2017年1月17日（火）一般社団法人不動産証券化協会主催「Ｊリート普及全国キャラバン第２７回」(広島)

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1 J リート普及全国キャラバン 2016 ご説明資料 2017 年 1 月 17 日 ( 火 ) JAPAN RETAIL FUND 証券コード 8953 米国 ADR(OTC):JNRFY

2 JAPAN RETAIL FUND 目次 1. MCUBSグループのご紹介 2. 日本リテールファンド (JRF) の特徴 JRF の強みわかりやすさ JRF の強み安定性 JRF の強み収益質の向上と成長 P. 2 P 参考資料 P. 30 1

3 JAPAN RETAIL FUND 1. MCUBS グループのご紹介 2. 日本リテールファンドの特徴 3. 参考資料 DBJ Green Building 認証取得物件 mozo ワンダーシティ 2

4 1. 三菱商事 UBSグループのご紹介三菱商事 UBSリアルティグループの歩み三菱商事 UBS リアルティグループの沿革 2000 年 11 月 15 日エムシーアセットマネジメント株式会社設立 ( 三菱商事 51% UBS49% 出資 ) 出資 2000 年 12 月 8 日三菱商事ユービーエスリアルティ株式会社へ社名変更資産運会社 2002 年 3 月 12 日日本リテールファンド投資法人東京証券取引所に上場出資 2007 年 10 月 18 日産業ファンド投資法人東京証券取引所に上場運用委託資産運会社 2015 年 4 月 22 日 MID リートマネジメント株式会社 (MID リート投資法人の運用会社 ) への参画 (65% の株式を取得 ) 運用委託 2015 年 6 月 16 日 MID リート投資法人から MCUBS MidCity 投資法人へ商号変更三菱商事 UBS リアルティグループの資産規模推移 ( 取得価格ベース単位 : 億円 ) 合計 1 兆 2,771 億円 2,171 2,171 日本リテールファンド投資法人産業ファンド投資法人 MCUBS MidCity 投資法人 1,820 2,045 2,127 1,638 1,472 1,129 1,040 1,122 1, ,484 5,257 5,702 5,711 6,242 6,704 7,200 7,940 8,438 8,346 8,472 3, ,337 2, 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 ( 注 ) ( 注 ) 2016 年は日本リテールファンド投資法人及び MCUBS MidCity 投資法人は 11 月 30 日産業ファンド投資法人は 12 月 21 日現在 3

1. 三菱商事 UBS グループのご紹介 3 つのリートの特徴商業施設産業用不動産

東京都大田区 ) ( 注 ) 日本リテールファンド投資法人は 2016 年 10 月 3 日

5 1. 三菱商事 UBS グループのご紹介 3 つのリートの特徴商業施設産業用不動産オフィスそれぞれに特徴がある 3 つのリート商業施設特化産業用不動産特化オフィス主体資産規模約 8,472 億円資産規模約 2,127 億円資産規模約 2,171 億円 < 代表物件 > < 代表物件 > < 代表物件 > ジャイル ( 東京都渋谷区 ) IIF 羽田空港メインテナンスセンター ( 東京都大田区 ) ( 注 ) 日本リテールファンド投資法人は 2016 年 10 月 3 日産業ファンド投資法人及び MCUBS MidCity 投資法人は 2016 年 11 月 18 日現在ツイン 21 ( 大阪市中央区 ) 4

6 1. 三菱商事 UBS グループのご紹介日本で第 1 位の資産運用会社グループ J リート運用会社の中でもトップクラスの資産規模 J リート運用会社毎の資産規模 < 資産規模上位 5 社 > 1 三菱商事 UBS リアルティグループ約 1.3 兆円 2 日本ビルファンドマネジメント株式会社 ( 三井不動産系列 ) 3 野村不動産投資顧問株式会社 4 ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社 ( 三菱地所系列 ) 5 ケネディクス不動産投資顧問株式会社 J-REIT の運用会社は三菱商事 UBS リアルティグループを含め全部で 50 社 ( 注 )J-REIT 運用会社の資産規模は取得価格ベース 2016 年 11 月末現在 ( 不動産証券化協会 (ARES) の開示資料をもとに弊社作成 ) 5

2016 年 11 月末現在 J リート全体その他 1.8% 物流 12.3% ホテル 5.2% 資産規模合計約 1.

