首 都 圏 版 2015 年 10 月 October 2015 1.2015 年 8 月 期 1 都 3 県 賃 貸 住 宅 指 標 2. 悪 化 が 進 む 首 都 圏 新 築 賃 貸 住 宅 市 場
1.2015 年 8 月 期 1 都 3 県 賃 貸 住 宅 指 標 東 京 都 空 室 率 TVIは 東 京 都 が 前 月 比 0.07 前 年 同 月 比 0.35 東 京 23 区 が 前 月 比 0.07 前 年 同 月 比 0.20 東 京 市 部 が 前 月 比 0.06 前 年 同 月 比 0.95です マンション 系 (S 造 RC 造 SRC 造 )は 東 京 都 が 前 月 比 0.07 前 年 同 月 比 0.17 東 京 23 区 が 前 月 比 0.07 前 年 同 月 比 0.08 東 京 市 部 が 前 月 比 0.11 前 年 同 月 比 0.67です アパート 系 ( 木 造 軽 量 鉄 骨 造 )は 東 京 都 が 前 月 比 +0.49 前 年 同 月 比 0.03 東 京 23 区 が 前 月 比 +0.46 前 年 同 月 比 +0.06 東 京 市 部 が 前 月 比 +0.56 前 年 同 月 比 0.17です データに 占 めるアパート 系 の 割 合 であるアパート 率 は 東 京 都 全 域 :21.22% 東 京 23 区 :17.93% 東 京 市 部 :37.03%です 募 集 期 間 は 東 京 都 が 前 月 比 +0.03 東 京 23 区 が 前 月 比 +0.04 東 京 市 部 が 前 月 比 +0.02です 東 京 23 区 は 更 新 確 率 が 前 月 比 +0.01 中 途 解 約 確 率 が 同 0.11 東 京 市 部 は 更 新 確 率 が 前 月 比 +1.71 中 途 解 約 確 率 が 同 0.69です 神 奈 川 県 空 室 率 TVIは 前 月 比 +0.05 前 年 同 月 比 +0.07です マンション 系 は 前 月 比 0.09 前 年 同 月 比 0.56です アパート 系 は 前 月 比 +0.68 前 年 同 月 比 +2.81です なお アパート 率 は47.42%です 募 集 期 間 は 前 月 比 0.01です 更 新 確 率 は 前 月 比 +0.23 中 途 解 約 確 率 は 前 月 比 +0.25です 埼 玉 県 空 室 率 TVIは 前 月 比 +0.19 前 年 同 月 比 +0.58です マンション 系 は 前 月 比 +0.10 前 年 同 月 比 +0.04です アパート 系 は 前 月 比 +0.13 前 年 同 月 比 0.69です なお アパート 率 は44.96%です 募 集 期 間 は 前 月 比 +0.01です 更 新 確 率 は 前 月 比 +2.20 中 途 解 約 確 率 は 前 月 比 1.33です 千 葉 県 空 室 率 TVIは 前 月 比 +0.08 前 年 同 月 比 +0.41です マンション 系 は 前 月 比 0.07 前 年 同 月 比 0.03です アパート 系 は 前 月 比 +0.04 前 年 同 月 比 +0.20です なお アパート 率 は41.61%です 募 集 期 間 は 前 月 比 0.03です 更 新 確 率 は 前 月 比 +2.24 中 途 解 約 確 率 は 前 月 比 1.24です インターネット 上 で 短 時 間 簡 単 に 市 場 賃 料 査 定 やマーケットレポートの 取 得 ができます (1)1 都 3 県 の 賃 貸 住 宅 周 辺 市 場 レポート( 賃 料 査 定 サービス) 場 所 を 地 図 上 で 特 定 し 市 場 賃 料 および 周 辺 ( 半 径 400m) 市 場 レポートを 自 動 生 成 (2) 広 域 市 場 レポート 東 京 都 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 のマクロレポート 1 都 3 県 の 都 県 レベルの 空 室 率 TVIレポート 賃 料 指 数 レポート 募 集 期 間 レポート 更 新 確 率 中 途 解 約 確 率 レポート (3) 地 域 市 場 レポート 東 京 23 区 各 区 横 浜 市 川 崎 市 さいたま 市 千 葉 市 のマクロレポート 東 京 23 区 各 区 横 浜 市 川 崎 市 さいたま 市 千 葉 市 の 賃 貸 住 宅 指 標 レポート 詳 