SE 大 家 たくちゃん 流 ノーリスクで 不 動 産 投 資 を 始 める 賃 貸 併 用 住 宅 投 資 法 SE 大 家 たくちゃん http://ameblo.jp/se-takuchan 現 役 SEが 発 信 する 不 動 産 投 資 講 座
著 作 権 に つ い て 当 レ ポ ー ト は 上 記 発 行 者 の 日 本 国 の 法 律 ( 著 作 権 法 ) に よ っ て 守 ら れ て い る 著 作 物 で す 発 行 者 の 書 面 に よ る 許 可 無 く 当 レ ポ ー ト の 一 部 を あ ら ゆ る 媒 体 ( 文 書 音 声 映 像 な ど ) に 転 載 流 用 複 製 転 売 す ること を 禁 止 します 上 記 に 反 する 行 為 をさ れた 場 合 は 法 的 措 置 がとられますので ご 注 意 ください 免 責 事 項 に つ い て 当 レ ポ ー ト の 内 容 は 発 行 者 の 独 自 の 経 験 ノ ウ ハ ウ を ま と め た も の で あ り す べ て の 人 に 同 一 の 効 果 影 響 を 保 証 す る も の で は あ り ま せ ん ま た 当 レ ポ ー ト の 内 容 に 対 し て い か な る 行 為 を さ れ 損 害 を 受 け る こ と に な り ま し て も 発 行 者 配 布 者 は 一 切 の 責 任 を 負 い ま せ ん すべて 読 んだ 方 の 自 己 責 任 の 上 お 取 り 扱 いください 2
こんにちは! SE 大 家 たくちゃんです こ の レ ポ ー ト は ぼ く が 主 催 し た 賃 貸 併 用 住 宅 セ ミ ナ ー の 資 料 か ら 賃 貸 併 用 住 宅 の 特 徴 を 抜 粋 し レポート 化 したものです 賃 貸 併 用 住 宅 は こ れ か ら 不 動 産 投 資 を は じ め る サ ラ リ ー マ ン の 方 が 最 初 の 第 一 棟 目 と し て 購 入 なさる 物 件 と し て 最 適 であると 思 います なぜ 最 適 なのか? それは 不 動 産 投 資 を 成 功 さ せ るには はじめの1 棟 目 は 絶 対 に 失 敗 し な い こ と が 大 事 だ か ら で す 大 事 と い う よ り も 必 須 条 件 と い っ てもいいでしょう そ し て こ の 賃 貸 併 用 住 宅 は 正 し い 計 算 に 基 づ い て 正 し い 物 件 を 選 ぶ こ と が で き れ ば 絶 対 失 敗 し な い 不 動 産 投 資 と 言 っ て も 過 言 ではないほどのポテンシャルを 秘 めているのです 実 際 に 最 初 の 一 棟 と し て 賃 貸 併 用 住 宅 を 購 入 し た ぼ く が 言 う の で すから 間 違 いないです( 笑 ) このレポートが 皆 さんの 投 資 活 動 の 一 助 になれれば 幸 いです 3
賃 貸 併 用 住 宅 投 資 法 ( 基 礎 編 ) 1. なぜ 最 初 の 一 棟 目 は 絶 対 失 敗 してはならないのか? 2. そもそも 賃 貸 併 用 住 宅 って? 3. 賃 貸 併 用 住 宅 のよいところ 4. 住 宅 ローンを 利 用 するため 融 資 が 組 みやすい 5. 住 宅 ローンを 利 用 するため 金 利 が 低 い 6. 住 宅 ローンを 利 用 するため 返 済 期 間 が 長 く 取 れる 7. 住 宅 ローン 減 税 を 適 用 できる フリー 版 はここまで 8. 空 き 室 のリスクを 軽 減 できる 9. 優 良 入 居 者 を 集 めやすい 10. 家 族 や 親 戚 の 理 解 を 得 やすい 11. 管 理 がしやすい 12. 住 宅 ローンを 利 用 できるため 売 却 しやすい 13. 破 綻 のリスクがほとんどない 14. 収 益 不 動 産 VS 賃 貸 併 用 住 宅 賃 貸 併 用 住 宅 投 資 法 ( 購 入 編 ) 1. どうやって 物 件 を 探 す? 2. 一 般 の 収 益 物 件 とは 違 う 賃 貸 併 用 住 宅 選 びの 基 準 とは? 3. 利 回 りは 何 % 確 保 すべきか? 4. 市 場 分 析 の 仕 方 5. 失 敗 しないファイナンス 計 画 6. 新 築 VS 中 古 7. 融 資 について 8. 物 件 調 査 に 出 かけよう 賃 貸 併 用 住 宅 投 資 法 ( 運 営 編 ) 1. 管 理 会 社 は 必 要? 2. 超 重 要! 一 括 借 り 上 げ(サブリース)が 絶 対 ダ メ な 理 由 3. 仲 介 会 社 との 付 き 合 い 方 4. 引 渡 し 前 に 満 室 達 成!SE 大 家 たくちゃん 流 仲 介 営 業 実 録 4
