101特集編オフィス賃料P5-26.indd

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しなついなおか
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1 第 1 章オフィス賃料推計モデルによる賃料決定要因の変化の考察第 1 章オフィス賃料推計モデルによる賃料決定要因の変化の考察株式会社都市未来総合研究所主任研究員下向井邦博 ( しもむかいくにひろ ) shimomukai@tmri.co.jp はじめに都市未来総合研究所は 23 年にオフィス賃料の推計モデルを構築しオフィスの立地や規模といった属性による賃料への影響を測定したその後都市部における不動産価格の上昇やリーマンショックによる世界的不況急激な円高等といった社会的経済的なマクロの環境変化および交通インフラの整備や都市再生再開発等といったミクロの環境変化を経て近年のオフィス賃料の決定要因には 23 年の推計時から変化があるのではないかと考えたそこで 29 年以降のオフィス賃貸契約事例における成約賃料及びオフィス属性データをオフィス賃料推計モデルに当てはめ前回調査からの係数等の変化を分析することでオフィス賃料決定要因の変化を明らかにすることを試みたまた今後の課題として最近の社会環境の変化を考慮したモデルの改善方向についても検討した不動産レポート 213 5

2 第 1 編特集 1 : 23 年のオフィス賃料推計モデルの概要弊社が 23 年に構築したオフィス賃料推計モデル ( 以後 3 年モデル ) の概要について述べるモデル構築に用いたデータは 1999 年第 3 四半期から 22 年第 4 四半期までのオフィス賃貸借契約の成約賃料を被説明変数とし当該ビルの立地や規模などの属性を説明変数 ( アイテム ) としている異常値等を除いたサンプル数は 2,899 件であったモデルに用いた解析手法は数量化 1 類で関数形は常用対数による対数線形型であるすなわち Y を推計賃料 C を基準賃料 Xij を i というアイテムのj 番目のカテゴリーのもつ数値 ( アイテムスコア ) とすると Y = C X1j X2j Xij (A) logy = logc + logx1j + logx2j + + logxij + (B) と表せる 3 年モデルでは説明変数は次表に示す立地地区から使用面積までの 7 つカテゴリー数はそれぞれのアイテムにより6~ 38 が設定されている [ 図表 1-1-1] 3 年モデルで使用したデータの概要被説明変数成約賃料説明月額の坪当たり賃料単価 ( 共益費は含まない ) 契約時点に応じて補正係数を掛けている説明変数 ( アイテム ) 説明カテコリー数立地地区都区部の主要オフィス地区 (37ヶ所 + その他 ) 38 最寄り駅路線当該ビルの最寄駅の鉄道路線 (13 路線 + その他 ) 14 時間距離最寄駅からの徒歩による時間距離 9 竣工時期オフィスビルの竣工年 ( 耐震基準等により7 区分 ) 7 ビル地上階数オフィスビルの地上階数 ( 低層 ~ 超高層に6 区分 ) 6 基準階床面積オフィスビルの基準階床面積 6 使用面積契約した賃貸面積 7 6 都市未来総合研究所

3 第 1 章オフィス賃料推計モデルによる賃料決定要因の変化の考察 [ 図表 1-1-2] 3 年モデルのカテゴライズ 1 立地地区オフィスエリアカテコリーオフィスエリアカテコリー丸の内大手町有楽町 1 西池袋池袋 26 麹町番町 2 豊島区東池袋南池袋 27 千代田区内神田鍛冶町駿河台 3 大塚巣鴨 28 岩本町外神田 4 文京区本郷小石川 29 飯田橋九段 5 台東区上野台東 3 八重洲京橋日本橋 6 江東区東陽町木場有明 31 銀座 7 墨田区錦糸町亀戸 32 中央区日本橋室町本町 8 五反田大崎 33 築地茅場町八丁堀 9 品川区北品川東品川 34 人形町箱崎町新川月島 1 その他品川 35 新橋虎ノ門 11 大森蒲田 36 大田区赤坂青山 12 その他大田区 37 港区六本木麻布 13 目黒区目黒区浜松町高輪 14 世田谷区世田谷区芝浦海岸 15 杉並区杉並区西新宿 16 中野区中野区新宿歌舞伎町 17 練馬区練馬区新宿区四谷市ヶ谷 18 板橋区板橋区 38 高田馬場大久保 19 北区北区早稲田神楽坂 2 荒川区荒川区渋谷原宿 21 足立区足立区桜丘南平台 22 葛飾区葛飾区渋谷区千駄ヶ谷代々木 23 江戸川区江戸川区恵比寿 24 初台幡ヶ谷 25 2 最寄駅路線 3 時間距離 4 竣工時期路線カテコリー時間距離カテコリー竣工時期カテコリー JR JR 各線 1 1 分 1 ~1974 年 1 銀座線 2 2 分 ~83 年 2 東西線 3 3 分 ~87 年 3 日比谷線 4 4 分 ~93 年 4 東京メトロ半蔵門線 5 5 分 ~97 年 5 有楽町線 6 6 分 ~22 年 6 丸ノ内線 7 7 分 7 千代田線 8 8 分 8 南北線 9 9 分以上 9 都営三田線 1 都営地下鉄都営新宿線 11 都営浅草線 12 都営大江戸線 13 その他 14 5 ビル地上階数 6 基準階面積 7 使用面積地上階数カテコリー基準階床面積カテコリー使用面積カテコリー 1~5 階 1 ~5 坪 1 ~25 坪 1 6~1 階 2 5~1 坪 2 25~5 坪 2 11~15 階 3 1~2 坪 3 5~1 坪 3 16~25 階 4 2~4 坪 4 1~2 坪 4 26~35 階 5 4~6 坪 5 2~5 坪 5 36 階 ~ 6 6 坪 ~ 6 5~1 坪 6 1 坪 ~ 7 数量化 I 類のモデルの説明力は重回帰分析と同様に決定係数 ( 重相関係数の2 乗 ) で判断できる 3 年モデルの決定係数は.7254 で賃料の変動の 72.5% がモデル式に採用した説明変数の変動から説明できるカテゴリー数量はあるビルの属性があるカテゴリー値となることによって賃料が平不動産レポート 213 7

