上昇傾向であることなども 価格が底値に近いことを暗示していると言えます 景気の動向については 失業率は 2010 年のピーク時から減少傾向が続いており (*) Fortune500 企業の利益率が上昇傾向にあります また今年は大統領選挙の年ということで 何らかの経済活性化の政策が期待されています もうひとつ 円とドルの為替相場も影響があります 円高の影響で 日本のお金がハワイやカリフォルニアの不動産へ戻る兆しが見られます もしの 1 ドル =77 円が仮に 90 円に変化した場合 約 17% の上昇ですので 50 万ドルの物件は 58 万 5 千ドルに相当する計算となります 購入資金を円で持っている方には 円高は大きなメリットとなります *CA 州失業率 13%(2010.1) 10.9%(2011.12) 投資としての観点 将来の値上がりに期待する投資の観点から考えてみましょう 購入の頭金を投資額と考え 売却時のエクイティー ( 価格総額 -ローン額) がいくらあるかで投資効率が計算されます 例えば50 万ドルの物件を10 万ドル (20%) の頭金 30 年固定金利 (4%) 購入価格 :$500K 頭金 :$100K 売却価格 :$600K 頭金 エクイティー 住宅ローン 住宅ローン で購入したとします 10 年後に 60 万ドルで売却すると 初期投資 10 万ドルに対して 100%(2 倍 ) の投資効率となります また ローンを支払っている間は税金の控除がありますので 実質のローン支払い額も低い計算となります ( 下記表 ) ( 表 ) 住宅ローン控除を考慮した際の 月々返済額の例 ローン額 : $ 400,000 購入者の累進課税率 : 35% うち金利負担分 $ 1,432 (A) 75% ローン元本 $ 478 25% 月々返済額 $ 1,910 100% 金利負担分 (A) の $1432に対して課税率 35% 分が控除されるため 実質の金利負担分 (A) は $1432x 65% $ 931(B) 従ってローン支払い額は $931+ $487= $1409(C) うち金利負担分 $ 1,432 $ 931 (B) ローン元本 $ 478 $ 478 月々返済額 $ 1,910 $ 1,409 (C) ちなみに金利が 4% から 6% へ上昇した場合 ローン額 10 万ドルに付き月支払額は 122.14 ドル増加しますので 40 万ドルのローン額だと毎月の支払いは 488.56 ドル増加します これは 4% の金利で 10 万ドル分以上の支払額に相当します * * * 住宅市場には様々な要素が影響を及ぼしますが 価格 金利 為替相場も考慮し 冷静に判断していただくことが大切です 遺産相続 Q & A Q エステートプランとはどういったものですか? またどんな人に必要ですか? A 自分の財産管理の指示を残すもの 財産を保有する大半の人にとって必要です エステートプランの最大の目的は 自分の財産をどうすべきかの指示を残すことです 自分の財産を自分で管理できなくなった場合に 誰にどうやって財産を管理してもらうかを指定したり 財産の譲渡については誰に どの財産を いつ ( 存命中 死亡後 死亡後一定の期間経過後など ) 渡すかを指示することができます 死亡後 相続人に遺産を分配する手続きをプロベートと言いますが 遺言状の有無に関わらず 簡単なケースでも数ヶ月かかり 遺産総額の数パーセントという多くの費用がかかります エステートプランの一環として リビングトラスト を設定すれば このプロベートの手続きが不要となり 時間とコストをセーブできます またエステートプランでは 医療や健康面での意思決定ができなくなった場合に 自分に代わって決定を下す人を設定することもできます エステートプラン専門 Kazuaki Uemura 鹿児島県生まれ 3 歳で両親と渡米 ポモナ大学で哲学を修め カリフォルニア州立デービス校ロースクールに入学 グレンデール市の企業顧問弁護士を 7 年務め 97 年より現事務所を開設 日本語 英語で対応 うえむらかずあき 上村一昭法律事務所 Law Office of Kazuaki Uemura TEL:(310)543-5003 21515 Hawthorne Blvd., #1150 Torrance, CA 90503 FAX:(888)674-0261 Email:kaz@uemura-law.com 2012 RE/MAX PV
