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ちかこながだき
5 years ago
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1 トピックス最近の首都圏の分譲マンション着工の動向について < 概要 > 首都圏の分譲マンション着工戸数は平成 1 年度に全国の過半数を占めるようになって以降おおむね 1 万戸を上回る高水準で推移してきたが平成 19 年度は主として改正建築基準法の影響により大幅に減少した本年度に入っても過去 1 年の水準と比較すれば弱含みで推移しており直近では大幅な減少となっている一方新規供給戸数は既に平成 18 年度以降減少基調となっている平成 18 年度は在庫数の水準が未だ低く契約率も高い中にあって分譲マンション価格の値上り期待から企業戦略により供給時期が先送りされた可能性が高いこれに対し本年度は価格が頭打ちになる中で契約率が % を下回り在庫数が1 万戸以上も積み上がっている状況下で本格的な在庫調整局面に入っていると考えられる分譲マンション需要については首都圏における人口世帯の増加傾向はしばらく続くものの主な需要層である 3 歳代層を含め年収の伸び悩みにより価格の年収倍率が上昇している上持家率も高まっていること等から住宅取得意欲の減退が想定されるしかも金利の先高感がないことから買い時感も喪失している状況にある供給側の動向については不動産業者の業況悪化資金調達環境の悪化在庫の価格引下げが困難なこと等から業者の慎重姿勢は広がっており用地の取得意欲も減退している可能性があるこのように分譲マンション着工を取り巻く市場動向は厳しい局面を迎えているが既に平成 19 年度には需給が緩み始めていた可能性が高く最近の経済全体の減速がこうした市場動向を加速しているものと考えられる引き続き我が国経済全体の情勢を注視しながら分譲マンション市場に影響を与える要因の変化を冷静に見極めていく必要があるトピックスは国土交通月例経済に掲載しています

2 はじめにサブプライムローン問題に端を発する世界的な金融不安が広がる中本年 9 月 15 日アメリカ大手証券会社のリーマンブラザーズが経営破綻して以降株式為替市場で大幅な変動が始まる等世界経済の減速が大きな不安材料となっている我が国でも平成 1 年 2 月から続いてきた戦後最長の景気拡大は既に停滞色を強めてきており現在景気が弱まっている状況にあって景気後退局面への転換観測が現実味を帯びているそして今後もアメリカ欧州における金融危機の深刻化や景気の一層の下振れ懸念株式為替市場の大幅な変動等から景気の状況は更に厳しいものとなるリスクを抱えたままであるこのような経済情勢を背景に既に本年度当初よりマンション市況の悪化が懸念されているところであり特に6 月以降不動産業者の破綻が急増する中首都圏が着工戸数の過半数を占める分譲マンションについて首都圏における最近の市場動向をみておきたい 1. 近年の分譲マンション供給の現状 (1) 着工戸数の推移新設住宅着工戸数のうち分譲マンションの着工戸数について長期的推移をみると過去最高を記録した平成 2 年度の 2.8 万戸からバブル崩壊後の平成年度には 11 万戸台にまで大きく落ち込んだが平成 6 年度に持ち直して以降平成 16 年度までおおむね 2 万戸程度で推移してきたそして平成 1 18 年度には 232 万戸まで増加した後平成 19 年度は主として建築基準法改正の影響により 16 万戸まで大幅に減少している ( 図 1) 図 1 新設住宅着工戸数の推移 ( 万戸 ) 総計分譲マンション年度 59 年度 6 年度 61 年度 62 年度 63 年度元年度 2 年度 3 年度年度 5 年度 6 年度年度 8 年度 9 年度 1 年度 11 年度 12 年度 13 年度 1 年度 15 年度 16 年度 1 年度 18 年度 19 年度圏域別にみてみると首都圏の増加が顕著であり平成 1 年度に全国の過半数を占めるようになって以降は平成 18 年度までおおむね 1 万戸を上回る高水準を維持し特に平成 1 年度には過去最高の 12.5 万戸を記録している ( 図 2) 図 2 新設住宅着工戸数の推移 ( マンション圏域別 ) ( 万戸 ) (%) 3 1% 25 2 その他の地域近畿圏中部圏首都圏首都圏の占める割合 9% 8% % 6% 15 5% % 1 3% 5 2% 1% 58 年度 59 年度 6 年度 61 年度 62 年度 63 年度元年度 2 年度 3 年度年度 5 年度 6 年度年度 8 年度 9 年度 1 年度 11 年度 12 年度 13 年度 1 年度 15 年度 16 年度 1 年度 18 年度 19 年度 %

