7 家屋が新築されてから6か月を経過して なお その家屋について最初の使用または譲渡が行 7 6か月経過時の所有者です 新築家屋の取得における不動産取得税の納税義務者については われない場合 納税義務者は誰ですか 最初の使用日または譲渡日を基準に 所有者 譲受人に課税されるのが原則ですが 新築後 6

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1 第 1 章税のしくみ 1 第 1 章税のしくみ 1 1 税額計算の基礎となる金額を何といいますか 1 課税標準といいます 第 1 章税のしくみ 1 発展第 1 章税のしくみ 1 発展 2 では 宅建試験に出題される各税における課税標準は具体的に何ですか 2 不動産取得税 固定資産税および登録免許税における課税標準は 固定資産課税台帳の登録価格です 譲渡所得における課税標準は 所得金額です また 印紙税における課税標準は 契約書等の記載金額です 贈与税における課税標準は贈与金額です 第 1 章税のしくみ 2 第 1 章税のしくみ 2 3 税額の基本算定式は 各税に共通です 税額はどのように求められますか 3 課税標準 税率 = 税額です 4 減税措置 ( 特例措置 ) の方法には3 種類ありますが どのような方法ですか 4 まず 課税標準から一定額を引いたり 分の1を掛けたりする方法があります つまり 課税標準から一定額や一定割合を控除する特例です これが課税標準の特例です 次に 税率を下げる特例があります これが 軽減税率の特例です さらに 税額から一定額を引いたり 分の1を掛けたりする方法があります つまり 税額から一定額や一定割合を減額する特例です これが税額減額の特例です 第 2 章不動産取得税 1 第 1 章不動産取得税 1 1 不動産取得税の課税主体は? 1 不動産が所在 する 都道府県 です 2 不動産取得税は 不動産の取得に関して課される税ですが 取得の原因によっては 不動産取 2 相続 包括遺贈 合併 共有物の分割などによる形式的な取得の場合です 得税が課されない場合があります それはどのような場合ですか 3 では 共有物の分割による不動産の取得については 常に不動産取得税は課されないのですか 3 不動産の取得者の分割前の持分の割合を超えないときは 課税されませんが 超えるときは 超える部分について新たな取得として 課税されます 4 改築や移築の場合はどうですか 4 価格が増加したときは 増加した価格を課税標準として課税されます 5 国や地方公共団体などには 不動産取得税は課されません では独立行政法人はどうでしょう 5 非課税独立行政法人には 課税されませんが 独立行政法人すべてが非課税となるわけではありません 6 非課税独立行政法人とは? 6 独立行政法人のうち その資本金の額 出資金の額の全部が国により出資されていることが法律で定められているもの等で 業務のすべてが国から引き継がれたものとして総務大臣が指定したものをいいます 1

2 7 家屋が新築されてから6か月を経過して なお その家屋について最初の使用または譲渡が行 7 6か月経過時の所有者です 新築家屋の取得における不動産取得税の納税義務者については われない場合 納税義務者は誰ですか 最初の使用日または譲渡日を基準に 所有者 譲受人に課税されるのが原則ですが 新築後 6 か月経過後も 最初の使用や譲渡がない場合は 6か月経過時の所有者に課税されます 8 不動産取得税の課税標準は? 8 不動産を取得した時における 不動産の価格 です 9 それは 売買価格ということですか 9 いいえ ここで 不動産の価格 とは 売買価格ではなく 固定資産課税台帳に登録されている価格のことです 10 不動産取得税の標準税率は? 10 土地や住宅の取得は 100 分の3(3%) 住宅以外の家屋の取得は 100 分の4(4%) です 11 不動産取得税の納付方法は? 11 普通徴収です 12 不動産取得税の免税点は? 12 土地の取得は 10 万円 建築による家屋の取得は 23 万円 建築以外による家屋の取得は 12 万円です 課税標準 つまり固定資産課税台帳の登録価格がこれらの金額未満であれば 課税されません 第 2 章不動産取得税 2 第 2 章不動産取得税 2 13 不動産取得税の特例措置には どのようなものがありますか 13 住宅の取得に関する特例と宅地の取得に関する特例があり それぞれに課税標準の特例と税額減額の特例があります 14 では 住宅の取得に関する特例からお聞きします 新築住宅を取得した場合の課税標準の特例 14 相違点は 控除額 取得者および用途です と耐震基準適合既存住宅を取得した場合の課税標準の特例の相違点は何ですか 新築住宅の場合は 課税標準から 1,200 万円が控除されますが 耐震基準適合既存住宅の場合は その住宅の新築時期に応じて 100 万円から 1,200 万円が控除されます また 新築住宅の場合は 法人が取得した場合も また自己居住用でなくても 課税標準の特例を受けることができますが 耐震基準適合既存住宅の場合は 個人 が 自己居住用 に取得した場合にしか 課税標準の特例を受けることができません 15 共通点は? 15 取得する住宅の規模は同じです 50 m2以上 240 m2以下です 16 では 住宅の取得に関する税額減額の特例にはどのようなものがありますか 16 耐震基準不適合既存住宅を取得した場合の税額減額の特例と改修工事対象住宅を宅建業者が取得した場合の税額減額の特例があります 17 では 耐震基準不適合既存住宅を取得した場合の税額減額の特例の適用要件は? 17 1 住宅の規模は 課税標準の特例と同じく 50 m2以上 240 m2以下です 2 昭和 57 年 1 月 1 日以後に新築されたものでなく 耐震基準も満たしていない つまり耐震基準不適合の既存住宅であること 3 取得した 個人 が6か月以内に 耐震改修を行い 耐震基準に適合することの証明を受け 自己の居住の用 に供すること です 18 では 改修工事対象住宅を宅建業者が取得した場合の税額減額の特例とはどのような特例です 18 宅建業者が築 10 年を経過した中古住宅 ( 改修工事対象住宅 ) を取得し リフォームを行って か 個人 に 自己居住用 として販売する場合 宅建業者がこの中古住宅を取得した際の不動産取得税について 税額を減額するというものです 2

