J リート ( 不動産投資信託 ) の 市場動向 2015 年 3 月株式会社東京証券取引所 マーケット営業部 Copyright 2015 Japan Exchange Group, Inc. and/or its affiliates. All rights reserved.
2013 年以降の J リート市場 2015 年の東証 REIT 指数は 1,800 ポイント台で推移 ポイント東証 REIT 指数 TOPIX 2000 1900 1800 1700 1600 1500 1400 1300 1200 1100 1000 2013/1 2013/2 2013/3 2013/4 2013 年 5 月 22 日バーナンキ米 FRB 前議長 QE3 縮小について議会証言 2013/5 2013/6 2013/7 2013/8 2013 年 9 月 8 日 2020 年東京オリンピック開催決定 2013/9 2013/10 出所 :Bloomberg TOPIX は 2013 年 1 月 4 日の数値を同日の東証 REIT 指数値 (1,141.37 ポイント ) に換算して算出した数値 2013/11 2013/12 2014/1 2014/2 2014/3 2014/4 2014/5 Copyright 2015 Japan Exchange Group, Inc. and/or its affiliates. All rights reserved. 1 2014/6 2014/7 2014/8 2014/9 2014 年 10 月 31 日日本銀行 量的 質的追加緩和の拡大決定 2014/10 2014/11 2014/12 2015/1 2015/2
J リートの分配金利回りの水準 10 年国債との利回り差 ( イールドスプレッド ) は 3% 弱の水準 % 9.00 J リート平均分配利回り 東証第一部有配会社平均利回り 国債利回り (10 年 ) イールドスプレッド ( 対 10 年債 ) 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 2001/9 2002/2 2002/7 2002/12 2003/5 2003/10 2004/3 2004/8 2005/1 2005/6 2005/11 2006/4 2006/9 2007/2 2007/7 2007/12 2008/5 2008/10 2009/3 2009/8 2010/1 2010/6 2010/11 2011/4 2011/9 2012/2 2012/7 2012/12 2013/5 2013/10 2014/3 2014/8 2015/1 出所 :Bloomberg 東京証券取引所 Copyright 2015 Japan Exchange Group, Inc. and/or its affiliates. All rights reserved. 2
J リートのタイプ 東証上場 49 銘柄は様々な不動産に投資 単一用途特化型 オフィス賃貸住宅商業施設物流施設ホテル 複数用途型 複合型 ~2 つの用途の不動産に投資 ~ 総合型 ~3 つ以上の用途又は用途の限定をしない ~ ヘルスケア Copyright 2015 Japan Exchange Group, Inc. and/or its affiliates. All rights reserved. 3
オフィスビルリートの特徴 東証 REIT オフィス指数の推移 オフィスビルから生じる賃料収入は 賃料及び空室率などに左右されます 一般的にオフィスビルは 他の投資対象と比べて賃貸借契約の期間が短く オフィス需要 景気動向の影響を受けやすいという特徴があります 2,100 2,000 1,900 1,800 1,700 1,600 1,500 1,400 1,300 1,200 東証 REIT 指数 東証 REIT オフィス指数 主な構成銘柄と投資物件例 注 :2013 年 4 月 ~2014 年 12 月末 東証 REIT 指数は 2013 年 4 月初の東証 REIT オフィス指数を基に再計算したもの コード 銘柄名 運用資産 時価総額 予想分配 金利回り 主要スポンサー 主要投資物件 8951 日本ビルファンド投資法人 8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 8960 ユナイテッド アーバン投資法人 オフィスビル特化型 オフィスビル特化型 8,528 億円 2.50% 三井不動産 住友生命 NBF 日比谷ビル 西新宿三井 ビルディングなど 7,258 億円 2.64% 三菱地所 三井物産 北の丸スクエア 汐留ビル ディングなど 総合型 4,972 億円 3.06% 丸紅 新大阪セントラルタワー 川崎 東芝ビルなど 出所 : 東京証券取引所 構成銘柄のうち時価総額上位 3 銘柄を掲載 データは全て 2014 年 12 月末時点 Copyright 2015 Japan Exchange Group, Inc. and/or its affiliates. All rights reserved. 4
住宅リートの特徴 東証 REIT 住宅指数の推移 マンションなどの住宅は一般に賃料変動が小さく 借主も分散しています 他用途の資産と比べて賃料が安定的なことから 景気変動や不動産市況の影響を受けにくいディフェンシブ銘柄とされています 収益に影響を与える要因としては そのエリアの人口動態 賃貸住宅の需給などが挙げられます 2,900 2,700 2,500 2,300 2,100 1,900 1,700 1,500 東証 REIT 指数 東証 REIT 住宅指数 主な構成銘柄と投資物件例 注 :2013 年 4 月 ~2014 年 12 月末 東証 REIT 指数は 2013 年 4 月初の東証 REIT 住宅指数を基に再計算したもの コード 銘柄名 運用資産 時価総額 予想分配 金利回り 主要スポンサー 主要投資物件 3269 アドバンス レジデンス投資法人 3226 日本アコモデーションファンド投資法人 8984 大和ハウス レジデンシャル投資法人 住居特化型 住居特化型 住居特化型 4,173 億円 3.20% 伊藤忠商事 レジディアタワー目黒不動前 パ シフィックロイヤルコートみなとみ らいオーシャンタワー など 2,189 億円 3.27% 三井不動産 大川端賃貸棟 パークアクシス豊 洲 パークアクシス白金台など 2,168 億円 2.97% 大和ハウス工業 クイズ恵比寿 芝浦アイランドブ ルームタワーなど 出所 : 東京証券取引所 構成銘柄のうち時価総額上位 3 銘柄を掲載 データは全て 2014 年 12 月末時点 Copyright 2015 Japan Exchange Group, Inc. and/or its affiliates. All rights reserved. 5
