UR 賃 貸 住 宅 ストック 再 生 再 編 方 針 に 基 づく 実 施 計 画 平 成 27 年 3 月
目 次 1. 実 施 計 画 を 策 定 する 背 景 目 的 1 2.ストック 再 生 再 編 方 針 ( 平 成 19 年 12 月 26 日 策 定 )の 概 要 2 (1) 団 地 の 類 型 化 及 び 団 地 別 整 備 方 針 の 策 定 2 (2) 居 住 の 安 定 の 確 保 2 (3)UR 賃 貸 住 宅 の 新 たな 方 向 性 等 2 (4)ストック 再 生 再 編 の 計 画 事 業 量 3 3.これまでのストック 再 生 再 編 の 進 捗 と 課 題 4 (1) 事 業 着 手 等 の 実 績 4 (2) 基 本 的 類 型 別 の 実 施 内 容 と 課 題 5 (3)その 他 個 別 課 題 への 対 応 7 4.ストック 再 生 再 編 方 針 に 基 づく 実 施 計 画 8 (1) 投 資 する 団 地 や 団 地 規 模 の 縮 小 等 を 図 る 団 地 の 方 向 付 けの 検 討 8 (2)ストックの 再 生 再 編 等 の 推 進 加 速 化 11 (3) 政 策 課 題 等 への 対 応 16 参 考 ストック 再 生 再 編 方 針 に 係 る 国 の 決 定 等 と 機 構 の 計 画 17
1. 実 施 計 画 を 策 定 する 背 景 目 的 機 構 は 供 給 管 理 する 賃 貸 住 宅 ( 以 下 UR 賃 貸 住 宅 という )について 平 成 30 年 度 までの 方 向 性 を 定 める UR 賃 貸 住 宅 ストック 再 生 再 編 方 針 ( 平 成 19 年 12 月 26 日 策 定 以 下 ストック 再 生 再 編 方 針 という )に 基 づき 急 激 な 人 口 減 少 少 子 化 本 格 的 な 高 齢 化 の 進 展 住 宅 セーフティネットとしての 役 割 に 対 す る 要 請 の 高 まり 等 を 背 景 とする 社 会 構 造 や 事 業 環 境 の 変 化 に 適 切 に 対 応 し 経 営 の 健 全 性 を 確 保 するため ストックの 再 生 再 編 等 を 推 進 しているところである 今 般 機 構 の 第 三 期 中 期 計 画 ( 平 成 26 年 3 月 28 日 策 定 計 画 期 間 : 平 成 26 年 度 から 平 成 30 年 度 まで )の 初 年 度 に 当 たり また 独 立 行 政 法 人 改 革 等 に 関 する 基 本 的 な 方 針 ( 平 成 25 年 12 月 24 日 閣 議 決 定 )を 受 け UR 賃 貸 住 宅 団 地 居 住 者 の 急 速 な 高 齢 化 や 単 身 化 に 適 確 に 対 応 するべくストックの 再 生 再 編 等 を 推 進 加 速 させ 団 地 居 住 者 に 対 してより 一 層 の 安 全 安 心 快 適 な 居 住 環 境 を 提 供 するとともに 団 地 の 存 する 地 域 全 体 が 安 心 で 豊 かに 住 み 続 けていただけるような 環 境 となるよう ストック 再 生 再 編 方 針 に 基 づく 実 施 計 画 を 策 定 する 具 体 的 には 団 地 毎 の 特 性 に 応 じた 適 切 な 投 資 を 行 うことにより 老 朽 化 陳 腐 化 した 住 宅 の 改 修 建 替 えを 行 うとともに 耐 震 性 バリアフリー 快 適 性 等 の 住 宅 性 能 の 改 善 を 図 る 地 域 における 政 策 課 題 や 住 宅 需 要 の 動 向 等 を 踏 まえたストックの 統 廃 合 等 により 地 域 のニーズに 見 合 った 住 宅 ストックの 形 成 空 家 の 解 消 を 図 るとともに コンパ クトシティの 実 現 に 寄 与 する 統 廃 合 等 にあわせた 敷 地 の 有 効 活 用 等 により 地 域 の 医 療 福 祉 拠 点 の 形 成 等 を 図 り 地 域 包 括 ケアシステムの 構 築 良 好 なコミュニティ 形 成 を 支 援 する ことに 取 組 むものとする 本 実 施 計 画 により 今 後 居 住 者 の 居 住 の 安 定 に 配 慮 しつつ 老 朽 化 して 空 家 も 多 いといった 収 益 性 が 低 いストックの 統 廃 合 等 を 進 め ストックの 再 生 再 編 等 を 加 速 することにより 社 会 情 勢 の 変 化 に 適 切 に 対 応 した 住 宅 セーフティネット 等 機 構 に 期 待 された 役 割 を 発 揮 するとともに 機 構 の 経 営 基 盤 の 強 化 を 実 現 する - 1 -
2.ストック 再 生 再 編 方 針 ( 平 成 19 年 12 月 26 日 策 定 )の 概 要 (1) 団 地 の 類 型 化 及 び 団 地 別 整 備 方 針 の 策 定 全 団 地 について 同 一 需 給 圏 等 のエリアで 人 口 動 向 需 要 動 向 等 を 勘 案 の 上 エリア 内 のUR 賃 貸 住 宅 の 立 地 条 件 ストック 量 ストック 構 成 ( 住 戸 規 模 築 年 数 家 賃 帯 等 ) 等 を 分 析 し 再 生 活 用 の 方 向 性 を 検 討 した 上 で 個 別 団 地 毎 にその 特 性 に 応 じて 以 下 のとおり4つの 基 本 的 類 型 という 大 きな 方 向 性 を 設 定 するとともに 団 地 毎 に 団 地 別 整 備 方 針 を 策 定 し 当 該 方 針 に 基 づき 団 地 を 管 理 整 備 することとした 基 本 的 類 型 1 対 象 戸 数 約 16 万 戸 再 生 再 編 の 考 え 方 まちづくりにより 団 地 を 再 生 団 地 再 生 全 面 建 替 え 約 4 万 戸 団 地 を 全 面 的 に 建 替 え 一 部 建 替 え 集 約 約 4 万 戸 約 8 万 戸 団 地 の 一 部 の 建 替 えを 予 定 し 一 部 の 既 存 住 宅 を 改 善 団 地 の 集 約 化 に 併 せて 一 部 の 既 存 住 宅 の 改 善 ストック 活 用 約 57 万 戸 既 存 住 宅 の 改 善 用 途 転 換 土 地 所 有 者 等 への 譲 渡 返 還 等 約 1 万 戸 約 3 万 戸 団 地 全 体 をUR 賃 貸 住 宅 以 外 の 用 途 へ 転 換 全 面 借 地 方 式 市 街 地 住 宅 を 譲 渡 等 特 別 借 受 賃 貸 住 宅 を 返 還 合 計 約 77 万 戸 注 ) 個 別 団 地 の 類 型 は 社 会 経 済 情 勢 の 変 化 等 に 対 応 し 適 宜 見 直 しを 行 うもの (2) 居 住 の 安 定 の 確 保 団 地 再 生 及 び 用 途 転 換 に 係 る 事 業 の 実 施 に 当 たっては 居 住 者 の 方 々の 理 解 と 協 力 が 重 要 である このため 機 構 は 居 住 者 の 方 々の 居 住 の 安 定 の 確 保 と コミュニティの 維 持 に 配 慮 して 事 業 を 実 施 していくこととした (3)UR 賃 貸 住 宅 の 新 たな 方 向 性 等 人 口 世 帯 減 少 都 市 のコンパクト 化 への 対 応 として 居 住 者 の 方 々の 居 住 の 安 定 を 確 保 しながら 団 地 の 利 用 状 況 等 を 勘 案 して ストック 量 の 適 正 化 を 推 進 することとし 次 のとおり 新 たな 方 向 性 及 びその 実 現 のための 具 体 的 な 施 策 を 実 施 することとした 1 平 成 18 年 度 末 時 点 - 2 -