細 はTAS-MAP(http://www.tas-japan.com/)ホームページをご 覧 ください 10 月 8 日 に2015 年 6 月 末 版 をリリースしました 東 京 都 全 域 23 区 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 空 室 率 TVI(ポイント) 12.04 11.83 14.90 13.06 16.20 13.16 募 集 期 間 (ヶ 月 ) 2.90 2.87 3.13 3.51 3.37 3.06 更 新 確 率 (%) 44.91 44.25 49.75 48.54 50.35 51.27 中 途 解 約 確 率 (%) 37.28 37.70 33.89 36.80 35.78 32.21 Vol.70-2
図 -1 空 室 率 TVI(タス 空 室 インデックス)( 過 去 2 年 推 移 ) ポイント 17 16 15 14 13 12 11 10 9 全 域 23 区 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 年 月 東 京 都 全 域 23 区 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 2013 年 9 月 11.86 11.58 15.17 12.91 15.50 13.40 2013 年 10 月 11.93 11.64 15.37 12.91 15.50 13.48 2013 年 11 月 11.98 11.70 15.31 12.88 15.44 13.44 2013 年 12 月 12.10 11.85 15.34 12.87 15.45 13.27 2014 年 1 月 12.16 11.89 15.40 12.87 15.49 13.19 2014 年 2 月 12.18 11.90 15.53 12.88 15.52 13.19 2014 年 3 月 12.17 11.87 15.59 12.89 15.51 13.14 2014 年 4 月 12.23 11.91 15.65 12.92 15.71 13.13 2014 年 5 月 12.25 11.90 15.77 12.95 15.72 13.00 2014 年 6 月 12.30 11.97 15.69 12.98 15.64 12.98 2014 年 7 月 12.37 12.02 15.74 12.97 15.69 12.82 2014 年 8 月 12.39 12.03 15.85 12.99 15.62 12.75 2014 年 9 月 12.46 12.09 16.02 13.03 15.79 12.68 2014 年 10 月 12.46 12.10 15.86 13.06 15.85 12.57 2014 年 11 月 12.45 12.10 15.92 13.10 15.99 12.69 2014 年 12 月 12.45 12.13 15.63 13.13 16.18 12.70 2015 年 1 月 12.50 12.20 15.65 13.19 16.23 12.74 2015 年 2 月 12.40 12.11 15.36 13.10 16.15 12.57 2015 年 3 月 12.32 12.07 15.30 12.99 16.01 12.49 2015 年 4 月 12.21 11.97 15.13 12.86 15.72 12.43 2015 年 5 月 12.15 11.93 14.94 12.82 15.68 12.47 2015 年 6 月 12.20 11.99 14.99 12.86 15.90 12.74 2015 年 7 月 12.11 11.90 14.96 13.01 16.01 13.08 2015 年 8 月 12.04 11.83 14.90 13.06 16.20 13.16 分 析 : 株 式 会 社 タス という 表 記 をお 使 い 頂 きますよう お 願 い 申 し 上 げます Vol.70-3
