第 2 回銚子市営住宅管理計画検討委員会専門部会資料 1 1 住宅の現況 P.1 2 計画の目的 P.2 3 計画の期間 P.2 4 計画の位置づけ P 住宅確保要配慮者への対応 P.4~P.5 2 福祉施策との連携 P.6 3 地域コミュニティの活動の場の提供 P 既存民

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のぶのすけかわらい
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1 第 2 回銚子市営住宅管理計画検討委員会専門部会資料平成 27 年 5 月 25 日銚子市都市環境部都市整備課

2 第 2 回銚子市営住宅管理計画検討委員会専門部会資料 1 1 住宅の現況 P.1 2 計画の目的 P.2 3 計画の期間 P.2 4 計画の位置づけ P 住宅確保要配慮者への対応 P.4~P.5 2 福祉施策との連携 P.6 3 地域コミュニティの活動の場の提供 P 既存民間ストックの活用 P.7~P.8 2 管理方法 P.9~P 適正戸数の推計 P.11~P.12 2 政策空家の集約 P.13 3 入居者へのアンケート P.14~P.15 資料 P.16~P.18

3 1-1 住宅の現況本市を取りまく一般住宅の状況本市の人口は昭和 40 年の国勢調査によると 91,492 人をピークとして減少傾向に転じ平成 26 年では 67,566 人まで減少しているしかし世帯数を見ると昭和 40 年の 20,533 世帯が平成 26 年では 27,936 世帯と逆に増加しており単身世帯の増加核家族化が顕著になっており一世帯あたりの家族数は昭和 40 年の 4.5 人が平成 26 年には 2.4 人とほぼ半数に減少しているこれは少子化及び核家族化の影響と考えられるさらに 65 歳以上の老齢人口の割合が急速に増え続けている状況にあり平成 26 年度の高齢化率は 31.6% となっている本市における公営住宅の状況本市の公営住宅は一般市営住宅及び特定市営住宅として 13 団地 800 戸と県営住宅 5 団地 391 戸合わせて 1,191 戸ありこれを人口に占める公営住宅戸数で他市と比較すると市営住宅の管理戸数としては 82 人に 1 戸県営住宅を含めた公営住宅戸数では 55 人に 1 戸とそれぞれ県内ではトップであり戸数上からは申し分なく充足していると判断できるまた入居者募集は市営住宅が年 2 回 ( 県営住宅は年 4 回 ) 実施しているが申込み件数は平成 15 年度をピークに減少しているため適正な管理戸数を定める必要がある市営住宅の募集の状況入居者募集は 6 月と 12 月年 2 回実施し応募者数は平成 15 年度に 93 名あったものが平成 26 年度には 21 名と約 4 分の 1 まで激減している公営住宅の需給の見直し公営住宅の需給関係は人口の伸びや持家の普及度共同住宅の建設戸数及び地価等様々な要因により影響されるものと考えられる本市の場合人口が減少の一途をたどる中特に若者の転出が多い状況にあるまた地価も近隣市町に比べると高いとされているが平成 22 年の国勢調査によると持家比率では 74.9% で千葉県平均 65.3% よりも 9ポイント以上高くなっているこのような中で公営住宅の応募者数市営住宅県営住宅の管理戸数などから分析すると県内他市と比較した場合管理戸数は充足していると判断できるなお近年特に高齢者障害者母子家庭等の入居比率が高くなっている 1

4 1-2 計画の目的本市においては平成 7 年 3 月に銚子市営住宅管理計画を策定し平成 11 年 3 月平成 21 年 10 月に同計画の改訂をし市営住宅の管理に努めてきた少子高齢化や人口減少により社会情勢が変化し市営住宅のあり方も変化してきている状況ではあるが市営住宅は住宅に困窮する低額所得者に対し低廉な家賃で住宅を賃貸することによる住宅セーフティネットとしての役割を果たすものである市営住宅の効果的な整備維持管理や福祉部門との連携について検討をする必要がありまた政策空家として管理している市営住宅の集約等が進んでおらず早急な対応が求められているそのため市営住宅の現状を把握し持続可能な市営住宅を目指し今後の基本方針を示すことを目的とする 1-3 計画の期間本計画の期間は平成 28 年度から平成 38 年度までの10 年間とし社会経済情勢の変化等に的確に対応するため原則として5 年ごとに見直しを行うものとするなお計画期間中においても住生活基本計画 ( 全国計画 ) 千葉県住生活基本計画等その他の関連計画の改訂に対応し適宜必要な見直しを行うことができるものとする 2

