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1 横浜市地価水準 賃料 利回り動向レポート 第 14 回 ( 平成 28 年 1 月 1 日時点 ) < 対象地区 > 下期 (1 月 1 日時点 ) は 住宅地 3エリアと みなとみらい の動向についての地価情報等をお伝えします なお 上期 (4 月 1 日時点 ) については 市内の代表的商業エリア4 地点についてレポートしています 下期 住宅エリア3 地点 商業エリア1 地点 東急東横線沿線住宅地域沿線全体の動向とともに クローズアップエリアとして 日吉 駅の勢圏内の住宅地域について詳細調査を行った 東急東横線 横浜 駅より急行利用で約 11 分 慶応大学日吉キャンパスが立地するなど 住宅地としてのイメージが良好であるほか 平成 2 年の市営地下鉄グリーンライン開通等により交通利便性の向上も著しい 京急線沿線住宅地域沿線全体の動向とともに クローズアップエリアとして 上大岡 駅の勢圏内の住宅地域について詳細調査を行った 京急本線 横浜 駅より快特利用で約 9 分 市営地下鉄ブルーラインと交差するターミナル的性格を有する駅で 平成の始めから同 23 年までの駅前再開発により高層の商業施設兼マンション等が見受けられるようになった 相鉄線沿線住宅地域沿線全体の動向とともに クローズアップエリアとして 二俣川 駅と 鶴ヶ峰 駅の勢圏内の住宅地域について詳細調査を行った 相鉄本線 横浜 駅より特急 急行利用で約 11 分 平成 31 年には JR 線と 平成 34 年には東急線との直通事業の開業が予定されており 利便性などの向上が期待される みなとみらい21 中央地区 ( 商業地 : 上期下期継続調査 ) 西区みなとみらい二 三 四 五丁目及び中区桜木町 1 丁目を中心とした みなとみらい 21 中央地区 超高層の事務所ビルや商業施設 ホテル タワーマンション等が建ち並ぶ商業地区 参考 上期 商業エリア4 地点 横浜駅西口 きた西口地区 JR 東海道本線横浜駅 西口 と きた西口 周辺 中高層の店舗事務所ビルが多くみられる商業地区 関内地区 JR 根岸線関内駅北側に位置する徒歩圏の地域 中高層の店舗 事務所 銀行等が建ち並ぶ商業地区 新横浜駅北口地区 JR 横浜線新横浜駅前の新横浜二 三丁目の地区 中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地区 みなとみらい21 中央地区西区みなとみらい二 三 四 五丁目及び中区桜木町 1 丁目を中心とした みなとみらい 21 中央地区 超高層の事務所ビルや商業施設 ホテル タワーマンション等が建ち並ぶ商業地区

2 本レポートは 一般社団法人神奈川県不動産鑑定士協会 所属の不動産鑑定士が対象地区の不動産市場の動向に関する情報を収集 分析し 不動産鑑定評価手法による動向の把握を行うとともに 各地区の不動産関連業者等の地元不動産関係者に対しヒアリングを行いまとめたものです < 概況 > 下期: 平成 28 年 1 月 1 日時点 住宅地 3エリア+ 商業地 1 エリア ( みなとみらい ) のレポート 1 東急東横線沿線住宅地域 ( 日吉駅を最寄りとする住宅地域 ) 高いブランドイメージと日吉駅の利便性を背景に 沿線住宅地の需要は堅調であり 住宅地の価格は根強い人気に支えられて上昇傾向にある 駅から近く利便性の高い人気エリアは その稀少性から高値の取引も見られ 当面は地価の上昇基調は続くものと見られる 但し バス便利用のエリアとなると物件の滞留期間も長くなり 価格上昇の程度は小幅にとどまっている 2 京急線沿線住宅地域 ( 上大岡駅を最寄りとする住宅地域 ) 上大岡駅から徒歩圏で平坦地の住宅地域の需要は堅調であり 住宅地の取引価格は上昇傾向で推移している しかし 同じ徒歩圏内でもやや起伏のある住宅地域の需要については弱含みの傾向が出ており やや上昇もしくは横ばいに近い傾向で推移している 3 相鉄線沿線住宅地域 ( 二俣川駅 鶴ヶ峰駅を最寄りとする住宅地域 ) 横浜駅へのアクセスが良好であることから 主要駅である二俣川駅 鶴ヶ峰駅を最寄りとする住宅需要は前年に引き続き根強い傾向にある JR 線 東急東横線との直通運転の延期が発表されたものの 両駅徒歩圏の利便性に優れるエリアでは依然として取引価格 取引件数共に堅調で 地価は上昇基調にある しかし バス便利用の交通利便性に劣るエリアの需要は弱含みの傾向が続いている 4 みなとみらい地区の動向 ( 取引状況 地価動向 及び賃料動向 ( オフィス 店舗 マンション ) みなとみらい地区では本社移転等の動きなどの動きもあり オフィスの引き合いが堅調で空室は改善しているが 全体的には賃料水準は横ばい傾向となっている < 資料の見方 説明 > 1. 調査時点調査時点は平成 28 年 1 月 1 日 住宅地については 概ね 1 年前との比較で また商業地 ( みなとみらい ) については平成 28 年 4 月 1 日から調査時点までの各要因の変動 成約状況等市場の動向を把握し コメントを作成しました 2. 動向欄の記号の凡例 : 上昇 増加 : 横ばい ( 前期同様に好調 ) 横ばい ( 前期同様に不振 ) : 下落 減少住宅地は概ね 1 年前の動向と比較できるように また商業地 ( みなとみらい ) は前期 ( 平成 28 年 4 月 1 日時点 ) との比較のほか 複数年の動向の推移を一覧できるように併記しています 3. 鑑定評価員のコメント不動産の各動向に関して 鑑定評価員のコメントを記載 各種事例資料の動向 不動産関連業者の意見等を総合した意見 4. 地区の住宅 マンション価格相場当欄に掲載している価格水準は その地区の調査時点での平均的な相場 ( 成約ベース ) を示しています 実際の契約に際しては 様々な個別的な条件に基づいて価格が決まってくるため 必ずしも相場の範囲に収まるとは限りません