3 首都圏において最近の動向を四半期別にみると主として建築基準法改正の影響により落ち込んだ平成 19 年期の大幅な減少は平成 2 年 Ⅰ 期に入りおおむね持ち直している ( 図 3) 図 3 首都圏の新設住宅着工戸数と前年同月比 ( 分譲マンション ) ( 戸 ) 5, 5, 新設住宅着工戸数前年同期比 (%) 15, 1 35, 3, 5 25, 2, 15, 1, -5 5, -1 1 年 Ⅰ 期 15 年 Ⅰ 期 16 年 Ⅰ 期 1 年 Ⅰ 期 18 年 Ⅰ 期 19 年 Ⅰ 期 2 年 Ⅰ 期しかし平成 2 年度以降は平成 19 年度の大幅な減少との比較に意味がないことを踏まえ好調に推移してきた過去 1 年 ( 平成 19 年度を除く以下同じ ) の水準と比べてみると弱含みの動きとなっていることがわかる ( 図 ) ( 戸 ) 図新設住宅着工戸数の比較 ( 首都圏分譲マンション ) (5 年平均 1 年平均平成 19 年度平成 2 年度 ) 年平均 ( 平成 118 年度 ) 1 年平均 ( 平成 918 年度 ) 平成 19 年度平成 2 年度月 5 月 6 月月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 ( 月 ) さらに首都圏の都県別に長期的推移をみると首都圏の半数近くを占める東京都は平成 161 年度のマンション供給立地の都心回帰現象に先立ち平成 15 年度に着工の大幅増がみられるほか平成 6 年度以降平成 18 年度まで総じて増加傾向で推移している ( 図 5) 図 5 新設住宅着工戸数の推移 ( 首都圏マンション都県別 ) 9 ( 万戸 ) 8 埼玉県千葉県東京都神奈川県年度 59 年度 6 年度 61 年度 62 年度 63 年度元年度 2 年度 3 年度年度 5 年度 6 年度年度 8 年度 9 年度 1 年度 11 年度 12 年度 13 年度 1 年度 15 年度 16 年度 1 年度 18 年度 19 年度平成 2 年度以降の動向については東京都と神奈川県は首都圏全体の動きと同じく過去 1 年の水準と比べれば低い水準で推移し 1 月以降大幅に下落している一方千葉県と埼玉県は過去 1 年を上回る水準を示す月もみられるがいずれも大規模マンションの着工が同時期に重なった結果であり基調として増加しているとまで断ずることはできない ( 図 6)