4 第 1 編特集均値を基準にどの程度増減するかを表しているカテゴリー数量の最大値から最小値までの変動幅 ( レンジ ) はそれぞれのアイテムの賃料に対する影響の程度を表す指標となる 3 年モデルでは立地地区が最も強い説明力を有していることを示しカテゴリー数量は最少 ( カテゴリ 32 : 錦糸町亀戸 ) から最大 ( カテゴリ 1 : 丸の内大手町有楽町 ) まで変化しその変動幅 ( レンジ ) はとなる ( 立地地区以外の説明変数のカテゴリー数量を 1 とすると丸の内大手町有楽町の理論賃料はで 21,915 円 / 坪錦糸町亀戸はで 7,28 円 / 坪と推計されるその比は 3.44 = となる ) 次にレンジの大きいアイテムは基準階面積そしてビル地上階数時間距離最寄駅路線竣工時期の順であった個々のアイテムのカテゴリー数量についてみると立地地区では丸の内大手町有楽町の係数が最も高く以下赤坂青山銀座と一般に賃料の高いエリアが続いている最寄駅の路線については JR 線の係数が最も高く東西線半蔵門線銀座線と主要なオフィス地区を通る路線の係数が高い時間距離は駅から遠くなるにつれて係数が減少している竣工時期は竣工が古いほど係数が減少している階数 ( ビル地上階数 ) は高層超高層ビルのほうが係数が高く賃料水準が高いことを示しているが一部で逆転がみられる基準階面積は面積が小さくなるにつれ係数が減少している使用面積は 2 ~ 4 坪で最も係数が高くなりそこから狭いほうにも広いほうにも減少している [ 図表 1-1-3] 3 年モデルの推計結果アイテムレンジ単相関偏相関立地地区路線 / 最寄駅時間距離竣工時期階数基準階使用面積モデルの説明力重相関係数.8517 重相関係数の2 乗.7254 説明アイテム間の単相関係数アイテム立地地区路線 / 最寄駅時間距離竣工時期階数基準階使用面積立地地区路線 / 最寄駅時間距離竣工時期階数基準階使用面積都市未来総合研究所

5 第 1 章オフィス賃料推計モデルによる賃料決定要因の変化の考察カテゴリー数量アイテムカテゴリ- カテコリ- 数量立地地区アイテムカテゴリ- カテコリ- 数量路線 / 最寄駅時間距離竣工時期階数基準階使用面積定数項アイテムレンジ立地地区.483 路線 / 最寄駅.117 時間距離.133 竣工時期.11 階数.156 基準階.17 使用面積不動産レポート 213 9

6 第 1 編特集 2 : 対象データの分析 (1) 分析の対象本稿の分析対象は都市未来総合研究所が収集した東京都区部における 29 年 1 月から 212 年 6 月までのオフィス賃貸契約の成約賃料及び当該ビルの属性データである異常値等を除いたサンプル数 ( 契約データ数 ) は 2,231 件である (2) 賃料データの分布状況分析に用いている賃料データには共益費は含まないが共益費込みの賃料データについては当該オフィスビルの基準階面積に応じた平均共益費を設定し共益費相当分を除いている契約時期別のデータ件数および各期における賃料の平均値を以下の図に示す四半期毎の件数は 15 前後 ( 平均件 ) 賃料の平均値は減少トレンドがある [ 図表 1-1-4] 賃料データの件数と平均値契約時期別件数と賃料平均値件数賃料平均値 ( 円 / 坪 ) 15, 2 1, 1 5, 1 期 2 期 3 期 4 期 1 期 2 期 3 期 4 期 1 期 2 期 3 期 4 期 1 期 2 期 29 年 21 年 211 年 212 年 1 都市未来総合研究所