3 調査対象地区東急東横線 日吉 駅を最寄りとする住宅地域一円戸建住宅地マンションマンション賃料等2,5~2,9 円 / m2 1,9~2,5 円 / m2特記事項動向報告の概要東急東横線沿線住宅地域 ( 日吉駅 ~ 妙蓮寺駅 ) 項目取引価格等の動向評価員のコメント ( 主な項目の概要 ) 沿線の特徴 全体の動向 取引価格 取引件数 沿線全体 沿線全体 沿線の特徴 東急東横線が縦断する港北区には日吉 綱島 大倉山 菊名 妙蓮寺の各駅が存する 地勢は 鶴見川を中心に中央部は平坦地が広がり 北部 西部及び南東部は丘陵地が多くなっている 東急東横線は都心 横浜方面に直通する利便性の高い路線であることに加え イメージが良く 首都圏においても屈指の人気路線となっている 全体的に東横線の西側で住宅地の人気はより高くなっている 全体の動向 東急東横線沿線の住宅地価格は 根強い人気に支えられ総じて上昇傾向にある 特に駅から近い高価格帯の住宅地ほど上昇の程度が高い傾向にある 一方 駅から遠い既成住宅地など相対的に需要の劣る地域については 市場滞留期間も長くなる傾向にあり 価格上昇の程度は小幅にとどまっている 新駅や再開発の工事が進行中の綱島エリアは 沿線東側を中心に住宅需要の拡大が顕在化しつつある クローズアップ エリア ~ 日吉駅 勢圏内の住宅地域 取引価格 取引件数 取引価格 取引件数 日吉駅勢圏の住宅地として最も価格水準の高いエリアは 駅前商店街に近接している割には閑静で良好な住環境にある日吉本町 1 丁目であり 地価は 6 万円 / m2前後になり 特に駅西口から放射状に 広がる扇形の地域内など優れた立地にある土地は 稀少性もあり 75 万円 / m2程度での取引も見られる 日吉本町 2 3 丁目 日吉 1 2 丁目を中心とする駅西口徒歩圏の住宅地は 最低敷地が 1 m2の第 1 種低層住居専用地域が多いことから 総額は新築戸建住宅で 6, 万 ~7, 万円程度になる 日吉駅からのバス圏や市営地下鉄グリーンライン 日吉本町 駅の利用となるエリアは 日吉駅徒歩圏と比べると価格は低くなるが バス停や日吉本町駅に近い住宅地については相応に需要が認められる 一方 バス停からも日吉本町駅からも距離がある住宅地は日吉駅勢圏にあっては相対的にやや弱い 駅東側は第 1 種住居地域や準工業地域が多く 新築戸建住宅としては 5~7 m2程度の敷地に 3 階 建が標準的となる 価格は 4, 万 ~4,5 万円程度が中心価格帯である 日吉駅勢圏の住宅地の価格動向としては 日吉駅の優れた交通利便性と東急東横線の根強い人気による需要に支えられ 住宅ローンなどの良好な金融環境とも相俟って 上昇傾向にある 近傍地価公示価格等の動向 ( 公示港北 -1) ( 調査港北 -11) H27.7 地価調査 266, 円 / m2 +.8%(H27.1 比 ) H28.1 地価公示 268, 円 / m2 +.8%(H27.7 比 ) H28.7 地価調査 27, 円 / m2 +.7%(H28.1 比 ) 新築分譲価格 取引価格 取引件数等 賃料水準 日吉駅勢圏におけるマンションは低層のものが多いが 比較的大規模な中高層マンションは 日吉駅東側南方の綱島街道付近及び日吉駅南西方の日吉本町 4 丁目が中心となる 現在販売中の駅から徒歩 14 分 平均専有 75.2 m2の新築分譲マンションは 総 177 戸のうちの当期販売分 25 戸全てが初月に完売されている 平均販売価格は 6,24 万円で 平均単価は約 82 万円 / m2である 中古 中古マンションの成約価格水準は 築 1~15 年程度 駅から徒歩 1~15 分程度 専有 7 m2程度で概ね 3,5 万 ~4, 万円 (5 万 ~57 万円 / m2 ) 程度である 日吉駅勢圏における中古マンションの取引件数はさほど多くはないが 日吉の利便性を志向する根強い需要層に支えられ 価格は堅調に推移している 慶応大学に近いこともあり 賃貸成約事例は日吉駅東側を中心に単身者向タイプが多 い 築古物件が多いが 需要は多く賃料水 準は安定的に推移している 1DK~2LDK (4~5 m2台程度 ) 3DK~4LDK (6~1 m2程度 ) ( 駅徒歩圏内 ) 日吉駅から徒歩 1 分程度にある綱島街道沿いの商業施設やオフィスビルの跡地を一体的に再開発して 住居数 132 戸 居住人口約 3, 人を見込む大規模マンションをはじめ サービス施設等 さらに小学校を新設する計画がある 平成 3 年度に着工し 平成 32 年の完成を目指している ヒアリングに応じていただいた地元不動産関係者の声の一例 日吉駅勢圏における一次取得層は 3 階建の小規模戸建住宅が標準的で 予算が 3,~4, 万円の場合は中古マンションが中心となる 日吉 3 4 丁目 箕輪町 1 丁目を中心とする駅徒歩圏では慶応大学の学生など単身者向けの古アパートなどの賃貸住宅が多い