7 1. 三菱商事 UBSグループのご紹介拡大するJリートマーケット J リートマーケットは順調に拡大し 2016 年 11 月末現在で 15.5 兆円 J リートの用途別資産規模 ( 取得価格ベース ) の推移 2016 年 11 月末現在三菱商事 UBS リアルティグループ全体 2016 年 11 月末現在 J リート全体その他 1.8% 物流 12.3% ホテル 5.2% 資産規模合計約 1.3 兆円 J リート全体の約 8% を運用資産規模合計約 15.5 兆円住宅 16.1% 商業 18.8% オフィス 45.7% ( 出所 ) 日本不動産証券化協会 (ARES) 6

8 JAPAN RETAIL FUND 1. MCUBS グループのご紹介 2. 日本リテールファンドの特徴 3. 参考資料 DBJ Green Building 認証取得物件京都ファミリー 7

9 2. 日本リテールファンドの特徴はじめまして日本リテールファンドです証券コード日本リテールファンド投資法人 (8953) 略称 :JRF(Japan Retail Fund) 身近なショッピングモールスーパーマーケット等の商業施設に特化資産規模は J リート第 4 位 ( 約 8,400 億円 ) 商業特化型で No. 1 3 番目に上場した J リート約 14 年の運用実績総合商社の三菱商事によるスポンサーサポート投資口価格 241,500 円分配金利回りは 3.5%(2017 年 1 月 10 日終値 ) 決算月 2 月 /8 月分配金の支払いは年 2 回 (5 月 /11 月 ) 8

10 2. 日本リテールファンドの特徴商業施設特化型 J リート商業特化型 J リートは 4 銘柄 1 日本リテールファンド 2 フロンティア不動産 3 イオンリート 4 ケネディクス商業リート上場日 2002 年 3 月 12 日 2004 年 8 月 9 日 2013 年 11 月 22 日 2015 年 2 月 10 日銘柄コード資産規模 ( 取得価格の合計 ) 8,472 億円 2,891 億円 2,686 億円 1,601 億円保有物件数 92 物件 32 物件 31 物件 41 物件テナント数 ( 賃貸借契約数 ) スポンサー三菱商事 UBS AG 三井不動産イオンケネディクスターゲット不動産運営能力を活かせる都市型 / 郊外型施設にバランスよく分散投資長期契約と固定賃料をベースとした商業施設が中心イオングループの商業施設が中心生活密着型商業施設が中心 ( 出所 ) 日本リテールファンドについては 2016 年 11 月 30 日時点 2~4 は不動産証券化協会 (ARES) の開示資料及び 2017 年 1 月 6 日現在における各投資法人の公表資料に基づき弊社作成ご参考 : 時価総額 (2017 年 1 月 10 日現在 ) 6,163 億円 2,519 億円 1,656 億円 1,116 億円 ( 出所 ) ブルームバーグ 9

分散の効いた商業施設により生み出される安定した賃料高い稼働率そして規模のメリットが強み安定性運用実績ノウハウを蓄積収益性

皆様もよくご存じの商業テナントが保有物件に入居地域分散テナント分散による安定性都市型 / 郊外型などの商業施設タイプの分散

11 2. 日本リテールファンドの特徴 JRF の強みとは? 生活に密着した身近な商業施設実際に物件の中に入ってお客さまの動向や賑わいなどを見ていただけるわかりやすさ分散の効いた商業施設により生み出される安定した賃料高い稼働率そして規模のメリットが強み安定性運用実績ノウハウを蓄積収益性質の向上と資産規模成長への取組み収益質の向上と成長生活に必要な多種多様な商品サービスを提供するインフラとしての機能地域におけるコミュニティの場皆様もよくご存じの商業テナントが保有物件に入居地域分散テナント分散による安定性都市型 / 郊外型などの商業施設タイプの分散超大型のショッピングモールから近隣住民の生活ニーズに密着した比較的小規模の商業施設等といった商業施設の形態での分散テナント入替による活性化と収益性の向上リニューアル実施による施設競争力の強化と収益性の向上売上好調なテナントからの売上に連動した歩合賃料によるアップサイド商業施設分散のイメージ個別物件のポートフォリオに与える影響が違う 10

