韓国の不動産市況悪化と政府の対応 要 旨 調査部環太平洋戦略研究センター 上席主任研究員 向山英彦 21 6.2 25 9 2 21 211 211.52 23 2.12.6 21 11 RIM 211 Vol.11 No.41 1
目次 1. 安定成長を続ける経済 2. 顕在化した不動産市況悪化の影響 1 2 3. 住宅問題とニュータウン開発 1 2 3 4. 本格化する政府の対策と今後のリスク 1 2 結びに代えて 21 6.2 28 21 21 11 211 2 RIM 211 Vol.11 No.41
韓国の不動産市況悪化と政府の対応 1. 安定成長を続ける経済 28 21 6.2 21 7.2 7.8 4. 2.2 2.1 1.4.6 1 12.5 29 11 211 15 1 5 1 図表 1 韓国の需要項目別成長寄与度 5 25 6 7 8 9 1 Economic Statistics System 3.3 211 21 1.4 3.6 1 12.3 2.9 RIM 211 Vol.11 No.41 3
211 4. 21 GDI 4.61 12 3.9 GDI 1 12 2.8 21 11 211 211 CD 3.4 3.9 Consumer Survey Index 図表 2 実質 GDIと民間消費の伸び率 ( 前年同期比 ) 図表 3 政策金利の推移 1 4 6 5 2 5 4 3 5 2 2 1 28/ 9/ 1/ GDI 4 1 23/1 5/1 7/1 9/1 11/1 Economic Statistics System 211 3 Economic Statistics System 4 RIM 211 Vol.11 No.41
韓国の不動産市況悪化と政府の対応 8 7 6 5 4 3 2 1 図表 4 物価上昇率 ( 前年同月比 ) 27/1 8/1 9/1 1/1 11/1 CPI Economic Statistics System 21a21b 2. 顕在化した不動産市況悪化の影響 (1) 下落した住宅価格 1 2 6 5 4 3 2 1 図表 5 ソウル特別市の住宅価格 ( 前年同月比 ) 4 18 35 16 3 14 25 12 2 1 15 8 1 6 5 4 2 5 21/1 3/1 5/1 7/1 9/1 11/1 M2 Economic Statistics System RIM 211 Vol.11 No.41 5
2223 23 図表 6 韓国における不動産対策 23 1 5 6 11 7 9 1 15 5 DTI 4 28 6 RIM 211 Vol.11 No.41
韓国の不動産市況悪化と政府の対応 25 6 25 36 27 5 8 12 1 12 11 1 9 8 7 6 5 図表 7 CEIC 住宅価格の推移 23/1 5/1 7/1 9/1 11/1 2 26 DTI 27 2 M2 27 29 21 RIM 211 Vol.11 No.41 7
図表 8 建築許可 ( 住居 ) 面積 ( 全国 ) 1 8 7 6 5 4 3 2 1 1991 93 95 97 99 21 3 5 7 LH 29 Year Book of Land & Housing Statistics 1 25 図表 9 家計に対する住宅関連融資の割合 56 54 52 5 48 46 44 26/ 7/ 8/ 9/ 1/ 25 1 12 (2) 広がる影響 21 14.5 25. 1.4 21 36 Korea 8 RIM 211 Vol.11 No.41
韓国の不動産市況悪化と政府の対応 Times 21131 29 GDP 21 1 12GDP 4.7 3.2 1 21 15 25 1122 4.621 11.8 21114 2 2 4 6 8 1 8 6 4 2 図表 1 実質 GDP と建設業の成長率 ( 前年同期比 ) 7/ 8/ 9/ 1/ GDP Economics Statistics System 6 5 4 3 2 1 図表 11 貯蓄銀行の融資額 2 2 4 6 8 1 Korea Financial Supervisory Service 45 4 35 3 25 2 15 1 5 RIM 211 Vol.11 No.41 9
図表 12 韓国の金融機関 a. b. a. b. c. d. 5, 12 4.9 21 29 12 16. 21 12 24.4 1.26.4 2.3216.44 13 図表 13 銀行の不動産プロジェクトローンの不良債権比率 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 29/3 6 9 12 1/3 6 9 12 21 12 3.2 1 Korea Financial Supervisory Service, Press Release February 14, 211. 8 6 4 2 1 RIM 211 Vol.11 No.41
韓国の不動産市況悪化と政府の対応 29 29 1 16 5, 125 7, 3,5 21114 21 12.49 21 OECD 272 OECD 42 23 24 11 3. 住宅問題とニュータウン開発 RIM 211 Vol.11 No.41 11