7 第 1 章オフィス賃料推計モデルによる賃料決定要因の変化の考察 3 年モデルにおいては賃料について時点修正係数を用いて補正したケースを取り上げていたため本分析においても時点修正係数を用いて補正したケースを採用した時点修正については三鬼商事から公表されている規模別 ( 大型中型小型 ) の平均募集賃料 ( 各年 12 月時点 ) を元に線形補間し 29 年 12 月時点の各賃料を 1. として指数化賃料の原数値をビル規模に応じた指数で除して賃料を補正した 212 年 1 月以降については同社が月次で公表している東京ビジネス地区のオフィス賃料の 211 年 12 月時点と各月の比から推計賃料を外挿し指数化した [ 図表 1-1-5] ビル規模別の平均成約賃料単価の推移大型以上中型小型平均募集賃料推計賃料補正係数平均募集賃料推計賃料補正係数平均募集賃料推計賃料補正係数 28 年 12 月 22,2 22, ,8 14, ,6 12, 年 1 月 21, , , 年 2 月 21, , , 年 3 月 21, , , 年 4 月 21, , , 年 5 月 2, , , 年 6 月 2, , , 年 7 月 2, , , 年 8 月 19, , , 年 9 月 19, , , 年 1 月 19, , , 年 11 月 19, , , 年 12 月 18,8 18, ,5 14, ,3 13, 年 1 月 18, , , 年 2 月 18, , , 年 3 月 18, , , 年 4 月 18, , , 年 5 月 18, , , 年 6 月 18, , , 年 7 月 17, , , 年 8 月 17, , , 年 9 月 17, , , 年 1 月 17, , , 年 11 月 17, , , 年 12 月 17,4 17, ,5 13, ,5 12, 年 1 月 17, , , 年 2 月 17, , , 年 3 月 17, , , 年 4 月 16, , , 年 5 月 16, , , 年 6 月 16, ,5.9 12, 年 7 月 16, , , 年 8 月 16, , , 年 9 月 16, , , 年 1 月 16, , , 年 11 月 16, , , 年 12 月 16, 16, ,6 12, ,6 11, 年 1 月 15, , , 年 2 月 15, , , 年 3 月 15, , , 年 4 月 15, , , 年 5 月 15, , , 年 6 月 15, , , 年 7 月 14, , , 年 8 月 14,73 14, ,579 11, ,66 1, 年 9 月 212 年 1 月 212 年 11 月 212 年 12 月大型以上 : 1 坪以上中型 :5~1 坪小型 : 5 坪未満不動産レポート

8 都市未来総合研究所 12 第 1 編特集 (3) ビル属性データの分布状況使用データの概要を次表に示す賃料補正の結果賃料はダウントレンドのため上方に修正され平均賃料は 8 円近く増加している ( 推計モデルで得られる賃料も 29 年 12 月価格によるものとなる ) [ 図表 1-1-6] 使用データの記述統計量変数成約賃料 ( 円 / 坪 ) 補正済み成約賃料 ( 円 / 坪 ) 最寄駅からの時間距離 ( 分 ) 竣工時期 ( 年 ) ビル地上階数基準階面積 ( 坪 ) 使用面積 ( 坪 ) 最小値 2, 9 3, 最大値 51, 5, , 952 6, 719 平均 13, , 標準偏差 5, , 中央値 12, 12, 尖度歪度標準誤差変動係数尖度は頻度分布の尖り具合を示しており正規分布の尖度をとして尖度が大きければピークが鋭い分布を持ち, 尖度が小さければより丸みがかったピークを持った分布であるという事が判断できる歪度は分布の偏りや歪みを示し左右対称であればとなるヒストグラムにすると正の値をとれば右に裾が長く最頻値が左にずれる説明変数のカテゴリー毎のデータ件数 ( 成約件数 ) は以下の図のとおりである [ 図表 1-1-7] 立地地区別の件数 1 2 丸の内大手町有楽町麹町番町内神田鍛冶町駿河台岩本町外神田飯田橋九段八重洲京橋日本橋銀座日本橋室町本町築地茅場町八丁堀人形町箱崎町新川月島新橋虎ノ門赤坂青山六本木麻布浜松町高輪芝浦海岸西新宿新宿歌舞伎町四谷市ヶ谷高田馬場大久保早稲田神楽坂渋谷原宿桜丘南平台千駄ヶ谷代々木恵比寿初台幡ヶ谷西池袋池袋東池袋南池袋大塚巣鴨本郷小石川上野台東東陽町木場有明錦糸町亀戸五反田大崎北品川東品川その他品川大森蒲田その他の区立地地区別の件数 ( 地区名 ) ( カテコリー )

9 日比谷線半蔵門線有楽町線千代田線東西線都営三田線都営新宿線都営浅草丸ノ内線南北線副都座線第 1 章オフィス賃料推計モデルによる賃料決定要因の変化の考察 [ 図表 1-1-8] 最寄駅路線別の件数最寄駅路線別の件数 1 銀5 心線線各線都営大江戸線JR 東京メトロ都営地下鉄その他 [ 図表 1-1-9] 最寄駅からの時間距離別の件数最寄駅からの時間距離別の件数 5 1 分 2 分 3 分 4 分 5 分 6 分 7 分 8 分 9 分以上 [ 図表 1-1-1] 竣工期間別の件数 1 竣工期間別の件数 5 ~1973 年 1974~ 1983 年 1984~ 1987 年 1988~ 1993 年 1994~ 1997 年 1998~ 22 年 23 年 ~ 不動産レポート