<1> 新 たな 方 向 性 1 公 的 賃 貸 住 宅 としてのセーフティネット 機 能 の 強 化 2 地 域 の 住 宅 政 策 上 の 課 題 への 適 確 な 対 応 3 都 市 の 福 祉 拠 点 としてのストックの 再 生 <2> 新 たな 方 向 性 実 現 のための 具 体 的 な 施 策 新 たな 方 向 性 実 現 のために 高 齢 者 の 安 心 居 住 子 育 て 支 援 地 域 の 多 機 能 拠 点 を 柱 として それぞれの 柱 を 有 機 的 に 結 びつけながら 積 極 的 な 施 策 を 実 施 することとした (4)ストック 再 生 再 編 の 計 画 事 業 量 人 口 世 帯 減 少 社 会 を 迎 え 将 来 の 人 口 推 計 等 を 勘 案 の 結 果 ストック 量 の 適 正 化 に 向 けて 再 編 への 着 手 を 平 成 30 年 度 までに 約 10 万 戸 程 度 と 予 定 した これにより 現 在 のストック 量 が 平 成 30 年 度 末 までに 約 5 万 戸 削 減 ( 既 存 ストックを 約 8 万 戸 程 度 削 減 し 別 途 建 替 えに 伴 う 居 住 者 の 方 々が 戻 り 入 居 するための 住 宅 等 を 約 3 万 戸 程 度 供 給 する )すると 計 画 し 平 成 60 年 頃 には UR 賃 貸 住 宅 の 概 ね 約 3 割 程 度 の 削 減 を 想 定 した その 他 平 成 30 年 度 末 までにバリアフリー 化 を 図 った 住 宅 の 割 合 を 55% 以 上 とし 既 存 建 物 の 改 修 等 により 耐 震 化 率 を 90% 以 上 とする 等 を 計 画 した - 3 -
3.これまでのストック 再 生 再 編 の 進 捗 と 課 題 (1) 事 業 着 手 等 の 実 績 既 存 賃 貸 住 宅 ストックについては ストック 再 生 再 編 方 針 において 平 成 19 年 度 から 平 成 30 年 度 までに 約 10 万 戸 の 再 編 に 着 手 し 約 5 万 戸 のストックを 削 減 す ると 計 画 しているが 団 地 再 生 事 業 の 事 業 実 施 上 の 課 題 に 加 え リーマンショック に 伴 う 経 済 情 勢 の 影 響 を 受 けたこと 等 により 平 成 25 年 度 末 までに 下 表 のとおり 49,710 戸 ( 平 成 30 年 度 までの 計 画 量 の 約 50%)の 再 編 に 着 手 し 20,214 戸 ( 同 約 40% 2 )の 削 減 となっている 着 手 削 減 等 の 実 績 基 本 的 類 型 平 18 末 管 理 戸 数 ~ 平 18 平 19 平 20 平 21 平 22 平 23 平 24 平 25 累 計 団 地 再 生 全 面 建 替 え 37,022 一 部 建 替 え 43,331 集 約 81,412 小 計 161,765 用 途 転 換 7,584 着 手 19,832 1,488 724 1,649 3,580 981 476 2,437 31,167 増 減 4,298 5,940 3,414 3,331 3,248 3,670 12 23,913 着 手 2,165 0 1,657 330 465 370 0 0 4,987 増 減 1,155 1 217 1,204 1,160 410 1 4,148 着 手 25 0 1,570 0 0 1,162 0 490 3,247 増 減 18 15 21 215 759 803 1,169 3,000 着 手 22,022 1,488 3,951 1,979 4,045 2,513 476 2,927 39,401 増 減 5,471 5,956 3,652 4,750 5,167 4,883 1,182 31,061 着 手 0 0 726 168 0 126 0 498 1,518 増 減 0 0 168 260 238 438 258 1,362 土 地 所 有 者 等 への 譲 渡 返 還 等 32,555 着 手 320 849 1,446 703 1,675 1,206 982 1,610 8,791 増 減 0 390 929 1,480 571 635 1,431 5,436 ストック 活 用 566,704 合 計 768,608 着 手 増 減 3,932 3,224 4,309 3,134 1,467 1,211 368 17,645 着 手 22,342 2,337 6,123 2,850 5,720 3,845 1,458 5,035 49,710 増 減 1,539 3,122 440 3,356 4,509 4,745 2,503 20,214 管 理 戸 数 ( 年 度 末 時 点 ) 768,608-767,069 763,947 763,507 760,151 755,642 750,897 748,394 注 ) 着 手 削 減 等 の 実 績 は 団 地 再 生 事 業 に 着 手 等 した 時 点 の 個 別 団 地 の 基 本 的 類 型 により 集 計 2 削 減 戸 数 の 進 捗 率 が 着 手 に 比 べ 低 いのは 用 途 廃 止 が 着 手 の2,3 年 後 になるためである - 4 -
(2) 基 本 的 類 型 別 の 実 施 内 容 と 課 題 上 記 の 進 捗 状 況 を 踏 まえ 今 後 再 生 再 編 等 の 一 層 の 推 進 を 行 うべく 下 記 課 題 等 への 対 応 を 図 る 1 団 地 再 生 類 型 昭 和 61 年 度 から 昭 和 30 年 代 に 管 理 開 始 された 団 地 等 を 対 象 に 全 面 建 替 事 業 を 実 施 し 平 成 18 年 度 末 までに 約 9 万 戸 の 用 途 廃 止 を 行 った 平 成 19 年 度 のストック 再 生 再 編 方 針 策 定 以 降 についても 地 域 の 整 備 課 題 住 宅 需 要 等 に 対 応 しながら 団 地 の 再 生 を 図 るとともに 地 方 公 共 団 体 や 民 間 との 連 携 によるまちづくりを 推 進 するため 既 存 賃 貸 住 宅 の 除 却 とこれに 伴 う 賃 貸 住 宅 の 建 設 や 整 備 敷 地 の 供 給 継 続 管 理 区 域 の 再 整 備 などを 行 う 団 地 再 生 事 業 を 実 施 した 事 業 の 実 施 に 当 たっては 主 に 昭 和 30 年 代 に 管 理 開 始 された 団 地 の 全 面 建 替 事 業 を 中 心 として 高 齢 者 施 設 等 の 誘 致 を 図 ることで 大 都 市 郊 外 部 における 超 高 齢 社 会 への 対 応 民 間 事 業 者 との 連 携 地 方 公 共 団 体 のまちづくりへの 協 力 に 取 組 んできた しかしながら 賃 貸 住 宅 を 除 却 し 更 地 とする 費 用 ( 建 物 除 却 費 用 居 住 者 移 転 費 用 等 )が 発 生 すること 収 益 を 確 保 するため 事 業 に 伴 い 生 じる 整 備 敷 地 を 適 切 に 処 分 する 必 要 があることから 機 構 