5 1-4 計画の位置付け本計画は銚子市総合計画を上位計画とし他の関連計画との整合性を図るものとする銚子市総合計画銚子ルネッサンス 2025 ひとがときめき海がきらめき未来輝く都市 ( まち ) 基本構想 : 平成 13~37 年度 (25 か年 ) 住生活基本法住生活基本計画 ( 全国計画 ) 平成 23~32 年度千葉県第 2 次住生活基本計画平成 23~32 年度銚子市営住宅管理計画銚子市の各部門の計画公共施設等総合管理計画 ( 平成 28~47 年度 ) ( 整合 ) 銚子市地域防災計画 ( 平成 26.3 策定 ) 高齢者福祉計画第 6 期介護保険事業計画 ( 平成 27~29 年度 ) 銚子市障害者福祉計画 ( 平成 20~29 年度 ) 銚子市子ども子育て支援事業計画 ( 平成 27~31 年度 ) 銚子市営住宅長寿命化計画 3

6 2-1 住宅確保要配慮者への対応多様化する住宅困窮者への入居支援公営住宅が対象とするこれまでの住宅困窮者に加え近年社会問題になっているホームレスなど社会的弱者が従来になく多様化しており社会的弱者等の公営住宅への入居対応は全国で緊急的に対応が求められている障害者福祉の考え方もこれまでの施設設備から在宅重視型に方針転換が示されている市としても可能な限り地域社会で支援を行うため日常生活の支援と連携が取れた住環境整備の必要性が高まっている多様化する住宅確保要配慮者への的確な対応国の住宅政策は時代の流れとともに住宅の量の確保から質の向上へまた住宅単体のハード面だけではなく住まい方や住環境等のソフト面を含めた総合的な住宅政策へと転換が図られている時代の要請へのさらなる対応本格的な少子高齢化世帯の小規模化人口減少社会の到来といった時代の潮流を踏まえ将来を見据えた住宅ストックのマネジメントがますます重要となっています安全安心の視点からは高齢者障害者子育て世帯など誰もが利用しやすいユニバーサルデザインの導入や防災に対する取り組みなどが求められている住宅セーフティネット機能の充実本格的な少子高齢化世帯の小規模化人口減少社会の到来雇用の不安定化など社会経済情勢の変化により住宅確保要配慮者は多様化しており住宅セーフティネット法では公的賃貸住宅の供給および民間賃貸住宅への円滑な入居等の施策が一体となった重層的かつ柔軟なセーフティネットの形成が必要とされている市営住宅は住宅セーフティネットの中核として以下の住宅確保要配慮者に対する役割を担いますまた今後より幅広い住戸提供のためには民間賃貸住宅の活用についての検討も必要であると考えられる 1 低額所得者への対応所得が低くかつ適切な家賃負担の範囲内で最低居住面積以上の住宅が確保できない世帯については従来通り公営住宅での住戸提供により対応する 4

7 2 高齢者障害者ひとり親家庭への対応高齢者障害者ひとり親家庭について市営住宅において優先入居枠の設定等を検討するとともに民間賃貸住宅への入居の円滑化を図るための啓発や仕組みづくりを行いこれらの世帯が住戸を確保しやすくする取り組みを行うまた障害者等が理解しやすい情報の提供方法を検討する 3 ホームレス等への対応ホームレス等一時的緊急的に住宅に困窮する世帯に対する支援としては関係部局との連携を強化し従来どおり必要に応じて市営住宅での対応を図っていく 5

