( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート ズームイン/ 投 資 用 物 件 の 最 新 動 向 1. 住 居 系 物 件 の 収 益 性 京 阪 神 のマンション 利 回 りは 低 下 基 調 昨 年 来 の 物 件 価 格 の 上 昇 に 伴 い 様 々な 不 動

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート ズームイン 投 資 用 物 件 の 最 新 動 向 9 年 代 以 降 の 長 期 に 渡 る 不 動 産 価 格 の 下 落 や 歴 史 的 低 金 利 昨 年 来 の 円 安 などにより 個 人 や 海 外 からの 投 資 用 物 件 に 対 する 関 心 が 高 まっている 今 回 は 近 畿 圏 を 中 心 に 住 宅 オフィス 商 業 施 設 等 の 利 回 り 推 移 を 整 理 するとともに 様 々な 利 回 りの 捉 え 方 について 紹 介 する 1. 住 居 系 物 件 の 収 益 性 近 畿 圏 のマンション 利 回 りは 賃 料 単 価 が 安 定 しているのに 対 し 売 買 単 価 は 上 昇 しており 低 下 基 調 にある 14 年 上 期 の 大 阪 市 の 利 回 りは 7.8% 京 都 市 は 8.3% 神 戸 市 は 9.9%( 図 表 1) 賃 貸 1 棟 の 期 待 利 回 りはリーマンショックを 境 に 急 上 昇 したが その 後 は 緩 やかに 低 下 しており 大 阪 は 横 浜 と 同 水 準 京 都 神 戸 は 福 岡 と 同 水 準 となっている 金 融 緩 和 で 円 高 が 修 正 され 海 外 投 資 家 が 日 本 の 不 動 産 に 目 を 向 けている ドルべースに 置 き 換 えた 中 古 マンションm2 単 価 は 大 幅 に 下 落 しており 海 外 からみた 魅 力 度 は 増 している 2. 業 務 商 業 系 物 件 の 収 益 性 Aクラスビルの 利 回 りはリーマンショック 以 降 上 昇 し 13 年 以 降 は 緩 やかな 低 下 基 調 にある 14 年 以 降 大 阪 ビジネス 地 区 の 供 給 量 は 減 少 が 見 込 まれ 需 給 は 改 善 に 向 かうとみられる 商 業 店 舗 の 利 回 り( 都 心 型 高 級 専 門 店 )は 14 年 4 月 時 点 で 大 阪 が 5.6% 京 都 神 戸 は 6.2% 東 京 ( 銀 座 )は 4.2%と 大 阪 より 1.4 ポイント 低 い 郊 外 型 ショッピングセンターについては 大 阪 が 6.7% 京 都 と 神 戸 が 7.%と 都 心 専 門 店 とは 1% 前 後 の 違 いがある 3.リスク リターン 分 析 利 回 り 指 標 には 表 面 利 回 りの 他 に 維 持 管 理 費 や 購 入 経 費 を 見 込 んだネット 利 回 り インカムゲイン に 着 目 した 投 下 資 本 利 回 り インカム キャピタルゲイン 双 方 に 基 づく 総 合 収 益 利 回 りなどがある 不 動 産 投 資 で 重 視 される 総 合 収 益 利 回 りでは 自 己 資 金 のレバレッジ 効 果 を 判 断 するが 借 入 金 の 拡 大 を 抑 えるため DSCR( 借 入 金 償 還 余 裕 率 )の 指 標 に 基 づくリスク リターン 分 析 が 有 効 である 投 資 用 物 件 や 自 宅 を 購 入 する 場 合 は 表 面 利 回 りや 各 種 利 回 り 指 標 の 比 較 に 加 え 維 持 管 理 コス トや 公 租 公 課 売 却 時 期 の 想 定 や 残 価 率 を 考 慮 するなど 様 々な 要 素 を 検 討 しておく 必 要 がある 図 表 1 近 畿 圏 におけるマンション 賃 貸 利 回 り 図 表 2 京 阪 神 のマンション 住 戸 規 模 別 賃 貸 利 回 り (%) 11 (%) 13 12 * 京 阪 神 : 大 阪 市 京 都 市 神 戸 市 1 9 8 7 6 '9 年 1-6 月 大 阪 市 京 都 市 神 戸 市 近 畿 圏 平 均 7-12 '1 年 1-6 月 7-12 '11 年 1-6 月 7-12 '12 年 1-6 月 7-12 '13 年 7-12 '14 年 1-6 月 1-6 月 9.9 9.2 8.3 7.8 11 1 9 8 7 6 5 4 '9 年 1-6 月 7-12 '1 年 1-6 月 4m2 未 満 6m2~8m2 未 満 7-12 '11 年 7-12 '12 年 1-6 月 1-6 月 4m2~6m2 未 満 8m2 以 上 7-12 '13 年 1-6 月 7-12 '14 年 1-6 月 1.2 8.5 7.3 6.5 資 料 :( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 賃 貸 利 回 り: 維 持 管 理 経 費 公 課 等 の 控 除 前 の 粗 利 回 り = 賃 貸 マンション 年 間 成 約 賃 料 m2 単 価 中 古 マンション 成 約 m2 単 価 214/8 No.54 1

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート ズームイン/ 投 資 用 物 件 の 最 新 動 向 1. 住 居 系 物 件 の 収 益 性 京 阪 神 のマンション 利 回 りは 低 下 基 調 昨 年 来 の 物 件 価 格 の 上 昇 に 伴 い 様 々な 不 動 産 セクターにおける 賃 料 利 回 りの 低 下 が 指 摘 されている 近 畿 圏 も 例 外 ではなく 京 阪 神 及 び 近 畿 圏 平 均 のマンション 賃 料 利 回 りは 低 下 基 調 にある 京 阪 神 の 平 均 賃 料 単 価 は 概 ね 2 千 円 前 後 であるのに 対 し 中 古 マンションの 売 買 m2 単 価 は 大 阪 市 や 京 都 市 の 場 合 9 年 当 時 の 28 万 円 台 から 14 年 上 期 は 31 万 円 前 後 まで 上 昇 している 14 年 上 期 の 大 阪 市 の 表 面 利 回 り は 7.8% 京 都 市 は 8.3%まで 低 下 し 売 買 価 格 が 比 較 的 安 価 な 神 戸 市 は 9.9%となっている(P1 図 表 1) また 京 阪 神 におけるマンションの 住 戸 規 模 別 の 利 回 りは 主 にシ ングル 対 応 の 4 m2 未 満 が 14 年 上 期 で 1.2%と 最 も 高 く 4~6 m2 未 満 のいわゆるコンパクトタイプが 8.5% ファミリーが 対 象 となる 6~8 m2 未 満 は 7.3% 8 m2 以 上 は 6.5%と 規 模 が 大 きくなるに 従 い 利 回 りの 水 準 は 低 くなる ちなみに ここで 示 す 表 面 利 回 りはレイ ンズデータに 基 づく 賃 料 単 価 を 売 買 単 価 で 除 して 算 出 している 売 買 単 価 と 賃 料 単 価 の 市 場 平 均 値 を 対 比 させたものであり 個 々の 物 件 の 運 用 結 果 に 基 づくものではない 点 に 留 意 頂 きたい 大 阪 の 利 回 り 水 準 は 横 浜 と 同 等 住 戸 単 位 の 物 件 でなく 賃 貸 住 宅 1 棟 (ワンルームマンション)に ついて 機 関 投 資 家 等 に 対 して 調 査 した 期 待 利 回 りの 推 移 ( 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 調 べ)をみると 28 年 9 月 のリーマンショッ クを 境 に 利 回 りが 急 上 昇 したことがわかる( 図 表 2) その 後 利 回 りは 緩 やかに 低 下 しており 14 年 4 月 現 在 の 大 阪 は 6.%と 東 京 に 比 べて.9 ポイント 高 い 水 準 にある ファミリー 向 けについても 大 阪 は 6.% 京 都 や 神 戸 は 6.5%となっており 大 阪 は 横 浜 と 同 水 準 京 都 神 戸 は 福 岡 と 同 じ 水 準 にある 売 買 価 格 が 高 い 東 京 の 利 回 りの 低 さは 特 別 であり 京 阪 神 を 含 めた 他 の 主 要 都 市 との 違 いが 際 立 っている 相 対 的 に 利 回 りが 高 い 神 戸 市 次 に 京 阪 神 各 市 の 区 別 の 利 回 りについてレインズデータに 基 づき 築 年 別 や 部 屋 タイプ 別 に 算 出 してみると 築 1 年 以 下 で 利 回 りが 近 畿 圏 平 均 を 上 回 るのは 大 阪 市 で 7 区 京 都 市 が 2 区 神 戸 市 が 6 区 と 相 対 的 に 神 戸 市 の 利 回 りが 高 いことがわかる 他 の 築 年 帯 も 同 様 で 近 畿 圏 平 均 を 上 回 るのは 築 11~2 年 で 大 阪 市 が 5 区 京 都 市 が 2 区 神 戸 市 は 6 区 築 21~3 年 では 大 阪 市 が 5 区 京 都 市 が 2 区 神 戸 市 は 6 区 築 31 年 以 上 では 大 阪 市 が 1 区 京 都 市 が 4 区 神 戸 市 が 8 区 となっている( 図 表 3) 神 戸 市 は 他 2 市 と 比 べて 賃 料 水 準 は 大 差 ないものの 中 古 マンション 単 価 が 安 価 なことがこうした 結 果 に 214/8 No.54 2

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート ズームイン/ 投 資 用 物 件 の 最 新 動 向 図 表 2 主 要 都 市 の 賃 貸 住 宅 1 棟 利 回 り 賃 貸 住 宅 1 棟 (ワンルームマンション)の 期 待 利 回 り *アセット マネージャー アレンジャー デベロッパー 生 命 保 険 商 業 銀 行 投 資 銀 行 等 155 社 の 回 答 * 期 待 利 回 り: 投 資 価 値 の 判 断 に 使 われる 還 元 利 回 り 初 年 度 の 純 収 益 (NOI)を 期 待 利 回 りで 除 したものが 投 資 価 値 出 典 : 第 3 回 不 動 産 投 資 家 調 査 (214 年 4 月 現 在 ) ( 一 財 ) 日 本 不 動 産 研 究 所 つながっている また 部 屋 タイプ 別 にみると ワンルームで 利 回 りが 近 畿 圏 平 均 を 上 回 るのは 大 阪 市 が 8 区 京 都 市 が 5 区 神 戸 市 は 1 区 で 都 心 周 辺 区 が 比 較 的 多 い 1K~1LDK で 近 畿 圏 平 均 を 上 回 るのは 大 阪 市 が 14 区 神 戸 市 が 7 区 京 都 市 が 4 区 と 大 阪 市 内 の 利 回 りの 高 さが 目 立 つ 一 方 2K~2LDK は 大 阪 市 が 5 区 神 戸 市 が 3 区 京 都 市 が 1 区 3K~3LDK は 大 阪 市 が 5 区 神 戸 市 が 3 区 京 都 市 が 2 区 と 総 じて 利 回 りは 低 い 1 部 屋 タイプは 賃 料 単 価 が 高 く 利 回 りは 大 きく なる 傾 向 にあるが 2 部 屋 以 上 の 間 取 りでは 収 益 性 を 意 識 せず 購 入 さ れる 自 己 居 住 用 の 物 件 も 多 く 相 対 的 に 売 買 価 格 が 高 いことがこうし 結 果 につながっている ドルべースでは 割 安 な 物 件 価 格 昨 年 来 の 大 胆 な 金 融 緩 和 により 金 利 の 低 下 や 過 度 な 円 高 が 修 正 さ れたことから 海 外 の 投 資 家 が 日 本 の 不 動 産 に 目 を 向 けるようになっ ている 特 に 円 安 の 効 果 は 大 きく ドルべースに 置 き 換 えた 近 畿 圏 の 214/8 No.54 3

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート ズームイン/ 投 資 用 物 件 の 最 新 動 向 図 表 3 京 阪 神 区 別 のマンション 表 面 利 回 り(213 年 度 ) 区 名 全 体 単 位 :% 築 年 帯 別 部 屋 タイプ 別 ~ 築 1 年 築 11~2 年 築 21~3 年 築 31 年 ~ ワンルーム 1K~1LDK 2K~2LDK 3K~3LDK 京 都 市 北 区 8.3 6.7 7.6 8.8 15. 12. 7.2 6. - 上 京 区 8.2 5.8 6.9 9. 9.9 1.1 8.7 6.9 5.5 左 京 区 6.9 5.4 5.9 9. 8.5 9.3 6.6 5.7 6. 中 京 区 6.1 4.9 5.9 8.1 8.4 7.8 6.1 6.4 4.8 東 山 区 7.2 4.8 7.5 7. 9.3 6.6 1. 6.5 - 下 京 区 6.6 5.6 6.4 8.4 1.1 8.1 6.5 5.7 4.8 南 区 1.6 7.4 8.7 1.2 11.9 1.9 11.7 6.9 4.7 右 京 区 8.2 6.3 7.8 9.4 1.2 11.8 8. 6. - 伏 見 区 9.8 6.9 8.3 1.8 12.7 11.9 9.4 8. 6.9 山 科 区 9.8 7.9 7.9 13.3 12.3-11.2 7.2 - 西 京 区 1.1 5.6 8.2 11.2 12. 12.2-7. 7.8 大 阪 市 都 島 区 8.5 7.3 8.1 8.6 1.6 8.5 9.1 6.3 6.1 福 島 区 7.2 6. 7.3 9.2 8.8 8.4 9.1 7.2 5.9 此 花 区 9.9 8.5 9.6 12.9 - - 1.6 7.6 8. 西 区 8.8 6.9 7.7 9.7 9.8 9.3 8.6 7.2 7. 港 区 8.3 7.9 7.6 8.9 1.5-8.3 6.6 7.6 大 正 区 9.4 7.5 8.8 1.2 9.9-9.4 6.9 - 天 王 寺 区 6.7 5.8 6.2 9.1 8.4 11.4 7.8 5.4 4.9 浪 速 区 7.6 6.2 7. 12.9 9.9 1.7 6. 6.7 4.7 西 淀 川 区 9.9 8.2 7.8 11.9 9.9 11. 8.7 8. 6.9 東 淀 川 区 1.3 8.5 7.8 1.8 12.3 12.9 11.2 6.5 6.8 東 成 区 9. 8.6 8. 8.9 1.7-9.3 7. 6.6 生 野 区 1. - 8.3 9.6 1.9 14.2 9.6 6.1 - 旭 区 1.1-7.8 9.5 1.8-12.2 8.4 - 城 東 区 8.2 7.2 6.7 8.8 1.3-9.6 6.7 5.5 阿 倍 野 区 6.6 6.1 6.9 8.1 9.5 14.9 5.6 6.7 5.5 住 吉 区 7.9 6.3 7.2 8.9 1.6 14.7 8.6 6.2 5.6 東 住 吉 区 7.6 5.6 7.8 9.4 9.9-9.2 6. 6.4 西 成 区 11.4 6.9 9.7 12.1 - - 8.9 8.1 - 淀 川 区 1.5 8. 8.3 1.2 11.2 14.6 1.3 7.4 5.9 鶴 見 区 7.1 6. 7. 8.1 9.7-11.1 6.2 5.4 住 之 江 区 1.1 7.1 8.1 11.6 11.1-9.5 8.4 8.1 平 野 区 8.3 6.8 7.2 9.3 1.9-9.9 6.5 5.5 北 区 7.5 5.9 7.2 9.1 9.7 9.1 7.2 7.1 6. 中 央 区 7.9 6.4 7.7 1.5 9.9 1.1 7.2 6.4 5.6 神 戸 市 東 灘 区 7.7 6.1 7. 9.9 12.1 8.9 9.8 6.3 6.1 灘 区 8.1 7.4 7. 9.5 11.5 9.2 9.1 6.1 5.5 兵 庫 区 1.8 8.2 8.3 12.9 16.5 11.4 9.9 7.4 - 長 田 区 1.6 8.1 9.3 17.5 18.5-12.6 7. 6.2 須 磨 区 12.4 6.9 1.1 12.8 12.4-1.4 9.6 7. 垂 水 区 9.3 8. 8.8 11. 13.8-13.5 7.3 6.4 北 区 14.6 9.1 12.7 16.1 21.7-15.3 11.8 8.6 中 央 区 8.6 6.9 7.9 11.7 12.3 1.2 8.3 8.1 7.2 西 区 7.8 7.5 8.7 8.4 15.9-6.4 7. 6.2 近 畿 圏 平 均 9.2 7.3 8.2 1.9 11.9 1.5 9. 7.4 6.8 資 料 :( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 表 面 利 回 り: 賃 貸 マンション 年 間 成 約 賃 料 m2 単 価 中 古 マンション 成 約 m2 単 価 * 売 買 賃 貸 物 件 とも 年 間 の 成 約 件 数 が5 件 以 上 の 都 市 を 対 象 中 古 マンションm2 単 価 を 試 算 してみると 13 年 上 期 以 降 大 阪 市 や 京 都 市 を 中 心 に 上 昇 していた 成 約 単 価 はドルべースでは 大 幅 に 下 落 しており 円 べースで 捉 えた 価 格 とは 対 照 的 な 動 きを 示 すことがわか る 大 阪 市 や 京 都 市 は 3, ドル/m2 前 後 と 9 年 当 時 の 水 準 まで 低 下 し 海 外 からみた 割 安 感 は 大 きく 日 本 の 不 動 産 に 対 する 魅 力 度 が 増 している 様 子 がうかがえる( 図 表 4) 214/8 No.54 4

