－ 守口市営住宅長寿命化計画 －

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1 - 守口市営住宅長寿命化計画 - 平成 25 年 3 月 守口市

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3 もくじ 1 公営住宅等ストックの状況 1-1 市営住宅の供給状況 市営住宅ストックの状況 市営住宅入居者の状況 市営住宅空家募集の状況 市営住宅修繕工事実施状況 市営住宅家賃徴収状況 市内の他の公共賃貸住宅の状況 居住者アンケート 守口市の人口や住宅の状況 住宅ストックおよび管理運営に関する課題 32 2 守口市営住宅長寿命化計画の目的 2-1 計画の位置づけ 計画の背景 計画の目的 計画期間 36 3 市営住宅の長寿命化に関する基本方針 3-1 市営住宅の整備 管理に関する基本方針 ストックの状態の把握及び日常的な維持管理の方針 長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針 40 4 長寿命化を図るべき市営住宅 4-1 団地別活用計画の対象と手法 団地別活用手法の選定基準 団地別活用手法の選定結果 50 5 長寿命化のための維持管理計画 5-1 改善項目の考え方 団地別改善項目の具体化 団地別維持管理計画案 ( 事業予定一覧 ) 55 6 市営住宅における建替事業の実施方針 6-1 建替に向けての現状と課題 建替実施に向けての方針 57 7 長寿命化のための維持管理による効果 7-1 予防保全的な維持管理の実施による市営住宅の長寿命化 ライフサイクルコストの縮減効果 58 8 計画の推進に向けて 59 9 今後の守口市営住宅のあり方について 61

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5 1. 公営住宅等ストックの状況 1-1 市営住宅の供給状況 < 昭和 23 年に最初の市営木造住宅建設 昭和 36 年まで木造住宅の建設が続く :10 坪前後の2K 浴室なしの狭小な住宅 > 本市においては 最初の市営住宅が昭和 23 年に寺方団地で100 戸 ( 木造 ) 建設され 昭和 30 年までに寺方団地で140 戸 昭和 31 年に大宮団地 ( 木造 ) で30 戸の市営住宅が建設された なお その間 昭和 27 年に引揚者住宅が30 戸建設されている 庭窪町 ( 昭和 32 年に守口市と合併 ) においても 昭和 27 年に五番団地 ( 木造 )20 戸 昭和 28 年に梶第一団地 ( 木造 )30 戸 昭和 29 年に五番団地 ( 木造 )16 戸 梶第一団地 ( 木造 )16 戸の町営住宅が建設された 昭和 32 年の守口市と庭窪町合併後は 昭和 34 年に佐太第一住宅 ( 木造 )20 戸 昭和 36 年の南拾番住宅 ( 木造 )20 戸の市営住宅が建設された < 木造住宅の払い下げ ( 昭和 32 年から39 年 )> その後 寺方住宅は昭和 23 年のジェーン台風等によりかなりの被害が出たものの 入居者からの要望もあって昭和 32 年から39 年にかけて99 戸の払い下げが行われた < 中層耐火住宅の建設 ( 昭和 39 年から45 年 ) : 依然として10 坪前後の2K 浴室なしの狭小な住宅 > 昭和 39 年以降は 中層耐火住宅の建設が行われ 昭和 39 年から41 年にかけて梶第二団地 (RC 造 4 5 階建 )5 棟 142 戸 昭和 42 年から45 年にかけて大久保団地 (RC 造 5 階建 )6 棟 200 戸が建設されたが いずれも30m2前後の2K 浴室なしの狭小な住宅であった < 住宅地区改良事業による高層改良住宅建設 ( 昭和 42 年 46 年 )> 昭和 40 年代には2 地区において住宅地区改良事業が実施され 昭和 44 年に金下団地 日吉団地 (RC 造 10 階建 )1 棟 112 戸 ( 公営住宅と改良住宅の合築 ) 昭和 47 年に桜町団地 (RC 造 10 階建 ) 1 棟 54 戸が建設された これらはエレベーター 浴室つきで36m2から40m2の住宅であり 従来よりは1~2 坪の規模拡大が行われている < 木造住宅を中高層耐火住宅に建替え ( 昭和 50 年から平成 5 年 )> 昭和 50 年以降は 木造住宅の建替えがはじまり 昭和 50 年に五番団地 ( 木造 ) を佐太団地 (R C 造 9 階建 )1 棟 54 戸に 昭和 54 年に佐太第一団地 (RC 造 4 5 階建 )2 棟 43 戸 昭和 56 年に大宮団地 (RC 造 5 階建 )1 棟 54 戸 平成元年 5 年に梶第一団地 (RC 造 5 階建 )2 棟 65 戸が建替えられた < 老朽化 空家化が進む木造住宅の用途廃止 除却 ( 昭和 59 年以降 ) 平成 7 年以降は新規供給は行わず> 平成 5 年に建替事業が完了したのちは 新規供給は行われず現在に至っている また 残っている木造住宅 ( 寺方団地 南拾番団地 ) は空家になるとともに順次用途廃止 除却が行われている ( 平成 23 年度末に南拾番団地 八雲団地のすべてが用途廃止され 残る木造住宅団地は寺方団地 28 戸 五番団地 1 戸のみとなっている ) 1

6 2 守口市営住宅の竣工年度別建設戸数 団地名 S23 S27 S28 S29 S30 S31 S32 S34 S35 S36 S39 S40 S41 S42 S43 S44 S45 S47 S51 S52 S53 S54 S55 S56 S57 S59 S62 S63 H1 H2 H4 H5 H6 H7 H12 H14 H16 H19 H21 H23 合計 寺方公営木造 払下除却 ( 払下 / 除却 ) 南拾番公営木造 ( 除却 ) 五番公営木造 佐太公営高層 54 ( 五番団地の建替え ) 梶第一公営木造 ( 除却 / 建替 ) 中層 佐太第一公営木造 ( 除却 / 建替 ) 建替事業 -20 中層 大宮公営木造 ( 除却 / 建替 ) 中層 梶第二公営中層 木造住宅大久保公営中層 金下 公営高層 耐火構造 56 住宅地区改良事業 日吉 改良高層 桜町改良高層 簡易耐火構造八雲市単簡平 合計建設 , 用途廃止 数字は建設戸数 (- は除却戸数 ) 南拾番団地 八雲団地はすべて平成 23 年度末に用途廃止済 ( 集会所へ転用 ) 現管理戸数

7 1-2 市営住宅ストックの状況 (1) 管理戸数 1 竣工年度 市営住宅ストック 752 戸の竣工年度は 昭和 40 年代前半が 373 戸 (50%) と半数を占め 次い で昭和 40 年度以前が 109 戸 (14%) 昭和 50 年代前半が 97 戸 (13%) 昭和 40 年代後半が 54 戸 (7%) となっており 昭和 55 年度以前に建設されたストックが全体の約 8 割を超える ( 注 : 竣工年 度 は住宅管理を開始した年度を示す 以下 同様 ) 竣工年度別管理戸数 ( 戸 ) S56~ S60 年度 54 戸 (7%) S51~ S55 年度 97 戸 (13%) S46~ S50 年度 54 戸 (7%) S61~ H2 年度 35 戸 (5%) H3 年度以降 30 戸 (4%) S40 年度以前 109 戸 (14%) S41~ S45 年度 373 戸 (50%) 0 S 2 3 S 2 5 S 2 7 S 2 9 S 3 1 S 3 3 S 3 5 S 3 7 S 3 9 S 4 1 S 4 3 S 4 5 S 4 7 S 4 9 S 5 1 S 5 3 S 5 5 S 5 7 S 5 9 S 6 1 S 6 3 H 2 H 4 H 6 H 8 H 1 0 H 1 2 H 1 4 H 1 6 H 1 8 H 2 0 H 構造 市営住宅ストックの構造は 中層 (4 5 階 ) 耐火造階段室型が 450 戸 (60%) と最も多く 次いで 高層 (9 10 階 ) 耐火造 219 戸 (29%) 中層 (5 階 ) 耐火造廊下型 54 戸 (7%) とな っており 低層 ( 木造 ) は 29 戸 (4%) のみである 3 住戸面積 市営住宅ストックの住戸面積は 30 m2台が 57% と最も多く 次いで 50 m2台 15% 30 m2未満 12% 40 m2台 9% 60 m2台 7% となっている 構造別管理戸数 高層 6~10 階 219 戸 (29%) 低層木造 29 戸 (4%) 住戸面積別管理戸数 50~60 m2 112 戸 (15%) 60~70 m2 50 戸 (7%) 30 m2未満 94 戸 (13%) 40~50 m2 70 戸 (9%) 中層耐火廊下型 54 戸 (7%) 中層耐火階段室型 450 戸 (60%) 30~40 m2 426 戸 (57%) ( 平成 23 年度末現在 ) ( 平成 23 年度末現在 ) 3

8 守口市営住宅の管理戸数 平成 23 年度末現在 竣工建設管理年度戸数戸数 棟数構造階数 住棟形式 住戸面積 経過年数 設 備 ストック計画 (H.15) 木造 1 寺方公営 S 低層木造平屋 2 戸 1 棟 浴室なし用途廃止 S 低層木造平屋 2 戸 1 棟 S 低層木造平屋 2 戸 1 棟 五番公営 S 低層木造平屋戸建 浴室なし用途廃止 耐火 10 梶第一 公営 H 中層耐火 1 5 階 ( ラーメン ) 階段室型 EVなし個別改善 ( 建替 ) H 中層耐火 1 5 階 ( 壁式 ) 階段室型 佐太第一 公営 S 中層耐火 1 4 階 ( ラーメン ) 階段室型 EVなし個別改善 S 中層耐火 階 ( ラーメン ) 階段室型 大宮 公営 S 中層耐火 1 5 階 ( ラーメン ) 片廊下型 EVなし個別改善 耐火 4 梶第二 公営 S 中層耐火 1 4 階 ( 壁式 ) 階段室型 浴室なし 個別改善 S 中層耐火 2 4 階 ( 壁式 ) 階段室型 EVなし S 中層耐火 階 ( 壁式 ) 階段室型 大久保 公営 S 中層耐火 1 5 階 ( 壁式 ) 階段室型 浴室なし 個別改善 S 中層耐火 1 5 階 ( 壁式 ) 階段室型 EVなし S 中層耐火 2 5 階 ( 壁式 ) 階段室型 S 中層耐火 2 5 階 ( 壁式 ) 階段室型 金下 公営 S 高層耐火 1 10 階 ( ラーメン ) 片廊下型 - 44 EVあり個別改善 11 日吉 改良 S 高層耐火 1 10 階 ( ラーメン ) 片廊下型 - 44 EVあり個別改善 12 桜町 改良 S 高層耐火 1 10 階 ( ラーメン ) 片廊下型 EVあり個別改善 7 佐太 公営 S 高層耐火 1 9 階 ( ラーメン ) 片廊下型 EVあり個別改善 木造平屋戸数 % 棟数 % 中層耐火 % % 高層耐火 % % 合計 % % ( 団地名に付した番号は 守口市営住宅条例で示される順番 ) 4

9 竣工年度 構造別戸数 ( 戸 ) 低層木造 低層中層耐火中層耐火準耐火造階段室型廊下型 内 EV 設置 高層 6~19 階 超高層 20 階以上 S40 年度以前 % S41~S45 年度 % S46~S50 年度 % S51~S55 年度 % S56~S60 年度 % S61~H2 年度 % H3 年度以降 % 計 % 4% 0% 60% 7% 0% 29% 0% 100% 計 構造 住戸規模別戸数 ( 戸 ) 低層木造 低層中層耐火中層耐火準耐火造階段室型廊下型 内 EV 設置 高層 6~19 階 超高層 20 階以上 30 m2未満 % 30~40 m % 40~50 m % 50~60 m % 60~70 m % 計 % 計 竣工年度 住戸規模別戸数 ( 戸 ) S.40 年度以前 S.40~ S.45 年度 S.46~ S.50 年度 S.51~ S.55 年度 S.56~ S.60 年度 S.60~ H.2 年度 H.3 年度以降 30 m2未満 % 30~40 m % 40~50 m % 50~60 m % 60~70 m % 計 % 14% 50% 7% 13% 7% 5% 4% 100% 計 団地別概要 団地名 竣工年度 棟数 戸数 敷地面積 ( m2 ) 現行建ぺい率 (%) 指定建ぺい率 (%) 現行容積率 (%) 指定容積率 (%) 1 寺方 S23~ , % 60% 32.1% 200% 2 五番 S % 60% 7.9% 200% 10 梶第一 H , % 60% 59.5% 200% 8 佐太第一 S , % 60% 104.1% 200% 9 大宮 S , % 60% 152.1% 200% 4 梶第二 S39~ , % 60% 104.0% 200% 5 大久保 S42~ , % 60% 98.0% 200% 6 金下 S % 80% 564.4% 300% 11 日吉 S % 60% 564.4% 400% 12 桜町 S , % 80% 223.7% 400% 7 佐太 S , % 60% 159.4% 200% 合計 ,015 ( 団地名に付した番号は 守口市営住宅条例で示される順番 ) ( いずれも平成 23 年度末現在 ) 5

