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マンション アパート( 利 回 り 商 品 ) 投 資 の 注 意 点 不 動 産 投 資 には 地 価 上 昇 を 当 て 込 んだキャピタルゲイン( 転 売 利 益 ) 狙 い を 重 視 す る 投 資 と 家 賃 収 入 というインカムゲイン( 利 回 り) 狙 い を 重 視 した 投 資 がある 不 動 産 投 資 は 両 方 狙 えるのが 一 番 嬉 しいが 最 近 では 家 賃 収 入 というインカムゲインを 重 視 した 利 回 り 商 品 という 位 置 付 けが 強 くなってきた 年 金 不 安 に 備 える 為 に 定 期 的 な 家 賃 収 入 を 得 る 狙 いである 利 回 り 商 品 として 不 動 産 を 見 る 場 合 収 益 還 元 法 でその 売 買 価 格 が 決 まる 利 回 り はどう 計 算 するのか? 収 益 還 元 法 による 売 買 価 格 の 計 算 はどうするのか? 購 入 に 当 たって どんなことに 注 意 したらいいか? 等 々について 以 下 利 回 り 商 品 としてのワンルームマンション 利 回 り 商 品 として のファミリーマンション アパート 収 益 ビル の 三 つのパターンに 分 けて 投 資 の 注 意 点 を 述 べます 一. 利 回 り 商 品 としてのワンルームマンション 年 金 不 安 に 備 える 為 か 顧 客 の 中 心 は30~60 歳 のサラリーマン 層 が 購 入 することが 多 い (1) 利 回 り はどう 計 算 するのか? 表 面 利 回 り は 年 間 賃 料 収 入 物 件 価 格 で 算 出 します しかし 家 を 買 う 時 は 仲 介 手 数 料 不 動 産 取 得 税 移 転 登 録 税 が5%~10%かか ります また 管 理 費 修 繕 積 立 金 固 定 資 産 税 火 災 保 険 料 も 差 引 く 必 要 があ る そこで 実 質 利 回 り は 段 階 的 に 下 がります ( 事 例 1 の 分 析 をご 参 照 下 さい) (2)ワンルームマンション 投 資 の 注 意 点 年 金 代 わりの 安 定 収 入 としてワンルームマンションを 購 入 し 家 賃 を 稼 ぐのは 老 後 資 金 の 運 用 としてはかなり 良 い 方 法 です 購 入 時 には 大 きなお 金 が 必 要 ですが 良 い 物 件 を 買 い 良 い 業 者 に 管 理 委 託 すれば 家 賃 の 入 金 確 認 以 外 は ほとんど 何 もしないで 賃 料 の 入 金 チェックだけしていれ ばよい 事 業 だからです また 不 動 産 投 資 は 株 式 投 資 のように 短 期 間 に 数 倍 の 利 益 を 稼 ぐこともないが 短 期 間 に 半 額 になったりすることもなく ほぼ 確 実 に 月 々の 賃 料 が 入 金 します ただ ワンルームマンションは 転 売 する 時 も 収 益 還 元 法 での 売 値 になるので 地 価 が 上 がっても 賃 料 が 上 がらなければ それほど 価 格 が 上 がることはありませ ん そこで ワンルームマンションの 購 入 は キャピタルゲイン( 転 売 利 益 ) 狙 いよりは インカムゲイン( 利 回 り) 狙 いの 投 資 と 言 えます そこで ワンルーム 投 資 の 注 意 点 の 結 論 を 先 に 言 えば 年 間 実 質 利 回 りが5.5% を 超 えれば かなり 高 利 回 りの 金 融 商 品 となりますので 購 入 して 良 い が 利 回 りが5.5%を 切 る 物 を 買 っても 面 白 みは 少 ない と 言 えます 以 下 詳 述 します