10 第 1 編特集 [ 図表 ] ビル地上階数別の件数ビル地上階数別の件数 1,5 1, 5 1~5 階 6~1 階 11~15 階 16~25 階 26~35 階 36 階 ~ [ 図表 ] 基準階面積別の件数基準階面積別の件数 5 ~5 坪 5~1 坪 1~2 坪 2~4 坪 4~6 坪 6 坪 ~ [ 図表 ] 使用面積別の件数使用面積別の件数 5 ~25 坪 25~5 坪 5~1 坪 1~2 坪 2~5 坪 5~1 坪 1 坪 ~ 14 都市未来総合研究所

11 第 1 章オフィス賃料推計モデルによる賃料決定要因の変化の考察不動産レポート (4) 賃料データとビル属性データの分布アイテム / カテゴリー毎の賃料 ( 補正前 ) の最大値最小値平均値の分布をみるとバブル期以降の竣工期間ビル地上階数基準階面積には賃料と正の相関関係最寄駅からの時間距離には賃料 ( 補正前 ) と負の相関関係が認められる [ 図表 ] 立地地区別の賃料範囲 1, 2, 3, 4, 5, 6, 丸の内大手町有楽町麹町番町内神田鍛冶町駿河台岩本町外神田飯田橋九段八重洲京橋日本橋銀座日本橋室町本町築地茅場町八丁堀人形町箱崎町新川月島新橋虎ノ門赤坂青山六本木麻布浜松町高輪芝浦海岸西新宿新宿歌舞伎町四谷市ヶ谷高田馬場大久保早稲田神楽坂渋谷原宿桜丘南平台千駄ヶ谷代々木恵比寿初台幡ヶ谷西池袋池袋東池袋南池袋大塚巣鴨本郷小石川上野台東東陽町木場有明錦糸町亀戸五反田大崎北品川東品川その他品川大森蒲田その他の区立地地区別の賃料範囲最小値最大値平均値 ( 地区名 ) ( カテコリー ) [ 図表 ] 最寄駅路線別の賃料範囲 1, 2, 3, 4, 5, 6, 銀座線東西線日比谷線半蔵門線有楽町線丸ノ内線千代田線南北線副都心線都営三田線都営新宿線都営浅草線都営大江戸線JR 各線東京メトロ都営地下鉄その他最寄駅路線別の賃料範囲最小値最大値平均値

12 第 1 編特集 [ 図表 ] 最寄駅からの時間距離別の賃料範囲 6, 最寄駅からの時間距離別の賃料範囲 5, 4, 3, 2, 最小値最大値平均値 1, 1 分 2 分 3 分 4 分 5 分 6 分 7 分 8 分 9 分以上 [ 図表 ] 竣工期間別の賃料範囲竣工期間別の賃料範囲 6, 5, 4, 3, 2, 最小値最大値平均値 1, ~1973 年 1974~ 1983 年 1984~ 1987 年 1988~ 1993 年 1994~ 1997 年 1998~ 22 年 23 年 ~ [ 図表 ] ビル地上階数別の賃料範囲 6, ビル地上階数別の賃料範囲 5, 4, 3, 2, 最小値最大値平均値 1, 1~5 階 6~1 階 11~15 階 16~25 階 26~35 階 36 階 ~ 16 都市未来総合研究所

13 第 1 章オフィス賃料推計モデルによる賃料決定要因の変化の考察 [ 図表 ] 基準階面積別の賃料範囲 6, 基準階面積別の賃料範囲 5, 4, 3, 2, 最小値最大値平均値 1, ~5 坪 5~1 坪 1~2 坪 2~4 坪 4~6 坪 6 坪 ~ [ 図表 1-1-2] 使用面積別の賃料範囲 6, 使用面積別の賃料範囲 5, 4, 3, 2, 最小値最大値平均値 1, ~25 坪 25~5 坪 5~1 坪 1~2 坪 2~5 坪 5~1 坪 1 坪 ~ 不動産レポート