10 (2) 設備 ( 浴室 給湯 ) 高齢者対応 エレベーター バルコニー 全住戸 752 戸のうち 浴室なし の住戸は 373 戸 (49.3%) 3 箇所給湯なし の住戸は 752 戸 (100%) 高齢化対応仕様未整備住戸は 750 戸 (99.7%) 専用面積 39 m2未満の住戸は 520 戸 (69.1%) エレベーターのない住戸は 504 戸 (67.0%) となっており 設備 高齢化対応 住 戸規模等の水準はかなり低い 整備状況別戸数 (3) 耐震性 浴室なし住戸数 3 箇所給湯なし住戸数 未整備 公営住宅等整備基準を満たしているもの 市営住宅ストックのうち中高層住宅は 9 団地 20 棟 このうち昭和 56 年以前 ( 新耐震基準 以前 ) の建物は 7 団地 17 棟である 7 団地のうち 大久保団地及び佐太団地 ( 耐震補強工事 済 ) 以外の 5 団地で耐震補強が必要である 高齢化対応仕様整備住戸数 公営住宅等整備基準に準じたもの 段差解消 + 手すりのみ整備 専有面積 39 m2未満住戸数 浴室有 3 箇所給湯あり 高齢化対応仕様整備済み 39 m2以上の住戸 中層 EV なし住戸数 1 寺方 (28 戸 ) 五番 (1 戸 ) 梶第一 (65 戸 ) 佐太第一 (43 戸 ) 大宮 (54 戸 ) 梶第二 (142 戸 ) 大久保 (200 戸 ) 金下 (56 戸 ) 日吉 (55 戸 ) 桜町 (54 戸 ) 佐太 (54 戸 ) 合計 (752 戸 ) 管理戸数に対する構成比 (%) 49.3% 100.0% 99.7% 0.3% 0.0% 0.0% 69.1% 0.0% 67.0% 0.0% ( 平成 23 年度末現在 ) 耐震診断結果一覧 団地名 構造 階数 床面積 ( m2 ) 竣工年度 耐震補強 備考 梶第二団地 1 号棟 中層耐火 ( 壁式 RC 造 ) 4 1,364 昭和 39 年 必要あり 大久保団地 A 棟 中層耐火 ( 壁式 RC 造 ) 5 1,590 昭和 42 年 必要なし 佐太第一団必要あり中層耐火 ( ラーメンRC 造 ) 5 1,694 昭和 55 年地 B 棟 佐太団地 高層耐火 ( ラーメンSRC 造 ) 9 3,309 昭和 52 年 必要なし 補強済 金下団地必要あり高層耐火 ( ラーメンRC 造 ) 10 8,664 昭和 44 年日吉団地 桜町団地 高層耐火 ( ラーメンSRC 造 ) 10 5,814 昭和 47 年 必要あり 梶第一団地 中層耐火 ( ラーメンRC 造 ) 5 平成 2 年 4,713 中層耐火 ( 壁式 RC 造 ) 5 平成 6 年 必要なし 新耐震設計 大宮 中層耐火 ( ラーメンRC 造 ) 5 3,276 昭和 57 年 必要なし 新耐震設計 * 佐太第一団地については居住しながらの耐震補強工事が可能 金下団地 日吉団地 桜町団地は耐震補強工事が ほぼ全階にわたるため工事期間中 (7~12 ケ月 ) 全戸転居 ( 店舗 分譲住宅共 ) が必要 ( 戸 ) 中層バルコニーなし住戸数 6

11 ４ 立地条件 市営住宅ストックの立地条件をみると 鉄道駅500ｍ圏内に３団地 桜町 金下 日吉 鉄 道駅１km圏内に６団地 寺方 大宮 五番 佐太 梶第一 梶第二 であり 残り２団地 佐 太第一 大久保 はバス圏となっている 市営住宅団地の立地条件 7

12 1-3 市営住宅入居者の状況 (1) 世帯人員別世帯数 :1 人または2 人世帯が83% 市平均に比べ18ポイント高い市営住宅全体の世帯人員別入居者数をみると 1 人が49% 2 人が34% であり あわせて1 人または2 人が83% となっている 守口市全体と比較すると 1 人または2 人の割合が18ポイント高い 世帯人員別世帯数 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 市営住宅 守口市 1 人 2 人 3 人 4 人 5 人以上 ( 市営住宅は平成 23 年 12 月現在 守口市は平成 22 年国勢調査 ) (2) 年齢別人口 : 市営住宅の高齢化率 52% 市平均(25%) より27ポイント高い市営住宅の入居者 1,203 人の年齢別人口をみると 市平均に比べ 65 歳以上の各層の割合が高く 55 歳未満の各層の割合が低い 高齢化率は52% と約半数が65 歳以上であり 市平均 (25%) の約 2 倍となっている ( 国勢調査 ( 平成 22 年 ) による高齢化率は 主世帯の平均で34.1% に対し 公営 UR 機構住宅 公社の借家で47.8% 民営の借家で24.6%) 年齢別人口 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 市営住宅 守口市 0~14 歳 15~64 歳 65 歳以上 ( 市営住宅は平成 23 年 4 月現在 守口市は平成 22 年国勢調査 ) 高齢者 (65 歳以上 ) の状況 ( 世帯 ) 高齢者同居世帯 高齢夫婦のみの世帯 高齢単身世帯 総世帯数 市営住宅 % 20.4% 35.2% 100.0% 守口市 10,449 5,913 8,508 65, % 9.1% 13.1% 100.0% 市営住宅は平成 23.4 月現在 守口市は平成 22 年 10 月 1 日現在 ( 国勢調査 ) 8

13 ３ 居住水準 最低居住面積水準未満世帯は89世帯 13 市平均 12 とほぼ同様 市営住宅入居世帯の居住水準をみると 最低居住面積水準未満は89世帯 13 であり 市 平均 12 とほぼ同水準となっている 参考 住生活基本計画 全国計画 における最低居住面積水準 ① 単身者 ② ２人以上の世帯 注 １ 世帯人数 10 上記の式における世帯人数は ３歳未満の者は0.25人 ３歳以上６歳未満の者は0.5人 ６歳以 上10歳未満の者は0.75人として算定する ただし これらにより算定された世帯人数が２人に満た ない場合は２人とする ２ 世帯人数 注１の適用がある場合には適用後の世帯人数 が４人を超える場合は 上記の面積か ら５ を控除する ３ 次の場合には 上記の面積によらないことができる ① 単身の学生 単身赴任者等であって比較的短期間の居住を前提とした面積が確保されている場合 ② 適切な規模の共用の台所及び浴室があり 各個室に専用のミニキッチン 水洗便所及び洗面所が 確保され 上記の面積から共用化した機能 設備に相当する面積を減じた面積が個室部分で確保さ れている場合 最低居住面積水準未満世帯数とその割合 市営住宅は平成23年4月現在 守口市は平成20年住宅 土地統計調査 ４ 入居年数 約半数が30年以上 市営住宅入居者の入居年数をみると 30年以上が45 と概ね半数を占め 10年未満は20 と なっている 入居年数 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 市営住宅 ５年未満 ５ ９年 10 19年 20 29年 30 39年 40 49年 50年以上 平成23年12月現在 9

14 (5) 収入超過者 高額所得者 : 収入超過者は 5% 高額所得者は 2 世帯 収入超過者は平成 24 年度分で 35 世帯 5.1% であり この数年は減少傾向にある 高額所得者は平成 24 年度分で 2 世帯 0.3% であり この数年はほぼ横ばいである < 認定基準 > 収入超過者 : 収入認定額 158,000 円 ( 裁量階層 214,000 円 ) 以上 3 年以上入居 高額所得者 : 収入認定額 313,000 円以上が2 年以上 5 年以上入居 ただし 平成 20 年度以前入居のものは 平成 25 年度までそれぞれ200,000 円 268,000 円 397,000 円となる < 明渡 > 収入超過者 : 入居者は明け渡すよう努めなければならない 高額所得者 : 入居者は明け渡し義務がある 市は期限を定めて明渡しを請求できる < 割増家賃 > 収入超過者 : 近傍同種住宅家賃以下で収入に応じた割増賃料 高額所得者 : 近傍同種住宅家賃 ( 明渡請求を受けて期限が到来した場合は近傍同種住宅家賃の2 倍以下で定めることができる ) 各年度収入認定時 (10 月 ) 入居者総数 収入超過者 高額所得者 平成 17 年度分 % % 4 0.6% 平成 18 年度分 % % 2 0.3% 平成 19 年度分 % % 2 0.3% 平成 20 年度分 % % 3 0.4% 平成 21 年度分 % % 2 0.3% 平成 22 年度分 % % 3 0.4% 平成 23 年度分 % % 3 0.4% 平成 24 年度分 % % 2 0.3% 収入超過者 ( 一般 ) 収入超過者 ( 裁量 ) 高額所得者 :158,000 円 ( 注 200,000 円 ) 以上 3 年以上入居 :214,000 円 ( 注 268,000 円 ) 以上 3 年以上入居 :313,000 円 ( 注 397,000 円 ) 以上 5 年以上入居 ( 収入超過者 高額所得者の収入基準は平成 21 年度より注の金額 ただし平成 25 年度までは経過措置 ) 10

15 市営住宅が立地する小学校区(6) 地域コミュニティバランス小学校区単位で年齢構成をみると 市営住宅の立地の影響は見られない これは 市営住宅入居者の高齢化は市平均に比べて高いものの 各団地は比較的分散して立地しているため小学校区単位にまで影響を及ぼしていないことをあらわしている 小学校区別年齢構成 0% 20% 40% 60% 80% 100% 下島梶橋波佐太寺方守口 庭窪 東 市営住宅あり合計 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 営錦住宅金田が立三郷地し春日ない大久保小学滝井校区藤田南八雲八雲東市営住宅なし合計 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 市営住宅あり合計市営住宅なし合計守口市合計 15 歳未満 15~64 歳 65 歳以上市11

16 １ ４ 市営住宅空家募集の状況 １ 応募状況 この10年間の年間平均応募者数は176世帯 登録者世帯数(当選者数)は29世帯 平均応募 倍率は6.5倍 応募世帯数 平均応募倍率は減少傾向にある 年度別応募世帯数と平均応募倍率 市営住宅空家補欠登録応募状況 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 14年度 15年度 16年度 17年度 18年度 19年度 20年度 21年度 22年度 23年度 Ａ 区 分 Ｂ 区 分 Ｃ 区 分 合 計 平均 応募者数 登録者数 倍率 倍 入居者数 辞退者数 応募者数 登録者数 倍率 倍 入居者数 辞退者数 応募者数 登録者数 倍率 倍 入居者数 辞退者数 応募者数 登録者数 倍率 倍 入居者数 辞退者数 Ａ区分 ３ＤＫ 佐太団地 佐太第一団地 大宮団地 梶第一第一A棟 梶第一団地B棟 Ｂ区分 ２ＤＫ 梶第二団地 大久保団地 金下団地 日吉団地 桜町団地 Ｃ区分 ２ＤＫ 浴室 ＥＶなし 梶第二団地 大久保団地 平成21年度よりＢ区分のうち大久保団地 梶第二団地をＣ区分に細分 12

17 (2) 応募者 ( 平成 年度 ) の特性 < 応募資格 > 本来階層 ( 一般世帯 ) 政令月収 158,000 円以下 申込者本人が 守口市内に居住または職場を有する者 60 歳以上 障がい者 戦傷病者 原子爆弾被爆者 被生活保護者 海外引揚者 ハンセン病療養所入所者 DV 被害者は C 区分住宅に限り単身可 裁量階層 政令月収 158,000 円を超え 214,000 円以下 申込者本人が 守口市内に居住または職場を有する者 障がい者 戦傷病者 原子爆弾被爆者 ハンセン病療養所入所者のいる世帯 海外からの引揚者世帯 入居者が60 歳以上かつ同居者がいずれもが60 歳以上又は18 歳未満の世帯 小学校就学前の子どもがいる世帯 1 世帯人員応募者の世帯人員は 1 人が56% と最も多く 次いで 2 人 29% 3 人 11% となっている 守口市の民営借家居住世帯の世帯人員構成を比較すると 単身者の割合がやや低く 2 人世帯の割合がやや高い 応募世帯の世帯数 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 応募世帯数 守口市民営借家世帯 1 人 2 人 3 人 4 人以上 応募世帯数 守口市民営借家世帯 1 人 % 13, % 2 人 % 4, % 3 人 % 2, % 4 人以上 8 4.0% 1, % 合計 % 22, % 守口市は平成 22 年国勢調査 ( 注 : 平成 年度の応募者計 230 世帯のうち 両年度に応募した世帯が28 世帯あったため 分析対象は202 世帯とした ( 以下同様 )) 13

18 2 単身者の内訳 単身者の応募資格は 60 歳以上 障がい者 戦傷病者 原子爆弾被爆者 被生活保護者 海外引揚者 ハンセン病療養所入所者 DV 被害者 となっており その内訳をみると 60 歳以上 の高齢者が61% と最も多く 次いで 被生活保護者 30% となっている 守口市の民営借家に居住する65 歳以上単身者は25% であり 単身者の応募者は高齢単身世 帯が圧倒的に多い 障がい者 被生活保護者の応募者は ほぼ市平均と同等の割合となって いる 単身者の内訳 応募世帯数 守口市民営借家世帯 備考 60 歳以上 % 3, % 守口市は65 歳以上 : 平成 22 年国勢調査 障がい者 % 1, % 守口市は障害年金受給者数 ( 平成 21 年度 ) 被生活保護者 % 4, % 守口市は住宅扶助受給者数 ( 平成 21 年度 ) 合計 % 13, % 3 年齢応募世帯の世帯主の年齢をみると 60 歳代が最も多く 次いで70 歳代となっているが 50 歳代以下の各年代においても一定量がみられる 応募世帯主の年齢 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 20 歳代 30 歳代 40 歳代 50 歳代 60 歳代 70 歳代 80 歳以上 n=202 4 収入の種類応募世帯の収入の種類をみると 給与収入 のある世帯が38% 年金のみ が 31% 生活保護 が22% となっている 応募世帯の収入の種類 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 給与のみ給与と年金給与とその他給与と年金とその他年金のみ年金とその他その他生活保護 n=202 14