12 2. 日本リテールファンドの特徴 JRF の強みわかりやすさわかりやすさ賑わいなどを直接見ることができる商業施設ならではのわかりやすさラウンドワン広島 ( 広島県広島市 ) Gビル心斎橋 03( 大阪府大阪市 ) イオンモール神戸北 ( 兵庫県神戸市 ) Gビル銀座中央通り01( 東京都中央区 ) 11

13 2. 日本リテールファンドの特徴保有する商業施設の分類 JRF は投資対象を商業施設に特化し底堅い売上げを維持できる地域一番クラスの大規模商業施設からラグジュアリーブランド店などをテナントとする好立地の路面店及び専門店ビルなどの多岐にわたる商業施設を多く保有していますさらに e コマースや高齢化など消費構造の変化に対応した新たな業種業態を含む商業施設への投資も重視していきます mozo ワンダーシティ ( 愛知県名古屋市 ) 東戸塚オーロラシティ ( 神奈川県横浜市 ) A 17 物件 (39.9%) 地域一番クラスの大型商業施設 22 物件 (20.2%) C 主要駅隣接の好立地商業施設川崎ルフロン ( 神奈川県川崎市 ) DFS T ギャラリア沖縄 ( 沖縄県那覇市 ) Suburban area 郊外エリア 55.5% 保有資産 92 物件 (2016 年 10 月 3 日現在 ) 45.5% 都市エリア Urban area なるぱーく ( 愛知県名古屋市 ) 人口密集地域の近隣商業施設 B 27 物件 (15.6%) 好立地の路面店及び専門店ビル 26 物件 D (24.3%) ( 注 ) 割合は鑑定評価額ベース m city 豊中 ( 大阪府豊中市 ) G ビル表参道 02 ( 東京都渋谷区 ) ジャイル ( 東京都渋谷区 ) G ビル銀座中央通り 01 ( 東京都中央区 ) 12

14 2. 日本リテールファンドの特徴主要資産のご紹介 1 東京 / 表参道原宿青山エリア商業一等地の都市型資産を継続的に取得運用ノウハウを蓄積繁華性の高いエリアに複数保有表参道原宿青山エリア (14 物件 ) Cute Cube 原宿 G ビル神宮前 03 原宿駅原宿駅前竹下通りジャイル Cute Cube 原宿 Gビル表参道 01 Gビル表参道 02 シャネルクロッカンシューキディランド表参道うかい亭ザクザクスピンズ G ビル表参道 02 G ビル表参道 01 G ビル神宮前 01 G ビル神宮前 02 G ビル神宮前 01 G ビル神宮前 02 G ビル神宮前 03 G ビル神宮前 06 BAPE STORE アナスタシアホットトイズ JAPAN RIZAP ファミリーマート G ビル神宮前 06 ジャイル明治通りキャットストリートアーバンテラス神宮前 G ビル北青山 01 Gビル北青山 01 Gビル渋谷 01 アーバンテラス神宮前ラポルト青山ベストブライダルベイクルーズ表参道 TERRACE ブノワピエールエルメ G ビル南青山 01 G ビル渋谷 01 ラポルト青山 G ビル南青山 02 Gビル南青山 02 Gビル南青山 01(B 館 ) ヴァルカナイズロンドン PENDULE VIA BUS STOP 黒字 : 資産名称青字 : テナント名一部物件については賃借人からの同意が得られていないため非開示としています 13