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート ズームイン/ 投 資 用 物 件 の 最 新 動 向 図 表 4 近 畿 圏 における 中 古 マンション 成 約 m2 単 価 成 約 m2 単 価 ( 万 円 /m2) 32 ドルベースでみた 成 約 m2 単 価 (ドル/m2) 4, 3 28 26 24 22 3,75 3,5 3,25 3, 2,75 2,5 2,25 2 '9 年 7-12 '1 年 7-12 '11 年 7-12 '12 年 7-12 '13 年 7-12 '14 年 1-6 月 1-6 月 1-6 月 1-6 月 1-6 月 1-6 月 大 阪 市 京 都 市 神 戸 市 近 畿 圏 2, '9 年 7-12 '1 年 7-12 '11 年 7-12 '12 年 7-12 '13 年 7-12 '14 年 1-6 月 1-6 月 1-6 月 1-6 月 1-6 月 1-6 月 大 阪 市 京 都 市 神 戸 市 近 畿 圏 資 料 :( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 成 約 m2 単 価 を 半 期 ごとの 平 均 為 替 レートで 除 したドルベースの 金 額 2. 業 務 商 業 系 物 件 の 収 益 性 大 阪 の A クラスビルの 利 回 り 5.8% 次 に オフィスや 商 業 施 設 等 の 利 回 り 水 準 について 賃 貸 住 宅 1 棟 と 同 様 に 日 本 不 動 産 研 究 所 が 調 査 した 期 待 利 回 りの 推 移 から 捉 える 機 関 投 資 家 において 中 長 期 保 有 の 適 格 物 件 として 位 置 づけられたス ペックの 高 いAクラスビルの 利 回 りは ミニバブルとされた 6~7 年 にかけて 大 きく 低 下 したがリーマンショック 以 降 は 再 び 上 昇 し 13 年 以 降 は 緩 やかな 低 下 基 調 にある 14 年 4 月 時 点 の 大 阪 ( 御 堂 筋 沿 い)は 5.8%で 東 京 ( 丸 の 内 大 手 町 )より 1.8 ポイント 東 京 ( 渋 谷 )より 1.1 ポイント 高 い 水 準 にある また 半 年 後 のフリーレント 期 間 の 予 想 では 東 京 が 短 くなる が 過 半 数 を 占 めるのに 対 し 大 阪 は 現 状 維 持 が 大 半 を 占 め 回 復 の 遅 れがみられる( 図 表 5) 商 業 店 舗 の 期 待 利 回 りも Aクラスビルと 同 様 の 推 移 をたどってい る 14 年 4 月 時 点 の 大 阪 の 都 心 高 級 専 門 店 は 5.6% 京 都 と 神 戸 は 6.2%で 若 干 高 い 東 京 ( 銀 座 )は 4.2%と 大 阪 より 1.4 ポイント 低 い 水 準 にある 郊 外 型 ショッピングセンターについては 大 阪 が 6.7% 京 都 と 神 戸 が 7.%と 都 心 専 門 店 とは 1% 前 後 の 違 いがある( 図 表 6) また 物 流 施 設 は 14 年 4 月 時 点 の 大 阪 ( 大 阪 港 地 区 )が 6.1% 東 京 ( 江 東 地 区 )が 5.4%と.7 ポイントの 開 きがある 大 阪 に 関 し ては 湾 岸 部 と 内 陸 部 ( 東 大 阪 周 辺 )の 差 はなく シングルテナント 型 とマルチテナント 型 でも 差 異 はほとんどみられない( 図 表 7) 214/8 No.54 5

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート ズームイン/ 投 資 用 物 件 の 最 新 動 向 図 表 5 オフィス 主 要 都 市 別 の 利 回 り 水 準 Aクラスビルの 期 待 利 回 り 出 典 : 第 3 回 不 動 産 投 資 家 調 査 (214 年 4 月 現 在 ) ( 一 財 ) 日 本 不 動 産 研 究 所 図 表 6 商 業 施 設 主 要 都 市 別 の 利 回 り 水 準 商 業 店 舗 の 期 待 利 回 り 出 典 : 第 3 回 不 動 産 投 資 家 調 査 (214 年 4 月 現 在 ) ( 一 財 ) 日 本 不 動 産 研 究 所 214/8 No.54 6

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート ズームイン/ 投 資 用 物 件 の 最 新 動 向 図 表 7 物 流 施 設 主 要 都 市 別 の 利 回 り 水 準 物 流 施 設 の 期 待 利 回 り 出 典 : 第 3 回 不 動 産 投 資 家 調 査 (214 年 4 月 現 在 ) ( 一 財 ) 日 本 不 動 産 研 究 所 図 表 8 ビジネスホテル 主 要 都 市 別 の 利 回 り 水 準 ビジネスホテルの 期 待 利 回 り 出 典 : 第 3 回 不 動 産 投 資 家 調 査 (214 年 4 月 現 在 ) ( 一 財 ) 日 本 不 動 産 研 究 所 214/8 No.54 7

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート ズームイン/ 投 資 用 物 件 の 最 新 動 向 図 表 9 東 京 大 阪 名 古 屋 ビジネス 地 区 の 新 規 供 給 量 予 測 ( 千 坪 ) 5 4 3 2 1 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 年 東 京 ビジネス 地 区 大 阪 ビジネス 地 区 名 古 屋 ビジネス 地 区 ( 単 位 : 坪 ) 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 年 216 東 京 ビジネス 地 区 473,88 221,991 294,687 22,52 265,49 478,691 245,136 255,976 3, 5, 25, 大 阪 ビジネス 地 区 32,227 72,12 133,357 139,167 94,67 6,398 162,158 1,952 6, 15, 45, 名 古 屋 ビジネス 地 区 55,386 53,657 48,497 19,563 9,68 2,995 17,997 85, 7, 1, *213 年 まで 実 績 値 214 年 以 降 予 測 値 214 年 は 三 鬼 商 事 予 測 215~217 年 は 日 本 不 動 産 研 究 所 全 国 オフィスビル 調 査 から 推 計 出 典 : 東 京 大 阪 名 古 屋 のオフィス 賃 料 予 測 (214~22 年 225 年 ) ( 一 財 ) 日 本 不 動 産 研 究 所 三 鬼 商 事 ビジネスホテルについては 14 年 4 月 時 点 の 大 阪 (JR 新 大 阪 駅 周 辺 )が 6.5% 東 京 (JR 地 下 鉄 主 要 駅 周 辺 )が 5.9%と その 差 は.6 ポイントにとどまり 大 阪 は 名 古 屋 福 岡 より 若 干 低 い 水 準 にあ る( 図 表 8) 大 阪 のオフィス 需 給 は 改 善 オフィス 市 場 における 今 後 の 見 通 しを 探 る 上 で 重 要 となるのが 新 規 供 給 量 である 14 年 以 降 大 阪 ビジネス 地 区 の 供 給 量 は 減 少 する と 予 測 され 需 給 は 改 善 に 向 かうことが 見 込 まれている 既 に 空 室 率 は 低 下 が 続 いており 賃 料 も 遠 からず 反 転 上 昇 に 向 かうものとみら れる 五 輪 招 致 決 定 などで 建 設 ラッシュが 続 く 東 京 や 駅 前 再 開 発 が 進 む 名 古 屋 に 比 べて 大 阪 のオフィス 需 給 は 改 善 し 易 い 環 境 にあり 賃 料 の 上 昇 とともに 収 益 性 の 向 上 が 期 待 されるところである( 図 表 9) 3.リスク リターン 分 析 収 益 性 を 捉 える 4つの 利 回 り 指 標 以 上 は 各 不 動 産 セクターにおける 表 面 利 回 りや 期 待 利 回 りの 動 きを 示 したものだが 一 口 に 利 回 りといっても 図 表 1-1 に 示 すよう に 様 々な 指 標 がある また 実 際 の 物 件 取 得 にあたっては より 詳 細 なリスクとリターンの 検 討 が 必 要 となる 214/8 No.54 8

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート ズームイン/ 投 資 用 物 件 の 最 新 動 向 これまで 示 してきた 表 面 利 回 り は 賃 料 収 入 を 物 件 価 格 で 除 した 単 純 な 考 え 方 だが 不 動 産 広 告 などで 見 かける 予 定 利 回 りなどは ほとんどがこの 数 値 である 現 時 点 の 賃 料 収 入 のみで 算 出 し 将 来 に 渡 るコストやリスクを 見 込 まないため 注 意 が 必 要 だが エリアの 市 場 性 や 物 件 同 士 の 収 益 水 準 を 比 較 する 場 合 には 簡 便 なため 利 用 される ことが 多 い これに 対 し 維 持 管 理 コストや 物 件 の 購 入 経 費 を 見 込 んだものが ネット 利 回 り である さらに 投 下 資 本 利 回 り は 初 年 度 の 純 図 表 1-1 4つの 利 回 り 指 標 表 面 利 回 り= 賃 料 収 入 物 件 価 格 ネット 利 回 り= 賃 料 収 入 - 維 持 管 理 コスト 物 件 価 格 + 購 入 経 費 投 下 資 本 利 回 り= ( 初 年 度 純 収 入 -ローン 返 済 額 ) 投 下 自 己 資 金 インカムゲイン( 賃 料 )だけに 注 目 した 利 回 り 所 有 期 間 中 の 賃 貸 収 支 総 額 + 売 却 収 入 + 投 下 自 己 資 金 総 合 収 益 利 回 り= 投 下 自 己 資 金 インカム キャピタルゲイン 双 方 に 注 目 した 利 回 り 図 表 1-2 中 古 マンションの 収 益 性 (213 年 度 ) 築 1 年 以 下 1 部 屋 タイプ % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% 11% 築 11 年 以 上 2 部 屋 タイプ 以 上 % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% 11% 近 畿 圏 平 均 近 畿 圏 平 均 大 阪 市 表 面 利 回 り 大 阪 市 表 面 利 回 り ネット 利 回 り ネット 利 回 り 京 都 市 投 下 資 本 利 回 り 総 合 収 益 利 回 り 京 都 市 投 下 資 本 利 回 り 総 合 収 益 利 回 り 神 戸 市 神 戸 市 < 試 算 条 件 > ネット 利 回 り: 購 入 時 経 費 率 8% 維 持 管 理 コスト 率 2% 投 下 資 本 利 回 り: 自 己 資 金 率 5% 借 入 期 間 2 年 金 利 :2.% 総 合 収 益 利 回 り: 借 入 条 件 同 上 保 有 期 間 1 年 売 却 時 残 価 率 9% 築 1 年 以 下 1 部 屋 タイプ 築 11 年 以 上 2 部 屋 タイプ 以 上 近 畿 圏 平 均 大 阪 市 京 都 市 神 戸 市 近 畿 圏 平 均 大 阪 市 京 都 市 神 戸 市 表 面 利 回 り 6.5% 6.2% 5.7% 7.% 8.2% 7.6% 7.3% 8.7% ネット 利 回 り 4.8% 4.6% 4.2% 5.2% 6.1% 5.6% 5.4% 6.5% 投 下 資 本 利 回 り 3.6% 3.1% 2.4% 4.2% 6.% 5.1% 4.8% 6.9% 総 合 収 益 利 回 り 5.2% 4.7% 4.1% 5.9% 7.7% 6.8% 6.4% 8.5% 資 料 :( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 中 古 賃 貸 マンションの 成 約 m2 単 価 より 算 出 214/8 No.54 9

