物 件 所 在 地 :[ 地 番 住 居 表 示 ] 区 町 役 所 調 査 ( 新 宿 区 の 戸 建 用 住 宅 地 ) 役 所 調 査 とは 簡 単 に 言 えば その 土 地 に 家 を 建 てられるかどうか どのくらいの 規 模 の 家 が 建 てられるか を 明 らかにするためのものです 事 業 を 考 えての 不 動 産 の 取 得 なの でしたら その 土 地 でこの 商 売 はできるのか も 調 べる 必 要 があります 具 体 的 には 都 市 計 画 ( 用 途 地 域 容 積 率 建 ぺい 率 他 ) 及 び 道 路 (の 種 類 幅 員 )がメイン となります これらは 独 立 している 調 査 項 目 ではなく お 互 いに 影 響 しあいます 例 えば 住 居 地 域 の 用 途 地 域 を 調 べてその 地 域 に 指 定 された 容 積 率 が 300%となっていても 前 面 道 路 の 幅 員 が 4.0mしかなければ その 土 地 に 適 用 される 実 際 の 容 積 率 は 160%となります ( 前 面 道 路 幅 員 による 容 積 率 低 減 係 数 が 0.4 の 場 合 ) ここに 記 載 している 項 目 は 不 動 産 の 専 門 家 でない 方 が 初 めて 土 地 を 評 価 しようという 際 に 考 慮 すべきチェックポイントです 実 際 に 家 を 建 てる 等 の 場 合 には 更 に 詳 細 な 調 査 調 整 が 必 要 となりますので その 点 ご 了 承 ください 以 下 専 門 用 語 をそのまま 使 用 しています 専 門 用 語 をその 都 度 説 明 すると 文 章 が 間 延 びし 非 常 に 長 くなるためです 分 からない 専 門 用 語 は 不 親 切 で 恐 縮 ですが インター ネットで 調 べてください 私 の 説 明 よりはるかに 分 かりやすいサイトが 多 いので まずは 区 役 所 7 階 の 都 市 計 画 課 に 行 きましょう 住 宅 地 図 のコピーを 持 参 した 上 で 住 所 ( 住 居 表 示 )を 伝 え この 土 地 の 用 途 地 域 を 教 えてください と 窓 口 で 言 えば 区 の 職 員 が 丁 寧 に 教 えてくれます 地 区 計 画 や 都 市 計 画 施 設 ( 道 路 ) 等 にかかっていないかも 確 認 しましょう できれば 事 前 に 調 べられる 規 制 は 調 べた 上 で 臨 むとより 調 査 漏 れが 少 なく なると 思 います 同 様 に 道 路 や 敷 地 の 確 認 も 住 宅 地 図 を 持 って 行 き 項 目 を 埋 めるようにしてください
都 市 計 画 1. 用 途 地 域 2. 容 積 率 % ( 前 面 道 路 幅 員 による 容 積 率 低 減 係 数 ) 3. 建 ぺい 率 % 角 地 敷 地 の 項 目 へ 4. 高 さ 制 限 m 高 度 地 区 第 種 5. 防 火 指 定 防 火 地 域 or 準 防 火 地 域 6. 日 影 規 制 ( 一 ) ( 二 ) ( 三 ) なし 7. 最 低 敷 地 面 積 8. 地 区 計 画 等 9. 都 市 計 画 施 設 区 域 10.その 他 規 制 1. 用 途 地 域 用 途 地 域 には 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 準 住 居 地 域 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 近 隣 商 業 地 域 第 一 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 商 業 地 域 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 準 工 業 地 域 第 一 種 住 居 地 域 工 業 地 域 第 二 種 住 居 地 域 工 業 専 用 地 域 の 12 種 類 があります それぞれ 用 途 につき 一 定 の 条 件 を 課 しています 詳 しくは 別 途 WE B 等 で 調 べていただきたいのですが 商 売 を 考 えている 方 は 用 途 地 域 により 制 限 されてい る 業 種 があるので 特 に 注 意 してください
