住 まいの 売 却 で 4 件 中 3 件 が 売 却 損 発 生 不 動 産 売 買 に 当 たりインターネットの 利 用 者 が5 割 不 動 産 流 通 に 関 する 消 費 者 動 向 調 査 結 果 ( 社 ) 不 動 産 流 通 経 営 協 会 住 まいの 売 却 のうち 4 件 中 3 件 で 売 却 損 が 発 生 不 動 産 価 格 の 下 落 により 不 動 産 の 購 入 に 際 し 保 有 不 動 産 を 売 却 している 場 合 75%のケースで 売 却 価 格 が 取 得 時 の 価 格 を 下 回 り 買 い 換 え 行 動 を 圧 迫 している これは 6 年 前 14% 4 年 前 45%に 比 べ 悪 化 が 顕 著 である 特 に 二 次 取 得 者 の 所 有 期 間 5 年 超 10 年 以 内 の 物 件 売 却 が 売 却 損 発 生 率 93% 損 失 額 平 均 23 百 万 円 と 特 に 大 きい 譲 渡 損 発 生 時 には 譲 渡 損 繰 越 控 除 制 度 を 最 も 多 く 利 用 繰 越 控 除 制 度 の 利 用 は 所 有 期 間 5 年 超 10 年 以 内 で 53%と 最 も 多 い 但 し 売 却 損 発 生 のケース 全 体 で 見 れば 38%と 低 いが これは 同 制 度 の 適 用 条 件 の 対 象 外 等 によるものと 考 えられる 売 却 に 係 る 税 の 軽 減 優 遇 措 置 で 利 用 されているものは マイホーム 売 却 時 の 譲 渡 所 得 控 除 の 特 例 (3,000 万 円 特 別 控 除 ) 特 定 居 住 用 財 産 買 換 時 の 譲 渡 損 失 繰 越 控 除 が 多 い 住 宅 を 売 買 したユーザーの 半 数 がインターネットを 利 用 不 動 産 売 買 に 際 し インターネットを 利 用 して 情 報 収 集 をした 割 合 は 全 体 で 48%と 急 激 に 伸 び ており 住 宅 購 入 者 のうち 新 築 55% 中 古 39%と 新 築 の 方 が 利 用 率 は 高 い 利 用 目 的 は 初 期 段 階 での 物 件 選 別 相 場 を 調 べる の 2 点 が 主 である 中 古 住 宅 の 質 が 選 択 理 由 として 大 幅 増 加 中 古 住 宅 の 選 択 理 由 のうち 価 格 が 手 頃 だったから が 最 大 で 66%であるが 前 回 比 15 ホ イン ト 次 が 良 質 な 物 件 だから が 49%で 前 回 比 +29 ホ イントと 大 幅 に 増 加 これは 良 質 なストックの 流 通 量 の 増 加 中 古 住 宅 物 件 に 関 する 情 報 量 が 増 えたこと 等 によるものと 考 えられる 中 古 住 宅 取 得 者 のリフォームは 63%が 行 っており 内 装 や 水 回 りを 主 に 実 施 している 実 施 率 もマンションに 比 べ 一 戸 建 の 方 が 13 ホ イント 高 い またその 費 用 は 築 年 数 取 引 価 格 に 比 例 して 高 くなっている 中 古 住 宅 流 通 活 性 化 に 望 むこと 構 造 上 の 性 能 の 保 証 アフターサービス の 割 合 が 最 も 高 く 次 いで 修 繕 補 修 等 の 履 歴 情 報 の 完 備 税 制 の 優 遇 措 置 の 拡 充 減 税 が 望 まれており その 手 当 てが 今 だ 不 充 分 との 評 価 の 現 れと 考 えられる 1
調 査 方 法 1. 調 査 目 的 居 住 用 不 動 産 取 得 者 の 取 得 行 動 種 々のサービス 等 の 利 用 実 態 / 評 価 を 時 系 列 把 握 することで 不 動 産 流 通 に 対 する 消 費 者 の 動 向 を 捉 えることを 目 的 に 1991 年 から 隔 年 で 実 施 している(91 年 93 年 95 年 97 年 99 年 に 実 施 し 今 回 が6 回 目 ) 特 に 今 回 は 昨 今 の 景 気 低 迷 を 受 け 住 宅 購 入 行 動 がどのような 影 響 を 受 けたか 税 制 上 の 特 例 軽 減 優 遇 措 置 等 の 認 知 度 や 利 用 状 況 中 古 住 宅 購 入 とリフォームの 動 向 インターネットサービスの 利 用 状 況 等 に 重 点 を 置 いて 調 査 した 2. 調 査 対 象 首 都 圏 1 都 3 県 ( 東 京 都 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 )で 1999 年 から 2001 年 5 月 までの 間 に ファ ミリー 向 けの 住 宅 を 購 入 したユーザーを 対 象 とした これらの 調 査 対 象 者 の 抽 出 にあたっては 会 員 会 社 8 社 の 協 力 を 得 て 今 回 購 入 された 住 宅 のタイプ ( 一 戸 建 /マンション/ 土 地 新 築 / 中 古 )のバランスに 配 慮 し 対 象 を 選 定 した 3. 調 査 方 法 郵 送 による 自 記 式 (メール) 4. 調 査 期 間 平 成 13 年 7 月 中 に 調 査 票 の 投 函 回 収 を 実 施 5. 発 送 / 回 収 数 発 送 数 :2,443 サンプル 有 効 回 収 数 :702 サンプル( 有 効 回 収 率 :28.7%) 新 築 一 戸 建 150 件 新 築 マンション 238 件 中 古 一 戸 建 101 件 中 古 マンション 198 件 土 地 15 件 2
Ⅰ. 不 動 産 売 買 に 関 わる 税 制 景 気 動 向 による 影 響 等 について 1. 不 動 産 の 売 買 に 際 して 影 響 を 与 えた 事 柄 (1) 不 動 産 の 売 買 に 際 して 影 響 を 与 えた 事 柄 1 景 気 の 先 行 き 感 家 計 収 入 の 見 通 し に 対 する 不 安 感 などによって 住 替 えにマイナスの 影 響 を 受 け たとする 回 答 が 他 の 項 目 よりも 相 対 的 に 多 いものの いずれの 項 目 についても 特 に 影 響 はなかった ある いは プラスにはたらいた という 回 答 が 多 い( 図 1) 地 価 住 宅 価 格 家 賃 相 場 住 宅 取 得 時 ( 売 却 時 含 む)の 税 制 融 資 やローン 金 利 の 動 向 が 住 替 え 行 動 にとって プラスにはたらいた という 回 答 が 多 く 中 でも 一 次 取 得 者 にとっては 追 い 風 となった 様 子 がうかがえる 一 方 二 次 取 得 者 にとっては 不 動 産 価 格 の 下 落 により 所 有 し ていた 住 宅 の 売 却 で 困 難 が 生 じ 地 価 住 宅 価 格 家 賃 相 場 住 宅 取 得 時 の 税 制 によってマイ ナスの 影 響 を 受 けたと 答 える 割 合 が 15% 弱 と 一 次 取 得 者 よりも 多 いが 他 の 項 目 は 総 じて 影 響 は プラス と 評 価 している 2これを 受 けての 具 体 的 な 行 動 とし ては 住 宅 取 得 ( 売 却 含 む) 時 期 を 早 めた という 回 答 が 最 も 多 く 融 資 やローンを 多 く 活 用 した 望 んでいたよりも 良 い 家 を 買 えた が 続 く 景 気 の 先 行 き 感 n=664 家 計 収 入 の 見 通 し n=669 地 価 住 宅 価 格 家 賃 相 場 等 の 動 向 n=666 住 宅 取 得 時 の 税 制 n=666 融 資 やローン の 金 利 動 向 n=664 図 1 不 動 産 の 売 買 に 影 響 を 与 えた 事 柄 特 に 一 次 取 得 者 において 住 宅 取 得 時 期 を 早 めた という 回 答 が 多 い 一 方 二 次 取 得 者 は 望 んで いたよりも 良 い 家 を 買 えた 予 算 を 下 げ 希 望 条 件 を 下 げた と 答 える 割 合 が 高 く 所 有 住 宅 の 売 却 価 格 が 目 減 りし 買 換 え 時 の 予 算 を 下 げた 一 方 で 全 体 的 な 価 格 下 落 により 望 んでいたよりも 良 い 家 ( 買 換 え 資 産 )を 買 えた ようだ 住 宅 売 却 時 に 悲 観 したほど デメリットはなかった ということであろう 8.1% 16.6% 21.9% 21.2% 56.0% 60.5% 53.9% プラスにはたらいた 特 に 影 響 はなかった 58.2% 3.0% 9.0% 57.0% 3.2% 27.5% 29.3% 36.5% 11.7% マイナスにはたらいた わからない 5.2% 7.5% 7.1% 6.7% 2. 