サウスベイ最新 不動産マーケット CNN によると多くの経済指標が住宅市場の回復を示しているという 2012 年が 底値 になる可能性を示唆しているわけだが 銀行が小出しにしている差し押さえ物件は今後数年間はまだ市場へ流れ込んでくる 世界経済の動きを見ても多くの不安材料があり 底値 = 価格上昇への転向 とはなりにくいのが現状 一方 低金利と在庫不足で *South Bay 平均価格の前年比較 にお任せください 需要の高い価格帯の物件 ( サウスベイではコンド $500K 以下 一戸建 $700K 以下 ) へは購入者の動きが活発化することが予想される ファーストバイヤーだけでなく投資目的での購入も増加 厳しくなったローン審査に通らない人が少なくないため $2000 前後までの賃貸需要は増加傾向のようだ Torrance 90501 SFH 471,975 36 435,571 39-7.7% Torrance 90503 SFH 637,856 39 662,233 39 3.8% Torrance 90504 SFH 488,680 35 454,595 40-7.0% Torrance 90505 SFH 701,809 55 619,660 45-11.7% Redondo B 90277 SFH 964,359 29 1,077,441 32 11.7% Redondo B 90278 SFH 662,683 40 645,100 42-2.7% Source: MRMLS TTL 233 TTL 240 3.0% サウスベイ おすすめ物件情報 気になる物件の情報 見学のご希望 お家の市場価値など お気軽にご相談ください 南レドンドビーチの便利な立地 Riviera Village が徒歩圏内 $579,000 410 Avenue G #37 Redondo Beach 90277 日当たり良好フロントユニット高天井 リモデル済み $675,000 2413 Huntington Ln. #A, Redondo Beach 90278 南トーランス 全改装済み角地 カルデサックの立地 $725,000 23705 Susana AV Torrance 90505 West Highへ徒歩圏内改装済みの広い家 $875,000 5601 Michelle DR Torrance 90503 憧れのHollywood Riviera 海とシティー眺望の家 $889,000 319 Via Monte Doro Redondo Beach 90277 3B2.5B/1,500sqft 1987 年築 MLS#S12005977 3B2.5B/1,969sqft 1984 年築 MLS#V12011977 3B2B/1,276sqft 1954 年築 MLS#V12010271 4B4B/2,559sqft 1959 年築 MLS#S12011463 4B3B/2,223sqft 1955 年築 MLS#V12004705 知って得する保険のお話 新しい医療保険のプランにあるメリット オバマの Health Reform が施行されて 2 年目となりますが 新しい医療保険と 昔から加入されている医療保険の大きな違いをご存知でしょうか? お持ちである医療保険が 5 年 内容 メリット デメリット Grand-Fathered Plan 医療改革が法的に施行された 2010 年 3 月 23 日以前に発売されていた医療保険 かかる保険料が 新しく発売されている医療保険のカバレッジ内容と比較して割安 年に一度の無料健康診断 が含まれていない Copyright 2012, The Ishiwada Insurance Agency - T&K Consulting Group, California. All rights reserved. 前であったり 10 年前から全く見直しをされていない場合 新しい医療保険に組み替える事で得られるメリットとデメリットがございます 以下にそのポイントを整理しました New Health Plan 医療改革が法的に施行された 2010 年 3 月 23 日以降に発売された医療保険 年に一度の無料健康診断 が含まれる 以前に比べて保険料が高くなった ( プランによって異なる ) このように 新しいプランに変更される事で 年に一度の健康診断が無料といったメリットが生まれますが お支払いになられている保険料を比較しますと 古いプランのまま継続をされる場合の方が コストを抑える事が出来る場合もござ フリーダイヤル 1-888-717-5552 石和田 ( イシワダ ) 直通 E-mail:taka@ishiwada-ins.com 3838 W. Carson St, Suite332 Torrance, CA 90503 います ケース バイ ケースとなりますので お気軽にご相談下さい Independent Agent/Broker CA License #0E97155 2012 RE/MAX PV
