各 種 指 標 等 からみた 兵 庫 県 内 の 不 動 産 価 格 市 場 ( 平 成 26 年 前 半 ) 2014 年 9 月 2 日 あいき 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社
近 畿 圏 兵 庫 県 内 マンション 市 場 近 畿 圏 兵 庫 県 中 古 マンション 市 場 土 地 総 合 研 究 所 今 月 の 不 動 産 経 済 2014 年 8 月 号 を 基 に 弊 社 で 集 計 したところ 近 畿 圏 本 年 1~6 月 における 中 古 マンションの 新 規 登 録 件 数 は 24,223 件 昨 年 同 時 期 24,965 件 で 昨 年 に 比 較 し 3.0%となった 他 方 本 年 1~6 月 における 成 約 件 数 は 8,560 件 昨 年 同 時 期 8,758 件 で 昨 年 に 比 較 し 2.3%となっている 成 約 平 均 単 価 は+4.0%となっ ている 近 畿 レインズ Real Time Eyes 2014 年 8 月 号 を 基 に 弊 社 で 集 計 したところ 兵 庫 県 内 中 古 マンション 全 体 の 本 年 前 半 (1~7 月 )における 新 規 登 録 件 数 は 6,086 件 昨 年 同 時 期 7,408 件 で 昨 年 に 比 較 し 17.8%となった 他 方 本 年 1~7 月 における 成 約 件 数 は 2,238 件 昨 年 同 時 期 1,691 件 で 昨 年 に 比 較 し+32.3%となっている 成 約 平 均 単 価 は+0.2%となっている 2014 年 前 半 における 近 畿 圏 中 古 マンション 市 場 は 様 子 見 状 態 にあり 成 約 単 価 について 引 き 続 き 上 昇 している 兵 庫 県 内 の 中 古 マンションについては 需 給 逼 迫 状 態 にあり 成 約 単 価 については 若 干 の 上 昇 にある 近 畿 圏 新 築 マンション 市 場 土 地 総 合 研 究 所 今 月 の 不 動 産 経 済 2014 年 8 月 号 を 基 に 弊 社 で 集 計 したところ 近 畿 圏 本 年 1~6 月 における 新 築 マンションの 供 給 戸 数 は 8,697 戸 昨 年 同 時 期 11,318 戸 で 昨 年 に 比 較 し 23.2%となった 発 売 月 成 約 件 数 は 6,744 件 昨 年 9,099 件 で 昨 年 半 期 に 比 較 し 25.9%となっている 残 戸 数 は 12,230 件 昨 年 12,122 戸 で 昨 年 半 期 に 比 較 し+0.9%となっている - 1 -
2014 年 前 半 における 近 畿 圏 新 築 マンション 市 場 については 市 場 が 不 活 発 な 状 態 となって いる 成 約 単 価 については 若 干 上 昇 している 全 体 について 近 畿 圏 について 新 築 中 古 マンション 市 場 が 共 に 勢 いを 失 ってきているようである こ れに 対 し 兵 庫 県 内 の 中 古 マンション 市 場 については 需 給 逼 迫 状 態 にある 模 様 である - 2 -
兵 庫 県 内 中 古 戸 建 住 宅 市 場 国 土 交 通 省 不 動 産 価 格 指 数 7 月 速 報 (4 月 分 )を 見 てみると 全 国 の 更 地 建 物 付 土 地 価 格 はリーマンショック 後 概 ね 下 がり 続 けているも マンション 価 格 は 上 がり 続 けてお り 住 宅 全 体 としてみると 横 這 い 状 況 に 近 い 直 近 の 地 価 公 示 では 全 国 的 に 住 宅 地 商 業 地 とも 下 落 が 続 いているも 下 落 幅 縮 小 が 継 続 しているという 基 調 であったので 今 回 の 速 報 結 果 と 大 体 符 合 するようである 土 地 総 合 研 究 所 今 月 の 不 動 産 経 済 7 月 号 を 基 に 弊 社 