3 19 今度は 宅地の取得に関する特例についてお聞きします 宅地を取得した場合の課税標準は 19 宅地を取得した場合の課税標準は 宅地の価格 ( 固定資産課税台帳の登録価格 ) の2 分の1のどうなりますか 額となります 20 では 宅地を取得した場合の税額減額の特例にはどのようなものがありますか 20 課税標準の特例の適用を受ける新築住宅や耐震基準適合既存住宅の敷地を取得した場合 または税額減額の特例の適用を受ける耐震基準不適合既存住宅や改修工事対象住宅の敷地を取得した場合 その敷地の取得に係る税額から一定額が減額されます 21 いくら減額されるのですか 万円 3%=4 万 5,000 円 21m2あたりの土地の課税標準 住宅の床面積の2 倍 ( 上限 200 m2 ) 3% 以上の1と2のいずれか多いほうの金額が税額から減額されます 22 そうですね 宅地を取得した場合の課税標準の特例の 2 分の1 という数字で引っかけてき 22 はい たことがあります 2 分の1ではない という点だけは最低でも覚えておきましょう 第 3 章固定資産税 1 ( 一部発展を含む ) 第 3 章固定資産税 1 ( 一部発展を含む ) 1 固定資産税の課税主体は? 1 固定資産が所在 する 市町村 です 2 固定資産税の納税義務者は? 2 原則として 賦課期日 (1 月 1 日 ) 現在 所有者として固定資産課税台帳に登録されている者です ここで 所有者 とは 土地や家屋については 登記簿に所有者として登記されている者をいいます 3 ( 発展 ) では 未登記の不動産については 誰が納税義務を負いますか 3 ( 発展 ) 賦課期日に 土地 家屋補充課税台帳に所有者として登録されている者が納税義務を負います 4 平成 30 年 6 月 1 日に固定資産が売買された場合 6 月 1 日以降の固定資産税は誰が納める義 4 売買された年の1 月 1 日現在の所有者が 平成 30 年度の固定資産税をすべて納める義務を負務を負いますか いますから 6 月 1 日以降の固定資産税についても 売主が納税義務を負います 5 では 土地に質権が設定されていたり 100 年超の地上権が設定されている場合は 誰が納税 5 その土地に使用収益権がある質権者 地上権者が納税義務者となります 所有者ではなりませ義務者ですか ん 6 ( 発展 ) 区分所有建物の敷地に対して課される固定資産税は 各区分所有者がどのような割合 6 ( 発展 ) 各区分所有者は 敷地全体の固定資産税額を 敷地に対する持分の割合によって按分で納税義務を負いますか した額について納税義務を負います 7 ( 発展 ) 固定資産の所有者の所在が震災 風水害 火災その他の事由によって不明である場合 7 ( 発展 ) 使用者に課すことができます 使用者を所有者とみなして 固定資産課税台帳に登録市町村は誰に固定資産税を課すことができますか し その者に固定資産税を課すことができます 8 固定資産税の課税標準は? 8 賦課期日現在 固定資産課税台帳に登録されている価格です 9 固定資産課税台帳の登録価格は 3 年間の据え置き制度が設けられていますが その間におい 9 価格を据え置くことが不適当となった場合です たとえば 地目の変換 家屋の改築 市町村ても見直しが行われる場合があります それはどのような場合ですか の廃置分合 境界変更などがあったときです 10 固定資産税の標準税率は? 分の 1.4(1.4%) です 3

