Microsoft PowerPoint - 全国主要都市ＭＲ：広島2014上.pptx

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1 広島市 広島県の西部に位置する県庁所在地 政令指定都市中国地方の最大都市で 西日本有数の工業都市 安佐北区 広島 : 概況 佐伯区 安芸区 太白区 都市基本データ 項目 内容 出所 1) 人 口 29 年 :1,167,565 人 214 年 :1,184,269 人 (+1.4%) 広島市の統計 2) 世 帯 数 29 年 :55,73 世帯 214 年 :525,275 世帯 (+3.9%) 広島市の統計 3) 総 面 積 95.4km2 広島市の統計 4) 人口集中地区面積割合 25 年 :14.9% 21 年 :14.9% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 本通 八丁堀 ~ 紙屋町界隈 広島駅周辺 6) 主 要 産 業 サービス業 (27%) 卸売 小売業(24%) 製造業(12%) 製造業は輸送用機器等の加工組立型が中心 市民経済計算 工業統計 7) 事 業 所 数 24 年 :14, 年 :13,872 (-7.5%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 24 年 :9, 年 :9,126 (-7.3%) 商業統計調査 9) 小売業売り場面積 24 年 :1,445,417m2 27 年 :1,487,841m2 (+2.9%) 商業統計調査 1) 新 設 住 宅 着 工 数 212 年 :8,6 213 年 :1,271 (+27.4%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 25 年 :52.9% ( 全国平均 62.1%) 21 年 :52.7% ( 全国平均 61.9%) 国勢調査 12) J - R E I T 物件数 総数 :13 ( レジデンス :1 オフィス:5 商業施設:2 ホテル:1 倉庫 物流施設:1 その他:3) 不動産証券化協会 1)2)3) 各年 1 月 1 日時点 3)214 年 1 月 1 日時点 4) 人口集中地区面積 総面積 6) 比率は平成 22 年度経済活動別都内総生産 ( 名目 ) 構成比 12)214 年 6 月 3 日時点のデータをもとに弊社集計 景気情勢 出所 : 日本銀行 地域経済報告 (214 年 4 月 ) 中国 消費税率引き上げの影響による振れを伴いつつも 基調としては緩やかに回復している 不動産マーケット概況 214/1H 214 年上半期 (1~6 月 ) 土地 居住用不動産 オフィスビル レジデンス 商業地住宅地一戸建マンション賃貸売買賃貸売買 オフィス空室率の改善 需要は強まる商業地価はやや上昇個人住宅地 マンション用地ともに需要は堅調住宅地価はやや上昇取引件数は減少価格はゆるやかに上昇新築分譲は概ね好調中古市場は堅調に推移新規供給不足空室率低下 潜在的需要旺盛市場の動き少投資意欲 流動性は高くない安定的な供給賃料水準は横ばいで推移投資意欲は高くなく 流動性は見られない TOKYU LIVABLE INC,

2 土地 広島 : 土地 < 商業地 > オフィス空室率の改善需要は強まる商業地価はやや上昇 紙屋町 建替計画に伴う移転需要や景気回復に伴う移転拡張により 相生 鯉城 中央通沿いのオフィスビルはほぼ満室で稼働している また 当地区および周辺では 小規模物件を中心に相場を上回る取引が増えており 取引価格は上昇傾向にある よって 地価動向はやや上昇している 広島駅南 賃料の変動は オフィス 店舗ともに比較的安定しており オフィス空室率は改善傾向にある 駅南から駅北へ移転した本社跡地にホテル建設が進行中であるが 駅前進出を希望するホテルの需要は根強い 不動産需要も回復傾向にあり 取引価格は上昇傾向にあるため 地価動向はやや上昇している 広島市商業地地価推移 ( 対前年変動率 ) 資料 : 国土交通省 地価公示 都道府県地価調査 25% 2% 15% 1% 5%.7%.4% % -5% -1.6% -1% -15% -2% 公示価格 ( 商業地平均 ) 基準地価格 ( 商業地平均 ) 広島市商業地 ( 地価公示 ) の平均価格の推移資料 : 国土数値情報( 地価公示データ ) 国土交通省 単位 : 万円 / 坪 < 住宅地 > 個人住宅地 マンション用地ともに需要は堅調住宅地価はやや上昇中区の白島エリアでは 215 年春予定の新駅開業による利便性の向上が期待され デベロッパーによる分譲 賃貸マンション用地の需要が高まっている 富裕層向けの個人住宅需要も堅調であり 取引価格は上昇している そのため 地価動向はやや上昇している 広島市住宅地地価推移 ( 対前年変動率 ) 資料 : 国土交通省 地価公示 都道府県地価調査 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% -1.5% -.4% -1.7% -2% 公示価格 ( 住宅地平均 ) 基準地価格 ( 住宅地平均 ) 広島市住宅地 ( 地価公示 ) の平均価格の推移資料 : 国土交通省 地価公示 単位 : 万円 / 坪 ( 注 ) 対前年変動率と平均価格の各対象地価データは必ずしも一致しないため それぞれの数値の変動には差異が生じる場合がある TOKYU LIVABLE INC, 1

