第 2 期 大 規 模 修 繕 工 事 調 査 結 果 概 要 物 件 名 称 :ライオンズマンション 大 宮 指 扇 第 2 株 式 会 社 外 部 役 員 一 級 建 築 士 事 務 所
調 査 概 要 1.バルコニーのアンケート 調 査 ( 平 成 26 年 3 月 ~4 月 にかけて 実 施 ) 109 世 帯 から 回 答 を 頂 きました ( 本 文 作 成 平 成 26 年 6 月 15 日 において) 回 答 を 拝 見 し 内 容 フロア 数 から20 世 帯 程 度 を 選 択 致 しました 特 にサッシや 玄 関 扉 の 開 閉 具 合 について 参 考 となる 情 報 が 収 集 出 来 ました 2.バルコニー 立 ち 入 り 調 査 ( 平 成 26 年 4 月 25 26 日 ) 18 世 帯 の 方 にご 協 力 を 頂 き 実 施 致 しました この 調 査 により バルコニー 廻 りにおける 不 具 合 の 発 生 場 所 内 容 数 を 確 認 することが 出 来 ました また 一 部 世 帯 のサッシュ 網 戸 を 分 解 し 開 閉 程 度 問 題 点 を 把 握 することが 出 来 ました (サッシ 調 査 は4 件 ) 3. 目 視 調 査 ( 平 成 26 年 4 月 14 日 25 日 26 日 ) バルコニー 内 部 を 除 く 共 用 建 築 仕 上 げ 部 で 現 状 のままで 目 視 可 能 な 範 囲 において 実 施 致 しました 屋 上 廊 下 階 段 廻 り 及 び 建 物 外 周 部 を 中 心 とした 不 具 合 の 発 生 場 所 内 容 数 を 確 認 した 調 査 とご 理 解 下 さい 4. 簡 易 破 壊 調 査 ( 平 成 25 年 4 月 14 日 ) 外 装 仕 上 げ 材 (タイル 塗 装 )の 付 着 力 状 況 コンクリートの 中 性 化 の 進 行 程 度 シーリング 材 の 性 能 低 下 の 状 況 について サンプリング 調 査 を 実 施 致 しました 1
調 査 結 果 概 要 1. 調 査 該 当 部 位 1 屋 根 :エレベーター 機 械 室 屋 根 2バルコニー(18 世 帯 立 入 調 査 ): 床 天 井 壁 3 廊 下 階 段 ( 全 フロア 対 象 ): 床 天 井 壁 4エントランス: 床 天 井 壁 5 外 周 部 :フェンス 扉 舗 装 駐 輪 場 2. 調 査 方 法 1 目 視 : 調 査 該 当 部 位 1 2 3 4 5 2 打 診 : 調 査 該 当 部 位 1 2 3のタイル 仕 上 げ 面 一 部 3 簡 易 破 壊 試 験 :1 階 外 周 壁 にて 1. 躯 体 壁 の 仕 上 げについて 当 該 建 物 は 鉄 筋 コンクリート 造 で 壁 面 の 仕 上 げはタイルが 大 半 を 占 め 天 井 手 摺 り 壁 の 一 部 が 塗 装 仕 上 げとなって います まず 壁 タイル 面 についてはひび 割 れや 浮 きが 主 に 廊 下 廻 りで 確 認 されていますが 経 過 年 数 を 考 慮 すると 決 して 多 いとは 言 えません また タイル 表 面 には 透 明 な 保 護 材 が 塗 布 されていますが 現 状 でタイル 面 に 密 着 しているところが 多 く 今 回 の 工 事 で 剥 離 を 行 う 必 要 は 無 いと 考 えております (このタイルの 表 面 の 透 明 な 保 護 材 については どのタイミングで 塗 布 されたものか 不 明 です 前 回 の 大 規 模 修 繕 工 事 の 記 録 には 残 されていません) 壁 塗 装 面 については 最 も 劣 化 が 進 行 しやすい 手 摺 り 壁 天 端 部 には 前 回 の 工 事 で 塗 膜 防 水 が 施 されており 健 全 な 状 態 です ひび 割 れ 鉄 筋 爆 裂 等 不 具 合 も 殆 ど 見 られません 一 方 天 井 塗 装 面 については 廊 下 天 井 の 一 部 で 仕 上 げ 材 の 剥 離 やひび 割 れが 散 見 されています 2
