News Release 日 本 語 版 ツイッター@JLLNews_JP 報 道 各 位 2016 年 2 月 8 日 JLL (ジョーンズ ラング ラサール 株 式 会 社 ) 東 京 のオフィス 賃 料 15 四 半 期 連 続 で 上 昇 大 阪 のオフィス 賃 料 6 四 半 期 連 続 で 上 昇 ジャパン プロパティ ダイジェスト 2015 年 第 4 四 半 期 総 合 不 動 産 サービス 大 手 の JLL( 本 社 : 東 京 都 千 代 田 区 代 表 取 締 役 社 長 : 河 西 利 信 )は 日 本 の オフィス リテール ロジスティクス ホテル 市 場 における 市 況 需 給 や 空 室 状 況 賃 料 価 格 動 向 及 び 12 ヵ 月 予 測 をまとめた 調 査 レポート ジャパン プロパティ ダイジェスト(JPPD)2015 年 第 4 四 半 期 を 発 表 しました セクター 別 の 概 要 は 以 下 の 通 りです 東 京 の A グレードオフィス 市 場 15 四 半 期 連 続 の 上 昇 月 額 坪 当 たり 35,399 円 ( 共 益 費 込 )となり 前 期 比 2.1% 前 年 比 6.0%の 上 昇 となり 15 四 半 期 連 続 の 上 昇 で 2015 年 では 最 大 の 上 昇 幅 を 記 録 した 最 大 の 上 昇 率 を 記 録 したサブマーケットは 新 宿 と なった 空 室 率 はほぼ 8 年 ぶりに 2%へと 低 下 空 室 率 は 2.0%となり 前 期 比 1.3 ポイント 前 年 比 1.0 ポイント 低 下 した 好 調 な 拡 張 需 要 等 を 反 映 し て 空 室 率 は 大 幅 に 低 下 した ほぼ 全 てのサブマーケットで 低 下 がみられ 特 に 赤 坂 六 本 木 渋 谷 における 低 下 が 顕 著 となった ネット アブゾープション 1 情 報 通 信 業 製 造 業 物 品 不 動 産 通 信 業 からの 拡 張 需 要 と 新 規 供 給 における 好 調 な 成 約 とが 相 まって ネット アブゾープションは 165 千 m2と 大 きく 増 加 した 2015 年 通 年 のネット アブゾープション は 総 計 341 千 m2となり 過 去 10 年 平 均 を 22% 上 回 る 水 準 となった 第 4 四 半 期 に 新 鉄 鋼 ビル( 貸 床 面 積 51 千 m2)と 大 手 門 タワー JX ビル(19 千 m2)が 竣 工 し ストックは 前 期 比 1.0% 増 加 した 2015 年 通 年 の 新 規 供 給 は 19 千 m2となり 前 年 比 4.0% 増 加 した 上 昇 ペース 加 速 価 格 は 前 期 比 6.2% 前 年 比 18.4%の 上 昇 となり 賃 料 上 昇 と 利 回 り 低 下 を 反 映 して 上 昇 率 は 前 期 に 比 べ 加 速 した 当 四 半 期 の 取 引 事 例 には 汐 留 ビル(10% 持 分 )が 挙 げられる アクティビア プロ パティーズが 204 億 円 NOI 利 回 り 3.9%にて 取 得 した
2016 年 の 賃 料 は 価 格 を 上 回 るペースで 上 昇 2016 年 は 需 要 は 堅 調 に 推 移 する 一 方 で 新 規 供 給 は 過 去 10 年 平 均 比 170%となることから 空 室 率 は 上 昇 するものの 引 き 続 き 4%を 下 回 る 水 準 で 推 移 する 見 通 し 賃 料 と 価 格 は 引 き 続 き 緩 やかに 上 昇 し 上 昇 ペースは 2015 年 並 みとなる 見 通 しである 1 当 期 中 に 新 たに 賃 貸 された 床 面 積 から 当 期 中 に 退 去 した 床 面 積 を 控 除 したネットの 床 面 積 の 増 減 大 阪 の A グレードオフィス 市 場 6 四 半 期 連 続 上 昇 月 額 坪 当 たり 16,362 円 ( 共 益 費 込 ) 前 期 比 1.5% 前 年 比 4.4%の 上 昇 となった 上 昇 ペースは 引 き 続 き 加 速 しており 梅 田 が 牽 引 した 2 次 空 室 の 発 生 により 空 室 率 は 小 幅 上 昇 空 室 率 は 5.6% 前 期 比 0.1 ポイントの 上 昇 前 年 比 2.5 ポイントの 低 下 となった 2 次 空 室 の 発 生 