2. 容 積 率 対 象 不 動 産 の 場 所 を 示 し その 地 域 に 指 定 されている 容 積 率 は 何 %なのかを 教 えてもら います この 数 値 が 建 物 の 延 床 面 積 を 決 定 する 非 常 に 重 要 な 制 限 となります 2つの 地 域 にまたがっている 場 合 は 広 さに 応 じて 按 分 します 上 でも 触 れたのですが 前 面 道 路 の 幅 員 が 12m 未 満 だと ここで 指 定 された 容 積 率 をそ のまま 対 象 不 動 産 に 適 用 することができない 場 合 があるので 前 面 道 路 幅 員 による 容 積 率 低 減 係 数 も 調 査 します これが 0.4 の 場 合 は 前 面 道 路 幅 員 0.4 で 計 算 された 数 値 と 指 定 容 積 率 とを 比 較 し 低 い 方 の 容 積 率 が 対 象 不 動 産 に 適 用 されます 3. 建 ぺい 率 敷 地 面 積 の 何 %を 建 築 面 積 にできるかを 表 します 商 業 地 域 近 隣 商 業 地 域 第 1 種 住 居 地 域 第 2 種 住 居 地 域 準 住 居 地 域 準 工 業 地 域 で もともとの 指 定 建 ぺい 率 が 80%の 場 合 かつ 防 火 地 域 に 指 定 された 区 域 で 耐 火 建 築 物 を 建 築 する 際 には これが 制 限 なし となります また 角 地 の 敷 地 は 建 ぺい 率 が 10% 加 算 されます 角 地 の 判 定 は 2つの 道 路 についての 区 役 所 の 判 断 によるので 必 ず 確 認 します 4. 高 さ 制 限 高 度 地 区 の 指 定 があるかどうかを 確 認 します 特 に 賃 貸 マンション 等 の 建 設 を 考 えて いる 方 は 要 注 意 です 5. 防 火 指 定 新 宿 区 渋 谷 区 は 全 域 が 防 火 地 域 又 は 準 防 火 地 域 に 指 定 されています この 指 定 は 建 てられる 建 物 の 構 造 に 影 響 があるのですが 現 在 は 防 火 地 域 でも 木 造 3 階 建 が 可 能 となったので( 耐 火 構 造 であることが 必 要 です) 選 択 肢 が 広 がりました 6. 日 影 規 制 周 囲 の 日 照 を 確 保 するための 規 制 です 第 1 種 第 2 種 低 層 住 居 専 用 地 域 の 場 合 は 軒
高 が 7m を 越 える 建 物 または 3 階 建 て 以 上 の 建 物 その 他 の 用 途 地 域 の 場 合 は 建 物 の 高 さが 10m を 超 えると 日 影 規 制 がかかります 商 業 地 域 工 業 地 域 工 業 専 用 地 域 では 日 影 規 制 の 適 用 がありません 7. 最 低 敷 地 面 積 あまりにも 小 さな 敷 地 分 割 を 制 限 するための 規 制 です 現 状 で 最 低 敷 地 面 積 を 満 たさな い 敷 地 が 即 違 法 となる 訳 ではありません 新 宿 区 では 神 楽 坂 の 辺 りや 四 谷 駅 周 辺 牛 込 柳 町 駅 周 辺 で 65 m2を 最 低 敷 地 面 積 とした 地 区 整 備 計 画 があります 8. 