4 ( 戸 ) 1 図 6-1 新設住宅着工戸数の比較 ( 東京都分譲マンション ) (5 年平均 1 年平均平成 19 年度平成 2 年度 ) ( 戸 ) 5 図 6-2 新設住宅着工戸数の比較 ( 神奈川県分譲マンション ) (5 年平均 1 年平均平成 19 年度平成 2 年度 ) 年平均 ( 平成 118 年度 ) 1 年平均 ( 平成 918 年度 ) 平成 19 年度平成 2 年度 35 5 年平均 ( 平成 118 年度 ) 1 年平均 ( 平成 918 年度 ) 平成 19 年度平成 2 年度月 5 月 6 月月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月月 5 月 6 月月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 5 ( 戸 ) 図 6-3 新設住宅着工戸数の比較 ( 千葉県分譲マンション ) (5 年平均 1 年平均平成 19 年度平成 2 年度 ) 5 ( 戸 ) 図 6- 新設住宅着工戸数の比較 ( 埼玉県分譲マンション ) (5 年平均 1 年平均平成 19 年度平成 2 年度 ) 5 年平均 ( 平成 118 年度 ) 1 年平均 ( 平成 918 年度 ) 5 年平均 ( 平成 118 年度 ) 1 年平均 ( 平成 918 年度 ) 平成 19 年度平成 19 年度 35 平成 2 年度 35 平成 2 年度月 5 月 6 月月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月月 5 月 6 月月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月なお 1 棟で 1 戸以上の大規模マンションの着工戸数について分譲マンション着工戸数に占める大規模マンションの割合を大規模構成比として首都圏全体でみると近年大規模マンションの割合はおおむね割程度で安定的に推移してきたが本年度に入りその割合はやや減少している状況が伺われる ( 図 ) ( 万戸 ) 図首都圏大規模マンションの新設住宅着工戸数の推移大規模戸数大規模構成比 (%) 1% 9% 8% % 6% 5% % 3% 2% 1% 年度 % (2) 新規供給戸数の推移新規供給戸数については着工から販売開始まで平均 6ヶ月程度かかると言われているため着工戸数の動向と比較して数ヶ月遅行した動きがみられるが不動産経済研究所首都圏のマンション市場動向により新規供給戸数をみると平成 18 年度以降は減少基調で推移している ( 図 8) 平成 18 年度は着工水準が高かったにもかかわらず供給戸数の減少がみられたところであり平成 19 年度の着工の落ち込みを経て着工がおおむね持ち直した平成 2 年度以降も着工戸数の弱含みの動き以上に供給戸数は減少していることがみてとれる ( 図 9)

5 1 ( 万戸 ) 図 8 首都圏新規マンション発売戸数 ( 万戸 ) 図 9 首都圏の新規供給戸数と新設住宅着工戸数 ( 分譲マンション ) 供給戸数着工戸数元 ( 昭和 ) ( 平成 ) ( 年度 ) 1 年 Ⅰ 期 15 年 Ⅰ 期 16 年 Ⅰ 期 1 年 Ⅰ 期 18 年 Ⅰ 期 19 年 Ⅰ 期 2 年 Ⅰ 期不動産経済研究所首都圏のマンション市場動向また新規供給戸数の伸び率と在庫の伸び率から在庫循環図を作成してみると平成 1 年度までに在庫調整は終了し以後在庫積み増し局面に入ったと言えるが平成 18 年度以降は大きく在庫が積み上がる前に販売が減少していく動きとなっている平成 2 年度に入ってようやくおおむね時計回りの動きに回復しつつあって通常の在庫調整局面の動きに戻ってきていることがみてとれる ( 図 1) 図 1 マンションの在庫循環 ( 首都圏 H13Ⅰ 期 H2 期 ) 2. H2 比(% )在庫積み増し局面在庫積み上がり局面 -2. 在庫調整終了 H1 1. H1 H13Ⅰ. H18Ⅰ 販売 H18 前年 -1. 同 H18 H15Ⅰ H19 H19 H18 期 H1Ⅰ H2Ⅰ H16-3. H19Ⅰ H19 H2 -. H19 回復局面 -5. 在庫前年同期末比 (%) H2 在庫調整局面資料 : 不動産経済研究所首都圏のマンション市場動向実際に期末在庫戸数と契約率の推移をみると平成 18 年度は契約率が % を超える高水準で推移する中で在庫の積上がりは低調であり新規供給戸数の減少は意図的な企業行動の結果であった可能性が伺われるしかし平成 19 年期以降契約率は % を下回って減少傾向で推移しており在庫は1 万戸を超える高い水準に達した後増勢は弱まっていないこうした状況から既に在庫を減らすために販売を減らしていく在庫調整圧力が非常に高まっていることが伺われる ( 図 11) (%) 図 11 期末在庫戸数と発売月契約率期末在庫戸数契約率 ( 戸 ) 年 Ⅰ 期 15 年 Ⅰ 期 16 年 Ⅰ 期 1 年 Ⅰ 期 18 年 Ⅰ 期 19 年 Ⅰ 期 2 年 Ⅰ 期資料 : 不動産経済研究所首都圏のマンション市場動向