15 2. 日本リテールファンドの特徴主要資産のご紹介 2 東京 / 銀座大阪 / 心斎橋京都 / 河原町エリア商業一等地のメインストリートに面する希少性の高い資産を取得繁華性の高いエリアに複数保有銀座エリア (3 物件 ) 心斎橋エリア (5 物件 ) G ビル心斎橋 04 大阪心斎橋 8953 ビル G ビル心斎橋 03 G ビル心斎橋 02 Gビル銀座 01 チアーズ銀座 Gビル銀座中央通り01 Gビル心斎橋 03 Brioni 銀座正泰苑エルメネジルドゼニアユニクロデリリウムカフェ京都河原町エリア (3 物件 ) 大阪心斎橋 8953 ビル G ビル心斎橋 01 東急ハンズラオックス G ビル心斎橋 01 ラウンドワン京都河原町店ラウンドワン河原町 OPA OPA G ビル京都河原町 01 G ビル心斎橋 02 G ビル心斎橋 04 サンドラッグガスト 14

16 2. 日本リテールファンドの特徴 JRF の強み安定性安定性オフィスや住宅と比較して安定した稼働率約 14 年間のトラックレコードによる安定した分配実績と稼働率地域分散テナント分散施設規模の分散による安定したポートフォリオ AA ( 安定的 ) の格付に裏付けられた安定した財務基盤 15

17 2. 日本リテールファンドの特徴安定した稼働率オフィスや住宅と比較して安定した稼働率 J リート保有不動産の平均稼働率の推移商業オフィス住宅リーマンショック ( 出所 ) 不動産証券化協会 (ARES) のデータに基づき弊社作成 16

18 2. 日本リテールファンドの特徴 1 口当たり分配金の推移と中期的目標 1 口当たり分配金及びポートフォリオ稼働率の推移ポートフォリオ稼働率 ( 各期末現在 )(%) 1 口当たり分配金 ( 円 ) ポートフォリオ稼働率 99.4% 1 口当たり予想分配金 4,250 円 5 年間の分配金成長率 +30% ( 注 4) ( 注 1) 2010 年 3 月 1 日付で本投資口 1 口につき4 口の割合の投資口分割を実施していますが当該投資口の分割が実施されていない2002 年 8 月期 ( 第 1 期 ) から2010 年 2 月期 ( 第 16 期 ) までについては分配金を4で除した金額を記載しています ( 注 2) 稼働率については少数点第 2 位を四捨五入して記載しています ( 注 3) 2010 年 8 月期 ( 第 17 期 ) のポートフォリオ稼働率はノンコアアセット ( ラサールジャパン投資法人との合併 (2010 年 3 月 1 日効力発生 ) で引き継いだ商業施設以外のオフィスビル及び住居用ビル ) を含めずに算出しています ( 注 4) 分配金成長率 =(2016 年 8 月期 ( 第 29 期 ) 分配金年 8 月期 ( 第 19 期 ) 分配金 ) 2011 年 8 月期 ( 第 19 期 ) 分配金 4,250 円当期純利益 / 口 ( 売却損益を除く ) 1 口当たり分配金の中期的目標売却損益及び積立金取崩し 4,250 円売却益当期純利益 / 口 ( 売却損益を除く ) 積立金繰入 4,250 円当期純利益 / 口 ( 売却損益を除く ) 積立金取崩し約 5% up 目標 ( 注 ) 4,500 円内部成長リニューアル賃料増額財務コスト削減リファイナンス他内部成長財務コスト削減で分配金 4,500 円達成可能と見込む 3,860 円 3,919 円 4,223 円 2016 年 8 月期 ( 第 29 期 ) ( 実績 ) 2017 年 2 月期 ( 第 30 期 ) ( 予想 ) ( 注 ) 1 口当たり分配金の中期的目標であり実現を保証するものではありません 2017 年 8 月期 ( 第 31 期 ) ( 予想 ) 中期的目標 17

2. 日本リテールファンドの特徴安定したポートフォリオ ~ ポートフォリオマップ地域分散を意識し

政令指定都市その他 11.0% 神奈川県大阪名古屋及び同地域周辺都市部東京及び東京周辺都市部 51.