1.なぜ 最 初 の 一 棟 目 は 絶 対 失 敗 してはなら ないのか? こ の レ ポ ー ト を 読 ん で い た だ い て い る と い う こ と は あ な た は 不 動 産 投 資 に 興 味 が お あ り で す ね? で は 不 動 産 投 資 つ い て ど れ く ら い 勉 強 なさっています? 投 資 本 を 読 ん だ? 有 料 教 材 は 購 入 し た? セ ミ ナ ー に 参 加 し た? 物 件 調 査 を 行 った? 買 い 付 けを 入 れたことがある? ぼ く は 1 棟 目 の 賃 貸 併 用 住 宅 を 買 う ま で に 丸 3 年 間 上 記 の ご と く 勉 強 し ま し た も ち ろ ん 売 り 物 件 の 現 地 調 査 も 合 計 2 0 ~ 3 0 棟 く ら い は 行 い ま し た そ ん な 中 3 年 間 掛 け て 身 に つ け た 不 動 産 投 資 に 関 し て の 知 識 に よ る と ど う や ら 一 棟 目 の 物 件 で 失 敗 す る と 取 り 返 し が つ か な い こ と に なると 分 かりました なぜ 1 棟 目 は 必 ず 成 功 しなければならないのか しなければならないのか? それは 1 棟 目 で 失 敗 す ると それ 以 後 銀 行 が 融 資 をしてくれなくなる からです で は 銀 行 か ら 見 た 不 動 産 投 資 に お け る 失 敗 と は 何 な の で し ょ う か? それは 返 済 が 滞 ること ることです 毎 月 の 返 済 額 が 2 0 万 円 で 家 賃 収 入 が 4 0 万 円 だ っ た 場 合 修 繕 など 余 計 なコストがなかった 場 合 は 差 し 引 き20 万 円 が 残 ります 5
これがキャッシュフローが 出 る 状 態 ですね こ れ に 対 し て 半 数 が 空 室 に な っ て し ま い 修 繕 で 1 0 万 円 掛 か っ た 場 合 は 40 万 円 2-10 万 (コスト) 20 万 ( 返 済 )= 1 0 万 円 こ れ っ て 持 ち 出 し じ ゃ ん ( > _ < ) こ の 状 態 を キ ャ ッ シ ュ ア ウ ト と か キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー が マ イ ナ ス と か と い いますね こ れ が - 1 0 万 円 く ら い で あ れ ば 本 業 の サ ラ リ ー マ ン 業 の 方 の 給 料 か らの 持 ち 出 しで 何 とか しのげるかもしれません しかし 銀 行 はあなたのことを センスないなぁ と 見 てしまいます 1 棟 目 を 買 ったあと 銀 行 に 2 棟 目 も 融 資 させて く ださい と 言 わせる センスがあると 思 わせなければなりません ためには 大 家 センス そのための 手 段 は1つ なんとして 物 件 単 体 で 黒 字 経 営 を 続 けることです た と え ば あ な た が 4 棟 も っ て い て 1 棟 は 赤 字 だ け ど 残 り の 3 棟 は 黒 字 トータルしても 黒 字 になるなら 問 題 はないですね だけど これから 不 動 産 投 資 を 始 める 方 は 1 棟 目 がすべてです 次 の ペ ー ジ か ら こ の なんとしても 黒 字 を 達 成 す る と い う こ と を 中 心 に お い て 賃 貸 併 用 住 宅 が 如 何 に 優 れ た 投 資 方 法 な の か を 解 説 していきたいとおもいます 6