の 経 営 状 況 や 不 動 産 市 況 を 踏 まえ 事 業 を 実 施 する 団 地 を 一 定 程 度 絞 り 込 んできたところである 事 業 の 進 捗 状 況 について 平 成 19 年 度 以 降 平 成 25 年 度 末 までに 約 31,000 戸 の 削 減 と 約 18,000 戸 の 新 規 供 給 を 行 い 差 し 引 き 約 13,000 戸 の 削 減 を 行 っ た 事 業 実 施 する 際 の 課 題 としては 次 のとおり 挙 げられる 現 にお 住 まいいただいている 方 々には 高 齢 者 等 特 に 居 住 の 安 定 に 配 慮 す べき 方 が 多 数 存 し 事 業 の 実 施 に 当 たっては 仮 移 転 先 の 確 保 や 家 賃 上 昇 への 対 応 丁 寧 な 話 合 いの 実 施 による 合 意 形 成 など 移 転 に 伴 う 生 活 再 建 等 について 慎 重 に 対 応 する 必 要 があること 集 約 化 の 対 象 となる 団 地 においては エレベーターの 無 い 住 棟 が 多 く 高 齢 者 等 の 移 転 先 住 戸 としてふさわしい 1 階 住 戸 等 の 確 保 に 期 間 を 要 するこ と 団 地 や 地 域 に 必 要 な 施 設 やサービス インフラなど まちづくりに 係 る 地 方 公 共 団 体 等 との 協 議 調 整 を 行 いながら 事 業 を 進 めていく 必 要 があるこ と 2 用 途 転 換 類 型 将 来 需 要 の 厳 しい 小 規 模 団 地 については 居 住 者 の 居 住 の 安 定 を 確 保 しつつ UR 賃 貸 住 宅 以 外 の 用 途 として 新 たなまちづくりに 活 用 することとしている - 5 -
事 業 の 進 捗 状 況 については 当 初 対 象 61 団 地 約 7,600 戸 のうち 平 成 19 年 度 以 降 平 成 25 年 度 末 までに 削 減 を 行 ったのは 14 団 地 を 対 象 として 約 1,360 戸 となっている 事 業 実 施 する 際 の 課 題 としては 上 述 の 団 地 再 生 類 型 における 課 題 の 他 次 のとおり 挙 げられる 用 途 転 換 類 型 団 地 は 基 本 的 には 地 方 都 市 に 所 在 し 譲 渡 に 向 けた 地 域 需 要 等 を 把 握 する 体 制 が 十 分 でなく 譲 受 希 望 者 の 掘 り 起 しが 進 んでいなかっ た 点 周 辺 にUR 賃 貸 住 宅 がない 場 合 が 多 く 適 当 な 移 転 先 団 地 が 存 しないこと から 特 に 建 物 を 除 却 し 更 地 化 する 敷 地 整 備 型 の 手 法 の 場 合 においては 居 住 者 の 理 解 が 得 にくいこと 3 土 地 所 有 者 等 への 譲 渡 返 還 類 型 全 面 借 地 方 式 市 街 地 住 宅 ( 昭 和 30 年 代 から 40 年 代 前 半 を 中 心 に 建 設 された 借 地 上 の 区 分 所 有 建 物 ) 及 び 特 別 借 受 賃 貸 住 宅 ( 機 構 が 土 地 所 有 者 等 の 土 地 に 住 宅 を 建 設 割 賦 譲 渡 した 上 で 当 該 建 物 を 一 定 期 間 一 括 して 借 り 受 けること により UR 賃 貸 住 宅 として 供 給 しているもの)について 土 地 所 有 者 等 への 譲 渡 返 還 等 を 行 い UR 賃 貸 住 宅 としての 用 途 を 廃 止 することとしている 事 業 の 進 捗 状 況 については 当 初 対 象 377 団 地 32,600 戸 のうち 平 成 19 年 度 以 降 平 成 25 年 度 末 までに 削 減 を 行 ったのは 92 団 地 約 5,400 戸 である 事 業 実 施 する 際 の 課 題 としては 次 のとおり 挙 げられる 土 地 所 有 者 等 への 譲 渡 返 還 等 類 型 の 団 地 は 事 業 着 手 に 先 立 ち 土 地 所 有 者 等 の 理 解 を 得 る 必 要 があり 機 構 単 独 の 意 思 のみで 推 進 することはでき ない 点 4 ストック 活 用 類 型 全 団 地 の 約 7 割 を 占 めるストック 活 用 類 型 団 地 における 更 なる 収 益 向 上 に 向 けた 各 種 施 策 の 実 施 は 中 長 期 にわたる 安 定 的 な 経 営 基 盤 の 確 立 のためにも 不 可 欠 であり 次 のとおり 推 進 している 少 子 高 齢 化 や 生 活 スタイルの 多 様 化 による 市 場 のニーズに 対 応 するため リ ニューアル 等 の 住 戸 改 良 バリアフリー 化 高 齢 者 向 け 住 宅 等 の 供 給 及 び 民 間 活 用 による 高 齢 者 向 けサービスや 子 育 て 支 援 施 設 導 入 の 推 進 団 地 の 魅 力 アップや 新 たな 顧 客 層 への 認 知 拡 大 を 実 現 するための 民 間 事 業 者 や 大 学 との 連 携 による 住 宅 の 供 給 及 び 施 設 を 活 用 した 団 地 活 性 化 安 全 安 心 快 適 な 居 住 環 境 を 提 供 するため 耐 震 改 修 や 適 時 適 切 な 計 画 修 繕 日 常 的 な 点 検 維 持 管 理 等 の 実 施 なお 安 全 安 心 が 確 保 されるこ とを 前 提 に コスト 削 減 についても 十 分 配 慮 効 果 的 な 営 業 推 進 活 動 の 実 施 - 6 -
なお 今 後 は 賃 貸 住 宅 を 取 り 巻 く 市 場 環 境 を 踏 まえ 団 地 毎 の 状 況 や 特 性 に ついて これまで 以 上 にきめ 細 やかに 把 握 した 上 で より 効 果 的 な 施 策 を 適 宜 適 切 に 実 施 していく (3)その 他 個 別 課 題 への 対 応 1 バリアフリー 化 の 推 進 少 子 高 齢 化 や 多 様 なニーズに 対 応 するため 対 象 団 地 において 空 家 発 生 時 に 行 うリニューアル 改 良 等 により 平 成 30 年 度 までにバリアフリー 化 を 図 った 住 宅 の 割 合 を 約 55%とすることにしている 平 成 25 年 度 末 時 点 の 管 理 戸 数 に 占 め るバリアフリー 化 を 図 った 住 宅 の 割 合 は 約 47%である 2 既 存 建 物 の 耐 震 化 旧 耐 震 基 準 で 建 設 されたUR 賃 貸 住 宅 については 平 成 25 年 度 末 までに 住 棟 約 12,200 棟 住 戸 約 519,000 戸 ( 中 高 層 の 住 棟 約 11,800 棟 住 戸 約 517,000 戸 )のうち 約 11,700 棟 約 508,000 戸 で 耐 震 診 断 を 行 い 住 棟 の 約 96% 住 戸 の 約 98%( 中 高 層 住 棟 約 99% 住 戸 の 約 98%)が 耐 震 診 断 済 である また 平 成 8 年 度 からピロティ 階 について 優 先 的 に 耐 震 改 修 を 行 い 約 500 棟 で 実 施 済 みである これに 加 え 平 成 18 年 度 からは 住 宅 階 の 耐 震 改 修 にも 着 手 し 平 成 25 年 度 末 までに 約 450 棟 の 改 修 