3 居住用不動産 < 戸建市況 > 取引件数は減少価格はゆるやかに上昇 ( 図表 1 参照 ) 212 年上期以降上昇傾向にあった取引件数は 213 年上期の247 件をピークに減少傾向にある 今期の取引件数は172 件で 前期 (213 年下期 ) より更に減少 図表 1 広島市中古戸建市況推移 新築を含む資料 : 西日本レインズ 市況動向 件 35 3 万円 2,5 2, 広島 : 居住用不動産 214 年上期の平均成約価格は2,12 万円 2,9 年以降 2, 万円前後で横ばいに推移してきたが 今期初めて 2,1 万円台となった ,5 1, 成約件数 ( 左軸 ) 平均成約価格 ( 右軸 ) < マンション市況 > 新築分譲は概ね好調中古市場は堅調に推移 新築マンション職住が近接した人気エリアである白島では 建築費の上 図表 2 広島市中古マンション市況推移資料 : REINS Market Information 昇分が分譲価格に転嫁され 周辺マンションの販売価格は上昇傾向にある 完成在庫数は5 月末時点で約 35 戸と新規供給の増加に伴ってやや増加したが 販売価格は 213 年度平均と比較して5% 上昇し 成約率も高水準であるなど マンション販売は好調を維持している 中古マンション ( 図表 2 参照 ) 214 年の成約件数は373 件 213 年上期 同下期より上昇しており 需要は堅調に推移している 万円 / 坪 件 万円 1,75 1,5 1,25 1, 年上期の平均価格は 1,641 万円 平均坪単価は 77 万円であり 213 年上期 同下期と同水準である 成約件数 ( 右軸 ) 平均坪単価 ( 左軸 ) 平均成約価格 ( 右軸 ) TOKYU LIVABLE INC, 2

4 オフィスビル 広島 : オフィス < 賃貸市況 > 新規供給不足空室率低下 潜在的需要旺盛 需給 空室状況 ( 図表 1 参照 ) 213 年の後半 移転需要の受け皿不足が深刻化し テナントの動きが鈍化することが懸念されていたが テナントが移転先の選択を拡大させる動きも見られているため 需要は堅調に推移することが見込まれる 空室率は低下が続く テナントの動きは積極的であることから 引き続き空室率は低下していく可能性がある 賃料動向 テナントの旺盛な需要と空室率低下の状況が後押しとなり 年末にむけて賃料持ち直しの動きが予想される 図表 1 広島市オフィス新規供給 新規需要面積推移資料 :CBRE JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 214 坪 1, 7,5 5, 2,5-2,5-5, -7, 新規供給面積新規需要面積 < 売買市況 > 市場の動き少投資意欲 流動性は高くない 需給状況 ( 図表 2 参照 ) 投資家の期待利回りはここ数年変化はない 29 年以降 NOI 利回り6% 台後半から7% 間で推移している 取引の状況 ( 図表 3 参照 ) 前期(213 年下期 ) にオフィスの取引事例は見られなかったが 今期は弊社仲介による売買が2 件あった 広島県庁を挟み南北に所在する 図表 2 Aクラスビルの投資期待 NOI 利回り資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 8.5% 8.% 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 紙屋町 八丁堀 図表 3 当事業本部で取引された主なオフィスビル売買事例 (214 年 1 月 ~6 月 ) NO. 取引年月 所在 交通 ( 駅徒歩 ) 延床面積 ( m2 ) 1 棟 / 区分 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り 表面利回り 売主 買主 年 2 月中区基町県庁前駅歩 2 分 7,73 1 棟 196 1,9 1.6% 14.2% 一般事業法人国内ファンド 年 3 月中区大手町市役所前駅歩 2 分 2,572 区分 % 12.4% 国内ファンド一般事業法人 売買事例位置図 NOI 利回り は費用割合を 25% と想定し表面利回りから推算 1 2 地図使用承認 昭文社第 49G56 号 TOKYU LIVABLE INC, 3