6 こうした中で首都圏の新築マンションの1 戸当たり平均価格の推移をみると平成 18 年度以降上昇傾向が続いていたが平成 2 年度以降は引き続き高い水準で上昇した月もみられるものの全体としては頭打ちになってきている様子が伺える ( 図 12) 85 円 / 戸図 12 首都圏の 1 戸あたり平均価格 5 65 埼玉県千葉県東京都区部東京都下神奈川県首都圏年 1 月 1 15 年 1 月 1 16 年 1 月 1 1 年 1 月 1 18 年 1 月 1 19 年 1 月 1 2 年 1 月 1 資料 : 不動産経済研究所首都圏のマンション市場動向そこで平成 18 年度以降の新規供給戸数の減少はこうしたマンション価格の値上がり期待から企業戦略により供給時期が先送りされてきた可能性が考えられる一方平成 2 年度以降の価格の頭打ちは供給への在庫調整圧力を更に強める要因となっていく可能性が高いものと思われる 2. 需要側の動向 (1) 人口世帯の増加需要動向の面から首都圏における人口の推移についてみるとまず総務省国勢調査によれば分譲マンションの中心的な需要層と考えられる第 2 次ベビーブーム世代を含む 33 歳層の人口は平成 12 年から 1 年にかけて大きく増加しており又 35 歳層の人口も増加していることがわかる ( 図 13) ( 人 ) 3,5, 図 13 首都圏の人口の推移 ( 年齢別 ) 3,, 平成 12 年平成 1 年 2,5, 2,, 1,5, 1,, 5, ( 歳 ) 資料 : 総務省国勢調査同様に世帯数の推移についてみると平成 1 年は約 1, 万世帯で平成 12 年に比べ約 1 万世帯増加している ( 図 1)

7 ( 万世帯 ) 1,6 1, 1,2 1, 8 6 1, 図 1 首都圏の世帯数の推移東京都神奈川県埼玉県千葉県 1,32 1,2 1, , S6 H2 H H12 H1 資料 : 総務省国勢調査より作成 ( 年 ) さらに総務省住民基本台帳人口移動報告により人口の転入超過数の推移をみると東京圏は大幅な転入超過が続いており趨勢からして本年度に入り急速に転出超過に転じる事態が生じることは考えにくい ( 図 15) 転入 - 転出 ( 人 ) 25, 2, 15, 1, 5, 図 15 首都圏の人口移動の推移千葉県埼玉県神奈川県東京都首都圏計 -5, -1, S63 H 元 H2 H3 H H5 H6 H H8 H9 H1 H11 H12 H13 H1 H15 H16 H1 H18 H19 ( 年 ) 資料 : 総務省住民基本台帳人口移動報告より作成注 ) 東京圏 : 東京都神奈川県埼玉県千葉県このように平成 1 年以降の人口世帯の増加傾向は本年度も続いていることが予想されこうした動きが分譲マンション需要に繋がっていく可能性もあると考えられる (2) 住宅取得意欲の減退住宅市場の市場機能に関する調査によれば分譲マンションの取得形態は一次取得者が8 割以上を占めていることがわかるが ( 図 16) 分譲マンションの一次取得者として期待される第 2 次ベビーブーム世代を含む 3 歳代について総務省家計調査により年齢階層別の収入分布をみると 3 歳代の収入は 6 万円台が約 6 割と大宗を占めている ( 図 1)