(1) ソウルの住宅不足とニュータウン開発 196 8 6 27.7 85 64.9 14 25 8.8 6 245 8835 91, 6 9.8 8 22.3 924.4 15 7 4.53 7 72 125 図表 14 韓国と日本の都市化率 図表 15 ソウル首都圏とその他地域の人口 1 9 5 8 7 6 5 4 3 2 1 45 4 35 3 25 2 15 1 5 196 65 7 75 8 85 9 95 2 5 196 65 7 75 8 85 9 95 2 5 World Bank, World Development Indicators Korean Statistical Information Service 12 RIM 211 Vol.11 No.41
韓国の不動産市況悪化と政府の対応 Koh 24 81 8 88 7 8 GDP 16 図表 16 実質 GDP 成長率と建設投資の伸び率 1 2 5 4 3 2 1 1971 74 77 8 83 86 89 92 95 98 21 4 7 1 GDP Korean Statistical Information Service 88 2 8 33ha 2 25km RIM 211 Vol.11 No.41 13
14 RIM 211 Vol.11 No.41 94 9 8 7 9 9721 2124 2 24 KHFC KHFC KHFC KHFC
韓国の不動産市況悪化と政府の対応 KHFC MBS (2) ニュータウンを取り巻く環境の変化 9 12 2 11 Eco-friendly City IT 2 91 1.71 2 1.4717 21 1.3 251.8 29 1.15 2 12 15 219 9 72.428 19.9 18 9 図表 17 合計特殊出生率の推移 5. 4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5 197 75 8 85 9 95 2 5 World Bank, World Development Indicators RIM 211 Vol.11 No.41 15
9 5828 93.8 Kim & Cho 21 図表 18 住宅建設戸数と普及率 8 12 7 11 6 1 5 9 4 8 3 2 7 1 6 5 199 92 94 96 98 2 2 4 6 8 29 Year Book of Land & Housing Statistics 91 17 7 19 1 29 39.4 2 32.3 2127.5 1 17 23 図表 19 韓国の年齢階級別人口 8 7 79 6 69 5 59 4 49 3 39 2 29 1 19 9 2 4 6 8 1 1 21 2 197 Korean Statistical Information Service 16 RIM 211 Vol.11 No.41
韓国の不動産市況悪化と政府の対応 13 (3) 人口が増加した京畿道と江南 9 25 84 4 7 2 14 25 48.1 14 29 193129 64 31.7 3.9 2.6 2.4 21 5 4 3 2 1 1 2 1 図表 2 行政区域別人口の増減 (25 年と 199 年比較 ) Korean Statistical Information Service RIM 211 Vol.11 No.41 17
22 28 22 2.7 17.62.31.8 4.46.2.4 6.67. IT 23 LG 図表 21 ソウルの人口転出 (29 年 ) 1,286,855 317,952 38,858 26,72 24,459 24,376 21,188 19,784 19,615 19,7 17,439 15,612 15,469 14,35 5,955 SEOUL STATISTICAL YEARBOOK 21 9 25 92 図表 22 韓国の行政区分 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 1. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 図表 23 IT 関連機器企業数の地域別構成 IT Korea Statistical Yearbook 29 18 RIM 211 Vol.11 No.41
韓国の不動産市況悪化と政府の対応 2324 29 2419 25 29 24 16.1 図表 24 ソウル特別市の区 15 25 79 図表 25 就業者の産業別構成比 1 8 6 4 2 SEOUL STATISTICAL YEARBOOK 21 RIM 211 Vol.11 No.41 19
1997 4 Korea Housing Finance Corporation 29 37 3,418 6,72 18 28 11 56 37 1228 13 26 p.5. 14 28b7 8 9 15 A. T. 21The Global Cities Index 21 1 15 21 4. 本格化する政府の対策と今後のリスク (1) 本格化する政府の対策 21 21 11.9 8, 211 14 2 2 RIM 211 Vol.11 No.41
韓国の不動産市況悪化と政府の対応 17 72 19 1,5 21 26 BIS 94 17 2 図表 26 営業停止となった貯蓄銀行 1/14 2/17 2/19 2/21 Korea Financial Supervisory Service RIM 211 Vol.11 No.41 21