14 第 1 編特集 3 : 推計結果の概要 29 年 1 月以降のデータを用いたモデル ( 以下 12 年モデル ) の推計結果を以下に示す ( 比較のため 3 年モデルと同じ常用対数による両対数線形とした ) なお 23 年以降に開業した鉄道路線について東京メトロ副都心線を最寄駅路線のカテゴリー 9 としその他私鉄の新規開業路線についてはその他の 14 としたまた 23 年以降に竣工した物件について竣工時期のカテゴリー 7 を追加している [ 図表 ] 追加されたカテゴリー 2 最寄駅路線 4 竣工時期路線カテコリー竣工時期カテコリー JR JR 各線 1 ~1974 年 1 銀座線 ~83 年 2 東西線 ~87 年 3 日比谷線 ~93 年 4 東京メトロ都営地下鉄その他半蔵門線 ~97 年 5 有楽町線 ~22 年 6 丸ノ内線 7 23 年 ~ 7 千代田線 8 南北線副都心線都営三田線 1 都営新宿線 11 都営浅草線 12 都営大江戸線 (1) 推計結果 18 モデルの決定係数は.657 で 3 年モデルの.7254 を下回ったこのことはオフィス賃料の決定に際しモデルで使用した7つの説明変数以外の未知の要因 ( 未採用の変数 ) が相対的に強くなっていることを示唆している最も強い説明力を有しているのは立地地区でありレンジはであった次にレンジの大きいアイテムは.1768 の竣工時期となり以下基準階面積時間距離ビル地上階数最寄駅路線使用面積の順となった次にアイテムごとに各カテゴリーに割り当てられた係数をみてみる純粋な質的要素である立地地区と最寄駅路線については 3 年モデルの結果と比較したほうが分かりやすいため後段で述べる時間距離については概ね立地が遠くなるにつれて係数が単調減少しており ( 賃料を押し下げ ) 理論的に妥当と考えられるものである竣工時期については概ね築年が浅いほど係数が増加しており ( 賃料を押し上げ ) これも理論的に妥当と考えられるものであるビル地上階数及び基準階面積については概ね規模の大きい方向に係数が増加しており規模が大きくなるにつれて賃料が高くなる傾向を示している理論的に妥当と考えられるものである使用面積は 3 年モデルと異なる係数の分布となった賃貸契約した面積が広くなるほど係数が減少しており単位面積当たりの賃料が逓減する傾向を示している都市未来総合研究所

15 第 1 章オフィス賃料推計モデルによる賃料決定要因の変化の考察 [ 図表 ] 12 年モデルの推計結果アイテムレンジ単相関偏相関立地地区最寄駅路線時間距離竣工時期ビル地上階数基準階面積使用面積モデルの説明力重相関係数重相関係数の2 乗説明アイテム間の単相関係数アイテム立地地区最寄駅路線時間距離竣工時期ビル地上階数基準階面積使用面積立地地区最寄駅路線時間距離竣工時期ビル地上階数基準階面積使用面積カテゴリー数量アイテムカテゴリカテゴリー数量アイテムカテゴリカテゴリー数量立地地区丸の内大手町有楽町最寄駅路線 JR 線麹町番町銀座線内神田鍛冶町駿河台東西線岩本町外神田日比谷線飯田橋九段半蔵門線八重洲京橋日本橋有楽町線銀座丸ノ内線日本橋室町本町千代田線築地茅場町八丁堀南北線副都心線人形町箱崎町新川月島都営三田線新橋虎ノ門都営新宿線赤坂青山都営浅草線六本木麻布都営大江戸線浜松町高輪その他芝浦海岸時間距離 1 分西新宿分新宿歌舞伎町分四谷市ヶ谷分高田馬場大久保分早稲田神楽坂分渋谷原宿分桜丘南平台分千駄ヶ谷代々木分以上恵比寿竣工時期 ~1974 年初台幡ヶ谷 ~83 年西池袋池袋 ~87 年東池袋南池袋 ~93 年大塚巣鴨 ~97 年本郷小石川 ~22 年上野台東年 ~ 東陽町木場有明ビル地上階数 1~5 階錦糸町亀戸 ~1 階五反田大崎 ~15 階北品川東品川 ~25 階その他品川 ~35 階大森蒲田階 ~ その他基準階面積 ~5 坪 ~1 坪 ~2 坪 ~4 坪 ~6 坪坪 ~ 使用面積 ~25 坪 ~5 坪 ~1 坪 ~2 坪 ~5 坪 ~1 坪坪 ~ 定数項不動産レポート

16 第 1 編特集アイテムレンジ立地地区最寄駅路線時間距離竣工時期ビル地上階数基準階面積使用面積 (2) 3 年モデル結果との比較 2 前述のように最も説明力の高いアイテムは 3 年モデル同様立地地区であったが説明力は低下した他のアイテムカテゴリーを一定とした場合立地地区で決定される賃料の最大値と最小値 ( 今回は最大値が丸の内大手町有楽町の 19,293 円最小値は大森蒲田の 8,494 円 ) の比率は = 2.27 倍となり 3 年モデルの 3.4 倍から縮小し立地地区間の違いが成約賃料に与える影響が小さくなっている次にアイテムレンジが大きかった竣工時期は 3 年モデルでは 7 アイテム中 5 番目の大きさであったがレンジは.1965 から.1768 に拡大し基準階面積や最寄駅路線と最寄駅までの時間距離より強く賃料決定に効いている結果となった 1974 年以前の竣工物件に対するカテゴリー数量は 3 年モデルのからに減少しより賃料を下げる要素となり直近の竣工期間については 3 年モデルの.682 から.1994 に増加しより賃料を上げる要素となった基準階面積とビル地上階数はそれぞれアイテムレンジが縮小し順位を下げており特にカテゴリ最大値すなわち基準階面積の 6 坪以上と地上階数の 36 階以上についてのカテゴリー数量の減少が大きい ( 6 坪以上はから.928 に減少 36 階以上はから.9275 に減少 ) 超大規模あるいは超高層のビルについて賃料を上げる要因が弱まっていることを示している時間距離はアイテムレンジにほとんど変化がなかった 8 分以上のカテゴリではカテゴリー数量の減少がみられる ( 遠いほどより賃料を下げる要因が強くなる ) が 1 分 ~ 3 分のカテゴリー数量も減少しており最寄駅からの近接性が賃料を上げる要因としては弱まっていることが示された最寄駅路線はアイテムレンジの縮小率が比較的大きい 3 年モデルで最も大きかったのは JR 線でカテゴリー数量は.315 であったが 12 年モデルでは日比谷線の.2181 に減少しているまた最も低かったのは都営大江戸線ので 12 年モデルも同様に最下位であるがカテゴリー数量はと増加し賃料を下げる要因としては弱まっている都市未来総合研究所