を 行 い 平 成 25 年 度 末 時 点 のUR 賃 貸 住 宅 の 住 棟 の 耐 震 化 率 は 約 91%( 住 戸 は 約 88%) 3 である 3 高 齢 者 をはじめとする 居 住 者 の 居 住 の 安 定 確 保 団 地 再 生 等 の 事 業 の 実 施 に 当 たっては 移 転 が 必 要 となる 居 住 者 に 対 して 移 転 先 住 宅 の 確 保 移 転 料 の 支 払 い 等 の 措 置 を 講 ずることにより 居 住 者 の 居 住 の 安 定 の 確 保 及 びコミュニティ 維 持 に 配 慮 することに 努 めている また UR 賃 貸 住 宅 に 居 住 する 低 所 得 の 高 齢 者 世 帯 等 に 対 しては 国 からの 財 政 支 援 を 得 つつ 家 賃 減 額 措 置 を 講 ずるとともに 高 齢 者 世 帯 の 増 加 に 対 応 し 将 来 も 住 み 慣 れた 団 地 に 住 み 続 けられる 環 境 を 整 備 するために 民 間 事 業 者 等 と 連 携 した 介 護 医 療 生 活 支 援 等 の 生 活 関 連 サービスの 導 入 や 高 齢 者 支 援 施 設 の 誘 致 など 高 齢 者 の 安 心 居 住 に 向 けた 各 種 施 策 を 推 進 している 3 区 分 所 有 者 の 合 意 が 得 られず 耐 震 改 修 を 実 施 できない 区 分 所 有 建 物 を 対 象 から 除 外 して 算 出 なお 当 該 建 物 を 対 象 に 含 めた 住 棟 の 耐 震 化 率 は 約 90%( 住 戸 は 83%)である - 7 -
4.ストック 再 生 再 編 方 針 に 基 づく 実 施 計 画 機 構 は 安 全 安 心 快 適 な 居 住 環 境 を 形 成 するため 老 朽 化 陳 腐 化 するスト ックの 適 確 な 再 生 更 新 を 図 るとともに 住 宅 セーフティネット 等 の 政 策 的 役 割 を 適 切 に 果 たすためには 賃 貸 住 宅 の 運 営 を 将 来 にわたって 安 定 的 なものとしていかなけ ればならない そのために 機 構 は ストック 再 生 再 編 方 針 をさらに 精 緻 かつ 戦 略 的 にし 団 地 毎 の 収 益 性 に 着 目 した 投 資 の 実 施 や 同 一 生 活 圏 等 のエリア 単 位 での 団 地 の 再 編 によ るストックの 再 生 再 編 等 を 加 速 する 等 の 視 点 を 加 えた 実 施 計 画 を 策 定 する なお 当 計 画 は 将 来 の 経 済 状 況 その 他 状 況 の 変 化 に 伴 い 適 宜 見 直 すこととする (1) 投 資 する 団 地 や 団 地 規 模 の 縮 小 等 を 図 る 団 地 の 方 向 付 けの 検 討 全 ての 団 地 を 対 象 に 政 策 的 役 割 や 収 益 性 等 の 視 点 から 中 長 期 を 見 据 えて 下 記 のとおり 団 地 を 評 価 し 投 資 する 団 地 や 団 地 規 模 の 縮 小 等 を 図 る 団 地 の 方 向 付 けを 実 施 した なお 団 地 の 方 向 付 けに 基 づき 今 後 個 別 の 団 地 毎 に 精 査 等 を 行 い 中 期 目 標 4 期 間 中 にストック 再 生 再 編 方 針 の 内 容 の 見 直 しに 反 映 し 各 団 地 の 基 本 的 類 型 の 更 新 等 を 含 め 公 表 することを 予 定 している 1 団 地 評 価 の 主 な 視 点 と 考 え 方 団 地 毎 の 評 価 については 政 策 的 役 割 現 在 の 収 益 性 及 び 将 来 の 需 要 動 向 等 の 各 視 点 を 総 合 的 に 考 慮 した 具 体 的 な 視 点 及 び 考 え 方 については 以 下 のとおり イ) 政 策 的 役 割 の 視 点 政 策 的 役 UR 賃 貸 住 宅 には 現 に 高 齢 者 が 多 く 入 居 している 実 態 を 踏 ま 割 え 公 的 賃 貸 住 宅 として 担 うべき 住 宅 セーフティネット 居 住 者 が 安 心 して 居 住 できる 環 境 の 形 成 ( 団 地 への 医 療 福 祉 施 設 の 立 地 促 進 賃 貸 住 宅 の 老 朽 化 陳 腐 化 への 適 確 な 対 応 等 ) の 観 点 で 検 討 ロ) 現 在 の 収 益 性 の 視 点 収 益 性 家 賃 収 入 管 理 コスト 等 の 収 益 状 況 について 検 討 4 平 成 26 年 度 から 平 成 30 年 度 まで - 8 -
ハ) 将 来 の 需 要 動 向 等 の 視 点 将 来 人 口 将 来 人 口 推 計 世 帯 数 推 計 等 に 基 づき 団 地 の 所 在 する 地 域 等 の 推 計 の 将 来 需 要 動 向 を 考 慮 立 地 利 便 性 鉄 道 駅 毎 の 賃 貸 住 宅 の 賃 料 水 準 の 比 較 により 鉄 道 駅 毎 の 立 地 評 価 を 実 施 その 上 で 駅 からの 距 離 利 便 性 を 踏 まえ 各 団 地 を 評 価 地 価 動 向 団 地 及 び 団 地 周 辺 の 地 価 と 変 動 率 から 将 来 の 収 益 への 影 響 を 検 討 賃 料 水 準 賃 料 水 準 ( 総 額 及 び 単 価 )により 各 団 地 を 相 対 的 に 評 価 築 年 数 等 管 理 開 始 後 の 築 年 数 を 踏 まえ 設 備 水 準 の 見 直 し 修 繕 に 要 するコスト 等 を 考 慮 空 家 状 況 中 長 期 にわたる 稼 働 率 推 移 から 団 地 の 将 来 需 要 を 検 討 ( 稼 働 率 ) 市 場 の 特 団 地 及 び 団 地 周 辺 地 域 が 有 する 特 性 性 その 他 団 地 の 規 模 団 地 の 商 品 特 性 ( 住 宅 の 面 積 型 式 等 ) 等 を 総 合 的 に 考 慮 した 上 で 各 団 地 を 評 価 - 9 -
2 団 地 の 方 向 付 け 1における 評 価 の 結 果 中 長 期 を 見 据 え 次 のとおり 団 地 の 方 向 付 けを 行 った 中 長 期 の 団 地 の 対 象 想 定 団 地 の 説 明 5 方 向 付 け 戸 数 基 本 的 類 型 積 極 的 戦 略 的 な 投 資 等 を 検 討 す る 団 地 生 活 様 式 等 の 変 化 に 対 応 し た 改 善 等 を 実 施 し 更 なる 経 営 改 善 を 図 る 等 ストッ クの 有 効 活 用 を 図 る 団 地 約 47 万 戸 団 地 再 生 ( 全 面 建 替 え 一 部 建 替 え) ストック 活 用 集 中 投 資 等 を 検 討 する 団 地 (ストック 活 用 団 地 ) 需 要 等 を 踏 まえ 今 後 の 団 地 規 模 の 縮 小 等 を 検 討 する 団 地 特 に 収 益 性 等 が 高 く 今 後 の 収 入 増 が 見 込 める 団 地 現 に 空 家 が 多 い 又 は 将 来 の 需 要 見 通 しが 芳 しくない 等 により 長 期 安 定 的 な 経 営 を 行 うために 必 要 な 家 賃 収 入 の 確 保 が 困 難 であり 政 策 的 役 割 等 について 十 分 考 慮 しつつ エリア 単 位 での 団 地 の 再 編 や 団 地 単 位 の 集 約 等 を 含 めた 今 後 の 団 地 規 模 の 縮 小 等 を 検 討 する 必 要 のある 団 地 ( 約 17 万 戸 ) 約 28 万 戸 団 地 再 生 ( 集 約 ) 用 途 転 換 譲 渡 返 還 等 6 ストック 活 用 合 計 約 75 万 戸 注 ) 安 全 安 心 に 必 要 な 修 繕 は 全 ての 団 地 で 適 切 に 実 施 する 注 ) 対 象 想 定 戸 数 は 現 時 点 のものであり 適 宜 見 直 しを 行 う 5 団 地 の 一 部 住 戸 について 削 減 投 資 等 を 行 うケースもあるが 本 表 においては 実 施 可 能 性 の 検 討 が 想 定 される 団 地 全 体 の 管 理 戸 数 ( 平 成 25 年 度 末 時 点 )を 計 上 6 ストック 活 用 類 型 の 一 部 について 特 に 中 長 期 を 見 据 え エリア 単 位 での 団 地 の 再 編 や 団 地 単 位 の 集 約 等 を 含 めた 今 後 の 団 地 規 模 の 縮 小 等 を 検 討 するもの - 10 -
