投資運用戦略 ( 作成日は各ページに記載しています ) http://www.tokyu-reit.co.jp 本資料は情報の提供のみを目的としており 特定の商品についての取引の勧誘を目的とするものではありません その他注意事項については 最終ページをご確認下さい
1. 長期投資運用戦略の考え方 1
不動産金融の逼迫度と不動産価格の変化 不動産価格は収益還元法により求められるが 中長期的トレンドは不動産金融の態度変化に反応すると考えている 上昇 ローキャップ物件 緊縮 ハイキャップ物件 不動産価格 ( 実線 ) 0 時間 不動産金融の態度 ( 点線 ) 不動産金融の態度 下落 - は将来の成長性が期待でき かつ低リスク安定リターンのポートフォリオを構築していくポートフォリオ戦略を採用 緩和 2013 年 3 月 7 日作成本資料は情報の提供のみを目的としており 特定の商品についての取引の勧誘を目的とするものではありません その他注意事項については 最終ページをご確認下さい 2
長期投資運用戦略 ( サーフプラン ) Value & Contrary 不動産価格の循環性に着目したバリュー投資及び逆張り投資 ( 注 1) によって キャピタルゲインを確保しながら物件の入替えを行い ポートフォリオクオリティ ( 平均築年数の若返り等 ) と修正 ROE( ( 売却損益控除後の出資金利廻 ) の向上を実現していく ( 注 1) 物件投資にあたって 短期売買を目論むものではありません 7 年 14 年 21 年 28 年第 2フェーズ第 3フェーズ第 4フェーズ 7 年想定 ( 注 2) 7 年想定 ( 注 2) 7 年想定 ( 注 2) 不動産価格取得 0 第 1 フェーズ取得物件を売却 短期売買は想定しない 第 1~2 フェーズ取得物件を売却 短期売買は想定しない 第 1~3 フェーズ取得物件を売却 短期売買は想定しない 保全期 取得期 売却期 保全期 取得期 売却期 保全期 取得期 売却期 保全期 - 公募増資 キャピタルゲイン ( 注 2) 便宜上 7 年と表記しており 実際の想定とは異なります 2015 年 9 月 11 日作成 本資料は情報の提供のみを目的としており 特定の商品についての取引の勧誘を目的とするものではありません その他注意事項については 最終ページをご確認下さい このページでは 東急 REIM の考えを紹介しています 3
東急 REIT の長期投資運用戦略 ( サーフプラン ) のコンセプト 長期的観点逆張り投資弾力的 LTV コントロール 不況期にも強いバランスシート 不況期 ( 不動産価格安値圏 ) 含み益に富むポートフォリオでの取得 = 景気の底で低レバレッジ 不況期 金融逼迫期の LTV 低 高 ( 或いは増資 ) 入替えにより恒久的に競争力を有するポートフォリオ 築年数の進んだ物件を中心に売却 成長力のある地域における競争力のある物件への投資 好況期 ( 不動産価格高値圏 ) での売却 ( キャピタルゲイン獲得 ) = 好況期 金融緩和期の LTV 高 低 キャピタルゲイン配当分を出資の払い戻しとみなしたものとしてパフォーマンスを測定 修正 ROE(P6 参照 ) の向上を目指す 不況期に備え資金調達力を強化 2014 年 8 月 28 日作成本資料は情報の提供のみを目的としており 特定の商品についての取引の勧誘を目的とするものではありません その他注意事項については 最終ページをご確認下さい 4
長期投資運用戦略 (2009 年 9 月 14 日公表 ) ~ 何が変わったのか?~ スタイル 従前 長期投資運用戦略 逆張り ドルコスト平均法 バリュー 逆張り Value & Contrary タイミング 従前 長期投資運用戦略 主に内部成長期 取得期 保全期 主に外部成長期 売却期 2013 年 3 月 7 日作成本資料は情報の提供のみを目的としており 特定の商品についての取引の勧誘を目的とするものではありません その他注意事項については 最終ページをご確認下さい 5
修正 ROE マトリクス 修正 ROE 5%( 注 1) 以上の確保を目指す ( 注 1) 事業会社と異なり REIT はビジネスリスクが低いと考えられることから ROE 目標も低くなる 今後のキャピタルゲインの累計 キャピタルゲイン ロス控除後の 1 口当たり分配金 ( 注 3) 2,000 円 2,200 円 2,400 円 2,600 円 2,800 円 3,000 円 3,200 円 3,400 円 3,600 円 項目 金額 出資金 ( 百万円 ) a 110,479 売却損益 ( 百万円 ) b 13,182 0 百万円 4.01% 4.41% 4.82% 5.22% 5.62% 6.02% 6.42% 6.82% 7.22% 