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート ズームイン/ 投 資 用 物 件 の 最 新 動 向 収 入 ( 賃 料 - 維 持 管 理 コスト)からローン 返 済 額 を 差 し 引 いた 年 間 収 支 を 自 己 資 金 で 除 したもので 投 下 した 自 己 資 金 に 対 するインカムゲ インの 利 回 りを 示 す また 総 合 収 益 利 回 り は 所 有 期 間 全 体 の 賃 貸 収 支 額 に 売 却 収 入 と 自 己 資 金 を 加 えて 自 己 資 金 で 除 したもので イ ンカムゲインとキャピタルゲイン 双 方 の 要 素 が 加 味 されている 純 粋 な 不 動 産 投 資 においては 実 際 に 用 意 できる 自 己 資 金 に 対 して 投 資 期 間 中 にどの 程 度 のリターンがあり いくらで 売 却 できるか( 投 下 資 本 に 対 する 回 収 金 額 )を 重 視 するため 最 終 的 な 収 益 性 はこの 総 合 収 益 利 回 り による 判 断 が 重 要 となる また ネット 利 回 り では 経 費 やコストの 見 込 み 方 投 下 資 本 利 回 り では 自 己 資 金 率 や 借 入 条 件 総 合 収 益 利 回 り では 賃 料 収 入 の 見 通 しや 売 却 時 の 残 価 の 設 定 次 第 で 結 果 が 大 きく 変 わるため 案 件 ごとに 適 切 な 条 件 を 与 え る 必 要 がある 図 表 1-2 は 一 定 の 条 件 を 置 いて 近 畿 圏 平 均 及 び 京 阪 神 各 市 につ いて 4 指 標 ごとに 利 回 りを 算 出 したもので 4 指 標 の 算 出 過 程 は 図 表 11 のリスク リターン 算 定 シートにも 例 示 している ここでは 築 1 年 以 下 1 部 屋 タイプ( 築 浅 シングルタイプ)と 築 11 年 以 上 2 部 屋 タイプ 以 上 ( 経 年 ファミリータイプ)に 分 けて 例 示 している が 捉 える 指 標 によって 利 回 りが 大 きく 変 化 することが 理 解 できる 注 目 すべきは 維 持 管 理 コストを 賃 料 の 2% 見 込 んだ 場 合 の ネ ット 利 回 り が 表 面 利 回 り より 1~2% 程 度 低 下 する 点 で 実 際 に 貸 し 出 す 場 合 の 経 費 負 担 は 無 視 できない また 投 下 資 本 利 回 りが エリアによって 大 きく 変 化 する 点 も 重 要 で 京 都 市 では 賃 料 に 対 して 中 古 マンションの 売 買 価 格 が 高 く 相 対 的 にローンの 返 済 負 担 が 重 い こうしたエリアほど 年 間 収 支 が 抑 えられ 投 下 資 金 効 率 が 落 ちてしま う( 投 下 資 本 利 回 りが 低 くなる) 可 能 性 がある 投 資 で 重 要 な リスク リターン 分 析 前 述 の 総 合 収 益 利 回 り は 少 ない 自 己 資 金 でより 高 い 運 用 効 率 (いわゆるレバレッジ 効 果 )を 目 指 す 際 の 判 断 に 利 用 される しかし これは 借 入 金 を 増 やすことも 意 味 するため 金 利 の 上 昇 や 予 定 した 賃 貸 収 支 が 悪 化 した 場 合 返 済 不 能 に 陥 るリスクが 拡 大 する そこで 借 入 金 を 賃 貸 収 支 に 見 合 った 範 囲 に 抑 えるチェックに 利 用 されるの が DSCR(Debt Service Coverage Ratio/ 借 入 金 償 還 余 裕 率 )と 呼 ばれる 指 標 である DSCR は 事 業 収 入 に 対 する 借 入 返 済 額 の 比 率 を 示 すもので 一 般 的 には 1.5 以 上 が 健 全 な 目 安 とされることが 多 いよう だ このリスク 判 断 の 指 標 である DSCR と 総 合 的 なリターンを 示 す 総 合 収 益 利 回 りをクロスすることでリスク リターン 分 析 が 可 能 と なる 214/8 No.54 1

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート ズームイン/ 投 資 用 物 件 の 最 新 動 向 図 表 11 中 古 マンション 投 資 時 のリスク&リターンの 関 係 (213 年 度 ) (DSCR/ 借 入 金 償 還 余 裕 率 ) 高 2. 築 1 年 以 下 1 部 屋 タイプ (DSCR/ 借 入 金 償 還 余 裕 率 ) 高 2. 築 11 年 以 上 2 部 屋 タイプ 以 上 安 全 性 1.8 1.5 1.3 神 戸 市 近 畿 圏 平 均 大 阪 市 京 都 市 1 年 後 の 残 価 率 1% 1 年 後 の 残 価 率 9% 安 全 性 1.8 1.5 1.3 神 戸 市 近 畿 圏 平 均 大 阪 市 京 都 市 1 年 後 の 残 価 率 1% 1 年 後 の 残 価 率 9% 1. 1 年 後 の 残 価 率 8% 1. 1 年 後 の 残 価 率 8% 低 京 阪 神 すべてでDSCR 1.5 以 上 確 保 に必 要 な 自 己 資 金 率 は54%.8 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% 11% 12% 13% 14% 15% 低 京 阪 神 すべてでDSCR 1.5 以 上 確 保 に 必 要 な 自 己 資 金 率 は41%.8 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% 11% 12% 13% 14% 15% ( 総 合 収 益 利 回 り) ( 総 合 収 益 利 回 り) 低 高 収 益 性 低 高 収 益 性 築 1 年 以 下 1 部 屋 タイプ 築 11 年 以 上 2 部 屋 タイプ 以 上 近 畿 圏 平 均 大 阪 市 京 都 市 神 戸 市 近 畿 圏 平 均 大 阪 市 京 都 市 神 戸 市 1 年 後 の 残 価 率 1% 6.7% 6.2% 5.6% 7.3% 11.4% 1.3% 9.8% 12.4% 1 年 後 の 残 価 率 9% 5.% 4.5% 3.9% 5.6% 9.% 7.9% 7.5% 1.% 1 年 後 の 残 価 率 8% 3.2% 2.7% 2.1% 3.8% 6.7% 5.6% 5.1% 7.7% DSCR( 借 入 金 償 還 余 裕 率 ) 1.73 1.63 1.52 1.85 1.69 1.57 1.51 1.81 資 料 :( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 の 中 古 マンション 賃 貸 マンションの 成 約 m2 単 価 に 基 づき 算 出 算 定 条 件 総 合 収 益 利 回 りの 算 定 条 件 : 保 有 期 間 1 年 初 年 度 収 支 が1 年 間 維 持 され 11 年 後 に 購 入 価 格 の 一 定 比 率 (1% 9% 8%)で 売 却 し 残 債 を 差 し 引 いた 額 を 売 却 収 入 とした 大 阪 市 ( 築 1 年 以 下 1 部 屋 タイプ3m2 残 価 化 率 9%)の 場 合 総 合 収 益 利 回 りは 年 間 収 支 24 万 円 保 有 期 間 1 年 +( 物 件 価 格 1,48 万 円 経 費 率 1.8 残 価 率 9%- 残 債 439 万 円 )- 自 己 資 金 799 万 円 自 己 資 金 1,989 万 円 保 有 期 間 1 年 =4.7% DSCR( 借 入 金 償 還 余 裕 率 ): 借 入 金 が 事 業 に 及 ぼす 影 響 度 を 示 す 指 標 で 1.5 以 上 が 健 全 の 目 安 純 収 入 ( 償 却 前 税 引 前 利 益 ) DSCR(Debt Service Coverage Ratio)= 元 利 返 済 額 大 阪 市 の 場 合 DCRは DSCR( 借 入 金 償 還 余 裕 率 )が1.5を 上 回 るための 自 己 資 金 率 は5%で DSCRは1.5に リスク リターン 算 定 シート( 大 阪 市 の 例 ) 築 1 年 以 下 1 部 屋 タイプの 中 古 マンション 取 得 時 大 阪 市 ( 単 位 )? 物 件 価 格 (213 年 度 の 平 均 成 約 売 買 m2 単 価 3m2) 1,48 万 円 1 物 件 価 格 経 費 率 8% 1,559 万 円 2 自 己 資 金 率 5 % 3=1 2 自 己 資 金 799 万 円 4=1-3 借 入 金 799 万 円 5 借 入 期 間 2 年 6 借 入 金 利 ( 元 利 均 等 返 済 ) 2. % 7=456より 算 出 年 間 ローン 返 済 額 49 万 円 / 年 8 年 間 賃 料 (213 年 度 の 平 均 成 約 賃 料 m2 単 価 3m2 12 月 ) 91 万 円 / 年 9=8 2% 維 持 管 理 コスト(コスト 率 賃 料 の2%) 18 万 円 / 年 1=8-9 年 間 純 収 入 73 万 円 / 年 11=1-7 年 間 収 支 24 万 円 / 年 12=8?( 物 件 価 格 ) 表 面 利 回 り 6.2 % 13=1 1 ネット 利 回 り 4.6 % 14=11 3 投 下 資 本 利 回 り 3.1 % 15 保 有 期 間 (1 年 ) 後 の 残 価 率 9 % 16=456から 算 出 保 有 期 間 中 (1 年 間 )の 元 金 返 済 額 36 万 円 17=4-16 保 有 期 間 後 の 残 債 439 万 円 18=13111517より 算 出 総 合 収 益 利 回 り 4.7 % 19=1 7 DSCR( 借 入 金 償 還 余 裕 率 ) 1.5 以 上 1.5 - 上 表 の 数 値 は 小 数 点 以 下 を 省 略 し 四 捨 五 入 して 表 記 しているため 整 数 上 の 計 算 と 合 わない 箇 所 がある 214/8 No.54 11

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート ズームイン/ 投 資 用 物 件 の 最 新 動 向 図 表 11 は 近 畿 圏 平 均 及 び 京 阪 神 各 市 で 築 浅 シングルタイプと 経 年 ファミリータイプの 中 古 マンションを 購 入 し 保 有 期 間 1 年 を 経 過 した 後 の 残 価 率 ( 購 入 価 格 の 何 %で 売 却 可 能 か)の 違 いによる リスク リターンポジションの 変 化 を 示 したものである このシミュ レーションでは 物 件 価 格 が 高 く 利 回 りが 低 い 京 都 市 で DSCR が 1.5 を 超 えるためには 築 浅 シングルタイプでは 自 己 資 金 率 が 54% 経 年 ファミリータイプでも 41% 必 要 なことがわかった つまり 京 都 市 では 築 浅 ファミリータイプの 中 古 マンションを 純 粋 な 投 資 用 として 取 得 する 場 合 自 己 資 金 を 5 割 以 上 確 保 することが 安 全 な 条 件 となる ただ これはあくまで 各 エリアの 平 均 価 格 を 用 いたシミュレーショ ンである ここでは その 結 果 もさることながら 各 指 標 に 基 づく 利 回 りの 捉 え 方 について 理 解 を 深 めて 頂 きたい 実 際 の 購 入 では 各 物 件 に 即 した 条 件 でシミュレーションすることになるが 総 合 収 益 利 回 り では 保 有 期 間 内 の 賃 料 収 支 と 売 却 時 の 残 価 率 が 大 きな 変 動 要 因 とな る 金 利 や 返 済 期 間 によっても 結 果 は 大 きく 変 化 するため 与 条 件 の 十 分 な 検 討 が 求 められる 以 上 のように 投 資 用 物 件 の 購 入 や 様 々な 理 由 から 自 宅 を 貸 し 出 す 場 合 には 表 面 利 回 りや 各 種 利 回 り 指 標 の 比 較 に 加 え 維 持 管 理 コス トや 公 租 公 課 売 却 時 期 の 想 定 や 残 価 率 を 考 慮 するなど 様 々な 要 素 を 吟 味 しておく 必 要 がある 足 元 では 中 古 マンション 価 格 の 上 昇 に 一 服 感 がみられ 賃 料 の 下 げ 止 まり 傾 向 も 顕 在 化 しており 今 後 は 利 回 りが 安 定 的 に 推 移 する 可 能 性 がある 本 来 中 古 物 件 は 新 築 に 比 べて 利 回 りが 高 く 東 京 など 首 都 圏 と 比 較 しても 近 畿 圏 の 物 件 は 割 安 感 が ある 投 資 用 物 件 の 購 入 時 はもちろん 自 己 居 住 用 の 物 件 においても 万 一 の 場 合 の 収 益 性 について 十 分 チェックすることが 必 要 だ 個 々の 物 件 選 択 においては ここで 挙 げた 利 回 りの 水 準 や 各 指 標 の 考 え 方 を 踏 まえつつ 物 件 の 収 益 性 を 的 確 に 判 断 することを 求 めたい 214/8 No.54 12

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 特 集 近 畿 圏 の 賃 貸 住 宅 市 場 近 畿 圏 でも 賃 料 の 下 げ 止 まり 傾 向 が 顕 在 化 している 賃 貸 市 場 の 動 きについて 直 近 までの 部 屋 タイプや 築 年 数 などの 物 件 属 性 別 の 賃 料 水 準 や 利 回 りの 推 移 を 捉 える また 最 近 の 顧 客 の 反 響 や 入 居 条 件 の 変 化 など 賃 貸 市 場 を 取 り 巻 く 景 況 感 についても 紹 介 する 1. 賃 貸 市 場 の 属 性 別 動 向 築 1 年 以 下 では 大 阪 市 と 神 戸 市 は 横 ばいか 上 昇 だが 京 都 市 は 下 落 が 続 く 築 11 年 以 上 では 京 都 市 や 大 阪 市 神 戸 市 の 下 落 基 調 に 歯 止 めがかかりつつある( 図 表 1) 部 屋 タイプ 別 では 1 部 屋 タイプで 大 阪 市 の 上 昇 が 目 立 ち 神 戸 市 も 下 げ 止 まりつつある 京 都 市 も 14 年 上 期 はプラスに 2 部 屋 タイプ 以 上 も 京 阪 神 各 市 とも 賃 料 の 下 落 が 収 まっている 築 浅 の 単 身 向 けの 利 回 りは 6~7% 台 だが 築 21 年 以 上 では 11~13% 台 まで 上 昇 し 築 2 年 が 一 つの 分 岐 点 に 駅 徒 歩 2 分 以 内 は 8% 台 だが 徒 歩 21 分 以 上 やバス 便 になると 1%を 超 える 2. 賃 貸 市 場 の 都 市 別 動 向 京 阪 神 各 市 とも 13 年 上 半 期 より 上 昇 する 区 が 急 増 大 阪 市 内 の 北 区 中 央 区 西 区 浪 速 区 福 島 区 など 都 心 区 の 賃 料 単 価 は いずれも 2,4 円 /m2 台 と 近 畿 圏 で 最 も 高 い 単 価 水 準 を 示 す 利 回 りの 高 い 上 位 2 都 市 を 抽 出 すると 多 くは 近 郊 や 郊 外 エリアが 上 位 を 占 める 賃 料 に 比 べて 売 買 価 格 の 地 域 差 が 大 きく 相 対 的 に 郊 外 の 売 買 価 格 の 低 さが 利 回 りを 押 し 上 げる 形 となってい る 逆 に 言 えば 収 益 性 からみて 郊 外 の 中 古 マンション 価 格 は 割 安 な 水 準 に 置 かれている 3. 賃 貸 市 場 を 取 り 巻 く 動 き 業 界 団 体 のアンケートによると 13 年 度 下 期 ではポータルサイトによる 反 響 の 効 果 が 最 も 多 く 自 社 ホームページを 上 回 る 売 上 ではリフォーム 関 連 や 売 買 手 数 料 が 増 加 したとの 回 答 が 多 かった 入 居 率 は 委 託 管 理 サブリースとも 関 西 圏 は 前 年 比 でやや 低 下 し 入 居 条 件 では 敷 金 礼 金 なし やフリーレントの 物 件 が 増 加 賃 料 は 下 げ 止 まりつつあるもののオーナーにとっては 入 居 条 件 の 緩 和 を 迫 られる 状 況 が 続 く 向 こう 3 年 程 度 の 景 況 感 は 徐 々に 競 合 激 化 が 最 も 多 く 厳 しい 市 況 が 続 くことを 予 想 する 声 が 多 い 図 表 1 中 古 マンションの 築 年 帯 別 成 約 賃 料 単 価 の 推 移 ( 円 /m2 月 ) 築 1 年 以 下 2,6 ( 円 /m2 月 ) 築 11 年 以 上 2,1 2,5 2, 2,4 1,9 2,3 1,8 2,2 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 1,7 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 2,1 '9 '9 '1 '1 '11 '11 '12 '12 '13 '13 '14 年 1,6 '9 '9 '1 '1 '11 '11 '12 '12 '13 '13 '14 年 214/8 No.54 1