調 査 結 果 概 要 2.バルコニーのアンケート 調 査 結 果 以 下 の 通 りです 1 天 井 部 のひび 割 れ 漏 水 ( 鉄 筋 爆 裂 )を 指 摘 している 方 が 非 常 に 多 かった (17 件 ) 2 手 摺 り 根 本 のひび 割 れの 指 摘 も 多 かった (14 件 ) 3 排 水 溝 の 流 れがよくない という 指 摘 が 複 数 あった (12 件 ) 4 過 去 現 在 における 漏 水 発 生 は4 階 に 集 中 している 5サッシの 不 具 合 についての 指 摘 が37 件 網 戸 の 不 具 合 についての 指 摘 が86 件 玄 関 扉 の 開 閉 不 具 合 について の 指 摘 が36 件 あり 立 ち 入 り 調 査 でも 明 らかな 不 具 合 が 認 められた 3.バルコニー ルーフバルコニー 立 ち 入 り 調 査 結 果 (18 世 帯 ) 以 下 の 通 りです 1タイルの 浮 き ひび 割 れは 南 棟 東 面 の 住 戸 に 多 く 見 られた 2 手 摺 り 壁 塗 装 面 にひび 割 れ 等 不 具 合 は 見 られなかった 3アルミ 手 摺 りのカバーの 脱 落 は 前 回 の 大 規 模 修 繕 工 事 で 修 理 が 行 われ 殆 ど 劣 化 が 見 られなかった 4 網 戸 の 開 閉 不 良 が 多 くの 世 帯 で 認 められた 開 閉 がスムースな 世 帯 は 交 換 が 行 われていた 5サッシの 開 閉 不 良 は 南 面 東 側 世 帯 が 顕 著 であったが 他 は 比 較 的 軽 度 であった 6 玄 関 扉 の 著 しい 劣 化 は 最 上 階 南 面 東 側 世 帯 で 見 られ 一 部 交 換 済 みであった また 東 棟 の 世 帯 の 多 くで 夏 季 になると 玄 関 扉 が 開 かない という 御 意 見 が 聞 かれた ( 調 査 時 は 確 認 出 来 ず) 7 換 気 ガラリの 汚 れ 目 詰 まりは 各 世 帯 で 確 認 された 8 床 の 塩 ビシートは 汚 れは 顕 著 だが 剥 がれ 膨 れは 認 められない 9 排 水 溝 の 塗 膜 防 水 に 破 断 は 認 められない 但 し 水 勾 配 が 緩 やかであること 手 摺 り 壁 部 に 排 水 溝 が 無 いことから 排 水 環 境 は 良 好 とは 言 えない 10 天 井 の 目 地 底 部 にひび 割 れが 見 られた 一 部 エフロレッセンスの 析 出 も 認 められた 3
調 査 結 果 概 要 3. 外 部 建 築 仕 上 げ 部 (バルコニーを 除 く)の 調 査 結 果 以 下 の 通 りです 1 屋 根 廻 り(エレベーター 機 械 室 屋 根 集 会 室 屋 根 ) エレベーター 機 械 室 屋 根 については 健 全 な 状 態 であった 集 会 室 屋 根 はコロニアル 仕 上 げであり 下 部 防 水 層 の 劣 化 状 況 は 不 明 である 現 状 で 室 内 への 漏 水 が 生 じて いなければ 防 水 機 能 は 発 揮 されていると 評 価 する 2 廊 下 廻 り 全 フロアの 部 屋 側 の 壁 タイルに 浮 きが 一 部 南 棟 窓 廻 りにひび 割 れが 確 認 された 天 井 廻 りに 一 部 ひび 割 れ 仕 上 げ 材 の 剥 がれが 見 られた 手 摺 り 支 柱 埋 め 込 み 部 廻 りの 欠 損 が 主 に 鉄 骨 階 段 付 近 で 見 られた また 手 摺 り 内 部 の 滞 留 水 が 疑 われる 現 象 が 散 見 された 廊 下 の 塩 ビシートは 経 年 による 意 匠 性 の 低 下 はやや 見 られるものの 浮 き 剥 がれ 等 の 不 具 合 は 認 められな かった 排 水 溝 廻 りの 塗 膜 防 水 についても 顕 著 な 不 具 合 は 認 められない 玄 関 扉 枠 パイプスペース 扉 枠 の 塗 装 