マンション経営 5 つのメリット マンション経営によって生まれる様々なメリットを照会します 不動産価格の下落に伴い マンションの価格も大幅に低下しています さらに 超低金利時代です そんな中 家賃相場は変わらず安定しています マンション経営とは マンションの一室を購入し その部屋を賃貸物件として第三者に賃貸することで 長期にわたり安定した収入を確保できる資産運用方法の一つです 少額の資金から始めることができるため 様々な金融商品に比べ 安全性が高いことが特徴です 長期の資産形成に何が有利か 長期資産運用方法 総合評価 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 現金 株 地国方債債 外外貨債預 金 絵画 金 金貨 土地 一戸建住宅 アパート マンション 備考 1 総合的な利回りが良い 長期利回り 5% 以上で預貯金の 20 倍以上 2 換金性が高い すぐに現金化できる 3 管理が楽である 手間がかからない 4 安全確実である 盗難にあわない 5 インフレに強い 10 年 20 年の長期インフレに強い 6 相続に有利である 不動産の評価減 7 節税効果が高い 8 借金が生命保険になる 事業経費になる ( 減価償却 借金の金利 税金など ) 団体信用生命保険 ( 団信 ) で死亡時借金相殺になる
マンション経営 5 つのメリット マンション経営によって生まれる様々なメリットを照会します Ⅰ Ⅱ 所得税 住民税の節税メリット マンション経営をサイドビジネスとして確定申告すれば 不動産所得に関わる経費 ( 住宅ローンの支払利息や建物の減価償却費等 ) が必要経費として認められます 生命保険としてのメリット 住宅ローンには オーナー様にもしものことがあった場合のことを考えて生命保険がセットされています ですから お客様に万一のことがあった場合 住宅ローンの残金は保険で相殺されマンションは家族に残されます 家賃収入が家族を支えます Ⅲ Ⅳ 私設年金としてのメリット 年金制度の破綻は時間の問題 公的年金は今後期待できません マンション経営の場合はローン完済後 家賃がすべて収益になるため 年金としての役目も果たします 家賃収入を私的年金として 確実な老後の安定収入源を今から確保することになるのです 相続税 贈与税対策としてのメリット 不動産を相続 贈与する場合 市場取引価格ではなく 固定資産台帳や路線価方式等による評価額が課税対象となるため 市場価格より 4~5 割程度有利になり 節税対策として有効です Ⅴ 利回りのメリット 物件価格は ほぼ底値で金利は史上最低 購入した物件を賃貸マンションとして運用すれば 賃料収入による利回りは高い水準となります マンション経営 は これほど 利回りの良い資産運用 が他にあるでしょうか 今 その環境が整っているのです
Ⅰ 所得税 住民税の節税メリット 給与所得と不動産所得を 損益通算 して確定申告することで節税が可能になります ローンを組んで購入すれば 節税効果が期待できます マンション経営を事業として申告することによって 不動産所得に関わる経費 ( 住宅ローンの支払い利息や建物の減価償却費や管理費等 ) が 必要経費として認められ 賃貸収入から差し引くことが可能です 必要経費が家賃収入より大きくなれば 不動産所得は赤字にあります この赤字分は給与所得から差し引く ( 損益通算精度 所得税法 69 条 ) ことができ 住民税も軽減されることになります ( 注 ) 給与所得会社員 公務員の場合 マンション購入 不動産所得賃貸経営帳簿上の赤字 確定申告 所得税還付住民税軽減 給与所得 - 不動所得 = 損益通算後の所得 ( 注 ) 不動産所得に係わる必要経費が減少した場合 節税効果も減少します また 節税効果があるのは不動産所得が赤字となる場合であり 黒字となる場合は増加します 不動産所得とは家賃収入から不動産経営に必要な諸経費を引いたもの これが赤字になれば損益通算によって その分課税所得が下がることになり 税金が安くなります もちろん 自営業や事業経営者で確定申告されている方も同様になります また 相続税 贈与税対策にも効果を発揮します 相続税評価が低いものとして 不動産があります 逆に現金をはじめとする金融資産は 100 のものは 100 と評価されます ところが不動産 マンションであれば建物部分は購入価格の約 50% 土地部分は 公示価格の約 70% が相続税評価額となります さらにマンションに自分で住むのではなく 賃貸使用していれば借家権割合と借地割合が適用され さらに評価額が低下します 課税対象額を大幅に減らし 大きな相続税軽減も実現可能です