4 調査対象地区京急本線 上大岡 駅を最寄りとする住宅地域一円戸マンションマンション賃料等2,1~3, 円 / m2 1,7~2,3 円 / m2特記事項京急本線沿線住宅地域 ( 上大岡駅 ~ 金沢八景駅 ) 項目取引価格等の動向評価員のコメント ( 主な項目の概要 ) 沿線の特徴 全体の動向 取引価格 取引件数 沿線全体 沿線全体 沿線の特徴 京急本線は 東京都港区の泉岳寺駅から横浜市南東部を通り 横須賀市の浦賀駅を結ぶ 東京都内及び横浜都心へのアクセスが良好な路線である 平成以降 駅前の再開発等により街並みが整備された地域や現在再開発等が行われている地域等 生活利便性が向上した駅が増えつつある 特に 京急本線の上大岡駅は 横浜駅及び品川駅に次いで利用客数の多い主要ターミナル駅であり 平成の始めから同 23 年度まで続いた複数の大規模再開発等により 駅ビルや駅周辺の商業 業務 住宅が一体となった大型施設が整備され 生活の利便性がさらに向上した 全体の動向 主要駅から徒歩圏の地域の住宅地の取引価格はやや上昇傾向で推移しているが 上昇幅は縮小傾向にある 一方 バス便を利用する交通の利便性の劣る地域の住宅地は 引き合いはやや弱いため 売り出し価格を下げて成約に至る取引も散見され 取引価格は横ばい若しくはやや弱含み傾向で推移している 地価の二極化が進んでいる状況を反映し 沿線全体を均しでみた取引価格及び取引件数は概ね横ばいと思料される クローズアップ エリア ~ 上大岡駅 勢圏内の住宅地域 建住宅地取引価格 取引件数 近傍地価公示価格等の動向 ( 公示港南 -1) ( 調査港南 -1) 取引価格 取引件数等 取引価格 取引件数 上大岡駅周辺の住宅地域は起伏が多いことから 平坦地は希少性が高く需要は強い 特に 港南区最戸一丁目は上大岡駅西側の平坦地に存することから 市場に滞留する売り物件は見られない状況に ある 上大岡駅から徒歩圏の地域の新築戸建住宅の中心価格帯は 土地の規模 8~1 m2 建物の規模 1 m2前後 総額 4,5~5, 万円であるが 土地の規模を 6 m2台程度にして総額を 4, 万円以内に抑えて売却している物件も散見される 堅調な住宅需要に支えられて取引価格はやや上昇傾向で推移しているが 上昇幅については縮小傾向にある なお 上大岡駅から徒歩圏でも起伏のある地域の取引価格は やや上昇若しくは横ばいに近い傾向で推移している 上大岡駅からバス便を利用する地域の住宅地は 供給は多いものの需要が少ないことから 取引価格及び取引件数ともに動きは少ない 新築戸建住宅の中心価格帯は 土地の規模 1~135 m2 建物 の規模 1 m2前後 総額 3,~4, 万円である 取引件数に大きな変化は認められないものの 供給に比して需要が少ないことから 取引価格は横ばい若しくはやや弱含み傾向で推移しており 上大岡駅勢圏の住宅地域全体を均しでみた取引価格及び取引件数は概ね横ばいと思料される H27.7 地価調査 258,/ m2 +2.%(H27.1 比 ) H28.1 地価公示 263,/ m2 +1.9%(H27.7 比 ) H28.7 地価調査 268,/ m2 +1.9%(H28.1 比 ) 新築分譲価格 前回の調査時点において販売中であった 3 棟のマンションのうち 1 棟 ( 平均専有は 61 m2 平均分譲価格は 4,5 万円台 ) は 現在も完成在庫を抱えている状況にある 現在販売中の新築分譲マンションは 分譲価格を抑えるために平均専有を 61~64 m2台にして販売している このような状況等から 分譲価格は概ね横ばい傾向で推移していくものと推察される 中古 昨今の新築マンションの分譲価格の高騰の影響で 需要の高い築浅で駅近の中古マンションの取引価格は やや上昇傾向で推移しているが 市場で供給される中古マンションは 築 3 年前後の築古物件や駅からバスを利用する地域の物件が多いため 全体を均しでみた取引価格及び取引件数等については 概ね横ばいと思料される 賃料水準 上大岡駅周辺は サラリーマン等の単身世帯の賃貸需要が多く 供給される物件はワン ルームタイプが圧倒的に多い 概ね需給は 均衡しており 賃料水準は前回調査時点と同様に 横ばいである 1DK~2LDK (4~5 m2台程度 ) 3DK~4LDK (6~1 m2程度 ) ( 駅徒歩圏内 ) 上大岡 C 北地区 における複合ビル建設構想の事業計画の策定の進捗状況については不明であるが 事業計画の策定は進んでいるものと思われる ヒアリングに応じていただいた地元不動産関係者の声の一例 上大岡駅周辺の局地的なエリアにおいて 相場よりも高い価格水準での取引が一部あったが 全般的に相場水準の価格の物件でも 売却までの時間がかかるようになってきている