商業 物流等リートの特徴 東証 REIT 商業 物流等指数の推移 商業施設及びホテルの場合 他の資産に比べて管理運営にノウハウや専門性が求められるため その巧拙で収益が変動するという特徴があります 2,700 2,500 2,300 東証 REIT 指数 東証 REIT 商業 物流等指数 変動賃料制を採用する場合があり 景気変動によっても収益が変動します 2,100 1,900 物流施設は長期固定の賃貸借契約を締結しているケースが多く 比較的収益が安定している傾向にあります 1,700 1,500 主な構成銘柄と投資物件例 コード 銘柄名 運用資 産 8953 日本リテールファンド投資法人 3283 日本プロロジス投資法人 商業施設中心 物流施設特化型 3281 GLP 投資法人 物流施設 特化型 時価総額 予想分配金利回り 注 :2013 年 4 月 ~2014 年 12 月末 東証 REIT 指数は 2013 年 4 月初の東証 REIT 商業 物流等指数を基に再計算したもの 主要スポンサー 主要投資物件 6,172 億円 3.38% 三菱商事 UBS 東戸塚オーロラシティ ならファミリー mozo ワンダーシティなど 4,510 億円 2.97% プロロジス プロロジスパーク市川 1 プロロジスパーク 座間 1 プロロジスパーク川島など 3,194 億円 3.36% GLP GLP 東京 GLP 尼崎など 出所 : 東京証券取引所 構成銘柄のうち時価総額上位 3 銘柄を掲載 データは全て 2014 年 12 月末時点 Copyright 2015 Japan Exchange Group, Inc. and/or its affiliates. All rights reserved. 6
J リートの保有物件所在地 オフィスを中心に東京 23 区の物件に投資する銘柄が多い J リート保有物件の地域別割合 ( 物件数割合 ) J リート保有物件の関東地方割合 ( 物件数割合 ) 近畿 11% 中国 四国 1% 九州 沖縄 4% 銘柄数 オフィス住宅商業 物流その他 25 20 中部 6% 15 北海道 東北 6% 東京 (23 区 ) 54% 10 5 関東地方 ( 除く東京都 ) 15% 東京 (23 区外 ) 3% 20 以下 20 超 50 以下 50 超 70 以下 関東地方比率 (%) 70 超 90 以下 関東地方 : 東京 (23 区 ) + 東京 (23 区外 ) + 関東地方 ( 除く東京都 ) 出所 : 各投資法人決算資料 (2014 年 12 月末時点で公表されている最新の決算説明資料 ) 90 超 0 Copyright 2015 Japan Exchange Group, Inc. and/or its affiliates. All rights reserved. 7
J-REIT View のご紹介 ( http://reit.tse.or.jp/ ) 個別銘柄の保有物件やマーケットデータ等を掲載 主な掲載コンテンツ主な掲載コンテンツ 動画で見る投資物件の紹介 個別銘柄の保有物件や ファンドの特徴に関するインタビューの動画を配信 コンテンツのイメージコンテンツのイメージ 動画で見る投資物件の紹介 専門家インタビュー 証券会社のアナリストが REIT 市場の展望や投資にあたってのポイントを解説 ヘルスケアリート特集 今年本格稼働が期待される ヘルスケアリート に関する特集記事を掲載 専門家インタビュー 月刊 REIT レポート 月間の REIT 市場動向や個別銘柄の情報が 一目でわかります Copyright 2015 Japan Exchange Group, Inc. and/or its affiliates. All rights reserved. 8
J リート投資におけるリスク ご留意点 J リート投資には以下を含む様々なリスクがあります 投資を行う際には目論見書等をご覧いただき 十分にご理解ください 投資口価格の変動リスク J リートは元本が保証された商品ではありません 保有不動産の価値下落や金利変動等の要因により 投資口価格が下落し 損失が発生する可能性があります 分配金の変動リスク 本資料でご紹介した分配金に関する記述は全て過去の実績に基づいたものであり 将来にわたって継続することを保証したものではありません テナントの退去等に伴い保有不動産から得る賃料収入が減少すること等の要因により 分配金が減少する可能性があります 資金借入れ等に伴うリスク J リートの多くは投資主からの出資と金融機関からの借入金 投資法人債により不動産を取得しています 経済環境の変化や信用収縮等により 借入れ条件の大幅な悪化や 債務不履行 ( デフォルト ) の可能性があります Copyright 2015 Japan Exchange Group, Inc. and/or its affiliates. All rights reserved. 9
本資料に関するお問い合わせ先 株式会社東京証券取引所マーケット営業部電話 :03-3666-0141( 代表 ) e-mail:mkt-biz@jpx.co.jp 本資料に関する注意事項 本資料は情報提供のみを目的としたものであり 投資勧誘や特定の証券会社との取引を推奨することを目的として作成されたものではありません 万一 本資料に基づき被った損害があった場合にも ( 株 ) 東京証券取引所は責任を負いかねます 本資料で提供している情報は万全を期していますが その情報の完全性を保証しているものではありません また 本資料は J リート等について平易に解説 記述しておりますが 全ての内容を網羅したものではありません 本資料に記載されている内容は将来予告なしに内容が変更される可能性があります 内容等について 過去の情報は実績であり 将来の成果を予想するものではありません 本資料のいかなる部分も一切の権利は 東京証券取引所に属しており 電子的または機械的な方法を問わず いかなる目的であれ無断で複製 または転送等はできません 資料には 講演者の個人的意見も含まれておりますので 全てが 東京証券取引所の公式見解ではありません Copyright 2015 Japan Exchange Group, Inc. and/or its affiliates. All rights reserved. 10