4 11 常に 1.4% ですか 11 市町村は 財政上の理由があるときは 条例で別の税率を定めることができます 12 固定資産税の納付方法は? 12 普通徴収です 13 固定資産税の免税点は? 13 土地は 30 万円 家屋は 20 万円です 同一市町村に同一人が所有する土地 家屋のそれぞれの課税標準の合計額が これ未満のときは 固定資産税は課されません 14 ( 発展 ) 固定資産課税台帳の登録価格の決定手続きについて お聞きします 誰が 何に基づ 14 ( 発展 ) 総務大臣が定め告示する固定資産評価基準 ( 固定資産の評価の基準 評価の実施方法 いて決定しているのですか 手続き ) に基づいて 市町村長が固定資産の価格等を3 月 31 日までに決定します 市町村長は 固定資産の価格等を決定した場合 直ちに当該価格等を固定資産課税台帳に登録します 15 固定資産課税台帳を閲覧できる者は 納税義務者だけですか 15 いいえ 納税義務者に限定されていません 固定資産の賃借人も閲覧ができます 16 閲覧期間は? 16 閲覧期間に制限はありません 17 登録価格に不服がある者は誰に対して何ができますか 17 固定資産評価審査委員会 に 審査の申出 ができます 18 では 登録価格以外の事項について不服がある場合は? 18 市町村長 に 審査請求 ができます 19 土地価格等縦覧帳簿や家屋価格等縦覧帳簿は何のためにあるのですか 19 納税義務者が 自分の固定資産の登録価格と同じ市町村内にある他の固定資産の登録価格を比較できるようにするためのものです 20 では 縦覧できる者は誰ですか 20 納税義務者だけです 21 縦覧期間は? 21 4 月 1 日から 少なくても 4 月 20 日 か 最初の納期限 のいずれか遅い日までです 22 課税台帳の閲覧と縦覧帳簿の縦覧については 閲覧できる者と縦覧できる者が異なる 期間制 22 課税台帳の閲覧ができる者は 納税義務者に限られませんが 縦覧帳簿の縦覧ができるのは 限の有無において違いがありますね 相違点をまとめてください 納税義務者に限られています また 課税台帳の閲覧期間に制限はありませんが 縦覧帳簿の縦覧期間には制限があります 第 3 章固定資産税 2 第 3 章固定資産税 2 23 固定資産税の特例措置には どのようなものがありますか 23 住宅用地の課税標準の特例と新築住宅に関する税額減額の特例があります 24 では 住宅用地の課税標準の特例とはどのようなものですか 24 住宅用地のうち 200 m2以下の部分に対して課する課税標準は その土地の課税標準となるべき価格の6 分の1となり 200 m2を超える部分に対して課する課税標準は その土地の課税標準となるべき価格の3 分の1となります 25 この特例の適用を受ける住宅用地とは? 25 賦課期日 (1 月 1 日 ) 現在において もっぱら人の居住の用に供する家屋等の敷地の用に供されている土地をいい 空家等対策の推進に関する特別措置法 に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等の敷地のように供されている土地を除きます 26 では 新築住宅の税額減額の特例とはどのようなものですか 26 地上階数 3 以上の中高層耐火建築物については 新築後 5 年度間 それ以外の建築物については 新築後 3 年度間 床面積の 120 m2までの居住部分の税額が2 分の1 減額されるというものです 4

5 27 では この特例の適用要件は? 27 床面積が 50 m2以上 280 m2以下で 床面積の 2 分の 1 以上を居住部分としている建築物です 第 4 章所得税 ( 譲渡所得 ) 1 第 4 章所得税 ( 譲渡所得 ) 1 1 譲渡所得とは? 1 資産の譲渡による所得をいいます 2 では 資産の譲渡による所得は常に譲渡所得として課税されますか 2 いいえ 営利を目的として継続的の行われる資産の譲渡による所得は 譲渡所得ではなく 事業所得として課税されます 3 では 不動産の貸付による所得が 譲渡所得として課税される場合はありますか 3 はい 不動産の貸付による所得は 不動産所得として課税されるのが原則ですが 権利金の額が土地の価額の 5/10(50%) を超える借地権を設定した場合は 譲渡所得として課税されます 4 譲渡所得の課税標準は? 4 資産の譲渡による総収入金額から 取得費 譲渡費用 特別控除額を差し引いて 利益として残った金額 つまり課税譲渡所得金額です 5 取得費にはどのようなものがありますか 5 譲渡した資産をかつて購入したときの代金 購入時の仲介手数料 登録免許税 不動産取得税のほか 取得後に支出した設備費 改良費なども含まれます 6 取得費が不明な場合は? 6 概算取得費制度があります 売却代金の5% を取得費とすることが認められています 取得費が明らかな場合でも この概算取得費制度の利用が認められています 7 相続により取得した資産を譲渡した場合 課税標準の算定に当たって考慮する取得費は 相続 7 被相続人がその資産を取得したときの金額です により取得した時の金額ですか それとも被相続人がその資産を取得した時の金額ですか 8 譲渡費用にはどのようなものがありますか 8 譲渡時の仲介手数料 売買契約書の印紙代 登録免許税 測量費 立退料 家屋の取り壊し費用などです 9 譲渡所得の税率は? 9 資産を譲渡した年の1 月 1 日現在の所有期間によって異なります 所有期間が5 年以下 (= 短期譲渡所得 ) の場合は 30% ですが 5 年超の場合は 15% です 10 納付方法は? 10 申告納付です 第 4 章所得税 ( 譲渡所得 ) 2 第 4 章所得税 ( 譲渡所得 ) 2 11 課税標準の特例にはどのようなものがありますか 11 収用交換等の場合の 5,000 万円特別控除 居住用財産を譲渡した場合の 3,000 万円特別控除 空き家に係る譲渡所得の 3,000 万円特別控除 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例などがあります 12 それらの中で 一定期間所有していた資産を譲渡した場合でなければ適用を受けることができ 12 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例です 5,000 万円特別控除やないもの つまり譲渡資産について所有期間が適用要件となっているものはどれですか 3,000 万円特別控除は譲渡資産の所有期間は適用要件になっていません 5