1 ワンルームマンション 投 資 の 第 一 の 注 意 点 は 空 室 にならない 物 件 を 選 ぶこと です どんなに 現 在 の 利 回 りが 良 くても 将 来 空 室 になったら なかなか 空 室 が 埋 まらない 物 件 は 避 けることです 空 室 が 埋 まらない と 言 うことは 賃 料 0 で お 金 が 1 円 も 入 ってこない と 言 うことだからです 人 口 減 少 時 代 に 入 りますので ワンルームマンションを 借 りる 若 い 人 が 減 ってきま す 人 口 減 少 時 代 には 若 い 人 は 仕 事 のある 地 域 楽 しい 所 に 集 まりますので 東 京 首 都 圏 名 古 屋 圏 大 阪 圏 を 中 心 として 都 会 に 集 まり 地 方 は 少 なくなるで しょう 従 って 人 口 が 増 加 している 地 域 に 買 わないと 今 満 室 でも 5 年 後 に は 入 居 者 が 居 なくなるか 賃 料 を 安 くしないといけないだろう 地 方 は 今 持 ってい れば 早 く 売 るべきであり 若 い 人 に 人 気 のある 浦 安 市 のようなところに 買 い 換 えま しょう! 同 じ 地 域 なら 出 来 るだけ 駅 に 近 い 交 通 の 便 利 な 買 い 物 や 食 事 に 便 利 な 楽 し みのある 地 域 にあり 若 い 人 の 好 きな 外 観 や 間 取 りや 名 前 を 工 夫 し 室 内 設 備 に 工 夫 を 凝 らしましょう 2 3 不 動 産 現 物 投 資 は 銀 行 からの 借 入 で 購 入 することも 出 来 ますので 自 己 資 金 の 割 には 大 きな 物 件 の 所 有 権 を 取 得 でき 大 きな 投 資 が 出 来 ます 不 動 産 ファンド 等 は 現 金 投 資 になりますので 投 資 が 小 さくしか 出 来 ないのと 比 較 して 下 さい そこで 不 動 産 現 物 投 資 は 危 険 も 負 担 しますが 現 在 のような 値 上 がり 時 代 には 転 売 益 キャピタルゲインを 狙 うことも 出 来 ます 但 し 借 入 金 で 購 入 する 時 は 物 件 価 格 の60% 以 内 の 借 入 で 購 入 することが 第 2の 注 意 点 です 通 常 銀 行 のアパートローンは 購 入 物 件 価 格 のの60%まで 融 資 してくれます そ れ 以 上 の 借 入 も 年 収 が 多 ければ 出 来 ますが その 場 合 は 出 来 るだけ 早 い 時 期 に 繰 り 上 げ 返 済 して 50% 以 下 にしましょう 借 入 も15 年 以 内 にして 出 来 るだけ 早 く 返 済 してしまいましょう 借 入 返 済 額 より 家 賃 収 入 が 多 くて 返 済 に 余 裕 があれば 月 々 残 るお 金 を 貯 金 して おけば 空 室 が 出 ても 空 室 が 埋 まるまで あるいは 賃 料 の 値 下 げをしても 悠 々 と 次 のお 客 様 の 入 居 を 待 つことが 出 来 ます しかし 借 入 返 済 額 が 賃 料 に 近 いか 少 ない 時 は 空 室 が 出 た 時 には 返 済 金 を 自 己 資 金 から 出 さねばならず まして 家 賃 の 値 下 げなどとんでもない と 言 うことに なり 空 室 が 出 た 時 に 大 変 苦 しみます この 場 合 損 金 で 落 とせるから 節 税 になります という 業 者 が 居 ますが 損 金 が 出 たら 自 分 の 稼 ぎからお 金 が 出 ていくのですから それは 損 したのであり 節 税 ではないのです そして 収 益 物 件 を 持 ったのに お 金 が 出 ていくだけで 何 よ り 苦 しむだけになり 買 った 意 味 がないでしょう ワンルームマンション 購 入 は インカムゲイン 狙 いですから 現 金 購 入 か 60% 以 下 の 借 入 で 購 入 して 出 来 るだけ 早 く 返 済 して 賃 料 の 多 くが 手 元 に 残 るようにな れば 最 高 に 安 定 した 収 入 源 になります これが 金 の 卵 を 産 む 鶏 になったこ とを 実 感 できます ワンルームマンション 購 入 の 第 3の 注 意 点 は 中 古 マンションを 安 く 買 うことです 地 価 値 上 がりの 時 代 に 入 りましたので マンションも 値 上 がりするでしょうが 賃 料 はなかなか 上 げれれないものです そこで 収 益 還 元 法 で 売 値 が 決 まる 時 代 に なりましたので 賃 料 が 上 げられなければ 地 価 が 上 がっても 賃 貸 ワンルームの 価 格 はそんなに 上 げられないので ワンルームがそんなに 値 上 がりすることはなく 転 売 益 キャピタルゲイン 狙 いは 難 しいのです 地 価 と 建 築 工 事 費 が 上 がっていますので 新 築 は 高 くなっていますが その 分 利 回 りが 落 ちています 例 えば 都 内 の 新 築 ワンルームマンションの 平 均 価 格 は 2,100 万 で 賃 料 平 均 は