5 マンションマンション賃料等2,~2,7 円 / m2 1,7~2,2 円 / m2特記事項相鉄線沿線住宅地域 ( 二俣川駅を中心に鶴ヶ峰駅 ~ 瀬谷駅 ) 項目取引価格等の動向評価員のコメント ( 主な項目の概要 ) 沿線の特徴 全体の動向 取引価格取引件数 沿線全体 沿線全体 沿線の特徴 相鉄本線は旭区の中央を東西に走り 横浜市中心部等への通勤者のベッドタウンとして宅地化が進んできた 平成 31 年度内に JR 線 平成 34 年度内に東急東横線との相互直通運転がスタートする予定で将来は東京圏への通勤者のベッドタウンとしての需要が期待されている 沿線の二俣川駅はターミナル駅としてのみならず 運転免許試験場の最寄り駅として県内における認知度は高い 全体の動向 総じて住宅実需に基づく取引は底堅いものがあるが 最寄駅からの距離 地勢の影響などによる二極化傾向は より鮮明になりつつある クローズアップ エリア ~ 二俣川駅 勢圏内の住宅地域 調査対象地区相鉄本線 二俣川 駅 ~ 鶴ヶ峰 駅を最寄りとする住宅地域一円戸建住宅地取引価格 取引 件数近傍地価公示価格等の動向 ( 公示横浜旭 -7) ( 調査旭 -13) 取引価格 取引件数 駅徒歩圏等利便性の優れるエリアでの中心的価格帯は 1 m2程度の土地で更地価格が 2,5 万円 ~3, 万円前後 新築戸建は 3, 万円台後半から 4,5 万円前後である 取引価格 取引件数共に堅調で高値での取引も見受けられ前回調査時点同様に上昇傾向にある JR 線 東急東横線との直通運転を先取りした住宅の取引も見受けられる 開発業者によるまとまった規模の開発分譲は僅かに行われているが 駅徒歩圏の開発素地は少ない バス便利用等の交通生活利便性に劣るエリアの需要は弱含んだままである 急激に価格帯が下落することはないが 中心的価格帯は概ね 125~165 m2弱の土地で更地が 2,~2,5 万円程度 新築戸建は 2, 万円台後半から 3, 万円前半と 印象的には前期と変わりない H27.7 地価調査 235, 円 / m2 +2.2%(H27.1 比 ) H28.1 地価公示 239, 円 / m2 +1.7%(H27.7 比 ) H28.7 地価調査 247, 円 / m2 +3.3%(H28.1 比 ) 新築分譲価格 取引価格 取引件数等 起伏が激しいところも多い当エリアでは駅近のマンションへの期待は高いが 新規供給となり得る素地も少なく 新築分譲マンションは他エリアと比べて少ない傾向にある 当エリアにおける今までの傾向として 供給が少ないために価格が上昇するというところまではいかず 横浜市中心部などとの接近性が担保されるわりには値ごろ感があるために支持されている構造があった 下記 グレーシアタワー二俣川 は 駅直結 商業一体開発もさることながら 鉄道相互運転をにらんだ ある意味当エリアのプライスリーダー的な存在でもある 平成 26 年 1 月 鶴ケ峰 1 丁目にRC 造 6 階建 総 52 戸 敷地約 1,9 m2のマンションが竣工し 完売している 平成 3 年 3 月 二俣川駅直結のRC 造 29 階建 総 421 戸 延床約約 53,42 m2の大型マンション ( グレーシアタワー二俣川 ) が竣工予定である 中心価格帯は 7,4 万円 ~7,9 万円 / 戸と思われる 中古 駅徒歩圏内の売出し物件は 築 2 年以上経過したものが多く 中心価格帯は 1,5 万円 ~2,5 万円となっている 条件の良い物件で約 3,5 万円前後とみられる 一方 バス便利用の物件の中心価格帯は 1,4 万円 ~2, 万円と相対的に下がり 築年数の経過した物件では 1, 万円以下の取引も散見される 取引動向をみると売り出しから早い時期に値引きなく成約している物件が多いが 取引水準が上昇傾向にあるとまではいえない 賃料水準 駅徒歩圏内の賃貸物件については 交通利便性に着目して単身世 帯からファミリー層まで幅広い層に よる需要が根強く存在する 1DK~2LDK (4~5 m2台程度 ) 3DK~4LDK (6~1 m2程度 ) ( 駅徒歩圏内 ) 二俣川駅南口地区第一種市街地再開発事業が進捗中で 地上 29 階建 共同住宅 店舗 事務所等の複合ビルが平成 27 年 3 月着工 平成 3 年 3 月の竣工を予定している ヒアリングに応じていただいた地元不動産関係者の声の一例 中古であってもフラットで出入りできるマンションへの需要は根強い 起伏が激しいところも多いため 他エリアより相対的な根強さは大きいのかもしれない 新築分譲マンションが過熱しているとは言い難いが もちろん 値ごろ感も手伝っているのだろう 近年の相続税改正 相互直通運転などの影響もあって 収益目的のマンション取引もみられる

