住 宅 ローン 選 びには 銀 行 の 無 料 相 談 を 活 用! マイホーム 購 入 時 に 多 くの 方 が 利 用 する 住 宅 ローン 住 宅 ローンはどうやって 選 べばいいの?と 思 っている 方 も 多 いのではないでしょうか そんな 疑 問 に 最 適 な 専 門 家 専 門 サービスをご 案 内 します 住 宅 ローンは 銀 行 に 聞 いてみないとわからないことがたくさん あなたは 住 宅 ローンのことをどれくらい 知 っていますか インターネットにはさまざまな 情 報 があふれ 住 宅 ローンに 関 する 基 本 的 な 知 識 は 容 易 に 得 ることができます 分 譲 会 社 や 仲 介 会 社 の 担 当 者 からも いくつかのアドバイスを 受 けられるでしょう しかし それだけで 本 当 に 大 丈 夫 でしょうか 何 ら かの 勘 違 いはないでしょうか 住 宅 が 一 生 のうちで 大 きな 買 い 物 であるのと 同 時 に 住 宅 ローンはとて も 大 きな 借 金 となります 金 額 が 高 いだけでなくそ の 返 済 期 間 も 長 いために ちょっとした 思 い 違 いが 大 きな 差 になりかねません 住 宅 ローンの 商 品 内 容 は 銀 行 によって 異 なります それぞれの 特 徴 や 借 り 入 れ 条 件 は 何 か 借 り 入 れに 伴 う 諸 費 用 がいくら 必 要 なのか 住 宅 の 購 入 や 建 築 にかかる 費 用 のうちどこまでが 融 資 対 象 となるの か 妻 の 収 入 合 算 をするときに 連 帯 保 証 が 必 要 なの かなど 銀 行 の WEB サイトによる 情 報 だけではわかりづらい 面 も 多 いでしょう たとえば 先 に 土 地 を 購 入 して 家 を 建 てるときには 銀 行 による 柔 軟 な 対 応 が 欠 かせません そのため どのように 融 資 が 実 行 されるのかを 直 接 聞 いてみることが 必 要 な 場 合 もあります 住 宅 ローンを 選 ぶ 際 には 金 利 だけでなく 他 の 要 素 をしっかりと 検 討 することが 重 要 です 住 宅 の 購 入 や 建 築 の 話 が 具 体 的 になってきたら インターネットの 情 報 だけに 頼 らず 銀 行 の 無 料 相 談 を 活 用 することも 考 えてみましょう 平 日 はなかなか 時 間 がとれなくても 銀 行 によっては 土 曜 日 や 日 曜 日 に 無 料 相 談 窓 口 を 開 設 しています 銀 行 の 無 料 相 談 を 積 極 的 に 活 用 することで 住 宅 ローンの 疑 問 点 を 解 消 できるほか 最 新 の 有 用 な 情 報 を 得 る 機 会 も 生 まれるでしょう
さらに 自 営 業 者 や 個 人 事 業 者 など 一 般 的 に 住 宅 ローンが 組 みづらい 人 の 場 合 には 取 引 先 の 銀 行 と 事 前 に 十 分 な 打 ち 合 わせをすることも 欠 かせません もちろん 銀 行 に 相 談 をしたからといってそこで 借 りなければならないわけではなく 複 数 の 銀 行 で 相 談 をしてそれぞれの 特 徴 を 見 極 めたり 足 りない 知 識 を 徐 々に 補 っていったりすることもできます あまり 難 しく 考 えたり 遠 慮 したりする 必 要 はありません 気 軽 に 銀 行 の 無 料 相 談 を 活 用 してみましょう 住 宅 ローン 関 連 用 語 ローンの 種 類 住 宅 ローンの 融 資 にあたり それぞれの 銀 行 が 種 類 ごとに 基 準 金 利 (いわゆる 店 頭 金 利 )を 定 めています が 現 在 では 一 定 の 要 件 のもとで 優 遇 をして 適 用 金 利 を 引 き 下 げることが 一 般 的 になっています この 場 合 返 済 中 の 全 期 間 にわたって 一 定 幅 を 優 遇 する 場 合 と 当 初 の 一 定 期 間 について 優 遇 幅 を 大 き くする 場 合 とがあります 住 宅 ローンの 商 品 や 借 り 入 れ 条 件 などによってさまざまな 違 いがあるため それぞれの 特 徴 をしっかりと 把 握 することが 大 切 です