9 万 強 ですので 9.3 万 12 月 2,100 万 =0.053 表 面 利 回 りが5.3%しかあ りません この 点 都 内 でも 中 古 マンションなら 1,250 万 で 購 入 すれば 賃 料 が 8.5 万 12 月 =\102 万 として 102 万 1,250 万 =0.081 表 面 利 回 りでも8.16%にな ります 特 に 借 入 金 で 購 入 する 人 は 表 面 利 回 りが5.3%では 借 金 を 払 う 為 に 買 ったよう な 物 で 何 にも 楽 しくないでしょう 購 入 したワンルームから 年 金 代 わりに 賃 料 というお 金 が 入 ってくる 為 に 買 ったのであり 借 金 返 済 と 節 税 の 為 に 買 ったのでは ないはずだからです あくまでも 現 金 買 いか 60% 以 下 の 借 入 金 で 実 質 利 回 り で5.5% 以 上 の 物 件 を 買 いましょう その 為 には 築 浅 の 物 件 か 古 くても 管 理 の 良 い 中 古 マンションを 実 質 利 回 りが 5.5% 以 上 で 買 うことが 大 事 です 4 購 入 後 入 居 者 の 選 定 契 約 入 居 手 続 き 入 金 管 理 滞 納 取 り 立 て 入 居 者 との トラブル 対 応 退 去 手 続 きをキチンとやってくれる 管 理 業 者 を 選 ぶことが 第 4の 注 意 点 です 管 理 業 者 が 建 物 管 理 と 人 的 管 理 を 上 手 にやれば オーナー 様 はほとんどやることな くお 金 が 入 ってきます 大 手 だから 地 元 だから 知 り 合 いだからだけで 依 頼 す るのは 危 険 です なぜなら これからは 日 本 は 少 子 高 齢 化 人 口 減 少 時 代 に 入 って 特 に 今 15 歳 以 下 の 若 い 人 が120 万 人 以 下 しか 居 ません どうしてもワンルームは 空 室 が 多 く なりますから オーナー 様 にそんなことをしている 余 裕 はなくなるでしょう その 時 どうして 空 室 を 埋 めるかに 工 夫 を 凝 らしている 業 者 と 世 の 中 のせいにし て 工 夫 を 出 来 ないで 居 るほとんどの 業 者 との 差 が 今 も 既 にどんどん 開 いています 空 室 を 埋 める 企 業 努 力 をしている 業 者 に 依 頼 しないとひどい 現 実 が 待 つことに なるでしょう 例 えば 礼 金 0 敷 金 0 手 数 料 は 0 フリーレントを 原 則 にして 入 居 一 時 金 を 少 なくして 良 い 入 居 者 を 確 保 する 滞 納 家 賃 には 保 険 で 対 応 する オ ーナーから 手 数 料 を 出 して 業 者 が 動 きたくなるようにする 入 居 申 し 込 みから1 ヶ 月 間 は 賃 料 を 免 除 するフリーレントを 活 用 して 良 い 入 居 者 を 確 保 する リフォ ームと 掃 除 で 入 居 者 が 入 りたくなる 綺 麗 な 部 屋 にする 周 辺 のワンルームと 比 較 して 入 居 者 が 入 りたくなるあらゆるサービスと 条 件 を 整 える 工 夫 が 必 要 になって います

TEL URL FAX MAIL 1K 780 22.20 047-380-8888 http://www.meiwajisho.co.jp/ 047-355-2669 info@meiwajisho.co.jp