8 2-2 福祉施策との連携人口が減少し高齢化が進む中高齢者等が安全で安心して居住や外出できる環境や手段の確保が求められており高齢者や障害者向けのバリアフリー化や見守り体制の構築を目指した検討を行う必要がある厚生労働省が構築を推進している地域包括ケアシステムの構成要素の一つに住まいがあり生活の基盤として必要な住まいが整備され本人の希望と経済力にかなった住まいが確保されていることが前提になっているその他の構成要素に医療介護予防生活支援福祉サービスがありすべての要素が相互に関係し連携しながら在宅の生活を支えていくものであるサービス付き高齢者向け住宅やグループホームなどの様々な福祉系施設ができている中管理面で支障のない範囲で支援施設として集会所等を提供するなど市営住宅施設の柔軟な活用を市の各福祉施策に基づいて全庁的に検討することを考える市営住宅の建替え計画を協議する場合には老朽化した養護老人ホーム等社会福祉施設との併設も検討課題となってくる在宅の生活を支える中で市営住宅には家賃の減免や徴収猶予の制度がある入居者の収入が著しく低額になった場合や病気のため医療費がかかる場合等に対象となるがこのような場合単に減免等を行うのではなく福祉部局と十分な連携をして生活困窮者等の支援に繋げるよう努める 2-3 地域コミュニティの活動の場の提供高齢者福祉計画第 6 期介護保険事業計画の基本目標で地域支援の充実を設定しており市営住宅においても地域コミュニティの活性化への対応等周辺地域と一体となり入居者と地域住民相互が交流し支えあえるまちづくりを進めることが必要であるまた市営住宅が地域を形成する一部であることを踏まえ地域内の貴重な公的スペースという視点から周辺地域の需要や各福祉施策等を考慮した上で市営住宅施設の積極的な地域開放をすることにより地域コミュニティの活動の場を提供できないか検討する例えば集会所を含む市営住宅の一部を開放することにより市民やNPO 法人等による支えあい活動が活発に行われる後押しとなり周辺地域と一体となったコミュニティ形成に寄与することが考えられる 6

9 3-1 既存民間ストックの活用既存民間ストックの活用として平成 8 年の公営住宅法 ( 昭和 26 年法律第 193 号 ) の改正においてそれまでの公営住宅の供給方式である直接建設方式に加え民間住宅を借り上げる方式が導入された 1 建設費の補助直接供給方式建設費の約 1/2 が市の負担となる建設費の国費以外の部分と用地費が起債の対象となる借上方式本体以外の共同施設を整備した場合の建設費の約 1/3 が市の負担となり起債対象となる直接供給方式借上方式国費約 1/2 共同施設等整備費国費約 1/3 市費 ( 起債充当率 100%) 約 1/3 貸主負担約 1/3 市費 ( 起債充当率 100%) 貸主負担 [ 建設費 ] [ 用地費 ] 市費 ( 起債充当率 100%) 貸主負担共同施設等整備費廊下階段等の入居者が共同で使用する住宅の共用部分及び通路緑地等の共同施設の整備に要する費用 7

10 2 家賃対策補助市に対する家賃対策補助は近傍同種の住宅の家賃と入居者負担の差額を国と市が 1/2 づつ負担するものであり直接供給方式借上方式とも同様となっている家賃対策補助を実施する期間は直接供給方式の場合は 10~20 年借上方式の場合は借上期間となっている近傍同種の住宅の家賃直接供給方式市家賃収入家賃対策補助 ( 国費 ) 1/2 ( 市費 ) 1/2 入居者負担家賃収入借上方式貸主家賃対策補助の期間新規 :20 年 [ 家賃 ] 建替 :10 年家賃対策補助の期間借上期間 3 両方式の特徴メリット直接供給方式市有地がある場合借上方式より有利である管理期間が長い場合トータルコストの面で借上方式より有利である借上方式初期費用が抑えられ費用の平準化が図られる家賃対策補助が借上期間中うけることができるデメリット直接供給方式維持管理は市が行うことになり築年数の経過に応じて修繕費が増加していく家賃対策補助の期間が限られている入居者がいる場合除却が困難である借上方式市場家賃で市から住宅の貸主に家賃を支払うため市の支払い額が高くなる借上期間終了後について入居者への対応が難しい 8