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 特 集 / 近 畿 圏 の 賃 貸 住 宅 市 場 1. 賃 貸 市 場 の 属 性 別 動 向 213 年 以 降 は 賃 料 の 下 落 に 歯 止 め 9 年 代 以 降 長 らく 賃 貸 住 宅 市 場 における 賃 料 水 準 は 低 下 の 一 途 をたどってきた しかし ここにきてようやく 下 げ 止 まりの 動 きがみ られるようになっている 本 特 集 では 賃 貸 マンション 市 場 に 関 して レインズの 成 約 賃 料 売 買 価 格 データに 基 づき 物 件 属 性 別 や 都 市 別 の 賃 料 及 び 利 回 りの 水 準 について 把 握 するとともに 賃 貸 市 場 におけ る 景 況 感 について 賃 貸 管 理 業 界 団 体 のアンケート 結 果 より 捉 えるこ とにする まず 京 阪 神 各 都 市 における 築 年 帯 別 の 中 古 マンション 成 約 賃 料 単 価 について リーマンショック 後 の 9 年 以 降 の 変 化 をみると 築 1 年 以 下 では 大 阪 市 と 神 戸 市 が 12 年 下 期 以 降 横 ばいもしくは 上 昇 傾 向 にある これに 対 し 近 郊 の 築 浅 物 件 が 比 較 的 多 い 京 都 市 では 賃 料 水 準 が 低 く 下 落 が 続 いている 一 方 築 11 年 以 上 は 京 都 市 の 賃 料 水 準 が 最 も 高 く 13 年 下 期 以 降 は 底 打 ちから 反 転 上 昇 しつつあり 大 阪 市 や 神 戸 市 も 13 年 までの 下 落 基 調 に 歯 止 めがかかっている(P 1 図 表 1) 部 屋 タイプ 別 では 1 部 屋 タイプで 特 に 大 阪 市 の 上 昇 が 目 立 ち 13 年 下 期 以 降 は 前 期 比 プラスで 推 移 している 神 戸 市 も 一 進 一 退 ながら 下 げ 止 まりつつあり 最 も 賃 料 水 準 が 低 い 京 都 市 も 14 年 上 期 は 前 期 比 で 横 ばいに 転 じた 2 部 屋 タイプ 以 上 についても 京 阪 神 各 市 とも 12 年 から 賃 料 の 下 落 が 収 まり 上 昇 の 兆 しがみられる( 図 表 2) 駅 徒 歩 条 件 別 でも 12 年 まで 徒 歩 1 分 以 内 のマンション 賃 料 の 下 落 が 目 立 っていたが 12 年 下 期 からは 大 阪 市 で 賃 料 上 昇 がみられる 図 表 2 中 古 マンションの 部 屋 タイプ 別 成 約 賃 料 単 価 の 推 移 ( 円 /m2 月 ) 1 部 屋 タイプ 2,4 ( 円 /m2 月 ) 2 部 屋 タイプ 以 上 1,8 2,3 1,7 2,2 1,6 2,1 1,5 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 2, '9 '9 '1 '1 '11 '11 '12 '12 '13 '13 '14 年 1,4 '9 '9 '1 '1 '11 '11 '12 '12 '13 '13 '14 年 214/8 No.54 2

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 特 集 / 近 畿 圏 の 賃 貸 住 宅 市 場 図 表 3 中 古 マンションの 駅 徒 歩 条 件 別 成 約 賃 料 単 価 の 推 移 ( 円 /m2 月 ) 徒 歩 1 分 以 内 2,2 ( 円 /m2 月 ) 徒 歩 11 分 以 上 2,1 2, 2,1 1,9 1,8 1,7 2, 1,6 1,5 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 1,4 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 1,9 '9 '9 '1 '1 '11 '11 '12 '12 '13 '13 '14 年 1,3 '9 '9 '1 '1 '11 '11 '12 '12 '13 '13 '14 年 ようになり 13 年 下 期 は 3 市 とも 上 昇 に 転 じた 徒 歩 11 分 以 上 では 12 年 以 降 概 ね 横 ばい 傾 向 にあるものの 14 年 上 期 は 京 都 市 を 中 心 に 前 期 比 でプラスに 推 移 するようになっている( 図 表 3) 築 2 年 が 利 回 り 水 準 の 分 岐 点 上 記 でみた 築 年 帯 部 屋 タイプ 駅 徒 歩 条 件 の 属 性 別 に 利 回 りの 水 準 を 比 較 すると その 違 いが 明 確 に 浮 かび 上 がる ここでは 最 も 簡 便 な 捉 え 方 として 賃 料 単 価 を 売 買 単 価 で 除 した 表 面 利 回 りを 用 いるこ とにする これは 売 買 単 価 と 賃 料 単 価 の 市 場 平 均 値 を 対 比 させたもの であり 個 々の 物 件 の 運 用 結 果 に 基 づくものではない 点 に 留 意 頂 きた い 13 年 度 の 近 畿 圏 における 築 年 帯 別 の 利 回 りは 築 1 年 以 下 が 7.3% 築 11~2 年 が 8.2% 築 21~3 年 が 1.9% 築 31 年 以 上 では 11.9% と 築 年 が 古 くなるほど 利 回 りは 上 昇 する 部 屋 タイプ 別 では ワンル ームが 1.5% 1K~1LDK が 9.% 2K~2LDK が 7.4% 3K~3LDK が 6.8%と 単 身 向 けは 利 回 りが 高 く ファミリーを 主 体 とする 2 部 屋 以 上 では 利 回 りが 低 くなる 傾 向 にある( 図 表 4) 一 般 に 賃 貸 需 要 が 多 いとされる 築 浅 の 単 身 者 向 け( 築 2 年 以 下 の 1 部 屋 タイプ)は 表 面 利 回 りで 6~7% 台 だが 築 21 年 以 上 では 売 買 価 格 の 低 下 が 著 し くなるため 11~13% 台 まで 上 昇 する 1 部 屋 タイプ 全 体 の 平 均 利 回 りが 高 いのは こうした 古 い 物 件 が 多 いためとみられる 駅 徒 歩 条 件 別 では 徒 歩 5 分 以 内 が 8.4% 5~1 分 及 び 11~2 分 は 8.8%だが 徒 歩 21 分 以 上 やバス 便 になると 1.6%まで 上 昇 す る ただ 築 2 年 以 下 では 駅 徒 歩 条 件 にかかわらず 利 回 りは 6~9% 台 だが 築 21 年 以 上 はいずれの 駅 徒 歩 条 件 でも 1%を 超 え 築 2 年 が 一 つの 分 岐 点 になっていることがわかる( 図 表 5) 214/8 No.54 3

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 特 集 / 近 畿 圏 の 賃 貸 住 宅 市 場 図 表 4 中 古 マンションの 部 屋 タイプ 別 賃 料 利 回 り( 近 畿 圏 213 年 度 ) 表 面 利 回 り ワンルーム 1K~1LDK 2K~2LDK 3K~3LDK 計 築 1~1 年 6.9% 6.5% 5.8% 6.3% 7.3% 築 11~2 年 7.6% 7.4% 6.3% 6.6% 8.2% 築 21~3 年 11.7% 11.1% 8.7% 8.4% 1.9% 築 31 年 ~ 13.3% 11.7% 1.3% 9.6% 11.9% 計 1.5% 9.% 7.4% 6.8% 9.2% 賃 料 単 価 ( 円 /m2 月 ) ワンルーム 1K~1LDK 2K~2LDK 3K~3LDK 計 築 1~1 年 2,484 2,455 2,75 1,948 2,373 築 11~2 年 2,98 2,99 1,511 1,396 1,87 築 21~3 年 1,987 1,852 1,437 1,243 1,664 築 31 年 ~ 1,935 1,725 1,381 1,199 1,515 計 2,159 1,571 1,517 1,62 1,916 売 買 単 価 ( 万 円 /m2) ワンルーム 1K~1LDK 2K~2LDK 3K~3LDK 計 築 1~1 年 43.2 45.4 43.1 37.3 38.8 築 11~2 年 33.3 34.2 28.9 25.5 26.4 築 21~3 年 2.5 2. 19.9 17.8 18.3 築 31 年 ~ 17.5 17.7 16.2 15.1 15.3 計 24.7 21. 24.6 28.3 24.9 図 表 5 中 古 マンションの 駅 徒 歩 条 件 別 賃 料 利 回 り( 近 畿 圏 213 年 度 ) 表 面 利 回 り 徒 歩 5 分 以 内 5~1 分 11~2 分 21 分 ~ バス 便 計 築 1~1 年 7.1% 7.4% 6.8% 6.9% 7.3% 築 11~2 年 7.8% 7.8% 8.1% 9.2% 8.2% 築 21~3 年 1.3% 1.4% 1.3% 11.3% 1.9% 築 31 年 ~ 1.8% 11.2% 11.6% 13.4% 11.9% 計 8.4% 8.8% 8.8% 1.6% 9.2% 賃 料 単 価 ( 円 /m2 月 ) 徒 歩 5 分 以 内 5~1 分 11~2 分 21 分 ~ バス 便 計 築 1~1 年 2,449 2,341 1,953 1,782 2,373 築 11~2 年 1,97 1,798 1,524 1,426 1,87 築 21~3 年 1,753 1,694 1,482 1,346 1,664 築 31 年 ~ 1,629 1,496 1,348 1,193 1,515 計 2,7 1,899 1,57 1,41 1,916 売 買 単 価 ( 万 円 /m2) 徒 歩 5 分 以 内 5~1 分 11~2 分 21 分 ~ バス 便 計 築 1~1 年 41.5 38.1 34.3 31.2 38.8 築 11~2 年 3.2 27.5 22.7 18.6 26.4 築 21~3 年 2.5 19.5 17.3 14.3 18.3 築 31 年 ~ 18.1 16. 13.9 1.7 15.3 計 29.7 25.8 21.5 15.8 24.9 * 表 面 利 回 り: 賃 料 単 価 12ヶ 月 売 買 単 価 ( 維 持 管 理 費 公 租 公 課 等 を 考 慮 しない 単 純 利 回 り) 2. 賃 貸 市 場 の 都 市 別 動 向 京 阪 神 各 市 で 上 昇 する 区 が 拡 大 次 に 都 市 別 の 賃 料 動 向 と 利 回 りの 水 準 について 捉 えることにする 京 阪 神 各 都 市 の 区 別 に 成 約 賃 料 単 価 の 変 動 率 をみると 大 阪 市 では 12 年 上 期 に 前 年 比 で 上 昇 した 区 は 4 区 に 過 ぎなかったが 13 年 上 期 は 14 区 に 急 増 し 14 年 上 期 も 13 区 が 増 加 した 特 に 14 年 上 期 は 北 区 中 央 区 西 区 浪 速 区 天 王 寺 区 など 都 心 区 の 上 昇 率 が 高 まった 214/8 No.54 4