6 13 では 居住用財産を譲渡した場合の特例には 課税標準の特例のほかにも 軽減税率の特例や 13 1 現に自己が居住している家屋 ( または家屋と敷地 ) の譲渡 または居住しなくなった日から譲渡損失の損益通算および繰越控除制度などがあります これらに共通する適用要件を2つあ 3 年を経過する日の属する年の 12 月 31 日までの譲渡で ある こと 2 配偶者 直系血族 げてください 生計を一にする親族 内縁の妻 夫など特別な関係にある者への譲渡で ない こと 以上の 2つです 14 直系血族とは? 14 自分にとっての父母 祖父母 曾祖父母 子 孫 ひ孫というように 世代が上下に直線的に連なる血縁者をいいます 15 では 親族とは? 15 血縁や婚姻関係によってつながる者です 居住用財産を譲渡した場合の特例では 生計を一にしているかどうか問わず 直系血族に譲渡した場合には特例を受けることができません これに対し 親族については 生計を一にしている親族に譲渡した場合のみ 特例を受けることができません 16 空き家に係る譲渡所得の 3,000 万円特別控除は 譲渡の対価がいくら以下であることが適用要 16 1 億円以下です 件になっていますか 17 収用交換等の場合の 5,000 万円特別控除と併用適用できるものは? 17 1 居住用財産の軽減税率の特例 2 譲渡損失の損益通算および繰越控除 ( 売切型 買換型 ) 3 住宅ローン控除 です 18 では 居住用財産を譲渡した場合の 3,000 万円特別控除と併用適用できるものは? 18 居住用財産の軽減税率の特例です もっとも その前提として 両方の特例の適用要件をすべて満たしていることが必要です 19 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例は 譲渡資産と買換資産双方の 19 どちらも適用要件です 所有期間は 譲渡年の1 月 1 日において 10 年超であることが必要であ適用要件を満たしている必要があります まず 譲渡資産について 所有期間およびり 譲渡対価は1 億円以下であることが必要です 対価の額は適用要件になっていますか 20 譲渡期限や譲渡先は? で述べた居住用財産の特例に共通する2つの適用要件と同じです 21 では 今度は 買換資産の適用要件について 買換資産の規模は? 21 家屋は 50 m2以上であること ( 上限なし ) 土地は 500 m2以下であること ( 下限なし ) です 22 買換資産の取得期限は? 22 譲渡資産の譲渡の前年 1 月 1 日から 譲渡資産の譲渡の翌年 12 月 31 日までに取得することが必要です 第 4 章所得税 ( 譲渡所得 ) 3 第 4 章所得税 ( 譲渡所得 ) 3 23 では 今度は 軽減税率の特例についてお伺いします 宅建試験対策上 押さえておかなけれ 23 1 居住用財産の軽減税率の特例 2 優良住宅地の軽減税率の特例です ばならない軽減税率の特例には何がありますか 24 居住用財産の軽減税率の特例の適用要件の1つに所有期間があります その期間は? 24 譲渡年の1 月 1 日において 10 年超であることです 25 譲渡期限や譲渡先は? で述べた居住用財産の特例に共通する2つの適用要件と同じです 26 では 居住用財産の軽減税率の特例と併用適用できるものは? 26 15,000 万円特別控除 23,000 万円特別控除です 27 では 優良住宅地の軽減税率の特例の適用要件の1つに所有期間があります その期間は? 27 譲渡年の1 月 1 日において5 年超であることです 6

7 第 4 章所得税 ( 譲渡所得 ) 4 第 4 章所得税 ( 譲渡所得 ) 4 28 譲渡損失の損益通算および繰越控除制度とは どのような制度ですか 28 居住用財産を譲渡して譲渡損失が生じたときは 給与所得など他の所得と一緒に計算して損失を控除 ( 損益通算 ) することができ 控除しきれなかった損失については 翌年以降 3 年間 繰越して控除することができる という制度です 29 譲渡損失の損益通算および繰越控除制度には 売切型と買換型があります まずは 両方に共 で述べた居住用財産の特例に共通する2つの適用要件と同じです 通の適用要件からお伺いします 譲渡期限や譲渡先は? 30 所有期間は? 30 譲渡年の1 月 1 日において5 年超であることです 31 所得要件は? 31 繰越控除を受ける年分の合計所得金額が 3,000 万円以下であることが適用要件です 32 併用適用できるものは? 32 住宅ローン控除と併用適用が可能です 33 では 売切型に固有の適用要件は? 33 売切型では 譲渡資産について 償還期間 10 年以上の住宅ローンについて残高があることが適用要件です 34 では 買換型に固有の適用要件は? 34 買換資産を譲渡資産の譲渡の前年 1 月 1 日から翌年 12 月 31 日までに取得することが必要です これは 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の買換資産の取得時期と同じです また 買換資産について 償還期間 10 年以上の住宅ローンについて残高があることも適用要件です 第 4 章所得税 ( 譲渡所得 ) 5 第 4 章所得税 ( 譲渡所得 ) 5 35 住宅ローン控除制度とは どのような制度ですか 35 個人がローンを組んで住宅を購入した場合 居住開始年から 10 年間 年末ローン残高 (4,000 万円が限度 ) の1% を毎年の所得税額から控除する制度です 36 では 適用要件についてお伺いします 居住期限は? 36 取得等の日から原則 6か月以内に居住する必要があります 37 所得要件は? 37 控除を受ける年分の合計所得金額が 3,000 万円以下であることが必要です 38 併用適用が可能なものは? 38 1 収用交換等の場合の 5,000 万円特別控除 2 譲渡損失の損益通算および繰越控除 ( 売切型 買換型 ) と併用適用が可能です 第 5 章印紙税 1 第 5 章印紙税 1 1 売買契約書を作成した場合の納税義務者は? 1 売主と買主が連帯して印紙税を納める義務を負います 2 では A 社は 売主 Bの代理人として 土地代金 5,000 万円を受領した 旨を記載した領収書を作成の納税義務者は? 2 本人である売主 Bの名義が表示されているか否かにかかわらず 代理人であるA 社が納税義務を負います 3 印紙税の納付方法は? 3 印紙を貼り 印鑑や署名で消印します 4 代理人や従業員の印鑑や署名で消印しても納税したことになりますか 4 はい 代理人や従業員の印鑑や署名で消印しても納税したことになります 要は消印すること 7