地 区 計 画 等 対 象 地 に 地 区 計 画 や 地 区 整 備 計 画 等 がある 場 合 には 特 に 注 意 が 必 要 です 上 記 の 規 制 の 他 に 更 なる 制 限 をかけている 場 合 が 多 いためです 地 区 計 画 等 内 に 敷 地 がある 場 合 には 区 の 職 員 に 内 容 を 詳 細 に 説 明 してもらいましょう 9. 都 市 計 画 施 設 区 域 都 市 計 画 施 設 ( 都 市 計 画 法 53 条 ) 区 域 内 にある 場 合 も 要 注 意 です 都 市 計 画 施 設 とは 計 画 されている 道 路 や 公 園 のことですが この 区 域 内 では 建 築 できる 建 物 に 制 限 がありますの で 気 をつけましょう 10.その 他 規 制 大 規 模 な 建 物 には 駐 車 場 附 置 義 務 も 生 じます また 高 さが 2 メートルを 超 える 崖 に 接 して 建 物 を 建 てる 場 合 は 東 京 都 建 築 安 全 条 例 が 適 用 され 建 物 の 位 置 の 制 限 や その 擁 壁 の 安 全 性 を 確 保 する 必 要 があります 住 宅 地 図 で 場 所 を 特 定 して ここです と 伝 えれば そこに 関 わる 全 ての 規 制 を 教 えて くれますので 言 われたこと 全 部 メモしましょう その 後 インターネットで 調 べたり 不 動 産 業 者 にきいたりして 内 容 を 把 握 するようにしましょう
道 路 の 確 認 前 面 道 路 は 敷 地 面 積 に 直 接 影 響 を 与 え また 容 積 率 に 影 響 することがある 存 在 です そもそも 前 面 道 路 が 道 路 と 建 築 基 準 法 上 で 認 められたものでないと その 土 地 に 建 物 を 建 てることは 難 しくなります 確 認 をおろそかにし 希 望 の 建 物 の 建 築 に 支 障 が 出 ない よう 気 を 付 けましょう 前 面 道 路 前 面 道 路 は 道 路 か 1. 道 路 の 系 統 ( 種 類 ) 公 道 道 路 台 帳 のコピー 道 路 境 界 を 確 認 私 道 権 利 関 係 を 確 認 位 置 指 定 道 路 ( 私 道 ) 台 帳 のコピー 現 況 幅 員 は 情 報 と 大 きなズレはないか 2. 道 路 幅 員 役 所 の 認 定 幅 員 ( m)と 現 況 幅 員 ( m)の 比 較 拡 幅 計 画 があるか ある 場 合 の 拡 幅 後 幅 員 m 4m 未 満 3. 道 路 境 界 道 路 境 界 は 確 定 しているか 越 境 物 はないか 1. 道 路 の 系 統 ( 種 類 ) 人 や 車 などが 通 れるようになっていれば 全 部 道 路 かというと 道 路 と 認 められな い 場 合 があるのでややこしいのです これを 詳 しく 書 くとすごく 長 くなるので ここでは 区 役 所 7 階 の 道 路 台 帳 コーナーで 対 象 不 動 産 の 前 面 道 路 が 道 路 ( 建 築 基 準 法 による 道 路 ) かどうかを 絶 対 に 確 認 する ということだけ 忘 れないようにしてください 判 定 が 微 妙 な 場 合 8 階 の 建 築 調 整 課 で 再 度 確 認 します 道 路 と 認 められない 場 合 建 物 を 建 築 する ことが 難 しくなります 前 面 道 路 が 公 道 なのか 私 道 なのかは 区 役 所 7 階 で 調 べることができます 道 路 台 帳 と 案 内 が 出 ているので それに 従 って 奥 に 進 み カウンターで 住 所 を 言 った 上 で 持 参 し た 地 図 を 示 し 当 該 道 路 が 公 道 なのか 私 道 なのかを 教 えてもらいましょう 同 時 に 道 路 台 帳 のコピーを 貰 います 私 道 の 場 合 道 路 台 帳 に 記 載 がなく これは 私 道 ですね と 教 え てもらえます