事 例 1 マンション 千 葉 浦 安 1K 約 22m2(6 坪 ) 販 売 価 格 780 万 オーナーチェンジ 月 額 賃 料 65,000 円 年 間 賃 料 780,000 円 管 理 費 月 6,300 円 修 繕 積 立 金 月 4,72 0 円 管 理 費 等 合 計 月 額 11,020 円 管 理 費 等 年 間 132,240 円 土 地 固 定 資 産 税 評 価 額 約 1,500,000 円 建 物 固 定 資 産 評 価 額 約 1,300,000 円 固 定 資 産 税 約 22,000 円 物 件 条 件 購 入 価 格 7,800,000 円 a 年 間 賃 料 780,000 円 b 初 期 費 用 仲 介 手 数 料 ( 代 金 0.0315+6.3 万 ) 308,700 円 移 転 登 録 税 約 100,000 円 ( 土 地 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.01)+( 建 物 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.02)+\60,000 円 抵 当 権 設 定 登 録 費 用 約 50,000 円 ( 借 入 金 額 0.004+ 手 続 き 費 用 30,000 円 ) 不 動 産 取 得 税 約 100,000 円 ( 土 地 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.03 ) +( 建 物 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.03) 初 期 費 用 合 計 558,700 円 c 資 金 条 件 自 己 資 金 4,058,870 円 g アパートローン 4,300,000 円 年 間 ローン 支 払 額 356,298 円 f ( 金 利 3% 15 年 返 済 の 場 合 ) 年 間 ローン 返 済 額 = 借 入 金 100 万 月 額 返 済 指 数 12ヶ 月 * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 6,667 円 ( 金 利 2.5% 15 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 5,299 円 ( 金 利 2.5% 20 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 6,905 円 ( 金 利 3% 15 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 5,545 円 ( 金 利 3% 20 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 7,148 円 ( 金 利 3.5% 15 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 5,798 円 ( 金 利 3.5% 20 年 返 済 の 場 合 ) 管 理 コスト 管 理 費 ( 年 ) 75,600 円 修 繕 積 立 金 ( 年 ) 56,640 円 火 災 保 険 積 立 金 ( 年 ) 3,000 円 固 定 資 産 税 22,000 円 都 市 計 画 税 0 円 管 理 コスト 合 計 157,240 円 d 家 賃 保 証 料 ( 賃 料 の10%) ( 年 ) 78,000 円 e

表 面 利 回 り = 年 間 賃 料 収 入 物 件 価 格 = b a = 780,000 円 7,800,000 円 = 0.1( 年 間 利 回 り10%) 実 質 利 回 り 計 算 初 期 コストを 含 めると b ( a+c ) = 780,000 円 7,800,000 円 + 558,700 円 = 780,000 円 8,358,700 円 = 0.0933( 年 間 利 回 り 9.33%) 管 理 コストも 考 えると (b-d) ( a + c ) =( 780,000 円 ー 157,240 円 ) ( 7,800,000 円 + 558,700 円 ) = 622,760 円 8,358,700 円 = 0.0745( 年 間 利 回 り 7.45%) 家 賃 保 証 システムを 使 うと (b-dーe ) ( a + c ) =( 780,000 円 ー 157,240 円 ー 78,000 円 ) ( 7,800,000 円 + 558,700 円 = 622,760 円 8,358,700 円 = 0.0651( 年 間 利 回 り6.51% ) 空 室 率 