8 に意味があるからです 5 税務調査等で印紙税を納付していないことが発覚した場合は? 5 本来納めるべき印紙税額を納めたうえで さらに未納付の印紙税額とその2 倍に相当する額の 合計額が過怠税として徴収されます 6 では 印紙税を納付していないことを自ら申告した場合は? 6 本来納めるべき印紙税額を納めたうえで さらに未納付の印紙税額とその1 割に相当する額の 合計額が過怠税として徴収されます 7 では 印紙は貼付したが 消印していなかった場合は? 7 本来納めるべき印紙税額を納めたうえで さらに未納付の印紙税額と同額が過怠税として徴収 されます 8 印紙税が非課税となるのは? 8 国や地方公共団体などが作成した文書 記載金額が5 万円未満の受取書 営業に関しない領収 書等です 第 5 章印紙税 2 第 5 章印紙税 2 9 手付や権利金の受取書 敷金の預り証は 課税文書ですか 9 はい 課税文書です 10 では 後日 正式な契約書を作成することを目的に作成される仮文書は? 10 仮文書も契約を称する文書として課税文書となります 11 では 保証人や不動産売買における媒介業者に交付する文書は? 11 保証人や媒介業者に交付する文書は 契約に参加する者に交付する文書として 課税文書とな ります 12 監督官庁や融資銀行など 契約に直接関与しない者に提出する文書は? 12 提出先が記載されているもの または記載文言から契約当事者以外の者に提出することが明ら かなものについては 課税文書に該当しません 13 では そのほかに 不課税文書にはどのようなものがありますか 13 建物の賃貸借契約書 建物賃借権の譲渡契約書 抵当権設定契約書 使用貸借契約書 委任状 媒介契約書 (= 宅建業法 34 条の2 書面 ) などがあります 第 5 章印紙税 3 第 5 章印紙税 3 14 では 印紙税の課税標準は? 14 課税文書の記載金額です 15 では 記載金額について伺います 交換契約書の記載金額は? 15 交換金額です 16 では A 所有の甲土地 (5,000 万円 ) と B 所有の乙土地 (4,000 万円 ) を交換し BがAに差額 1,000 万円を支払う という交換契約書の記載金額は? 16 5,000 万円です 交換対象物双方の価額が記載されているときは 高い方の価額が記載金額になります この場合 交換差金は記載金額ではありません 17 では A 所有の甲土地と B 所有の乙土地を交換し BがAに差額 1,000 万円を支払う という交換契約書の記載金額は? 17 1,000 万円です 交換対象物双方の価額が記載されておらず 交換差金のみが記載されているときは 交換差金が記載金額になります 18 では 時価 5,000 万円の土地を贈与する という贈与契約書の記載金額は? 18 贈与契約書については 記載金額はありません 記載金額のない契約書として印紙税が課され ます 時価が記載されていても同様です 19 では その場合の印紙税額は? 円です 20 契約金額を増額変更したことを証すべき文書の記載金額は? 20 増加額です 8

9 21 では 契約金額を減額変更したことを証すべき文書の記載金額は? 21 贈与契約書と同じように 記載金額はありません 記載金額のない文書として 200 円が課税されます 22 1 通の契約書に複数の記載金額がある場合について伺います 土地甲を 3,000 万円 土地乙 22 すべて売買契約の金額ですから 合計額である1 億円が記載金額になります を 2,000 万円 建物丙を 5,000 万円で譲渡する旨を記載した契約書の記載金額は? 23 では 土地の譲渡契約 ( 譲渡金額 3,000 万円 ) と建物の請負契約 ( 請負金額 4,000 万円 ) を1 23 売買契約の金額と請負契約の金額というように異なる種類の契約の金額が記載されていますか通の契約書にそれぞれ区分して記載した場合の記載金額は? ら 高い方の金額 すなわち 4,000 円が記載金額になります 24 1m2当たり 20 万円の土地を 100 m2譲渡する旨記載した契約書の記載金額は? 万円 100=2,000 万円です 25 譲渡金額 1,080 万円 ( 税抜価格 1,000 万円消費税額等 80 万円 ) という売買契約書の記 25 1,000 万円です 消費税額が明らかなものについては 消費税額は記載金額に含めません 税載金額は? 金に税金を課すこと ( 二重課税 ) を避けるためです 26 では 譲渡金額 1,080 万円 ( うち消費税等 80 万円 ) という売買契約書の記載金額は? 26 1,000 万円です この場合も消費税額が明らかだからです 27 譲渡金額 1,000 万円消費税額等 80 万円合計 1,080 万円 という売買契約書の記載金額 27 1,000 万円です この場合も消費税額が明らかだからです は? 第 6 章登録免許税 1 第 5 章登録免許税 1 1 不動産の売買を原因とする所有権移転登記の場合 登録免許税の納税義務者は? 1 売主と買主 すなわち登記義務者と登記権利者が連帯して納付義務を負います 2 所有権移転登記の税率については 登記原因を問わず 同一ですか 2 いいえ 登記原因により異なります 3 所有権保存登記や所有権移転登記の課税標準は? 3 不動産の価格です 4 不動産の価格とは 売買価格等ですか 4 いいえ 違います 原則として 固定資産課税台帳の登録価格です 5 では 固定資産課税台帳に登録されていない不動産の場合は? 5 類似の不動産の登録価格をもとに登記官が認定した価格が課税標準になります 6 抵当権の設定登記の課税標準は? 6 被担保債権の債権額が課税標準となります 7 課税標準が 1,000 円に満たない場合の課税標準は? 7 1,000 円とされています 8 では 税額が 1,000 円に満たない場合は? 8 1,000 円が課税されます 9 登録免許税の納税地は? 9 不動産の所在地を管轄する登記所の所在地です 10 登録免許税の納付期限は? 10 登記を受ける時です 11 登録免許税の納付方法は? 11 原則 現金納付ですが 税額が3 万円以下のときは 収入印紙で納付が可能です 12 登録免許税が非課税になる場合は? 12 表示に関する登記は非課税ですし 国や地方公共団体が自己のために受ける登記も非課税です 9