6 地区の特徴 みなとみらい 21 中央地区 みなとみらい 21 中央地区は 1983 年に着工したみなとみらい 21 事業による再開発エリアとして 現在も開発途上にある新興の業務 商業集積エリアである 超高層オフィスビルや商業施設の他 ホテル 観光文化 国際会議場 ホール アミューズメント等の大型集客施設 タワーマンション等が地区計画に基づき計画的に配置され その街並みは都市景観 1 選にも選定されている オフィスは 基準階床の大きいハイスペックの大規模ビルが中心で 本社移転や拠点集約ニーズの受け皿としての適性が高く 最近では多様な商業施設の進出も目覚ましく 休日は多くの観光客や買物客で賑わっている また東日本大震災以降 震災対策のインフラが整備された災害に強い地区としてそのポテンシャルが見直されている 詳細項目動向 ( : 上昇 増加 : 強含み基調での横ばい : 前期から変動なし または弱含み基調での横ばい : 下落 減少 ) 地価水準 利回り等 H24 年 H25 年 H26 年 H27 年 H28 年 上期 下期 上期 下期 上期 下期 上期 下期 上期 下期 取引価格 取引利回り 取引価格 取引件数 複数の大型取引のあった一昨年 昨年に続き 本年も J-REIT 投資法人や大手商社系私募リートによる収益 物件の取得が見られた 開発素地の公募でも 3 街区で事業予定者が決定したほか 暫定利用施設跡地を 本 社ビルを含む複合施設用地として民間事業法人が取得するなど 素地取引も引き続き安定的に推移している 地価の動向 好調な投資用不動産市況 賃貸市況の影響から 投資適格性の高い大規模ビルの多い当地区所在物件に 対する国内外投資家からの引き合いは底堅く 取引価格 取引件数ともに堅調に推移している 利回り動向 ( 取引状況 投資用不動産その他 取引件数 ) 取引利回り 投資用不動産の取引量 一昨年から本年にかけて取引された J-REIT 物件の取引利回り 既存 J-REIT 保有物件の純収益利回りは いずれも低下傾向にある 投資家期待利回りの推移 周辺地域における取引利回りの動向等を見ると 一部下げ止まり感がみられるものの 取引利回りは 引き続き低下 ( 改善 ) 傾向で推移している 当期は 横浜歯科医療専門学校 オーケーみなとみらい本社ビル が竣工したほか 建築中 準備中を含む多数プロジェクトが進行中であり 今年から来年にかけて タワーマンションやオフィスビルをはじめとした大型物件の竣工ラッシュが予定されている 当地区内の J-REIT 保有物件についても 過去 3 年間で 3 物件から 8 物件に大幅に増加した H24 年 H25 年 H26 年 H27 年 H28 年オフィス賃料上期下期上期下期上期下期上期下期上期下期 店舗賃料 オフィス賃料 小規模な貸室を中心としたオフィスの引き合いは引き続き堅調であるが 大型の貸室に対する引き合いは限定的であり 空室消化に時間を要している 空室が少なく 競争力の高い一部のオフィスビルでは 強気な賃料設定も見られるが 地区全体でみた成約賃料水準は前期と変わらず ほぼ横這いで推移している 賃料水準等 賃貸市場動向 その他 店舗賃料 クイーン軸 ( 桜木町駅前広場からランドマークプラザ クイーンモール等を経由する屋内歩行者動線 ) については 店舗集積 顧客回遊性が高く 需給動向は引き続き安定的 前期において空室が目立つ店舗ビルが見られたが 当期は空室の消化が進み 成約賃料水準は横這いで推移している グランモール軸 ( 横浜駅東口方面から新高島駅 グランモール公園等を経由する屋外歩行者動線 ) については クイーン軸から MARK IS みなとみらい までの顧客回遊性は高い 新高島駅周辺は 街路灯の設置された暫定歩行者通路の供用開始により 横浜駅までの動線は確保されたが 店舗の集積性に乏しく 成約賃料水準の変化は特に見られない その他 ( マンション賃料等 ) ファミリータイプ シングルタイプともに募集賃料水準はほぼ横這いで推移している ヒアリングに応じていただいた地元不動産関係者の声の一例地区の賃料水準 ( 月額坪単価 共益費込 ) オフィスは 従来より強気な賃料設定ができるのは人気の高い一部のビルに限られてきている 今後比較的大型の空室発生も予想されるので 多くのビルでは従来のような強気な賃料設定は難しくなるのではないか 店舗は 暫定利用施設の閉鎖に伴う地区内の移転が目立った 新高島駅周辺は横浜駅からの人の流れが徐々に増えてきている印象 今後の開発で 横浜駅徒歩圏としての認識が強くなれば 地域的にも良くなっていくと思う 調査対象地区 事務所 店舗 西区みなとみらい二 三 四 五丁目 中区桜木町 1 丁目 ランドマーク性の高いビル築浅ビル 17,~23, 円 / 坪 クイーン軸沿い ( モール内店舗 ) 25,~5, 円 / 坪 その他のビル 14,~17, 円 / 坪 ビルイン店舗グランモール軸沿い 15,~3, 円 / 坪

