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首都圏の賃貸アパート 空室率 30% 超の真実 2016 年 9 月 9 日 株式会社タス FIT2016 セミナー資料

関係者が驚いた! 2 アパート空室率 相続税対策で建設増え 首都圏で急上昇 http://webreprint.nikkei.co.jp/r/linkview.aspx?c=f963432606954 2CA9CEA2F9DA123F7A1 2016/6/1 付日本経済新聞朝刊

なぜ 驚いたのか? 3 賃貸住宅市場の現状を 誰も把握していないから

本日のアジェンダ 4 1. 賃貸市場で何が起こっているのか 2. 今後市場がどのように変わるのか 3. 今後のアパートローン担保評価のポイント 4. タスについて

賃貸市場で 何が起こっているのか?

貸家の着工件数が増えている 6 戸数 6,000 サブプライム問題 リーマンショック 東日本大震災 政権交代 税制改革の影響 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 東京 23 区神奈川県埼玉県千葉県東京市部 0 国土交通省住宅着工統計からタスが作成

要因 1 世帯数 特に単身世帯が増えている 7 首都圏 単身者賃貸が急増 民間借家 持ち家 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 0 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 単独世帯核家族世帯その他親族世帯非親族世帯 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 単独世帯核家族世帯その他親族世帯非親族世帯 核家族賃貸は概ね横ばい 核家族持ち家が急増 単身者持ち家も急増 国勢調査よりタスが作成

要因 2 不動産投資ブーム 8 金持ち父さん貧乏父さん 出版 個人不動産投資ブーム SPC 法成立 J-REIT 上場開始 世界不動産投資ブーム 再び活性化 サブプライム問題 リーマンショック J-REIT10 兆円突破 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

要因 3 税制改革 9 相続税 平成 27 年 1 月 1 日以降の相続から適用 基礎控除 3000 万円 +600 万円 法定相続人の数 最高税率 55% 消費税 平成 26 年 4 月 1 日以降 8% 平成 31 年 10 月 1 日以降 10% 賃貸住宅市場には追い風

要因 4 アベノミクス 10 加えて労務費の高騰 景気回復 不動産売買活性化 加えて増税の影響 短期売買増加 不動産価格上昇 デベの供給意欲上昇 供給量増加 賃料上昇

要因 5 金融機関もアパートローンにシフト 11 億円 217,000 215,000 213,000 211,000 209,000 207,000 205,000 203,000 消費税 8% に 戸 16,000 15,000 14,000 13,000 12,000 11,000 10,000 9,000 8,000 7,000 個人による貸家業期末貸出残高首都圏着工件数 ( 貸家 ) 日本銀行貸出先別貸出金 ( 業種別 設備資金新規貸出 ) 国土交通省住宅着工統計からタスが作成

賃貸住宅の供給は活況! でも 12 賃貸住宅着工数の増加要因 単独世帯が増加 不動産投資ブーム アベノミクス & 税制改革 アパートローン増加 こんなに供給して大丈夫?

首都圏の世帯数は増加しているが 13 世帯 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 東京 23 区埼玉県神奈川県千葉県東京市部 0 出所 : 総務省住民基本台帳月報からタスが作成

賃貸住宅に居住する世帯数を推定すると 14 4,000 世帯 賃貸住宅世帯割合東京 23 区 :49.5% 東京市部 :43.4% 神奈川県 :37.7% 埼玉県 :31.3% 千葉県 :31.0%) 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 東京 23 区神奈川県埼玉県千葉県東京市部 0 出所 : 総務省住民基本台帳月報 平成 25 年住宅 土地統計調査からタスが作成

賃貸住宅の需要と供給の差は? 15 戸数 3,000 ポイントは建て替えの割合がどのくらいか 相続税対策のアパートは新設がほとんど 2,500 2,000 1,500 1,000 500 神奈川県埼玉県東京 23 区千葉県東京市部 0 出所 : 国土交通省住宅着工統計 総務省住民基本台帳月報 平成 25 年住宅 土地統計調査からタスが作成

マンション系の空室率 TVI 推移 16 空室率 TVI 14 13 埼玉県 12 11 10 東京市部 千葉県 9 8 7 6 千葉を除いてマンションは堅調に推移しているようだ 東京 23 区 神奈川県 分析 : 株式会社タス