17 第 1 章オフィス賃料推計モデルによる賃料決定要因の変化の考察使用面積はアイテムレンジの増加率は最も大きいものの絶対値が小さいため賃料に影響を与える要素としては 3 年モデルと同様あまり大きくない [ 図表 ] アイテムレンジの変化アイテムレンジの変化立地地区竣工時期基準階面積時間距離ビル地上階数最寄駅路線使用面積年モデル 12 年モデル 3 年モデル 12 年モデルレンジの降順立地地区立地地区基準階面積竣工時期ビル地上階数時間距離最寄駅路線竣工時期使用面積基準階面積時間距離ビル地上階数最寄駅路線使用面積不動産レポート

18 第 1 編特集次に質的要素の強いアイテムについて 3 年モデル結果とのカテゴリー数量の変化特にアイテム内でのカテゴリー数量による順位の変動についてみたまず立地地区についてカテゴリー数量の比較を行うと順位は次表のように変動した上位では恵比寿が 3 年モデルの 1 位から 4 位へと上昇し赤坂青山桜丘南平台新橋虎ノ門がそれぞれ 3 段階下げた恵比寿地区は恵比寿駅周辺や広尾代官山を含むエリアで恵比寿ガーデンプレイス (1994 年 ) や代官山アドレス (2 年開業 ) などの集客スポットがありオフィスの物件は少ないもののイメージの良さなどから一定の需要のあるエリアであることなどが順位上昇の背景にあると考えられる下位では大森蒲田が大きく順位を下げて最下位となり本郷小石川や初台幡ヶ谷も大きく下降している他方東池袋南池袋や北品川東品川芝浦海岸等で順位が上昇しており再開発などでオフィスエリアとしての開発が進んでいることなどが要因として考えられる [ 図表 ] 立地地区カテゴリー数量の順位変化順位 3 年モデルカテコリー数量降順変動 12 年モデルカテコリー数量降順 1 丸の内大手町有楽町 ± 丸の内大手町有楽町 2 赤坂青山 -3 銀座 3 銀座 +1 渋谷原宿 4 渋谷原宿 +1 恵比寿 5 桜丘南平台 -3 赤坂青山 6 新橋虎ノ門 -3 八重洲京橋日本橋 7 西新宿 -3 千駄ヶ谷代々木 8 八重洲京橋日本橋 +2 桜丘南平台 9 千駄ヶ谷代々木 +2 新橋虎ノ門 1 恵比寿 +6 西新宿 11 麹町番町 -2 東池袋南池袋 12 六本木麻布 ± 六本木麻布 13 新宿歌舞伎町 -4 麹町番町 14 四谷市ヶ谷 -6 浜松町高輪 15 内神田鍛冶町駿河台 -4 飯田橋九段 16 飯田橋九段 +1 日本橋室町本町 17 浜松町高輪 +3 新宿歌舞伎町 18 大森蒲田 -19 芝浦海岸 19 日本橋室町本町 +3 内神田鍛冶町駿河台 2 西池袋池袋 -3 四谷市ヶ谷 21 東池袋南池袋 +1 北品川東品川 22 本郷小石川 -9 早稲田神楽坂 23 岩本町外神田 -2 西池袋池袋 24 五反田大崎 ± 五反田大崎 25 築地茅場町八丁堀 -2 岩本町外神田 26 早稲田神楽坂 +4 高田馬場大久保 27 初台幡ヶ谷 -8 築地茅場町八丁堀 28 人形町箱崎町新川月島 -2 その他 29 北品川東品川 +8 大塚巣鴨 3 芝浦海岸 +12 人形町箱崎町新川月島 31 上野台東 -1 本郷小石川 32 高田馬場大久保 +6 上野台東 33 大塚巣鴨 +4 錦糸町亀戸 34 その他品川 ± その他品川 35 東陽町木場有明 -1 初台幡ヶ谷 36 錦糸町亀戸 +3 東陽町木場有明 37 大森蒲田 22 都市未来総合研究所