(2)ストックの 再 生 再 編 等 の 推 進 加 速 化 ストック 再 生 再 編 のこれまでの 実 施 状 況 を 踏 まえ 地 方 公 共 団 体 による 地 域 のコンパクトシティ 化 と 連 動 した 団 地 の 集 約 及 び 地 域 医 療 福 祉 拠 点 形 成 に 資 する 方 向 で 居 住 者 の 居 住 の 安 定 に 十 分 に 配 慮 しつつ 陳 腐 化 した 住 宅 性 能 の 改 善 等 により 居 住 環 境 の 向 上 を 図 るべく 下 記 の 具 体 的 な 実 施 施 策 新 たな 手 法 の 導 入 等 により 今 後 ストックの 再 生 再 編 等 の 推 進 加 速 化 及 び 資 産 の 良 質 化 を 図 る これにより 計 画 期 間 中 の 約 5 万 戸 削 減 を 達 成 するとともに 平 成 31 年 度 以 降 も 経 営 健 全 化 に 向 けたストックの 統 廃 合 等 を 加 速 していく 1 資 産 の 良 質 化 に 向 けた 投 資 等 積 極 的 戦 略 的 な 投 資 等 を 検 討 する 団 地 については 地 域 の 住 宅 政 策 課 題 にも 適 切 に 対 応 しつつ 団 地 毎 の 空 家 状 況 顧 客 動 向 を 踏 まえた 経 営 改 善 策 につ いて ハード ソフトの 両 面 において 検 討 実 施 し 新 しい 顧 客 の 入 居 増 加 と 入 居 中 の 顧 客 の 退 去 減 少 を 実 現 することで 収 入 を 増 やし 各 団 地 の 経 営 改 善 を 図 る 特 に 費 用 対 効 果 が 高 い 団 地 においては 集 中 的 な 投 資 を 検 討 家 賃 収 入 の 最 大 化 を 目 指 す また UR 賃 貸 住 宅 が 有 するユニバーサルアクセス( 年 齢 による 入 居 制 限 がな く 入 居 に 当 たって 更 新 料 や 礼 金 を 求 めず 保 証 人 を 不 要 とする 等 )や 団 地 の 良 好 な 住 環 境 といった 特 長 を 踏 まえ 高 齢 者 や 子 育 て 世 帯 がこれまで 以 上 に 安 心 して 住 み 続 けられるような 団 地 の 付 加 価 値 向 上 魅 力 アップ 方 策 を 積 極 的 に 推 進 する なお 東 京 都 心 部 の 高 額 賃 貸 住 宅 については 機 構 の 更 なる 収 益 力 向 上 に 資 す るよう 買 取 オプション 付 きのサブリース 契 約 により 民 間 事 業 者 に 運 営 を 委 ね る 集 中 投 資 検 討 の 一 例 方 向 性 内 容 住 宅 や 共 用 部 の 改 良 による 入 居 促 進 収 益 改 善 ( 特 に 集 中 投 資 する 団 地 ) 商 品 性 の 維 持 向 上 ( 家 賃 収 入 の 維 持 向 上 )に 必 要 な 投 資 を 集 中 的 に 行 うことで 入 居 を 促 進 し 経 営 改 善 を 図 る 想 定 する 団 地 イメージ 都 市 部 に 位 置 する 比 較 的 築 浅 の 物 件 で 周 辺 の 賃 貸 住 宅 に 比 べ 設 備 水 準 等 が 劣 る 団 地 実 施 事 例 共 用 部 エントランス 改 修 オートロック 化 共 用 部 ( 玄 関 扉 共 用 廊 下 EV ゴミ 置 き 場 駐 輪 場 等 ) 改 修 等 住 戸 内 間 取 り 改 善 設 備 更 新 - 11 -
方 向 性 内 容 色 彩 形 状 建 具 等 のコーディネート エアコン 等 設 備 の 追 加 設 置 その 他 の 経 営 改 善 の 一 例 方 向 性 内 容 高 齢 者 等 の 安 心 居 住 の 推 進 やミ クストコミュニ ティ 形 成 を 通 じ た 団 地 経 営 の 安 定 化 ユニバーサルアクセスや 余 裕 をもった 住 棟 配 置 等 の 良 好 な 住 環 境 など UR 賃 貸 住 宅 の 団 地 の 有 する 特 長 を 周 知 徹 底 活 用 して 入 居 促 進 を 図 るとともに 団 地 の 魅 力 アッ プにより 経 営 改 善 を 図 る 想 定 する 団 地 イメージ 郊 外 部 等 に 位 置 する 比 較 的 家 賃 が 低 廉 な 団 地 実 施 事 例 コミュニティ 活 動 支 援 等 による 団 地 活 性 化 見 守 り 福 祉 拠 点 の 整 備 新 たな 商 品 企 画 民 間 連 携 等 による 若 年 層 の 呼 び 込 み と 近 居 隣 居 支 援 によるミクストコミュニティの 推 進 ペット 共 生 住 宅 の 導 入 等 注 ) 安 全 安 心 に 必 要 な 修 繕 は 全 ての 団 地 で 適 切 に 実 施 する 注 ) 上 記 は 投 資 実 施 の 一 例 (イメージ)であり 団 地 毎 に 実 施 内 容 は 異 なる 2 団 地 再 生 事 業 等 の 推 進 加 速 化 イ) 事 業 実 施 方 法 の 見 直 し 拡 充 団 地 再 生 事 業 ( 主 に 昭 和 40 年 代 以 降 に 管 理 開 始 された 団 地 ) 用 途 転 換 事 業 土 地 所 有 者 等 への 譲 渡 返 還 等 による 団 地 再 生 事 業 等 を 推 進 するため 移 転 が 必 要 となる 居 住 者 に 対 しては 移 転 先 住 宅 の 確 保 家 賃 減 額 や 移 転 料 の 支 払 い 等 の 措 置 を 講 ずることにより 居 住 者 の 居 住 の 安 定 の 確 保 及 びコミュ ニティ 維 持 に 配 慮 しつつ 以 下 を 実 施 する 移 転 が 必 要 となる 居 住 者 に 対 する 移 転 先 住 戸 を 計 画 的 に 確 保 するべく 早 期 の 定 期 借 家 契 約 の 導 入 を 積 極 的 に 行 い 効 率 的 な 事 業 実 施 を 図 る 団 地 再 生 事 業 の 実 施 に 当 たっては 個 別 団 地 の 耐 用 年 限 も 踏 まえた 中 長 期 的 な 将 来 像 を 見 据 え 団 地 の 再 生 再 編 の 全 体 像 やスケジュール 等 を 含 む 計 画 について 居 住 者 等 との 丁 寧 な 話 し 合 いを 行 い 円 滑 な 事 業 の 実 施 を 図 る 賃 貸 住 宅 の 譲 渡 に 当 たっては 金 融 機 関 等 への 営 業 活 動 により 情 報 を 地 - 12 -