を 反 映 して 6 四 半 期 ぶりの 上 昇 となった 中 之 島 で 大 幅 上 昇 梅 田 と 御 堂 筋 で 低 下 がみられた ネット アブゾープション 第 4 四 半 期 のネット アブゾープションはマイナスとなったものの 2015 年 通 年 のネット アブゾープ ションは 93 千 m2となり JLL 統 計 開 始 以 来 2 番 目 の 水 準 を 記 録 した 第 4 四 半 期 に 新 規 供 給 はみられなかった 2015 年 通 年 の 新 規 供 給 は 1 棟 貸 床 面 積 56 千 m2となり ストックは 前 年 比 3.4% 増 加 した 価 格 は 9 四 半 期 連 続 の 上 昇 価 格 は 前 期 比 5.6% 前 年 比 29.2% 上 昇 した 利 回 りは 2007 年 の 水 準 へと 低 下 し 価 格 の 上 昇 を 下 支 えした 賃 料 と 価 格 ともに 上 昇 局 面 続 く 2016 年 は 堅 調 な 需 要 に 対 して 新 規 供 給 が 予 定 されていないことから 空 室 率 は 一 層 低 下 し 賃 料 上 昇 を 下 支 えするものの 上 昇 ペースは 減 速 する 見 通 し 価 格 は 一 層 の 賃 料 上 昇 と 利 回 り 低 下 を 反 映 して 上 昇 ペースが 加 速 する 見 通 し JLL リサーチ 事 業 部 長 の 赤 城 威 志 は 次 のように 述 べています 東 京 と 大 阪 の 不 動 産 市 場 は 引 き 続 き 好 調 となり 賃 料 と 価 格 の 上 昇 ペースは 加 速 しています 東 京 オフィスは 空 室 率 が 2%へと 大 幅 に 低 下 賃 料 上 昇 ペースが 2012 年 以 降 の 上 昇 サイクルで 最 大 とな り 大 阪 オフィスも 比 較 的 低 位 な 空 室 率 を 背 景 に 2 四 半 期 連 続 で 賃 料 上 昇 ペースが 加 速 しました 先 行 きについては 今 後 も 上 昇 傾 向 を 維 持 するものと 予 測 されますが 新 興 国 経 済 の 動 向 やマイナ ス 金 利 導 入 等 の 影 響 に 注 視 する 必 要 があります
東 京 のリテール( 商 業 施 設 ) 市 場 賃 料 は 引 き 続 き 上 昇 銀 座 1 階 賃 料 は 記 録 的 高 水 準 月 額 坪 当 たり 77,189 円 ( 共 益 費 込 ) 前 期 比 3.3% 前 年 比 11.6%の 上 昇 となった 1 階 賃 料 が 空 中 階 賃 料 を 上 回 るペースで 上 昇 し 上 昇 ペースは 前 期 と 比 べ 加 速 した 銀 座 の 1 階 賃 料 は 引 き 続 き 上 昇 し 前 回 ピーク(2007 年 )を 上 回 る 水 準 となった 価 格 は 9 四 半 期 連 続 で 上 昇 価 格 は 前 期 比 7.3% 前 年 比 34.3%の 上 昇 となった 2007 年 の 水 準 へと 低 下 した 利 回 りを 反 映 して 上 昇 ペースは 加 速 した 当 四 半 期 の 取 引 事 例 には リテールファンドによる G ビル 南 青 山 01 を 36 億 5,000 万 円 NOI 利 回 り 4.0%の 取 得 が 挙 げられる 賃 料 と 価 格 ともに 上 昇 局 面 続 く 2016 年 の 需 要 は 堅 調 に 推 移 する 一 方 で 新 規 供 給 の 契 約 率 は 順 調 となっていることから 空 室 は 限 定 的 となり 賃 料 の 一 層 の 上 昇 を 下 支 えする 見 通 しである 価 格 は 賃 料 上 昇 を 反 映 して 上 昇 するも のの 上 昇 ペースは 減 速 する 見 通 しである 東 京 のロジスティクス( 物 流 ) 市 場 12 四 半 期 ぶり 下 落 月 額 坪 当 たり 4,182 円 ( 共 益 費 込 ) 前 期 比 0.4%の 下 落 前 年 同 期 比 4.79%の 上 昇 となった 12 四 半 期 ぶりのマイナス 成 長 ベイエリアは 安 定 的 に 推 移 インランドは 下 落 がみられた 2 四 半 期 ぶり 上 昇 空 室 率 は 6.5%となり 前 期 比 3.7 ポイント 前 年 比 3.3 ポイントの 上 昇 となった ベイエリアは 旺 盛 な 需 要 を 受 けて 空 室 は 減 少 したものの