11 3-2 管理方法今後入居者の更なる高齢化と単身者の増加等市営住宅を取りまく環境の変化に対応するため直営による管理だけでなく外部委託による管理が必用となる可能性があり主な手段として指定管理と管理代行がある指定管理 ( 地方自治法第 244 条の 2 第 3 項 ) 民間事業者の知識能力経験を活用することでより経済的効率的な公営住宅の管理運営が可能であると認められた場合地方公共団体 ( 銚子市 ) の指定を受けた指定管理者が管理業務の一部を行う原則公募により指定管理者が決定業務範囲は行政判断が不要な申込申請等の受付業務清掃修繕等の維持管理業務などに限定される千葉県では柏市が採用管理代行 ( 公営住宅法第 47 条第 1 項 ) 他の地方公共団体又は地方住宅供給公社が公営住宅を管理することが効率的であるなど適当と認められた場合事業主体 ( 銚子市 ) の同意を得て管理業務の一部を行う業務内容は事業主体の立場を代行することとなるため入居者の決定高額所得者の明渡請求など行政判断が必要なものも含まれる千葉県内では千葉県 ( 千葉県住宅供給公社 ) 千葉市 ( 千葉市住宅供給公社 ) が採用 9

12 指定管理及び管理代行により委託可能な業務一覧業務内容指定管理管理代行入居申込の受付審査入居者の決定清掃修繕等の維持管理住宅の模様替え増築申請受付住宅の模様替え増築承認承継同居承認申請受付承継同居承認高額所得者等の明渡請求家賃の決定家賃の収受家賃敷金の請求徴収及び減免長期滞納者対策住宅の建設改修計画に関すること 10

13 4-1 適正戸数の推計 1. 将来人口推計について銚子市が平成 22 年度に一般財団法人日本統計協会に委託して行った人口推計の結果と国立社会保障人口問題研究所が平成 25 年 3 月に公表した市町村別の将来人口推計の結果を参考として平成 27 年 (2015 年 )4 月 1 日現在の銚子市住民基本台帳に記載された数値を基に補正を行い今後 20 年間の銚子市における人口を推計したその結果今後 20 年間における人口減少数は 21,806 人 ( 平均で -1,090 人 / 年 ) となった銚子市の人口推計 ( 人 ) 2015 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 ( 一財 ) 日本統計協会 ( 平成 23 年 2 月 ) 国立社会保障人口問題研究所 ( 平成 25 年 3 月 ) 65,122 59,499 53,684 47,891 42,264 64,855 59,861 54,784 49,817 45,030 補正後の推計値 66,413 60,989 (-8.2%) 55,424 (-16.5%) 49,927 (-24.8%) 44,607 (-32.8%) 2015 年の補正後の推計値は平成 27 年 4 月 1 日現在の銚子市住民基本台帳に記載された人口また ( ) 内の数値は 2015 年の戸数との比較による 11

14 適正戸数の推計について人口の減少傾向が今後も長期間にわたり継続することが予想されるが将来においても過不足のない適正な数の市営住宅を確保し供給する必要があることから今後 20 年間における適正戸数を推計した平成 27 年 (2015 年 )4 月 1 日現在の入居戸数を基に人口減少率に比例して必要戸数も減少するものと仮定して計算を行ったその結果 2035 年における必要戸数は400 戸と予想され今後 20 年間では1 95 戸 ( 平均で 9.8 戸 / 年 ) の市営住宅が不要となる見込みである今後の需給の予想をグラフに示した推計人口から予想した必要戸数 ( 戸 ) 2015 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年 2045 年必要戸数 (-49 戸 ) (-98 戸 ) (-148 戸 ) (-195 戸 ) (-244 戸 ) (-293 戸 ) (-8.2%) (-16.5%) (-24.9%) (-32.8%) (-41.0%) (-49.2%) 2015 年の必要戸数は平成 27 年 4 月 1 日現在の市営住宅入居戸数 ( ) 内の数値は 2015 年の戸数との比較による 2040 年以降は人口推計データがないため 2035 年までの減少率から類推した今後の需給の状況戸管理戸数必要戸数 0 西暦管理戸数には政策空家を含めていないそのため 2032 年までは管理戸数が必要戸数を下回り住戸が不足しているように見えるが政策空家の存在により需給のバランスが保たれているまた 2040 年以降は住戸が供給不足の状態となっている ( ただし耐用年数経過後は市営住宅を使用しないと仮定した場合 ) 12