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 特 集 / 近 畿 圏 の 賃 貸 住 宅 市 場 図 表 6 京 阪 神 における 中 古 マンションの 区 別 成 約 賃 料 単 価 と 変 動 率 大 阪 市 '12 年 上 期 '13 年 上 期 '14 年 上 期 '14 年 上 期 の '12 年 上 期 '13 年 上 期 '14 年 上 期 '14 年 上 期 の 京 都 市 前 年 比 (%) 前 年 比 (%) 前 年 比 (%) 成 約 単 価 ( 円 /m2) 前 年 比 (%) 前 年 比 (%) 前 年 比 (%) 成 約 単 価 ( 円 /m2) 都 島 区 -5.2 3.6 1.2 2,81 北 区 -1.5-1.5.6 2,81 福 島 区 -.9 2.7 -.1 2,428 上 京 区 -.2 -.6.7 2,132 此 花 区 4.1-1.1 -.1 1,973 左 京 区 -.6-4.6.2 2,13 西 区.2.5 5.6 2,435 中 京 区 -5.4 5.4 -.7 2,183 港 区 -1.7 -.3 2.1 1,888 東 山 区 -3.5 3.9-3.6 2,12 大 正 区 1.2-5.7 7.4 1,888 下 京 区 -2..1 1.5 2,24 天 王 寺 区 -.4-1.3 3.7 2,54 南 区 -4.9-3.2 6.6 1,952 浪 速 区 -.4 2.8 5.6 2,43 右 京 区 -7.2 5.1-2.2 1,844 西 淀 川 区 -4.5 -.1 -.9 1,753 伏 見 区 1.8-2.5-2.3 1,622 東 淀 川 区 -2.5.9.1 1,83 山 科 区 -1.1 2.2.1 1,682 東 成 区 -3.9-2.1 4.4 1,91 西 京 区 -7.5 3.8 1.1 1,822 生 野 区 -6.8 7.6-1.3 1,596 上 昇 区 の 数 1 6 7 市 平 均 2,123 旭 区 -7.6 3. -.5 1,779 城 東 区.3 2.9-1.6 1,8 '12 年 上 期 '13 年 上 期 '14 年 上 期 '14 年 上 期 の 神 戸 市 阿 倍 野 区 -5. -.2 9.2 1,828 前 年 比 (%) 前 年 比 (%) 前 年 比 (%) 成 約 単 価 ( 円 /m2) 住 吉 区 -4.1-3.6-3.4 1,565 東 灘 区 3.5 1.9.3 2,2 東 住 吉 区 -.2 -.9.7 1,621 灘 区 -2.1.4 2.6 2,95 西 成 区 -6.5 6. -3.3 1,755 兵 庫 区 -5.4 1.8 1.6 1,951 淀 川 区 -4.3 1.2 -.9 2,18 長 田 区 -11.3 4.5 1. 1,72 鶴 見 区 -4.5-1.5 2.1 1,687 須 磨 区 5.5 4.8-5.6 1,649 住 之 江 区 -4.7 8.3-9.1 1,529 垂 水 区 1.5 -.3 2.3 1,49 平 野 区 -4. 2.1-2. 1,443 北 区 4. 1.7 2.7 1,398 北 区 -.4.2 3.9 2,458 中 央 区 -1.9 3. -.3 2,33 中 央 区 -3.6 3.1 4.9 2,424 西 区 3.3-7.4 4.9 1,438 上 昇 区 の 数 4 14 13 市 平 均 2,7 上 昇 区 の 数 5 7 7 市 平 均 2,3 ことが 特 徴 となっている これらの 都 心 区 をはじめ 大 阪 市 の 平 均 賃 料 単 価 を 上 回 るのは 8 区 にとどまり 中 でも 北 区 中 央 区 西 区 浪 速 区 福 島 区 はいずれも 2,4 円 /m2 台 と 近 畿 圏 で 最 も 高 い 単 価 水 準 を 示 している( 図 表 6) 京 都 市 も 12 年 上 期 に 上 昇 したのは 1 区 のみであったが 13 年 上 期 は 6 区 14 年 上 期 は 7 区 へと 拡 大 し なかでも 南 区 や 下 京 区 の 伸 び が 目 立 つ 京 都 市 平 均 を 上 回 るのは 下 京 区 中 京 区 上 京 区 の 都 心 3 区 となっている 神 戸 市 は 12 年 上 期 に 5 区 だった 上 昇 区 は 13 年 14 年 上 期 とも 7 区 に 増 加 した 神 戸 市 平 均 を 上 回 るのは 中 央 区 灘 区 東 灘 区 の 3 区 で 灘 区 の 上 昇 が 目 立 つほか 賃 料 水 準 が 低 い 西 区 や 垂 水 区 北 区 でも 高 い 上 昇 率 を 示 した 近 郊 郊 外 で 高 い 利 回 り 近 畿 圏 の 中 で 特 に 高 い 利 回 りを 示 す 上 位 2 都 市 を 築 年 帯 別 に 抽 出 すると 築 1 年 以 下 では 神 戸 市 北 区 が 最 も 高 く 次 いで 大 東 市 大 阪 市 東 成 区 三 田 市 守 山 市 などの 順 となった( 図 表 7) 築 11 年 以 上 は 柏 原 市 神 戸 市 北 区 泉 南 市 神 戸 市 須 磨 区 守 山 市 などの 順 で あった 上 位 2 都 市 のうち 売 買 単 価 が 近 畿 圏 平 均 を 上 回 るのは 築 1 年 以 下 の 吹 田 市 のみで 多 くは 近 郊 や 郊 外 エリアが 上 位 を 占 めてい る 賃 料 に 比 べて 売 買 価 格 の 地 域 差 は 大 きく 相 対 的 に 郊 外 の 売 買 214/8 No.54 5

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 特 集 / 近 畿 圏 の 賃 貸 住 宅 市 場 価 格 の 低 さが 利 回 りを 押 し 上 げる 形 となっている 逆 に 収 益 性 から みるとこれらの 郊 外 の 中 古 マンション 売 買 価 格 は 割 安 な 水 準 に 置 か れていると 言 える 図 表 7 中 古 マンションの 都 市 別 賃 料 利 回 りTOP2 (213 年 度 ) 築 年 帯 別 都 市 名 築 1 年 以 下 賃 料 単 価 表 面 利 回 り ( 円 /m2 月 ) 売 買 単 価 ( 万 円 /m2) 順 位 都 市 名 築 11 年 以 上 賃 料 単 価 表 面 利 回 り ( 円 /m2 月 ) 売 買 単 価 ( 万 円 /m2) 神 戸 市 北 区 9.13% 1,638 21.5 1 柏 原 市 16.38% 1,391 1.2 大 東 市 8.73% 2,115 29.1 2 神 戸 市 北 区 15.29% 1,27 1. 大 阪 市 東 成 区 8.6% 2,325 32.4 3 泉 南 市 13.99% 1,32 8.9 三 田 市 8.57% 1,941 27.2 4 神 戸 市 須 磨 区 13.57% 1,542 13.6 守 山 市 8.53% 2,139 3.1 5 守 山 市 13.55% 1,391 12.3 大 阪 市 此 花 区 8.5% 2,61 29.1 6 大 阪 狭 山 市 13.21% 1,35 11.9 大 阪 市 東 淀 川 区 8.47% 2,172 3.8 7 大 和 高 田 市 13.2% 1,46 9.5 神 戸 市 兵 庫 区 8.19% 2,282 33.4 8 和 歌 山 市 12.86% 1,348 12.6 大 阪 市 西 淀 川 区 8.17% 2,11 29.5 9 堺 市 東 区 12.36% 1,551 15.1 東 大 阪 市 8.9% 1,945 28.8 1 藤 井 寺 市 12.35% 1,429 13.9 堺 市 堺 区 8.7% 1,933 28.7 11 河 内 長 野 市 12.34% 1,99 1.7 神 戸 市 長 田 区 8.7% 2,41 3.3 12 加 古 川 市 12.26% 1,248 12.2 大 阪 市 淀 川 区 8.2% 2,371 35.5 13 姫 路 市 12.25% 1,27 12.4 神 戸 市 垂 水 区 7.97% 2,97 31.6 14 神 戸 市 長 田 区 12.24% 1,611 15.8 吹 田 市 7.95% 2,591 39.1 15 岩 出 市 11.84% 831 8.4 大 阪 市 港 区 7.94% 2,283 34.5 16 神 戸 市 兵 庫 区 11.61% 1,822 18.8 加 古 川 市 7.92% 1,697 25.7 17 八 幡 市 11.58% 1,6 11. 姫 路 市 7.91% 1,655 25.1 18 天 理 市 11.57% 1,94 11.3 京 都 市 山 科 区 7.9% 2,69 31.4 19 彦 根 市 11.48% 1,135 11.9 神 戸 市 西 区 7.47% 1,984 31.9 2 大 阪 市 西 成 区 11.34% 1,734 18.4 近 畿 圏 平 均 7.34% 2,373 38.8 近 畿 圏 平 均 9.96% 1,74 2.5 * 売 買 賃 貸 物 件 とも 年 間 の 成 約 件 数 が1 件 以 上 の 都 市 を 対 象 間 取 り 別 都 市 名 ワンルーム~1 部 屋 タイプ 賃 料 単 価 表 面 利 回 り ( 円 /m2 月 ) 売 買 単 価 ( 万 円 /m2) 順 位 都 市 名 2 部 屋 タイプ 以 上 賃 料 単 価 表 面 利 回 り ( 円 /m2 月 ) 売 買 単 価 ( 万 円 /m2) 堺 市 堺 区 14.81% 1,795 14.5 1 大 和 高 田 市 13.15% 1,273 11.6 大 阪 市 淀 川 区 14.12% 2,162 18.4 2 泉 南 市 12.43% 936 9. 大 阪 市 生 野 区 14.9% 1,793 15.3 3 神 戸 市 北 区 11.84% 1,9 11. 吹 田 市 12.64% 2,452 23.3 4 岩 出 市 11.46% 84 8.4 京 都 市 山 科 区 12.48% 1,82 17.5 5 猪 名 川 町 11.11% 1,12 12.1 大 阪 市 東 淀 川 区 12.37% 1,91 18.5 6 三 田 市 9.68% 1,325 16.4 豊 中 市 12.25% 1,932 18.9 7 八 幡 市 9.55% 1,51 13.2 京 都 市 右 京 区 12.15% 1,973 19.5 8 天 理 市 9.53% 1,23 15.1 京 都 市 伏 見 区 11.66% 1,785 18.4 9 大 阪 狭 山 市 9.45% 1,97 13.9 神 戸 市 兵 庫 区 1.98% 2,133 23.3 1 神 戸 市 須 磨 区 9.44% 1,29 16.4 大 津 市 1.76% 1,589 17.7 11 姫 路 市 9.4% 1,16 14.1 西 宮 市 1.25% 2,163 25.3 12 彦 根 市 9.29% 1,27 15.6 大 阪 市 天 王 寺 区 1.8% 2,167 25.8 13 貝 塚 市 9.21% 894 11.7 尼 崎 市 9.7% 1,987 24.6 14 大 山 崎 町 9.21% 1,24 16.2 大 阪 市 都 島 区 9.55% 2,192 27.5 15 大 阪 市 旭 区 8.73% 1,53 21. 京 都 市 上 京 区 9.49% 2,192 27.7 16 大 阪 市 西 成 区 8.66% 1,347 18.7 神 戸 市 中 央 区 9.12% 2,43 32. 17 大 阪 市 住 之 江 区 8.59% 1,386 19.4 京 都 市 左 京 区 9.3% 2,82 27.7 18 東 大 阪 市 8.58% 1,293 18.1 大 阪 市 阿 倍 野 区 8.99% 1,99 26.6 19 八 尾 市 8.58% 1,349 18.9 大 阪 市 西 区 8.92% 2,497 33.6 2 神 戸 市 兵 庫 区 8.55% 1,52 21.3 近 畿 圏 平 均 9.32% 2,169 27.9 近 畿 圏 平 均 7.25% 1,485 24.6 * 売 買 賃 貸 物 件 とも 年 間 の 成 約 件 数 が1 件 以 上 の 都 市 を 対 象 214/8 No.54 6

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 特 集 / 近 畿 圏 の 賃 貸 住 宅 市 場 間 取 り 別 でも ワンルーム~1 部 屋 タイプでは 堺 市 堺 区 や 大 阪 市 淀 川 区 生 野 区 山 科 区 大 阪 市 東 淀 川 区 など 売 買 単 価 の 低 いエリア が 上 位 を 占 めた ただ 吹 田 市 や 大 阪 市 西 区 天 王 寺 区 神 戸 市 中 央 区 京 都 市 左 京 区 など 都 心 やその 周 辺 エリアも 上 位 に 入 っている これらは 賃 料 単 価 が 近 畿 圏 平 均 を 上 回 るケースも 多 く 売 買 単 価 に 見 合 った 賃 料 水 準 を 確 保 できる 収 益 性 の 高 いエリアであることがわか る 一 方 2 部 屋 タイプ 以 上 では 大 和 高 田 市 や 泉 南 市 神 戸 市 北 区 岩 出 市 猪 名 川 町 など 近 郊 郊 外 エリアが 上 位 2 都 市 のほとんど 占 めた 近 畿 圏 平 均 の 賃 料 単 価 を 上 回 るのは 大 阪 市 旭 区 と 神 戸 市 兵 庫 区 のみで 売 買 単 価 はすべて 近 畿 圏 平 均 を 下 回 った 以 上 のように 収 益 性 を 捉 える 上 では 単 純 な 利 回 りの 高 さだけでな く 当 該 エリアが 安 定 的 なキャッシュフローを 生 み 出 すだけの 強 い 市 場 性 ( 賃 貸 需 要 )を 有 しているかが 重 要 と 言 えよう 3. 賃 貸 市 場 を 取 り 巻 く 動 き 賃 貸 仲 介 管 理 管 理 受 託 の 増 加 目 立 つ 最 後 に 賃 貸 市 場 の 景 況 感 などについて 業 界 団 体 のアンケート 結 果 から 探 ってみたい ( 公 財 ) 日 本 賃 貸 住 宅 管 理 協 会 が 会 員 管 理 会 社 に 行 った 調 査 によると 関 西 圏 における 13 年 度 下 期 の 反 響 効 果 に ついては ポータルサイト による 反 響 の 増 加 が 最 も 多 く 自 社 ホー ムページを 上 回 っている 来 客 数 は 変 化 なし が 最 多 だが 一 般 フ ァミリーや 法 人 の 数 の 増 加 を 指 摘 するケースも 比 較 的 多 い( 図 表 8) 事 業 別 の 売 り 上 げに 関 しては リフォーム 関 連 等 や 売 買 手 数 料 が 増 加 したとの 回 答 が 多 かったが これは 昨 年 度 の 好 調 な 売 買 仲 介 実 績 の 反 映 とみられる ただ 賃 貸 仲 介 や 賃 貸 管 理 が 増 えた 図 表 8 賃 貸 市 場 における 反 響 売 上 等 の 状 況 ( 関 西 圏 213 年 度 下 期 ) 反 響 効 果 来 客 数 214/8 No.54 7

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 特 集 / 近 畿 圏 の 賃 貸 住 宅 市 場 売 上 新 規 管 理 受 託 戸 数 出 典 : 第 11 回 賃 貸 住 宅 市 場 景 況 感 調 査 ( 公 財 ) 日 本 賃 貸 住 宅 管 理 協 会 図 表 9 賃 貸 市 場 における 入 居 状 況 (213 年 度 下 期 ) 入 居 率 の 推 移 [ 委 託 管 理 ( 集 金 管 理 を 含 む)] [サブリース] 入 居 条 件 今 後 の 景 況 感 ( 向 こう3 年 の 仲 介 の 競 合 ) 出 典 : 第 11 回 賃 貸 住 宅 市 場 景 況 感 調 査 ( 公 財 ) 日 本 賃 貸 住 宅 管 理 協 会 214/8 No.54 8

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 特 集 / 近 畿 圏 の 賃 貸 住 宅 市 場 とする 答 えも 多 く 比 較 的 事 業 が 堅 調 に 推 移 した 様 子 がうかがえる 一 方 入 居 状 況 をみると 入 居 率 は 委 託 管 理 サブリースとも 関 西 圏 は 前 年 比 でやや 低 下 している 入 居 条 件 では 敷 金 礼 金 なしやフリ ーレントの 物 件 が 増 加 しており 賃 料 は 下 げ 止 まりつつあるもののオ ーナーにとっては 入 居 条 件 の 緩 和 を 迫 られる 状 況 が 続 いていること がわかる さらに 向 こう 3 年 程 度 の 景 況 感 を 聞 いた 回 答 では 徐 々 に 競 合 激 化 が 最 も 多 く 厳 しい 市 況 が 続 くことを 予 想 する 声 が 多 い ( 図 表 9) このように 足 元 ではマンション 賃 料 の 下 落 に 歯 止 めがかかりつつ あるが 賃 貸 市 場 の 先 行 きは 必 ずしも 楽 観 視 されていない 近 畿 圏 で は 人 口 世 帯 数 が 既 に 減 少 しつつあるが 一 方 で 小 世 帯 化 や 持 家 志 向 の 減 退 によりエリアによっては 一 定 の 賃 貸 需 要 が 維 持 される 可 能 性 も 残 されている 郊 外 物 件 の 賃 料 利 回 りは 比 較 的 高 水 準 だが そもそ も 賃 貸 需 要 の 確 保 が 容 易 なエリアなのか 若 年 単 身 者 からファミリー 高 齢 者 世 帯 まで 多 様 な 居 住 ニーズに 応 えることのできる 物 件 属 性 な のか エリア 物 件 の 選 別 がこれまで 以 上 に 問 われる 時 代 に 入 ってい ると 言 えよう 214/8 No.54 9