で 集 計 したところ 平 成 26 年 前 半 (1~5 月 ) 近 畿 圏 の 中 古 戸 建 住 宅 の 新 規 登 録 件 数 は 25,375 件 で 昨 年 同 時 期 23,458 件 に 対 して+8.2%であった 成 約 件 数 については 本 年 前 半 4,803 件 で 件 昨 年 同 時 期 4,923 件 に 対 して 2.4%であった 成 約 価 格 平 均 は 本 年 前 半 2,003 万 円 で 件 昨 年 同 時 期 2,038 万 円 に 対 して 1.7%であった 近 畿 レインズ Real Time Eyes 7 月 号 を 基 に 弊 社 で 集 計 したところ 平 成 26 年 前 半 (1~6 月 ) 兵 庫 県 内 中 古 戸 建 住 宅 の 成 約 件 数 は 1,445 件 で 昨 年 同 時 期 1,476 件 に 対 して 2.1%であった 成 約 価 格 平 均 は 本 年 前 半 2,216 万 円 で 昨 年 同 時 期 2,257 万 円 に 対 して 1.8%であった 兵 庫 県 内 の 中 古 戸 建 住 宅 市 場 について 消 費 税 増 税 による 影 響 が 出 ており 成 約 件 数 は 減 少 している - 3 -
三 宮 周 辺 オフィス 市 場 土 地 総 合 研 究 所 今 月 の 不 動 産 経 済 8 月 号 によると 平 成 23 年 頃 から 東 京 大 阪 におけるオフィス 空 室 率 は 下 落 基 調 が 続 いている CBRE OFFICE JAPAN によると 神 戸 市 内 オフィスビルの 2014 年 6 月 期 の 空 室 率 に ついて 9.4%で 前 期 に 比 較 し 0.2% 下 落 であった 三 宮 エリアが 好 調 であるのに 比 較 し 元 町 神 戸 ハーバーランド エリアは 低 調 であり 二 極 化 が 進 行 するとしている 神 戸 市 内 オフィスビルの 想 定 成 約 賃 料 は 10,310 円 / 坪 で 前 期 比 0.2%で 底 這 い 状 況 が 続 いている 日 本 不 動 産 研 究 所 不 動 産 投 資 家 調 査 4 月 現 在 によると 神 戸 市 三 宮 地 区 内 オフィ スビル(A クラス)については 期 待 利 回 りが 6.5%で 昨 年 に 比 較 し 0.1% 取 引 利 回 りが 6.3%で 昨 年 に 比 較 し 0.1%となっている 賃 料 については 横 這 いと 予 測 されている 三 宮 地 区 のオフィス 需 要 は 高 まっているものと 見 込 まれる 賃 料 については 底 這 い 状 況 にあるものと 見 込 まれる - 4 -
兵 庫 県 内 店 舗 市 場 日 本 不 動 産 研 究 所 店 舗 賃 料 トレンド CBRE 店 舗 マーケット 情 報 2013 によると 大 阪 梅 田 地 区 に 新 規 開 業 が 相 次 いだことにより 2011 年 に 三 宮 地 区 の 店 舗 市 況 は 悪 くな り 募 集 賃 料 も 下 落 したが 2012 年 には 持 ち 直 しが 見 られた 2013 年 に 入 って 二 極 化 の 進 行 からやや 募 集 賃 料 が 下 落 し 現 在 概 ね 底 這 い 状 況 にある 模 様 である CBRE 店 舗 マーケット 情 報 2013 によると 2012 年 には 旧 居 留 地 等 独 自 商 圏 を 有 す る 神 戸 の 一 部 エリアは 大 阪 の 影 響 を 受 けず 出 店 希 望 者 が 多 いため 品 薄 状 態 にあった 2013 年 に 入 り 旧 居 留 地 に 海 外 ブランドの 集 積 が 高 まった また 三 宮 地 区 全 体 として ポジティブ 動 機 の 移 転 が 多 く 見 受 けられ 高 値 成 約 が 増 え 店 舗 成 約 賃 料 は 上 限 値 が 更 新 されているとのことである 日 本 銀 行 神 戸 支 店 管 内 金 融 経 済 状 況 によると 