15 4-2 政策空家の集約 1 政策空家の集約昭和 49 年度までに昭和 30 年度建設分までの131 戸を入居者に譲渡して経緯があるが昭和 62 年度に小畑新町市営住宅 16 戸の建設を最後に以後は維持管理に努めてきたところである平成 4 年度からは浴室のない平屋建ての黒生町市営住宅 36 戸 (4 戸除却済 ) 及び外川台町市営住宅の一部 24 戸 (12 戸除却済 ) 平成 11 年 10 月から三崎団地 185 戸平成 21 年 12 月から外川台町市営住宅ののこり41 戸を政策空家とした ( 政策空家とは新規募集を行わず承継入居も現在同居している者のみに限定し耐用年数経過後ある程度の空家が生じた段階で残っている入居者に他の住宅の移動を行い団地全体の除却又は建替えを行う予定で管理をしている住宅である ) その後黒生町市営住宅 4 戸除却外川台町市営住宅 2 戸除却を行ったことから平成 27 年 4 月 1 日現在の政策空家の状況は外川台町市営住宅管理戸数 63 戸入居戸数 37 戸犬吠埼市営住宅管理戸数 100 戸入居戸数 70 戸黒生町市営住宅管理戸数 3 2 戸入居戸数 14 戸三崎団地管理戸数 185 戸入居戸数 87 戸となっている政策空家の今後の扱いについては集約化を進めるため同一団地内の移動や他の市営住宅への移動を促すそれによって棟すべてが空家となり次第除却を行う移動に対する入居者の精神的肉体的負担をいかに少なくし入居者の合意が得るかが課題となる生じた土地の管理方法等は 1 市営住宅の再建設が可能な土地は市営住宅用地として管理する 2 再建設が不可能な土地は他の公共用地としての利用を検討しながら管理する 3 他の公共用地として利用の見込みのない土地は売却を検討する 13

16 4-3 入居者へのアンケート政策空家として管理している黒生町三崎団地外川台町犬吠埼市営住宅のうち団地規模が最も大きく空家率も高い三崎団地の入居者を対象として平成 27 年 2 月に住環境や集約に関するアンケート調査を行った質問内容と回答結果は次のとおりである集約には応じられない意向を示した入居者のうち約 8 割は引越しのための費用や作業の負担を理由としていることから集約を進めるためにはこれらの問題を解決する必要がある三崎団地アンケート結果について 1 通知日平成 27 年 2 月 17 日 ( 火 ) 2 回答期限平成 27 年 3 月 16 日 ( 月 ) 3 発送数 86 件 4 回答数 47 件 ( 回答率 54.7%) 未回答 39 件 5 建物に対する満足度 Q. 現在居住している三崎団地の建物についてどのように感じていますか満足 10 件 21.3% 普通 17 件 36.2% 不満 15 件 31.9% 未回答 5 件 10.6% 計 47 件 100.0% 6 引越しの可否 Q. 将来仮に三崎団地を建替えや集約するとしたら今の住宅から一時的に引越しが必要となりますがどのように考えますか 1~3を選んでからその理由として当てはまるものを〇で囲んでください 1 可 11 件 23.4% 2 否 34 件 72.3% 未回答 2 件 4.3% 計 47 件 100.0% 7 2 否の内引越し費用が問題となっている数 3 25 件 ( 引越し費用を市が負担すれば可となる可能性のあるもの ) 14