図 -2 1 都 3 県 アパート 系 ( 木 造 軽 量 鉄 骨 ) 空 室 率 TVI ポイント 33 32 31 30 29 28 27 26 25 東 京 都 東 京 23 区 東 京 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 図 -3 1 都 3 県 マンション 系 (S 造 RC 造 SRC 造 ) 空 室 率 TVI 14 ポイント 13 12 11 10 9 8 7 6 東 京 都 東 京 23 区 東 京 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 分 析 : 株 式 会 社 タス という 表 記 をお 使 い 頂 きますよう お 願 い 申 し 上 げます Vol.70-4
2. 悪 化 が 進 む 首 都 圏 新 築 賃 貸 住 宅 市 場 2015 年 10 月 29 日 発 行 相 続 税 改 正 の 影 響 もあり 貸 家 の 着 工 数 は 増 加 傾 向 にあります 首 都 圏 においては 特 に 東 京 23 区 と 神 奈 川 県 で 着 工 数 の 増 加 が 顕 著 です 図 -4に 国 土 交 通 省 の 住 宅 着 工 統 計 から 分 析 した 首 都 圏 の 賃 貸 住 宅 着 工 数 推 移 を 示 します なお 季 節 変 動 を 除 するために12か 月 の 移 動 平 均 を 取 っています 一 方 で 2015 年 5 月 11 日 にNHKで 放 映 された クローズアップ 現 代 アパート 建 築 が 止 まらない~ 人 口 減 少 社 会 でな ぜ~ で 報 じられたように 需 要 をはるかに 上 回 る 供 給 が 行 われている 地 域 も 存 在 します 今 回 は 増 加 し 続 ける 新 築 賃 貸 住 宅 の 供 給 を 市 場 が 吸 収 しきれているのかに 焦 点 を 当 てて 分 析 を 行 います 図 -5に 首 都 圏 の 新 築 賃 貸 住 宅 の 空 室 率 TVIの 推 移 を 示 します なお 新 築 賃 貸 住 宅 は 築 12か 月 未 満 の 賃 貸 住 宅 と 定 義 しています 2010 年 頃 までは20ポイント 前 後 で 推 移 していた 新 築 賃 貸 住 宅 の 空 室 率 TVI は その 後 悪 化 傾 向 となりました 特 に 神 奈 川 県 における 悪 化 が 顕 著 であり 2015 年 6 月 時 点 には44ポイ ント 近 くまで 悪 化 しています 東 京 23 区 と 千 葉 県 は 賃 料 が 上 昇 を 始 めた2015 年 初 めから 急 速 に 悪 化 して います 一 方 で 東 京 市 部 においては2014 年 の 半 ばに50ポイント 近 くまで 悪 化 しましたが その 後 改 善 に 転 じ 2015 年 6 月 現 在 では30ポイント 後 半 で 推 移 しています 東 日 本 大 震 災 の 被 災 者 が 多 く 避 難 していた 埼 玉 県 は 震 災 後 に 空 室 率 TVIが 改 善 傾 向 となりましたが2014 年 初 めから 悪 化 に 転 じています 図 -6に アパート 系 図 -7にマンション 系 の 新 築 賃 貸 住 宅 の 空 室 率 TVIを 示 します 空 室 率 TVIの 絶 対 値 はアパ ート 系 の 方 が 大 きくなっています しかしながら 過 去 9 年 の 変 化 率 は 東 京 23 区 はアパート 系 が+24% マンション 系 が+85% 東 京 市 部 はアパート 系 が+12% マンション 系 が+107% 神 奈 川 県 はアパート 系 が+50% マンション 系 が+77% 埼 玉 県 はアパート 系 が+18% マンション 系 が+56% 千 葉 県 はアパー ト 系 が+30% マンション 系 が+139% とマンション 系 の 空 室 率 TVIの 変 化 率 の 方 が 大 きくなっており マン ション 系 の 賃 貸 住 宅 市 場 の 方 が 悪 化 のスピードが 速 いことを 示 しています ( 株 式 会 社 タス 主 任 研 究 員 藤 井 和 之 ) 図 ー4 首 都 圏 の 賃 貸 住 宅 着 工 数 推 移 戸 数 6,000 5,000 4,000 3,000 東 京 23 区 神 奈 川 県 埼 玉 県 2,000 1,000 千 葉 県 東 京 市 部 0 ( 出 所 ) 国 土 交 通 省 住 宅 着 工 統 計 からタスが 推 定 Vol.70-5