兵 庫 県 内 の 百 貨 店 売 上 高 は 2014 年 4~6 月 前 年 比 7.5% スーパー 売 上 高 3.9%と 消 費 税 増 税 後 下 落 している 一 方 神 戸 市 内 のホテル 平 均 稼 働 率 は 2014 年 4~6 月 前 年 比 +4.4%となっている 国 土 交 通 省 主 要 都 市 の 高 度 利 用 地 地 価 動 向 報 告 ( 平 成 26 年 1 月 1 日 ~4 月 1 日 )によ ると 三 宮 周 辺 商 業 地 区 の 地 価 は 0~+3%の 上 昇 と 予 測 されている 三 宮 駅 前 地 区 で は 中 小 規 模 収 益 物 件 の 取 引 が 盛 んであり 三 宮 ターミナルビル 等 建 替 え 計 画 が 複 数 棟 あ ることによる 期 待 感 もある 元 町 地 区 についても オフィス 店 舗 に 底 堅 い 需 要 があり 中 小 規 模 収 益 物 件 の 取 引 が 盛 んである ハーバーランド 地 区 についてはオフィス 需 要 が 依 然 弱 いが ウミエの 好 調 は 続 いている 三 宮 周 辺 商 業 地 区 の 商 業 不 動 産 市 況 は 三 宮 駅 前 を 中 心 に 概 ね 良 好 に 推 移 して いるものと 予 測 される 阪 急 西 宮 北 口 駅 周 辺 商 業 地 区 については 中 心 となる 大 型 商 業 施 設 の 人 気 も 安 定 して おり 西 宮 北 口 駅 周 辺 商 業 エリアの 供 給 が 少 なく 需 給 逼 迫 状 態 にある 模 様 である(0~ +3%) 因 みに 姫 路 駅 前 では 2012 年 4 月 に 駅 前 地 下 街 グランフェスタ 5 月 に 駅 直 結 商 業 ビル ピオレ が 竣 工 し 駅 前 整 備 は 更 に 進 み 賑 わいを 増 している - 5 -
兵 庫 県 内 工 場 地 市 場 広 報 統 計 の 概 況 兵 庫 県 内 に 於 ける 工 業 事 業 所 数 工 業 従 業 者 数 ともに 平 成 20 年 のリーマンショック 以 降 広 報 統 計 のある 平 成 24 年 まで 減 少 傾 向 にある 工 場 地 取 得 件 数 についてはリーマン ショックにより 県 内 全 域 で 大 きく 下 がりその 後 平 成 22 23 年 頃 から 概 ね 持 ち 直 しの 動 きになっているが リーマンショック 前 の 水 準 には 届 いていない 工 場 地 取 得 面 積 につい ては 平 成 22 年 以 降 から 1 件 あたりの 面 積 が 増 加 傾 向 にあるが 既 存 工 場 事 業 所 の 敷 地 面 積 ( 合 計 )は 総 じて 減 少 傾 向 にある 製 造 業 用 建 築 物 着 工 数 は 平 成 21 年 以 降 ほぼ 横 ばい 延 建 築 面 積 については 平 成 20 年 以 降 ほぼ 横 ばい 付 加 価 値 額 ( 平 均 )が 平 成 20 年 以 降 下 落 傾 向 にあり 単 位 土 地 面 積 あたり 付 加 価 値 額 については 全 体 としてやや 下 落 傾 向 にある 近 年 の 工 場 動 向 について 兵 庫 県 からの 聴 取 1 阪 神 間 の 大 型 物 流 倉 庫 の 需 要 が 高 く 3000 m2~5000 m2 規 模 はすぐに 成 約 し 特 に 沿 岸 部 や 高 速 IC に 近 いところでは 土 地 がない 状 況 である 2H25 年 は 上 半 期 39 件 に 対 して 下 半 期 26 件 と 伸 び 悩 んだのは 設 備 投 資 減 税 拡 充 の 動 向 を 企 業 が 様 子 見 していたのではないかと 予 想 される( 年 末 に 拡 充 が 確 定 したた め H26 上 半 期 は 立 地 増 加 の 勢 いが 戻 る 予 想 ) 3 阪 神 間 では 工 場 が 撤 退 しても 地 価 が 高 い 上 に 住 宅 が 近 接 することによる 制 約 ( 騒 音 振 