7 横浜市区別 人口と世帯 国勢調査実施 ( 平成 27 年 1 月 1 日を調査期日 ) に伴い 平成 27 年 1 月から平成 28 年 2 月末までの間 人口データ更新は休止されるため 本年については各年 9 月 1 日を基準として作成 横浜市統計ポータルサイト 人口ニュース 同サイト 分野別インデックス 行政区 月 男女別人口 ( 横浜市統計書 ) 等より 平成 25 年 9 月 1 日平成 26 年 9 月 1 日平成 27 年 9 月 1 日 H 平成 28 年 9 月 1 日人口変動率世帯変動率 市区町村人口世帯人口世帯人口世帯人口順位人口世帯 H25~H26 H26~H27 H27~H28 H25~H26 H26~H27 H27~H28 横浜市 ( 全 18 区 ) 3,72,414 1,617,518 3,79,727 1,63,884 3,719,589 1,646,676-3,732,794 1,659, % +.3% +.4% +.8% +1.% +.8% 鶴見区 278, ,88 281,638 13, ,37 132, , , % +.9% +1.1% +1.4% +1.4% +1.5% 神奈川区 234, , ,65 117, 237,83 118, ,961 12,53 +.5% +.9% +.9% +1.1% +1.6% +1.3% 西区 97,6 5,764 97,649 51,276 98,98 51, ,824 52,32 +.6% +.5% +.7% +1.% +.8% +.7% 中区 147,154 76, ,272 77, ,572 78, ,926 79, % +.9% +.2% +.4% +1.4% +1.3% 南区 194,548 93,64 194,496 94, ,537 94, ,889 96,287 ±.% ±.% +.2% +.6% +.7% +1.4% 港南区 218,232 9, ,65 9,65 216,63 91, ,8 91,55.5%.5%.5% ±.% +.5% +.5% 保土ヶ谷区 24,521 91,39 24,385 91,742 25,41 92, ,454 93,884.1% +.3% +.7% +.8% +1.1% +1.2% 旭区 248,975 12, ,23 12, ,191 13, ,39 13,533.3%.4%.1% +.4% +.5% +.2% 磯子区 161,728 71, ,26 72, ,498 73, ,785 75, % +1.4% +.8% +1.6% +1.8% +1.9% 金沢区 24,983 87,394 23,768 87,786 22,579 88, ,615 87,49.6%.6%.5% +.4% +.4%.8% 港北区 338,86 159,735 34, ,67 343,51 163, , , % +.8% +.9% +1.2% +1.2% +.7% 緑区 178,696 72, ,334 73,645 18,256 74, ,155 75, % +.5% +.5% +1.% +1.1% +1.2% 青葉区 37,71 123,569 38, ,683 39, , , , % +.3% +.3% +.9% +.7% +.8% 都筑区 29,369 79,75 21,443 79, ,537 8, ,396 81, % +.5% +.4% +.9% +1.1% +.9% 戸塚区 273, , , ,56 274, , , , % +.2% +.3% +1.% +.9% +.7% 栄区 123,578 51, ,548 51, ,747 51, ,758 5,664.8%.7% ±.% ±.% +.2% 1.1% 泉区 154,997 6, ,522 6, ,945 61, ,874 61,192.3%.4% ±.% +.7% +.6% ±.% 瀬谷区 125,673 5, ,44 5,66 124,782 5, ,26 5,737.2%.5%.4% +.6% +.3%.2% 年率 ±1.% 以上 上昇 年率マイナス

8 単位 : 人 4, 横浜市各区総人口比較 35, 346,448 31,474 3, 287, ,755 25, 239, ,39 2, 194, ,8 26,454 21, , , ,785 15, 148, , , ,26 1, 98,824 5, 鶴見区神奈川区西区中区南区港南区 保土ヶ谷区 旭区磯子区金沢区港北区緑区青葉区都筑区戸塚区栄区泉区瀬谷区 平成 25 年 9 月 1 日 278, ,365 97,6 147, , ,232 24, , ,728 24, ,86 178,696 37,71 29, , , , ,673 平成 26 年 9 月 1 日 281, ,65 97, , , ,65 24, ,23 163,26 23,768 34, ,334 38,595 21, , , , ,44 平成 27 年 9 月 1 日 284,37 237,83 98,98 148, , ,63 25,41 247, ,498 22, ,51 18,256 39, , , , , ,782 平成 28 年 9 月 1 日 287, ,961 98, , , ,8 26, ,39 166,785 21, , ,155 31, , , , , ,26

9 横浜市各区人口変動率比較 +2.% +1.5% +1.4% +1.% +1.% +.9% +.9% +1.1% +.9% +.7% +.9% +.7% +.8% +.8% +.9% +.8% +.5% ±.%.5% +.5% +.3% +.2% +.2% +.5% +.6% +.1% ±.% ±.%.5%.1%.5%.5% +.9%.3%.1%.4%.6%.5%.6% +.5% +.5% +.4% +.5% +.3% +.5% +.3% +.3% +.2% +.2% +.4% +.3% ±.%.3% ±.%.2%.4%.5%.4%.8%.7% 1.% 鶴見区神奈川区西区中区南区港南区 保土ヶ谷区 旭区磯子区金沢区港北区緑区青葉区都筑区戸塚区栄区泉区瀬谷区 H24~H25 +1.% +.5% +.6% +.1% ±.%.5%.1%.3% +.9%.6% +.8% +.4% +.3% +.5% +.2%.8%.3%.2% H25~H26 +.9% +.9% +.5% +.9% ±.%.5% +.3%.4% +1.4%.6% +.8% +.5% +.3% +.5% +.2%.7%.4%.5% H26~H % +.9% +.7% +.2% +.2%.5% +.7%.1% +.8%.5% +.9% +.5% +.3% +.4% +.3% ±.% ±.%.4%

10 パーセンテージで見る! 横浜市人口 ~ 年齢 3 区分別 : 生産年齢人口 老年人口 年少人口 ~ 平成 25 年 1 月 1 日現在 平成 26 年 1 月 1 日現在 平成 27 年 1 月 1 日現在 市区町村 ~14 歳 15~64 歳 65 歳以上 ~14 歳 15~64 歳 65 歳以上 ~14 歳 15~64 歳 65 歳以上 % % % % % % % % % 横浜市 鶴見区 神奈川区 西区 中区 南区 港南区 保土ヶ谷区 旭区 磯子区 金沢区 港北区 緑区 青葉区 都筑区 戸塚区 栄区 泉区 瀬谷区 横浜市統計ポータルサイト 人口動態と年齢別人口 65 歳以上の割合が2% 以上 65 歳以上の割合が25% 以上 横浜市年齢 (3 区分別 ) 人口構成 ( 平成 27 年 1 月 1 日現在 ) 65 歳以上 22.9% ~14 歳 12.8% 15~64 歳 63.6%