19 年齢別収入の種類別応募世帯数 20 歳代 30 歳代 40 歳代 50 歳代 60 歳代 70 歳代 80 歳以上 合計 給与のみ % 給与と年金 % 給与とその他 % 給与と年金とその他 % 年金のみ % 年金とその他 % その他 % 生活保護 % 合計 % 5.0% 9.4% 10.9% 7.4% 42.1% 22.3% 3.0% 100.0% 5 応募世帯の内訳 応募世帯の収入階層は本来階層が 99% 裁量階層が 1% となっている 応募世帯の内訳を みると 60 歳以上世帯 が 59.4% 障がい者世帯 が 12.4% 就学前 ( 子育て ) 世帯 が 12.4% となっているが 60 歳以上世帯の 2 世帯を除いていずれの世帯も本来階層の収入基 準内にある 世帯の収入階層別裁量階層対象属性別応募世帯数 障がい者世帯 60 歳以上世帯 就学前世帯 一般世帯 Ⅰ:104 千円未満 % Ⅱ:104~123 千円未満 % Ⅲ:123~139 千円未満 % Ⅳ139~158 千円未満 % 裁量 Ⅴ:158~186 千円未満 % 合計 % 合計 12.4% 59.4% 12.4% 15.8% 100.0% 6 応募世帯の類型化 応募世帯を家族類型化すると 60 歳以上単身者 34% 夫婦のみ世帯 18% 生活保 護者 17% 母子世帯 13% 夫婦と子世帯 8% 障がい者 5% となり 多様性が うかがえる 世帯人員別世帯の種類別応募世帯数 60 歳以上 単身者 障がい者 被生活保護者 母子世帯 父子世帯 2 人以上世帯 夫婦のみ世帯 夫婦と子世帯 親と子 1 人 人 人 人 合計 % 5.0% 16.8% 13.4% 0.5% 17.8% 8.4% 4.0% 100.0% 合計 15

20 ⑦ 応募世帯の住所地 応募世帯の住所地をみると すべての小学校区に分散しているが 守口 梶 でやや多 くみられる 住所地別応募者数 16

21 1-5 市営住宅修繕工事実施状況 平成 16~23 年の8 年間の修繕工事費は約 203 百万円 年間平均約 25 百万円 戸当り年平均 33 千円である 補修箇所は 空家補修 53% 共用部 35% 住戸内( 空家補修除く ) 12% 工事種別には 内装 建具 45% 給排水 23% 空家補修は 内装 建具 が中心 共用部は 給排水 電気設備 エレベーター が多い 部位別補修工事費の推移部位別補修工事費の推移 ( 千円 ) H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 合計平均空家補修 14,393 17,741 18,100 12,734 10,682 10,645 10,969 11, ,685 13, % 住戸内 1,897 1,292 1,173 1,140 1,618 7,838 1,323 7,186 23,467 2, % 共用部 5,583 4,828 4,522 8,976 10,616 21,059 13,130 1,433 70,147 8, % 解体工事 1, , , % 合計 23,091 23,861 23,795 22,850 22,916 40,676 25,422 20, ,651 25, % 工事種類別補修工事費の推移 ( 千円 ) H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 合計 平均 内装 建具 12,669 15,618 15,092 11,457 9,324 8,292 9,899 9,721 92,072 11, % 外壁 階段 , , % 防水 1,992 1,645 1,088 1, , ,202 12,664 1, % 給排水 3,436 5,702 3,477 5,143 6,324 10,377 5,934 6,926 47,319 5, % 電気設備 ,366 3,423 1, , ,423 1, % ガス設備 , , % 消防設備 1, , ,002 1, % エレベーター ,271 10, ,677 1, % フェンス その他 , , % 解体工事 1, , , % 合計 23,092 23,861 23,795 22,850 22,915 40,677 25,422 20, ,653 25, % 部位別工事種類別補修工事費 (H16~H23の累積) ( 千円 ) 解体工事 共用部 空家補修 住戸内 合計 内装 建具 % 88, % 2, % 92, % 外壁 階段 5, % 5, % 防水 3, % 4, % 4, % 12, % 給排水 26, % 11, % 8, % 47, % 電気設備 13, % 1, % % 14, % ガス設備 1, % % % 2, % 消防設備 3, % 6, % 10, % エレベーター 12, % 12, % フェンス その他 2, % % 3, % 解体工事 2,352 2, % 合計 2,352 70, % 106, % 23, % 202, % 17

22 1-6 市営住宅家賃徴収状況 平成 22 年度の住宅使用料 ( 家賃 ) の調定額は約 146 百万円 滞納額は約 3 百万円 徴収率は約 98% なお いずれも過年度分( 滞納分 ) については含んでいない 平成 11~14 年度の徴収率はやや低くなっているが 平成 14 年度に訴訟等の措置を講じたことから その後 概ね98% 前後を維持している 住宅使用料 ( 家賃 ) 徴収率の推移 100% 99% 98% 97% 96% 95% 94% 93% 92% 91% 90% H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H 市内の他の公共賃貸住宅の状況 市営住宅のほかに市内に立地する公共賃貸住宅としては 府営住宅 9 団地 1,725 戸 大阪 府住宅供給公社賃貸住宅 1 団地 60 戸 都市再生機構賃貸住宅 2 団地 696 戸 あわせて 12 団地 2,481 戸の公共賃貸住宅がある 市内の他の公的賃貸住宅の管理戸数 府営住宅 種類団地名所在地構造戸数 寺方住宅 寺方本通 2 丁目寺方錦通 1 丁目 木造 30 守口佐太中住宅佐太中町 4 丁目高層耐火 ( 階 ) 305 守口錦通住宅寺方錦通 4 丁目高層耐火 (8 階 ) 288 守口淀江住宅淀江町中層耐火 (5 階 ) 220 守口金田南住宅金田町 2 丁目中層耐火 (3 4 5 階 ) 182 守口八雲北住宅八雲北町 2 丁目中層耐火 (4 5 階 ) 254 守口藤田住宅藤田町 5 丁目中層耐火 (5 階 ) 170 守口金田北住宅金田町 3 丁目中層耐火 (4 5 階 ) 176 守口佐太東住宅佐太東町 1 丁目高層耐火 100 小計 1,725 大阪府住宅供給公社 OPH 守口長池町長池町高層耐火 (7 階 ) 60 都市再生機構守口駅前市街地住宅本町 1 丁目高層耐火 (9 階 ) 146 リハ ーサイト もりぐち団地外島町高層耐火 ( 階 ) 550 小計 696 合計 2,481 平成 24 年 3 月末現在 18

23 1-8 居住者アンケート (1) 調査の概要市営住宅居住者の市営住宅に対する意識を把握するため 市営住宅入居者に対しアンケート調査を実施した 対象 : 市営住宅居住世帯の世帯主全員 (685 世帯 ) 配布 回収 : 平成 24 年 9 月 21 日 ~10 月 3 日 ( 自治会を通じて配布 回収 ) 配布 685 件に対し 回収は 544 件で 回収率は 79.4% (2) 調査結果 1 回答者属性年齢をみると 70~74 歳 が 23% で最も多く 65 歳以上で 68% を占めている 入居者全員の年齢層をみても 65 歳以上が 57% を占めている 世帯人数をみると 1 人 が 47% で最も多く 次いで 2 人 が 35% となっている 家族構成をみると ひとり が 47% で最も多く 次いで 夫婦のみ 25% 母子 父子 13% となっている 回答者年齢 0% 20% 40% 60% 入居者全員の年齢層 0% 20% 40% 60% 49 歳以下 7% 15 歳未満 4% 50~54 歳 3% 15~19 歳 2% 55~59 歳 6% 20~29 歳 4% 60~64 歳 13% 30~39 歳 6% 65~69 歳 13% 40~49 歳 7% 70~74 歳 23% 50~59 歳 8% 75~79 歳 18% 60~64 歳 11% 80 歳以上 14% 65~74 歳 32% 無回答 2% 75 歳以上 25% 世帯人数 0% 20% 40% 60% 家族構成 0% 20% 40% 60% 1 人 47% ひとり 47% 2 人 3 人 11% 35% 夫婦のみ夫婦と子夫婦と親 0% 10% 25% 4 人 4% 夫婦と子どもと親 (3 世代 ) 1% 5 人 6 人 1% 0% 母子 父子兄弟姉妹その他 0% 2% 13% 無回答 2% 無回答 2% 19

24 2 現在の住まいについて入居年数をみると 30 年以上前 が 45% で最も多く 入居理由をみると 民間の住宅に比べて家賃が低額だから が 69% で最も多い 家賃は1 万円台が 56% で最も多く 家賃の評価としては 適当な水準だと思う が 59% で最も多い 入居年数 0% 20% 40% 60% 入居理由 0% 20% 40% 60% 80% 5 年以内 5~10 年前 11% 9% 民間の住宅に比べて家賃が低額だから買物や通勤 通学に便利だから地域の環境が良いから 13% 24% 69% 10~20 年前 16% 親戚や知人が近くに住んでいるから 11% 20~30 年前 16% 以前から地域に住んでいたから親や家族が住んでいて引き継いだから 5% 22% 30 年以上前 45% 市営住宅等であればどこでもよかった 12% わからない無回答 1% 1% その他わからない無回答 10% 1% 2% 家賃 0% 20% 40% 60% 家賃の評価 0% 20% 40% 60% 5 千円未満 5 千円 ~1 万円 1 万円 ~2 万円 2 万円 ~3 万円 3 万円 ~4 万円 4 万円 ~5 万円 2% 4% 2% 12% 20% 56% 適当な水準だと思う高いと思う安いと思うその他 3% 12% 17% 59% 5 万円以上わからない無回答 2% 0% 2% わからない無回答 6% 3% 住宅の各要素に対する評価をみると 不満 が多い項目として 室内のいたみ具合 浴室について 物音や振動に対する遮音性 窓サッシや玄関ドアの気密性 エレベーター などとなっている 満足 が多い項目として 室内の日当たりや明るさ 住宅の広さや間取り 水道の出具合 などとなっている 住宅の総合評価をみると 全体として 満足 が 不満 をやや上回っている 住環境の各要素に対する評価をみると 不満 が多い項目は 火災 地震 水害などに対する安全 周りの道路の歩行時の安全 となっている 満足 が多い項目として 日常の買い物 医療 福祉施設 文化施設などの利便 敷地の広さや日当たり 風通しなどの空間のゆとり 通勤 通学などの利便 近隣の人たちやコミュニティとの関わり となっている 住環境の総合評価をみると 全体として 満足 が 不満 を上回っている 20

25 住宅の各要素に対する評価 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 室内のいたみ具合 7% 8% 19% 33% 34% 浴室について 14% 11% 15% 23% 39% 物音や振動に対する遮音性 9% 13% 22% 30% 25% 窓サッシや玄関ドアの気密性 12% 17% 18% 26% 27% エレベーター 14% 12% 28% 10% 36% 収納スペース 21% 18% 16% 30% 15% 排水詰まりや水漏れ 14% 13% 28% 24% 21% 自転車置き場の使い勝手 12% 17% 31% 22% 18% 駐車場 9% 7% 44% 15% 25% 共用部の高齢者への配慮 9% 15% 39% 16% 21% ゴミ置き場 16% 16% 39% 16% 14% 住宅の広さや間取り 35% 22% 13% 21% 9% 電気容量 26% 17% 31% 16% 10% 外灯等住宅の防犯性 18% 21% 34% 17% 10% 室内の段差の少なさ 手すり 16% 20% 40% 16% 8% 水道の出具合 33% 21% 24% 12% 11% インターネット CATV への接続 13% 11% 61% 7% 8% 室内の日当たりや明るさ 42% 31% 16% 8% 3% 集会所 23% 19% 48% 6% 4% 満足まあ満足どちらでもないやや不満不満 住宅に対する総合評価 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 全体 19% 27% 18% 26% 9% 満足しているまあ満足どちらでもないやや不満不満である無回答 住環境の各要素に対する評価 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 火災 地震 水害などに対する安全 10% 17% 33% 27% 12% 周りの道路の歩行時の安全 10% 21% 32% 28% 9% 騒音 大気汚染などの少なさ 10% 19% 39% 23% 9% 緑 水辺など自然空間 10% 15% 44% 23% 8% 治安や犯罪発生の防止 12% 15% 43% 23% 7% 高齢者の憩いの場や子供の遊び場 公園など 10% 15% 46% 22% 7% 敷地の広さや日当たり 風通しなど空間のゆとり 19% 27% 34% 17% 4% 日常の買い物 医療 福祉施設 文化施設などの利便 26% 32% 25% 12% 5% まちの景観 9% 21% 52% 13% 4% 通勤 通学などの利便 28% 24% 32% 11% 6% 近隣の人たちやコミュニティとの関わり 11% 25% 48% 11% 5% 満足まあ満足どちらでもないやや不満不満 住環境の総合評価 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 全体 16% 31% 31% 15% 3% 満足しているまあ満足どちらでもないやや不満不満である無回答 21