5 レジデンス < 賃貸市況 > 安定的な供給賃料水準は横ばいで推移 需給 空室状況白島では 単身者向けの賃貸マンションが数件竣工した 当地域への住宅需要は幅広い年代で認められ 毎年単身者向けに数棟の新規供給がある 一方 ファミリー向けに 図表 1 広島市マンション平均成約賃料推移 資料 : レインズ ATBB の成約データをもとに弊社作成 築年数 2 年以内 駅徒歩圏 ファミリータイプ 専有面積 5 m2以上 円 / 坪 6, 円 175, 広島 : レジデンス ついては 分譲賃貸が多い傾向にある 5, 15, 賃料動向 ( 図表 1 参照 ) 4, 125, ファミリータイプの平均賃料は 95,22 円 平均面積は 3, 1, m2 平均賃料は 例年 9, 円台中盤で推移してお 2, 75, り 今期も大きな増減はなかった 1, 5, シングルタイプの平均賃料は 51,671 円である 平均賃料 25, は 21 年以降 概ね 5, 円前後で推移しており 今期も 平均的な数値である 平均賃料 ( 右軸 ) 平均坪単価 ( 左軸 ) 8 m2 75 < 売買市況 > 投資意欲は高くなく 流動性は見られない 需給状況 ( 図表 2 参照 ) 投資家の期待利回りは低下しているが 29 年以降ワン 平均面積 ルームタイプもファミリータイプも 7% 台を割ることはない 地元法人へのヒアリングによると 価格帯 (2~3 億 ) 立地 シングルタイプ 専有面積 3 m2未満 ( 中区 西区 ) 築浅( 築 1 年以内 ) の条件が整えば NOI 5% 前後の低利回りでも購入するケースは起こり得るとの事 円 / 坪 8, 7, 6, 円 9, 8, 7, 取引の状況 今期 市内でレジデンスの市況を把握できる取引は見受けられなかった 5, 4, 3, 2, 6, 5, 4, 3, 1, 2, 図表 2 レジデンスの投資期待 NOI 利回り 1, 資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 8.5% 8.% 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% m 平均賃料 ( 右軸 ) 平均坪単価 ( 左軸 ) ワンルーム ファミリー向け 平均面積 TOKYU LIVABLE INC, 4

6 その他のアセット 広島 : 店舗 物流施設等 < 店舗 商業施設 > 賃貸需要 賃料水準に大きな変化なし投資家の期待利回りは若干低下中国 四国地方初となる H&M 宝塚会館跡地で開業した 広島ゼロゲート が昨年相次いで出店した八丁堀が最も集客力の強い地域である 広島駅周辺については 後述 ( 本書 65 頁参照 ) の大型開発が発表された影響から 空室も減少しつつある 賃貸市況 ( 図表 1 参照 ) 紙屋町 八丁堀 主要街路沿いにおける1 階の店舗賃料は概ね横ばいである 2 階以上のリーシングに苦戦しており 一棟貸しの成約賃料ではやや下落傾向にある ただし 間口が広く規模が大きいなど希少性がある物件については 相場以上の賃料でも出店希望がある状況に変化はない 総じて店舗賃料水準は横ばいで推移しているといえる 広島駅周辺 中心市街地へも徒歩圏にあることから客足の流れは安定しているが 現在の店舗の主な顧客層はオフィスワーカーであるため 店舗集積度や繁華性は高くない 新規募集の大幅な上昇もみられず 店舗賃料は横ばいで推移 図表 1 主要商業エリアの店舗相場賃料 ( 路面店舗 ) 複数のリーシング業者へのヒアリングにもとづき推定 エリア 相場賃料 ( 坪単価 ) 本通 金座街 2~4 万円 相生通り 中央通り 鯉城通り 1~2 万円 県庁前駅 基町クレド そごう 紙屋町西 東電停 本通駅 ( 電停 ) 広島トランヴェールビル H&M パルコ本館 広島ゼロゲート 八丁堀電停 福屋 三越 売買市況 ( 図表 2 参照 ) 投資家の期待利回りについて 29 年から213 年の間に大きな変化はなかった 214 年は幅は少ないものの期待利回りは低下の兆しが見られる 都心型高級専門店についてはNOI 6.8% であり 21 年以来の6% 台となった 郊外型についてはNOI 7.6% であり 5 年ぶりに低下した 213 年より更に.3ポイント減少した 今期 市内で商業施設等の取引は見られなかった 図表 2 商業店舗の投資期待 NOI 利回り資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 9.5% 9.% 8.5% 8.% 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 都心型高級専門店 郊外型 TOKYU LIVABLE INC, 5