11 新設住宅着工 合計年度推移 (H22~H27) 1/6 横浜市内の住宅着工と合計を 18 区別 年次別に集計し グラフ化 横浜市 HP 建築局住宅部 住宅統計資料 横浜市における住宅着工 より 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 鶴見区 234,84 24,968 21,46 138, , ,76 3,175 2,78 2,771 2,69 2,227 2,355 2,69 2,78 2,771 3,175 2,227 2, ,389 24,968 21,46 234,84 139, ,76 25, 2, 15, 1, 5, 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 神奈川区 171,711 18,11 156, ,699 13, ,137 2,684 2,339 2,47 2,16 2,13 2,564 2,47 2,339 2,16 2,684 2,13 2, , , ,798 18,11 13, ,137 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 2,5 2, 1,5 1, 5 西区 143,295 89,32 76,265 72,181 57,584 48,817 2,2 1,257 1, , ,318 2,2 76,265 57,584 48,817 72,181 89,32 143,295 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,

12 新設住宅着工 合計年度推移 (H22~H27) 2/6 横浜市内の住宅着工と合計を 18 区別 年次別に集計し グラフ化 2,5 2, 1,5 1, 5 中区 151, ,39 79,899 88,846 78,87 6,495 2,56 2,23 1,114 1,439 1,37 1,15 2,56 1,114 1,439 2,23 1,37 1,15 151,639 79,899 88, ,39 78,87 6,495 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 2,5 2, 1,5 1, 5 南区 123,21 119,692 13,832 95,51 18,286 82,784 1,833 2,21 1,398 1,69 1,591 1,351 1,398 1,69 1,591 1,833 1,351 2,21 95,51 123,21 13, ,692 82,784 18,286 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 1,6 1,4 1,2 1, 港南区 121, ,866 14,757 81,336 77,69 89,16 1,435 1, , , ,435 1,489 1, ,116 81, , ,866 14,757 77,69 89,16 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,

13 新設住宅着工 合計年度推移 (H22~H27) 3/6 横浜市内の住宅着工と合計を 18 区別 年次別に集計し グラフ化 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 保土ヶ谷区 137,574 17,91 118, , ,3 11,749 1,696 1,295 1,432 1,565 1,699 1,462 1,295 1,432 1,696 1,565 1,699 1,462 17,91 118, , , ,3 11,749 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 旭区 172,266 13, , , ,83 118,382 1,477 1,535 1,629 1,562 1,396 1,742 1,477 1,535 1,629 1,562 1,396 1,742 13, , , ,83 118, ,266 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 2,5 227,4 磯子区 25, 2, 166,561 2, 1,5 1, 5 7, ,328 81, ,873 7, ,68 1,299 15, 1, 5, 平成 22 年平成 23 年平成 24 年平成 25 年平成 26 年平成 27 年 883 2, , ,299 7,54 227,4 81, ,561 7,22 94,68

14 新設住宅着工 合計年度推移 (H22~H27) 4/6 横浜市内の住宅着工と合計を 18 区別 年次別に集計し グラフ化 1,6 1,4 1,2 1, 金沢区 116,256 89,554 94,942 95,937 91,15 75,21 1,58 1,337 1,179 1,139 1,167 1,17 1,58 1,337 1,179 1,139 1,167 1,17 89, ,256 94,942 95,937 91,15 75,21 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 港北区 244, , ,3 198, ,567 21,62 3,29 3,444 3,45 2,469 2,751 2,877 3,29 3,444 2,469 3,45 2,751 2, , , , ,3 199,567 21,62 3, 25, 2, 15, 1, 5, 1,6 1,4 1,2 1, 緑区 124, ,744 15,429 1,285 88,746 81,947 1,283 1,439 1,24 1, ,284 1,283 1,439 1,43 1, , , ,412 88,746 15,429 81,947 1,285 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,

15 新設住宅着工 合計年度推移 (H22~H27) 5/6 横浜市内の住宅着工と合計を 18 区別 年次別に集計し グラフ化 3, 262,414 青葉区 3, 2,5 29, ,126 25, 2, 1,5 1, 5 2,769 2, ,44 1,642 2,44 138, ,611 1,414 1,594 2, 15, 1, 5, 平成 22 年平成 23 年平成 24 年平成 25 年平成 26 年平成 27 年 2,769 2,239 1,642 2,44 1,414 1, ,414 29, ,44 222, , ,611 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 都筑区 143, , , ,935 96,264 79,937 1,573 1,716 1,426 1,47 1, ,573 1,716 1,426 1,47 1, , , , ,935 96,264 79,937 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 3, 戸塚区 214,45 25, 2,5 2, 1,5 1, 5 129,423 1, , ,62 1,92 1,848 2, ,17 1, ,91 2,341 2, 15, 1, 5, 平成 22 年平成 23 年平成 24 年平成 25 年平成 26 年平成 27 年 1,565 1,92 1,848 2,759 1,491 2, , , ,62 214,45 124,17 186,91

16 新設住宅着工 合計年度推移 (H22~H27) 6/6 横浜市内の住宅着工と合計を 18 区別 年次別に集計し グラフ化 栄区 69,973 64,53 51,978 55,149 55,193 45, ,978 64,53 55,149 69,973 45,628 55,193 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 1,2 1, 泉区 85,631 85,977 81,219 66,778 72,93 75,158 1, , ,778 85,631 81,219 85,977 72,93 75,158 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 1,2 1, 瀬谷区 87,844 7,593 63,48 61,442 61,224 63,667 1, , ,48 61,442 7,593 87,844 61,224 63,667 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,