20%の 場 合 (b 0.8 ーd) (a+c) =( 780,000 円 0.8ー 157,240 円 ) ( 7,800,000 円 + 558,700 円 ) = 466,760 円 8,358,700 円 = 0.0558( 年 間 利 回 り5.58%) 自 己 資 金 に 対 する 実 質 利 回 りは (b-dーeーf ) g =( 780,000 円 ー 157,240 円 ー 78,000 円 ー 356,298 円 ) 4,000,000 円 = 188,462 円 4,000,000 円 = 0.0471 ( 自 己 資 本 利 回 り4.71%)

二. 利 回 り 商 品 としてのファミリーマンション 購 入 の 注 意 点 2LDK 3LDKのファミリーマンションの1 室 を 購 入 して 賃 貸 に 出 す 方 法 は いろん な 意 味 で 面 白 い 投 資 になる 時 期 になりました ほぼ 賃 貸 専 用 であるワンルームマンションと 違 い ファミリーマンションは 賃 貸 用 にも ファミリー 居 住 用 にもなるので 1 自 己 居 住 用 2 賃 貸 用 3キャピタル ゲイン( 転 売 利 益 ) 狙 い 用 4 相 続 対 策 用 5 子 供 対 策 用 等 になります 以 下 に 詳 述 します (1) 自 己 居 住 用 で 購 入 して 売 却 時 に 居 住 用 3,000 万 控 除 の 特 例 を 利 用 して 大 き な 資 金 を 手 にする 1,870 万 人 の 団 塊 のジュニア 世 代 (31 歳 ~39 歳 )が 経 済 活 動 の 中 心 となり 一 番 消 費 活 動 が 激 しくなり 一 番 家 を 購 入 する 時 期 ともなる40 歳 前 後 になる 今 から 7 年 後 2013 年 を 頂 点 として 日 本 国 内 の 経 済 は 上 昇 し 住 宅 も 高 くなることが 見 込 まれます そこで 長 期 固 定 で 低 金 利 の 銀 行 の 住 宅 ローンを 借 りて まだ 安 いマンションを 購 入 して 楽 しく 家 族 と 住 み 7 年 後 ~10 年 後 に 値 上 がりした 自 宅 を 売 れば ほとんど 税 金 を 払 わずに 大 きな 資 金 を 手 に 出 来 るでしょう ( 拙 著 人 口 減 少 時 代 と 日 本 経 済 参 照 ) 自 宅 購 入 時 の 注 意 点 は 将 来 値 上 がりしそうなマンションを 購 入 すること です 値 上 がりするマンションとは 誰 もが 住 みたくなる 地 域 で 誰 もが 良 いな~と 思 う 外 観 セキュリティー 共 用 部 分 誰 もが 欲 しがるような 間 取 りと 設 備 の 部 屋 を 買 うことです 地 域 で 言 えば 人 口 が 増 えている 地 域 即 ち 良 い 仕 事 がある 地 域 人 が 住 みたくなる 地 域 で 購 入 することです どうせ 買 うなら 駅 近 角 部 屋 海 が 見 える 公 園 に 面 している 買 い 物 便 利 学 校 環 境 文 化 環 境 が 良 い 散 歩 用 の 公 園 や 並 木 道 がある 等 々が 誰 でも 住 みたくなる 所 でしょう そんな 誰 が 見 ても 住 みたくなる 欲 しくなる マンション は 早 く 売 れ 易 く 値 上 がりする 可 能 性 が 高 いからです ( 居 住 用 3, 000 万 控 除 の 特 例 については 拙 著 老 後 資 金 の 作 り 方 (その1) 参 照 ) (2)マンションを 購 入 して 賃 貸 に 出 して 賃 料 を 稼 ぐ ファミリーマンションは ワンルームと 比 べて 利 回 りは 下 がりますが いろんな 利 用 法 があるので 面 白 いのです 1 2 3 まず 自 宅 マンションを 買 い 換 える 時 に 今 まで 住 んでいた 方 を 賃 貸 に 出 すことが 出 来 ます 買 換 マンションに 引 っ 越 した 後 リフォームして 賃 貸 に 出 せるので 売 って 買 う 時 のように 引 渡 条 件 に 追 いかけられることもなく 引 っ 越 しが 楽 です ローンの 残 債 が 少 なければ 返 済 額 以 上 の 賃 料 があり 家 計 が 楽 になる 賃 貸 オーナーになる 第 一 歩 です 自 宅 を 売 って 居 住 用 家 屋 3,000 万 控 除 の 特 例 を 利 用 して 税 金 をほとんど 払 わずに 大 きなお 金 を 手 にして その 一 部 で 住 宅 を 買 い 残 りのお 金 の 内 2,000 万 円 を 老 後 資 金 に 残 し 余 ったお 金 でマンションを 購 入 して 賃 貸 に 出 して 年 金 代 わ りの 収 入 源 とする 自 宅 を 売 らなくても 退 職 金 でマンションを 買 い 賃 貸 に 出 して 年 金 代 わりの 収 入 源 にする