住 宅 関 連 税 制 に 関 する 消 費 者 の 認 知 度 (1) 住 宅 の 取 得 にかかる 税 について 1 住 宅 ローン 控 除 制 度 の 認 知 度 が 非 常 に 高 い ( 図 2) 特 に 働 き 盛 りの 40~49 歳 の 層 をピ ークとして 認 知 度 が 最 も 高 くなっている 次 いで 不 動 産 取 得 税 の 軽 減 措 置 の 認 知 度 が 高 い 軽 減 措 置 の 適 用 要 件 は 複 雑 であるが 特 に 新 築 住 宅 や 築 浅 の 中 古 物 件 を 取 得 する 際 の 税 軽 減 効 果 が 大 きいということを 知 っ ているユーザーは 一 次 取 得 者 よりも 二 次 取 得 者 世 帯 主 年 齢 が 高 いほど 多 いようだ 親 族 等 からの 住 宅 取 得 資 金 の 贈 与 に 関 するの 特 例 ( 以 下 贈 与 の 特 例 ) の 認 知 度 は 一 次 取 得 者 30~39 歳 及 び 29 歳 以 下 の 層 で 認 知 度 が 高 くなっている 図 2 取 得 時 の 税 軽 減 特 例 措 置 等 の 認 知 度 ( 複 数 回 答 ) 1 住 宅 ローン 控 除 制 度 不 動 産 取 得 税 の 軽 減 措 置 親 族 等 からの 住 宅 取 得 資 金 の 贈 与 の 特 例 登 録 免 許 税 の 軽 減 措 置 印 紙 税 の 軽 減 措 置 無 回 答 13.8% 7.4% 27.4% 50.9% 48.7% 78.6% n=702
2 建 物 の 築 年 数 ( 及 び 建 物 の 構 造 )によって 軽 減 措 置 の 対 象 が 決 まる 税 目 については 築 年 数 が 経 過 した 住 宅 を 取 得 した 回 答 者 のほうが 認 知 度 は 高 い 3 借 入 れを 起 こして 住 宅 を 取 得 しているユーザーほど 住 宅 ローン 控 除 制 度 の 認 知 度 は 高 い 借 入 れをしていない 住 宅 取 得 者 は 住 宅 ローン 控 除 制 度 の 認 知 度 が 相 対 的 に 低 い 一 方 で 登 録 免 許 税 不 動 産 取 得 税 の 軽 減 措 置 の 認 知 度 が 高 い (2) 住 宅 の 譲 渡 ( 売 却 )にかかる 税 について 1 居 住 用 不 動 産 全 般 では マイホーム 売 却 時 の 譲 渡 所 得 控 除 の 特 例 ( 以 下 3,000 万 特 別 控 除 ) が 利 用 可 能 であり 34.8%の 二 次 取 得 者 が 従 前 の 所 有 住 宅 の 売 却 の 際 に 同 特 例 措 置 を 実 際 に 利 用 した( 図 3) 所 有 5 年 超 の 居 住 用 不 動 産 買 換 え 時 に 譲 渡 損 失 が 発 生 した 場 合 の 特 定 居 住 用 財 産 買 換 時 の 譲 渡 損 失 繰 越 控 除 ( 以 下 繰 越 控 除 ) の 利 用 率 は 26.8% となっている 長 期 譲 渡 所 得 の 100 万 円 の 特 別 控 除 の 利 用 率 は 8%と 低 い 2 繰 越 控 除 制 度 については 借 入 を 起 こし ている 二 次 取 得 者 ほど 利 用 率 が 高 い( 図 4; 買 換 資 産 に 対 して 一 定 の 借 入 があるこ とが 要 件 となる) 前 回 及 び 今 回 の 調 査 結 果 では 価 格 の 長 期 下 落 傾 向 により 住 宅 売 却 に 際 して 譲 渡 損 が 発 生 すると 思 われるケースが 増 加 しており 繰 越 控 除 制 度 の 利 用 も 増 えて いるものと 思 われる また ローン 控 除 を 受 ける 割 合 も 高 いと 考 えられる 3 二 次 取 得 者 が 売 却 した 住 宅 の 所 有 期 間 別 に 売 却 時 の 税 軽 減 優 遇 措 置 等 の 活 用 を みると 所 有 期 間 が 5 年 以 内 の 場 合 には 3,000 万 特 別 控 除 以 外 の 軽 減 措 置 や 特 例 措 置 の 恩 恵 を 受 けることができないため 全 体 的 に 回 答 率 が 低 い( 図 5) 10 年 を 境 として 繰 越 控 除 と 3,000 万 特 別 控 除 の 利 用 率 が 大 きく 異 なる 従 前 の 住 宅 の 所 有 期 間 5 年 超 10 年 以 内 の 場 合 に 売 却 損 発 生 ケースが 多 く ( 後 述 ) 節 税 効 果 を 狙 って 繰 越 控 除 制 度 がより 多 く 利 用 されているものと 思 われる 借 入 なし n=42 借 入 あり n=92 5 年 以 内 n=23 5 年 超 10 年 以 内 n=40 10 年 超 n=67 2 図 3 売 却 時 の 税 軽 減 措 置 等 の 活 用 状 況 ( 複 数 回 答 ) 0% 25% 50% マイホーム 売 却 時 の 譲 渡 所 得 控 除 の 特 例 特 定 居 住 用 財 産 買 換 時 の 譲 渡 損 失 繰 越 控 除 10 年 超 所 有 住 宅 売 却 時 の 譲 渡 所 得 税 の 軽 減 税 率 長 期 譲 渡 所 得 の 100 万 円 の 特 別 控 除 特 定 のマイホームを 買 い 換 えた 時 の 特 例 相 続 等 により 取 得 した 居 住 用 財 産 の 買 換 特 例 無 回 答 1.4% 8.0% 6.5% 14.5% 図 4 今 回 の 住 宅 取 得 時 の 借 入 有 無 別 26.8% 27.5% 34.8% n=138 売 却 時 の 税 軽 減 措 置 等 の 活 用 状 況 ( 複 数 回 答 ) 0% 25% 50% 75% 11.9% 9.5% 2.4% 11.9% 9.5% 28.3% 15.2% 7.6% 1.1% 4.3% 35.9% 50.0% マイホーム 売 却 時 の 譲 渡 所 得 控 除 の 特 例 10 年 超 所 有 住 宅 売 却 時 の 譲 渡 所 得 税 の 軽 減 税 率 長 期 譲 渡 所 得 の 100 万 円 の 特 別 控 除 相 続 等 により 取 得 した 居 住 用 財 産 の 買 換 特 例 特 定 のマイホームを 買 い 換 えた 時 の 特 例 特 定 居 住 用 財 産 買 換 時 の 譲 渡 損 失 繰 越 控 除 図 5 売 却 した 従 前 の 所 有 住 宅 の 所 有 期 間 別 売 却 時 の 税 軽 減 措 置 等 の 活 用 状 況 ( 複 数 回 答 ) 0% 25% 50% 75% 4.3% 4.3% 21.7% 17.5% 10.0% 7.5% 2.5% 2.5% 22.4% 11.9% 1.5% 10.4% 16.4% 30.4% 52.5% 44.8% マイホーム 売 却 時 の 譲 渡 所 得 控 除 の 特 例 10 年 超 所 有 住 宅 売 却 時 の 譲 渡 所 得 税 の 軽 減 税 率 長 期 譲 渡 所 得 の 100 万 円 の 特 別 控 除 相 続 等 により 取 得 した 居 住 用 財 産 の 買 換 特 例 特 定 のマイホームを 買 い 換 えた 時 の 特 例 特 定 居 住 用 財 産 買 換 時 の 譲 渡 損 失 繰 越 控 除