は 退 色 は 認 められるものの 顕 著 な 錆 は 生 じていない 但 し 消 火 栓 ボックスや 付 帯 の 電 気 プルボックス 及 び 屋 上 の 鉄 扉 廻 りには 錆 が 認 められた 南 棟 東 側 エレベーター 前 に 降 雨 時 に 水 が 溜 まる 3 階 段 廻 り 踊 場 の 塩 ビシートで 密 着 性 が 失 われ 下 部 に 雨 水 の 浸 入 が 生 じているカ 所 が 確 認 された 劣 化 傾 向 は 東 棟 が 顕 著 である 階 段 踏 み 面 の 塩 ビシートもめくれや 浮 きが 散 見 された 廊 下 と 鉄 骨 階 段 踊 り 場 の 取 り 合 い 部 にひび 割 れや 際 部 からの 雨 水 の 浸 入 による 錆 が 見 られた 手 摺 り 柱 ささら 等 の 鉄 部 塗 装 は 比 較 的 健 全 である 4
調 査 結 果 概 要 3. 外 部 建 築 仕 上 げ 部 (バルコニーを 除 く)の 調 査 結 果 以 下 の 通 りです 4 外 周 壁 タイルには 透 明 な 保 護 材 が 施 されており これが 目 地 の 保 護 となっている その 為 目 地 の 劣 化 は 殆 ど 見 られない また 透 明 な 保 護 材 は 現 状 で 密 着 性 も 確 保 されており 剥 離 する 理 由 は 見 当 たらない 透 明 な 保 護 材 の 効 果 もあってか 全 体 的 に 汚 れは 軽 微 である 5シーリング 材 雨 が 直 接 当 たる 部 分 の 目 地 特 にバルコニーや 廊 下 床 の 見 付 け 部 の 目 地 の 劣 化 が 顕 著 である バルコニー 廊 下 の 窓 廻 りのシーリング 材 は 弾 性 も 確 保 され 比 較 的 健 全 な 状 態 である 一 方 で 屋 上 の 鉄 扉 廻 り 等 のシーリング 材 の 劣 化 は 著 しい 6 金 属 部 ( 鉄 部 アルミ 部 材 ) 鉄 部 材 は 屋 上 鉄 扉 消 火 栓 電 気 プルボックス 等 雨 がよく 当 たる 部 位 については 錆 が 進 行 している アルミ 手 摺 りのジョイントカバー エンドキャップは 健 全 な 状 態 である アルミ 手 摺 り 自 体 には 不 具 合 は 認 められないが 一 部 手 摺 り 支 柱 の 滞 留 水 が 認 められる アルミ 面 格 子 は 点 食 (アルミ 特 有 の 白 錆 び)が 顕 著 である また 風 防 スクリーンにも 点 食 が 認 められる アルミサッシの 開 閉 不 良 部 品 の 機 能 低 下 が 伺 える 網 戸 の 不 具 合 特 に 開 閉 不 良 が 生 じている 玄 関 扉 は 最 上 階 南 棟 東 面 側 に 劣 化 が 認 められ 東 棟 は 夏 季 開 閉 困 難 となる 排 水 用 のドレンは 汚 れにより 目 詰 まりが 進 行 している 5
調 査 結 果 概 要 3. 外 部 建 築 仕 上 げ 部 (バルコニーを 除 く)の 調 査 結 果 以 下 の 通 りです 7エントランス 壁 床 タイルについては 殆 ど 劣 化 は 見 られない 集 合 郵 便 受 けに 特 筆 すべき 不 具 合 は 認 められないが ダイヤル 錠 等 の 不 具 合 は 生 じていると 推 察 される 8 外 構 その 他 駐 輪 場 屋 根 柱 の 塗 装 も 健 全 であり 特 に 不 具 合 は 認 められない 屋 根 には 汚 れが 見 られるが 重 度 のもので はない 外 周 フェンスも 現 状 は 良 好 である 但 し コンクリート 基 礎 の 塗 装 は 地 面 からの 湿 気 により 剥 がれが 生 じている ベンチについては 木 部 の 腐 食 が 認 められる インターロッキングには 一 部 水 が 溜 まる 等 沈 み 込 んでいるところが 見 られるが 継 続 利 用 が 可 能 な 比 較 的 良 好 な 状 態 である 駐 車 場 のアスファルト 舗 装 部 については 劣 化 が 顕 著 である スロープにも 特 に 不 具 合 は 認 められない 集 会 室 外 壁 には 特 に 不 具 合 は 認 められなかった 集 会 室 出 入 り 口 扉 のフロアヒンジが 盛 り 上 がっており 開 閉 時 の 速 度 調 整 機 能 もやや 失 われていると 思 われる 集 会 室 屋 根 の 残 存 寿 命 は 不 明 であるが コロニアル 屋 根 であることから 現 在 漏 水 が 生 じていなければ 改 修 は 必 須 ではない と 考 える 6