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Vol. 06 ウエストサイド最新 不動産マーケット CNN によると多くの経済指標が住宅市場の回復を示しているという 2012 年が 底値 になる可能性を示唆しているわけだが 銀行が小出しにしている差し押さえ物件は今後数年間はまだ市場へ流れ込んでくる 世界経済の動きを見ても多くの不安材料があり 底値 = 価格上昇への転向 とはなりにくいのが現状 *Westside 平均価格の前年比較 にお任せください 一方 低金利と在庫不足で需要の高い価格帯の物件 (Mar Vista/Palms では 700K 台以下, MarinaDR では 500K 台以下 ) は動きが活発化することが予想される 買い替えでは 売る物件と買う物件それぞれの価格帯によって異なる動きがあることをしっかりと理解して進めることが大切である Mar Vista & Palms SFH 751,057 64 822,240 51 9.5% Marina del Rey CONDO 699,383 57 654,363 43-6.4% Culver City CONDO 405,006 31 258,614 36-36.1% Culver City SFH 657,367 30 643,237 40-2.1% Westchester SFH 687,766 58 670,139 68-2.6% Westw ood CONDO 1,569,611 83 768,885 111-51.0% Source: MRMLS TTL 328 TTL 387 18.0% ウエストサイド おすすめ物件情報 気になる物件の情報 見学のご希望 お家の市場価値など お気軽にご相談ください Azzurra の使いやすい 2Bed 共用部 生活諸施設が充実 $599,000 13700 Marina Pointe Dr.#1025, MDR 90292 マリナデルレイ中心部のコンドキッチンアップグレード ゆとりの 2B2B $659,000 13073 Mindanao Wy. #204, MDR 90292 2B2B/2,267sqft 1981 年築 MLS#12577615 コンテンポラリーなデザインで築浅屋上には広々パティオあり $849,000 650 Rose Av. #2, 2B2.5B/1,370sqft Venice 90291 1992 年築 MLS#11567907 交通アクセスよく買い物施設も充実 Clover Av 小学校区 $883,000 3201 Malcom Av. Los Angeles 90034 $925,000 1059 Superba Av. Los Angeles 90291 2B2.5B/1,333sqft 2003 年築 MLS#12573937 3B2B 1940 年築 MLS#11563037 日差しの明るいスパニッシュハウスキッチン 水回り 室内外大改装済 3B1B/1,574sqft 1927 年築 MLS#11553103 お知らせ Property Tax( 固定資産税 ) をお忘れなく! 後期分の支払いは 4 月 10 日まで 2 月 1 日 ~4 月 10 日までは 後期分 (1 月 1 日 ~6 月 30 日 ) の Property Tax の支払い時期となっています カウンティーから Property Tax Bill が送られていますが それに従って 4 月 10 日までにお支払いください この期日までに支払われないと 10% のペナルティーが課せられます 便利なオンラインの支払いまず http://www.lacountypropertytax.com へ行き 左側にある Payment Options 欄の Pay Online をクリックしてください 今年お家を購入された方で カウンティーからの請求書が来ない また契約終了時に支払いが行われているかわからない場合は お気軽にご相談くださいませ 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 前期 (7 月 1 日 ~12 月 31 日 ) 後期 (1 月 1 日 ~6 月 30 日 ) 前期支払い 11/1~12/10 遅延ペナルティー 後期支払い 2/1~4/10 遅延ペナルティー 2012 RE/MAX PV