26 3 団地生活 コミュニティ 見守り等について自治会活動への参加状況をみると 役員としての活動経験者が 68% を占め 自治会に加入していない は4% となっている 子どもや親族の居住地をみると 1 時間以内のところに住んでいる世帯が 68% となっている 急病などの緊急時に声をかけておきたい身近な人をみると 近くに住む親族 が 45% 隣近所の方 が 36% 同居家族 が 33% 近くに住む友人 が 28% となっているが 8% の方は 誰もいないと思う と回答している 自治会活動への参加状況 ( 重複回答 ) 0% 20% 40% 60% 子どもや親族の居住地 0% 20% 40% 60% 現在 役員として活動している 18% 同じ団地に住んでいる 8% 以前 役員として活動していた 50% 団地の近所に住んでいる 9% 役員経験はないが活動にはできるだけ参加している自治会の活動には あまり参加していない 17% 19% 守口市内に住んでいる 1 時間以内の所に住んでいる 23% 28% 自治会に加入していない 4% それ以外の遠い場所に住んでいる 20% その他 6% 子どもや身近な親族はいない 4% わからない 3% その他 3% 無回答 5% 無回答 4% 急病などの緊急時に声をかけておきたい身近な人 ( 重複回答 ) 0% 20% 40% 60% 同居家族 33% 近くに住む親族 45% 近くに住む友人 28% 隣り近所の方 自治会役員さんや民生委員さん介護ヘルパーさんやかかりつけの医院 市役所や保健所等の職員 自治会以外の地域で活動するボランティア 誰もいないと思う その他 わからない 無回答 9% 11% 3% 1% 8% 4% 2% 3% 36% 22

27 4 今後の居住意向について将来の居住意向をみると 全体では できればこのまま住み続けたい が 77% を占め 住み続けたい理由としては 住み慣れているから 76% 家賃が安いから 58% となっている 一方 転居したい理由をみると 階段の昇り降りが大変 が 50% 建物が古く汚いから が 47% となっており 転居したい住宅としては 他の市営住宅 府営住宅 が 37% となっている 市営住宅に望む工事内容をみると 必要最小限の修理 が 47% と最も多い 将来の居住意向 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 全体 77% 13% 7% 3% 梶第 1A 67% 29% 5% 梶第 1B 57% 19% 24% 梶第 2 82% 12% 3% 3% 金下 87% 7% 4% 2% 佐太 81% 5% 7% 7% 佐太第一 77% 13% 10% 桜町 86% 7% 2% 5% 寺方 92% 8% 大久保 71% 15% 11% 3% 大宮 63% 20% 11% 7% 日吉 81% 12% 5% 2% 出来ればこのまま住み続けたい出来れば引越しをしたいわからない無回答 住み続けたい理由 ( 重複回答 ) 転居したい理由 ( 重複回答 ) 0% 20% 40% 60% 80% 0% 20% 40% 60% 80% 住み慣れているから 76% 建物が古く汚いから 47% 今の近所付き合いが気に入っているから 親戚や頼れる人が近くにいるから 24% 29% もっと広い住宅に住みたいから同じ年齢層の人が近くにいないから近所関係がよくないから 6% 13% 29% 交通の便が良いから 29% 親戚や頼れる人が近くにいないから 6% 引っ越すのが面倒だから 15% 階段の昇り降りが大変だから 50% 家賃が安いから その他 3% 58% 充実した介護支援等を受けたいから 交通の便が悪いから その他 6% 7% 20% わからない 1% わからない 0% 転居したい住宅 市営住宅に望む工事内容 ( 重複回答 ) 0% 20% 40% 60% 80% 0% 20% 40% 60% 80% 他の市営住宅 府営住宅 37% 建替え 25% 今の市営住宅の 1 階 14% 耐震補強 31% 民間の賃貸マンション等 7% エレベーターの設置 28% 戸建住宅や分譲マンションの購入介護付き住宅子どもや親の住まい 11% 4% 6% 浴室の設置必要最小限の修理 27% 47% その他 4% その他 6% わからない 9% わからない 6% 無回答 7% 無回答 8% 23

28 5お住まいの方の介護状況について要介護 障がい者の有無をみると 要介護認定や要支援認定を受けている者がいる に回答した世帯が 12% 障害者手帳の交付を受けている者がいる に回答した世帯が 14% となっている 同居家族の要介護度については 要介護 2 が 18 人と最も多い また 入居者の外出頻度をみると ほとんど毎日外出している が 52% と過半を超えている一方で ほとんど外出しない が5% ある 要介護 障がい者の有無 ( 重複回答 ) 同居家族の要介護度 ( 重複回答 ) 0% 20% 40% 60% ( 人 ) 要介護認定や要支援認定を受けている者がいる 12% 要支援 1 要支援 障害者手帳の交付を受けている者がいる 14% 要介護 1 要介護 要介護認定や障害者手帳の交付を受けている者はいない 31% 要介護 3 要介護 その他 2% 要介護 5 その他 0 7 無回答 46% わからない 無回答 2 8 入居者の外出頻度 0% 20% 40% 60% ほとんど毎日外出している 52% 2~3 日に一度外出する程度 20% 1 週間に一度外出する程度 ほとんど外出しない その他 3% 6% 5% 無回答 15% 注 ) この質問は 対象世帯の家族のうち 最も外出頻度が少 ない方の外出頻度を聞いたものである 24

29 1-9 守口市の人口や住宅の状況 (1) 人口 世帯数の推移昭和 30 年代から40 年代前半にかけて都市化が進行 昭和 46 年をピークに人口は減少 本市の人口は 昭和 30 年代から40 年代にかけて急増し 昭和 46 年には約 18 万 8 千人に達したが その後は減少傾向にあり 平成 23 年には約 14 万 7 千人となっている また 世帯数については 昭和 50 年代に減少傾向にあったものの その後はゆるやかに増加傾向が続いており 平成 23 年には約 7 万世帯と過去最高となっている 昭和 40 年からの人口 世帯の伸びについてみると 人口は約 1.1 倍 世帯は約 1.7 倍にとどまっており 大阪府全体や京阪沿線の各市 ( 門真市 寝屋川市 枚方市 ) と比較しても 伸びが小さくなっている 人口 世帯数の推移 ( 人 世帯 ) 200, , , , , , , ,000 80,000 61,774 69,911 60,000 40,000 20,000 人口世帯数 0 昭和 平成 資料 : 守口市統計書 ( 住民基本台帳人口 ) 人口の伸び ( 昭和 40 年を 100/ 他都市比較 ) 世帯数の伸び ( 昭和 40 年を 100/ 他都市比較 ) 守口市門真市寝屋川市枚方市大阪府 守口市門真市寝屋川市枚方市大阪府 昭和 年年 50 年 55 年 60 平成 7 年 2 年年 12 年 17 年 22 年 昭和 年年 50 年 55 年 60 平成 7 年 2 年年 12 年 17 年 22 年 資料 : 国勢調査 資料 : 国勢調査 25

30 (2) 年齢構成急速な高齢化の進行 平成 22 年の高齢化率は24.4% に 年齢階層別の人口構成をみると 15 歳未満の年少人口の割合は 昭和 60 年の20.2% から減少を続け 平成 22 年には12.4% となっている また 15 歳以上 65 歳未満の生産年齢人口の割合は 昭和 60 年の71.6% から減少を続け 平成 22 年には62.5% となっている 高齢化の進行は平成 7 年までは比較的緩やかであったが 平成 12 年以降は急速に上昇しており 平成 22 年時点の高齢化率 (65 歳以上の老年人口の割合 ) は24.4% となっている 100% 90% 80% 70% 年齢階層別構成 8.2% 9.5% 11.7% 15.3% 19.9% 24.4% 高齢化率の推移 ( 昭和 60~ 平成 22 年 / 他都市比較 ) (%) 25 守口市門真市 20 寝屋川市 19.9 枚方市 % 50% 40% 71.6% 74.0% 73.7% 70.6% 64.3% 62.5% 15 大阪府 % 20% % 20.2% 16.0% 14.3% 13.9% 13.2% 12.4% 0% 昭和 60 年 年少人口 (0~14 歳 ) 平成 2 年 平成 7 年 生産年齢人口 (15~64 歳 ) 平成 12 年 平成 17 年 老年人口 (65 歳以上 ) 平成 22 年 不詳 5 昭和 60 年 平成 2 年 平成 7 年 平成 12 年 平成 17 年 平成 22 年 資料 : 国勢調査 資料 : 国勢調査 26

31 (3) 世帯構成 1 人または2 人の世帯が約 7 割を占める 単独または夫婦のみの世帯が約 6 割を占める 世帯人員別の世帯数をみると 1 人 ~2 人世帯が増加 4 人以上の世帯が減少する傾向にあり 平成 22 年では1 人または2 人の小規模世帯が全体の約 7 割を占めている 他都市と比較すると 概ね大阪府の平均と同様の構成となっている 家族類型別の世帯数をみると 単独世帯 夫婦のみ世帯 ひとり親世帯が増加 夫婦と子世帯が減少する傾向にあり 平成 22 年では 単独世帯が約 4 割 夫婦のみ世帯が約 2 割を占めている 他都市と比較すると 概ね大阪府の平均と同様の構成となっている 世帯人員別世帯数の推移 家族類型別世帯数の推移 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70, ,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 昭 60 12,518 10,309 9,844 14,099 7,270 昭 60 12,518 7,273 24,482 4,247 平 2 13,671 12,143 10,832 13,154 5,988 平 2 13,483 8,821 23,713 4,726 平 7 16,981 14,468 11,792 11,559 5,170 平 7 16,744 10,564 22,529 5,248 平 12 19,740 15,987 11,599 10,089 4,413 平 12 19,432 11,867 20,506 5,552 平 17 19,629 16,873 10,805 9,033 3,829 平 17 19,629 12,253 18,214 5,931 平 22 24,292 18,083 10,833 8,470 3,407 平 22 24,292 12,589 17,496 6,677 1 人 2 人 3 人 4 人 5 人以上 資料 : 国勢調査 資料 : 国勢調査 世帯人員別世帯数の構成 世帯人員別世帯数の構成 ( 他都市比較 ) ( 他都市比較 ) 家族類型別世帯数の構成 家族類型別世帯数の構成 ( 他都市比較 ) ( 他都市比較 ) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 単独世帯 夫婦のみ 夫婦と子 ひとり親と子 三世代 その他の親族世帯 非親族世帯 0% 20% 40% 60% 80% 100% 守口市 守口市 門真市 門真市 寝屋川市 寝屋川市 枚方市 枚方市 大阪府 大阪府 人 2 人 3 人 4 人 5 人以上 資料 : 国勢調査 ( 平成 22 年 ) 単独世帯 夫婦のみ 夫婦と子 ひとり親と子 三世代 その他の親族世帯 非親族世帯 三世代 : 夫婦, 子供と両親から成る世帯 夫婦, 子供とひとり親から成る世帯 夫婦, 子供, 親と他の親族から成る世帯 の計とした 資料 : 国勢調査 ( 平成 22 年 ) 27

32 (4) 住宅総数 空家率の推移住宅総数は増加傾向にあり約 7 万 4 千戸 空家数も増加傾向にあり約 1 万 2 千戸 ( 空家率 15.6%) 住宅 土地統計調査によると 本市の住宅数は増加を続けており 平成 20 年には約 7 万 4 千戸となっている 居住世帯のない住宅のうち空家についてみると 昭和 58 年から平成 5 年にかけては空家数 空家率ともに減少していたが その後増加に転じ 平成 20 年には 空家数約 1 万 2 千戸 空家率 15.6% となっている 空家率を他都市と比較すると 京阪沿線の各市では平成 15 年から平成 20 年の5 年間で空家率は低下の傾向にある中 守口市だけが増加傾向となっている また 平成 20 年の空家率で比較すると 大阪府よりも1.2ポイント高く 京阪沿線では門真市に次いで高くなっている 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 住宅数の推移 居住世帯あり居住世帯なし 10,480 11,360 12,190 8,070 9,400 8,930 50,770 52,490 56,650 59,350 59,130 62,130 空家数 空家率の推移 15,000 空家数空家率 10,000 9,550 8,060 7,190 6, % 13.7% 5, % 10.4% 10, % 11, % 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0 昭和 58 年 63 年 平成 5 年 10 年 15 年 20 年 0 昭和 58 年 63 年 平成 5 年 10 年 15 年 20 年 0.0% 資料 : 住宅 土地統計調査 資料 : 住宅 土地統計調査注 : 居住世帯なし には 空き家 のほか 建築中の住宅 一時現在者のみの住宅 を含む 空家率の増減の他都市比較 空き家の内訳別戸数の推移 ( 参考 ) 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 守口市門真市寝屋川市枚方市 13.7% 14.5% 15.6% 16.0% 16.4% 15.9% 12.3% 15.8% 14.5% 10.8% 12.8% 11.8% 13.0% 大阪府 14.6% 14.4% 守口市 H15 H20 門真市 H15 H20 寝屋川市 H15 H20 枚方市 H15 H20 二次的住宅賃貸用の住宅売却用の住宅その他の住宅 資料 : 住宅 土地統計調査 平成 10 年平成 15 年平成 20 年 資料 : 住宅 土地統計調査 注 : 住宅 土地統計調査は抽出調査であり ( 守口市では 1/5~1/10 の抽出率 ) 結果数値は誤差を含む推定値である ( 守口市では推定値 10,000 の場合 標準誤差率 6.182%) 28