8 図 16 分譲戸建て及び分譲マンションの取得形態分譲マンション新規取得買い替え買い増し分譲戸建て % 1% 2% 3% % 5% 6% % 8% 9% 1% 資料 : 国土交通省住宅市場の市場機能に関する調査 (H2.3) 図 1 年齢階層別収入分布 8 万円 1% 8% 6% % 2% 万円 99 万円 6 万円 699 万円 5 万円 599 万円万円 99 万円 3 万円 399 万円 299 万円 3 歳代の収入分布の内訳 8 万円 :1% 99 万円 :1% 万円 :1%: 万円 :2%: 万円 :22%: 3399 万円 :12% 299 万円 : 5% % 29 歳 3 39 歳 9 歳 5 59 歳 6 69 歳歳資料 : 総務省家計調査そこで総務省家計調査により年齢階層毎の年間収入の推移をみると全体にこれまでの景気拡大局面を通じても収入は伸び悩んでおり ( 図 18) マンション分譲価格の年収倍率は高まる傾向にある ( 図 19) こうした中特に平成 19 年夏以降は世界的な金融不安が広がる中で先行きへの不安が大きくなり始めるのと時期を同じくして分譲マンション需要層の住宅取得意欲が減退している可能性が高い ( 万円 ) 85 図 18 年間収入の推移平均 29 歳年 Ⅰ 期 15 年 Ⅰ 期 16 年 Ⅰ 期 1 年 Ⅰ 期 18 年 Ⅰ 期 19 年 Ⅰ 期 2 年 Ⅰ 期資料 : 総務省家計調査

9 ( 万円 ) 図 19 首都圏の住宅価格の年収倍率の推移 ( 倍 ) 8, 1, マンション価格マンション年収倍率 9 6, 5, , 3, , 1, 3 昭平元 (11 月 ) ( 年 ) ( 注 )1. 住宅のデータは不動産経済研究所 [ 全国マンション市場動向 ( 首都圏のマンション市場動向 ) による首都圏の新規発売民間マンションの平均値より作成首都圏 :< マンション > 東京神奈川千葉埼玉 2. 年収は総務省貯蓄動向調査平成 13 年以降は家計調査 ( 貯蓄負債編 ) ( 二人以上の世帯のうち勤労者世帯大都市圏関東 ) また 3 歳代層の持家率は平成 18 年期以降急上昇しており既に 5% を超えている ( 図 2) 9 (%) 図 2 持家率の推移平均 29 歳年 Ⅰ 期 15 年 Ⅰ 期 16 年 Ⅰ 期 1 年 Ⅰ 期 18 年 Ⅰ 期 19 年 Ⅰ 期 2 年 Ⅰ 期資料 : 総務省家計調査このような年収倍率持家率の上昇に加えさらにライフスタイルの多様化が進んでいること等も合わせて考えれば住宅取得意欲の面から既に 3 歳代を中心とした一次取得者層を底堅い需要層として過度に期待することはできなくなってきているとも考えられる今後の分譲マンション需要を考える際には人口世帯の動向のみならず需要層の動向を左右する様々な要因に目を向けつつ市場動向を冷静に分析する必要性が益々高まっていると言える (3) 金利先高感の喪失日本銀行の金融市場調節方針の変更により平成 18 年月にはゼロ金利政策の解除平成 19 年 2 月には追加利上げと金利の段階的な引上げが実施されたが平成 2 年 1 月には一転して利下げが行われたこれを受けて住宅ローン金利も平成 18 年以降緩やかに上昇の兆しが現れたものの平成 19 年 9 月以降下落傾向に転じ平成 2 年 6 月からは一旦上昇した後 8 月以降は再び下落に転じているいずれにせよ 3% 前後の低水準が維持されており住宅取得にとっては好環境が続いているが先行きの金利先高感はなくなっていることから需要動向との関係では買い時感の喪失に繋がっている可能性が高い ( 図 21)