2.そもそも 賃 貸 併 用 住 宅 って? 賃 貸 併 用 住 宅 と は 読 ん で 字 の ご と く 賃 貸 用 ア パ ー ト と 住 宅 が く っ ついた 形 態 の 物 件 のことを 言 います たとえば 大 型 マ ンションの1 室 に オーナーが 住 ん だ 場 合 も ある 意 味 賃 貸 併 用 住 宅 になりますね こ れ で は 定 義 と し て 広 す ぎ る の で S E 大 家 た く ち ゃ ん 流 の 賃 貸 併 用 住 宅 として 下 記 のように 定 義 したいと 思 います 住 宅 ローンが 使 えること と 住 宅 ローン 減 税 が 使 える こと この2つを 同 時 に 満 たす 物 件 であることです こ の 2 つ を 満 た そ う と す る と 必 然 的 に 下 記 の よ う な 条 件 が 当 て は ま っ ていきます 1 延 べ 床 面 積 の 2 分 の 1 以 上 が 自 宅 で あ る こ と 2 自 宅 部 分 が 5 1 m2 以 上 あ る こ と 3 1 0 年 以 上 の 融 資 を 組 む こ と 4 新 築 も し く は 築 浅 物 件 で あ る こ と こんな 感 じです 実 際 に こ れ か ら 購 入 を 検 討 し て い る 物 件 が こ の 2 つ を 適 用 で き る か ど う か は も っ と 細 か い 条 件 を 見 直 す 必 要 が あ り ま す の で 不 動 産 屋 さ んに 聞 いてみてくださいね 今 はザックリとこんな 感 じと 思 っておいていただければと 思 います 7
3. 賃 貸 併 用 住 宅 のよいところ では 普 通 の 投 資 と 比 べて 賃 貸 併 用 住 宅 はどうなんでしょうか? 賃 貸 併 用 住 宅 には なんと 下 記 のように10 個 のメリットがあります(^^) 1. 住 宅 ローンを 利 用 するため 融 資 が 組 みやすい 2. 住 宅 ローンを 利 用 するため 金 利 が 低 い 3. 住 宅 ローンを 利 用 するため 返 済 期 間 が 長 く 取 れる 4. 住 宅 ローン 減 税 を 適 用 できる 5. 空 き 室 のリスクを 軽 減 できる 6. 優 良 入 居 者 を 集 めやすい 7. 家 族 や 親 戚 の 理 解 を 得 やすい 8. 管 理 がしやすい 9. 住 宅 ローンを 利 用 できるため 売 却 しやすい 10. 破 綻 のリスクがほとんどない ただし デメリットもあります 1. 表 面 利 回 りが 低 くなる 2. 投 資 規 模 が 小 さくなる この2 点 です では 次 ページよりそれぞれ 解 説 したいと 思 います 8
4. 住 宅 ローンを 利 用 するため 融 資 が 組 みやすい 一 般 的 なアパートローンは 融 資 の 条 件 が 厳 しいです そのときの 世 相 による 部 分 が 大 きいのですが 基 本 的 には 1 積 算 価 格 が 大 きい 割 りに 安 い 物 件 2 収 益 性 の 高 い 物 件 3 属 性 の 高 い 人 この3つがそろったとき 初 めて 融 資 が 実 行 されます そ れ に 対 し 住 宅 ロ ー ン は ほ ぼ 属 性 の み を 判 断 基 準 に さ れ る よ う です 一 般 的 に 融 資 額 は 年 収 を ベ ー ス に し た 返 済 比 率 と い う 考 え 方 に 基 づき 計 算 されます それは 年 収 35% 12 > 毎 月 の 返 済 額 ( 店 頭 金 利 で30 年 ローンを 前 提 ) こ の 式 で 計 算 さ れ る 借 り 入 れ 額 を ベ ー ス に そ の 人 の 勤 続 年 数 や 年 収 の 安 定 度 な ど を 考 慮 し た 額 が 借 り 入 れ 限 度 額 と な り ま す 返 済 比 率 35%は 年 収 に 応 じて 大 きく 計 算 されるようです たとえば 年 収 500 万 円 の 人 の 場 合 500 万 円 35% 12 =14 万 6 千 円 毎 月 1 4 万 6 千 円 返 済 で 金 利 2. 4 7 5 返 済 期 間 3 0 年 で 計 算 す る と 物 件 の 良 し 悪 し に あ ま り 関 係 な く 約 3 7 0 0 万 円 ま で 借 り ら れ る こ とになります 9
実 際 に 僕 が 鉄 骨 造 の 築 2 1 年 で 利 回 り 2 2 % 3 8 5 0 万 円 の 物 件 を 買 おうとした 際 約 30の 金 融 機 関 に 断 られました( 涙 ) 次 に 賃 貸 併 用 住 宅 は 利 回 り8%とあまり 高 くなかったのですが 4100 万 円 の 住 宅 ローンが メガバンクで 一 発 合 格 でした(^^) 住 宅 ローンは サラリーマンの 強 い 味 方 ですね! 10