33 (5) 住宅タイプ公的借家 ( 公社住宅 機構住宅を含む ) の割合は4% で 大阪府や周辺市と比べ低い 住宅タイプ別にみると 平成 20 年調査では持家戸建が約 2 万戸 (32.4%) と最も多く 次いで民営借家共同 ( 文化 アパート及び賃貸マンション ) が約 1 万 7 千戸 (27.9%) 持家共同 ( 分譲マンション ) が約 8 千戸 (12.4%) 持家長屋建が約 6 千戸 (9.0%) 民営借家戸建 長屋建が約 4 千戸 (7.1%) 公的借家が約 2 千戸 (4.0%) などとなっている 他都市と比較すると 公的借家 ( 公社住宅 機構住宅を含む ) の割合が 大阪府や周辺市と比べて低くなっている 住宅タイプ別 住宅数の推移 住宅タイプ別住宅数の推移 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 平成 5 年 13,753 9,226 4,759 2,887 7,378 6,669 8,115 1,452 2, 年 15,201 8,983 6,467 2,921 5,993 6,880 10, , 年 19,740 5,380 5,480 3,330 6,050 3,780 12, , 年 20,110 5,570 7,710 2,490 4,420 17,310 構造区分なし 1,380 3,140 持家 ( 戸建 ) 持家 ( 長屋建 ) 持家 ( 共同 ) 公的借家 民営借家 ( 戸建 長屋建 ) 民営借家 ( 木造共同 ) 民営借家 ( 非木造共同 ) 給与住宅 その他 不詳 資料 : 住宅 土地統計調査 住宅 土地統計調査大阪府独自集計結果報告住宅タイプ別 住宅数の割合 住宅タイプ別住宅数の割合 ( 他都市比較 ( 他都市比較 ) ) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 守口市 32.4% 9.0% 12.4% 4.0% 7.1% 27.9% 2.2% 5.1% 門真市 33.1% 7.3% 7.7% 9.4% 7.6% 30.3% 1.3% 3.2% 寝屋川市 枚方市 49.2% 1.4% 12.8% 8.2% 4.4% 17.0% 2.6% 4.5% 大阪府 36.3% 2.5% 14.1% 9.9% 4.8% 26.2% 1.8% 4.4% 持家 ( 戸建 ) 持家 ( 長屋建 ) 持家 ( 共同 ) 公的借家 民営借家 ( 戸建 長屋建 ) 民営借家 ( 共同 ) 給与住宅 その他 不詳 資料 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 20 年 ) 29

34 (6) 居住面積水準最低居住面積水準未満の割合は 12.1%(7,180 世帯 ) で 大阪府よりも 1.5 ポイント高い 最低居住面積水準未満の世帯数は 平成 20 年時点で約 7,180 世帯 (12.1%) で 大阪府平均 (10.6%) よりもやや高くなってる 最低居住面積水準未満の約 7,180 世帯の内訳を 住宅の所有関係別にみると 民営借家 ( 非木造 ) が最も多く52% 次いで民営借家( 木造 ) が30% を占めている 所有関係別に最低居住面積水準未満の世帯の割合を見ると 民営借家に居住する世帯の約 3 割が最低居住面積水準未満となっている 家族類型別に最低居住面積水準未満の世帯の割合を見ると 単身世帯で高く 30~64 歳の単身世帯の約 2 割 65 歳以上の単身世帯の約 1 割が最低居住面積水準未満となっている 居住面積水準の状況 0% 20% 40% 60% 80% 100% 最低居住面積水準未満世帯の所有関係別内訳 0% 20% 40% 60% 80% 100% 大阪府 10.6% 44.6% 44.7% 大阪府 7% 8%3% 19% 61% 3% 守口市 12.1% 47.6% 40.3% 守口市 10% 2% 1% 30% 52% 6% 最低居住面積水準未満 最低居住面積水準以上 誘導居住面積水準未満 誘導居住面積水準以上 持ち家 公営の借家 機構 公社の借家 民営借家 ( 木造 ) 民営借家 ( 非木造 ) 給与住宅 資料 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 20 年 ) 資料 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 20 年 ) 所有関係別 最低居住面積水準未満世帯の割合 所有関係別最低居住面積水準未満世帯の割合 0% 10% 20% 30% 40% 家族類型別 最低居住面積水準未満世帯の割合家族類型別最低居住面積水準未満世帯の割合 0% 10% 20% 30% 40% 持ち家公営の借家 1.3% 2.2% 12.6% 7.6% 大阪府守口市 30 歳未満の単身 30~64 歳の単身 0.5% 0.0% 18.6% 27.1% 機構 公社の借家 8.4% 7.7% 65 歳以上の単身 8.0% 15.0% 民営借家 ( 木造 ) 27.6% 28.9% 夫婦のみ 3.5% 4.4% 25.8% 民営借家 ( 非木造 ) 25.8% 資料 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 20 年 ) ( うち高齢夫婦 ) 夫婦と18 歳未満夫婦と18 歳以上 3.2% 4.3% 5.9% 6.4% 6.8% 7.8% 大阪府守口市 資料 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 20 年 ) 30

35 (7) 家賃 1 畳当たり家賃は借家全体で3,226 円 / 畳 公営借家では1,445 円 / 畳 1 畳当たり家賃を所有関係別にみると 全体で3,226 円 / 畳 民営借家で3,536 円 / 畳 公営借家で1,445 円 / 畳となっている また 構造別にみると 木造では2,703 円 / 畳 非木造では3,419 円 / 畳となっている 家計を主に支える者の年齢別に1ヶ月当たりの家賃を見ると 平均家賃では35~44 歳が最も高く約 6 万円なのに対し 65 歳以上では最も低く約 4 万 8 千円となっている 65 歳以上の借家に居住する世帯のうち 約 3 割は2~4 万円の家賃の住宅に住んでいる 所有関係別構造別 1 畳当たり家賃の平均 5,000 ( 円 / 畳 ) 4,000 3, ,703 3,419 2, ,000 0 専用住宅全体 公営借家 機構 公社 民営借家 給与住宅 木造 非木造 資料 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 20 年 ) 家計を主に支える者の年齢 1 か月当たり家賃別借家に居住する主世帯数 2,000 ( 世帯 ) 1,500 1, 歳未満 (50,394) 25~34 歳 (58,816) 35~44 歳 (60,232) 45~54 歳 (58,092) 55~64 歳 (50,574) 65 歳以上 (47,550) () は平均の家賃を示す 全体では 53,535 円 0 50 円未満 50~ 1 万 1~ 2 万 2~ 4 万 4~ 6 万 6~ 8 万 8~ 10 万 10 万以上 資料 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 20 年 ) 31

36 1-10 住宅ストックおよび管理運営に関する課題 (1) 住宅ストックに関する課題 1 市営住宅ストックの状況 本市の市営住宅は 構造で類型化すると以下のとおり 木造 2 団地 29 戸 ( 寺方 五番 ) ( 南拾番 八雲は平成 23 年度末に用途廃止 ) 耐火住宅 新耐震基準以前 7 団地 604 戸 ( 佐太 佐太第一 梶第二 大久保 金下 日吉 桜町 ) ( 佐太については平成 17 年度に補強工事実施済 ) ( 大久保は耐震診断の結果 OK) 新耐震基準以降 2 団地 119 戸 ( 梶第一 大宮 ) 2 耐震性の確保耐火住宅のうち耐震性が確保されていない5 団地 ( 上記太字 )350 戸の耐震性確保が急務の課題となっている このうち改良住宅を含む3 団地 ( 金下 日吉 桜町 ) については 耐震補強工事の施工が困難 対費用効果が低い 入居したままの工事が困難 権利者の費用負担が生じるなど課題が多く 建替えを視野に入れた検討が求められる 3 住宅性能の向上 居住性能本市の市営耐火住宅 9 団地 723 戸のうち 浴室が設置されていない団地が2 団地 342 戸 ( 梶第二 大久保 ) となっている 建設当時は公衆浴場が近隣に立地していたが 近年は減少傾向にある よって 現代の生活水準に応じた改善が求められる 高齢化対応本市の市営中高層住宅 9 団地 723 戸のうち エレベーターの設置されている団地は高層住宅の4 団地 219 戸であり 中層住宅 5 団地 16 棟 504 戸はエレベーターが設置されていない これらは1 棟 54 戸を除く15 棟 450 戸が階段室型である なお 入居者が介護保険等を活用して手すりやスロープを設置するために室内の改修工事を行う場合は 本市が許可を行っている また 日常生活に身体機能上の制限を受ける入居者に対しては下層階への住み替えを平成 23 年度より実施している 当面はこうしたソフト対策を進めながら 将来的には本格的なバリアフリー住宅への改善が求められる 32

37 4 LCCを考慮した長寿命化対策 ( 最適手法の検討 ) 本市のRC 造市営住宅の耐震診断では コンクリート圧縮強度が著しく低下している団地もみられる 耐用年限 (70 年 ) まで維持するにはコンクリート圧縮強度を低下させない長寿命化対策工事が必要である また 建物や設備の老朽化が進み原因が判明できない漏水事故も頻繁に発生している このように本市の市営住宅は 耐震性や住宅性能の面で多くの課題を抱えている 個々の団地の実情に応じて 用途廃止 個別改善 全面的改善 長寿命化改善 建替え等の最適手法を検討する必要がある 最適手法については 費用対効果を考慮し LCC( ライフサイクルコスト ) を算出したうえで 検討を進める必要がある LCC( ライフサイクルコスト ): ある建物 ( ここでは公営住宅の住棟 ) が竣工 管理開始してから 用途廃止 除却するまでの期間に必要となる整備 管理コストの総合計 (2) 管理運営に関する課題 1 入居者資格本市の応募者 ( 平成 年度 ) は単身者が約 56% を占め 単身者は高齢者 61% 被生活保護者 30% 障がい者 9% となっている また 本市の単身者は増加傾向にあり 平成 22 年国勢調査では37% となっており 今後も増加していくことが予想される さらに これまでの単身者は若年者 高齢者が比較的多かったが 未婚 離婚の中年単身者も増加傾向にあり 多様化が進んでいる 入居収入基準については 高齢者世帯 障がい者世帯 子育て ( 就学前 ) 世帯等は 本来階層より収入基準が高く設定されている 本市の応募者 ( 平成 年度 ) をみると 高齢者世帯 障がい者世帯 子育て ( 就学前 ) 世帯等の応募者は84.2%( 高齢者 59.4% 子育て12.4% 障がい者 12.4%) となっているが 2 世帯を除いて本来階層の収入基準内にある こうした現状を踏まえ 入居者資格について柔軟な対応を検討しなければならない 2 募集方法本市の入居者募集は 住宅のタイプに応じて3 区分に分けて行われている 応募倍率はこの 10 年平均は6.5 倍となっている 空家募集については登録制度 ( 住宅を特定せずに募集 ) としているが 当選後の辞退者が少なからずみられることから その改善策の検討が必要である 33

38 3 公平性の確保 入居承継市営住宅入居者の居住年数は約半数が30 年以上であり 生まれてからずっと居住している入居者も少なからずみられる 入居承継については 国のガイドラインが示されているとおり 市営住宅の需要が高いことから 不公平感の生じない基準を検討する必要がある 収入超過者 高額所得者対策収入超過者 高額所得者に対して通知は行っているが より周知を徹底させる方策を検討する 家賃滞納者対策長期の家賃滞納者に対しては 平成 14 年度以降は明渡し訴訟を提起しており 一定の成果をあげてきている 今後は短期の家賃滞納者に対しても 文書だけでなく 細かく丁寧な対応を検討する必要がある 4 高齢化対策入居者の高齢化率は約 50% に達しており 以下のような課題がみられる 自治会活動の低下共用部分の植木剪定や草刈り 清掃活動など団地の維持管理は入居者が担っているが 高齢化等により参加できない入居者が増加している 自治会活動を維持するためにも 若年者の入居促進方策の検討など コミュニティバランスのある団地づくりを検討する必要がある 高齢単身者の見守り入居者のうち約 1/3は高齢単身者である 高齢単身者の見守りシステムの検討が必要である 5 管理運営 より利便性を高める日常管理の検討現在 日常管理は住宅管理係職員が直営で行っているが 限られた人員での対応であり 入居者の利便性の向上により一層つながる管理手法の検討が必要である 空室の有効利用 C 区分住宅の4 5 階の住戸は入居希望者が少なく空室が目立っている 入居者資格の変更による若年者の入居やグループホーム等の利用など有効活用の検討が必要である 集会所の周辺地域への開放集会所については入居者使用が原則となっているが 周辺地域住民が利用できるなど 周辺地域との交流や一体的なコミュニティの形成の場としての活用を検討が必要である 34

39 2. 守口市営住宅長寿命化計画の目的 2-1 計画の位置づけ 本計画は 大阪府住宅まちづくりマスタープラン ( 大阪府住生活基本計画 ) や 守口総合基本計画 守口市都市計画マスタープラン を上位計画とする計画で 守口市営住宅ストックの効率的 かつ 効果的な活用を図るため 適切な長寿命化を図りつつ 維持管理 更新を進めるための計画である 現行の守口市営住宅ストック総合活用計画は 守口市営住宅長寿命化計画に引き継がれるものである 全国住生活基本計画 ( 計画期間 H23~32 年度 ) 大阪府住生活基本計画 ( 大阪府住宅まちづくりマスタープラン ) ( 計画期間 H23~32 年度 ) 守口市 総合基本計画 ( 計画期間 H23 年度 ~32 年度 ) 守口市 改革ビジョン ( 案 ) ( 計画期間 H23~32 年度 ) 守口市 都市計画マスタープラン ( 計画期間 H24~34 年度 ) 守口市営住宅長寿命化計画 ( 計画期間 H25 年度 ~34 年度 ) 守口市耐震改修促進計画 ( 計画期間 H19~27 年度 ) 35