10 図 21 住宅ローン金利の推移 (%) 3.5 住宅ローン全期間固定 (3 年 ) 都市銀行平均金利 3.83% % 長期プライムレート 2.% % 月 1 日 : ゼロ金利解除月 1.1% 8 月 3 月 9 日 : 量的緩和解除 9 月 1 月平成 1 年 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月平成 18 年月 5 月無担保コールレートトオーバーナイト物 ( 平均 ) 2 月 21 日 : 追加利上げ 6 月月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月月 5 月 6 月月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月平成 19 年 1 月 2 月 3 月 1 月 31 日 : 利下げ 1.26% 月平成 2 年 5 月 6 月月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 () 経済全体の減速我が国経済については平成 2 年 1 月以降景気が弱まっており世界経済が一段と減速する中で下押し圧力が急速に高まっているこのように経済全体が減速していく中では企業業績の悪化が雇用情勢の悪化に繋がりこれまで伸び悩んでいた個人の所得は更に低下する等住宅取得能力の低下を通じて分譲マンション需要の減退が更に加速される可能性が高い実際直近の関連経済指標をみると例えば企業活動について鉱工業生産指数は前月比 3.1% 減少 ( 平成 2 年 1 月 ) と2ヶ月ぶりに減少雇用情勢について有効求人倍率は.8 倍 ( 同年同月 ) と9ヶ月連続で低下となっている等我が国経済全体の減速を裏付ける結果となっているこうした経済全体の減速は分譲マンション需要を更に押し下げる下押し要因となっていくことが懸念される 3. 供給側の動向 (1) 不動産業者の業況悪化不動産業の業況についてみると日本銀行全国企業短期経済観測調査によれば平成 19 年 9 月以降業況判断の悪化傾向がみられ先行き不透明感は高まっている ( 図 22) 特に倒産件数は帝国データバンク全国企業倒産集計によれば本年 6 月以降急増しており大手上場企業にも倒産が発生している ( 図 23) こうした中で不動産業からみた金融機関の貸出態度について再び日本銀行全国企業短期経済観測調査をみると厳しいとする先が増えており資金繰りの悪化の度合いが増している厳しい状況が伺われる ( 図 22) 図 22 不動産業の判断 DI 資料 : 日本銀行都市銀行より作成 6 良い - 悪い (% ポイント ) 業況判断 DI( 左軸 ) 不動産業 ( 中小企業 ) 業況判断 DI( 左軸 ) 不動産業 ( 大企業 ) 金融機関の貸出態度判断 DI( 右軸 ) 不動産業 ( 中小企業 ) 金融機関の貸出態度判断 DI( 右軸 ) 不動産業 ( 大企業 ) 緩い - 厳しい (% ポイント ) ( 月 ) - 資料 : 日本銀行全国企業短期経済観測調査注 ) 大企業は資本金 1 億円以上中小企業は同 2 千万円以上 1 億円未満の企業点線は 3 ヶ月先までの予測値

11 6 図 23 不動産業倒産件数負債額の推移, 倒産件数倒産件数負債額 32 6, 5,, 3, 2, 負債額(億円)前年倒産件数 1 1, 資料 : 帝国データバンク全国企業倒産集計 (2) 建設資材価格の反落日本銀行企業物価指数により建設用材料の平均の企業物価指数をみると平成 2 年以降急激に上昇して 8 月には平成 1 年を 1 として 11.5 特に鉄鋼は 16. まで上昇したがその後反落し未だ高い水準ながら現在も下落を続けている ( 図 2) 図 2 中間財建設用材料企業物価指数 ( 平成 1 年 =1) 建設用材料平均金属製品窯業土石製品鉄鋼製材木製品資料 : 日本銀行企業物価指数また建設工事費デフレーターによると鉄骨鉄筋造鉄筋造鉄骨造の住宅の工事費が同様に平成 2 年以降急上昇したが 8 月以降下落傾向に転じている ( 図 25) 112. 図 25 建設工事費デフレーター ( 住宅建築非木造 ) の推移 ( 平成 12 年度 =1) 鉄骨鉄筋造 SRC 鉄筋造 R C 鉄骨造 S 非木造月 1 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月月 5 月 6 月月 8 月 9 月平成 19 年平成 2 年資料 : 国土交通省建設工事費デフレーター