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 市 況 トレンド 214 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 214 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 は 中 古 マンション 戸 建 住 宅 とも 成 約 件 数 は 減 少 に 転 じた 好 調 だった 昨 年 同 期 の 反 動 とみられる 需 給 は 緩 和 方 向 にやや 変 化 しているが 今 後 景 気 の 底 堅 さ が 確 認 できれば 市 場 は 引 き 続 き 安 定 的 に 推 移 するものと 予 想 される 1. 中 古 マンション 市 場 の 動 き 14 年 4~6 月 期 の 中 古 マンション 成 約 件 数 は 3,926 件 で 前 年 比 7.7% 減 と 21 期 ぶりに 減 少 ( 図 表 1) 新 規 登 録 件 数 も 7 期 連 続 で 減 少 し 需 給 はやや 緩 和 方 向 に 成 約 価 格 は 1,799 万 円 で 4.4% 上 昇 し 6 期 連 続 でプラス 新 規 登 録 価 格 もプラス.4%で 8 期 続 けて 上 昇 ただ 前 期 比 では 双 方 とも 下 落 しており 13 年 以 来 の 上 昇 基 調 に 変 化 がみられる 2. 中 古 戸 建 住 宅 市 場 の 動 き 成 約 件 数 は 2,663 件 で 前 年 比 5.4% 減 新 規 登 録 件 数 は 3.% 増 加 し 中 古 マンションと 同 様 に 需 給 はやや 緩 和 方 向 にシフトした( 図 表 2) 成 約 価 格 は 1,851 万 円 で 前 年 比 プラス 1.1%と 1~3 月 期 から 再 び 上 昇 新 規 登 録 価 格 は.8% 下 落 し 価 格 は 昨 年 後 半 から 一 進 一 退 を 繰 り 返 している 3. 近 畿 圏 市 場 の 方 向 14 年 4~6 月 期 は 中 古 新 築 ともマンション 戸 建 住 宅 で 件 数 減 少 の 局 面 に 変 化 消 費 増 税 後 の 市 場 の 停 滞 感 が 中 古 住 宅 にも 波 及 しているが 不 動 産 の 購 入 マインドは 改 善 しつつある 4. 関 連 不 動 産 市 場 の 動 き 14 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 の 賃 貸 マンションの 成 約 賃 料 単 価 は 5 期 続 けて 上 昇 ただ 京 都 市 や 大 阪 市 は 5 期 ぶりに 下 落 し 前 期 比 ではいずれも 下 落 に 転 じている オフィス 空 室 率 は 大 阪 梅 田 淀 屋 橋 本 町 神 戸 市 京 都 市 のいずれも 低 下 募 集 賃 料 は 神 戸 市 を 除 いて 下 落 しているが 新 規 供 給 量 の 減 少 とともに 賃 料 が 底 打 ち 反 転 する 兆 しもみられる 図 表 1 中 古 マンションの 成 約 新 規 登 録 件 数 ( 件 ) 成 約 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 15, 13, 11, 9, 7, 5, 4-6 212 7-9 1-12 1-3 213 件 数 新 規 登 録 4-6 7-9 1-12 1-3 214 前 年 同 期 比 3,926-7.7 11,316-2.9 (%) 15 1 5-5 -1 1 5-5 -1-15 4-6 月 年 図 表 2 中 古 戸 建 住 宅 の 成 約 新 規 登 録 件 数 ( 件 ) 成 約 3, 2,5 2, 1,5 1, 14, 12, 1, 8, 6, 4-6 212 7-9 1-12 1-3 213 件 数 新 規 登 録 4-6 7-9 1-12 1-3 214 前 年 同 期 比 (%) 15 2,663 1-5.4 12,665 3. 5-5 -1 2 15 1 5-5 -1-15 4-6 月 年 214/8 No.54 1

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 市 況 トレンド/214 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 1. 中 古 マンション 市 場 の 動 き 成 約 件 数 21 四 半 期 ぶりに 減 少 214 年 4~6 月 期 の 近 畿 レインズへの 成 約 報 告 件 数 は 3,926 件 で 前 年 同 期 比 7.7% 減 と 1~3 月 期 の 4.% 増 から 21 四 半 期 ぶりに 減 少 に 転 じた 昨 年 同 期 が 前 年 比 14.% 増 と 例 年 になく 好 調 だった 反 動 が 現 れたが 4~6 月 期 の 水 準 としては 一 昨 年 同 期 (12 年 4~6 月 期 )を 上 回 っており 依 然 として 水 準 は 低 くない(P1 図 表 1) 新 規 登 録 件 数 は 11,316 件 で 前 年 比 マイナス 2.9%と 7 期 連 続 で 売 り 出 し 物 件 の 減 少 が 続 いている 4~6 月 期 の 成 約 に 対 する 新 規 登 録 の 件 数 倍 率 (4 四 半 期 後 方 移 動 平 均 値 )は 2.92 倍 と 8 期 ぶりに 上 昇 に 転 じ 需 給 はやや 緩 和 方 向 に 変 化 しつつある 一 方 成 約 価 格 は 上 昇 が 続 いており 4~6 月 期 の 平 均 価 格 は 1,799 万 円 で 前 年 比 プラス 4.4%と 6 期 連 続 の 上 昇 を 示 した( 図 表 3) 新 規 登 録 価 格 も 1,871 万 円 で 前 年 比 プラス.4%と 8 期 続 けて 上 昇 した ただ 上 昇 率 は 縮 小 しており 前 期 比 では 双 方 とも 下 落 し 13 年 以 来 の 上 昇 基 調 に 変 化 がみられる 新 規 登 録 価 格 に 対 する 成 約 価 格 の 乖 離 率 はマイナス 5.6%と 1~3 月 期 から.9 ポイント 縮 小 したが 前 期 比 での 価 格 の 下 落 や 件 数 面 での 需 給 は 市 況 の 停 滞 感 を 示 し 始 めている 図 表 3 中 古 マンションの 成 約 新 規 登 録 価 格 図 表 4 中 古 マンション 件 数 の 府 県 地 域 別 増 減 率 ( 万 円 ) 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 2, 1,9 1,8 1,7 1,6 4-6 212 7-9 1-12 1-3 213 価 格 成 約 新 規 登 録 4-6 7-9 1-12 1-3 214 前 年 同 期 比 1,799 4.4 1,871.4 (%) 1 8 6 4 2-2 -4 6 5 4 3 2 1-1 4-6 月 年 (%) -2-15 -1-5 大 阪 市 -15.6 大 阪 府 他 神 戸 市 -7.8-7.4 兵 庫 県 他 -4.5 京 都 市 京 都 府 他 -8.9 滋 賀 県 -5.3 214 年 奈 良 県 4-6 月 期 の -3.4 和 歌 山 県 前 年 同 期 比 近 畿 圏 -7.7 5 図 表 5 中 古 マンション 価 格 の 府 県 地 域 別 変 動 率 (%) -6-4 -2 大 阪 市 大 阪 府 他 神 戸 市 兵 庫 県 他 京 都 市 京 都 府 他 滋 賀 県 奈 良 県 和 歌 山 県 近 畿 圏 -3.5-2.8-1.3.3 1.2 1.3 3.8 4.4 9.8. 2.3 2 4 6 8 1 12 14 16 12.9 214 年 4-6 月 期 の 前 年 同 期 比 214/8 No.54 2

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 市 況 トレンド/214 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 ほとんどのエリアで 成 約 件 数 が 減 少 エリア 別 の 中 古 マンション 成 約 件 数 の 前 年 比 をみると 14 年 4~6 月 期 は 対 象 9 エリア 中 京 都 市 を 除 く 8 エリアで 減 少 した( 図 表 4) なかでも 大 阪 市 は 2 ケタ 減 となり 大 阪 府 他 や 神 戸 市 など 主 力 の 中 古 マンション 市 場 も 大 幅 な 減 少 を 示 し 近 畿 圏 全 般 に 減 少 傾 向 が 広 がっ ている ただ 京 都 府 他 と 和 歌 山 県 を 除 くと 一 昨 年 同 期 (12 年 4 ~6 月 期 )の 水 準 は 上 回 っており 好 調 だった 昨 年 同 期 の 反 動 を 示 す 格 好 となっている 近 畿 圏 全 体 に 占 める 各 エリアの 取 引 シェアは 大 阪 府 他 (26.8%) 大 阪 市 (19.8%) 兵 庫 県 他 (18.4%) 神 戸 市 (14.7%) 京 都 市 (9.2%) 奈 良 県 (4.3%) 滋 賀 県 (4.1%) 京 都 府 他 (1.8%) 和 歌 山 県 (.8%)の 順 で 前 年 比 では 京 都 市 のシェアが 伸 びた 一 方 成 約 価 格 は 6 エリアで 上 昇 し 兵 庫 県 他 は 6 期 連 続 大 阪 市 大 阪 府 他 京 都 市 は 5 期 連 続 で 上 昇 した ただ 大 阪 市 と 和 歌 山 県 を 除 くと 前 期 比 ではいずれも 下 落 し 多 くのエリアで 価 格 の 上 昇 基 調 に 一 服 感 が 現 れている( 図 表 5) 各 エリアの 平 均 成 約 価 格 は 大 阪 市 (2,91 万 円 ) 京 都 市 (1,914 万 円 ) 兵 庫 県 他 (1,81 万 円 )が 近 畿 圏 平 均 を 上 回 り 以 下 神 戸 市 (1,767 万 円 ) 大 阪 府 他 (1,712 万 円 ) 滋 賀 県 (1,671 万 円 ) 京 都 府 他 (1,476 万 円 ) 奈 良 県 (1,279 万 円 ) 和 歌 山 県 (84 万 円 )の 順 となった 件 数 に 価 格 を 乗 じた 成 約 報 告 ベースの 取 扱 高 は 京 都 市 と 和 歌 山 県 を 除 く 7 エリアで 縮 小 し 近 畿 圏 全 体 では 3.7%のマイナ スであった 2. 中 古 戸 建 住 宅 市 場 の 動 き 戸 建 の 成 約 件 数 も 減 少 へ 中 古 戸 建 住 宅 の 14 年 4~6 月 期 の 成 約 件 数 は 2,663 件 で 前 年 比 マイナス 5.4%と 6 期 ぶりに 減 少 に 転 じた 中 古 マンションと 同 様 に 一 昨 年 同 期 の 水 準 (12 年 4~6 月 期 /2,625 件 )は 上 回 っており 好 調 だった 前 年 同 期 の 反 動 が 現 れた 新 規 登 録 件 数 は 12,665 件 で 3.% 増 と 売 り 物 件 は 3 期 続 けて 増 加 した(P1 図 表 2) 成 約 件 数 が 減 少 したことから 成 約 件 数 に 対 する 新 規 登 録 件 数 の 倍 率 は 4.72 倍 と 4 期 ぶりに 上 昇 し 件 数 からみた 需 給 はやや 緩 和 方 向 にシフトした 4~6 月 期 の 平 均 成 約 価 格 は 1,851 万 円 で 前 年 比 プラス 1.1%と 下 落 した 1~3 月 期 から 再 び 上 昇 に 転 じた ただ 成 約 価 格 は 昨 年 後 半 から 一 進 一 退 を 繰 り 返 しており 概 ね 1,8 万 円 前 後 で 推 移 している 新 規 登 録 価 格 は 2,315 万 円 で.8% 下 落 し 前 期 比 ベースでも 下 落 す るなど 売 り 出 し 価 格 も 調 整 局 面 を 迎 えつつあるようだ( 図 表 6) 新 規 登 録 価 格 に 対 する 成 約 価 格 の 乖 離 率 は 成 約 価 格 が 上 昇 新 規 登 録 214/8 No.54 3

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 市 況 トレンド/214 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 図 表 6 中 古 戸 建 住 宅 の 成 約 新 規 登 録 価 格 図 表 7 中 古 戸 建 住 宅 件 数 の 府 県 地 域 別 増 減 率 ( 万 円 ) 2, 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 2,5 2,4 2,3 2,2 新 規 登 録 成 約 1,851 1.1 -.8 2,315 (%) 6 4 2-2 -4-6 2-2 -4 (%) -2-15 -1-5 5 大 阪 市 大 阪 府 他 神 戸 市 兵 庫 県 他 京 都 市 京 都 府 他 滋 賀 県 奈 良 県 和 歌 山 県 近 畿 圏 214 年 4-6 月 期 の 前 年 同 期 比 -15.8-14.2-8.3-8.7-5.4-4. -3.1-3.8-3.5 図 表 8 中 古 戸 建 住 宅 価 格 の 府 県 地 域 別 変 動 率 3.3 2,1-6 (%) -1-5 5 1 15 2 25 2, 4-6 212 7-9 1-12 1-3 213 価 格 4-6 7-9 1-12 1-3 214 前 年 同 期 比 -8 4-6 月 / 年 大 阪 市 大 阪 府 他 神 戸 市 兵 庫 県 他 京 都 市 京 都 府 他 滋 賀 県 奈 良 県 和 歌 山 県 近 畿 圏 -3.8-1.9-1.4-4.2.1 1.7 1.1 4.2 6.4 214 年 4-6 月 期 の 前 年 同 期 比 22.1 価 格 が 下 落 たため マイナス 21.%と 1~3 月 期 に 比 べて.4 ポイン ト 縮 小 し 価 格 面 からみた 需 給 はやや 改 善 した 戸 建 もほとんどの エリアで 成 約 件 数 減 少 14 年 4~6 月 期 のエリア 別 成 約 件 数 は 兵 庫 県 他 を 除 く 8 エリアで 減 少 し 特 に 滋 賀 県 や 京 都 市 では 2 ケタの 減 少 となった( 図 表 7) また 大 阪 府 他 や 京 都 市 奈 良 県 では 一 昨 年 同 期 の 水 準 も 下 回 り 中 古 マンションと 比 べて 取 引 は 弱 含 みの 傾 向 が 広 がっている 成 約 価 格 は 近 畿 圏 の 取 引 量 の 約 半 数 を 占 める 4 エリアで 下 落 する 一 方 大 阪 市 などは 大 幅 に 上 昇 し 地 域 ごとの 価 格 の 動 きにばらつきがみられた ( 図 表 8) エリア 別 の 成 約 価 格 は 神 戸 市 (2,272 万 円 ) 京 都 市 (2,123 万 円 ) 兵 庫 県 他 (1,982 万 円 ) 大 阪 市 (1,919 万 円 )が 近 畿 圏 平 均 を 上 回 り 以 下 京 都 府 他 (1,774 万 円 ) 奈 良 県 (1,764 万 円 ) 大 阪 府 他 (1,746 万 円 ) 滋 賀 県 (1,539 万 円 ) 和 歌 山 県 (1,3 万 円 ) の 順 であった 成 約 件 数 の 減 少 に 伴 い 14 年 4~6 月 期 の 取 扱 高 は 大 阪 市 と 兵 庫 県 他 を 除 く 7 エリアで 縮 小 した 近 畿 圏 全 体 では 4.4%の 縮 小 となり 特 に 神 戸 市 (1.1%)や 京 都 市 (1.6%) 滋 賀 県 (15.7%)では 2 ケタの 縮 小 がみられた 214/8 No.54 4