域 に 浸 透 させ 地 元 に 精 通 した 宅 地 建 物 取 引 事 業 者 との 連 携 を 行 い 再 編 の 推 進 を 図 る 用 途 転 換 類 型 等 については 複 数 団 地 を 一 括 して 譲 渡 する 手 法 を 導 入 す る 土 地 所 有 者 等 への 譲 渡 返 還 等 類 型 については 土 地 所 有 者 等 への 譲 渡 に 限 定 してきた 全 面 借 地 方 式 市 街 地 住 宅 の 譲 渡 条 件 を 見 直 し 土 地 所 有 者 等 への 譲 渡 に 加 えて 第 三 者 への 譲 渡 も 行 う ロ) 新 たな 手 法 の 導 入 -エリア 単 位 での 団 地 の 再 編 手 法 の 導 入 - これまでの 建 替 え 等 においては 同 一 団 地 内 での 居 住 者 移 転 を 原 則 とし ていたが エレベーター 設 置 が 困 難 な 階 段 室 型 住 棟 が 多 い 団 地 においては 高 齢 居 住 者 が 移 転 を 希 望 する 低 層 階 住 戸 の 空 家 発 生 が 一 般 住 戸 に 比 して 著 しく 低 く 移 転 先 確 保 が 困 難 なため 再 編 が 進 んでこなかった これに 対 して は 当 該 団 地 周 辺 のバリアフリー 化 した 住 宅 への 移 転 先 確 保 を 図 るエリア 単 位 での 団 地 の 再 編 手 法 を 導 入 する 新 たな 手 法 の 導 入 により 以 下 の 効 果 が 見 込 まれる 居 住 者 の 移 転 先 として 多 様 な 選 択 肢 を 提 供 できる ( 居 住 者 の 個 々のニ ーズにより 一 層 即 した 対 応 が 可 能 になる ) 居 住 者 が 安 心 して 居 住 できる 環 境 7 の 提 供 が 可 能 となる ( 高 齢 の 居 住 者 の 移 転 先 として 片 廊 下 型 住 棟 等 のエレベーターが 設 置 された 住 宅 など バリアフリー 化 された 住 宅 の 提 供 が 容 易 となる ) 既 存 住 宅 を 撤 去 後 その 跡 地 に 新 しく 住 宅 を 建 設 するまでの 間 仮 住 居 へ 仮 移 転 する 必 要 性 がなく 高 齢 居 住 者 の 負 担 が 軽 減 できる 地 域 の 抱 える 課 題 に 対 する 施 策 (コンパクトシティ 化 等 )に 対 して 柔 軟 に 対 応 することが 可 能 となる 統 廃 合 等 が 加 速 され 収 益 性 の 高 い 資 産 に 集 約 するため 機 構 の 経 営 改 善 に 寄 与 する なお エリア 単 位 での 団 地 の 再 編 手 法 導 入 に 当 たっては 同 一 生 活 圏 等 に 移 転 先 として 他 団 地 の 立 地 を 要 することから 需 要 等 を 踏 まえ 今 後 の 団 地 規 模 の 縮 小 等 を 検 討 する 団 地 約 28 万 戸 のうち 同 一 市 区 町 村 に 複 数 の 団 地 が 存 する 団 地 ( 用 途 転 換 等 を 除 く) 約 19 万 戸 を 中 心 として 検 討 する また エリア 単 位 での 団 地 の 再 編 等 の 円 滑 な 実 施 を 図 る 観 点 から 家 賃 減 額 措 置 については 平 成 27 年 度 予 算 の 成 立 を 受 けて 団 地 内 外 の 移 転 に 差 を 設 けない 公 平 な 形 とすること 及 び 高 齢 者 等 の 要 配 慮 者 向 けの 支 援 の 拡 充 を 内 容 とする 家 賃 減 額 制 度 の 見 直 しを 行 う これにより 概 ね 現 在 の 家 賃 水 準 で 生 活 利 便 性 がよく バリアフリー 化 など 高 齢 者 対 応 のなされた 住 宅 への 継 続 居 住 を 支 援 する 7 耐 震 性 確 保 バリアフリー 化 された 住 戸 医 療 福 祉 施 設 等 が 近 くにある 等 - 13 -
ハ)エリア 単 位 での 団 地 の 再 編 の 加 速 - 近 接 地 建 替 え- エリア 単 位 での 団 地 の 再 編 は 団 地 を 同 一 生 活 圏 等 の 他 団 地 に 集 約 するも のであるが 適 当 な 広 さ 家 賃 の 移 転 先 が 確 保 できない 場 合 などは 移 転 先 の 確 保 に 長 期 を 要 する また 従 前 地 建 替 えによる 移 転 先 の 確 保 は 仮 移 転 先 の 確 保 に 期 間 を 要 す るとともに 居 住 者 に 複 数 回 の 転 居 をお 願 いすることとなり 更 に 隣 接 地 建 替 えは 適 切 な 土 地 の 確 保 が 困 難 であり 既 存 の 手 法 だけでは 統 廃 合 等 に 期 間 を 要 することとなる 独 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 法 においては UR 賃 貸 住 宅 の 建 替 えは 現 地 又 は 隣 接 地 に 限 定 されているが これらの 課 題 に 対 応 するため 上 記 のエリ ア 単 位 での 団 地 の 再 編 の 実 施 に 当 たり 利 便 性 の 向 上 等 に 資 する 近 接 地 にお ける 建 替 えを 可 能 とする 同 法 の 改 正 法 案 が 提 出 8 されており これが 可 能 と なった 場 合 には 建 替 える 土 地 の 選 択 肢 を 増 やし これら 団 地 の 統 廃 合 等 を 加 速 することが 可 能 となる 典 型 的 なものとしては 郊 外 のバス 圏 に 立 地 するバリアフリー 化 されてい ない 団 地 の 統 廃 合 等 に 当 たり 駅 徒 歩 圏 等 の 近 接 する 土 地 に 新 たに 賃 貸 住 宅 を 建 設 し あらかじめバリアフリー 化 された 移 転 先 を 確 保 することにより 居 住 者 の 移 転 を 円 滑 化 し ストックの 再 生 再 編 等 を 加 速 する その 際 ロ)で 述 べた 拡 充 された 家 賃 減 額 制 度 を 活 用 することにより 概 ね 現 在 の 家 賃 水 準 で 生 活 利 便 性 が 良 く バリアフリー 化 など 高 齢 者 対 応 のなされた 住 宅 への 継 続 居 住 を 支 援 する これにより 近 接 地 建 替 えが 可 能 となった 場 合 には 地 方 公 共 団 体 の 施 策 との 連 携 及 び 公 営 住 宅 の 再 編 と 緊 密 な 連 携 を 図 りつつ 以 下 の 点 に 特 に 留 意 して 実 施 するものとする 当 該 地 域 における 管 理 戸 数 が 減 少 すること 高 齢 居 住 者 等 のためのセーフティネットとして 適 当 な 移 転 先 住 戸 の 確 保 が 困 難 な 場 合 に 限 ること 近 接 地 の 土 地 取 得 について 民 間 事 業 者 と 競 合 しないこと 第 三 者 委 員 会 において 上 記 内 容 について 確 認 すること 8 独 立 行 政 法 人 に 係 る 改 革 を 推 進 するための 国 土 交 通 省 関 係 法 律 の 整 備 に 関 する 法 律 案 が 政 府 提 出 法 案 として 閣 議 決 定 され ている ( 平 成 27 年 3 月 13 日 閣 議 決 定 ) - 14 -