7 その他のアセット < 倉庫 物流施設 > 賃料は下降気味需要は高まっている 賃貸市況 ( 図表 3 参照 ) 従来より 自動車部品を扱う物流会社からの倉庫 配送センターのニーズが極めて強い 需給バランスの切迫が続いているため 使いやすい物件の空室情報は貴重である 食品 日用品などの日配だけでなく 製造工場でも在庫を持たずに部品を1 日に数回納品するようなシステムを取るようになり 物流会社の在庫量は増えている それに加えて 建設部材 資材を扱う企業も多くの拡張需要を抱えている しかし 上下階で使うような物件や市内から距離のある物件ではそのような配送頻度の高いニーズに合致しない そのため 募集空室は存在するものの 良質な物件の不足感は依然として根強い 図表 3 広島県物流施設平均募集賃料 ( 坪単価 ) 推移資料 :CBRE Japan Industrial Market View 円 / 坪 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 広島 : 店舗 物流施設等 売買市況 ( 図表 4 参照 ) 3 月に佐伯区にて売買取引があった 213 年竣工の築浅のロジスティクスであり NOI 利回りは6.% であった 図表 4 REIT 売買事例 (214 年 1 月 ~6 月 ) NO. 取引年月 物件名 所在 延床面積 ( m2 ) 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り 売主買主主要テナント R1 214 年 3 月 IIF 広島ロジスティクスセンター 佐伯区五日市港 3 22, ,54 6.% 非開示産業ファンド投資法人ムロオ NOI 利回り は価格に対する鑑定評価 NOI の割合 R1 TOKYU LIVABLE INC, 6

8 広島 : マーケット トピックス マーケット トピックス 事業用不動産売買取引 開発 インフラ整備等 1. 広島駅北口 5 街区 オフィス中心ビル3 棟 214 年 5 月 JR 広島駅北口の再開発 二葉の里地区 で 最後に残された 5 街区 の一般競争入札が行われ 大和ハウス 広島テレビ放送 エネルギア コミュニケーションズ ( 中国電力子会社 ) の3 社が共同で落札し オフィスやホールを含む複合施設の開発が決まった 落札額は62 億円だった 同地区は駅前一等地の国有地売却案件である 広島市や地元経済界は 元より5 街区を ビジネスの拠点 と位置付けていた 3 社の開発 大和ハウス: 複合施設 ( 商業 オフィス ホテル ) 広島テレビ: 本社ビル エネルギア C: データセンタービル 5 街区 財務省中国財務局の資料を元に作成 2. 広島駅南口 Cブロック再開発事業着工 214 年 1 月 広島駅南口 Cブロック市街地再開発組合を建築主とする再開発事業 グランクロスタワー広島 が着工された 同開発組合は NIPPO ミサワホーム中国 旭化成不動産レジデンスの3 社で構成 事業全体の敷地面積は9,68.78m2 地上 46 階 総戸数 368 戸の住宅棟と地上 11 階の商業棟が建築される予定である 住宅棟の高さは約 163mになる 広島市南口市街地再開発は3ブロックに分かれる うち Aブロックは既に商業施設 エールエールA 館 が平成 11 年にオープンしている Bブロックは現在開発中である 住友不動産が事業パートナーとなり 総 47 戸のマンションの他 商業施設が計画されている 216 年の開業予定だ < 開発の概要 > グランクロスタワー広島所在 : 広島市南区松原町 88 番 ( 地番 ) 交通 :JR 山陽本線 広島 駅徒歩 4 分敷地面積 :9,68.78m2延床面積 : 住宅 /57,133.77m2商業 :42,749.6m2設計 : 戸田建設 アール アイ エー九州支店施工 : 戸田建設広島支店 資料 : 広島市ウェブサイト TOKYU LIVABLE INC, 7