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 市 況 トレンド/214 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 3. 近 畿 圏 市 場 の 方 向 性 すべての 住 宅 市 場 は 件 数 減 少 の 局 面 に 成 約 件 数 と 成 約 価 格 の 前 年 同 期 比 から 足 元 の 市 況 を 捉 えると 14 年 4~6 月 期 の 中 古 マンション 市 場 はこれまでの 拡 大 ポジションから 新 築 マンションと 同 じ 件 数 が 縮 小 する 局 面 に 変 化 した( 図 表 9) 戸 建 市 場 も 同 様 に 中 古 新 築 とも 件 数 が 減 少 する 局 面 に 変 化 し 住 宅 市 場 全 体 に 取 引 の 減 速 が 広 がっている 新 築 のマンション 戸 建 住 宅 は 13 年 1~12 月 期 以 降 発 売 戸 数 が 大 幅 に 減 少 していたが 4 月 の 消 費 増 税 後 は 住 宅 市 場 全 体 の 停 滞 感 が 中 古 住 宅 にも 波 及 したことが 考 えられる 個 人 間 の 中 古 住 宅 取 引 は 消 費 税 の 課 税 対 象 外 だが その 事 実 を 認 知 していない 消 費 者 は 多 いとみられ 所 得 を 上 回 る 物 価 上 昇 で 実 質 賃 金 が 目 減 りしていることも 負 担 感 につながっているようだ 内 閣 府 が 14 年 7 月 に 公 表 した 14 年 5 月 の 景 気 動 向 指 数 ( 改 訂 値 ) は 一 致 指 数 や 遅 行 指 数 が 横 ばいだったが 先 行 指 数 は 下 落 しており 景 気 の 先 行 き 不 透 明 感 が 広 がっている( 図 表 1) ただ 先 々の 住 宅 購 入 マインドを 示 す 近 畿 の 不 動 産 購 買 態 度 指 数 は 14 年 2 月 まで 低 下 したが 4 月 以 降 は 徐 々に 持 ち 直 し 6 月 は 94 と 買 い 時 感 は 回 復 しつつある( 図 表 11) 価 格 水 準 が 高 い 首 都 圏 の 6 月 の 数 値 は 85 と 低 迷 しており 取 得 能 力 に 見 合 った 価 格 の 物 件 が 提 供 されやすい 近 畿 では 比 較 的 早 期 に 市 況 が 回 復 する 可 能 性 が 考 えられる 14 年 4~6 月 期 の 成 約 に 対 する 新 規 登 録 ( 売 り 出 し) 物 件 の 件 数 倍 率 は 中 古 マンション 戸 建 住 宅 とも 拡 大 に 転 じ やや 需 給 緩 和 の 方 向 に 振 れた 件 数 倍 率 は 既 に 過 去 最 低 の 水 準 となっており 市 況 の 落 ち 着 きとともに 売 り 出 し 件 数 が 増 加 すれば 今 後 は 緩 やかに 需 給 が 緩 和 図 表 9 近 畿 圏 の 四 半 期 別 成 約 件 数 価 格 変 動 率 ( 前 年 同 期 比 ) '14 年 4-6 月 '14 年 4-6 月 中 古 マンション 新 築 マンション -3-25 -2-15 -1-5 [マンション] '12 年 4-6 月 '12 年 4-6 月 -2-4 -6-8 -1-12 5 1 15 2 25 3 35 件 数 % 価 格 % 1 8 6 4 2 '14 年 4-6 月 [ 戸 建 住 宅 ] '12 年 4-6 月 価 格 % 1-4 中 古 戸 建 住 宅 新 築 戸 建 住 宅 '12 年 4-6 月 -6-8 新 築 戸 建 : レインズ 会 員 による 成 約 報 告 物 -1-12 -3-25 -2-15 -1-5 5 1 15 2 25 3 35 件 数 % 8 6 4 2-2 214/8 No.54 5

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 市 況 トレンド/214 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 図 表 1 景 気 動 向 指 数 図 表 11 不 動 産 購 買 態 度 指 数 ( 近 畿 ) ( 指 数 ) 12 115 11 15 1 95 9 85 8 75 7 (21 年 =1) 先 行 指 数 一 致 指 数 遅 行 指 数 1 4 7 1 1 4 7 1 1 4 7 1 1 4 7 1 1 4 7 1 1 4 '9 '1 '11 '12 '13 '14 資 料 : 景 気 動 向 指 数 214 年 7 月 内 閣 府 * 先 行 指 数 : 新 規 求 人 数 新 設 住 宅 着 工 床 面 積 東 証 株 価 指 数 など11 指 標 に 基 づく 合 成 指 標 * 一 致 指 数 : 鉱 工 業 生 産 財 出 荷 指 数 大 口 電 力 使 用 量 商 業 販 売 額 など11 指 標 に 基 づく 合 成 指 標 * 遅 行 指 数 : 家 計 消 費 支 出 法 人 税 収 入 完 全 失 業 率 など6 指 標 に 基 づく 合 成 指 標 117.8 111.3 14.8 5 月 年 良 い 135 13 125 12 115 11 15 1 95 9 85 8 75 7 2 '9 悪 い 今 後 1 年 間 不 動 産 が 買 い 時 かどうかを 聞 いたもの 買 い 時 買 い 時 でない 双 方 が 均 衡 する 点 が1 6 1 2 6 1 2 6 1 2 6 1 2 6 1 2 '1 '11 '12 '13 '14 資 料 :( 一 社 ) 日 本 リサーチ 総 合 研 究 所 6 月 年 図 表 12 成 約 新 規 登 録 の 件 数 倍 率 と 価 格 乖 離 率 からみた 近 畿 圏 の 需 給 状 況 A. 中 古 住 宅 市 場 の 需 給 ポジション (B.とC.の 合 成 図 ) 価 格 乖 離 率 % 件 数 倍 率 倍 2 3 4 5 6 7-2 需 給 タイト '14 年 中 古 マンション -4 4-6 月 中 古 戸 建 住 宅 -6-8 '9 年 1-3 月 -1-12 '6 年 4-6 月 -14 '6 年 4-6 月 -16 '14 年 4-6 月 '8 年 1-12 月 -18-2 -22-24 需 給 緩 和 -26 B. 中 古 マンションの 件 数 倍 率 と 価 格 乖 離 率 C. 中 古 戸 建 住 宅 の 件 数 倍 率 と 価 格 乖 離 率 ( 倍 ) 2.8 3. 3.2 3.4 3.6 3.8 4. 4.2 需 給 タイト 需 給 緩 和 Ⅱ Ⅳ Ⅱ Ⅳ '6 '7 件 数 倍 率 (4 期 後 方 移 動 平 均 )< 左 目 盛 > 価 格 乖 離 率 (4 期 後 方 移 動 平 均 %)< 右 目 盛 > '8/9 リーマンショック Ⅱ Ⅳ '8 Ⅱ Ⅳ Ⅱ Ⅳ Ⅱ Ⅳ Ⅱ Ⅳ '9 '1 '11 '12 Ⅱ Ⅳ '13 Ⅱ '14 (%) -5-6 -6-7 -7-8 -8-9 -9-1 ( 倍 ) 件 数 倍 率 (4 期 後 方 移 動 平 均 )< 左 目 盛 > 4.5 価 格 乖 離 率 (4 期 後 方 移 動 平 均 %)< 右 目 盛 > 5. 5.5 6. 6.5 7. Ⅱ Ⅳ '6 '8/9 リーマンショック Ⅱ Ⅳ Ⅱ Ⅳ Ⅱ Ⅳ '7 '8 '9 Ⅱ Ⅳ '1 需 給 タイト 需 給 緩 和 Ⅱ Ⅳ Ⅱ Ⅳ Ⅱ Ⅳ Ⅱ '11 '12 '13 '14 (%) -15-16 -17-18 -19-2 -21-22 していくとみられる 中 古 マンションの 価 格 乖 離 率 は 依 然 縮 小 してお り 需 給 の 方 向 感 は 定 まっていないが 物 件 価 格 の 先 高 感 も 後 退 しつ つあり 今 後 景 気 の 底 堅 さが 確 認 できれば 基 本 的 に 需 給 タイトな 中 で 市 場 は 引 き 続 き 安 定 的 に 推 移 するものと 予 想 される 214/8 No.54 6

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 市 況 トレンド/214 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 4. 関 連 不 動 産 市 場 の 動 き 新 築 マンション 発 売 戸 数 の 減 少 続 く 14 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 の 新 築 マンション 発 売 戸 数 は 4,5 戸 で 前 年 比 21.8%の 大 幅 な 減 少 となった( 図 表 13) 発 売 価 格 は 2.% 上 昇 したが 契 約 率 は 76.7%と 比 較 的 堅 調 さを 維 持 している 発 売 価 格 は 前 期 比 でも 上 昇 しているが 単 価 は 下 落 しており 専 有 面 積 の 広 い 住 戸 が 販 売 の 中 心 となっている 昨 年 1~12 月 期 以 降 新 規 発 売 を 抑 制 しつつ 住 戸 の 質 を 高 めながら 契 約 率 を 維 持 する 方 針 が 採 られて いるようだ ただ 6 月 の 月 末 在 庫 数 は 1,981 戸 と 前 年 比 前 月 比 と も 増 加 しており 建 築 費 高 騰 の 影 響 も 広 がるなかで 当 面 は 供 給 を 抑 え た 展 開 が 続 くものとみられる 京 都 大 阪 のマンション 賃 料 は 5 期 ぶりに 下 落 近 畿 圏 の 賃 貸 マンション 市 場 における 14 年 4~6 月 期 の 成 約 賃 料 単 価 は 前 年 比 プラス.1%と 5 期 続 けて 上 昇 した( 図 表 14) ただ 神 戸 市 は.5%の 上 昇 となったが 京 都 市 はマイナス 1.2% 大 阪 市 は 同.1%と 5 期 ぶりに 下 落 に 転 じた 大 阪 市 を 中 心 に 1~3 月 期 の 上 昇 が 目 立 ったが 4~6 月 期 は 前 期 比 で 近 畿 圏 全 体 及 び 京 阪 神 各 市 とも 下 落 し 昨 年 の 水 準 に 戻 っている 14 年 4~6 月 期 の 賃 料 m2 単 価 は 近 畿 圏 が 1,766 円 大 阪 市 が 1,976 円 京 都 市 が 1,883 円 神 戸 市 は 1,846 円 であった 図 表 13 新 築 マンションの 販 売 状 況 図 表 14 京 阪 神 の 賃 貸 マンション 成 約 単 価 (%) 契 約 率 ( 四 半 期 平 均 ) 85 8 75 7 65 ( 件 ) 発 売 戸 数 戸 数 前 年 比 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, ( 万 円 ) 4, 発 売 価 格 価 格 前 年 比 3, 5 3, 2, 5 2, 4-6 '12 7-9 1-12 1-3 '13 4-6 7-9 1-12 1-3 '14 76.7 4,5-21.8 3,587 2. (%) 3 2 1-1 -2-3 (%) 3 2 1-1 -2-3 4-6 月 年 ( 円 /m2) 2,1 2,5 2, 1,95 1,9 1,85 1,8 1,75 1,7 1,65 1,6 月 年 近 畿 圏 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 4-6 7-9 1-1-3 4-6 7-9 1-1-3 4-6 7-9 1-1-3 4-6 '11 12 '12 12 '13 12 '14 四 半 期 別 の 前 年 同 期 比 (%) 近 畿 圏 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 '12 年 4-6 月 -2.1.1-2.7 -.2 7-9 -1.5 -.9-3.4 3.9 1-12 -.7-2.4 -.3 3.6 13 年 1-3 月 -.4-1. -.5 -.4 4-6 1.5.6 1.4.4 7-9.6 1.5 1.1 2.1 1-12 1. 2.4 1.5-2.3 14 年 1-3 月 4.4.4 6.4 1.2 4-6.1-1.2 -.1.5 214/8 No.54 7

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 市 況 トレンド/214 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 オフィス 空 室 率 低 下 賃 料 は 緩 やかな 下 落 京 阪 神 ビジネス 地 区 の 14 年 6 月 のオフィス 空 室 率 は 大 阪 梅 田 地 区 が 8.37%と 3 月 比 で.85 ポイント 低 下 し 空 室 率 の 低 下 が 続 い た グランフロント 大 阪 の 空 室 在 庫 が 減 少 したほか 中 小 規 模 の 成 約 が 続 いたことなどが 影 響 している 淀 屋 橋 本 町 は 9.54%で 3 月 比.12 ポイント 低 下 し 京 都 市 は 5.63%で 同.59 ポイント 低 下 神 戸 市 も 9.18%で 同.28 ポイント 低 下 し 特 に 京 都 市 の 低 下 が 目 立 った ( 図 表 15) 14 年 6 月 の 坪 当 たり 募 集 賃 料 は 梅 田 が 14,13 円 で 3 月 から 下 落 しており 淀 屋 橋 本 町 は 1,985 円 神 戸 市 は 1,958 円 京 都 市 は 11,492 円 と 神 戸 市 を 除 いていずれも 下 落 した 緩 やかな 賃 料 の 下 落 は 続 いているが 空 室 率 は 5~6%の 水 準 になると 賃 料 が 上 昇 に 転 じるとされる 14 年 以 降 大 阪 におけるオフィス 新 規 供 給 量 は 減 少 するとみられ 自 社 ビルから 高 スペックの 賃 貸 ビルへの 借 り 換 え 移 転 も 続 いており 今 後 は 賃 料 が 底 打 ち 反 転 する 可 能 性 もあるとみられる 図 表 15 オフィス 空 室 率 と 募 集 賃 料 (%) 15 14 13 12 11 1 9 8 7 6 5 4 月 年 空 室 率 梅 田 8.37% 京 都 市 5.63% 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 '9 '1 '11 '12 '13 '14 ( 円 / 坪 ) 16 15 14 13 12 11 1 資 料 : 三 鬼 商 事 大 阪 梅 田 大 阪 淀 屋 橋 本 町 神 戸 市 京 都 市 募 集 賃 料 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 '9 '1 '11 '12 '13 '14 214/8 No.54 8