4しかし 実 際 に 売 却 損 が 発 生 した 場 合 で も 繰 越 控 除 制 度 の 利 用 率 は 37.6%( 所 有 期 間 5 年 超 で 売 却 損 発 生 のケースのう ち 41.7%)にすぎない( 図 6) 厳 密 な 意 味 での 譲 渡 損 失 のケースや 繰 越 控 除 制 度 の 要 件 を 満 たすケースがさほど 多 くないことも 考 えられる 一 方 売 却 益 が 発 生 している 場 合 は 圧 倒 的 に 3,000 万 特 別 控 除 を 利 用 し ているケースが 多 い(71.0%) 注 : 本 調 査 はアンケート 調 査 であるため 特 に 売 却 にかかる 税 軽 減 措 置 等 の 活 用 状 況 について は 軽 減 措 置 特 例 等 の 要 件 を 満 たさない 場 合 にも 利 用 した という 回 答 があるなど 回 答 者 の 誤 解 等 もあり 得 るので 調 査 結 果 の 活 用 には 注 意 されたい 図 6 従 前 の 所 有 住 宅 の 売 却 に 伴 う 売 却 損 益 発 生 別 売 却 益 発 生 の 場 合 n=31 売 却 損 発 生 の 場 合 n=93 売 却 時 の 税 軽 減 措 置 等 の 活 用 状 況 ( 複 数 回 答 ) 0% 25% 50% 75% 9.7% 3.2% 7.5% 5.4% 2.2% 5.4% 29.0% 16.1% 23.7% 37.6% 71.0% マイホーム 売 却 時 の 譲 渡 所 得 控 除 の 特 例 10 年 超 所 有 住 宅 売 却 時 の 譲 渡 所 得 税 の 軽 減 税 率 長 期 譲 渡 所 得 の 100 万 円 の 特 別 控 除 相 続 等 により 取 得 した 居 住 用 財 産 の 買 換 特 例 特 定 のマイホームを 買 い 換 えた 時 の 特 例 特 定 居 住 用 財 産 買 換 時 の 譲 渡 損 失 繰 越 控 除 上 記 売 却 損 発 生 ケースのうち 74 件 が 所 有 期 間 5 年 超 5 地 価 住 宅 価 格 の 下 落 が 続 いた 結 果 二 次 取 得 者 が 従 前 の 住 宅 を 売 却 した 場 合 の 損 益 状 況 は 顕 著 に 悪 化 し ている( 図 7) 今 回 の 住 替 えに 伴 って 従 前 の 所 有 住 宅 を 売 却 している 場 合 75%のケースで 売 却 価 格 が 当 時 の 取 得 価 格 を 下 回 り 二 次 取 得 者 の 住 宅 取 得 ( 買 換 え)にあたっての 資 金 計 画 を 圧 迫 している 図 7 従 前 の 住 宅 を 売 却 した 場 合 の 売 却 損 益 ( 譲 渡 価 格 及 び 当 時 の 取 得 価 格 から 算 出 ) 2001 年 n=124 1999 年 n=179 1997 年 n=142 1995 年 n=178 0% 50% 100% 75.0% 72.1% 45.1% 14.0% 86.0% 54.9% 売 却 損 売 却 益 25.0% 27.9% 4.0% 6.7% 12.3% 2.1% 4.9% 3.4% 10.7% 20.2% 13.4% 16.8% 25.8% 19.4% 24.6% 36.3% 20.4% 31.5% 40.4% 11.3% 5.6% 3.2% 8.9% 4.0% 1.6% 1.6% 11.7% 7.7% 1.1% 7.3% 5.6% 1.1% 1.1% 7.0% 2.1% 6.3% 3.4% 8.4% 2.2% 5.6% 3 千 万 以 上 損 3 千 万 未 満 損 2 千 万 未 満 損 1 千 万 未 満 損 1 千 万 未 満 益 2 千 万 未 満 益 3 千 万 未 満 益 4 千 万 未 満 益 5 千 万 未 満 益 5 千 万 以 上 益 6 二 次 取 得 者 の 従 前 の 住 宅 の 所 有 が 所 有 期 間 10 年 までの 物 件 の 売 却 においては 9 割 以 上 のケースで 売 却 損 が 発 生 しており 特 に バブル 前 後 に 取 得 されたと 思 われる 所 有 期 間 5 年 超 10 年 以 内 の 場 合 の 売 却 損 発 生 率 (92.5%) 及 び 売 却 損 失 額 ( 平 均 2,278 万 円 )の 大 きさが 目 立 つ( 次 頁 図 8) 15 年 超 20 年 以 内 でも 売 却 損 発 生 ケースは 多 いものの 売 却 損 の 額 は 縮 小 しており 所 有 期 間 20 年 超 の 場 合 では 売 却 益 が 出 ているケースが 半 数 を 超 える 3
図 8 従 前 の 住 宅 の 所 有 期 間 別 売 却 時 の 売 却 損 益 構 成 比 ( 売 却 損 益 額 の 判 明 しているサンプルのみ) 凡 例 5 千 万 以 上 損 5 千 万 4 千 万 3 千 万 未 満 損 未 満 損 未 満 損 2 千 万 未 満 損 1 千 万 未 満 損 1 千 万 未 満 益 2 千 万 未 満 益 3 千 1 万 未 満 益 4 千 1 万 5 千 1 万 未 満 益 未 満 益 5 千 1 万 以 上 益 5 年 以 内 n=21 19.0% 28.6% 42.9% 9.5% 5~10 年 n=40 2.5% 7.5% 45.0% 22.5% 15.0% 2.5% 2.5% 2.5% 10~15 年 n=17 5.9% 17.6% 29.4% 35.3% 11.8% 15~20 年 n=17 11.8% 58.8% 5.9% 5.9% 5.9% 11.8% 20 年 超 n=29 6.9% 27.6% 17.2% 20.7% 10.3% 3.4% 6.9% 6.9% 0.8% 平 均 0.8% 2.4% 20.2% 19.4% 31.5% 8.9% 4.0% 5.6% 1.6% 1.6% 3.2% 71980 年 以 降 の 取 得 物 件 から 売 却 損 が 発 生 しており 経 年 とともに 徐 々 に 損 害 額 が 拡 大 している( 図 9) 最 も 損 失 額 が 大 きいのは 1990~94 年 にかけて 取 得 された 物 件 である 2,500 0-2,500 図 9 売 却 した 従 前 の 所 有 住 宅 の 取 得 時 期 別 売 却 損 益 3,525 ( 売 却 損 益 : 万 円 ) 1969 年 以 前 n=4 1,571 1970~ 1974 年 n=7 1,222 1975~ 1979 年 n=9-308 1980~ 1984 年 n=13-971 1985~ 1989 年 n=17-2,294 1990~ 1994 年 n=35-1,324 1995~ 1999 年 n=21-500 2000 年 以 降 n=3 8 従 前 の 所 有 住 宅 の 売 却 による 損 失 が 大 きい ほど 住 宅 取 得 ( 買 換 え)の 際 に 融 資 やローン に 依 存 する 度 合 いが 高 い( 図 10) 繰 越 控 除 制 度 と ローン 控 除 制 度 の 併 用 による 大 きな 節 税 効 果 を 実 際 に 受 ける かは 別 として 売 却 損 を 抱 えつつも 借 入 を 多 くし より 高 額 な 物 件 の 取 得 に 動 いて いる 様 子 がうかがえる 図 10 買 換 え 時 の 借 入 有 無 借 入 先 融 資 額 別 従 前 の 所 有 住 宅 の 売 却 における 売 却 損 益 の 発 生 状 況 ( 売 却 損 益 : 万 円 ) 2,500 0-2,500-593 2,239 全 体 n=124 3,251 3,564-1,184-1,302 公 庫 融 資 利 用 者 n=51 民 間 ローン 利 用 者 n=47 4,556-1,781 両 方 とも 利 用 n=16 売 却 損 益 借 入 総 額 903 なし 両 方 とも 利 用 せず n=34 公 庫 融 資 利 用 者 及 び 民 間 ローン 利 用 者 には それぞれ ( 公 庫 融 資 及 び 民 間 ローンの) 両 方 とも 利 用 (した 者 ) が 含 まれる 4