4 前 述 したように 2013 年 を 頂 点 として 首 都 圏 では 地 価 値 上 がりが 見 込 まれますの で 浦 安 のような 人 が 住 みたくなる 街 は 地 価 が 上 がり マンションも 値 上 がり する 可 能 性 が 高 いので 2013 年 ~2020 年 くらいに 売 れば かなりのキャピタルゲイ ン( 転 売 利 益 )を 狙 える 可 能 性 が 大 きいでしょう 5 マンションを 持 っていることは 子 供 達 と 仲 良 くする 手 段 にもなります 少 子 化 時 代 ですので 一 夫 婦 から1.3 人 の 子 供 しか 生 まれていません そこで 例 えば 二 夫 婦 の 親 世 代 4 人 から 3 人 の 子 供 が 生 まれます その 子 供 が 結 婚 した 時 子 供 二 夫 婦 二 所 帯 がどちらの 親 の 近 くに 住 むかで 親 同 士 の 競 争 になり ます どちらの 親 は 子 供 を 自 分 の 近 くに 呼 び スープの 冷 めない 距 離 で 孫 の 顔 を 見 ながら 生 きたいでしょう その 時 賃 貸 に 出 しているマンションが 絶 大 な 効 果 を 発 揮 するでしょう 子 供 に 貸 してもよし 安 く 譲 っても 良 し ですから 6 7 更 に 賃 貸 マンションを 子 供 の 数 だけ 持 っておけば 自 分 がこの 世 から 居 なくなっ た 時 相 続 財 産 のことで 妻 と 子 供 達 が 争 うことを 防 ぐことが 出 来 ます 例 えば 相 続 の 時 自 宅 と 大 きな 賃 貸 ビルを1 棟 持 っていたとすれば 親 とすれば 自 宅 は 妻 と 末 娘 に 賃 貸 ビルは 二 人 の 子 供 と 妻 が 賃 料 を 仲 良 く 分 けて 生 きて 行 け るように! と 思 っているでしょう しかし 親 が 居 なくなった 後 の 子 供 達 は それぞれの 生 活 がありますので マンションを 買 う 頭 金 にお 金 が 欲 しい という 子 も 出 てきます その 時 相 続 物 件 が 一 つか 二 つしかないときには 自 宅 や 賃 貸 ビルを 売 って 分 けるしかなくなって 大 いにもめることも 多 いのです 親 としては 子 供 達 が 何 時 までも 仲 良 くできるように 子 供 達 の 数 だけ 賃 貸 マンシ ョンを 持 っておくのが 賢 い 子 供 対 策 相 続 対 策 になる と 言 えます ついでに 相 続 対 策 で 言 えば 生 命 保 険 を 用 意 しておくのが 良 いでしょう 相 続 税 は 相 続 が 発 生 して6ヶ 月 以 内 に 相 続 財 産 についての 分 配 の 申 告 をして 10ヶ 月 以 内 で 相 続 税 を 現 金 で 払 わなければなりません もし 現 金 が 少 ない 時 は 自 宅 を 売 るしかなくなります また 相 続 の 話 し 合 いが 付 かない 時 は 相 続 財 産 を 売 ることすら 出 来 なくなります そんなことがないよ うに 相 続 税 相 当 額 以 上 の 保 険 金 が 出 るように 生 命 保 険 に 入 っておけばいいでしょ う また 分 配 で 不 満 が 出 た 時 に 金 銭 で 収 まるように 余 分 のお 金 を 生 命 保 険 に 入 っておけば 子 供 達 の 相 続 争 いはなくなるでしょう