調 査 結 果 概 要 - 不 具 合 の 発 生 状 況 該 当 部 部 位 仕 上 げ 確 認 すべき 不 具 合 種 別 目 視 実 施 打 診 実 施 数 量 単 位 調 査 範 囲 単 位 不 具 合 発 生 率 バルコニー 部 屋 側 タイル 浮 き 332 枚 279 m2 0.30% 18 世 帯 ひび 割 れ - 15 枚 279 m2 0.03% 床 塩 ビシート 剥 がれ - 特 に 認 められない( 但 し 汚 れは 顕 著 である) 膨 れ - 特 に 認 められない 窓 廻 りシーリング 破 断 - 特 に 不 具 合 は 認 められない 誘 発 目 地 シーリング 破 断 - 見 付 け 部 の 劣 化 は 顕 著 である 手 摺 り 壁 内 塗 装 面 爆 裂 - - 0 枚 74 m2 0.00% ひび 割 れ - - 0 枚 74 m2 0.00% 手 摺 り 根 本 ひび 割 れ 浮 き 滞 留 水 - 24 カ 所 排 水 溝 勾 配 不 良 - 水 勾 配 が 緩 やかな 為 水 は 溜 まりやすく はけにくいと 思 われる 天 井 漏 水 跡 - 不 具 合 は 目 地 廻 りに 集 中 しているようである その 他 気 になる 点 該 当 部 部 位 仕 上 げ 確 認 すべき 不 具 合 種 別 目 視 実 施 打 診 実 施 数 量 単 位 調 査 範 囲 単 位 不 具 合 発 生 率 廊 下 部 屋 側 タイル 浮 き 3,091 枚 1,950 m2 0.79% 全 フロア ひび 割 れ - 590 枚 1,950 m2 0.15% 床 塩 ビシート 剥 がれ - 特 に 不 具 合 は 認 められない 膨 れ - 特 に 不 具 合 は 認 められない 窓 廻 りシーリング 破 断 - 特 に 不 具 合 は 認 められない 誘 発 目 地 シーリング 破 断 - 見 付 け 部 の 劣 化 は 顕 著 である 手 摺 り 壁 内 塗 装 面 爆 裂 - - - 枚 - m2 - ひび 割 れ - - - 枚 - m2 - 手 摺 り 根 本 ひび 割 れ 浮 き 滞 留 水 - 49 カ 所 排 水 溝 勾 配 不 良 - 特 に 問 題 のある 状 況 ではない 天 井 漏 水 跡 剥 がれ - 一 部 生 じている その 他 気 になる 点 南 棟 東 側 エレベーター 前 に 降 雨 時 に 水 が 溜 まる 水 勾 配 の 確 保 が 難 しい 状 況 である 7
調 査 結 果 概 要 - 不 具 合 の 発 生 状 況 該 当 部 部 位 仕 上 げ 確 認 すべき 不 具 合 種 別 目 視 実 施 打 診 実 施 数 量 単 位 調 査 範 囲 単 位 不 具 合 発 生 率 調 査 部 合 計 部 屋 側 タイル 浮 き 3,423 枚 2,229 m2 0.77% ひび 割 れ - 605 枚 2,229 m2 0.14% 床 塩 ビシート 剥 がれ - 剥 がれは 生 じていない 膨 れ - 浮 きは 生 じていない 窓 廻 りシーリング 破 断 - 雨 が 当 たるカ 所 を 除 き 破 断 は 生 じていないと 推 察 される 誘 発 目 地 シーリング 破 断 - 見 付 け 部 の 劣 化 が 顕 著 なことに 加 え 雨 が 当 たる 外 周 壁 部 の 劣 化 も 認 められる 手 摺 り 壁 内 塗 装 面 爆 裂 - - - 枚 - m2 - ひび 割 れ - - - 枚 - m2 - 手 摺 り 根 本 ひび 割 れ 浮 き 滞 留 水 - 73 カ 所 排 水 溝 勾 配 不 良 - バルコニー 側 はやや 水 の 流 れがよくない 天 井 漏 水 跡 剥 がれ - 部 分 的 に 生 じているが 不 具 合 の 発 生 数 は 少 ない その 他 気 になる 点 所 見 1. 