Ⅱ. 不 動 産 売 買 の 際 のインターネット 利 用 状 況 1.インターネット 利 用 有 無 1 不 動 産 売 買 を 行 ったユーザーの 約 半 分 は インターネット による 情 報 収 集 等 を 行 ったと 答 えている( 図 11) 特 に 利 用 率 が 高 いのは 30~39 歳 であり 40~49 歳 20~ 29 歳 も 半 数 以 上 が 利 用 している 新 築 住 宅 購 入 者 のインターネット 利 用 率 が 54.6%と 高 く 中 古 住 宅 購 入 者 は 38.5%と 相 対 的 に 低 い 中 古 住 宅 の 場 合 は 現 状 の 確 認 が 大 きな 決 定 要 素 である その 一 方 で たと え 図 面 や 写 真 が 少 なくとも 新 築 住 宅 のほうがインターネ ットで 物 件 選 別 を 行 いやすいものと 思 われる 契 約 時 期 別 でみると 1999 年 上 期 以 降 利 用 者 は 徐 々に 増 え 続 け 昨 年 2000 年 下 期 の 契 約 者 の 利 用 率 が 最 も 高 かっ た( 図 12) インターネットの 世 帯 普 及 率 の 上 昇 や イン ターネットを 販 売 ツールとして 取 り 入 れる 不 動 産 業 者 が 増 えたことなどが 要 因 と 考 えられる 2.インターネット 利 用 目 的 1 最 も 回 答 が 多 かったのは 初 期 段 階 における 物 件 選 別 次 いで 多 いのは 相 場 を 確 かめること であり 7 割 弱 の 利 用 者 が 限 定 的 な 情 報 収 集 を 考 えていたことになる( 図 13) 利 用 率 が 高 い 30 代 では 初 期 段 階 における 物 件 選 別 と 相 場 を 確 かめること はほぼ 同 割 合 であるが 40 代 では 後 者 29 歳 以 下 では 前 者 のほうが 多 い 新 築 住 宅 購 入 者 は 物 件 そのも のの 選 別 や 決 定 の 判 断 材 料 と して 使 っている 割 合 が 相 対 的 に 高 い 一 方 で 中 古 住 宅 購 入 者 は 相 場 を 確 かめるなど 市 況 に 関 する 情 報 を 収 集 することに 力 点 を 置 いている 3. 利 用 期 間 1 利 用 期 間 として 最 も 回 答 が 多 い のは (2 週 間 超 )1ヶ 月 以 内 (22.4%)であるが 2 週 間 以 内 という 回 答 も 多 く(18.8%) 4 割 強 の 利 用 者 は1ヶ 月 以 内 の 利 用 となっている( 図 14) 2 契 約 時 期 が 最 近 になるほど インターネットによる 情 報 収 集 の 期 間 は 中 長 期 化 している 公 開 物 件 数 の 増 加 やウェブサ イトの 増 加 サービスの 拡 大 が 進 んだことで インターネッ トによる 情 報 収 集 にかける 時 間 も 増 大 したものと 思 われる 5 図 11 不 動 産 売 買 時 のインターネット 利 用 全 体 n=702 新 築 住 宅 n=403 中 古 住 宅 n=299 29 才 以 下 n=36 30~39 才 n=272 40~49 才 n=168 50~59 才 n=142 60 才 以 上 n=81 54.6% 38.5% 24.6% 19.8% 47.7% 51.3% 1.0% 55.6% 61.0% 57.7% 44.4% 60.5% 75.4% 74.1% 44.4% 38.6% 42.3% ある ない 無 回 答 1.0% 1.0% 0.4% 6.2% 図 12 インターネット 利 用 の 推 移 1999 年 上 期 契 約 n=39 1999 年 下 期 契 約 n=71 2000 年 上 期 契 約 n=168 2000 年 下 期 契 約 n=295 2001 年 上 期 契 約 n=122 25.6% 71.8% 2.6% 39.4% 47.0% 52.5% 50.0% 59.2% 52.4% 46.4% 49.2% ある なし 無 回 答 図 13 不 動 産 売 買 におけるインターネットの 利 用 目 的 ( 択 一 ) 全 体 n=340 新 築 住 宅 n=223 中 古 住 宅 n=117 37.6% 39.5% 34.2% 初 期 段 階 での 物 件 選 別 物 件 決 定 に 関 わる 判 断 材 料 その 他 n=335 3ヶ 月 超 25.7% 32.4% 25.6% ~3ヶ 月 以 内 16.4% 13.2% 16.6% 2.2% 45.3% 6.8% 2.4% 1.3% 2.6% 相 場 を 確 かめること 不 動 産 業 者 を 選 ぶこと 無 回 答 1.8% 図 14 情 報 収 集 の 期 間 無 回 答 0.9% 2.6% 14.8% 1.4% 0.6% 1.0% 0.8% 12.6% 2 週 間 以 内 18.8% 8.5% ~1ヶ 月 以 内 22.4% ~2ヶ 月 以 内 15.8%
4. 不 動 産 物 件 情 報 サイトで 重 視 する 点 1 ( 物 件 の) 写 真 や 間 取 り 図 が 多 いこと は 他 の 項 目 よりも 重 視 される 度 合 が 圧 倒 的 に 高 い( 図 15) 2 最 近 増 えているローン 情 報 など 金 融 機 関 等 の 付 帯 サービスの 情 報 が 多 いこと 担 当 者 のメールアドレ スが 表 示 されていること などを 重 視 するという 回 答 は 意 外 に 少 ない 初 期 段 階 での 物 件 選 別 や 相 場 を 確 かめる と いう 住 替 えにおいて 比 較 的 初 期 の 情 報 収 集 に 利 用 される 傾 向 が 強 い 現 状 では より 多 くの 物 件 情 報 をより 具 体 的 な 情 報 ( 文 字 画 像 )で 比 較 しやすく また 情 報 の 鮮 度 が 高 いことがユーザ ーにとってウェブサイト 選 別 の 目 安 となること がうかがえる 世 帯 主 年 齢 が 若 いほど 写 真 や 間 取 り 図 に 対 す る 関 心 が 高 い 探 りを 入 れる 程 度 の 利 用 が 多 いことから 企 業 の 規 模 やイメージ 信 頼 性 個 別 企 業 HP への リンクや 担 当 者 のメールアドレス 等 といったも のを 重 視 する 割 合 は 低 い 一 次 取 得 者 のほうが 個 々の 項 目 に 対 する 要 求 度 が 強 く 保 有 物 件 の 売 却 の 目 的 で 不 動 産 業 者 と コンタクトを 取 ることになる 二 次 取 得 者 の 依 存 度 が 相 対 的 に 低 いことをうかがわせる 3 中 古 住 宅 取 得 者 の 場 合 は 写 真 や 間 取 り 図 が 多 いこと 色 々な 物 件 を 比 較 しやすいこと 掲 載 物 件 数 が 多 いこと 地 域 の 情 報 などが 充 実 し ていること 検 索 条 件 が 充 実 していること 物 件 現 況 などの 文 字 情 報 が 多 いこと などを 重 視 す る 度 合 いが 高 いと 答 えている 中 古 住 宅 取 得 者 が 現 物 確 認 のため 見 学 する 物 件 の 選 定 にあたってインターネットを 利 用 し ているとすれば 住 宅 の 構 造 的 性 能 的 な 状 況 の 把 握 も 欠 かせない 図 15 インターネットで 不 動 産 売 買 のための 情 報 収 集 を 行 う 場 合 に 重 視 する 点 ( 複 数 回 答 ) 写 真 や 間 取 り 図 が 多 いこと 色 々な 物 件 を 比 較 しやすいこと 掲 載 物 件 数 が 多 いこと 地 域 の 情 報 などが 充 実 していること 検 索 条 件 が 充 実 していること 頻 