現 地 では 道 路 の 境 界 杭 の 位 置 や 道 路 の 管 理 状 態 (アスファルトがはがれたままになっ ていないか 等 )を 確 認 しましょう 公 道 の 場 合 区 役 所 で 貰 った 道 路 台 帳 のコピーに 記 載 さ れた 幅 員 と 現 況 を 照 らし 合 わせて 確 認 しましょう 上 記 のように 認 定 管 理 部 分 に 当 た った 場 合 は その 道 路 境 界 を 教 えてもらいます 私 道 の 場 合 は 権 利 関 係 をよく 確 認 します 登 記 事 項 証 明 書 の 確 認 をするとともに 売 主 不 動 産 会 社 からも トラブルの 有 無 費 用 負 担 と 合 わせてよく 説 明 してもらう 必 要 が あります 水 道 管 やガス 管 の 引 き 直 し 工 事 が 必 要 な 際 に その 承 認 を 誰 にどのように 得 る のかも 把 握 しておく 必 要 があります 私 道 の 権 利 形 態 によっては 私 道 の 上 に 植 木 鉢 や 棚 などを 常 置 している 家 があっても 何 も 言 えず 道 路 の 通 行 に 支 障 となる 場 合 があります 私 道 が 位 置 指 定 道 路 である 場 合 は よほど 古 い 時 期 のものでない 限 り 位 置 指 定 道 路 の 図 面 が 残 っているので それのコピーを 貰 います 2. 道 路 幅 員 できれば メジャー 等 で 幅 員 を 測 ってみましょう( 交 通 量 の 多 い 道 路 では 道 路 台 帳 の 確 認 でよしとしましょう) 道 の 両 側 にあるL 字 溝 やU 字 溝 を 含 んで 道 路 の 幅 員 となります 前 面 道 路 幅 員 が 12m 未 満 の 場 合 容 積 率 が 制 限 を 受 けることがあるので 要 注 意 です 役 所 が 前 面 道 路 の 幅 員 を 認 定 管 理 している 場 合 には 注 意 が 必 要 です 認 定 幅 員 より 現 況 幅 員 が 狭 い 場 合 その 足 りない 分 の 敷 地 後 退 を 求 められる 場 合 があります 前 面 道 路 に 拡 幅 計 画 がある 場 合 も 計 画 に 従 い 敷 地 後 退 などが 必 要 となる 場 合 があるので 注 意 し ましょう 前 面 道 路 幅 員 が 4m 未 満 の 場 合 は 敷 地 後 退 ( 通 称 :セットバック)が 必 要 となるのでより 一 層 の 注 意 が 必 要 です 下 記 のように 道 路 中 心 線 や 道 路 の 権 利 関 係 をよく 調 べましょう 3. 道 路 境 界 区 や 都 の 境 界 標 があるか 道 路 と 敷 地 の 境 界 を 確 認 します 区 役 所 ( 新 宿 区 では 土 木 管 理 課 )でも 区 道 の 境 界 が 確 定 しているかどうか 教 えてもらえます 前 面 道 路 が 私 道 の 場 合 は 道 路 境 界 が 確 定 しているかどうか 要 確 認 です 確 定 していないと 後 々 面 倒 なこと( 確 定 しよ うとしたら 思 ったよりも 内 側 に 境 界 を 設 定 されてしまい 敷 地 面 積 が 狭 くなってしまった
等 )に 巻 き 込 まれる 可 能 性 があります 道 路 からの 街 路 樹 等 の 越 境 物 がある 場 合 道 路 管 理 者 ( 区 道 なら 区 役 所 )と 相 談 する 必 要 があります 敷 地 ( 建 築 課 ) の 確 認 対 象 不 動 産 の 敷 地 に 係 る 制 約 がないかどうか 確 認 します 敷 地 に 関 する 規 制 1. 角 地 角 地 として 認 められるか 2. 隅 切 り(すみきり) 3.セットバック 4. 埋 蔵 文 化 財 5. 