外 壁 関 連 1.タイルの 浮 きは 調 査 範 囲 においては0.8% 程 度 でした しかしながら 廊 下 面 においては1%を 超 えるフロアも 見 られ 未 調 査 部 も 多 いことからある 程 度 リスクを 考 えた 補 修 数 量 設 定 にします 2.タイルのひび 割 れは 調 査 範 囲 において0.15% 程 度 でした この 数 値 は 弊 社 の 経 験 上 非 常 に 低 いものです しかし 未 調 査 部 も 多 く 且 つ 地 震 による 影 響 も 鑑 みて ある 程 度 のリスクを 考 えた 補 修 数 量 設 定 にします 3. 壁 天 井 塗 装 面 においては 天 井 の 不 具 合 部 を 除 き 不 具 合 は 少 ないと 推 定 されます 4. 手 摺 り 根 本 の 不 具 合 については 全 体 に 及 んでいるとは 言 えませんが 発 生 状 況 から 考 えて 予 防 処 置 的 観 点 から 全 数 補 修 が 適 切 と 考 えます 5.シーリングについては 誘 発 目 地 雨 が 当 たる 部 位 の 打 ち 替 えは 必 須 です 8
調 査 結 果 概 要 - 不 具 合 の 発 生 状 況 該 当 部 部 位 仕 上 げ 確 認 すべき 不 具 合 種 別 目 視 実 施 打 診 実 施 数 量 単 位 調 査 範 囲 単 位 不 具 合 発 生 率 西 棟 階 段 踊 り 場 シート 浮 き - 7 カ 所 12 カ 所 58.33% 剥 がれ - 0 カ 所 12 カ 所 0.00% 踏 み 面 シート 浮 き - 11 段 84 段 13.10% ひび 割 れ - 0 段 84 段 0.00% 南 棟 西 側 階 段 踊 り 場 シート 浮 き - 11 カ 所 20 カ 所 55.00% 剥 がれ - 0 カ 所 20 カ 所 0.00% 踏 み 面 シート 浮 き - 32 段 140 段 22.86% ひび 割 れ - 0 段 140 段 0.00% 南 棟 東 側 階 段 踊 り 場 シート 浮 き - 6 カ 所 20 カ 所 30.00% 剥 がれ - 0 カ 所 20 カ 所 0.00% 踏 み 面 シート 浮 き - 29 段 140 段 20.71% ひび 割 れ - 0 段 140 段 0.00% 東 棟 階 段 踊 り 場 シート 浮 き - 13 カ 所 14 カ 所 92.86% 剥 がれ - 0 カ 所 14 カ 所 0.00% 踏 み 面 シート 浮 き - 21 段 98 段 21.43% ひび 割 れ - 0 段 98 段 0.00% 所 見 2. 床 関 連 1.バルコニーの 床 については 塩 ビシートの 汚 れは 顕 著 ですが 剥 がれ 浮 きは 見 当 たらず 密 着 性 は 確 保 されていると 思 われます 排 水 溝 廻 りの 塗 膜 防 水 にも 特 筆 すべき 不 具 合 は 認 められません 2. 廊 下 の 床 については 剥 がれ 浮 きは 見 当 たらず 密 着 性 は 確 保 されています 排 水 溝 廻 りの 塗 膜 防 水 も 良 好 です 但 し 南 棟 東 側 エレベーター 前 の 水 溜 まりについては 改 善 が 必 要 です 3. 鉄 骨 階 段 の 床 材 は 踊 り 場 踏 み 面 共 に 浮 きが 散 見 され 一 部 シートの 裏 側 に 水 が 廻 り 鉄 骨 の 錆 を 進 行 させている カ 所 が 見 られます 劣 化 部 については 張 り 替 えと 併 せて 防 錆 効 果 のある 下 地 処 理 を 行 うことが 必 要 です 9