繁 に 更 新 が 行 われること 物 件 現 況 などの 文 字 情 報 が 多 いこと 情 報 の 更 新 日 時 が 記 載 されていること 画 面 がすぐに 表 示 されること 企 業 のイメージ 企 業 の 信 頼 性 不 動 産 会 社 等 のHP へのリンクがあること 情 報 掲 載 業 者 が 多 いこと 企 業 の 規 模 金 融 機 関 等 付 帯 サービス の 情 報 が 多 いこと 担 当 者 のメールアドレス の 表 示 があること その 他 1.2% 42.5% 40.1% 38.1% 38.1% 32.3% 30.9% 28.2% 27.6% 22.7% 19.1% 11.2% 9.2% 8.3% 51.1% 81.2% n=702 4 利 用 目 的 別 で 重 視 する 項 目 が 異 なる * 初 期 段 階 での 物 件 選 別 の 目 的 で 利 用 する 場 合 写 真 や 間 取 り 図 が 多 いこと > 頻 繁 に 更 新 が 行 われること > 掲 載 物 件 数 が 多 いこと > 検 索 条 件 が 充 実 していること > 色 々な 物 件 を 比 較 しやすいこと * 相 場 を 確 かめること の 目 的 で 利 用 する 場 合 写 真 や 間 取 り 図 が 多 いこと > 色 々な 物 件 を 比 較 しやすいこと > 頻 繁 に 更 新 が 行 われること > 掲 載 物 件 数 が 多 いこと > 検 索 条 件 が 充 実 していること * 物 件 に 関 わる 判 断 材 料 の 目 的 で 利 用 する 場 合 写 真 や 間 取 り 図 が 多 いこと > 検 索 条 件 が 充 実 していること > 色 々な 物 件 を 比 較 しやすいこと > 頻 繁 に 更 新 が 行 われること > 地 域 の 情 報 などが 充 実 していること 6
Ⅲ. 中 古 住 宅 とリフォームについて 1. 新 築 住 宅 と 中 古 住 宅 の 選 択 理 由 (1) 新 築 住 宅 の 選 択 理 由 1 新 築 住 宅 購 入 者 の 新 築 住 宅 を 選 択 した 理 由 としては 新 築 のほうが 気 持 ちが 良 いから という 回 答 が 最 も 多 く 長 く 住 むつもりだから が 続 く( 図 16) 中 古 では 耐 久 性 や 品 質 に 不 安 があるから につい ても 比 較 的 回 答 率 が 高 い( 今 回 選 択 肢 を 新 設 ) また 新 築 のほうが 税 制 面 で 有 利 だから という 理 由 を 挙 げる 割 合 が 増 加 している 一 方 安 くてもリフォーム 費 用 などがかかる は 前 回 調 査 比 で 回 答 率 が 10 ポイント 近 く 下 がった 2 新 築 のほうが 気 持 ちが 良 いから という 回 答 は 29 図 16 新 築 住 宅 選 択 理 由 ( 複 数 回 答 ) 新 築 の 方 が 気 持 ちが 良 いから 長 く 住 む つもりだから 中 古 では 耐 久 性 や 品 質 に 不 安 があるから 新 築 の 方 が 税 制 面 で 有 利 だから 安 くてもリフォーム 費 用 などがかかる 好 みに 合 う 中 古 物 件 がなかったから 歳 以 下 と 60 歳 以 上 で 多 く 長 くすむつもりだから という 理 由 を 挙 げる 割 合 は 50~59 歳 で 最 も 高 い 7.9% 43.4% 45.7% 35.8% 29.1% 26.6% 35.3% 22.8% 22.8% 77.9% 75.7% 2001 年 n=399 1999 年 n=416 (2) 中 古 住 宅 の 選 択 理 由 1 価 格 が 手 頃 だったから は 前 回 に 比 べ 15 ポイント ほど 回 答 率 が 下 がっているが 依 然 として 中 古 住 宅 選 択 理 由 として 最 も 多 く 挙 げられている( 図 17) 良 質 な 物 件 だったから という 理 由 で 中 古 住 宅 を 選 択 したユーザーが 大 幅 に 増 えている(30 ポイント 増 ) 一 方 リフォームするつもりだったから 及 び ( 新 築 住 宅 を 重 視 しながらも) 条 件 に 合 う 新 築 がなかった から が 大 幅 に 減 少 し 流 通 している 住 宅 ストックの 良 質 化 が 進 んでいることがうかがえる リフォームを 予 め 想 定 して 中 古 住 宅 を 購 入 している 割 合 は 二 次 取 得 者 のほうが 高 い 2 築 浅 物 件 購 入 者 ほど 良 質 な 物 件 だったから という 回 答 の 割 合 が 高 い リフォームするつもりだったから 及 び 条 件 に 合 う 新 築 がなかったから 早 く 入 居 できるから について は 築 浅 物 件 購 入 者 の 回 答 率 が 低 い 図 17 中 古 住 宅 選 択 理 由 ( 複 数 回 答 ) 手 頃 な 価 格 だったから 良 質 な 物 件 だったから 新 築 にはこだわら なかったから リフォームする つもりだったから 条 件 に 合 う 新 築 がなかったから 全 体 早 く 入 居 できるから 19.4% 24.7% 21.7% 28.4% 18.4% 18.0% 48.8% 39.5% 43.0% 46.1% 図 18 リフォーム 実 施 状 況 2001 年 n=299 1999 年 n=356 65.6% 80.9% 2001 年 n=299 1999 年 n=356 0% 50% 100% 62.9% 61.2% 33.1% 37.9% 2.リフォームについて (1) リフォームの 実 施 率 1 中 古 住 宅 取 得 者 の 63%がリフォームを 行 っており 一 戸 建 のほうが 実 施 率 は 高 い( 図 18) 2 世 帯 主 年 齢 別 では 40~49 歳 及 び 50~59 歳 の 階 級 でリ フォーム 実 施 率 が 高 く 29 歳 以 下 の 層 でも 前 回 より 15 ポイントほどリフォーム 率 が 上 昇 している 3 マンションにおいては 築 年 数 の 経 過 とともにリフォー 7 中 古 マンション 中 古 一 戸 建 2001 年 n=198 1999 年 n=241 2001 年 n=101 1999 年 n=115 58.6% 55.2% 71.3% 73.9% 37.4% 44.0% 24.8% 25.2% リフォームをした リフォームをしなかった 無 回 答
ム 率 が 上 昇 するが 一 戸 建 においては 20 年 超 の 物 件 での リフォーム 率 が 10 年 超 20 年 以 内 のそれを 下 回 る 一 定 年 数 を 経 過 すると 建 替 えも 視 野 に 入 るため リフォー ムをしないケースが 増 えるためと 思 われる( 図 19) 4 住 宅 価 格 が 低 いほど リフォーム 実 施 率 は 高 い (2) リフォームの 内 容 1 内 装 ( 壁 床 等 ) のリフォームが 前 回 調 査 同 様 に 圧 倒 的 に 多 く 水 回 り( 台 所 トイレ 浴 室 等 ) もリフォーム 実 施 率 が 高 い( 図 20) 2 中 古 一 戸 建 においては 内 装 水 回 り 設 備 冷 暖 房 設 備 シロアリ 対 策 等 は 築 年 数 の 経 過 とともにリフォーム 実 施 率 が 高 くなり 築 20 年 超 の 物 件 では 建 具 に 手 を 入 れる 割 合 が 特 に 高 い しかし 一 方 で 建 替 えも 視 野 に 入 るこ とから 間 取 り 変 更 といった 大 掛 かりなリフォーム は 築 20 年 超 の 物 件 では 減 少 している 3 マンションでは 一 戸 建 に 比 べてリフォームの 自 由 度 が 相 対 的 に 低 い 一 方 で 軽 微 なリフォームの 実 施 率 は 一 戸 建 よりも 高 い 特 に 内 装 水 回 り 設 備 冷 暖 