10 第 6 章登録免許税 2 第 6 章登録免許税 2 13 住宅用家屋の所有権移転登記の軽減税率の特例の適用要件は? 13 1 自己居住用家屋であること 2 床面積が 50 m2以上であること 3 取得後 1 年以内に登記を受けること 4 売買や競売による取得であること 5 既存住宅については 木造は築 20 年以内 鉄筋コンクリート造は築 25 年以内 または一定の耐震基準に適合していること 以上です 14 では この特例の適用要件について質問します この特例は 法人が所有権移転登記を受ける 14 いいえ この特例は 自己居住用家屋の所有権移転登記を受ける場合に適用がありますから 場合にも適用がありますか 法人が登記を受ける場合には 適用はありません 15 では 土地の所有権移転登記にもこの特例の適用がありますか 15 いいえ この特例は 住宅用家屋の所有権移転登記の場合に適用があります ですから土地の所有権移転登記には適用がありません 16 住宅用家屋の贈与を受けた場合の所有権移転登記にもこの特例の適用がありますか 16 いいえ 売買や競売を原因とする所有権移転登記に適用があり 贈与を原因とする所有権移転登記には適用がありません 17 すでにこの特例の適用を受けたことがある者は この特例を受けることができますか 17 はい 受けることができます 18 この特例の適用要件に所得要件はありますか 18 所得要件はありません 年収を問わず この特例を受けることができます 第 7 章贈与税 1 第 7 章贈与税 1 1 贈与税が課されるのは 誰から誰への贈与の場合ですか 1 個人から個人への贈与の場合です 第 7 章贈与税 1 発展 第 7 章贈与税 1 発展 2 では 法人から法人への贈与の場合 どのような税が課されますか 2 法人から法人への贈与には 法人税が課されます 3 では 個人から法人への贈与の場合は どのような税が課されますか 3 個人から法人への贈与には 法人税が課されます 4 では 法人から個人への贈与の場合は どのような税が課されますか 4 法人から個人への贈与には 所得税が課されます 第 7 章贈与税 2 第 7 章贈与税 2 5 贈与税の基礎控除額は? 5 年間 110 万円です 第 7 章贈与税 3 6 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度についてお伺いしま 6 ありません す 贈与者である直系尊属には年齢要件がありますか 7 では 受贈者である直系卑属の要件は? 7 贈与を受けた年の1 月 1 日現在 20 歳以上で 贈与を受けた年の合計所得金額が 2,000 万円以 下であることが 適用要件です 8 では 住宅を贈与された場合 この非課税制度の適用を受けられますか 8 いいえ 適用を受けることはできません この非課税制度は 住宅取得等 資金 の贈与を受 けた場合にしか適用を受けることができません 9 では 平成 30 年中に住宅取得等資金の贈与が行われた場合の非課税額は? 万円です 省エネルギー性 耐震性を備えた良質な住宅用家屋の場合は 1,200 万円です 10