図 ー5 首 都 圏 の 新 築 賃 貸 住 宅 の 空 室 率 TVI 推 移 TVI 70 60 50 40 30 20 神 奈 川 県 東 京 市 部 千 葉 県 埼 玉 県 東 京 23 区 10 0 図 ー6 首 都 圏 のアパート 系 新 築 賃 貸 住 宅 の 空 室 率 TVI 推 移 TVI 70 60 50 40 30 20 10 神 奈 川 県 東 京 23 区 千 葉 県 東 京 市 部 埼 玉 県 0 Vol.70-6
図 ー7 首 都 圏 のマンション 系 新 築 賃 貸 住 宅 の 空 室 率 TVI 推 移 70.00 60.00 TVI 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 東 京 市 部 東 京 23 区 千 葉 県 埼 玉 県 神 奈 川 県 0.00 Vol.70-7
用 語 説 明 空 室 率 TVI(TAS Vacancy Index:タス 空 室 インデックス) タスが 開 発 した 賃 貸 住 宅 の 空 室 の 指 標 です 空 室 率 TVIはアットホーム 株 式 会 社 より 提 供 された 賃 貸 住 宅 の 賃 料 データ( 募 集 及 び 成 約 )を 空 室 のサンプリ ング 募 集 建 物 の 総 戸 数 をストックのサンプリングとして 下 式 で 算 出 を 行 います なお 募 集 建 物 の 総 戸 数 は 1 募 集 建 物 を 階 層 別 に 分 類 2 国 勢 調 査 住 宅 土 地 統 計 調 査 を 用 いて 階 層 別 の 都 道 府 県 毎 の 平 均 戸 数 を 算 出 し 両 者 を 乗 じることにより 算 出 しています TVI = 空 室 のサンプリング ストックのサンプリング = 募 集 戸 数 募 集 建 物 の 総 戸 数 募 集 期 間 (Downtime) 成 約 した 物 件 の 平 均 募 集 期 間 を 示 します アットホーム 株 式 会 社 より 提 供 された 賃 貸 住 宅 の 賃 料 データ( 募 集 及 び 成 約 )を 用 いて 下 記 の 計 算 式 で 求 められます 募 集 期 間 = Average( 成 約 日 - 募 集 開 始 日 ) 更 新 確 率 中 途 解 約 確 率 更 新 確 率 は 契 約 期 間 が2 年 として 入 居 したテナントが 契 約 更 新 を 行 う 確 率 中 途 解 約 確 率 は 契 約 期 間 が2 年 として 契 約 満 了 前 にテナントが 退 去 する 確 率 を 示 します アットホーム 株 式 会 社 より 提 供 された 賃 貸 住 宅 の 賃 料 データ( 募 集 及 び 成 約 )を 用 いて 算 出 しています 成 約 した 部 屋 が 再 び 市 場 に 現 れる( 募 集 が 開 始 される)までの 月 数 をカウントし 7~48ヶ 月 目 を 総 数 とし 7~22ヶ 月 目 までに 市 場 に 現 れた 件 数 を 中 途 解 約 した 件 数 27~48ヶ 月 目 に 現 れた 件 数 を 契 約 更 新 をした 件 数 としてそれぞれの 確 率 を 計 算 しています 注 1:データ 上 7ヶ 月 未 満 で 募 集 されているデータも 存 在 していますが 入 力 ミスの 可 能 性 も 否 定 できないため 算 出 から 省 いています 注 2:49ヶ 月 以 上 で 募 集 されているデータは 全 体 の10% 未 満 であること また 注 1で 省 いた 部 分 に 含 まれる 可 能 性 のある 正 規 データ(6ヶ 月 以 内 に 中 途 解 約 した データ)とのバランスを 考 慮 して 算 出 から 省 いています 各 指 標 の 詳 細 は http://www.tas-japan.com/pdf/market/marketreport_yogo.pdf もご 参 照 ください 株 式 会 社 タスではこれらの 指 標 を 使 用 した 賃 貸 住 宅 市 場 賃 料 査 定 サービス 賃 貸 住 宅 市 場 レポートサービスを 提 供 しています 詳 細 はTAS-MAPホームページ(http://www.tas-japan.com/menu/menu_market.html)をご 覧 ください お 問 合 せ 会 社 名 : 株 式 会 社 タス 所 在 地 : 東 京 都 中 央 区 八 丁 堀 2-25-9 トヨタ 八 丁 堀 ビル7F 03-6222-1023( 代 表 ) 03-6222-1024(FAX) http://www.tas-japan.com/ Vol.70-8