12 こうした価格動向を踏まえれば現在積み上がっている分譲マンション在庫は多くが高コストの物件である可能性が高く在庫の縮小には販売価格の引下げに困難を伴うことが想定されるそして今後も在庫調整圧力が強まる中で建築コストの低下を新規供給に繋げる積極的な姿勢は期待しにくい状況にあると考えられる (3) 地価平成 2 年 9 月に公表した都道府県地価調査によると平成 19 年月以降の東京圏における1 年間の地価は平均で1.6% 上昇したが上昇幅は大幅に縮小した東京都区部は不動産市況の悪化の影響を受け全ての区において平均で上昇幅の大幅縮小又は下落となったがさいたま市千葉市横浜市川崎市等においても平均で上昇は維持したものの鈍化傾向が鮮明となっている ( 図 26) ( 指数 : 昭和 52 年 =1) 5 図 26 住宅地の地価の推移 35 3 東京圏全国平均元 ( 昭和 ) ( 平成 ) ( 年 ) 資料 : 国土交通省都道府県地価調査景気が減速している中でこれまでみてきたような分譲マンションの在庫積上がりや資金調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要も減退していることが伺われ今後の分譲マンション着工への慎重姿勢が広がっている様子が伺われる. まとめ以上みてきたように平成 18 年度以降一貫して分譲マンションの新規供給が減少している一方着工戸数は主として建築基準法改正の影響による平成 19 年度の大幅減少以降平成 2 年度に入っても弱含みに推移し直近では大幅な減少となっている在庫や契約率分譲価格の動向からは平成 18 年度が供給側の値上がり期待による供給時期の先送りであった可能性が高いのに対し今回は本格的な在庫調整局面に入っている蓋然性が高い分譲マンション需要については人口世帯の増加傾向に期待が集まるものの主な需要層である 3 歳代層が年収の伸び悩みによる価格の年収倍率の上昇に直面しており持家率が高まっていること等からも買い時感がなければ需要喚起は益々難しくなっているしかし金利先高感は既になく買い時感がなくなっていることから当面需要の掘り起こしは多大な困難を伴うものと考えられる供給側の動向については不動産業者の業況悪化資金調達環境の悪化在庫の価格引下げの困難さ等厳しい現状が伺われる業者の慎重姿勢が広がる中で用地の取得意欲も減退している可能性が高いこのように分譲マンション着工を取り巻く市場動向は厳しい局面を迎えているところであるが既に平成 19 年度には需給が緩み始めていた可能性が高く最近の経済全体の減速がこうした市場動向を加速しているものと考えられる引き続き我が国経済全体の情勢を注視しながら分譲マンション市場に影響を与える要因の変化を慎重に見極めていく必要がある

不動産経済表紙OL

不動産経済表紙OL 30 C O N T E N T S 今月の不動産経済 ( データ集 ) 概観 1 A. 不動産取引 1. 新築マンション分譲市場 ( 首都圏近畿圏 ) 3 2. 中古マンション流通市場 ( 首都圏近畿圏 ) 7 3. 中古戸建住宅流通市場 ( 首都圏近畿圏 ) 9 4. 土地流通市場 ( 首都圏近畿圏 ) 11 参考指定流通機構の活用状況( 全国 ) 13 5. 売買による土地所有権移転登記件数