6% 栃木県広島県京都府福岡県東京及び東京周辺都市部兵庫県愛知県長崎県大阪名古屋及び同地域周辺都市部

19 2. 日本リテールファンドの特徴安定したポートフォリオ ~ ポートフォリオマップ地域分散を意識し全国に幅広く商業施設を保有しています埼県地域別分散 ( 鑑定評価額ベース )( 注 ) 北海道東京都千葉県政令指定都市その他 11.0% 神奈川県大阪名古屋及び同地域周辺都市部東京及び東京周辺都市部 51.4% 宮城県東京及び東京周辺都市部 ( 拡大図 ) 49 物件 37.6% 栃木県広島県京都府福岡県東京及び東京周辺都市部兵庫県愛知県長崎県大阪名古屋及び同地域周辺都市部大阪府奈良県沖縄県都市型商業施設政令指定都市その他 11 件郊外型商業施設大阪名古屋及び同地域周辺都市部 ( 拡大図 ) 32 物件 ( 注 ) 2016 年 10 月 3 日現在 92 件 18

20 2. 日本リテールファンドの特徴安定した財務基盤高い格付と長期負債固定金利を中心とした財務基盤 2016 年 8 月期末の主な財務指標金融機関別借入比率長期債務格付 AA-( 安定的 ) ( 株 ) 格付投資情報センター (R&I) 借入先構成 (2016 年 9 月末日時点 ) 有利子負債比率 ( 敷金保証金含む ) 44.3% 長期負債比率 99.2% 固定金利比率 96.3% 平均借入残存期間 4.6 年平均借入コスト 1.22% 19

21 2. 日本リテールファンドの特徴 JRFの強み収益質の向上と成長収益質の向上と成長資産入替えによるポートフォリオの質の向上リニューアルやテナント入替など施設競争力向上による収益性の向上継続的な資産取得による資産規模の成長 20

2. 日本リテールファンドの特徴ポートフォリオの質の向上 1 立地優位性テナント代替性の高いポートフォリオへの進化ポートフォリオ指標の変化

鑑定評価額ベース ) 都市型 23.9% 郊外型 76.1% 都市型 44.5% 郊外型 55.5% 都市型 50.0% 郊外型 50.

7% イトーヨーカ堂 ML( 注 3) その他 67.8% イオン ML 24.3% イトーヨーカ堂 ML 7.9% 更なるテナント分散 9.

0% 普通借家契約 51.0% マスターリース 71.9% 定期借家契約 60.3% 普通借家契約 39.7% マスターリース 52.