土 壌 汚 染 隅 切 り( 角 敷 地 の 建 築 制 限 )は 必 要 か 必 要 な 場 合 の その 内 容 の 確 認 前 面 道 路 が 4m 未 満 の 場 合 の 道 路 中 心 線 の 確 認 公 道 である 場 合 後 退 後 の 道 路 部 分 の 管 理 の 確 認 埋 蔵 文 化 財 包 蔵 地 内 埋 蔵 文 化 財 包 蔵 地 に 近 接 している(50m 以 内 ) 形 質 変 更 時 要 届 出 区 域 内 工 場 指 定 作 業 場 に 近 接 している 1. 角 地 対 象 不 動 産 が 角 地 の 場 合 建 ぺい 率 が 10% 緩 和 されるのですが 役 所 で 確 認 をする 必 要 があります 私 は 以 前 どう 見 ても 角 地 だろうと 思 われる 土 地 を 役 所 で 調 べたところ 狭 い 方 の 道 が 角 地 の 要 件 を 満 たす 道 路 ではないので 角 地 ではない といわれたことがあり ます この 角 地 判 定 は 区 役 所 8 階 の 建 築 調 整 課 で 職 員 にヒアリングしてください 2. 隅 切 り(すみきり) 角 地 の 続 きですが 6m 未 満 の 道 路 が 交 わる 角 地 の 角 の 部 分 を 削 るのが 隅 切 り です 隅 切 りが 必 要 か 否 か 必 要 な 場 合 の 制 限 等 を 建 設 調 整 課 で 詳 しく 聞 きましょう
3.セットバック セットバックは 原 則 として 前 面 道 路 の 中 心 線 から2m 敷 地 後 退 する 制 度 ですが 道 路 の 反 対 側 が 崖 川 の 場 合 など 道 路 の 反 対 側 から4m 後 退 しなくてはならないことがある ので 確 認 が 必 要 です セットバックをするためには 道 路 中 心 線 がどこなのかを 確 認 する 必 要 があります そ れにより 対 象 不 動 産 の 敷 地 が 道 路 境 界 から 何 m 後 退 しなくてはならないのかが 決 まりま す これも 建 築 調 整 課 で 確 認 するのですが 当 該 道 路 沿 いに 比 較 的 新 しい 建 物 があり そ の 建 物 の 建 築 計 画 概 要 書 が 建 築 調 整 課 にあれば それのコピーをさせてもらいます 具 体 的 には 窓 口 のモニターで 当 該 道 路 を 表 示 してもらい その 道 路 沿 いに 建 築 計 画 概 要 書 の 番 号 が 付 いている 建 物 があれば その 概 要 書 のコピーが 欲 しい 旨 伝 えます すると 担 当 者 から 概 要 書 の 原 本 を 渡 されるので フロアの 奥 の 方 にあるコピー 機 のところに 行 き 自 分 でコピーをとります 同 じ 道 路 を 前 面 道 路 とする 建 物 の 建 築 計 画 概 要 書 が 手 に 入 ったら 敷 地 と 道 路 の 関 係 が 図 示 された 配 置 図 をみます そこに 前 面 道 路 の 中 心 線 が 記 載 されています ただし 当 該 建 築 計 画 概 要 書 が 新 宿 区 細 街 路 拡 幅 整 備 条 例 が 施 行 された 平 成 14 年 6 月 1 日 より 前 の 日 付 の 場 合 中 心 線 の 確 定 には 念 のため 再 度 協 議 が 必 要 となりますのでご 注 意 くだ さい また 前 面 道 路 が 公 道 の 場 合 の セットバックをした 後 の 道 路 部 分 の 取 り 扱 いですが 寄 附 ( 無 償 譲 渡 ) 無 償 使 用 承 諾 自 己 管 理 の 3 つがあります 道 路 部 分 についての 負 担 分 担 を 表 にすると 以 下 のようになります 所 有 権 登 記 費 用 等 固 定 資 産 税 道 路 管 理 費 用 寄 附 区 区 負 担 非 課 税 区 負 担 無 償 使 用 承 諾 個 人 自 己 負 担 1 非 課 税 区 負 担 自 己 管 理 個 人 自 己 負 担 非 課 税 2 自 己 負 担 1 無 償 使 用 承 諾 の 場 合 敷 地 を 分 割 しなくても 構 いません 分 割 した 場 合 の 登 記 費 用 は 自 己 負 担 です 2 自 己 負 担 で 測 量 や 分 筆 登 記 をした 場 合 に 非 課 税 となることがある 自 己 管 理 にしても 家 の 敷 地 として 使 用 できる 訳 ではないので 無 償 使 用 承 諾 を 選 ぶ 方 がほとんどのようです