Ⅱ 生命保険としてのメリット マンションの購入は 生命保険の役割も果たします マンションと家賃収入が保険金代わりになります ローンを利用してマンションを購入された場合 ローン残高に連動し 団体信用生命保険 が自動的にセットされるため 万一の際にはローンは完済され 残されたご家族にはローンを完済したマンションが残されます また 一般の生命保険 ( 定期付終身保険 ) との比較をしてみても マンション経営には資産連動に大きなメリットがあります 一般の生命保険は当然 保険料が必要になります 保険料は毎月手取り給与から支払うため 家計の負担になります しかも 人間が 60 歳まで生きる確立は 90.2% にもなりますが 60 歳まで支払う保険料はほとんど掛け捨てで その合計保険料は約 1,000 万円にもなるのです 団体信用生命保険とは? 金融機関を保険契約者とし 金融機関から融資を受けている割賦債務者を被保険者とする 保険契約のことで お客様が保険期間中に死亡または 所定の高度障害になられた際 そ の末済債務額と同額の保険金によって当該債務の返済に充当し お客様の債務を減少させ ることを目的とした保険のことです 一般の生命保険 (3,000 万円 定期付終身保険 ) に加入のケース この期間万一の場合 3,000 万円が保障される 60 歳をこえると万一の場合の 保障額は200 万円に目減り 60 歳以後 3,000 万円 定額 2,800 万円 保障が1/15に! 終身 200 万円 終身 200 万円 総保険料約 1,000 万円掛捨て額 800 万円 0 現在 60 歳 3,000 万円という保障は あくまでも60 歳まで!! 現実は 91.2% の確立で60 歳以後まで! マンション購入 (3,000 万円 ) のケース ( 団体信用生命保険加入 ) 3,000 万円 2,000 万円 この期間万一の場合保険会社が借り入れ金を返済 3,000 万円 3,000 万円 1,000 万円 0 現在 60 歳 60 歳を超えると万一の場合マンションが有価物件 一般の生命保険にはない 60 歳以降の安心感がマンション経営の魅力です また 死亡する確率の高まる 60 歳以降の保障ともなれば 60 歳以前の生命保険の約 15 分の 1 になります また 保険会社が破綻したり 予定利率を引き下げるなどの影響を受けることもあります ( 最大で 40% 超の保険金削減も考えられます ) 団体信用生命保険の月々の保険料はローンの金利に含まれており それを家賃収入で支払っていけば保険金は実質目減りしていきますが 不動産 つまり家賃収入はインフレに強い生命保険の役割を果たしてくれます ですから 一般の生命保険に加入するよりは マンション経営を始める方がメリットも大きいと考えられます
Ⅲ 私設年金としてのメリット 家賃収入は長期受け取れ ローン使用で負担もごくわずかになります 公的年金の額は ゆとりある老後に必要な生活費の半分を占めます 公的年金の額は ゆとりある老後に必要な生活費の半分を占めます 年金 の話題が絶えませんが 一般に老後の生活必要資金を年金で得ようと考えると 若年の時から多額の年金保険料を長期間にわたって積み立てていかなければなりません 平成 11 年の総務省統計局の 家賃調査 によれば 夫婦 2 人でゆとりある老後生活を送るために必要な生活費は月額 28 万円 9,333 円 そのうち公的年金は 月額 20 万円前後であり 60 歳で退職したとしても支給は一律 65 歳からなのです 支給額は減っても増えることはまずありませんし 医療費が上がることやインフレ懸念が要因となって今後老後の支出が増えることは間違いない状況にあります そのため 大手生命保険会社の個人年金に加入する人が増加しています 60 歳以上の無職世帯の 1 ヶ月の平均家計収支 ( 総務省統計局平成 11 年調査 ) 共済年金 厚生年金 国民年金等 不足分 203,280 円 86,053 円 289,333 円 食費 66,667 円 光熱 水道費 18,745 円家具 家事用品費 11,396 円 交通 通信費 22,671 円保健医療費 13,074 円 教育費 604 円 税 社会保険料等 26,491 円その他 ( 交際費等 ) 