変 動 金 利 型 ローン 住 宅 ローンを 借 りた 後 も 一 定 期 間 ごとに 適 用 金 利 が 見 直 されます 当 初 は 固 定 型 よりも 金 利 が 低 く 毎 月 の 返 済 額 も 少 なくなりますが 金 利 上 昇 によるリスクをよく 考 えておくことが 必 要 です 毎 月 の 返 済 額 は 5 年 ごとに 見 直 され 上 昇 幅 はそれまでの 5 年 間 の 1.25 倍 まで に 抑 えられますが 適 用 される 金 利 の 上 昇 幅 には 制 限 がありません 固 定 金 利 選 択 型 ローン 1 年 2 年 3 年 5 年 10 年 などあらかじめ 定 めた 当 初 の 一 定 期 間 を 固 定 金 利 とするもの で 固 定 期 間 選 択 型 という 場 合 もあります 固 定 期 間 が 終 了 するときに その 時 点 の 金 利 で 変 動 金 利 型 か 新 たな 固 定 金 利 選 択 型 かを 選 びますが その 際 における 毎 月 の 返 済 額 および 金 利 の 上 昇 幅 には 制 限 がないため 負 担 が 大 きく 増 えることもあります 全 期 間 固 定 型 ローン 借 り 入 れ 当 初 の 金 利 が 返 済 期 間 中 ずっと 適 用 されます 変 動 金 利 型 や 固 定 金 利 選 択 型 に 比 べ て 適 用 金 利 は 少 し 高 めになりますが 借 りた 後 から 金 利 や 毎 月 の 返 済 額 が 上 昇 する 心 配 はな く 安 定 した 資 金 計 画 を 立 てることができます 低 金 利 水 準 で 今 後 の 金 利 上 昇 が 見 込 まれ るときには 有 利 とされています フラット 35 住 宅 金 融 支 援 機 構 が 民 間 銀 行 と 提 携 して 融 資 をする 最 長 35 年 の 長 期 固 定 金 利 型 住 宅 ロー ンです 融 資 に 対 する 債 権 を 住 宅 金 融 支 援 機 構 が 買 い 取 り それを 証 券 化 して 投 資 家 に 販 売 します 省 エネルギー 性 耐 震 性 などに 優 れた 住 宅 を 取 得 する 場 合 に 金 利 を 優 遇 する フラ ット35 S や 返 済 期 間 を 最 長 50 年 とする フラット50 などもあります 金 利 ミックス 型 ローン 変 動 金 利 型 における 低 金 利 のメリットと 固 定 金 利 型 における 安 定 性 のメリットを 組 み 合 わ せるなど 異 なる 金 利 タイプにわけることによって 金 利 上 昇 時 のリスクを 分 散 させるもので す 実 質 的 に 2 件 の 住 宅 ローンを 借 りるのと 同 じ 手 数 料 など 諸 費 用 が 必 要 になる 場 合 ある いは 1 件 分 としてまとめて 借 りられる 場 合 など 銀 行 によってその 仕 組 みが 異 なるので 注 意 しなければなりません 預 金 連 動 型 ローン 住 宅 ローンの 借 入 残 高 のうち 預 金 と 同 じ 金 額 分 については 金 利 がかからないもので 一 部 の 銀 行 が 取 り 扱 っています 繰 り 上 げ 返 済 の 代 わりに 預 金 をすれば 繰 り 上 げ 返 済 と 同 等 の 金 利 削 減 効 果 があるうえ 普 通 預 金 口 座 のお 金 はいつでも 引 き 出 せるため 柔 軟 な 資 金 計 画 が 可 能 となります ペアローン 夫 婦 または 二 世 帯 住 宅 に 住 む 親 子 などで それぞれの 年 収 や 年 齢 に 応 じた 別 々の 住 宅 ローン を 同 じ 銀 行 から 借 りるものです 夫 が 長 期 の 固 定 金 利 型 ローン 妻 が 短 期 の 変 動 金 利 型 ロ ーンなど 異 なる 金 利 タイプや 返 済 期 間 を 選 択 してリスクの 分 散 を 図 ることができるほか 収 入 合 算 よりも 借 り 入 れ 可 能 額 が 増 えたり お 互 いに 住 宅 ローン 控 除 の 適 用 を 受 けられたり するメリットもあります つなぎ 融 資 土 地 を 先 に 購 入 して 注 文 住 宅 を 建 てるときなど 住 宅 ローンの 実 行 前 に 資 金 が 必 要 となる 場 合 に 借 りる 短 期 の 融 資 です 住 宅 の 買 い 替 えで 売 却 代 金 の 受 領 前 に 購 入 代 金 の 支 払 いが 必 要 なときにも 使 われます 一 般 的 に 通 常 の 住 宅 ローンよりも 金 利 が 高 いほか 住 宅 ローン 控 除 の 対 象 にはなりません
諸 経 費 住 宅 ローンの 借 り 入 れにはさまざまな 費 用 が 伴 います その 中 でとくに 大 きいのは 保 証 料 と 事 務 手 数 料 団 体 信 用 生 命 保 険 料 ですが 銀 行 によっても 大 きく 異 なります 住 宅 ローンの 金 利 が 低 い 代 わりに 諸 費 用 が 高 いというケースもあるため 金 利 だけで 考 えるのではなく 借 り 入 れに 伴 う 諸 費 用 を 含 めた 負 担 総 額 で 比 較 をすることが 欠 かせません 保 証 料 事 務 手 数 料 団 体 信 用 生 命 保 険 住 宅 ローンを 借 りる 際 に 第 三 者 の 保 証 人 を 必 要 としない 代 わりに 保 証 会 社 による 保 証 を 受 けることが 一 般 的 になっていますが そのためには 保 証 料 を 支 払 わなければなりません 申 込 者 の 条 件 が 良 い 場 合 には たとえば 返 済 期 間 が 35 年 なら 借 入 