17 8 引越し費用以外が問題となっている数 9 件 ( 集約反対介護が必要な為高齢な為住みよいから環境を変えたくない記載なし4 件 ) 9 引越し可とみなせる数 (1+3) 36 件回答率から算出した全体の引越し可とみなせる数 66 件 10 概算引越し費用 ( 修繕費 + 移転費 ) 130 万 66 件 =8,580 万円アンケートを基に算出した資料のためアンケートの回答実数とは異なる団地内での入居者集約を行う場合移転先の区画にある既に空家となっている住戸の内装等を修繕して移転者の新たな住居とする必要がある 15

18 市町村名人口県内各市の人口に占める公営住宅数市営住宅数 ( 改良住宅含む ) 人口に占める割合 ( 人口 / 戸数 ) 順位公営住宅数 ( 県営改良特賃含む ) 平成 26 年 4 月 1 日現在人口に占める割合順位 ( 人口 / 戸数 ) 人戸人戸人千葉市 963,750 6, , 銚子市 65, , 市川市 470,236 1, , 船橋市 617,062 1, , 館山市 47, 木更津市 131, 松戸市 480,305 1, , 野田市 154, 香取市 78, 茂原市 90, 成田市 130, , 佐倉市 171, 東金市 60, 匝瑳市 38, 旭市 67, 習志野市 167, , 柏市 406, 勝浦市 19, 市原市 276, , 流山市 170, 八千代市 190, , , 我孫子市 131, 鴨川市 34, 鎌ヶ谷市 108, 君津市 87, 富津市 46, 浦安市 163, , 四街道市 88, 袖ヶ浦市 60, 八街市 70, 白井市 61, いすみ市 39, 山武市 53, 南房総市 39, 印西市 91, 富里市 49, 計 ( 平均 ) 5,925,769 21, ,

19 市営住宅の募集倍率平成 22 年度平成 23 年度平成 24 年度平成 25 年度平成 26 年度募集戸数応募者数倍率入居者数空屋数市営住宅の入退去者数平成 22 年度平成 23 年度平成 24 年度平成 25 年度平成 26 年度入居者数退去者数差

20 主な住宅確保要配慮者世帯のボリューム把握収入公営住宅を除く借家に居住する世帯公営住宅入居世帯 d. 高額所得者収入分位 40%( 注 1) ( 公営住宅裁量階層 ) 収入分位 25% ( 公営住宅原則階層 ) 4-A C c. 収入超過者 b.a. を除く入居有資格者著しい低年収 B a. 著しい低年収世帯最低居住面積水準居住面積水準区分平成 32 年度 1 著しく低年収かつ最低居住面積水準未満の世帯 214 世帯 2 a 3-1 著しい低年収かつ高家賃負担率により最低居住面積水準以上の住戸に居住する世帯公営住宅入居世帯のうち著しい低年収世帯合計公営住宅入居資格のある高齢 ( 単身夫婦のみ ) 障害者子育て外国人世帯 ( 注 )(1 2は除く ) 注 : 外国人世帯は3 1のみ該当 493 世帯 409 世帯 1,116 世帯県営除く (-391 世帯 ) 725 世帯 502 世帯世帯 4 -A 著しく低年収以上かつ最低居住面積水準未満の世帯 15 世帯 4 -B 著しく低年収かつ最低居住面積水準以上の世帯 179 世帯 4 -C 著しく低年収以上かつ最低居住面積水準以上の世帯 56 世帯 18

四国中央市住宅マスタープラン概要版平成 30 年 3 月四国中央市 Since

四国中央市住宅マスタープラン概要版平成 30 年 3 月四国中央市 Since 四国中央市住宅マスタープラン概要版平成 30 年 3 月四国中央市 Since 2018.3 0 住宅マスタープランについて計画策定の趣旨四国中央市においては少子高齢化や人口世帯が減少すると予測されておりこれに伴い住まいに対するニーズや空家の増加などへの対応が課題となっていますまた東日本大震災や熊本地震以降市民の意識変化により安心安全な住まいづくりが一層求められるようになるなど