19 第 1 章オフィス賃料推計モデルによる賃料決定要因の変化の考察次に最寄駅路線についてカテゴリー数量の比較を行うと順位は次表のように変動した前述のように JR 線はカテゴリー数量が減少し 1 位から 2 位に交代した代わって日比谷線が 1 位となりカテゴリー数量も.479 から.2181 に増加している日比谷線を最寄駅路線とする賃料が比較的高いビルとして港区の大規模ビルなどが 12 年モデルから加わったことなどがその背景にあるとみられるその他順位が大きく上がったのは千代田線丸の内線で大きく下げたのは東西線であった [ 図表 ] 最寄駅路線カテゴリー数量の順位変化変動 1 JR 線 -1 日比谷線 2 東西線 -7 JR 線 3 半蔵門線 -2 千代田線 4 銀座線 ± 銀座線 5 日比谷線 +4 半蔵門線 6 有楽町線 -2 丸ノ内線 7 千代田線 +4 南北線副都心線 8 南北線 +1 有楽町線 9 都営三田線 -3 東西線 1 都営浅草線 -1 都営新宿線 11 都営新宿線 +1 都営浅草線 12 丸ノ内線 +6 都営三田線 13 その他 ± その他 14 都営大江戸線 ± 都営大江戸線順位 3 年モデルカテコリー数量降順 12 年モデルカテコリー数量降順 4 : モデルの改善の検討 12 年モデルの決定係数が 3 年モデルと比較して低下したことについて賃料決定に際して本分析で取上げた 7 つの説明変数以外の要因が相対的に強くなっていると述べたこれら未知の要因についてはいくつかの先行研究の例にあるようにオフィスの前面道路幅や駐車場の確保台数 OA 床の有無などが考えられるが 23 年と現在の社会環境の変化を考慮すると環境対応と BCP 対応バリアフリー対応なども検討対象になると考えられるこれら付加価値的な要素は CSR の観点から取組みを図る企業も多く一般には上場企業などの大手企業から普及していくのでこれら企業が入居するような都心部の大規模オフィスビルから賃料の増加方向への動きとして現れる可能性がある環境対応についてはグリーンビルディングあるいは省エネビルという概念で捉えることができ近年普及しつつある CASBEE などの環境認証の種類やグレード省エネに関連する指標などが変数として考えられる BCP 対応関連では耐震性能を竣工時期によってある程度判断することが可能であり 3 年モデルでは耐震性能の代理変数として竣工時期を用いたがその後特に東京都区部は耐震改修を既に済ませた物件も多く本分析では竣工時期に耐震性能の意味を持たせてはいない新耐震物件及び耐震改修によって新耐震と同程度の耐不動産レポート

20 第 1 編特集震性を有する物件免震や制震機能のある物件非常用発電能力やライフラインの二重化などといった視点で BCP 対応を変数に取り入れることが可能と考えられるオフィスビルは旧ハートビル法の対象外であったが 26 年の改正法では特定建築物 ( 基準に適合する様努力義務がある建物 ) に指定されており定年延長や外国人などオフィスワーカーの多様化に対応したバリアフリーやユニバーサルデザインの導入状況などを変数に取り入れることが可能と考えられる (1) 省エネ性能指標の採用環境対応に関わる分野でのモデル改善の一つの試みとして東京都が 22 年 6 月から施行した東京都建築物環境計画書制度の対象となる大規模ビル ( 概ね 24 年以降に竣工したビルで延床面積 1, m2 [ 現在は 5, m2 ] 以上 ) の省エネ性能を評価する PAL 1 (Perimeter Annual Load) 低減率と ERR 2 (Energy Reduction Ratio) の2つの指標を収集しベースの 12 年モデルに組み込むこととした通常 PAL 低減率と ERR は百分率で表現されるが東京都の省エネルギー性能評価書で使用されている AAA AA A B C の 5 段階評価を下表のように 1 ~ 5 のカテゴリーとして使用するただし PAL 低減率があるデータは 2,231 件中 82 件 ERR があるデータは同 8 件と分析対象のデータ全体に占める割合はわずかであり今回は試験的に採用した [ 図表 ] 省エネ性能指標のカテゴリー区分評価 PAL 低減率カテゴリ評価 ERR カテゴリ AAA 25% 以上 1 AAA 35% 以上 1 AA 2% 以上 25% 未満 2 AA 3% 以上 35% 未満 2 A 15% 以上 2% 未満 3 A 25% 以上 3% 未満 3 B 1% 以上 15% 未満 4 B 15% 以上 25% 未満 4 C % 以上 1% 未満 5 C 5% 以上 15% 未満 5 評価外データなし 6 評価外データなし 6 評価 Cに満たない場合は評価外とした省エネ性能評価データを含めて賃料推計を行った結果が次表である新たなアイテムが加わったことでこれまでの 7 つのアイテムのカテゴリー数値は多少変わるが全体の傾向は変わっていないまたモデルの決定係数は.659 とベースのモデルからわずかな上昇にとどまった PAL 低減率 ERR が高いほど ( カテゴリが小さいほど ) 賃料は高くなる ( 係数は高くなる ) と予想したが PAL は概ねその傾向が出ているものの ERR についてはむしろ逆の傾向が現れている PAL 低減率 ERR のデータがある物件データが少ないことがこの結果の主な理由と考えられるが省エネ指標がビル選択あるいは賃料決定にまだ影響するほどの要素にはなっていないのではないかという見方もできる今後東京都建築物環境計画書制度の対象ビルの賃貸契約が増加したり既存ビルでも PAL 低減率や ERR の測定公表が進めば省エネ性能指標のあるデータが充実し省エネ性能が賃料に与える効果も適正に測定することが可能となるであろう 24 都市未来総合研究所