17 東急東横線 ( 日吉駅 ~ 妙蓮寺駅 ) 各駅乗降人員数 横浜市統計ポータルサイト 分野別インデックス 鉄道 バス タクシー より ( 年間人数 ) 平成 27 年度年間乗降者人員 ( 沿線各駅の比較 ) 1,, 9,, 86,8,77 8,, 7,, 6,, 5,213,393 5,, 4,, 36,767,986 3,, 2,178,392 2,, 9,173,41 1,, - 日吉綱島大倉山菊名妙蓮寺 25, 24, 23, 22, 21, 2, 19, 日吉駅 H28 年度は 年度途中につき 4~9 月合計人員を 183 日で除した人員数 214,85 22,33 以下の各駅も同様 23, , , ,486 注 ) 日吉駅の利用人員には目黒線の利用者も含まれています 14, 12, 1, 98, 96, 94, 92, 9, 綱島駅 H28 年度は 4~9 月までの人員数を 94, 日で除した人員数 96,672 99,233 98,765 1,459 12,919 57, 56, 55, 54, 53, 52, 51, 5, 49, 48, 大倉山駅 H28 年度は 4~9 月までの人員数を 183 日で除した人員数 51,231 52,75 53,897 53,826 55,132 55,732 14, 138, 136, 134, 132, 13, 128, 126, 菊名駅 H28 年度は 4~9 月までの人員数を 183 日で除した人員数 129, , ,17 134, , ,572 26, 25,5 25, 24,5 24, 妙蓮寺駅 H28 年度は 4~9 月までの人員数を 183 日で除した人員数 24,215 24,511 25,54 24,497 25,63 25, , 23,5

18 京急電鉄線 ( 上大岡駅 ~ 金沢八景駅 ) 各駅乗降人員数 横浜市統計ポータルサイト 分野別インデックス 鉄道 バス タクシー より ( 年間人数 ) 平成 27 年度年間乗降者人員 ( 沿線各駅の比較 ) 6,, 51,942,945 5,, 4,, 3,, 25,37,23 2,775,53 2,, 12,557,566 11,446,361 1,, 上大岡杉田能見台金沢文庫金沢八景 145, 144, 143, 142, 141, 14, 139, 138, 137, 136, 上大岡駅 H28 年度は 年度途中につき 4~9 月合計 138,889 人員を 183 日で除した人員数 以下の各駅も同様 139,76 142,78 14, , ,893 35, 34,5 34, 33,5 33, 32,5 杉田駅 H28 年度は 4~9 月までの人員数を 33, 日で除した人員数 33,43 33,891 33,771 34,31 34,746 31,6 31,4 31,2 31, 3,8 3,6 3,4 3,2 能見台駅 H28 年度は 4~9 月までの人員数を 3, 日で除した人員数 31,484 3,91 3,829 31,274 31,395 32, 3, 71,5 71, 7,5 7, 69,5 69, 68,5 68, 67,5 金沢文庫駅 H28 年度は 4~9 月までの人員数を 183 日で除した人員数 7,519 7,25 7,93 68,767 69,145 7,271 61, 6, 59, 58, 57, 56, 55, 54, 53, 52, 51, 5, 金沢八景駅 H28 年度は 4~9 月までの人員数を 183 日で除した人員数 53,88 54,59 56,47 55,49 56,764 59,59

19 相鉄本線 ( 鶴ヶ峰駅 ~ 瀬谷駅 ) 各駅乗降人員数 横浜市統計ポータルサイト 分野別インデックス 鉄道 バス タクシー より ( 年間人数 ) 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, 平成 27 年度年間乗降者人員 ( 沿線各駅の比較 ) 28,49,252 2,995,965 21,422,592 16,277,376 12,779,28 鶴ケ峰 二俣川 希望ケ丘 三ツ境 瀬谷 59, 58,5 58, 57,5 57, 56,5 56, 55,5 55, 54,5 54, 鶴ヶ峰駅 H28 年度は年度途中につき 4~7 月合計 人員を 122 日で除した人員数 以下の各駅も同様 55,747 56,266 57,67 56,497 57,523 58,768 8, 79,5 79, 78,5 78, 77,5 77, 76,5 76, 二俣川駅 H28 年度は 4~7 月までの人員数を 79, 日で除した人員数 79,64 79,473 77,432 78,55 79,9 36,5 36, 35,5 35, 34,5 34, 33,5 33, 32,5 希望ヶ丘駅 H28 年度は 4~7 月までの人員数を 122 日で除した人員数 34,132 33,973 34,269 34,12 35,11 36,186 6,5 6, 59,5 59, 58,5 58, 57,5 57, 三ツ境駅 H28 年度は 4~7 月までの人員数を 122 日で除した人員数 58,494 59,223 59,86 58,21 58,692 59,875 45,5 45, 44,5 44, 43,5 43, 42,5 42, 41,5 41, 4,5 瀬谷駅 H28 年度は 4~7 月までの人員数を 122 日で除した人員数 42,194 42,866 43,86 43,63 44,596 45,266

20 街路ごとの賑わい度 みなとみらい 21 中央地区 昼間 調査対象エリア 特に良好 良好 概ね良好

21 街路ごとの賑わい度 みなとみらい 21 中央地区 夜間 調査対象エリア 特に良好 良好 概ね良好

22 建物用途別色分け地図(みなとみらい 21 中央地区) 国際大通り みなとみらい大通り 建設中 すずかけ通り 建設中 暫定施設 47 街区は 216/1 終了 建設中 暫定施設 暫定施設 暫定施設 暫定施設 いちょう通り けやき通り グランモール軸 さくら通り クイーン軸 店舗 店舗兼事務所 事務所 店舗兼マンション マンション 白 その他 更地