11 10 では 贈与を受けた住宅取得等資金で いつまでに住宅を新築 取得 増改築等する必要がありますか 10 贈与年の翌年 3 月 15 日 ( 確定申告の期限 ) までに その金銭の全額を住宅等を新築 取得 増改築等に充当する必用があります また 同日までに 居住の用に供すること または同日後 遅滞なく居住することが確実であることが必要です 11 では 住宅の敷地の取得に贈与を受けた資金を充当する場合は この非課税制度の適用は受けられないのでしょうか 11 いいえ 住宅の新築 取得 増改築とともにする または これらに先行する敷地の取得等のために贈与を受けた資金を充当する場合も この非課税制度の適用を受けられます 12 床面積要件は? m2以上 240 m2以下です 増改築の場合は 工事後の床面積が 50 m2以上であることが適用要 件となっています 13 贈与を受けた資金で新築 取得 増改築等する住宅の用途に制限はありますか 13 あります 床面積の2 分の1 以上が自己の居住用であることが必用です 14 贈与を受けた資金で取得等する住宅やその敷地の価格に制限はありますか 14 ありません 取得する住宅や敷地の価格を問わずこの非課税制度の適用を受けられます 15 では 贈与を受けた資金で増改築する場合の工事費用に制限はありますか 15 1つの工事費用が 100 万円以上であることが必用です 16 この非課税制度と併用適用できる他の制度は? 16 まず 暦年課税制度と併用適用が可能です 暦年課税制度の 110 万円の基礎控除とこの特例の 非課税額 700 万円の合計額である 810 万円まで 贈与税が課されません また 相続時精算課 税制度や住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例との併用適用も可能です 700 万円 +2,500 万円 =3,200 万円まで 贈与時には贈与税が課されません 第 7 章贈与税 4 第 7 章贈与税 4 17 相続時精算課税制度の贈与者の要件は? 17 贈与年の1 月 1 日現在 60 歳以上の親または祖父母です 18 では 受贈者の要件は? 18 贈与を受けた年の1 月 1 日現在 20 歳以上の推定相続人 または孫です 所得要件はありませ ん 19 贈与の財産の種類に制限はありますか 19 ありません 金銭である必要はなく 不動産などの贈与でもかまいません 20 控除額は? 20 2,500 万円です 21 併用適用ができる他の制度は? 21 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度との併用が可能です この場合 700 万円 +2,500 万円 =3,200 万円まで 贈与時には贈与税が課されません 第 7 章贈与税 5 第 7 章贈与税 5 22 住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例の贈与者の要件は? 22 親や祖父母であればよく 年齢制限はありません 23 では この特例の受贈者の要件は? 23 贈与を受けた年の1 月 1 日現在 20 歳以上の推定相続人や孫であればよく 非課税制度のよう な所得要件はありません 24 贈与の財産の種類に制限はありますか 24 はい 住宅取得等資金の贈与 つまり金銭の贈与に限ります 25 控除額は? 25 2,500 万円です 26 では 贈与を受けた住宅取得等資金で いつまでに住宅を新築 取得 増改築等する必要がありますか 26 贈与年の翌年 3 月 15 日 ( 確定申告の期限 ) までに その金銭の全額を住宅等を新築 取得 増改築等に充当する必用があります また 同日までに 居住の用に供すること または同日後 11

12 遅滞なく居住することが確実であることが必要です 27 では 住宅の敷地の取得に贈与を受けた資金を充当する場合は この非課税制度の適用は受け 27 いいえ 住宅の新築 取得 増改築とともにする または これらに先行する敷地の取得等のられないのでしょうか ために贈与を受けた資金を充当する場合も この特例の適用を受けられます 28 床面積要件は? m2以上です 非課税制度のような 240 m2といった上限はありません 増改築の場合も 工事後の床面積が 50 m2以上であることが適用要件となっています この点は非課税制度と同じです 29 贈与を受けた資金で新築 取得 増改築等する住宅の用途に制限はありますか 29 あります 床面積の2 分の1 以上が自己の居住用であることが必用です 30 贈与を受けた資金で取得等する住宅やその敷地の価格に制限はありますか 30 ありません 取得する住宅や敷地の価格を問わずこの特例の適用を受けられます 31 では 贈与を受けた資金で増改築する場合の工事費用に制限はありますか 31 1つの工事費用が 100 万円以上であることが必要です 32 この特例と併用適用できる他の制度は? 32 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度との併用が可能です この場合 700 万円 +2,500 万円 =3,200 万円まで 贈与時には贈与税が課されません 33 では 贈与を受けた資金で 受贈者の配偶者から住宅用家屋を取得した場合 この特例の適用 33 できません 贈与を受けた資金で 1 受贈者の配偶者 直系血族 生計を一にしている親族なを受けることができますか ど 受贈者と特別の関係にある者との請負契約などに基づき 住宅用家屋の新築 増改築等をしてもらった場合 または 2この特別の関係にある者から住宅用家屋を取得した場合には この特例の適用を受けることができません 第 8 章不動産鑑定評価基準 1 第 8 章不動産鑑定評価基準 1 1 不動産鑑定評価基準とは? 1 不動産鑑定士が適正な不動産の鑑定評価を行う際のよりどころとなる基準をいいます 第 8 章不動産鑑定評価基準 2 第 8 章不動産鑑定評価基準 2 2 不動産の価格を形成する要因 ( 価格形成要因 ) とは? 2 不動産の効用および相対的希少性ならびに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因 をいい 一般的要因 地域要因および個別的要因に分けられます 3 一般的要因 地域要因 個別的要因の頭文字から イチゴ と覚えましょう では それらはそれぞれどのような要因ですか 3 一般的要因は 全国的に不動産の価格に影響を与える要因です 地域要因は 近隣地域が不動産の価格に影響を与える要因です 個別的要因とは 対象不動産に個別に影響を与える要因で す 第 8 章不動産鑑定評価基準 3 第 8 章不動産鑑定評価基準 3 4 不動産の価格は その不動産がもっとも有効に使用されたときの価値を基準に評価されます 4 最有効使用の原則といいます この原則を何といいますか 第 8 章不動産鑑定評価基準 4 第 8 章不動産鑑定評価基準 4 5 不動産の鑑定評価によって求める価格には どのようなものがありますか 5 正常価格 限定価格 特定価格 特殊価格があります 12