21 第 1 章オフィス賃料推計モデルによる賃料決定要因の変化の考察 [ 図表 ] 省エネ性能指標を採用した推計結果アイテムレンジ単相関偏相関立地地区最寄り駅路線時間距離竣工時期ビル地上階数基準階床面積使用面積 PAL 低減率 ERR モデルの説明力重相関係数重相関係数の2 乗説明アイテム間の単相関係数アイテム立地地区最寄り駅路線時間距離竣工時期ビル地上階数基準階床面積使用面積 PAL 低減率 ERR 立地地区最寄り駅路線時間距離竣工時期ビル地上階数基準階床面積使用面積 PAL 低減率 ERR カテゴリー数量アイテムカテゴリカテゴリー数量アイテムカテゴリカテゴリー数量立地地区丸の内大手町有楽町時間距離 1 分麹町番町分内神田鍛冶町駿河台分 3.43 岩本町外神田分飯田橋九段分八重洲京橋日本橋分銀座分日本橋室町本町分築地茅場町八丁堀分以上人形町箱崎町新川月島竣工時期 ~1974 年新橋虎ノ門 ~83 年赤坂青山 ~87 年六本木麻布 ~93 年浜松町高輪 ~97 年芝浦海岸 ~22 年西新宿年 ~ 新宿歌舞伎町ビル地上階数 1~5 階四谷市ヶ谷 ~1 階高田馬場大久保 ~15 階早稲田神楽坂 ~25 階渋谷原宿 ~35 階桜丘南平台階 ~ 千駄ヶ谷代々木基準階床面積 ~5 坪恵比寿 ~1 坪初台幡ヶ谷 ~2 坪西池袋池袋 ~4 坪東池袋南池袋 ~6 坪大塚巣鴨坪 ~ 本郷小石川使用面積 ~25 坪上野台東 ~5 坪東陽町木場有明 ~1 坪錦糸町亀戸 ~2 坪五反田大崎 ~5 坪北品川東品川 ~1 坪その他品川坪 ~ 大森蒲田 PAL 低減率 AAA その他 AA 最寄り駅路線 JR 線 A 銀座線 B 東西線 C 日比谷線評価外半蔵門線 ERR AAA 有楽町線 AA 丸ノ内線 A 千代田線 B 南北線副都心線 C 都営三田線評価外 6.14 都営新宿線定数項都営浅草線都営大江戸線その他不動産レポート

22 第 1 編特集アイテムレンジ立地地区.3612 最寄り駅路線.6971 時間距離竣工時期ビル地上階数基準階床面積使用面積 PAL 低減率 ERR (2) 関数形の検討本分析は 3 年モデルとの比較によってオフィス賃料決定に関する構造変化を明らかにすることを目的としたことから数量化 I 類による対数線形のモデルを採用したが量的変数をそのまま扱う重回帰分析によるヘドニックアプローチもこうした分析には有効であり今後の課題として関数形の検討も必要であると考えられる 1 PAL は建築物の外壁, 窓などからの熱損失の防止性能に関する基準値のことであり建物用途別に省エネ法に定められている PAL 低減率が大きいほど建物の断熱性能が高いと評価できそのためには窓の断熱性能を高める材料の選定や, 日射を調整する庇やルーバーなどが重要になるといわれている 2 ERR は空調換気照明給湯エレベーターの5つの設備分野を対象として基準値と実際に採用した設備機器のエネルギー消費量を比較してエネルギー消費量の低減率を示す東京都の独自指標 ERR が大きいほど設備の省エネ性能が高いと評価できるエネルギー消費全体の 7 割以上を占める空調と照明の省エネ化が ERR の改善に有効だといわれている 3 21 年 1 月 1 日以降に東京都に建築物環境計画書を提出した延床面積 1, m2超の新築または増築建築物を対象に東京都省エネルギー性能評価書の作成と建築物の売買賃貸の相手方への交付が義務付けられているここで PAL 低減率と ERR は AAA から C までの 5 段階で評価される本稿では省エネルギー性能評価書の対象となっていない建築物についても PAL 低減率と ERR について同様の 5 段階評価の当てはめを行っている 26 都市未来総合研究所

直近 13 カ月空室率推移調査月千代田区 7.69% 7.50% 7.01% 6.60% 6.64% 6.

直近 13 カ月空室率推移調査月千代田区 7.69% 7.50% 7.01% 6.60% 6.64% 6. 2013 年 11 月 11 日株式会社ビルディング企画 2013 年 10 月度東京主要 5 区オフィス市況調査平均空室率 1 8.04%( 前月比 0.04 ポイント ) 2 16,273 円 ( 前月比 +11 円 ) オフィス環境をトータルソリューション & コンサルティングするビルディンググループの中核企業株式会社ビルディング企画 ( 本社 : 東京都千代田区 ) は 2013