房 設 備 等 は 築 年 数 経 過 とともにリフォーム 実 施 率 が 高 くなる 関 心 が 高 いと 思 われた 結 露 対 策 はほとんど 実 施 され ていない 4 価 格 の 安 い 一 戸 建 ほど 内 装 水 回 り 設 備 建 具 と いったリフォームの 割 合 が 高 くなる マンションで は 価 格 が 高 いほど 内 装 のリフォームが 多 くなる 中 古 一 戸 建 中 古 マ ン シ 平 成 13 年 度 消 費 者 動 向 調 査 図 20 リフォームの 内 容 ( 複 数 回 答 ) 内 装 水 回 り 設 備 冷 暖 房 設 備 建 具 間 取 り 外 装 シロアリ 対 策 構 造 補 強 工 事 結 露 対 策 図 19 築 年 数 別 リフォーム 実 施 状 況 増 築 その 他 10 年 以 内 n=29 20 年 以 内 n=34 20 年 超 n=30 10 年 以 内 n=64 20 年 以 内 n=95 ン 20 年 超 n=35 25.5% 21.3% 21.3% 13.3% 5.9% 2.7% 1.1% 10.1% 0% 50% 100% 55.2% 40.6% 79.4% 70.0% 65.3% 80.0% 52.1% 37.9% 59.4% 14.7% 30.0% 30.5% 11.4% リフォームをした リフォームをしなかった 無 回 答 86.2% (3) リフォーム 費 用 1 全 体 ではリフォームに 要 した 費 用 は 増 加 している が マンションではリフォ ームにかけた 費 用 は 低 下 している リフォームの 自 由 度 が 低 い 分 マンション 購 入 者 がリフォームにか けた 費 用 は 中 古 一 戸 建 購 入 者 よりも 少 ない 中 古 住 宅 全 体 では 234.8 万 円 中 古 一 戸 建 では 293.4 万 円 中 古 マンショ ( 取 引 価 格 及 びリフォーム 費 用 : 万 円 ) 7,000 6,000 4,000 3,000 2,000 1,000 4,306 268.8 ンでは 197.8 万 円 をリフォーム 費 用 に 充 てている 0 ( 戸 )10 年 以 内 図 21 中 古 住 宅 の 価 格 帯 別 リフォーム 費 用 住 宅 価 格 リフォーム 費 用 リフォーム 費 用 / 取 引 価 格 8.9% 8.8% 6.2% 4,644 277.8 ( 戸 )20 年 以 内 6.0% 3,819 340.5 全 体 としては 100 万 ~300 万 未 満 の 間 のリフォームが 最 も 多 く 中 古 一 戸 建 購 入 者 の 45.8%が 100 万 8 ( 戸 )20 年 超 3,035 135.6 (マ)10 年 以 内 4.5% 2,408 212.3 (マ)20 年 以 内 2,032 225 (マ)20 年 超 11.1% 2,794 210.7 ( 戸 )4 千 万 円 未 満 7.5% 6,038 281.8 ( 戸 )4 千 万 円 以 上 4.7% 1,452 153.3 (マ)2 千 万 円 未 満 ( 戸 ) は 一 戸 建 (マ) はマンションを 表 す 10.6% 2,735 208.2 (マ)2 千 万 円 以 上 4 千 万 円 未 満 7.6% 4,800 311.5 (マ)4 千 万 円 以 上 12% 10% 8% 6.5% 6% 4% 2% 0% ( 価 格 に 対 するリフォーム 費 用 の 割 合 )
~300 万 未 満 程 中 古 マンション 購 入 者 の 43.1%が 100 万 円 未 満 の 範 囲 でリフォームを 行 っている 築 年 数 が 経 過 した 物 件 ほど リフォーム 費 用 は 高 くなっている 建 具 や 間 取 り 変 更 といったリフォーム を 実 施 している 割 合 が 相 対 的 に 高 い 分 費 用 も 高 くなる( 図 21) 一 戸 建 のほうがリフォーム 費 用 を 多 くかけているが 住 宅 の 価 格 に 対 する 割 合 でみると 築 10 年 未 満 を 除 き マンションのほうがリフォームにかけた 費 用 (の 割 合 )は 大 きい 2 物 件 の 価 格 が 高 くなるほど リフォームにかける 費 用 も 高 くなっているが 価 格 に 対 するリフォーム 費 用 の 割 合 はむしろ( 取 引 価 格 の 上 昇 とともに) 低 くなっていく( 図 21) 4 千 万 円 以 上 のマンションにおいては 500 万 ~1,000 万 未 満 と リフォームに 高 額 の 費 用 をかけてい るユーザーが 2 割 以 上 もいる 3. 中 古 住 宅 流 通 促 進 リフォーム 市 場 活 性 化 について 望 むこと 1 構 造 上 の 性 能 の 保 証 の 充 実 を 望 むという 回 答 の 割 合 が 最 も 高 く 次 いで 修 繕 補 修 等 の 履 歴 情 報 の 完 備 税 制 における 優 遇 措 置 の 拡 充 減 税 が 望 まれている( 図 22) 中 古 住 宅 は 新 築 住 宅 に 比 べれば 相 対 的 に 安 価 である 一 方 安 心 して 住 めるかどうかとい う 点 について 情 報 が 不 足 しているという 評 価 の 現 れであろう 2 中 古 一 戸 建 購 入 者 を 除 き 価 格 が 上 昇 するほ ど 構 造 上 の 保 証 アフターサービス 等 の 充 実 を 望 む 割 合 が 高 くなる 3 築 10 年 超 20 年 以 内 の 中 古 一 戸 建 購 入 者 で 構 造 上 の 保 証 アフターサービス 等 を 望 む 割 合 が 高 い 一 方 で 築 20 年 超 の 一 戸 建 購 入 者 では 構 造 上 の 保 証 アフターサービス 等 を 望 む 割 合 は 26.7%と 低 く むしろ 税 制 における 優 遇 措 置 の 拡 充 減 税 修 繕 補 修 等 の 履 歴 情 報 の 完 備 を 望 む 割 合 が 高 い( 図 23) 中 古 一 戸 建 選 択 理 由 として いずれまた 住 替 えるから いずれ 建 替 えたいと 思 って いるから と 答 えた 割 合 が 最 も 高 かったの は この 築 20 年 超 物 件 の 購 入 者 であった 図 22 中 古 住 宅 流 通 及 びリフォ-ム 市 場 の 活 性 化 について 望 むこと( 複 数 回 答 ) 0% 25% 50% 75% 2001 年 構 造 上 の 性 能 の 保 証 62.4% アフターサービス 等 修 繕 補 修 等 の 履 歴 情 報 の 完 備 税 制 における 優 遇 措 置 の 拡 充 減 税 公 的 融 資 の 制 度 拡 充 リフォーム 融 資 の 制 度 拡 充 登 記 権 利 関 係 の 明 確 化 や 手 続 きの 改 善 所 有 者 の 維 持 管 理 に 対 する 意 識 の 向 上 情 報 量 の 増 加 民 間 ローンの 商 品 種 類 の 増 加 12.1% 10.3% 33.3% 29.9% 26.1% 21.2% 41.2% 51.6% 図 23 一 戸 建 の 築 年 数 別 活 性 化 について 望 むこと( 複 数 回 答 ) 10 年 以 内 n=29 20 年 以 内 n=34 20 年 超 n=30 55.2% 34.5% 48.3% 31.0% 6.9% 13.8% 17.2% 6.9% 6.9% 64.7% 41.2% 41.2% 29.4% 11.8% 20.6% 20.6% 17.6% 8.8% 26.7% 46.7% 56.7% 26.7% 16.7% 16.7% 13.3% 6.7% 6.7% 構 造 上 の 性 能 の 保 証 アフターサービス 等 修 繕 補 修 等 の 履 歴 情 報 の 完 備 税 制 における 優 遇 措 置 の 拡 充 減 税 公 的 融 資 の 制 度 拡 充 リフォーム 融 資 の 制 度 拡 充 登 記 権 利 関 係 の 明 確 化 や 手 続 きの 改 善 所 有 者 の 維 持 管 理 に 対 する 意 識 の 向 上 情 報 量 の 増 加 民 間 ローンの 商 品 種 類 の 増 加 9