注目の物件探訪 ダウンタウンの摩天楼を一望上質なホテルでの生活が日常に Ritz Carlton Residence ロサンゼルス ダウンタウンの大規模な再開発プロジェクト LA. LIVEの一角に一際目立つ 54 階建てのビル リッツ カールトンホテル ( 客室数 123 室 ) と JWマリオットホテル ( 客室数 878 室 ) の複合ビルで 上階 224 室は リッツ カールトン レジデンス という名称の高級として販売されています 27-28 階にはレジデンス専用のラウンジ 会議室 プールなどの共用施設があり これより上階が居住者のフロアになるため自室へはこの階から専用エレベーターを利用します 建物の周囲にさえぎるものがないため すべての住戸からロサンゼルスを一望する素晴らしい景色が眺められます 南東側の住戸からは眼下にStaples Centerと左手にはダウンタウンの摩天楼 西側住戸からはCentury Cityからサンタモニカ LAXまでを見渡すことができます プランごとの広さは 1BD1.5BT (1000~1400sqft) 2BD2.5BT (1650~2240sqft) 3BD3BT (2280~2500sqft) と ゆとりある設計で 最大の住戸は 4230sqft という広さです 駐車は 1 階玄関でバレーパーキング対応 さらに 24 時間常駐のコンシェルジェが生活面でもサポートてくれるという まさにリッツカールトン同様の快適な生活が日常で楽しめそうです 購入者は居住 セカンドハウス利用とさまざまだそうですが 他にはない希少価値のある物件として注目を浴びています 販売価格 1BD:83 万ドル ~ 2BD:1.5 ミリオン ~ 出相チームが Ritz Carlton 購入のお手伝いをいたします ご希望の方はお問い合わせ下さい Getting to know JAY 私が初めてアメリカへ来たのは中学生 14 才の時だった 学校のプログラムで西海岸へ 2 週間 そのときの印象がとても強烈で 絶対にアメリカへ来る! と決めた 高校生のときに 防衛大学へ行き 将来は戦闘機のパイロットそして航空自衛隊の士官になる と真剣に考えたことがあるが アメリカへ行きたい という思いのほうが強くてその道には進まなかった 遺産相続人による売却プロベートセールとは? 家の持主が亡くなり相続人が売却する場合のプロセスを プロベートセール と言います プロベートとは 死亡した人の遺言書の中で指定された相続人に財産を分配する手続きで 家庭裁判所の監督下で行われます 遺言書がない場合でもプロベートの手続きは必要ですが 死亡した人名義の財産が 10 万ドル以下の場合には 編集後記 お陰様で昨年 RE/MAX Palos Verdes でトップ10 入り (5 位 ) の業績を収めることができました 皆様のお役に立てるよう 創意工夫 行動 改善を続けて参ります ビバリーヒルズ近郊への進出 Terranea (RPV) Ritz Carlton Residence(LA Live) にも力を入れていきます () でもその後フロリダでセスナの自家用免許を取り そしてヘリコプターの教官となって数年間に渡り大空を飛ぶことができた 渡米とパイロットになるという願いが両方叶ったのはとてもラッキーだった Deai Team Website にて出相のブログ更新中! www.deaiteam.com 必要ありません また 夫婦共同所有の物件などは 生存する片方の所有者がいるためプロベートセールにはなりません プロベートは簡単なケースでも数カ月かかり 弁護士費用や査定料など総財産の数パーセントの経費がかかります これを避ける唯一の方法はリビングトラストを事前に設定しておくことです 日本へ帰国してきました 京都では金閣寺 竜安寺 清水寺 伏見稲荷大社など主要な社寺を巡り 東京では着物を着て浅草の駒形でどぜうをいただきました 今年のおみくじは 中吉 で 色々勉強できそ うな1 年になりそうです 2012 年もよろしくお願いいたします! () 参加無料要予約 2012 年 3 月 4 日 ( 日 ) 1:00pm~3:00pm 12:30pm 開場 場所 :RE/MAX South Bay 1F 23740 Hawthorne Blvd., Torrance CA 90505 ( 無料パーキング有り ) ご予約 お問い合わせは 310-703-1882 ( 西川 ) email:info@deaiteam.com 詳細はウェブサイトをご覧ください www.deaiteam.com 昨年より景気回復の兆しが見えてきましたが それらは 2012 年の住宅市場にどういった影響を及ぼすか? カリフォルニア 地域ごとのマーケットデータをご紹介しながら解説いたします プログラム 1:00~1:30pm 住宅ローンの最新情報と注意点 1:30~2:30pm 住宅マーケット 2012 年予測 出相チーム代表 出相 2:30~3:00pm 質疑応答 セミナー終了後 個別相談を承ります ご希望の方は事前にご予約ください 2012 RE/MAX PV