アパート系の空室率推移 17 空室率 TVI 39 埼玉以外で空室率が急上昇 37 35 33 長らく 30% 前後で安定推移 神奈川県 千葉県 東京 23 区 31 東京市部 29 27 やはり 相続税対策目的のアパート新築が影響? 埼玉県 分析 : 株式会社タス

新築アパートのみの空室率 TVI は? 空室率 100 消費税 8% に 東京 23 区 神奈川県 千葉県で大量供給されている 18 90 80 70 60 50 長らく 50% 前後で安定推移 神奈川県千葉県東京 23 区東京市部 40 埼玉県 30 分析 : 株式会社タス

金融機関のアパートローン動向と重ねてみると 19 空室率 TVI 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 やはり新築が原因か? 約半年のタイムラグで空室率 TVI が上昇開始 半年 マイナス金利の影響 貸出残高 ( 億円 ) 218,000 216,000 214,000 212,000 210,000 208,000 206,000 204,000 202,000 200,000 198,000 神奈川県 千葉県 東京 23 区 東京市部 埼玉県 個人による貸家業期末貸出残高 ( 出所 ) 分析 : 株式会社タス日本銀行貸出先別貸出金 ( 業種別 設備資金新規貸出 )

2 年目以降のアパートにも影響が出てきている 20 空室率 TVI 32 30 新築を埋めるためにテナントを引き抜いた? 消費税 8% に 1 年 需給バランスが崩れ始めた 28 26 24 千葉県東京市部神奈川県埼玉県東京 23 区 22 20 分析 : 株式会社タス

では新築マンションは? 21 100 90 空室率 TVI 消費税 8% に マンションは相続税対策の影響を受けにくい? 80 70 60 50 40 30 20 10 0 特に大きな変化はない 千葉県埼玉県東京 23 区神奈川県東京市部 分析 : 株式会社タス

2 年目以降マンション系空室率にも若干の影響が 22 空室率 TVI 12 10 需給バランスが崩れ始めている? 消費税 8% に 東京市部 8 6 埼玉県 千葉県 神奈川県 4 2 貸し付けが増加した 1 年後から若干悪化 東京 23 区 0 分析 : 株式会社タス

今起こっていることのまとめ 23 様々な要因が重なり 賃貸住宅の供給が増加傾向にある 特に相続税対策の影響で アパートの供給が急増しており 空室率が急激に悪化している 需要を考慮していないアパートの供給増加が賃貸住宅市場のファンダメンタルズに悪影響を与え始めている マンションは工期が長く 建設費が高いことから アパートより賃貸経営を意識して供給されているため 市場競争力が高い物件が多いと考えられる

何が始まろうとしているのか

大きな環境の変化が待っている 25 2040 年 (24 年後 ) には 空家率が 40% 超 ( 野村総合研究所 ) 896 の自治体が消滅 ( 日本創成会議 )

最新の分析では 26 2033 年 (17 年後 ) には 30.4% 空家率が 2,176 万戸空家数が 内賃貸用 売却用が 1,200 万戸 ( 野村総合研究所 )

現時点でも日本中に空き家があふれている 27 約 820 万戸の空家 首都圏でも異変が始まっている 約 430 万戸の賃貸用住宅 約 370 万戸のアパ マン 5 割 9 割 平成 25 年 10 月現在総務省住宅 土地統計調査よりタスが作成

首都圏の賃貸用共同住宅の空室数 (2015 年 10 月時点 ) 28 戸数 450,000 400,000 350,000 300,000 409,400 首都圏で 1,218,700 戸の空室 281,500 250,000 200,000 308,100 164,000 195,100 190,300 173,500 150,000 100,000 115,800 137,400 124,800 50,000 0 101,300 86,400 48,200 52,900 48,700 東京 23 区東京市部神奈川県埼玉県千葉県 木造 防火木造 S 造 RC 造 SRC 造 その他 平成 25 年 10 月現在総務省住宅 土地統計調査よりタスが作成

住宅市場は縮小を始める (2005 年 =100 として指数化 ) 29 115 110 周辺部ではすでに人口減少が始まっている 東京オリンピック 105 100 都道府県内で勝ち組 負け組の二極化が進む 95 千葉 埼玉縮小開始 90 関西圏縮小開始 関西圏縮小拡大 85 2005 年 2010 年 2020 年 2030 年 埼玉県千葉県東京都神奈川県京都府大阪府兵庫県人口問題研究所予測データ (2012) からタスが作成 2016 年 9 月 9 日 FIT2016セミナー資料