4. 埋 蔵 文 化 財 区 役 所 1 階 の 文 化 観 光 課 の 窓 口 で 対 象 不 動 産 の 敷 地 が 埋 蔵 文 化 財 包 蔵 地 に 指 定 さ れている 区 域 内 にあるかどうか 調 べます 包 蔵 地 及 び 近 接 する 区 域 であれば 試 掘 調 査 や 立 会 の 実 施 が 行 われる 場 合 があります また 上 記 区 域 ではなくても 都 心 部 は 江 戸 遺 跡 範 囲 に 含 まれる 地 域 が 多 いため 遺 跡 を 発 見 する 可 能 性 があります その 場 合 も 発 見 届 を 提 出 する 必 要 があります 5. 土 壌 汚 染 土 壌 汚 染 は 土 壌 汚 染 対 策 法 及 び 環 境 確 保 条 例 に 基 づく 指 定 地 域 や 工 場 等 を 調 査 します 新 宿 区 内 では6ヶ 所 土 壌 汚 染 対 策 法 の 形 質 変 更 時 要 届 出 区 域 に 指 定 されてい る 区 域 があります ( 東 京 都 環 境 局 の 要 措 置 区 域 等 の 指 定 状 況 を 参 照 ) 環 境 確 保 条 例 で 指 定 された 有 害 物 質 を 取 り 扱 っている 工 場 指 定 作 業 場 の 調 査 は 区 役 所 7 階 の 公 害 対 策 係 で 台 帳 を 閲 覧 します 建 物 の 確 認 中 古 住 宅 を 購 入 する 際 などに 上 物 ( 建 物 )の 評 価 もしたいところですが 役 所 でできるこ とは 限 られています 数 少 ないできることが 8 階 の 建 築 調 整 課 で 建 築 計 画 概 要 書 を 取 ることです これによ り きちんとした 手 続 きの 下 建 築 された 建 物 かどうかが 分 かります 建 築 計 画 概 要 書 に 記 載 のない 建 物 が 敷 地 にある 場 合 は 違 法 増 築 された 建 物 の 可 能 性 もあります ただし 建 物 が 平 成 7 年 より 前 に 建 築 されている 場 合 概 要 書 はなく 台 帳 記 載 事 項 証 明 を 取 る ことになります この 証 明 は 8 階 フロアの 奥 の 方 にある 建 築 企 画 係 建 築 企 画 担 当 でお 願 い します 建 物 が 昭 和 44 年 より 昔 の 建 築 の 場 合 建 築 計 画 概 要 書 自 体 が 存 在 しません また 建 築 計 画 概 要 書 記 載 の 建 築 対 象 敷 地 と 現 地 の 面 積 が 異 なる 場 合 敷 地 が 分 割 され ていないか 疑 います 延 べ 床 面 積 が 指 定 容 積 率 を 大 幅 に 超 えているなら 建 て 直 す 際 は 同 じ 規 模 の 建 物 を 建 てることは 諦 めなくてはなりません
役 所 調 査 ( 新 宿 区 の 戸 建 用 住 宅 地 ) チェックリストは 以 上 です ここに 記 載 している 項 目 は 不 動 産 の 専 門 家 でない 方 が 初 めて 土 地 を 評 価 しようという 際 に 考 慮 すべきチェックポイントです 実 際 に 家 を 建 てる 等 の 場 合 には 更 に 詳 細 な 調 査 調 整 が 必 要 となります Copyright C 2014 株 式 会 社 あけぼのばし 不 動 産 All Rights Reserved.