(3)ファミリーマンションを 賃 貸 用 に 購 入 する 時 の 注 意 点 1 キャピタルゲイン 狙 いとインカムゲイン 狙 いの 両 方 の 機 能 があり 更 に 子 供 対 策 相 続 対 策 の 機 能 がありますので それぞれに 応 じた 投 資 の 仕 方 があります 2 インカムゲイン 狙 いで 賃 貸 用 マンションを 買 う 場 合 は 1,000 万 台 で 買 えば 利 回 りが10%に 近 づきますが それより 高 くなるほど 利 回 りは 下 がります 5,000 万 のマンションを1 戸 買 うよりも 1,000 万 台 を3 戸 4 戸 買 う 方 が 利 回 りが 良 くなります 高 額 の 物 を 買 うほど 高 い 賃 料 を 出 せる 人 が 少 ないので 借 り 手 が 少 なくなり 残 念 ながら 利 回 りが 下 がるからです インカムゲイン 狙 いのファミリーマンションは ファミリーに 借 りていただく 物 件 ですから 駅 近 便 利 で 10 万 ~ 20 万 で 貸 せる 貸 しやすい 物 件 管 理 の 良 い 物 件 がいいでしょう 例 えば 新 浦 安 で 言 えば サンコーポ 浦 安 が 比 較 的 低 額 で 買 えるマンションで 2,800 万 で 購 入 して 13 万 で 貸 せます 表 面 利 回 りで 13 万 12 月 2,800 万 =0.055で 5,5%です 夢 海 の 街 4,300 万 を 買 えば 17 万 で 貸 せます 17 万 12 月 4,300 万 =0.047で 4.7%です 3 4 しかし キャピタルゲイン 狙 いの 場 合 は 上 記 のように 少 々 利 回 りが 悪 くても そ こそこの 賃 料 が 入 りますので 駅 近 交 通 の 便 買 い 物 の 便 学 校 環 境 文 化 環 境 の 良 いところを 買 えば 7 年 後 にはキャピタルゲイン( 転 売 益 )を 狙 えるでしょ う あまり 借 金 しないか 現 金 で 買 うことが 出 来 れば 老 後 資 金 としては 充 分 でしょう また 子 供 対 策 や 相 続 対 策 にもなるのですから 余 裕 資 金 のある 方 にはお 勧 めの 方 法 です その 為 には どんな 物 件 を 買 うべきかは その 目 的 によります 利 回 り 重 視 の 場 合 には 貸 しやすい 安 い 物 件 を 購 入 すべきです ( 事 例 2 行 徳 第 一 マンション 参 照 ) 子 供 対 策 には 子 供 が 住 みたくなるマンション を 選 び そこそこ 賃 料 (お 金 )が 稼 げれば 利 回 りはそれほど 重 要 な 要 素 にはならないし むしろ 転 売 価 値 キャピ タルゲインが 重 要 になるでしょう ( 事 例 3 サンコーポ 浦 安 参 照 ) キャピタルゲイン 狙 いには 人 口 が 増 えている 地 域 で 人 が 住 みたくなるマンシ ョン を 購 入 すべきです ( 事 例 4 夢 海 の 街 参 照 )

事 例 3 行 徳 第 一 マンション 2LDK 約 60m2(18 坪 ) 販 売 価 格 1,480 万 オーナーチェンジ 月 額 賃 料 108, 000 円 年 間 賃 料 1,296,000 円 管 理 費 月 9,080 円 修 繕 積 立 金 月 9,080 円 管 理 費 等 の 月 額 合 計 18,160 円 管 理 費 等 の 年 間 合 計 額 217,920 円 土 地 固 定 資 産 税 価 格 約 550,000 円 建 物 固 定 資 産 税 価 格 約 3,30,000 円 固 定 資 産 税 額 約 53, 000 円 都 市 計 画 税 約 15,000 円 物 件 条 件 購 入 価 格 14,800,000 円 a 年 間 賃 料 1,296,000 円 b 初 期 費 用 仲 介 手 数 料 ( 代 金 0.0315+6.3 万 ) 529,200 円 移 転 登 録 税 約 140,000 円 ( 土 地 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.01)+( 建 物 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.02)+\60,000 円 抵 当 権 設 定 登 録 費 用 約 68,000 円 ( 借 入 金 額 0.004+ 手 続 き 費 用 30,000 円 ) 不 動 産 取 得 