エリア 単 位 での 団 地 の 再 編 (イメージ) ニ) 予 定 する 平 成 30 年 度 末 時 点 の 各 類 型 別 戸 数 上 記 イ) 及 びロ)の 各 施 策 の 実 施 により ストック 再 生 再 編 方 針 に 定 め る 平 成 30 年 度 末 までに5 万 戸 程 度 の 削 減 ( 対 18 年 度 末 管 理 戸 数 )すること の 確 実 な 達 成 を 図 るものとし 平 成 30 年 度 末 時 点 の 基 本 的 類 型 別 管 理 戸 数 に ついては 下 表 のとおり 予 定 する 基 本 的 類 型 H18 年 度 末 H25 年 度 末 H30 年 度 末 管 理 戸 数 管 理 戸 数 予 定 管 理 戸 数 団 地 再 生 161,765 戸 130,467 戸 約 11.1 万 戸 全 面 建 替 え 37,022 戸 13,112 戸 約 0.4 万 戸 一 部 建 替 え 43,331 戸 39,183 戸 約 3.7 万 戸 集 約 81,412 戸 78,172 戸 約 7.0 万 戸 用 途 転 換 7,584 戸 6,622 戸 約 0.3 万 戸 土 地 所 有 者 等 への 譲 渡 返 還 等 32,555 戸 27,119 戸 約 1.9 万 戸 ストック 活 用 566,704 戸 584,186 戸 約 58.9 万 戸 合 計 768,608 戸 748,394 戸 約 72.2 万 戸 また ハ)の 近 接 地 建 替 えが 可 能 となった 場 合 には 平 成 26 年 3 月 31 日 に 公 表 した 経 営 改 善 に 向 けた 取 組 みについて ( 経 営 改 善 計 画 )において 記 載 していた 管 理 戸 数 を 平 成 45 年 度 末 時 点 に 65 万 戸 程 度 とすることの 早 期 達 成 に 取 組 む - 15 -
(3) 政 策 課 題 等 への 対 応 1 超 高 齢 社 会 における 地 域 の 医 療 福 祉 拠 点 の 形 成 高 齢 化 が 進 展 するUR 賃 貸 住 宅 団 地 において 多 様 な 世 代 が 生 き 生 きと 暮 らし 続 けられる 住 まい まちづくり を 目 指 し 若 者 から 子 育 て 世 帯 高 齢 者 世 帯 など 多 様 な 世 帯 が 共 生 するこれからのミクストコミュニティづくり 住 み 慣 れた 地 域 で 最 期 まで 暮 らし 続 けることが 出 来 る 住 まい 環 境 づくりを 進 めてい く 必 要 がある このため 地 域 包 括 ケアシステム の 実 現 に 向 けて 地 域 において 不 足 す る 施 設 等 の 誘 致 又 は 団 地 外 も 含 めた 既 存 の 事 業 者 等 との 連 携 等 により 在 宅 向 けの 医 療 看 護 介 護 予 防 生 活 支 援 サービス 等 が 受 けやすい 生 活 環 境 整 備 を 支 援 していくほか 多 様 な 世 代 に 対 応 した 居 住 環 境 の 整 備 推 進 多 様 な 高 齢 者 向 け 住 宅 の 整 備 ( 新 築 改 修 等 ) 及 び 住 替 え 促 進 その 他 多 様 なソフトの 導 入 ( 民 間 等 サービス 提 供 誘 導 コミュニティ 活 性 化 支 援 )を 図 るなど 超 高 齢 社 会 における 新 たな 住 まい まちづくり の 先 導 的 役 割 を 担 うべく 地 域 医 療 福 祉 拠 点 の 形 成 を 目 指 した 取 組 みを 地 方 公 共 団 体 等 と 連 携 して 展 開 推 進 す る このUR 賃 貸 住 宅 の 地 域 医 療 福 祉 拠 点 化 については 平 成 32 年 度 までに100 団 地 程 度 の 拠 点 の 形 成 を 図 ることを 目 標 とする 2 高 齢 者 子 育 て 世 帯 等 に 対 する 住 宅 供 給 の 適 切 な 実 施 高 齢 者 子 育 て 世 帯 等 政 策 的 に 配 慮 が 必 要 な 者 等 が 親 族 と 互 いに 支 援 しなが ら 生 活 できることを 目 的 とした 近 居 促 進 制 度 を 推 進 するとともに 新 規 入 居 者 募 集 時 の 優 遇 倍 率 の 設 定 による 優 先 入 居 措 置 の 適 切 な 実 施 や 子 育 て 世 帯 向 けの 低 家 賃 住 宅 の 供 給 等 を 通 じた 子 育 て 支 援 を 行 う 等 ミクストコミュニティの 形 成 を 推 進 する 3 バリアフリー 化 の 推 進 UR 賃 貸 住 宅 ストック 全 体 に 占 めるバリアフリー 化 を 図 った 住 宅 の 割 合 を 平 成 30 年 度 までに 約 55%とするため 既 存 のUR 賃 貸 住 宅 の 改 善 や 建 替 え 等 により バリアフリー 化 を 図 ったUR 賃 貸 住 宅 の 新 たな 供 給 を 着 実 に 推 進 する また 高 齢 者 の 外 出 を 促 すため 団 地 内 遊 歩 道 の 整 備 や 歩 行 者 動 線 のバリ アフリー 化 を 推 進 する 4 既 存 建 物 の 耐 震 化 耐 震 診 断 及 び 耐 震 診 断 結 果 に 基 づき 必 要 となる 耐 震 改 修 等 を 計 画 的 に 推 進 す る - 16 -
参 考 ストック 再 生 再 編 方 針 に 係 る 国 の 決 定 等 と 機 構 の 計 画 (1) 国 の 決 定 等 独 立 行 政 法 人 改 革 等 に 関 する 基 本 的 な 方 針 ( 平 成 25 年 12 月 24 日 閣 議 決 定 ) ( 抜 粋 ) 居 住 者 の 居 住 の 安 定 に 配 慮 した 上 で 定 期 借 家 契 約 の 活 用 等 により 収 益 性 が 低 い 団 地 の 統 廃 合 等 を 加 速 する 観 点 から UR 賃 貸 住 宅 ストック 再 生 再 編 方 針 に 基 づく 具 体 的 な 実 施 計 画 を 平 成 26 年 度 中 に 策 定 する 第 三 期 中 期 目 標 ( 平 成 26 年 2 月 28 日 )( 抜 粋 ) 2 超 高 齢 社 会 に 対 応 した 住 まい コミュニティの 形 成 及 び 団 地 毎 の 特 性 に 応 じ たストックの 再 生 再 編 等 の 推 進 機 構 は 本 格 的 な 少 子 高 齢 化 人 口 世 帯 減 少 社 会 の 到 来 等 の 社 会 構 造 の 変 化 に 適 切 に 対 応 するため 重 層 的 かつ 柔 軟 な 住 宅 セーフティネットの 整 備 に 寄 与 す ることが 求 められるとともに 将 来 の 金 利 上 昇 等 経 営 環 境 の 変 化 に 備 え 独 立 行 政 法 人 として 自 主 性 を 発 揮 しながら 経 営 の 健 全 性 安 定 性 を 確 保 することが 従 来 にも 増 して 必 要 とされている ( 略 ) UR 賃 貸 住 宅 について 平 成 30 年 度 までの 賃 貸 住 宅 事 業 の 方 向 性 を 定 める U R 賃 貸 住 宅 ストック 再 生 再 編 方 針 及 び 個 別 団 地 毎 の 方 向 性 を 定 める 団 地 別 整 備 方 針 を 