金 額 1,000 万 円 あたり 20 万 円 程 度 の 保 証 料 で 済 むことが 多 いものの 審 査 の 結 果 によって あるいは 担 保 となる 購 入 物 件 の 評 価 によって 増 額 されることもあります 保 証 料 は 一 括 して 前 払 いする 方 式 のほか 毎 月 の 返 済 額 に 含 む 方 式 もあります 毎 月 の 返 済 額 に 含 む 場 合 には 保 証 料 に 相 当 する 分 が 金 利 に 上 乗 せされます 住 宅 ローンを 借 りるときには 事 務 手 数 料 を 支 払 わなければなりません これは 保 証 会 社 に 対 する 事 務 取 扱 手 数 料 です 1 件 あたり 3 万 円 ~4 万 円 ( 税 別 ) 程 度 の 定 額 にしている 場 合 が 多 いものの 融 資 金 額 に 対 して 2%( 税 別 )などといった 割 合 で 定 めている 場 合 もあ ります 一 定 割 合 で 定 めているときには たとえば 3,000 万 円 の 借 り 入 れに 対 して 2%なら 60 万 円 ( 税 別 )など 借 入 金 額 が 大 きいと 事 務 手 数 料 もそれなりに 高 額 となります 住 宅 ローンの 借 り 入 れに 伴 い 加 入 する 生 命 保 険 で 略 して 団 信 (だんしん) と 呼 ばれるこ とが 多 くなっています 借 り 入 れをした 本 人 が 死 亡 したり 高 度 障 害 を 負 ったりしたときに は その 時 点 の 住 宅 ローン 残 高 に 相 当 する 保 険 金 が 支 払 われ 遺 族 が 住 宅 ローンの 債 務 を 引 き 継 ぐことはありません 民 間 の 銀 行 では 団 体 信 用 生 命 保 険 への 加 入 を 条 件 としていることが 多 いため 健 康 状 態 に 問 題 があると 住 宅 ローンを 借 りられないこともあります 通 常 の 団 信 よりも 加 入 条 件 を 緩 和 し たのが ワイド 団 信 ですが そのぶん 保 険 料 は 割 高 となります また 3 大 疾 病 や 7 大 疾 病 その 他 病 気 やケガなどで 一 定 期 間 以 上 働 くことができなくなっ た 際 に 保 険 金 を 支 払 う 特 約 付 きの 保 険 を 取 り 扱 う 銀 行 も 増 えつつあります ただし それ ぞれ 適 用 範 囲 が 異 なりますから 事 前 にその 内 容 と 保 険 料 をしっかりと 確 認 することが 大 切 です なお 一 般 的 な 団 信 では 保 険 料 を 銀 行 が 負 担 するケースもあります
返 済 住 宅 ローンの 返 済 は 数 十 年 にわたり 続 くことが 多 いため しっかりとした 資 金 計 画 が 欠 かせません 借 りた 後 に 繰 り 上 げ 返 済 をすることによって 総 支 払 い 額 を 減 らすこともできますが その 効 果 や 費 用 をよ く 考 えることも 大 切 です 繰 り 上 げ 返 済 あらかじめ 決 められた 毎 月 の 返 済 額 のほかに まとまった 金 額 を 任 意 で 返 済 することもでき ます 残 っている 住 宅 ローンの 全 額 を 返 済 するのも 繰 り 上 げ 返 済 ですが 一 般 的 に 繰 り 上 げ 返 済 といえば 一 部 金 の 返 済 を 指 すことが 多 いでしょう 繰 り 上 げ 返 済 には 毎 月 の 返 済 額 をそのままにして 返 済 期 間 を 短 くする 期 間 短 縮 型 と 返 済 期 間 をそのままにして 毎 月 の 返 済 額 を 減 らす 返 済 額 軽 減 型 の 2 つがあり 利 息 軽 減 効 果 がより 大 きいのは 期 間 短 縮 型 です 銀 行 によって 100 万 円 など 一 定 金 額 以 上 で 受 け 付 け る 場 合 と 1 円 からでも 受 け 付 ける 場 合 とがあるほか 繰 り 上 げ 返 済 手 数 料 も 1 回 につき 数 千 円 のところから 無 料 のところまでさまざまです 元 利 均 等 返 済 元 金 均 等 返 済 毎 月 の 返 済 において 元 金 と 利 息 の 合 計 額 が 一 定 となるように 計 算 する 方 式 です 借 り 入 れ 当 初 は 返 済 額 に 占 める 利 息 の 割 合 が 大 きく 元 金 はなかなか 減 りませんが 住 宅 ローンの 返 済 方 式 としてはこちらが 一 般 的 です 毎 月 の 返 済 において 元 金 を 一 定 額 にしたうえで それに 利 息 を 加 えて 計 算 する 方 式 です 返 済 額 は 借 り 入 れ 当 初 に 大 きく 返 済 が 進 むにつれて 徐 々に 減 っていきます 完 済 までの 総 支 払 い 額 は 元 利 均 等 返 済 よりも 少 なくなるため 資 金 計 画 に 余 裕 がある 場 合 には 有 効 です