5. 住 宅 ローンを 利 用 するため 金 利 が 低 い スルガ 銀 行 のアパートローンは 金 利 4.5%です それに 対 して 4 大 メガバンクの 住 宅 ローンの 店 頭 金 利 は 2.475% こ こ か ら サ ラ リ ー マ ン で し た ら 勤 続 年 数 や 勤 め 先 の 安 定 度 年 収 に よ って 最 大 1.5%ほどの 金 利 優 遇 が 受 けられます 私 の 場 合 は 1.4%の 金 利 優 遇 を 受 けましたので 借 り 入 れ 金 利 は 1.075%となりました では ここで 4. 5 % で 借 り 入 れ た 場 合 と 1. 0 7 5 % で 借 り 入 れ た 場 合 の 返 済 額 の 大 きさを 比 べてみましょう 4 0 0 0 万 円 の 借 入 れ で 融 資 期 間 3 0 年 金 利 4. 5 % の 場 合 の 返 済 額 毎 月 返 済 額 = 約 20 万 2 千 円 ( 利 息 分 = 約 15 万 円 元 金 分 = 約 5 万 2 千 円 ) それに 対 して 11
4 0 0 0 万 円 の 借 入 れ で 融 資 期 間 3 0 年 金 利 1. 0 7 5 % の 場 合 の 返 済 額 毎 月 返 済 額 = 約 13 万 円 ( 利 息 分 = 約 3 万 6 千 円 元 金 分 = 約 9 万 4 千 円 ) いかがですか?? 金 利 の 差 がどれほどの 違 いを 生 むかが 理 解 できますね 返 済 額 の 大 きさもさることながら その 中 身 に 注 目 してください 4.5%って ぜんぜん 元 金 減 らないじゃーん\(*` )/ こうみると 住 宅 ローンって 改 めて サラリーマンの 強 い 見 方 ですね(^^) 12
6. 住 宅 ローンを 利 用 するため 返 済 期 間 が 長 く 取 れる 一 般 的 に 収 益 不 動 産 に 対 する 融 資 期 間 の 限 度 は 3 0 年 も し く は 法 廷 対 耐 用 年 数 の 残 年 数 の 小 さ い ほ う が 上 限 と い わ れています 木 造 は22 年 鉄 骨 は34 年 鉄 筋 コンクリート(RC)は47 年 ですね たとえば 築 22 年 の 鉄 骨 マンションを 買 おうとした 場 合 12 年 の 返 済 期 間 でしか 融 資 が 組 めないことになります これはあくまで 目 安 であり 実 際 にはこの 数 字 を 基 準 にして 立 地 や 個 人 の 属 性 などを 考 慮 のうえで 審 査 されます 住 宅 ローンの 場 合 はどうかというと ほぼ 個 人 の 属 性 で 融 資 期 間 がきまります 中 古 住 宅 でも35 年 の 長 期 返 済 が 可 能 です 実 際 に ぼ く は 新 築 で す が 木 造 ( 耐 用 年 数 2 2 年 ) の 賃 貸 併 用 住 宅 に 対 して35 年 で 契 約 していただけました では この 融 資 期 間 が 長 いとどうなるか? た と え ば 木 造 で 5 0 0 0 万 円 の 融 資 を 金 利 1. 2 % で 借 り る 場 合 を 想 定 しましょう 13
返 済 期 間 が 22 年 の 場 合 月 々の 返 済 額 は 約 21 万 6 千 円 ( 利 息 :5 万 円 元 金 : 約 16 万 6 千 円 ) 返 済 期 間 が35 年 の 場 合 月 々の 返 済 額 は 約 14 万 6 千 円 ( 利 息 :5 万 円 元 金 : 約 9 万 6 千 円 ) いかがですか? 毎 月 の 返 済 額 の 差 がどれくらい 軽 減 されるかがわかりますね もちろん 返 済 期 間 が22 年 の 方 が 残 債 が 減 るスピードが 速 いです が 返 済 期 間 3 5 年 の 方 は 毎 月 の 返 済 額 が 軽 減 す る の で キ ャ ッ シ ュフローが 厚 くなります 上 記 の 例 で は 毎 月 7 万 円 の 差 が つ き ま す の で 年 間 で は 8 4 万 円 です 仮 に10 年 後 の 残 債 で 比 べると 22 年 返 済 の 場 合 の10 年 後 残 債 は 2870 万 円 35 年 返 済 の 場 合 の10 年 後 残 債 は 3770 万 円 一 見 すると かなり 差 があるように 見 えるのですが 14