インランドは 新 規 供 給 の 稼 働 率 が 30% 台 にとどまったことなどを 反 映 して 空 室 率 は 大 きく 上 昇 した 価 格 は 13 四 半 期 連 続 上 昇 価 格 は 前 期 比 0.4% 前 年 比 13.9%の 上 昇 となった 利 回 りは 低 下 したものの 上 昇 ペースは 前 期 比 で 減 速 した 当 四 半 期 に 発 表 された 取 引 事 例 には GLP 松 戸 の 取 得 が 挙 げられる 2016 年 1 月 に GLP J-Reit が 23.56 億 円 NOI 利 回 り 5.9%にて 取 得 予 定 である ネット アブゾープション 第 4 四 半 期 の 新 規 供 給 は 6 棟 延 床 面 積 578 千 m2となり ストックは 前 期 比 9.7%の 増 加 となった 満 室 稼 働 した 物 件 には ベイエリアの 生 麦 ディストリビューションセンターとインランドの 東 松 山 SRC が 挙 げられる 2015 年 通 年 でストックは 前 年 比 18.3%の 増 加 となった 賃 料 価 格 ともに 緩 やかに 上 昇 2016 年 の 新 規 供 給 は 過 去 5 年 平 均 比 160% 相 当 となることから 空 室 率 は 上 昇 するものの 需 要 は 引 き 続 き 旺 盛 となる 見 通 しであることから 賃 料 は 緩 やかな 上 昇 を 維 持 する 見 通 し 価 格 は 賃 料 上 昇 を 反 映 して 引 き 続 き 上 昇 するものの 上 昇 ペースは 減 速 する 見 通 し
東 京 のホテル 市 場 需 要 訪 日 外 国 人 客 が 旺 盛 な 宿 泊 需 要 を 創 出 訪 日 客 数 は 2015 年 初 来 11 月 までの 累 計 で 前 年 同 期 比 47.5%の 1,800 万 人 となった 特 に 前 年 比 で 109.4%の 増 加 となった 中 国 からの 訪 日 客 が 訪 日 客 数 全 体 の 伸 びを 牽 引 した アクティブシニア 層 による 国 内 宿 泊 需 要 への 貢 献 も 大 きい 1940 年 代 に 出 生 した 団 塊 の 世 代 が 定 年 を 迎 え 資 金 余 力 の 大 きいアクティブシニア 層 はレジャー 旅 行 客 としての 存 在 感 を 増 している 第 4 四 半 期 の 4 ツ 星 5 ツ 星 ホテルの 新 規 供 給 はなし 2015 年 は 5 ツ 星 ホテルの 開 業 は 無 いが 2016 年 に 2 軒 の 5 ツ 星 ホテルの 開 業 が 予 定 されている 星 のや 東 京 が 客 室 数 84 室 の 高 級 旅 館 を 丸 の 内 エリアに またザ プリンスギャラリー 東 京 紀 尾 井 町 が 客 室 数 250 室 のホテルを 旧 グランドプリンス 赤 坂 跡 地 にそれぞれ 開 業 を 予 定 している 4 ツ 星 ホテル では 二 子 玉 川 エクセルホテル 東 急 が 客 室 数 109 室 の 小 規 模 ホテルとして 2015 年 7 月 に 開 業 して いる 2015 年 はその 他 の 4 ツ 星 ホテルの 開 業 はない 運 営 パフォーマンス 好 調 な 運 営 パフォーマンスを 維 持 東 京 の 5 ツ 星 ホテルの 運 営 パフォーマンスは 1 日 当 り 販 売 可 能 客 室 数 当 り 宿 泊 売 上 (RevPAR)が 2015 年 初 来 11 月 までの 累 計 で 前 年 比 15.3%の 増 加 と 昨 年 からの 成 長 が 持 続 している 客 室 稼 働 率 と 平 均 客 室 単 価 (ADR)の 双 方 が 上 昇 したことによる また 年 移 動 平 均 で RevPAR は 2012 年 第 2 四 半 期 以 来 継 続 して 成 長 軌 道 にある 売 買 第 4 四 半 期 は 東 京 の 4 ツ 星 及 び 5 ツ 星 ホテルの 取 引 は 見 られなかった RevPAR は 成 長 するものの ペースは 減 速 2015 年 は 円 安 拡 大 が 国 内 ホテルの US ドル 建 の ADR 上 昇 を 相 殺 するかたちで RevPAR の 高 い 伸 び に 貢 献 した 他 方 2016 年 は 世 界 経 済 に 影 響 を 与 えるテロや 中 東 情 勢 といった 脅 威 からのリスク 回 避 の 姿 