70,316 円 住居費 20,063 円 被服 履物費 11,396 円 教育娯楽費 28,470 円 不足分を補う家賃収入は 第 2 の給与 大手生命保険会社の個人年金の場合 毎月の給与で保険料を支払っているため 家計の負担になり 支給期間も限定されています 支給額についても 保険会社の破綻や インフレによって 実質目減りするリスクが存在します しかしマンション経営であれば 保険会社の個人年金よりも 有利な私的年金としてのメリットがあります ローンで購入した場合 その大半は家賃収入で賄っていくため 月々の負担はごくわずかです ローン完済後は家賃収入がそのまま私設年金となるのです 家賃収入はインフレにも強く 長期に渡り受け取れるため 言い換えるならば 第 2 の給与 であり 効果的な資産運用方法であるのです 年金 年金 + 家賃収入 ( 娯楽 趣味 )
Ⅳ 相続税 贈与税対策としてのメリット 賃貸用マンションの相続税評価額は 4~5 割と有利で 収益力も相続できる 相続税評価額が低く 無税の収益力も相続できます 相続税 贈与税の節税対策としても マンション経営は有利になります まず 相続税の場合 現金や更地が最も高く評価されるのに対し 賃貸マンションは相続税評価額が大幅に下がり 相続税がかかっても微々たるものです さらに 資産運用マンションは 物件そのものに加え 収益力も相続できるというメリットもあります そして 家賃収入という将来の収益力には当然相続税はかかりません 家族で家賃を分け合うことも出来ますし 売却することも可能です 将来の資産形成が期待できる非常に喜ばれる相続財産なのです 相続税評価額の計算 現金の場合の相続税評価額 2,000 万円 2,000 万円 =2,000 万円 建物 1,400 万円 土地 600 万円 建物 700 万円 土地 500 万円 建物 500 万円土地 300 万円 =800 万円 家賃収入の贈与は毎年 110 万円まで無税です 仮にマンションを現金で購入し 賃貸マンションとして運用すれば 贈与税の基礎控除額 110 万円までの家賃収入については 毎年無税で家族に贈与することができます ご本人が亡くなった後も ご家族に対してはマンション経営が相続税 贈与税の節税対策として非常に有効になります
Ⅴ 利回りのメリット マンション経営の利回りは 他の金融資産より抜群に優れています 賃料収入による利回りは 他の金融商品と比べても高い利回りになります 投資マンションが流行り出したのは 1980 年代のことです 当時は 値上がり率 ( キャピタルゲイン ) 狙いの投資が主流でしたが バブルが弾け 土地神話崩壊し その夢も無くなってしまいました 今 投資マンションが再び注目を集めているのは 値上がり益ではなく マンション購入価格を元本とした場合の家賃収入の割合となる利回りが高いからです 史上最低水準の預金金利である現在 収益性の高い都心の一等地のマンションを賃貸で運用すると 表面利回 4% 以上を得ることも可能です ( 経費や諸費用などを考慮しない利回りの場合 ) 年間 72 万円の収益を手にするために必要な原資は わずか約 1,800 万円で十分なのです 1: 利回りについては 下記の計算式を元に算出しております 毎月収入 12 ヶ月 物件価格 = 利回り (%) 2: 利回りは 満室時を想定して算出しております 3: マンション経営は 物件価格 1,800 万円 月額家賃収入 60,000 円とした場合の概算です 7 億円強 銀行利回り 0.1% 年間利回り額 72 万円 1,800 万円 投資用マンション購入 4% 以上 ペイオフ解禁 対策として需要が拡大しています 2005 年 4 月 ペイオフが全面解禁されました 金融機関が破綻した場合に保護される金額は 普通預金でも上限 1,000 万円とその利息以外は保護されません こうした流れの中 ペイオフ対策として 積極的な分散投資をしようとする方が増えています 例えば短期資産は預貯金 中期資産は有価証券などですが そういったものよりも高利回りで安定的な収益が期待でき 値下がりリスクも小さくなったマンション経営の人気が高まっています 長期運用で年間に一定額の家賃収入を期待できます その家賃収入の次に 預貯金や株式などに分けて資産運用するというポートフォリオを組むことが有効になります 将来を真剣に考えられる方は マンション経営を時代に合致した資産運用方法と考え 始めるようなっているのです