税 約 120,000 円 ( 土 地 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.03 )+( 建 物 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.03) 初 期 費 用 合 計 857,200 円 c 資 金 条 件 自 己 資 金 6,357,200 円 g アパートローン 9,300,000 円 年 間 ローン 支 払 額 770,598 円 f ( 金 利 3% 15 年 返 済 の 場 合 ) 年 間 ローン 返 済 額 = 借 入 金 100 万 月 額 返 済 指 数 12ヶ 月 * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 6,667 円 ( 金 利 2.5% 15 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 5,299 円 ( 金 利 2.5% 20 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 6,905 円 ( 金 利 3% 15 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 5,545 円 ( 金 利 3% 20 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 7,148 円 ( 金 利 3.5% 15 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 5,798 円 ( 金 利 3.5% 20 年 返 済 の 場 合 ) 管 理 コスト 管 理 費 ( 年 ) 108,960 円 修 繕 積 立 金 ( 年 ) 108,960 円 火 災 保 険 積 立 金 ( 年 ) 3,000 円 固 定 資 産 税 53,000 円 都 市 計 画 税 15,000 円 管 理 コスト 合 計 ( 年 ) 288,920 円 d 家 賃 保 証 料 ( 賃 料 の10%) 129,600 円 e

表 面 利 回 り = 年 間 賃 料 収 入 物 件 価 格 = b a = 1,296,000 円 14,800,000 円 = 0.087( 年 間 利 回 り8.7%) 実 質 利 回 り 計 算 初 期 コストを 含 めると b ( a+c ) = 1,296,000 円 14,800,000 円 + 857,200 円 = 1,296,000 円 15,657,200 円 = 0.0827 ( 年 間 利 回 り 8.27%) 管 理 コストも 考 えると (b-d) ( a + c ) =( 1,296,000 円 ー 288,920 円 ) ( 14,800,000 円 + 857,200 円 ) = 1,007,080 円 15,657,200 円 = 0.0643( 年 間 利 回 り 6.43%) 家 賃 保 証 システムを 使 うと (b-dーe ) ( a + c ) =( 1,296,000 円 ー 288,920 円 ー 129,600 円 ) ( 14,800,000 円 + 857,200 円 = 877,480 円 15,657,200 円 = 0.0560( 年 間 利 回 り5.60% ) 空 室 率 20%の 場 合 (b 0.8 ーd) (a+c) =( 1,296,000 円 0.8ー 288,920 円 ) ( 14,800,000 円 + 857,200 円 ) = 747,880 円 15,657,200 円 = 0.0477( 年 間 利 回 り4.77%) 自 己 資 金 に 対 する 実 質 利 回 りは (b-dーeーf ) g =( 1,296,000 円 ー 288,920 円 ー 129,600 円 ー 770,598 円 ) 6,357,200 円 = 106,882 円 6,357,200 円 = 0.0168 ( 自 己 資 本 利 回 り1.68%) 4 事 例 4 サンコーポ 浦 安 5 事 例 5 美 浜 東 エステート 6 事 例 6 入 船 西 エステート 7 事 例 7 夢 海 の 街