こ こ に 1 0 年 間 の 累 積 キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー で あ る 8 4 0 万 円 で 繰 り 上 げ 返 済 したとすると 残 債 は2930 万 円 になります 1 0 年 間 の 期 間 を 考 慮 す る と 6 0 万 円 の 違 い は 実 質 ほ と ん ど 差 が 無 いと 言 えます 毎 年 6 万 円 の 差 ですから 毎 月 5 千 円 の 負 担 です こ の た っ た 5 千 円 の 負 担 で 破 綻 の リ ス ク に 保 険 を 掛 け て い る と 考 え られるわけです だ っ た ら 毎 月 の 返 済 が お よ そ 3 分 の 2 で 済 む ほ う が い い で す よ ね (^^) も ち ろ ん こ の 累 積 キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー 8 4 0 万 円 は 繰 り 上 げ 返 済 せ ず に 別 の 物 件 の 頭 金 にしてもいいわけです やっぱり 住 宅 ローンはサラリーマンの 強 い 見 方 ですね 15
7. 住 宅 ローン 減 税 を 適 用 できる 住 宅 ロ ー ン 減 税 と は 簡 単 に い う と 住 宅 ロ ー ン の 残 債 額 の 1 % を 上 限 に 所 得 税 と 住 民 税 が 毎 年 1 0 年 間 に 渡 っ て 還 付 さ れ る 制 度 で す た だ し こ の 制 度 を 利 用 す る に は い く つ か の 制 限 が あ り 結 構 細 か い で す 購 入 を 検 討 し て い る 物 件 が 実 際 に 住 宅 ロ ー ン 減 税 を 適 用 で き る か どうかは 不 動 産 屋 さんに 聞 くのがいいでしょう 条 件 の 中 で 代 表 的 なものを 列 挙 すると 1. 延 べ 床 面 積 の 半 分 以 上 がオーナーの 居 住 用 であること 2. 居 住 部 分 が 登 記 上 の 延 べ 床 面 積 が50 平 米 以 上 であること 3.この 減 税 を 受 ける 年 の 合 計 所 得 が 3,000 万 円 以 下 であること 4. 木 造 であれば 築 20 年 以 内 であること 5.10 年 の 以 上 のローンを 組 むこと 普 通 の 不 動 産 投 資 では 投 資 規 模 の 拡 大 に 伴 い ど ん ど ん 所 得 税 が 高 く な っ て い き ま す そ の 対 策 と し て 減 価 償 却 を 高 く 取 れ る 物 件 を 買 っ た り 経 費 計 上 が し や す い 法 人 を 設 立 し た り と あ の 手 こ の 手 を 駆 使 することになります 後 ほ ど 具 体 例 の 部 分 で も 触 れ ま す が こ の 住 宅 ロ ー ン 減 税 の お か げ で 賃 貸 併 用 住 宅 は 賃 貸 部 分 が 全 空 でもキャッシュフロー キャッシュフローがプラス プラスにな ります \( ; ;)エーッ エーッ こ れ は 自 宅 部 分 に 相 場 ど お り の 家 賃 を 自 分 で 払 う と い う 前 提 で 考 えた 場 合 ですが それでも この 時 代 に 空 室 リスクを 考 えなくても 良 いって すごくないですか? 16
申 し 訳 ございません フリー 版 はここまでです 17
いかがでしたでしょうか? 従 来 から 賃 貸 併 用 住 宅 というものはあったのですが 投 資 家 の 目 線 で 解 説 し た 資 料 と い う も の が な か っ た の で 今 回 作 っ てみました 不 動 産 投 資 は 巨 額 の 借 金 の 上 に 成 立 す る 投 資 で す の で 同 じ 借 金 を す る な ら そ の リ ス ク を 極 限 ま で 減 ら し た 上 で 投 資 が し た い と 思 い ま す こ れ ま で 述 べ て き た よ う に 賃 貸 併 用 住 宅 は 大 儲 け は で き ま せ ん が リ ス ク を 極 限 ま で 抑 え て 大 家 業 を ス タ ー ト さ せ た い 方 に ぴ っ た り の 投 資 法 だと 思 います また 一 般 的 な 不 動 産 投 資 とはちょっと 違 った 知 識 が 求 められます これまで 不 動 産 投 資 の 勉 強 して 以 上 SE 大 家 たくちゃん 流 賃 貸 併 用 住 宅 投 資 術 の 紹 介 でした 18