Ⅳ. 取 得 物 件 の 価 格 及 び 資 金 調 達 1. 取 得 された 住 宅 の 取 引 価 格 調 査 対 象 の 特 徴 をまとめると 以 下 のとおりとなる (1) 住 宅 の 取 引 価 格 1 近 年 の 顕 著 な 価 格 下 落 傾 向 に 対 して 取 引 された 新 築 住 宅 の 価 格 は 反 転 上 昇 している が 中 古 住 宅 は 依 然 として 低 価 格 帯 の 物 件 取 引 が 増 えてい る( 図 24) 2 平 均 で 昨 年 比 約 2%の 価 格 上 昇 となっており 住 宅 タイプ 別 では 新 築 一 戸 建 で 約 10% 新 築 マンションでは 約 3%の 反 転 上 昇 となる 一 方 で 中 古 一 戸 建 では 昨 年 比 約 8% 中 古 マンションでは 約 10%の 下 落 となった( 図 25) 3 世 帯 主 年 齢 29 歳 以 下 では 前 回 調 査 よりも 低 価 格 帯 の 住 宅 を 取 得 する 割 合 が 増 したが 30~39 歳 40~49 歳 では 高 額 物 件 を 取 得 する 割 合 が 増 し 60 歳 以 上 では 高 額 物 件 の 取 得 が 大 幅 に 増 え 取 得 住 宅 の 平 均 価 格 も 18.8% 上 昇 している 4 世 帯 年 収 別 では 全 ての 年 収 階 級 で 3 千 万 未 満 の 低 額 物 件 を 取 得 した 割 合 が 増 し 年 収 800 万 未 満 までの 世 帯 が 取 得 した 住 宅 の 平 均 価 格 は 大 きく 下 落 している 年 収 800 万 以 上 1,000 未 満 の 階 級 については 3 千 万 未 満 の 物 件 の 取 得 も 増 えたが 3 千 万 以 上 の 物 件 の 取 得 が 増 加 し 平 均 取 引 価 格 は 上 昇 している 新 築 一 戸 建 新 築 マ ン シ ョ ン 中 古 一 戸 建 中 古 マ ン シ ョ ン 図 24 取 得 住 宅 のタイプ 別 住 宅 の 取 引 価 格 帯 別 構 成 比 ( 時 系 列 ) 2001 年 n=150 4.0% 13.3% 1999 年 n=182 1997 年 n=125 2.3% 1995 年 n=176 17.0% 3.4% 1993 年 n=98 2.0% 7.1% 17.3% 2001 年 n=238 1999 年 n=228 1997 年 n=235 1995 年 n=92 1993 年 n=72 1.4% 11.1% 16.7% 2001 年 n=101 1999 年 n=115 1997 年 n=130 1995 年 n=99 1993 年 n=68 2001 年 n=198 1999 年 n=241 1997 年 n=212 1995 年 n=284 1993 年 n=274 無 回 答 の データラベルは 省 略 0% 20% 40% 60% 80% 100% 3.3% 2.4% 12.8% 5.5% 2.2% 1.7% 21.7% 6.9% 8.8% 10 25.7% 20.9% 20.8% 13.9% 27.5% 3.3% 13.0% 30.7% 35.5% 17.7% 2.0% 21.2% 23.5% 18.7% 21.6% 67.2% 61.0% 51.9% 31.5% 24.3% 37.6% 14.8% 25.0% 21.4% 21.2% 37.0% 23.6% 25.7% 34.6% 10.3% 34.5% 21.3% 20.0% 33.6% 25.8% 36.4% 11.9% 20.0% 13.1% 13.2% 25.5% 27.2% 23.2% 34.7% 19.7% 6.1% 3.5% 1.5% 1.0% 0.4% 24.1% 7.9% 3.3% 1.2% 32.1% 22.2% 24.8% 21.3% 32.0% 20.8% 12.2% 15.4% 38.7% 32.3% 26.5% 18.1% 24.2% 18.4% 12.8% 22.9% 8.9% 5.9% 14.8% 16.9% 19.2% 26.7% 11.8% 16.3% 9.6% 14.0% 3.3% 3.8% 7.0% 0.4% 5.1% 7.0% 7.7% 10.1% 17.7% 1.7% 2.2% 2.8% 1.0% 0.5% 9.9% 10.9% 1.8% 8.8% 10.2% 4.0% 3 千 万 円 未 満 3 千 万 ~4 千 万 円 未 満 4 千 万 ~5 千 万 円 未 満 5 千 万 ~6 千 万 円 未 満 6 千 万 ~8 千 万 円 未 満 8 千 万 以 上 無 回 答 図 25 取 得 された 住 宅 のタイプ 別 平 均 取 引 価 格 (2001 年 及 び 1999 年 ) ( 住 宅 価 格 : 万 円 ) 2001 年 1999 年 2,500 0 4,173 全 体 4,091 5,518 新 築 一 戸 建 5,030 4,459 新 築 マンション 4,324 4,228 中 古 一 戸 建 4,607 2,590 中 古 マンション 2,881 一 戸 建 計 4,866 3,611 マンション 計 3,590 6,620 4,683 土 地 ( 注 文 建 築 )
(2) 住 宅 価 格 と 住 宅 取 得 者 の 年 収 年 収 倍 率 平 成 13 年 度 消 費 者 動 向 調 査 1 年 収 倍 率 は 全 体 で 4.37 倍 となっており 60 歳 以 上 を 除 き 世 帯 主 年 齢 が 低 いほど 倍 率 は 高 い( 図 26) ( 平 均 世 帯 年 収 及 び 平 均 住 宅 価 格 : 万 円 ) 4,000 3,000 2,000 1,000 0 4,173 954 全 体 n=702 4.373 4.372 3,944 902 一 次 取 得 者 n=485 4,744 図 26 住 宅 価 格 と 世 帯 年 収 倍 率 平 均 住 宅 購 入 価 格 ( 万 円 ) 平 均 世 帯 年 収 ( 万 円 ) 年 収 倍 率 4.337 1,094 二 次 取 得 者 n=196 2,780 4.906 567 29 歳 以 下 n=36 4,046 4.763 849 30~39 歳 n=272 4,590 4.175 1,099 40~49 歳 n=168 4,035 3.647 1,106 50~59 歳 n=142 ( 年 収 倍 率 : 倍 ) 4,585 5.030 912 60 歳 以 上 n=81 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 2 取 得 住 宅 タイプ 別 では 土 地 ( 注 文 建 築 ) 購 入 者 に 対 する 年 収 倍 率 が 最 も 高 く 新 築 一 戸 建 で 5.12 倍 新 築 マンション では 4.34 倍 中 古 一 戸 建 で 4.60 倍 中 古 マン ションは 3.32 倍 と 新 築 住 宅 に 比 べて 中 古 住 宅 に 手 頃 感 がある( 図 27) 3 新 築 一 戸 建 マンショ ンともに 取 引 価 格 の 上 昇 とともに 年 収 倍 率 は 高 くなり 一 戸 建 では 4 千 万 未 満 で 4.15 倍 4 千 万 以 上 6 千 万 未 満 で 4.98 倍 6 千 万 以 上 で 5.45 倍 となり 同 じくマンショ ンで 3.90 倍 4.43 倍 4.80 倍 となっている 4 中 古 住 宅 一 戸 建 マンションともに 取 引 価 格 が 高 いほど 年 収 倍 率 は 高 くなっており 一 戸 建 では 4 千 万 未 満 で 3.85 倍 4 千 万 以 上 で 4.70 倍 マンションでは 2 千 万 未 満 の 物 件 の 