イオンモール香椎浜を除き 2016 年 9 月 29 日取得 G ビル仙台一番町 01( 借地権付建物 ) 及び 2016 年 10 月 3

注 3) イオン ML は主たる施設運営主体が賃借人である物件にマスターリーステナントとして入居するイオンリテール株式会社イオンモール株式会社

22 2. 日本リテールファンドの特徴ポートフォリオの質の向上 1 立地優位性テナント代替性の高いポートフォリオへの進化ポートフォリオ指標の変化 2013 年 2 月期 ( 第 22 期 ) 2016 年 10 月 3 日時点 ( 注 1) 中期的目標 ( 注 2) 都市型郊外型比率 ( 鑑定評価額ベース ) 都市型 23.9% 郊外型 76.1% 都市型 44.5% 郊外型 55.5% 都市型 50.0% 郊外型 50.0% テナント分散 ( 年間賃料ベース ) その他 50.2% ( 注 3) イオンML 40.7% イトーヨーカ堂 ML( 注 3) その他 67.8% イオン ML 24.3% イトーヨーカ堂 ML 7.9% 更なるテナント分散 9.1% ダイレクトリース 28.1% ダイレクトリース 47.1% 契約種類の構成 ( 年間賃料ベース ) 定期借家契約 49.0% 普通借家契約 51.0% マスターリース 71.9% 定期借家契約 60.3% 普通借家契約 39.7% マスターリース 52.9% 定期借家契約比率の向上 ( 注 1) 2016 年 8 月末日現在で保有する既存 93 物件に 2016 年 9 月 30 日売却イオンモール香椎浜を除き 2016 年 9 月 29 日取得 G ビル仙台一番町 01( 借地権付建物 ) 及び 2016 年 10 月 3 日取得 G ビル高田馬場 01( 追加取得 ) を加えた 92 物件ベース ( 注 2) 中期的な目標であり実現を保証するものではありません ( 注 3) イオン ML は主たる施設運営主体が賃借人である物件にマスターリーステナントとして入居するイオンリテール株式会社イオンモール株式会社イオン九州株式会社イオン琉球株式会社及びイオンタウン株式会社の年間賃料の合計を示していますイトーヨーカ堂 ML は主たる施設運営主体が賃借人である物件にマスターリーステナントとして入居する株式会社イトーヨーカ堂の年間賃料の合計を示しています 21

23 2. 日本リテールファンドの特徴ポートフォリオの質の向上 2 ~ 資産取得の推移と収益性の安定化継続的な資産取得による安定的な収益性の推移上場来からの推移投資ターゲット毎の取得実績 ( 億円 ) ( 注 ) 本投資法人の決算期にあわせた年度ベース (3 月 ~2 月 ) 増築による取得及びノンコア資産の取得は除く 1,500 1, 年平均約 700 億円うち合併による取得 ( 3 物件 ) 556 億円 ( 年度 ) A B 郊外型地域一番クラスの大規模商業施設人口密集地域の近隣商業施設都市型 C 主要駅隣接の好立地商業施設 D プライム立地の商業施設 2016 年 10 月現在 210 億円 5.5% ポートフォリオ平均償却後 NOI 利回りの推移 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 5.4% 2003 年 8 月期 ( 第 3 期 ) 3.4% 2011 年 8 月期 ( 第 19 期 ) 3.7% 2016 年 8 月期 ( 第 29 期 ) ( 注 ) 各期償却後 NOI 各期末時点取得価格 3.0% 2.5% ( 年度 ) 22

2. 日本リテールファンドの特徴ポートフォリオの質の向上 3 ポートフォリオの収益性安定性向上のための戦略的な資産入替え 2016 年 8 月期 ( 第 29

都市型優良資産を追加取得し完全所有岸和田カンカンベイサイドモールイオンモール東浦寝屋川 ( 底地 ) G ビル高田馬場 01 ( 旧 : 高田馬場 ( 底地

イオンモール東浦寝屋川( 底地 ) 広域圏での競合環境が悪化テナント営業終了テナントとの協議による売却土地信託受益権準共有持分 (40%)

3 物件 157 億円 4 億円 2.0% 取得価格償却後 NOI 利回り 35 億円 3.3% 取得価格償却後 NOI 利回り 15 億円 4.

24 2. 日本リテールファンドの特徴ポートフォリオの質の向上 3 ポートフォリオの収益性安定性向上のための戦略的な資産入替え 2016 年 8 月期 ( 第 29 期 ) 以降に実施した資産入替えリスク顕在化資産の売却郊外型資産の売却将来の不確実性を有する郊外型資産の売却都市型優良資産の取得売却資金を活用し都市型優良資産を追加取得し完全所有岸和田カンカンベイサイドモールイオンモール東浦寝屋川 ( 底地 ) G ビル高田馬場 01 ( 旧 : 高田馬場 ( 底地 )) G ビル仙台一番町 01 競合激化により収益低下が進み様々な選択肢を総合的に判断した結果売却を選択好調な不動産マーケットを捉えて最適なタイミングで売却イオンモール東浦寝屋川( 底地 ) 広域圏での競合環境が悪化テナント営業終了テナントとの協議による売却土地信託受益権準共有持分 (40%) 及び建物信託受益権の追加取得により完全所有耐震補強工事完了テナントオープン後借地権付建物を追加取得し完全所有物件数売却価格売却益償却後 NOI 利回り 3 物件 157 億円 4 億円 2.0% 取得価格償却後 NOI 利回り 35 億円 3.3% 取得価格償却後 NOI 利回り 15 億円 4.0% ( 注 ) 売却資金は都市型を中心とする優良資産の取得に活用 ( 注 ) G ビル仙台一番町 01 の償却後 NOI 利回りは完全所有後の土地建物を合算した取得金額を分母として算出しております 23