勢 から 円 高 基 調 への 転 換 が 予 測 される これまでの ADR の 急 上 昇 に 歯 止 めがかかることに より RevPAR の 成 長 ペースは 減 速 すると 見 込 まれる マーケット 環 境 の 改 善 により 投 資 家 のホテル 投 資 意 欲 は 高 い 一 方 で ホテルオーナーがキャッシュフローの 向 上 を 享 受 するため 当 面 はホテル を 保 有 する 意 思 が 強 く 売 り 物 件 が 限 定 され ホテル 取 引 件 数 が 伸 びにくい 状 態 が 続 くことが 予 測 さ れる JLL ホテルズ&ホスピタリティ 事 業 部 マネージングディレクターの 沢 柳 知 彦 は 次 のように 述 べていま す 訪 日 外 国 人 客 数 の 目 標 が 3,000 万 人 に 引 き 上 げられるなど 2016 年 も 引 き 続 きインバウンド 需 要 を 基 軸 とする 全 国 的 な 宿 泊 マーケットの 拡 大 が 期 待 されます ホテル 業 績 は 安 定 した 成 長 が 見 込 まれ るものの 世 界 経 済 の 減 速 や 中 東 情 勢 の 不 安 定 化 加 えて 国 内 での 民 泊 の 合 法 化 に 伴 う 賃 貸 住 宅 の 転 用 による 大 量 の 客 室 供 給 といったリスク 要 因 が 近 年 の 高 い 成 長 率 に 歯 止 めをかける 可 能 性 が あります 補 足 本 レポートの 日 本 での 調 査 対 象 地 区 は 次 の 通 りです 東 京 CBD( 中 心 業 務 地 区 ): 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 渋 谷 区 大 阪 CBD( 中 心 業 務 地 区 ): 中 央 区 北 区 東 京 リテール: 銀 座 と 表 参 道 のプライムリテールマーケット 東 京 ロジスティクス: 東 京 圏 ( 東 京 都 神 奈 川 県 千 葉 県 埼 玉 県 茨 城 県 の 一 部 )の 新 型 物 流 施 設 東 京 ホテル: 特 段 の 説 明 がない 限 り 東 京 所 在 の 5 ツ 星 ホテルマーケット
ジャパン プロパティ ダイジェスト(JPPD) 2015 年 第 4 四 半 期 の 詳 細 は www.joneslanglasalle.co.jp をご 覧 ください この 件 に 関 する 問 い 合 わせ 先 : 広 報 担 当 (エイレックス) 吉 岡 山 本 電 話 :03-3560-1289 JLL について JLL(ニューヨーク 証 券 取 引 所 上 場 :JLL)は 不 動 産 オーナー テナント 投 資 家 に 対 し 包 括 的 な 不 動 産 サービスをグロー バルに 提 供 する 総 合 不 動 産 サービス 会 社 です 世 界 80 ヵ 国 従 業 員 約 60,000 名 230 超 拠 点 で 展 開 し 年 間 の 手 数 料 収 入 は 約 52 億 米 ドル 総 売 上 高 は 60 億 米 ドルに 上 ります 2014 年 度 は プロパティマネジメント 及 び 企 業 向 けファシリティマ ネジメントにおいて 約 3 億 7,200 m2( 約 1 億 1,253 万 坪 )の 不 動 産 ポートフォリオを 管 理 し 1,380 億 米 ドルの 取 引 を 完 了 し ました JLL グループで 不 動 産 投 資 運 用 を 担 当 するラサール インベスト マネジメントは 総 額 564 億 米 ドルの 資 産 を 運 用 し ています JLL は ジョーンズ ラング ラサール インクの 企 業 呼 称 及 び 登 録 商 標 です JLL のアジア 太 平 洋 地 域 での 活 動 は 50 年 以 上 にわたり 現 在 16 ヵ 国 83 事 業 所 で 32,000 名 超 のスタッフを 擁 しています JLL は 2015 年 インターナショナル プロパティ アワードにて 最 優 秀 不 動 産 コンサルタント 賞 アジア パシフィック 最 優 秀 不 動 産 コンサルタント 賞 を 受 賞 しました 2015 年 ユーロマネー リアル エステート アワードにおいて 最 優 秀 リアル エ ステート アバイザーに 選 出 されました 詳 細 な 情 報 はホームページをご 覧 下 さい www.joneslanglasalle.co.jp