40 2-2 計画の背景 守口市営住宅は 耐用年限の超過した木造 簡易耐火の住宅が2 団地 29 戸 耐用年数に至るまでには未だ数十年を残している昭和 39 年から平成 5 年に建設された鉄筋コンクリート造の中高層耐火住宅が9 団地 723 戸 計 11 団地 752 戸を管理戸数としている 鉄筋コンクリート造の住棟については 耐震性の確保が出来ておらず安全性に課題のある住棟が 5 団地 350ある また 鉄筋コンクリート造の住棟には 風呂なし住戸や エレベーターのない中層住宅など 居住性や福祉対応に課題のある住棟もある これらの住宅の効率的 効果的な活用を図るため 建替えや用途廃止 維持管理により長寿命化を図るものに判別することが求められる その上で 安全性確保 居住性向上 福祉対応 長寿命化などの改善について 計画的 かつ 効果的な実施が求められる 1 市営住宅ストックの現状 ( 平成 23 年度末現在管理戸数 ) 木造 :2 団地 29 戸 中高層耐火 :9 団地 723 戸 ( 市内の府営住宅 :9 団地 1,725 戸 ( 平成 22 年度末現在管理戸数 )) 2 耐震性の確保 中高層耐火住宅のうち5 団地 10 棟 350 戸が耐震強度不足 3 住宅性能の向上 現在の生活水準に適合しない住宅性能水準 風呂なし371 戸 ( 全住戸 752 戸の49%) エレベーターなし16 棟 504 戸 ( 中高層耐火団地 723 戸の70%) 4LCCを考慮した長寿命化対策 耐用年数(70 年 ) までの長寿命化対策が求められる RC 造市営住宅の耐震診断結果ではコンクリート圧縮強度の著しい低下が見られる 5 管理 運営に関する課題 入居者資格 募集方法 公平性の確保 高齢化対策 管理運営手法について検討が必要 2-3 計画の目的 守口市営住宅ストックについて 建替えを実施するもの 用途廃止をするもの 維持管理により長寿命化を図るもの 等に住棟毎に活用手法を判別し 効率的 効果的な活用を図る 維持管理するものについて 長寿命化に必要な改善や 安全性確保 居住性向上 福祉対応に資する改善を具体化し 計画的 かつ 効果的に実施する 2-4 計画期間 本計画の計画期間は 平成 25 年から平成 34 年までの 10 年間とする 計画内容については 社会情勢の変化 事業の進捗状況等に応じて 必要な時期に的確に見直 しを行う 36

41 3. 市営住宅の長寿命化に関する基本方針 3-1 市営住宅の整備 管理に関する基本方針 公営住宅は住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で供給することを目的としているが 戦後の絶対的な住宅不足や高度経済成長による都市部への大量の人口流入による住宅需要への対応が求められた時期には 大量供給による量の確保 住宅の量的確保が達成される昭和 50 年代以降は建替等による 質の向上 高齢化の進展が著しくなる昭和 60 年代以降は 住宅施策と福祉施策の連携 というように 公営住宅は時代の要請を受けて施策の重点化が行われている 現在は 他の住宅と連携しつつ 住宅セーフティネットの形成の一翼を担うことに重点がおかれている また 人口減少 少子高齢化がさらに進展していくなかで 厳しい財政状況が続くことが想定されることから 新たな投資は困難な状況にあり 市営住宅の整備 管理については 適切な 選択と集中 による 適正なマネージメント が求められている こうした状況をふまえ 今後の市営住宅の整備 管理については 以下の方針にもとづき実施していく (1) 重層的かつ柔軟な住宅セーフティネット形成 府営住宅 府公社住宅 都市機構住宅 民間住宅 福祉施策の動向を注視しつつ 住宅確保 要配慮者に対する住宅セーフティネット形成の一翼を担う 1 需要に対応した住宅戸数の確保守口市営住宅の整備 管理については 平成 14 年度に策定した 守口市営住宅ストック総合活用計画 にもとづきその実施を図ってきた この計画によると 木造住宅 29 戸については 用途廃止 中 高層耐火住宅 723 戸については 個別改善 となっている 従って 木造住宅については 用途廃止に向けて空家化を図っているところあり 現在 守口市営住宅は 実質的には723 戸を管理 活用している こうした活用を図っているなかで 守口市の人口の動向を見ると 昭和 46 年以降人口は一貫して減少し続けており 国立社会保障 人口問題研究所による人口の将来推計では 今後さらに減少を続けるとされている また 世帯数については 微増傾向にあるものの 同研究所による世帯数の将来推計では 大阪府域全体での世帯数は減少に移行していくとされている 一方で 市営住宅の空家募集に対する応募状況を見ると 最近 5 年間の平均応募倍率は3.1 倍から4.8 倍であり 一定の住宅需要がある これを鑑みると 公営住宅の需要は 長期的には人口減 世帯数減により減少していく方向にあるが 現時点では 一定の戸数は必要であることが伺える これらを総合的に判断し 今後も活用可能な中 高層耐火住宅については 適切な維持管理を行い 長期に亘って最大限の活用を図ることを前提に 中 高層耐火住宅戸数である723 戸を維持していくこととする 37

42 なお 不足する住宅確保要配慮者用住宅については 府営住宅 府公社住宅 都市機構住宅との連携による対応や 民間住宅の適切な誘導によるなど 対応策を検討する また 人口 世帯数が増加する時代から 人口 世帯数が減少する時代への過渡期であることや 社会 経済情勢の今後の見通しが不透明な時期であることをふまえ 本計画は柔軟に見直しを行うことが必要である ただし 耐震強度不足等により建替えが必要となる住宅については 敷地の制約や居住水準の確保をふまえた適切な計画を行った上で 建設戸数が決定することとし 723 戸 を維持するため 建替計画戸数を縛るものではない 2 多様な供給手法 管理手法による需要への効率的な対応建替えによる市営住宅供給手法については 直接建設方式に加え PFIなど民間活用について検討を行う なお 民間住宅の借上げによる市営住宅の供給について検討を行ったところ 直接建設方式と比較すると短期の借上げ期間では 費用負担は軽減するが 借上げ期間が長期化するに従い費用負担は増加することから 本市においては直接建設方式が有利であると考えられる 市営住宅の管理手法については 民間等への指定管理者制度の活用は現在の管理戸数では 入居者の利便性の向上やコスト縮減の効果が現れないと考えられるため 守口市営住宅の実態に即した管理手法を今後 継続して検討する 3 既存ストックの効率的 効果的な活用 市営住宅ストックの状況に応じた効率的 効果的な団地ごとの活用方針 ( 維持管理 建替 え 用途廃止 ) を設定する 4 入居ニーズに的確に対応する募集方法の検討と実施 募集方法については 今後の社会情勢の変化による居住ニーズや 新たな活用手法の提案 等による利用ニーズに対して 柔軟に検討し対応する (2) 安全で安心して暮らせる住宅団地の形成 住宅は生活の基盤であり 健全な暮らしを育む場であることから 防火 避難 防犯等の安 全性を追及するとともに 安心して暮らせる住宅団地づくりを検討する 1 安全性 ( 耐震性 ) の確保 耐震強度不足住棟については 耐震補強工事の技術的可能性やライフサイクルコスト等を 勘案し 耐震補強又は建替により耐震化を進める 2 適切な整備水準の確保浴室のない住戸など 住宅性能の低い住戸については浴室設置を検討する 浴室設置ニーズは高く 浴室を設置することで需要喚起を図ることができる 一方 浴室設置工事期間中は施工住戸の入居者への負担が大きく 空家のほうが実施しやすい そこで 比較的空家の多い階段室型住棟の4 5 階における先行的な改善など 効果的で効率的な設置方法を検討 38

43 する 共用部分への手すりやスロープの設置 中層住棟へのエレベーターの設置等 団地環境のバリアフリー化を検討する また 建替事業の実施にあたっては 防火 避難 防犯 省エネルギー化 遮音性能 構造の劣化軽減 設備配管点検 補修についての適切な対策を行うなど 公営住宅等整備基準 にもとづく整備水準を確保する 3 老朽化への対応による長期活用の推進 比較的長期的な活用が可能な耐火造建物については 改修コストと耐用年数を考慮したラ イフサイクルコストを算定し 効果的な長寿命化対策を推進する 4 福祉との連携強化による安全 安心の向上単身高齢者や高齢者のみ世帯が増加していることから 団地自治会活動の活性化が求められ また 高齢者等の見守り活動の必要性も考えられることから 自治会や老人クラブ等との情報交換を密にし 福祉関連部局との連携を強化し 必要な対応策の検討を行う 空住戸等の福祉施設への活用については 団地や周辺地域での必要性を考慮しながら柔軟な対応を行う (3) 適切な入居者管理 限られた市営住宅の戸数に対し 最低居住水準確保のための市場家賃の支払いが困難な低額 所得者等を対象に 適切な入居者管理を検討する 1 今後の社会情勢の変化に対応した入居者管理 住宅確保要配慮者の適用範囲について 社会情勢の変化に対応した見直しを行う 2 高額所得者 収入超過者 家賃滞納者への適切な対応高額所得者 収入超過者については 住宅に著しく困窮する世帯を優先するために適切な対応を行う また 家賃滞納者に対しては 文書だけでなく 細かく丁寧な対応を具体的に検討し 取り組みを行う 3 同居承認基準 承継基準についての検証同居承認基準と承継基準については 現入居者の居住の安定を考慮しつつ 公平性の視点で改めて検証する 国の通達では 同居は3 親等以内は可 承継は配偶者及び同居高齢者 障がい者等の特に居住の安定を図る必要のあるものとなっており 該当しない同居者は退去しなければならない 現入居者については これまでの経過や現状を十分に把握した上で 守口市の実情に応じた対応策を検討する 4 空家募集方法の改善 39

44 空家募集については登録制度 ( 住宅を特定せずに募集 ) としているが 当選後の辞退者が少 なからずみられることから 住宅を特定した募集を行なうなど 改善を図る (4) 周辺地域と一体となったまちづくりの推進 市営住宅団地は 地域社会や地域環境を構成する重要な要素であることから 市営住宅と地 域が共生する住宅団地づくりを目指す 1 地域の福祉拠点 防災拠点形成への寄与市営住宅団地の周辺地域と連携しつつ 市営住宅でのデイサービス施設の導入や 防災倉庫の設置 災害時に役立つ防災の工夫がされた広場の整備など 地域の福祉拠点 防災拠点の一つとして 機能強化を検討する 建替団地においても 地域ニーズを反映した施設立地や 周辺地域のまちづくりに資する活用など 地域のまちづくりに配慮した活用を検討する 2 地域や地球環境と共生した住宅団地づくり 市営住宅団地内のオープンスペースや集会所等を利用して 地域に求められている機能や 緑化 雨水利用 太陽光発電など地球環境に配慮した機能などの導入を検討する 3-2 ストックの状態の把握及び日常的な維持管理の方針 管理する市営住宅の整備 管理データを住棟単位で整理するなど充実を図る 市営住宅の定期点検を充実させるとともに 予防保全的な維持管理を実施する 市営住宅の住棟単位の修繕履歴データを整備し 随時 履歴を確認できるしくみを整理する 3-3 長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針 対処療法型の維持保全から 予防保全的な維持管理及び耐久性の向上等を図る改善を実施することにより 市営住宅の長寿命化を図る 仕様のグレードアップ等による耐久性の向上 予防保全的な維持管理の実践による修繕周期の延長などによってライフサイクルコストの縮減を図る 修繕周期に先立って定期点検を充実し 建物の老朽化や劣化による事故等を未然に防ぐとともに 修繕や改善の効率的な実施につなげる 40

45 4. 長寿命化を図るべき市営住宅 4-1 団地別活用計画の対象と手法 (1) 対象住宅 本計画の対象住宅は 守口市が管理している 11 団地 36 棟 752 戸の市営住宅とする ( 平成 23 年度に用途廃止された南拾番団地 5 棟 八雲団地 1 棟は対象から除く ) (2) ストックの活用手法 市営住宅の既存ストック並びに計画が進行中の住宅の活用手法には 建替え 全面的改善 個別 改善 修繕対応 用途廃止の 5 種類がある それぞれの内容は以下のとおりである 活用手法と具体的内容手法内容建替え 既設の市営住宅を除却して その土地の全部又は一部の区域に新たに市営住宅を建設する 取り壊した団地を別の場所に新設する場合は非現地建替という 維持管理 今後とも市営住宅として適切に維持管理を実施するもの 全面的改善 躯体を残して住戸内を現在の生活様式に適合する設備及び仕様に改善する 個別改善 市営住宅の質の向上のために 以下の事項のうち必要な改善を行う < 居住性向上型 > 引き続き市営住宅として活用を図るストックについて 住戸規模 間取りの改善や住戸 住棟設備の機能向上を行い 居住性を向上させる < 福祉対応型 > 引き続き市営住宅として活用を図るストックについて 高齢者等が安全で安心して居住できるよう 住戸 共用部 屋外のバリアフリー化を進める < 安全性確保型 > 耐震性に課題のある住棟において耐震改修等により躯体安全性を高めるほか 非常時に円滑に避難できるよう避難設備や経路の整備 確保を行う 加えて防犯性や落下 転倒防止など生活事故防止に配慮した改善を行う < 長寿命化型 > 一定の居住性や安全性等が確保されており長期的な活用を図るべき住棟において 耐久性の向上や躯体への影響の低減 維持管理の容易性向上の観点から予防保全的な改善を行う 修繕 標準修繕周期をふまえて定期的な点検を行い 適切な時期に予防保全的な修繕を行うことで 居住性 安全性等の維持 向上を図り 市営住宅の効用を維持し長期的に活用する 用途廃止 市営住宅としての用途を廃止する ( 他団地への集約化を含む ) 41