2.30 倍 から 2 千 万 以 上 4 千 万 未 満 で 3.60 倍 4 千 万 以 上 の 物 件 で 4.03 倍 となっている 5 中 古 住 宅 の 築 年 数 別 では 築 10 年 超 20 年 以 内 での 年 収 倍 率 が 5.27 倍 と 最 も 高 く 次 いで 築 10 年 以 内 が 4.35 倍 となっている( 図 28) 一 方 中 古 マンションにおいては 図 のとおり 築 年 数 の 経 過 に 伴 っ て 倍 率 が 低 下 していく ( 平 均 世 帯 年 収 及 び 平 均 住 宅 価 格 : 万 円 ) 7,000 6,000 5.117 4,000 3,000 2,000 1,000 0 新 築 一 戸 建 購 入 者 n=150 5,518 図 27 取 得 住 宅 のタイプ 別 住 宅 価 格 と 世 帯 年 収 倍 率 1,078 平 均 住 宅 購 入 価 格 ( 万 円 ) 平 均 世 帯 年 収 ( 万 円 ) 年 収 倍 率 4,459 6 公 庫 融 資 利 用 の 場 合 で 4.54 倍 公 庫 と 民 間 ローン 併 用 の 場 合 で 4.71 倍 となっている しかし 借 入 に 依 存 せずに 住 宅 を 取 得 しているケースでは 世 帯 年 収 の 4.83 倍 の 価 格 の 住 宅 を 取 得 していることになる 11 4.344 1,026 新 築 マンション 購 入 者 n=238 4,228 4.601 919 中 古 一 戸 建 購 入 者 n=101 2,590 3.320 780 中 古 マンション 購 入 者 n=198 6,620 ( 年 収 倍 率 : 倍 ) 7.0 5.946 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 1,113 土 地 ( 注 文 建 築 ) 購 入 者 n=15 図 28 取 得 された 中 古 住 宅 の 築 年 数 別 住 宅 価 格 と 世 帯 年 収 倍 率 ( 平 均 世 帯 年 収 及 び 平 均 住 宅 価 格 : 万 円 ) 4,000 3,000 2,000 1,000 0 3,848 4.345 886 中 古 一 戸 建 10 年 以 内 n=29 平 均 住 宅 購 入 価 格 ( 万 円 ) 平 均 世 帯 年 収 ( 万 円 ) 年 収 倍 率 5.269 4,494 853 中 古 一 戸 建 20 年 以 内 n=34 3,873 4.063 953 中 古 一 戸 建 20 年 超 n=30 3,103 3.478 892 中 古 マンション 10 年 以 内 n=64 2,397 3.173 755 中 古 マンション 20 年 以 内 n=95 ( 年 収 倍 率 : 倍 ) 6.0 2,037 3.241 629 中 古 マンション 20 年 超 n=35 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0
2. 住 宅 取 得 に 伴 う 資 金 調 達 (1) 資 金 調 達 の 状 況 平 成 13 年 度 消 費 者 動 向 調 査 1 新 築 住 宅 取 得 の 際 の 公 庫 融 資 利 用 中 古 住 宅 取 得 の 際 の 民 間 ローンの 利 用 割 合 が それぞれ 高 い 2 今 回 住 宅 を 取 得 したユーザーたちは 平 均 して 3 割 の 自 己 資 金 6 割 弱 の 借 入 ( 公 庫 年 金 財 形 民 間 ローン 社 内 融 資 等 の 合 計 )でほとんどの 資 金 を 調 達 している 3 一 次 取 得 者 では 借 入 金 の 占 める 割 合 が 高 い 一 方 二 次 取 得 者 は 従 前 の 所 有 住 宅 の 売 却 収 入 を 新 たな 住 宅 の 取 得 資 金 に 充 てており 借 入 割 合 は 相 対 的 にかなり 低 い( 図 29) しかし 不 動 産 価 格 の 長 期 下 落 傾 向 の 中 二 次 取 得 者 の 住 宅 売 却 においては 売 却 損 の 発 生 が 増 えており 住 宅 取 得 意 欲 への 影 響 があるほか 取 得 ( 買 換 え) 時 の 借 入 依 存 度 は 近 年 増 大 傾 向 にある 4 新 築 一 戸 建 の 価 格 帯 別 に 取 得 者 の 資 金 調 達 状 況 をみると 高 額 物 件 ほど 自 己 資 金 ( 二 次 取 得 者 の) 従 前 の 住 宅 の 売 却 収 入 の 占 める 割 合 が 高 くなり 借 入 の 割 合 が 低 下 する 5 新 築 マンション 取 得 者 中 古 一 戸 建 取 得 者 の 売 却 収 入 の 占 める 割 合 が 高 くなっている 6 二 次 取 得 者 について 従 前 の 所 有 住 宅 の 売 却 に 伴 う 売 却 益 / 売 却 損 の 発 生 別 に 資 金 調 達 状 況 をみると 売 却 損 発 生 の 場 合 のほうが 新 たに 取 得 した 住 宅 の 価 格 が 低 いものの その 取 得 資 金 に 占 める 売 却 収 入 の 割 合 が 売 却 益 発 生 の 場 合 の 約 半 分 となっており その 分 を 借 入 によって 補 って いる( 図 30) 図 29 一 次 / 二 次 取 得 者 別 住 宅 取 得 資 金 の 調 達 の 状 況 の 資 金 調 達 状 況 につい 1.0% ても 同 様 のことが 言 え 一 次 0.4% 30.1% 30.6% 29.2% 5.0% 取 得 者 2.7% 高 額 物 件 購 入 の 場 合 ほ 1.0% ど 自 己 資 金 あるい 2.5% 二 次 30.5% 18.7% 23.9% 2.0% 21.7% 0.1% は( 二 次 取 得 者 の) 住 宅 取 得 者 0.6% 売 却 益 発 生 売 却 損 発 生 自 己 資 金 公 的 融 資 民 間 ローン 社 内 融 資 等 前 住 居 の 売 却 収 入 資 産 の 売 却 収 入 親 からの 贈 与 等 その 他 図 30 二 次 取 得 者 の 従 前 の 所 有 住 宅 の 売 却 による 売 却 損 益 の 発 生 別 2001 年 1999 年 2001 年 1999 年 20.4% 25.9% 22.6% 18.9% 今 回 の 住 宅 取 得 における 資 金 調 達 状 況 0% 20% 40% 60% 80% 100% 6.0% 8.5% 0.6% 6.5% 8.9% 1.9% 24.1% 25.5% 22.5% 25.8% 55.4% 53.9% 4.2% 2.3% 21.9% 3.2% 0.1% 26.5% 自 己 資 金 公 的 融 資 民 間 ローン 社 内 融 資 前 住 宅 の 売 却 収 入 資 産 の 売 却 収 入 その 他 / 贈 与 等 9.0% 1.8% 1.0% 1.3% 1.1% 平 均 価 格 3,944 万 円 4,744 万 円 平 均 価 格 5,576 万 円 4,978 万 円 5,253 万 円 4,623 万 円 (2) 借 入 割 合 1 住 宅 取 得 資 金 のうち 自 己 資 金 の 割 合 と 借 入 割 合 の 関 係 をみると 一 次 取 得 者 よりも 二 次 取 得 者 若 年 層 よりも 中 高 年 層 のほうが 借 入 割 合 が 低 い 2 総 じて 新 築 住 宅 取 得 者 のほうが 借 入 割 合 は 高 いが 一 戸 建 とマンションに 分 けてみると 中 古 マンション 購 入 者 の 借 入 割 合 は 新 築 の 一 戸 建 及 びマンションのいずれの 購 入 者 よりも 高 い 新 築 住 宅 中 古 住 宅 いずれの 場 合 にも 高 額 物 件 を 購 入 した 住 宅 取 得 者 ほど 借 入 割 合 は 低 い 中 古 住 宅 では 総 じて 築 浅 物 件 購 入 者 ほど 借 入 割 合 は 低 い 12