13 6 では 正常価格の定義のキーワードは? 6 市場性を有する と 合理的 市場 です 7 では 限定価格の定義のキーワードは? 7 市場性を有する と 市場が相対的に限定 です 8 では 特定価格の定義のキーワードは? 8 市場性を有する と 法令等 です 9 では 特殊価格の定義のキーワードは? 9 市場性を有しない です 10 では 不動産の鑑定評価によって求める価格は 基本的にはどの価格ですか 10 正常価格です 11 そうですね ところが 鑑定評価の依頼目的に応じて他の価格を求める場合があります では 限定価格はどのような場合に求めますか 11 1 借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合 2 隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合 3 経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合等 です 12 では 特定価格はどのような場合に求めますか 12 1 民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で 早期売却を前提とした価格を求める場合 2 会社 更生法または民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で 事業の継続を前提とした価格を求める 場合 3 証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で 投資家に示すための投資採算価値を表 す価格を求める場合等です 13 では 特殊価格はどのような場合に求めますか 13 文化財の指定を受けた建造物について その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合等です 第 8 章不動産鑑定評価基準 5 第 8 章不動産鑑定評価基準 5 14 不動産の価格を求める鑑定評価の手法にはどのようなものがありますか 14 原価法 取引事例比較法 収益還元法があります これらのうち 対象不動産に係る市場の特 性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すベきとされています 15 原価法とはどのように価格を求める手法ですか 15 再調達原価をもとめ それに減価修正を行うことによって価格を求める手法です 16 では 減価修正の方法にはどのようなものがありますか 16 耐用年数に基づく方法と観察減価法があります 前者は 机上で減価修正するのに対し 後者 は 実地に調査することで減価修正を行います これらを併用するべきとされています 17 では 原価法によって求められた試算価格を何といいますか 17 積算価格といいます 18 取引事例比較法とはどのように価格を求める手法ですか 18 まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い これらに係る取引価格に必要に応じ て事情補正および時点修正を行い かつ 地域的要因の比較および個別的要因の比較を行って 求められた価格を比較考量し これによって対象不動産の試算価格を求める手法です 19 では 取引事例比較法によって求められた試算価格を何といいますか 19 比準価格といいます 20 収益還元法とはどのように価格を求める手法ですか 20 対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益 (= 総収益 - 総費用 ) の現在価値の総和 を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法です 21 では 収益還元法によって求められた試算価格を何といいますか 21 収益価格といいます 22 収益価格を求める方法には2 種類あります それは何ですか 22 直接還元法とDCF 法です 23 それぞれのキーワードは? 23 直接還元法は 一期間 DCF 法は 連続する複数の期間 がキーワードです 13

14 第 8 章不動産鑑定評価基準 5 発展 24 証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては 直接還元法と DCF 法 のどちらを適用しなければなりませんか 第 8 章不動産鑑定評価基準 5 発展 24 DCF 法です ただし 併せて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切である とされています 第 9 章地価公示法 1 第 9 章地価公示法 1 1 公示価格を指標として取引を行うように努めなければならないのは どのような場合ですか 1 一般の土地取引をする場合です 2 では 公示価格を規準としなければならないのは どのような場合ですか 2 1 不動産鑑定士が正常な価格を求める場合 2 公共事業用地の取得価格を定める場合などです 3 では 公示価格を規準とするとはどういうことでしょう 3 公示価格を規準とするとは 対象土地の価格を決める際に 対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる標準地との比較を行い その結果に基づいて 当該標準地の公示価格と対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいいます 第 9 章地価公示法 2 第 9 章地価公示法 2 4 公示区域とは? また 都市計画区域内にしか定めることができないのでしょうか 4 公示区域とは 都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる区域をいいます 公示区域は 都市計画区域外にも定めることができます 5 では 誰が公示区域を指定しますか 5 国土交通大臣が指定します 6 土地鑑定委員は誰が任命しますか 6 国土交通大臣が任命します 7 標準地は 誰が どのような土地について選定しますか 7 標準地は 土地鑑定委員会が 公示区域内の土地の中から 自然的 社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において 土地の利用状況 環境などが通常と認められる一団の土地について選定します 8 正常な価格の判定および公示は 誰が どのように行いますか 8 土地鑑定委員会が 毎年 1 回 2 人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め その結果を審査し 必要な調整を行って 毎年 1 月 1 日現在における標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し 公示します 9 では 不動産鑑定士が 標準地の鑑定評価を行うに当たって勘案しなければならないのは何? 9 不動産鑑定士が 標準地の鑑定評価を行うに当たっては 1 近傍類地の取引価格から算定される推定の価格 2 近傍類地の地代等から算定される推定の価格および3 同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行わなければなりません 10 では 正常な価格とは? 10 正常な価格とは 自由な取引が行われた場合に通常成立すると認められる価格をいい 土地に建築物や借地権等が存するときは これらがないものとして (= 更地として ) 算定します 11 土地鑑定委員会が 標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは すみやかに 一定事項を官報で公示しなければなりません では その公示事項は? 11 1 標準地の所在する市町村 地番 ( 住居表示を含む ) 2 標準地の単位面積あたりの価格 その価格判定基準日 3 標準地の地積 形状 4 標準地およびその周辺の土地 の利用の現況な どです 14

15 12 土地鑑定委員会は 公示をしたときは 何をしなければなりませんか 12 すみやかに 関係市町村長に対して その市町村が所在する都道府県の標準地の公示価格を記載してある書面と図面を送付しなければなりません 13 では その書面と図面の送付を受けた関係市町村長は何をしなければなりませんか 13 土地鑑定委員会から送付を受けた書面と図面を市町村の事務所において一般の閲覧に供しなければなりません 15