横浜山下町ビル ( バーニーズニューヨーク横浜店 ) 1,636 500 百万円 4.03% 4.44% 4.84% 5.24% 5.65% 6.05% 6.45% 6.86% 7.26% りそな マルハビル 18,258 キャピタルゲイン 1,000 百万円 406% 4.06% 446% 4.46% 487% 4.87% 5.27% 5.68% 608% 6.08% 649% 6.49% 6.89% 7.30% 2,000 百万円 4.10% 4.51% 4.92% 5.33% 5.74% 6.15% 6.56% 6.97% 7.38% 5,000 百万円 4.23% 4.65% 5.08% 5.50% 5.92% 6.35% 6.77% 7.19% 7.62% 菱進原宿ビル -7,179 ビーコンヒルプラザ ( イトーヨーカドー能見台店 ) 466 圧縮積立金 ( 百万円 ) c 132 差引後修正出資金 ( 百万円 )( 注 2) d=a-bc 97,429 発行済投資口数 ( 口 )( 注 3) e 977,600 10,000 百万円 4.47% 4.92% 5.37% 5.81% 6.26% 6.71% 7.16% 7.60% 8.05% 一口当たり修正出資金 ( 円 ) f=d/e 99,661 ( 注 2) ) ビーコンヒルプラザ ( イトーヨーカドー能見台店 ) の売却損益のうち圧縮積立金相当額については 分配をしていないことから 出資金からの差し引きを行っていない な ( 注 3)2014 年 2 月 1 日をもって投資口 1 口につき 5 口の割合による投資口の分割を行った 修正出資金利廻 ( 修正 ROE) = キャピタルゲイン ロス控除後の分配金額 出資総額 - キャピタルゲイン ロス分配累計額 2015 年 3 月 16 日作成本資料は情報の提供のみを目的としており 特定の商品についての取引の勧誘を目的とするものではありません その他注意事項については 最終ページをご確認下さい 6
サーフプランの考え方 ( シクリカリティの増幅効果に対する問題意識 ) プロ シクリカルな投資行動をとると収益パフォーマンスのボラティリティが増幅される 景気動向 新規供給 不動産賃貸業パフォーマンスのシクリカリティ シクリカリティ = 循環性 より増幅された不動産投資運用者のパフォーマンス 金融機関貸出態度のプロ シクリカリティ プロ シクリカリティ = 循環の増幅効果 = 不動産投資家のプロ シクリカルな投資行動の 順張り投資 安定的とは言えない 2013 年 3 月 7 日作成本資料は情報の提供のみを目的としており 特定の商品についての取引の勧誘を目的とするものではありません その他注意事項については 最終ページをご確認下さい 7
サーフプランの目指すもの ( シクリカリティの圧縮効果 ) カウンター シクリカルな投資行動をとることで収益パフォーマンスのボラティリティが圧縮される 不動産賃貸業パフォーマンスのシクリカリティ シクリカリティの圧縮された東急 REITのパフォーマンス ( 目標 ) 金融機関貸出態度のプロ シクリカリティ = 東急 REITの カウンター シクリカル な投資行動の 逆張り投資 安定成長を目指す REIT に合致 2013 年 3 月 7 日作成本資料は情報の提供のみを目的としており 特定の商品についての取引の勧誘を目的とするものではありません その他注意事項については 最終ページをご確認下さい 8
2. その他 9
なぜオフィスと商業施設なのか (1) ビルトイン スタビライザー機能 TOKYU REIT は 競争力のある物件への選別投資と オフィスに商業施設を組合せることにより 成長期待と安定性 金利変動抵抗力を備えるファンドとして設計 先行する金利リスクをオフィス都心型商業施設収益面でもヘッジし = デットファイナンス賃料 稼働率の賃料 稼働率のにおける景気遅行性景気一致性金利の長期固定化だけに頼らない特性 なお 郊外型商業施設はシングルテナントと長期 固定賃料の賃貸借契約を締結していることが多く 賃料 稼働率が比較的安定していると考えられる 2013 年 9 月 13 日作成本資料は情報の提供のみを目的としており 特定の商品についての取引の勧誘を目的とするものではありません その他注意事項については 最終ページをご確認下さい 10