踏 まえ 公 的 賃 貸 住 宅 として 高 齢 者 子 育 て 世 帯 等 政 策 的 に 配 慮 が 必 要 な 者 に 対 する 住 宅 セーフティネットとしての 役 割 の 充 実 を 図 ること さら に 居 住 者 の 居 住 の 安 定 を 確 保 しつつ ストックの 再 生 再 編 等 を 更 に 推 進 する ことでストック 量 の 適 正 化 を 図 ること (2)ストックの 再 生 再 編 等 の 推 進 等 居 住 者 の 居 住 の 安 定 を 確 保 しつつ 個 別 団 地 毎 の 特 性 に 応 じて 定 める 基 本 的 類 型 に 基 づくストックの 再 生 活 用 等 の 推 進 及 び 団 地 別 経 営 管 理 の 徹 底 定 期 借 家 契 約 の 活 用 民 間 等 との 連 携 手 法 の 多 様 化 複 数 団 地 の 統 合 再 配 置 などにより ストックの 再 生 再 編 を 加 速 すること また 団 地 再 生 再 編 に 伴 う 家 賃 減 額 措 置 については 必 要 な 見 直 しを 行 うこと このため 全 ての 団 地 を 対 象 に 集 中 投 資 する 団 地 や 統 廃 合 を 図 る 団 地 等 を 明 確 にするべく UR 賃 貸 住 宅 ストック 再 生 再 編 方 針 に 基 づく 具 体 的 な 実 施 計 画 を 平 成 26 年 度 中 に 策 定 するとともに 同 方 針 に 基 づく 計 画 全 体 の 進 捗 状 況 が 明 確 になるよう 毎 年 度 適 切 な 情 報 公 開 を 行 うこと また 更 なる 経 営 改 善 のため 中 期 目 標 期 間 中 に 賃 貸 住 宅 経 営 の 環 境 将 来 需 要 等 を 総 合 的 に 考 慮 した 賃 貸 住 宅 ストックの 再 編 削 減 目 標 を 設 定 し UR 賃 貸 住 宅 ストック 再 生 再 編 方 針 の 内 容 を 見 直 すこと - 17 -
(2) 機 構 の 計 画 第 三 期 中 期 計 画 ( 平 成 26 年 3 月 28 日 )( 抜 粋 ) 2 超 高 齢 社 会 に 対 応 した 住 まい コミュニティの 形 成 及 び 個 別 団 地 毎 の 特 性 に 応 じたストックの 再 生 再 編 等 の 推 進 (2)ストックの 再 生 再 編 等 の 推 進 等 地 域 の 住 宅 政 策 課 題 へ 適 切 な 対 応 と 収 益 力 の 強 化 を 図 るため UR 賃 貸 住 宅 ストック 再 生 再 編 方 針 を 踏 まえ 団 地 別 整 備 方 針 において 個 別 団 地 毎 の 特 性 に 応 じて 定 める 基 本 的 類 型 に 基 づくストックの 再 生 再 編 等 の 推 進 並 びに 需 要 動 向 及 び 経 営 状 況 に 応 じたストックの 圧 縮 に 取 り 組 むものとする 取 組 にあたっては 居 住 者 の 居 住 の 安 定 を 確 保 しつつ 中 長 期 を 見 据 えて 個 別 団 地 の 収 益 性 等 に 着 目 して 戦 略 的 な 投 資 を 行 うとともに エリア 単 位 での 複 数 団 地 の 統 合 再 配 置 団 地 価 値 向 上 に 資 する 民 間 との 連 携 手 法 の 多 様 化 定 期 借 家 契 約 の 活 用 等 によりストックの 再 生 再 編 を 加 速 する このため 平 成 26 年 度 中 にストック 再 生 再 編 方 針 に 基 づく 具 体 的 な 実 施 計 画 を 策 定 する また 更 なる 経 営 改 善 のため 中 期 目 標 期 間 中 に 賃 貸 住 宅 経 営 の 環 境 将 来 需 要 等 を 総 合 的 に 考 慮 した 賃 貸 住 宅 ストックの 再 編 削 減 目 標 を 設 定 し U R 賃 貸 住 宅 ストック 再 生 再 編 方 針 の 内 容 を 見 直 す 平 成 26 年 度 年 度 計 画 ( 平 成 26 年 3 月 28 日 )( 抜 粋 ) 2 超 高 齢 社 会 に 対 応 した 住 まい コミュニティの 形 成 及 び 個 別 団 地 毎 の 特 性 に 応 じストックの 再 生 再 編 等 の 推 進 (2)ストックの 再 生 再 編 等 の 推 進 等 地 域 の 住 宅 政 策 課 題 へ 適 切 な 対 応 と 収 益 力 の 強 化 を 図 るため UR 賃 貸 住 宅 ストック 再 生 再 編 方 針 を 踏 まえ 団 地 別 整 備 方 針 において 個 別 団 地 毎 の 特 性 に 応 じて 定 める 基 本 的 類 型 に 基 づくストックの 再 生 再 編 等 の 推 進 並 びに 需 要 動 向 及 び 経 営 状 況 に 応 じたストックの 圧 縮 に 取 り 組 むものとする 取 組 にあたっては 居 住 者 の 居 住 の 安 定 を 確 保 しつつ 中 長 期 を 見 据 えて 個 別 団 地 の 収 益 性 等 に 着 目 して 戦 略 的 な 投 資 を 行 うとともに エリア 単 位 での 複 数 団 地 の 統 合 再 配 置 団 地 価 値 向 上 に 資 する 民 間 との 連 携 手 法 の 多 様 化 定 期 借 家 契 約 の 活 用 等 によりストックの 再 生 再 編 を 加 速 する このため 平 成 26 年 度 中 にストック 再 生 再 編 方 針 に 基 づく 具 体 的 な 実 施 計 画 を 策 定 する 経 営 改 善 に 向 けた 取 組 みについて( 平 成 26 年 3 月 31 日 公 表 )( 抜 粋 ) 5 経 営 改 善 に 向 けた 取 組 方 針 (1) 賃 貸 住 宅 部 門 - 18 -
居 住 者 の 居 住 の 安 定 に 配 慮 しつつ 収 入 支 出 構 造 の 改 善 によるキャッシュフ ローの 最 大 化 を 図 るとともに ストック 再 生 再 編 の 促 進 により 資 産 の 良 質 化 負 債 の 圧 縮 に 努 める ( 略 ) また 居 住 者 の 居 住 の 安 定 に 配 慮 を 行 うことを 前 提 として 平 成 26 年 度 中 に UR 賃 貸 住 宅 ストック 再 生 再 編 方 針 ( 平 成 19 年 12 月 策 定 )に 基 づく 具 体 的 な 実 施 計 画 を 策 定 する これにより 中 長 期 を 見 据 えて 個 別 団 地 の 収 益 性 等 に 着 目 して 収 益 改 善 効 果 が 高 い 団 地 に 集 中 投 資 を 行 うとともに エリア 単 位 での 複 数 団 地 の 統 合 再 配 置 団 地 価 値 向 上 に 資 する 民 間 との 連 携 手 法 の 多 様 化 等 により ストックの 再 生 再 編 等 を 促 進 する 別 表 具 体 的 な 取 組 み 内 容 (1 賃 貸 住 宅 部 門 項 目 資 産 の 良 質 化 負 債 の 圧 縮 に 向 けたストック 再 生 再 編 の 加 速 ) ( 略 ) また 第 三 期 中 期 目 標 期 間 中 に 賃 貸 住 宅 経 営 の 環 境 将 来 需 要 等 を 総 合 的 に 考 慮 した 賃 貸 住 宅 ストックの 再 編 削 減 目 標 を 設 定 し UR 賃 貸 住 宅 ストック 再 生 再 編 方 針 の 内 容 を 見 直 す - 19 -