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 地 域 不 動 産 事 情 兵 庫 県 兵 庫 県 の 中 古 住 宅 市 場 では 中 古 マンション 戸 建 住 宅 とも 直 近 1 年 間 では 比 較 的 堅 調 だった が 14 年 4~6 月 期 には 成 約 件 数 が 各 エリアで 減 少 に 転 じるなど やや 停 滞 感 も 現 れている 取 扱 高 は 昨 年 並 みにとどまる 可 能 性 も 高 い 1. 中 古 住 宅 の 取 引 動 向 213 年 7 月 ~214 年 6 月 の 直 近 1 年 で 中 古 マンション 取 引 が 伸 びた 都 市 は 神 戸 市 須 磨 区 西 区 芦 屋 市 などで 上 位 1 都 市 のうち 神 戸 市 は 6 区 阪 神 間 は 4 市 を 占 めた 中 古 戸 建 では 三 木 市 姫 路 市 西 宮 市 などの 増 加 が 目 立 ち 兵 庫 県 他 が 5 市 ランクインした( 図 表 1) エリア 別 の 中 古 マンションは 神 戸 市 阪 神 間 兵 庫 県 他 の 各 エリアとも 14 年 4~6 月 期 の 成 約 件 数 は 減 少 し 成 約 価 格 も 兵 庫 県 他 以 外 は 下 落 し 停 滞 感 が 現 れている 中 古 戸 建 の 成 約 件 数 は 神 戸 市 や 兵 庫 県 他 が 減 少 する 一 方 阪 神 間 は 増 加 が 続 き 成 約 価 格 は 阪 神 間 以 外 で 下 落 するなど ばらつきがみられた 沿 線 駅 別 の 成 約 件 数 は 中 古 マンションが 上 位 1 駅 のうち 7 駅 戸 建 は 8 駅 が 前 年 と 同 じだが 中 古 マンション 件 数 は 6 駅 で 増 加 価 格 は 7 駅 で 上 昇 戸 建 件 数 は 6 駅 が 増 加 価 格 は 5 駅 が 上 昇 した 2. 特 徴 的 な 地 域 動 向 神 戸 市 長 田 区 須 磨 区 垂 水 区 西 区 では 中 古 マンション 戸 建 とも 各 築 年 帯 で 価 格 と 住 戸 規 模 の バランスがとれた 取 引 が 可 能 な 市 場 環 境 となっている 伊 丹 市 宝 塚 市 川 西 市 猪 名 川 町 でも 様 々な 築 年 帯 の 物 件 の 選 択 が 容 易 な 状 況 にある 価 格 水 準 が 比 較 的 高 いイメージがあるが 中 古 市 場 では 予 算 に 応 じて 多 様 な 物 件 が 取 得 可 能 となっている 中 古 マンション 順 地 域 都 市 位 図 表 1 成 約 件 数 増 加 率 の 都 市 別 TOP1(213 年 7 月 ~214 年 6 月 ) 成 約 件 数 ( 件 ) 成 約 件 数 前 年 比 (%) 成 約 価 格 ( 万 円 ) 成 約 価 格 前 年 比 (%) m2 単 価 ( 万 円 /m2) m2 単 価 前 年 比 (%) 専 有 面 積 (m2) 専 有 面 積 前 年 比 (%) 築 年 数 ( 年 ) 築 年 数 1 万 世 帯 当 り 前 年 差 ( 年 ) 成 約 件 数 1 神 戸 市 須 磨 区 312 3. 1,219-3. 16.5-2.3 72.3 -.5 26.4 2.8 43.6 2 阪 神 間 芦 屋 市 26 9.7 2,693-3.7 34.1 2.1 77.8-6.4 2.7.1 63.9 3 神 戸 市 西 区 278 7.8 1,86-6.4 21.1-6.6 85.2 -.1 18.2 1.8 28.8 4 阪 神 間 尼 崎 市 451 7.4 1,792 6.8 26.2 2.6 66.3 4.2 19.6.5 21.3 5 神 戸 市 東 灘 区 578 6.4 2,299 5.7 3.2 2.7 73.6 2.2 21.2. 6.2 6 神 戸 市 長 田 区 12 6.3 1,341 9.6 19.7 6. 66.2 3.1 18.5 -.6 21.5 7 神 戸 市 垂 水 区 229 3.6 1,282 4.5 17.3 4.1 71.2 2.4 25.5 -.5 24. 8 阪 神 間 宝 塚 市 48 3.6 1,799 2.1 22.6 1.3 78. -.2 21.6 1.6 43.6 9 神 戸 市 灘 区 234 3.1 2,193 5.1 29.7 -.7 72.3 6.2 21. 1.2 35.5 1 阪 神 間 西 宮 市 726 2.8 2,434 5.1 31.7 2.8 76.1 3. 19.2.7 35.2 兵 庫 県 全 体 5,357 1.5 1,818 3.6 24.6 2.1 72.6 1.3 2.8.9 23.3 中 古 戸 建 住 宅 順 地 域 都 市 位 成 約 件 数 ( 件 ) 成 約 件 数 前 年 比 (%) 成 約 価 格 ( 万 円 ) 成 約 価 格 前 年 比 (%) 土 地 面 積 (m2) 土 地 面 積 前 年 比 (%) 建 物 面 積 (m2) 建 物 面 積 前 年 比 (%) 築 年 数 ( 年 ) 築 年 数 1 万 世 帯 当 り 前 年 差 ( 年 ) 成 約 件 数 1 兵 庫 県 他 三 木 市 51 75.9 1,371 15.8 24.8 24.7 113.7-2.3 25.3 -.9 17.6 2 兵 庫 県 他 姫 路 市 21 3.4 1,46 2.6 184. -1.2 114.3 1.2 25. 2.8 9.9 3 阪 神 間 西 宮 市 289 23. 3,248 5.2 161.4 5.7 121.6 4.4 2.3 2.2 14. 4 兵 庫 県 他 丹 波 市 22 15.8 1,1-8.9 1,312.7 14.6 143.4-5.4 37.4 8.7 9.6 5 兵 庫 県 他 加 古 川 市 128 11.3 1,261-9.3 142.6-15.9 98.5-5.8 24.3 2.5 12.4 6 神 戸 市 須 磨 区 19 9. 1,715-15.1 13.3-11.6 15.4 -.9 26.3 1.7 15.2 7 阪 神 間 芦 屋 市 5 8.7 5,418 8.4 217.5-8. 138..7 19.5.9 12.3 8 兵 庫 県 他 明 石 市 127 7.6 1,685 7.8 135.9 8.4 99.2-3.1 24.3 2.4 1.6 9 神 戸 市 垂 水 区 154 6.9 1,882.6 137.6-9.3 13.9-1.8 25.2-1. 16.1 1 阪 神 間 川 西 市 192 6.7 1,731-3.3 16.8-1.5 18.6 -.7 24.. 31. 兵 庫 県 全 体 2,973 6.9 2,61 -.5 172.5 1.9 111. -.2 23. 1.2 12.9 注 ) 年 間 成 約 件 数 2 件 以 上 の 都 市 を 対 象 214/8 No.54 1

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 地 域 不 動 産 事 情 / 兵 庫 県 1. 中 古 住 宅 の 取 引 動 向 取 引 増 加 都 市 の 多 くで 成 約 マンション 価 格 上 昇 今 回 は 特 に 中 古 住 宅 取 引 が 活 発 な 都 市 部 を 中 心 に 神 戸 市 阪 神 間 兵 庫 県 その 他 の 3 エリアなどに 分 けて 兵 庫 県 における 市 場 の 特 徴 を 捉 える 213 年 7 月 ~214 年 6 月 の 直 近 1 年 間 で 成 約 件 数 の 伸 び 率 が 高 い 上 位 1 都 市 をみると 中 古 マンションでは 神 戸 市 須 磨 区 芦 屋 市 神 戸 市 西 区 尼 崎 市 神 戸 市 東 灘 区 の 順 で 高 く 神 戸 市 の 6 区 阪 神 間 の 4 市 がランクインした 上 位 の 顔 ぶれは 変 化 しており 前 年 と 同 じく 上 位 に 入 ったのは 芦 屋 市 神 戸 市 東 灘 区 長 田 区 灘 区 西 宮 市 の 5 区 市 であった(1ページ 図 表 1) 地 域 の 取 引 水 準 を 示 す 世 帯 あたり 成 約 件 数 をみると 芦 屋 市 や 神 戸 市 東 灘 区 須 磨 区 宝 塚 市 などが 高 い 値 を 示 すが 今 回 の 特 徴 は 上 位 1 都 市 のうち 7 都 市 で 成 約 価 格 単 価 が 上 昇 した 点 にある なかで も 神 戸 市 長 田 区 や 垂 水 区 では 相 対 的 に 低 い 価 格 単 価 が 上 昇 したのに 加 え 専 有 面 積 の 拡 大 や 築 年 数 の 減 少 がみられ 住 戸 規 模 が 大 きく 築 浅 で 価 格 水 準 の 高 い 物 件 を 中 心 に 取 引 が 活 発 となった 様 子 がうかが える 中 古 戸 建 住 宅 の 取 引 増 加 率 の 上 位 都 市 は 三 木 市 姫 路 市 西 宮 市 丹 波 市 加 古 川 市 の 順 で 神 戸 市 は 2 区 阪 神 間 は 3 市 兵 庫 県 他 は 5 市 がランクインした 中 古 マンションと 異 なり 兵 庫 県 他 の 都 市 が 多 く 入 ったが 今 回 新 たに 加 わったのは 三 木 市 姫 路 市 丹 波 市 のほか 図 表 2 中 古 マンションのエリア 別 成 約 件 数 成 約 価 格 ( 万 円 ) 2,2 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 7 6 5 4 3 2 1 ( 件 ) 月 年 神 戸 市 兵 庫 県 他 成 約 価 格 成 約 件 数 阪 神 間 兵 庫 県 平 均 4-6 7-9 1-1-3 4-6 7-9 1-1-3 4-6 7-9 1-1-3 4-6 '11 12 '12 12 '13 12 '14 四 半 期 別 の 前 年 比 (%) 神 戸 市 阪 神 間 兵 庫 県 他 成 約 価 格 成 約 件 数 '12/4-6 1.9.3-1.9 7-9 2.9 4. 9.2 1-12 '13/1-3 11.3 3.1-8.1.6 7.6 14.7 4-6 4.2 -.3 13.5 7-9 2.4 6.9 3.4 1-12.8 13.2 7.2 '14/1-3 3.5-1.2-1. 4-6 -1.3 -.3 2. '12/4-6 8.4 3. 7.1 7-9 12.2 9.8-1.6 1-12. -1.2 25.3 '13/1-3 9.4 27.8 17.3 4-6 9.9 8.4 17.4 7-9 -7. -3.7-9.2 1-12 17.1 21.5 '14/1-3 12.7.2 4-6 -1.5-16.5-7.4-1.7-1.9 214/8 No.54 2

( 公 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 地 域 不 動 産 事 情 / 兵 庫 県 図 表 3 中 古 戸 建 住 宅 のエリア 別 成 約 件 数 成 約 価 格 ( 万 円 ) 3, 2, 5 2, 1, 5 成 約 価 格 1, 神 戸 市 阪 神 間 兵 庫 県 他 兵 庫 県 平 均 5 3 25 2 15 成 約 件 数 1 ( 件 ) 月 4-6 7-9 1-1-3 4-6 7-9 1-1-3 4-6 7-9 1-1-3 4-6 年 '11 12 '12 12 '13 12 '14 四 半 期 別 の 前 年 比 (%) 神 戸 市 阪 神 間 兵 庫 県 他 成 約 価 格 成 約 件 数 '12/4-6 -5.5-3.9-6.2 7-9 -3.8-2. -1.8 1-12 -4.1 9.1.5 '13/1-3 -9.5-5.2 -.7 4-6 11.7-5.6 1.4 7-9 -.1-1.4 -.6 1-12 1.8 4.8 1.2 '14/1-3 -5.3-2.3-3. 4-6 -1.9 2.2-3.4 '12/4-6 1.3 3.3 25. 7-9 8.4-9.1-1.1 1-12 -12.3 7.8-17.2 '13/1-3 1.2-3.1 9.7 4-6 15.7-5.6 13.3 7-9 17.8-6.1 8.2 1-12 15.3 8. 44.6 '14/1-3 -1. 7.9 16.3 4-6 -8.3 7.5-1.8 神 戸 市 垂 水 区 川 西 市 であった 世 帯 あたり 成 約 件 数 ( 地 域 における 取 引 水 準 )が 兵 庫 県 平 均 を 上 回 ったのは 川 西 市 三 木 市 神 戸 市 垂 水 区 須 磨 区 西 宮 市 で 成 約 価 格 は 6 都 市 で 上 昇 した なかでも 垂 水 区 は 土 地 建 物 面 積 が 縮 小 し 築 年 数 が 減 少 したにも 関 わらず 成 約 価 格 はわずかに 上 昇 しており 小 規 模 でも 築 浅 で 価 格 水 準 の 高 い 物 件 取 引 が 増 加 したことがわかる 中 古 マンション 成 約 件 数 3 エリアとも 減 少 県 内 3 エリア 別 に 四 半 期 ごとの 成 約 件 数 価 格 の 動 きをみると 14 年 4~6 月 期 の 中 古 マンション 成 約 件 数 は 3 エリアとも 前 年 比 で 減 少 した 兵 庫 県 他 は 4 期 連 続 で 減 少 し 増 加 基 調 にあった 神 戸 市 阪 神 間 も 今 回 は 減 少 に 転 じた 好 調 だった 昨 年 同 期 の 反 動 が 現 れた 格 好 だ が 3 エリアとも 一 昨 年 同 期 (12 年 4~6 月 期 )の 件 数 は 上 回 ってお り 必 ずしも 水 準 が 低 い 訳 ではない( 図 表 2) 14 年 4~6 月 期 の 成 約 価 格 も 神 戸 市 と 阪 神 間 は 前 年 比 前 期 比 とも 下 落 し 停 滞 感 が 現 れている 平 均 価 格 は 神 戸 市 が 1,767 万 円 阪 神 間 が 2,54 万 円 兵 庫 県 他 は 1,16 万 円 であった 中 古 戸 建 の 成 約 件 数 は 神 戸 市 が 2 期 続 けて 減 少 し 兵 庫 県 他 も 今 回 減 少 に 転 じたが 阪 神 間 は 3 期 連 続 で 増 加 した 成 約 価 格 も 神 戸 市 兵 庫 県 他 では 2 期 続 けて 下 落 する 一 方 阪 神 間 は 上 昇 するなど 地 域 ごとにばらつきがみられた( 図 表 3) 14 年 4~6 月 期 の 中 古 戸 建 の 平 均 価 格 は 神 戸 市 が 2,272 万 円 阪 神 間 が 2,451 万 円 兵 庫 県 他 が 1,36 万 円 であった 214/8 No.54 3