なぜオフィスと商業施設なのか (2) AM 会社や PM 会社におけるノウハウ スキル 経験をもった人材の配置がこれらを可能にする オフィスのコモディティ性 ( 注 ) 取得 入替のボリューム確保 商業施設のスペシャリティ性 = ボリュームは劣るが 取得 運営に差別化を図れる東急電鉄のポジション 取得 取得 入替機会の拡大取得 運営におけるノウハウ発揮 ( 注 ) ここで記載するコモディティ性とは 商業施設に比べてオフィスは投資判断や管理運営方法に関する個別性が低いことを意味しています 一方で リスク リターン特性が大きく異なり オフィスや商業施設と組合わせても有意とは考えられないその他の用途は には原則として組み込まない 2015 年 9 月 11 日作成本資料は情報の提供のみを目的としており 特定の商品についての取引の勧誘を目的とするものではありません その他注意事項については 最終ページをご確認下さい 11
環より低コストの循外部成長への道筋 物件取得 既存物件への追加設備投資 資産規模の拡大 ホ ートフォリオ クオリティの向上 分散によるリスク低減 内部成長 各種投資口評価指標の向上 ( 予想分配金利廻等 ) エクイティ資金調達の実現 ファント マネシ メント施策 カ ハ ナンスの充実 コンフ ライアンスの充実 透明性 説明力の向上 情報開示 IRの充実等マーケット評価の向上好リスクフ レミアムの圧縮 クレジットの向上 デット資金調達の実現 トータル資本コストの低減 コスト面における物件取得競争力の上昇 さらなる優良物件取得機会の獲得 情報力強化 1. 同じCap Rate 物件であれば 他法人よりも投資主価値は向上 2. 他法人よりも よりCap Rateが低い優良物件の取得が可能 2013 年 3 月 7 日作成本資料は情報の提供のみを目的としており 特定の商品についての取引の勧誘を目的とするものではありません その他注意事項については 最終ページをご確認下さい 12
内部成長への道筋 実行施策効果ファンドへの影響成果 資産運用の最適化 投資対象の所スポンサー コラボレーション (PM) ブランド戦略 積極的なテナント リレーションシップ 適切なマーケティングに伴うテナント リーシング能力 管理運営コストの圧縮 効率的な設備投資 ( 資本的支出 ) CF 以外の不動産周りの整備 ( 権利関係 契約関係の改善等 ) テナント満足度の向上新規テナントの誘致修繕費の抑制 ( 対見積り ) 物件の競争力向上 ( テナント誘致 ) 賃料増加 ( 賃料単価の上昇 ) ( 稼働率の上昇 ) 費用の削減 キャッシュ フローの増加物件評価額の上昇 ( 換価価値の上昇 ) 2014 年 8 月 28 日作成本資料は情報の提供のみを目的としており 特定の商品についての取引の勧誘を目的とするものではありません その他注意事項については 最終ページをご確認下さい くキャップレートの低下の特性に基づスポンサー コラボレーション ( 開発 ) 投資対象地域における開発 ( 循環再投資モデルの稼動 ) 在成長投資対象地域の相対的地位向上 投資対象地域の潜在的成長力による 需給改善 地域の成長力向上 賃料下落リスクの減少出口リスクの減少 ( 物件流動性の向上 ) 13
注意事項 本資料は情報の提供のみを目的としており 特定の商品についての取引の勧誘を目的とするものではありません 本資料には 東急リアル エステート投資法人 ( 以下 東急 REIT といいます ) に関する記載の他 第三者が公表するデータ 指標等をもとに東急リアル エステート インベストメント マネジメント株式会社 ( 以下 東急 REIM といいます ) が作成した図表 データ等が含まれていることがあります また これらに対する東急 REIM の現時点での分析 判断 その他の見解に関する記載が含まれています 東急 REIM は 金融商品取引法に基づく金融商品取引業者です ( 関東財務局長 ( 金商 ) 第 360 号 ) 本資料の内容に関しては未監査であり その内容の正確性及び確実性を保証するものではありません また 東急 REIM の分析 判断その他の事実でない見解については 東急 REIMの現在の見解を示したものにすぎず 異なった見解が存在し または東急 REIM が将来その見解を変更する可能性があります 端数処理等の違いにより 同一の項目の数値が他の開示情報と一致しない場合があります 本資料への掲載に当たっては注意を払っていますが 誤謬等が生じている可能性があり 予告なく訂正または修正する可ていますが能性があります 第三者が公表するデータ 指標等の正確性について 東急 REIT 及び東急 REIM は一切の責任を負いかねます 本資料には 東急 REIT の将来の業績に関する記述が含まれていることがありますが これらの記述は将来の業績を保証するものではありません グラフ作成上の都合により 表示されている日付が営業日と異なる場合があります 2014 年 2 月 27 日作成 本資料は情報の提供のみを目的としており 特定の商品についての取引の勧誘を目的とするものではありません その他注意事項については 最終ページをご確認下さい 14