0 歳 3 歳 6 歳 9 歳 12 歳 15 歳 18 歳 21 歳 24 歳 27 歳 30 歳 33 歳 36 歳 39 歳 42 歳 45 歳 48 歳 51 歳 54 歳 57 歳 60 歳 63 歳 66 歳 69 歳 72 歳 75 歳 78 歳 81 歳 84 歳 87 歳 90 歳 93 歳 96 歳 99 歳 102 歳 105 歳 108 歳 首都圏でも一気に進む高齢化 30 団塊 Jr 人 180,000 160,000 140,000 120,000 2040 年には高齢者 後が続かない 団塊 焼跡 2025 年には後期高齢者 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 丙午 終戦 東京 23 区東京市部神奈川県埼玉県千葉県 国勢調査よりタスが作成 2016 年 9 月 9 日 FIT2016セミナー資料

0 歳 2 歳 4 歳 6 歳 8 歳 10 歳 12 歳 14 歳 16 歳 18 歳 20 歳 22 歳 24 歳 26 歳 28 歳 30 歳 32 歳 34 歳 36 歳 38 歳 40 歳 42 歳 44 歳 46 歳 48 歳 50 歳 52 歳 54 歳 56 歳 58 歳 60 歳 62 歳 64 歳 66 歳 68 歳 70 歳 72 歳 74 歳 76 歳 78 歳 80 歳 82 歳 84 歳 86 歳 88 歳 90 歳 92 歳 94 歳 96 歳 98 歳 100 歳以上 高齢化の進行度 ( 首都圏 ) 31 2.50% 東京 23 区は 18 歳以上の若年層が大量に流入高齢化の進行は穏やか 埼玉県 千葉県で団塊の世代 焼け跡世代の比率が高い高齢化が一気に進む可能性 2.00% 東京市部は大学卒業すると流出大学が都内に戻ると? 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% 東京 23 区東京市部神奈川県埼玉県千葉県

賃貸住宅市場に大きな高齢化インパクトが! 32 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 首都圏民間借家単独世帯の年齢推移割合 85 以上 80~84 75~79 70~74 65~69 60~64 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2040 年までに約 160 万戸が高齢者世帯入り 55~59 50~54 45~49 40~44 35~39 2,000,000 1,500,000 30~34 1,000,000 若い世帯は増加しな 25~29 20~24 い見込み 15~19 15 歳未満 65 歳以上が約 35 万戸団塊の世代約 17 万戸 500,000 首都圏民間借家単独世帯の年齢推移数 ほとんど単身者向け 85 以上 80~84 75~79 70~74 65~69 60~64 55~59 50~54 45~49 40~44 35~39 30~34 25~29 20~24 15~19 15 歳未満 0% 1990 1995 2000 2005 2010 0 1990 1995 2000 2005 2010 国勢調査よりタスが作成

しぼみゆくバブルの泡 33 2010 年 ~2015 年の人口増減 各県では東京寄りの地域に 東京 23 区では中央の区への動き ( バブル期までの逆の動き ) バブル破綻後の長期的な住宅価格の下落 賃料の下落が後押し 国勢調査からタスが作成

世帯数はまだ増加している地域が多いが 34 2010 年 ~2015 年の世帯数増減 2010 年時点で高齢者単身世帯が約 173 万戸 ( うち賃貸住宅は約 52 万戸 )

そういった状況でどこに供給しているか ( アパート ) 35 10 年後 20 年後は大丈夫か? 人口が減少している地域でも多くの新築を供給 最寄り駅の距離から 10 分以上の立地でも多く供給 賃貸住宅に重要な 立地 の判断が甘い物件が多い 空室率 TVI が悪化する要因 分析 : 株式会社タス

東京 23 区新築供給状況 単身向け中心にシフト 36 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1.5 倍 ワンルーム規制の影響 ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス 2016 年 9 月 9 日 FIT2016セミナー資料

東京市部新築供給状況 単身向け中心にシフト 37 30000 25000 小家族向けを意識 20000 15000 10000 5000 0 0.7 倍ただし 1K はほぼ同じ 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 単身向け比率は減少傾向 ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

神奈川県新規供給状況 単身向け中心にシフト 38 70000 60000 50000 小家族向けを意識 40000 30000 20000 10000 0 ほぼ同じ 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 主に 1R が増加 単身向け比率は再び増加 ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