46 ３ 公営住宅等長寿命化計画策定指針に示されている手法選定フロー 活用手法の選定にあたっては 公営住宅等長寿命化計画策定指針 平成２１年３月国土交通省 住宅局住宅総合整備課 に示されている手法選定フローを参考とする 42

47 4-2 団地別活用手法の選定基準 (1) 団地及び住棟単位の社会的特性による判定 (1 次判定 ) < 判定にあたって> 経過年数 需要 高度利用の必要性と可能性および改善履歴による評価を行い 維持管理 建替え 用途廃止の対象とする住棟を判定する なお 維持管理 建替え 用途廃止の判定ができなかった住棟については 継続判定を行う住棟とし2 次判定を行う 公営住宅等長寿命化計画策定指針( 平成 21 年 3 月国土交通省住宅局住宅総合整備課 ) ( 以下 策定指針という ) に 1 次判定における評価の考え方の例 が示されている 参考公営住宅等長寿命化計画策定指針における1 次判定における評価の考え方の例 ( 建替えの対象とする住棟 ) 昭和 30 年代ストック及び木造の昭和 40 年代ストックのうち 需要が見込め かつ 高度利用の必要性 可能性が高い住棟 ( ただし 改善事業の実施後 標準管理期間を経過していない場合は 当該期間中は維持保全の対象とする ) ( 用途廃止の対象とする住棟 ) 昭和 30 年代ストック及び木造の昭和 40 年代ストックのうち 需要が見込めず かつ 高度利用の必要性 可能性が低い住棟 ( ただし 改善事業の実施後 標準管理期間を経過していない場合は 当該期間中は維持保全の対象とする ) ( 維持管理の対象とする住棟 ) 改善事業の実施後 標準管理期間を経過していない住棟 ( 継続判定とする住棟 ) 維持管理 建替え 用途廃止との判定ができなかった住棟 1 平成 34 年時点での耐用年数による判断 < 判断指標とその結果 > 平成 34 年時点で耐用年数を 超過する団地 2へ ( 木造 準耐火の団地 ) 超過しない団地 3へ ( 中層耐火 高層耐火の団地 ) < 考え方 > 住宅の耐用年限は 公営住宅法第 44 条第 1 項に基づき 次のとおり構造別に定められている 守口市営住宅のストックを鑑みると 木造は30 年 耐火構造は70 年となる なお 公営住宅の建替を実施する際は 公営住宅法第 36 条 ( 公営住宅建替事業の施行の要件 ) に基づき 原則として上記期間の2 分の1を経過する必要がある ただし 耐用年限の2 分の1を経過すると必ず建替を行う必要があるということではない 43

48 住宅耐火構造の住宅準耐火構造の住宅木造の住宅 ( 耐火構造の住宅及び準耐火構造の住宅を除く ) 期間 70 年 45 年 30 年 2 需要と高度利用の可能性による判断 < 判断指標とその結果 > 需要と高度利用の可能性について 双方ともない場合 用途廃止へ ( 木造 準耐火の団地 ) 何れかがある場合 3へ ( 対象団地なし ) < 考え方 > 需要: 以下のことから需要に対応できない 寺方団地 用途廃止を前提に 現在 政策空家化に取り組み中 五番団地 平成 24 年度に用途廃止予定 ( 守口市営住宅ストック総合活用計画 ( 平成 14 年度 ) により用途廃止が位置づけされ取り組ん できている ) 高度利用の可能性: 以下の通り いずれの団地も面積や形状から高度利用の可能性は少ない 団地名 用地面積 形状 寺方団地 3,657m2 8つの敷地に分散 五番団地 437m2 最大幅が30mに満たない細長敷地 44

49 (2) 住棟単位の物理的特性による判定 (2 次判定 ) < 判定にあたって> 1 次判定の結果で 維持管理 継続判定とした住棟を対象に 躯体の構造の安全性 避難の安全性 居住性等について評価を行い 住棟別の活用内容を検討する 1 次判定 2 次判定において維持対応 改善予定とした住棟を対象に 長寿命化型改善の必要性を検討する 3 躯体の安全性 ( 耐震性能 ) による判定 < 判断指標とその結果 > 新耐震基準に基づき設計施工された住棟 耐震性能あり 5へ 耐震診断により耐震性が確認された住棟 耐震性能あり 5へ 耐震診断により耐震性がないとされた住棟 耐震性能不足 4へ < 考え方 > 参考策定指針での 躯体の安全性の判定 の考え方 躯体の耐震性及び耐震改修の必要性 可否を判定する 評価の手法 評価の考え方の例は次のとおりである 躯体の耐震性の判定は 次に従い行う 1) 昭和 56 年の建築基準法施行令 ( 新耐震基準 ) に基づき設計 施工された住棟については耐震性を有するものとする 2) 新耐震基準に基づかない住棟で 既に診断を行い耐震性が確認されたもの等については耐震性を有するものとする 3) 上記 1) 及び2) 以外のものについては 設計図書の収集と現状調査により 地形 経年変化 構造形式 ピロティの有無 平面形状 立面形状等から耐震性について判断するものとする 躯体の耐震性に問題があると判断された住棟については 耐震改修の可能性について検討する 躯体について耐震性に問題があると判断され かつ 耐震改修の実施が不可能な住棟は 原則として建替えの候補とする 躯体について耐震性に問題がないと判断され 又は問題はあるが耐震改修の実施が可能な住棟は 修繕対応又は改善予定とし 避難の安全性の判定を行う 以下の基準で躯体の安全性による判定を行う 建設年度躯体の安全性に係る内容躯体安全性判定結果 昭和 55 年度以前 昭和 56 年度以降 耐震診断の結果 耐震性能が不足 NO 4 改修の可能性へ 耐震診断の結果 躯体の安全性あると診断 YES 5 避難の安全性に 新耐震基準に基づき設計されているため 躯体の安全性は確保されている YES よる判定へ 45

50 4 改修の可能性による判定 < 判断指標とその結果 > 耐震診断結果にもとづく 改修の可能性のあるもの 5へ ( 梶第二 佐太第一 ) 改修の可能性の無いもの 建替へ ( 金下 日吉 桜町 ) < 耐震診断結果の考察から > 梶第二団地 佐太第一団地 金下団地 日吉団地 桜町団地 コンクリート圧縮強度は設計基準強度を大きく下回って (Fc=9.8N/mm2) おり コンクリートの品質については問題のある建物であり 診断結果も X 方向 1 階で判定指標値を下回り 1 階のみ補強が必要であるが せん断破壊してその壁柱が軸力を負担出来ない状態になっても直交壁が支える為 床の落下や層崩壊の可能性は少ないと思わる コンクリート圧縮強度は設計基準強度を大きく上回って (Fc=30.2N/mm2) おり コンクリートの品質については問題はなく 診断結果は X 方向 1~3 階で判定指標値を下回り 耐震補強が必要な建物と判定され 南側バルコニーに外付補強フレームが必要である ( 補強概算額 A 棟 23 百万円 B 棟 35 百万円 ) コンクリート圧縮強度は設計基準強度と同様の強度 (Fc=24.2N/mm2) であり コンクリートの品質については問題はなく 診断結果は X 方向 Y 方向全階で判定指標値を下回り 耐震補強が必要な建物と判定され X Y 方向の柱 梁に炭素繊維でせん断補強 壁は鉄骨ブレース補強が必要である ( 補強概算額 1,560 百万円 ) コンクリート圧縮強度は設計基準強度と同様の強度 (1~4 階 Fc=23.4N/mm2 5~10 階 Fc =17.4N/mm2) で コンクリートの品質については問題のない建物であるが 診断結果は判定指標値を下回り 耐震補強が必要な建物と判定され X Y 方向に柱 梁の増打ち 壁は鉄骨ブレース補強が必要である ( 補強概算額 1,002 百万円 ) * 佐太第一団地については居住しながらの耐震補強工事が可能であるが 金下団地 日吉団地 桜町団地は耐震補強工事がほぼ全階にわたるために工事期間中 (7~12 ケ月 ) 全戸転居 ( 店舗 分譲住宅共 ) が必要である 5 避難の安全性の確保による判定 < 判断指標とその結果 > 二方向避難の確保ができていない住棟 6へ ( なし ) 二方向避難の確保ができている住棟 7へ 6 改修による避難の安全性の確保の可否による判定 < 判断指標とその結果 > 二方向避難の確保ができていない住棟 なし 46

51 <56の考え方 > 参考策定指針での 避難の安全性の判定 の考え方 二方向避難 防火区画の確保及び可否を判定する 評価の手法 評価の考え方の例は次のとおり 設計図書により二方向避難 防火区画の確保の状況 必要性を判定する 確保されていない場合で 確保の必要の高い場合には個別改善又は全面的改善により二方向避難 防火区画の確保が可能か否かを判断する 措置が可能な場合には居住性の判定を行い 措置が不可能な場合には建替えの候補とする 7 居住性による判定 < 判断指標とその結果 > 次の4つの項目を居住性や福祉対応の確保の項目として代表させる a. 浴室の設置状況 b. 開口部の状況 ( アルミサッシ化 ) c. エレベータの設置状況 ( 廊下型住棟のみ ) d. 共用部分の手摺設置状況 < 考え方 > 参考策定指針での 居住性の判定 の考え方 居住性の現状及び改善の必要性 可否について検討する 評価の手法 評価の考え方の例は次のとおり 設計図書等により 次の項目に従い 居住性を判定する 判定の項目 水準の例 1) 住棟 : 日照 通風 採光 開放性 プライバシーの確保 騒音等 2) 住戸 : 最低居住水準 3) 住戸内各部 : 浴室の有無 3 箇所給湯 ( 台所 洗面所 風呂 ) 高齢化対応等 4) 共用部分 : 高齢化対応 5) 附帯施設 : 自転車置場 物置 ゴミ置場の有無 衛生 利便性 居住性に係る問題点の有無等 6) 共同施設 : 集会所 児童遊園の有無 高齢化対応等 7) 多様な住宅供給 地方公共団体が求める公営住宅の整備水準を満たしている場合には維持管理の対象とする 地方公共団体が求める公営住宅の整備水準を満たしていない場合には 部分的改善により対応が可能なものについては個別改善 それ以外の場合については全面的改善又は建替えの対象とする 8 長寿命化型の可能性による判定 < 判断指標とその結果 > 屋根 外壁 外部塗装について 現状仕様 更新歴を確認した上で 長寿命化改善の必要性を判断する 長寿命化改善の必要な住棟 長寿命化型個別改善とする 上記以外 対象団地なし 47

52 < 考え方 > 参考策定指針での 長寿命化型改善の可能性の判定 の考え方 長寿命化型改善の必要性 可否について検討する 中長期的な修繕計画及び定期点検等に基づいて 耐久性の向上 躯体への影響の低減 維持管理の容易性等の向上に関する改善が必要と判断される住棟は 長寿命化型改善を行う 上記のような改善について 予防保全的な改善の必要性が認められる場合 他の修繕 改善工事と合わせて合理的 効率的に行うことが適当と認められる場合は 長寿命化型改善を行う 長寿命化型改善の必要性が低いと判断された住棟は 修繕又はは長寿命化型改善以外の個別改善とする 市営住宅建物の長寿命化にあたって 重要な建物部位は以下の通りと考える 屋根 外壁 塗装部分 住棟毎に 建設当初の仕様 維持管理工事履歴をもとに 標準的な各部位の修繕周期を鑑み 計画期間内に遣り替えなどにより 長寿命化を図れる項目を整理し これらを長寿命化型改善として実施する 参考公営住宅等ストック総合改善事業の対象項目の例示住戸改善共用部分改善屋外 外構改善 居住性向上型 間取りの改修 給湯設備の設置 改善 浴槽設備の改善 電気容量のアップ 外壁 最上階の天井等の断熱 開口部のアルミサッシ化等 給水方式の変更 断熱化対応 共視聴アンテナ設備の設置 地上デジタル放送対応 ( 当該建物に起因する電波障害対策の既設共聴アンテナ等の改修も含む ) 等 雨水貯留施設の設置 地上デジタル放送対応 ( 当該建物に起因する電波障害対策の既設共聴アンテナ等の改修も含む ) 集会所の整備 増改築 児童遊園の整備 排水処理施設の整備 屋外付帯施設の整備等 福祉対応型 安全性確保型 長寿命化型 住戸内部の段差解消 浴室 便所等への手すりの設置 浴槽 便器の高齢者対応 高齢者対応建具 流し台 洗面台の更新等 台所壁の不燃化 避難経路の確保 住宅用防災警報器等の設置 アスベストの除去等 ピッキングが困難な構造の玄関扉の錠 補助錠の設置 破壊が困難なガラスへの取替 防犯上有効な箇所への面格子等の防犯建物部品の設置等 浴室の防水性向上に資する工事 内壁の断熱性向上 耐久性向上に資する工事 配管の耐久性向上に資する工事 廊下 階段への手すりの設置 中層住宅へのエレベーターの設置 機能向上 段差の解消 視覚障害者誘導用ブロック等の設置等 耐震改修 外壁落下の防止改修 バルコニーの手すりのアルミ化 防火区画 避難設備の設置 アスベストの除去等 エレベーターかご内の防犯カメラの設置 地震時管制運転装置等の設置等 躯体 屋上 外壁 配管の耐久性向上に資する工事 避難施設の耐久性向上に資する工事 屋外階段への手すりの設置 屋外通路等の幅員確保 スロープの設置 電線の地中化等 屋外消火栓の設置 避難経路となる屋外通路等の整備 屋外通路等の照明設備の照度の確保 ガス管の耐震性 耐食性の向上 防犯上有効な塀 柵 垣 植栽の設置等 配管の耐久性 耐食性向上に資する工事 出典 : 公営住宅等長寿命化計画策定指針 48