動 排 気 ガス 等 の 苦 情 )が 多 いので 住 宅 地 になる 傾 向 が 強 い 4 阪 神 北 地 域 西 播 磨 地 域 東 播 磨 地 域 は 高 速 の IC が 近 く 流 通 面 神 戸 大 阪 か らの 通 勤 圏 内 であり 労 働 力 確 保 面 住 宅 が 近 接 しておらず 環 境 面 等 の 点 で 有 利 であ り 阪 神 間 から 撤 退 した 工 場 の 受 け 皿 となっている 5 産 業 団 地 内 は 団 地 外 の 土 地 より 敷 地 規 模 が 大 きいという 点 で 需 要 がある ( 誘 致 件 数 は 65 件 中 19 件 ) - 6 -
CBRE 事 業 用 不 動 産 レポート 倉 庫 によると 2014 年 第 1 四 半 期 における 近 畿 圏 の 大 型 マルチテナント 形 物 流 施 設 では 空 室 率 0%が 続 いているとのことである 兵 庫 県 全 体 の 平 均 募 集 賃 料 は 3,660 円 / 坪 で 前 記 比 4.9%となっている 全 国 企 業 短 期 経 済 観 測 調 査 2014 年 6 月 結 果 によると 兵 庫 県 内 の 全 産 業 における 設 備 投 資 計 画 のうち 土 地 投 資 額 について 2013 年 度 の 前 年 度 比 +120.5 2014 年 度 計 画 の 前 年 度 比 75.4 と 大 きく 下 がっている 兵 庫 県 内 工 場 地 においては 近 年 取 得 土 地 の 大 規 模 化 が 進 むが 生 産 規 模 は 横 這 い 若 し くはやや 縮 小 傾 向 にある 模 様 である 2014 年 前 半 では 市 場 が 勢 いを 失 ってきているも のと 予 測 される - 7 -
神 戸 市 内 投 資 不 動 産 市 場 ( 居 住 用 ) 東 証 月 刊 リートレポート 2014 年 7 月 東 証 リート 指 数 によると 直 近 一 年 間 を 見 る とオフィス 住 宅 商 業 物 流 等 全 ての 指 数 で 上 昇 基 調 にある 楽 待 を 運 営 する 株 式 会 社 ファーストロジックによると 新 規 掲 載 された 一 棟 アパート の 平 均 築 年 数 22 年 9 月 表 面 利 回 り 9.89% 物 件 価 格 6,786 万 円 問 合 せ 物 件 の 平 均 築 年 数 24 年 4 月 表 面 利 回 り 11.81% 物 件 価 格 5,386 万 円 で 新 規 掲 載 問 合 せ いずれについても 2012 年 から 表 面 利 回 りの 下 落 物 件 価 格 の 上 昇 が 続 いている また 一 棟 マンション については 新 規 掲 載 が 平 均 築 年 数 26 年 6 月 表 面 利 回 り 8.93% 物 件 価 格 18,339 万 円 問 合 せ 物 件 の 平 均 築 年 数 25 年 3 月 表 面 利 回 り 10.42% 物 件 価 格 15,964 万 円 で 新 規 掲 載 問 合 せ いずれにつ いても 2012 年 から 表 面 利 回 りの 下 落 物 件 価 格 の 上 昇 が 概 ね 続 いている 東 京 カンテイ プレスリリース 分 譲 マンション 賃 料 によると 2014 年 7 月 の 神 戸 市 内 分 譲 マンションの 平 均 賃 料 は 1804 円 /m2で 平 均 築 年 数 の 進 行 等 で 前 月 比 では 2.0% 下 落 した 神 戸 市 内 における 分 譲 マンション 賃 料 は 中 期 的 に 見 て 2011 年 以 降 振 幅 が 見 ら れるが 概 ね 横 ばい 状 況 にあるものと 見 込 まれる リクルート IPD による マンション 賃 料 指 数 兵 庫 県 をみても 同 様 の 傾 向 にあるものとみられる 2014 年 前 期 については 神 戸 市 内 投 資 不 動 産 市 場 ( 居 住 用 )の 好 調 が 続 いているものと 予 測 さ れる - 8 -