1 21 211 4, 211 21 1 27 22 211 5 図表 27 ソウルのアパート取引件数 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 28/1 7 9/1 7 1/1 7 11/1 Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs CEIC 211 21 12 3.5 4.1 13 67 13 2.52.75 22 RIM 211 Vol.11 No.41
韓国の不動産市況悪化と政府の対応 4.5 4.7 211 (2) 懸念される金利上昇の影響 29 836.6 1.43 28 1.29 21 21 12.49 29 12.38 9 8 7 6 5 4 3 2 1 図表 28 家計の債務と可処分所得 1.6 1.4 1.2 1..8.6 23 4 5 6 7 8 9 Economic Statistics System.971.11 21 28 35.9729 34.45 The Bank of Korea 21 Yoo 21 29.32 24.9 RIM 211 Vol.11 No.41 23
.9.829 2 8. 1. 2.7 1.7 1.35.4.49 2.9 45 4 35 3 25 2 15 1 5 図表 29 Kyeonwon Yoo 21 所得階級別にみた家計債務 1.2 1..8.6.4.2. 16 46.2 79.4The Bank of Korea 21 23 2.29 2.4 212.6 3 17 24 RIM 211 Vol.11 No.41
韓国の不動産市況悪化と政府の対応 図表 3 8 7 6 5 4 3 2 1 家計支出に占める利払い 3. 2.5 2. 1.5 1..5 23 4 5 6 7 8 9 1. Korean Statistical Information Service 16 7 17 Loic Chiquier & Michael Lea Eds. 29 p.53 結びに代えて RIM 211 Vol.11 No.41 25
主要参考文献 1. 1995 2. 29 6 3. 28a 28 4. 28b 28 5. 1998 1998 12 6. 24 Vol.16 No.2 7. 25 8. 1998 CLAIR REPORT NUMBER 178 9. 29 29 1. 21 SERI Economic Focus 286 213 11. 1976 12. 26 13. 26 RIM 28 Vol.6 No.2 14. 28RIM 28 Vol.8 No.29 15. 21a Business & Economic Review 21 16. 21b RIM 21 Vol.1 No.39 17. 1997 17 18. 29 15 3 19. 28 2. Chul Koh 24, Overview of Housing Policies & Programs in Korea. 21. IMF 21, Republic of Korea; Selected Issues, IMF Country Report No.1/271. 22. Korea Housing Finance Corporation 29, 29 Annual report. 23. Kyung-Hwan Kim 24, Housing and the Korean Economy, Journal of Housing Economics 13, 24. 24. and Cho Man 21, Housing policy, mortgage markets, and housing outcomes in Korea, The Korea Economic Institute, Korea s Economy 21 Volume 26. 25. Kyeongwon Yoo 21, Household Debt in Korea: Empirical Evidence from Micro Data, Economic Papers Vol.13 No.1, Bank of Korea. 26. Loic Chiquier & Michael Lea Eds. 29, Housing Finance Policy in Emerging Markets, the World Bank. 27. Ministry of Construction & Transportation 24, Direction of Korean Housing Policy. 28. OECD 27 OECD Economic Surveys: Korea, OECD. 29. Shahid Uusuf & Kaoru Nabeshima 26, Post Industrial East Asian Cities: Innovation for Growth, Stanford University Press. 3. The Bank of Korea 21, Financial Stability Report April 21. 31. United Nations Human Settlements Programme 29, Housing Finance Mechanisms in the Republic of Korea. 26 RIM 211 Vol.11 No.41