埼玉県新規供給状況 単身向け中心にシフト 39 40000 35000 30000 小家族向けを意識 25000 20000 15000 10000 5000 0 ほぼ同じ ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 単身向け比率は低水準 ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス 2016 年 9 月 9 日 FIT2016セミナー資料

千葉県新規供給状況 単身向け中心にシフト 40 30000 25000 20000 小家族向けを意識 15000 10000 5000 0 約 1.1 倍 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 単身向け比率は再び増加 ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

東京 23 区間取り別賃料指数推移 (2004 年 1Q=100) 41 107 105 リーマンショック前に賃料が上昇したのは LDK タイプ 103 101 99 97 95 リーマンショック前ですら 賃料はほとんど上がっていない 93 全体ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

東京市部間取り別賃料指数推移 (2004 年 1Q=100) 42 106 104 102 100 98 96 94 92 単身向けの賃料は上がってこない ( 特に 1R) 90 全体ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

神奈川県間取り別賃料指数推移 (2004 年 1Q=100) 43 104 103 102 101 100 99 98 97 96 95 単身向けの賃料は上昇傾向も低い水準 94 全体ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

埼玉県間取り別賃料指数推移 (2004 年 1Q=100) 44 106 104 102 100 98 96 94 92 古い物件が多い 1R の賃料が特に低い 全体ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

106 千葉県間取り別賃料指数推移 (2004 年 1Q=100) 45 104 102 100 98 96 94 概ね横ばいも単身向けが低い水準で推移 全体ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

なにを供給しているか ( アパート ) 46 埼玉では家族向けの供給が多い 人口が減少している地域で単身向けのアパートを大量供給しかも最寄駅から 10 分以上の物件が多い

どこに供給しているか ( マンション ) 47 主に人口が増加している地域で新築を供給 最寄り駅の距離から 10 分未満の立地で多く供給 比較的 立地 の良い物件が多い 空室率 TVI が低い要因 分析 : 株式会社タス

なにを供給しているか ( マンション ) 48 単身者向けの割合が多い

何が始まろうとしているのかまとめ 49 既に大量の空き室がある中で 更に新規供給が続く 世帯数は減少に転ずることが予想されている 高齢化の進展に伴い 大量の単身者向け賃貸住宅が市場に放出される 人口の中心回帰が進み 郊外部に大量の空き家が取り残される 長期的に 空室率の上昇は避けられない 住居の供給や利用方法について 業界のプレーヤー全員が知恵を絞らなければならない状況

今後のアパートローン 評価のポイント

日本銀行が求めているレベルは高い 51 出展 : 日本銀行金融システムレポート別冊シリーズ 2016 年 3 月地域金融機関の貸家業向け貸出と与信管理の課題 アンケート調査結果から 2016 年 9 月 9 日 FIT2016セミナー資料

ところが 誰でもわずか 3 分で! 52 日本銀行が求めているレベルの 担保評価が可能

驚いてください! 53

導入事例 ( 某金融機関 ) 導入前 54 顧客窓口審査部門 2 書類作成 1 融資申込 3 審査申込 4 書類確認 8 回答 7 審査結果 6 審査結果 5 審査申込 導入前審査に必要な書類の用意 確認に時間を要した 融資申込から回答までに約 3 日 窓口で書類作成 (1 日 ) 審査部門で書類確認 (1 日 ) 評価部門で評価 (1 日 ) 評価部門

導入事例 ( 某金融機関 ) 導入後 55 顧客窓口審査部門 2TAS-MAPで評価 1 融資申込レポート取得 5 回答 4 審査結果 3 審査申込 導入後審査に必要な書類を TAS-MAP で作成 融資申込から回答までに半日 ~1 日 窓口で書類作成 (5 分 ) 評価部門で審査 ( 半日 ~1 日 ) 融資実行件数は 3~4 倍に! 評価部門

タスについて

専門知識を誰でも簡単に! 58 タスはシステム評価のパイオニアとして不動産に関わる情報を収集 分析 ディスクローズすることにより 専門知識を誰でも簡単に視える化することを目指しています

株式会社タスはトヨタのグループ企業です 59 株式会社タスはトヨタ自動車株式会社 (T) 豊田通商株式会社 (T) 朝日航洋株式会社 (A) 株式会社三友システムアプレイザル (S) の出資会社です

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