53 (3) 団地単位の総合的検討 (3 次判定 ) 1 次判定 及び2 次判定による各住棟別の適用手法の候補の判定過程と結果を踏まえ 次の視点から団地単位 又は団地の一部を対象に総合的検討を行い 住棟別の適用手法の候補の最終判定を行った結果 1 次判定 2 次判定結果のとおり 活用計画手法を適用する 視点ア ) 住棟相互の連携の可能性イ ) まちづくりの観点から見た地域整備への貢献ウ ) 団地相互の連携の可能性エ ) 周辺道路の整備状況オ ) 仮住居の確保カ ) 他の事業主体との連携 49

54 3次判定佐太 1次< 五番 > 判討4-3 団地別活用手法の選定結果 前項の活用手法の結果と選定フローをまとめると以下の通り (1) 市営住宅ストックの活用手法別戸数のまとめ 対象 内訳 団地名 市営住宅管理戸数 752 戸 維持管理予定戸数 558 戸 梶第二 大久保 佐太 佐太第一 大宮 梶第一 うち修繕対応戸数 0 戸 うち改善対応戸数 558 戸 建替予定戸数 165 戸 金下 日吉 桜町 用途廃止予定戸数 29 戸 寺方 五番 南拾番 八雲は平成 23 年度に用途廃止済 (2) 市営住宅ストックの活用手法の選定フローのまとめ 定2次判定守口市営住宅 1H34 年次の耐用年数 超 未 過 満 3 躯体安全性 ( 耐震性能 ) 耐震性能不足 耐震性能あり 大久保 佐太大宮 梶 1 5 避難の安全性による判定 2 方向避難なし 2 方向避難あり 2 需要 高度利用 の可能性 なし 7 居住性による判定 a. 浴室なし ( 梶 2, 大久保 ): 居住性向上型 b. 開口部アルミサッシ以外 ( 梶 2, 大久保 ): 居住性向上型 c.ev なし ( 廊下型住棟 )( 大宮 ): 福祉対応型 d. 共用部手摺なし ( 佐太 ): 福祉対応型 8 長寿命化改善の必要性 管理戸数 752 戸 36 棟 11 団地 寺方 五番 梶 2 大久保 金下 日吉 桜町 佐太 佐太 1 大宮 梶 1 梶 2 金下 日吉 桜町 佐太 1 梶 1 佐太 1 大宮 梶 2 大久保 佐太 4 改修の可能性 なし あり 梶 2 佐太 1 6 改修の可能性 なし あり 金下 日吉 桜町 あり 団地単位の総合的検団地 用途廃止 < 寺方 > 建 替 < 金下 > < 日吉 > < 桜町 > 個別改善 類型 安全性確保型居住性向上型福祉対応型長寿命化型梶 1 佐太 1 大宮 梶 2 大久保 50

55 ①住棟別活用計画 １次判定資料 51 51

56 ②団地別活用計画 ２次判定資料 52 52

57 5. 長寿命化のための維持管理計画 5-1 改善項目の考え方 今後 10 年間の維持管理計画を検討する上での考慮事項 1 安全性の改善を優先させ 福祉対応や居住性の確保について 同時に工事実施で きるものを優先する 2 居住性の向上については 居住者生活に影響の大きい浴室の設置を優先するが 安全性の確保とともに実施できるものを優先する 3 福祉対応型として 共用部の手摺設置をまず優先し ついで 廊下型住棟へのエレベータ設置を優先する 階段室型住棟については 効率性を検討し 居住者の合意を得ながら 1~2の住棟更新の進捗状況を鑑みて実施する 長寿命化型の可能性による判定 1 市営住宅建物の長寿命化にあたって 重要な建物部位は以下の通りと考える 屋根 外壁 2 住棟毎に 建設当初の仕様 維持管理工事履歴をもとに 標準的な各部位の修繕周期を鑑み 計画期間内に遣り替えなどにより 長寿命化を図れる項目を整理し これらを長寿命化型改善として実施する 53

58 5-2 団地別改善項目の具体化 団地名棟数管理構造階数住棟築後年数住戸事業手法改善項目例示その他 戸数形式 H24 年時点面積安全性確保居住性向上福祉対応長寿命化 1 寺方 木造平屋 2 戸 用途廃止 用途廃止を前提に適切に維持保全 2 五番 1 1 木造平屋 1 戸建 用途廃止 (H24 年度予定 ) 用途廃止 9 梶第一 2 65 中層耐火 5 階 階段室型一部廊下型 個別改善 ( 長寿命化型を含む ) 屋根防水 外壁塗装 鉄部塗装 7 佐太第一 2 43 中層耐火 4 階階段室型 個別改善 ( 長寿命化型を含む ) 耐震改修 屋根防水 外壁塗装 鉄部塗装 54 8 大宮 1 54 中層耐火 5 階片廊下型 個別改善 ( 長寿命化型を含む ) EV 設置 屋根防水 外壁塗装 鉄部塗装 3 梶第二 中層耐火 4 階階段室型 個別改善 ( 長寿命化型を含む ) 耐震改修 浴室設置 開口部のアルミサッシ化 屋根防水 外壁塗装 鉄部塗装 4 大久保 中層耐火 5 階階段室型 個別改善 ( 長寿命化型を含む ) 浴室設置 開口部のアルミサッシ化 屋根防水 外壁塗装 鉄部塗装 5 金下 1 56 高層耐火 10 階片廊下型 ~40.4 建替 建替時期まで適切に維持保全 10 日吉 1 55 高層耐火 10 階片廊下型 ~39.1 建替 建替時期まで適切に維持保全 11 桜町 1 54 高層耐火 10 階片廊下型 建替 建替時期まで適切に維持保全 6 佐太 1 54 高層耐火 8-9 階片廊下型 個別改善 ( 長寿命化型を含む ) 共用部手摺 屋根防水 外壁塗装 鉄部塗装 54

59 5-3 団地別維持管理計画案 ( 事業予定一覧 ) 55 団地名住宅の棟数管理構造階数住棟築後年数住戸事業手法 区分戸数形式 H24 年時点面積類型工事内容 28.0 用途 1 寺方公営 木造平屋 2 戸 ~34.7 廃止用途 2 五番公営 1 1 木造平屋 1 戸建 廃止 9 梶第一公営 2 65 中層 5 階階段室型 個別長寿命化屋根防水 耐火一部廊下型 ~62.3 改善外壁塗装 その他 鉄部塗装 7 佐太第一公営 2 43 中層 4 階階段室型 個別安全性確保耐震改修 耐火改善長寿命化屋根防水 その他 外壁塗装 鉄部塗装 8 大宮公営 1 54 中層 5 階片廊下型 個別福祉対応 EV 設置 耐火改善長寿命化屋根防水 その他 3 梶第二公営 中層 4 階階段室型 個別安全性確保耐震改修 外壁塗装 鉄部塗装 耐火 31.4 改善居住性確保浴室設置 アルミサッシ化 長寿命化屋根防水 その他 外壁塗装 鉄部塗装 4 大久保公営 中層 5 階階段室型 個別居住性確保浴室設置 耐火 37.0 改善アルミサッシ化 長寿命化屋根防水 外壁塗装 その他鉄部塗装 5 金下 公営 1 56 高層 階片廊下型 43 建替建替 耐火 ~ 日吉 改良 1 55 高層 階片廊下型 43 建替建替 耐火 ~ 桜町 改良 1 54 高層 10 階片廊下型 建替建替 耐火 6 佐太 公営 1 54 高層 8~ 片廊下型 個別 福祉対応共用部手摺設置 耐火 9 階改善長寿命化屋根防水 その他 外壁塗装 鉄部塗装 年次 ( 実施予定年度に ) H25 年度 H26 年度 H27 年度 H28 年度 H29 年度 H30 年度 H31 年度 H32 年度 H33 年度 H34 年度 55

60 6 市営住宅における建替事業の実施方針 団地別活用手法において建替に位置づけされた金下 日吉 桜町の 3 団地の建替事業実施 方針は以下の通り 6-1 建替に向けての現状と課題 (1) 金下団地 日吉団地 ( 区分所有建物で権利関係が複雑 ) 金下団地は公営住宅法により建設された団地で 日吉団地は住宅地区改良法により建設された住宅であるが 一体的に建設されたものである 建物の1~2 階は商業施設が併設されている 本市 ( 公設市場 ) と民間商業者による区分所有である ( 敷地の一部が都市計画道路用地に収容 ) 当該建物は 建設後の都市計画道路整備により 敷地面積が減少し 建ぺい率や容積率が既存不適格状況となっている 現況指定状況建ぺい率 88% 80% 容積率 564% 300%( 一部 400%) ( 改良住宅の取扱い ) 改良住宅( 日吉団地 ) については 空家が発生した場合 公営住宅法に準じて一般公募を実施している (2) 桜町団地 ( 区分所有建物で権利関係が複雑 ) 当該団地建物の1~2 階には商業施設が併設されており 権利者は 本市 ( 公設市場 ) と 分譲店舗と分譲住宅の所有者による区分所有である ( 改良住宅の取扱い ) 当該団地は改良住宅であり 日吉団地と同様 空家が発生した場合 公営住宅法に準じて一般公募を実施している 56

61 6-2 建替実施に向けての方針 1 土地権利者や入居者への対応 区分所有者との十分な合意形成を図りながら事業を進める必要がある 入居経緯に応じた適切な対応を検討 実施する 2 適切な居住水準の確保と高齢化への対応 現入居者の世帯状況に対応した住戸タイプの供給 共用部分や住戸内各部のバリアフリー化を図る 高齢者等が安心して暮らせるための環境づくり (ex. 地域 NPOなどの見守り活動ができる拠点の確保など ) 建替に必要な容積率の確保のための柔軟な検討 3 周辺地域のまちづくりへの寄与 ディサービスや保育所 防災倉庫等 地域の福祉拠点 防災拠点づくり 集会施設やオープンスペースを活用した地域まちづくりに貢献する団地づくり 緑化 雨水利用 太陽光発電など地球環境との共生に配慮した機能の導入 4 多様な世帯の入居への対応 複数の住戸タイプの供給による多様な世帯の居住が可能な市営住宅を確保し 良 好なバランスの取れたコミュニティの形成 5 多様な供給手法の検討 直接建設方式に加え PFI など民間活用について検討 6 改良住宅の建替え 改良住宅の建替えは現地建替が原則とされているが 敷地条件からみて厳しい状 況にあり 権利調整や建替手法の総合的判断が必要である 57

62 7 長寿命化のための維持管理による効果 7-1 予防保全的な維持管理の実施による市営住宅の長寿命化 従来の対処療法型の維持管理から 定期的な点検を実施して市営住宅ストックの状況を把握した上で 適切な時期に予防保全的な修繕及び耐久性の向上等を図る改善を実施することで 市営住宅の長寿命化が図られコスト縮減につながる 定期点検により現状を把握しながら適切な修繕及び改善を実施することで 市営住宅などの安全性が確保される 市営住宅について建設年度や各住宅の居住性能等を踏まえ 重要度に応じた維持管理を実施することで 限られた予算の中で効率的な維持管理を実施することが出来る 7-2 ライフサイクルコストの縮減効果 予防保全的な修繕及び耐久性の向上等を図る長寿命化型改善を実施する団地について ライフサイクルコストの縮減効果 (LCC 縮減効果 ) を算定すると 以下のとおり 全ての団地で 年平均改善額がプラスとなり LCC 縮減効果があると判断できる 団地名 年平均改善額 LCC 縮減効果 梶第二 301 円 / 年 戸 あり 大久保 3,280 円 / 年 戸 あり 佐太 25,211 円 / 年 戸 あり 佐太第一 17,763 円 / 年 戸 あり 大宮 23,997 円 / 年 戸 あり 梶第一 25,376 円 / 年 戸 あり 58

63 8. 計画の推進に向けて (1) 適切な維持管理を図るための体制の整備 住宅施設は年数の経過とともに老朽化 設備等の陳腐化が進んでいくこととなるが 適切な維持管理を実施し 計画的に改善していくことで 住宅施設の寿命を延ばすことができ 長期的には建物コストの縮減につながることとなる 前項での検討でも明らかなように 今後 市営住宅において これまで検討した計画を適切に進めることで ライフサイクルコストの縮減効果 (LCC 縮減効果 ) があると判断できた 現在 補修履歴などは財務会計システムにて 工事概要と時期 金額等については体系的に把握することができる 今後は 検討した計画にもとづき より適切な建物管理を進めるため 補修履歴等維持保全状況を住棟別に記録 保存し 市営住宅建物の現状を常に把握し 適切な維持管理を進めていくことが重要である (2) 計画の的確な評価と見直し 今回策定した計画 (Plan) については これらの計画を実行 (Do) に移すとともに その結果や成果について点検 (Check) を行い それにもとづき改善 (Acti on) を図り 次の計画 (Plan) につなげていく といった計画の進行管理の考え方を取り入れて 継続的に計画の見直しを図りながら進めていくことが重要である とりわけ 点検については 日常的に行うとともに 計画の中間年 (5 年 ) においては有識者等による検証を行い 必要におうじて計画の見直しを検討する 図 PDCA( 計画 - 実行 - 点検 - 改善 ) サイクル 1Plan( 計画 ) 長寿命化計画の策定 2Do( 実行 ) 事業の実施 4Action( 改 善 ) 計画の見直し 次期計画の見直し 3Check( 点検 ) 事業進捗の確認 目標の達成状況の確認 計画及び事業の検証 59