25 2. 日本リテールファンドの特徴収益性の向上 1 商業施設の運用を SC( ショッピングセンター ) マネジメントと呼んでいます SC マネジメントとはより魅力的な施設にするための様々な取組みのことをいいます JRF は商業施設特化型 J REIT として約 14 年間の運用実績をつみあげてきました資産規模の拡大によりテナント出店意欲が高い立地に商業施設を多数保有約 1000 テナントとのリレーション影響力をより強化させ施設競争力の強化施設運営に活用しています取組み 1 魅力ある施設作り商業施設快適性や利便性の向上を目的としたリニューアルや増改築取組み 2 魅力あるテナント誘致施設の集客力 UP & テナントの売上 UP 収益性の向上時代や地域特性にあわせた最適なテナント構成配置取り組み取組み3 運営コスト削減電気使用量など 24

2. 日本リテールファンドの特徴収益性の向上 2 ~ ならファミリーならファミリー新専門店街 zoro 誕生 11 月 1 日リニューアルオープン

ならファミリーのロゴの策定専門店ゾーンの拡大と新専門店街 zoro の誕生ハイクオリティ商業施設に相応しい施設内環境に刷新

の美を現代的に翻訳し表現した環境デザインへ当施設全体を刷新テナント構成奈良県初出店を含む 55 店舗が新規オープン

gelato pique Mila Owen GENERAL GOODS unico COLLECTORS TicTAC 1F 共用通路

26 2. 日本リテールファンドの特徴収益性の向上 2 ~ ならファミリーならファミリー新専門店街 zoro 誕生 11 月 1 日リニューアルオープンリニューアルの概要実施目的具体的施策ハイクオリティ商業施設への転換を図り年間売上高 480 億円達成を目標とする大規模リニューアル新しいならファミリーのロゴの策定専門店ゾーンの拡大と新専門店街 zoro の誕生ハイクオリティ商業施設に相応しい施設内環境に刷新ターゲット層にあわせたテナント構成の大幅な見直し新専門店 zoro の誕生環境デザインコンセプト大和モダン奈良の象徴天平文化の美を現代的に翻訳し表現した環境デザインへ当施設全体を刷新テナント構成奈良県初出店を含む 55 店舗が新規オープン新規テナントとのリレーション拡大が実現奈良県初出店となる主な新規オープンテナント FASHION BEAMS (2017 年春オープン予定 ) gelato pique Mila Owen GENERAL GOODS unico COLLECTORS TicTAC 1F 共用通路 ACCESSORIES Paolo bottoni MUK MOCABROWN FOODS gram SERVICE Figaro AVEDA 核テナントである近鉄百貨店イオンについても同時期にリニューアルを実施吹き抜け広場 2F 共用通路 25

27 2. 日本リテールファンドの特徴収益性の向上 3 G ビル自由が丘 01 ビックカメラ立川店 SC ( ショッピングセンター ) マネジメント力を活用した施設競争力向上プラン 1 G ビル自由が丘 01 (A 館 B 館 ) 2016 年 11 月 B 館竣工 2 ビックカメラ立川店 2016 年 12 月耐震補強工事完了効果 ( 注 1) (B 館のみ ) ( 注 ) 概算総支出額想定 NOI 増分 589 百万円 37 百万円 / 年投資効果 6.4 % 効果 ( 注 1) 概算総支出額想定 NOI 増分 2,918 百万円 443 百万円 / 年投資効果 15.3 % 空室期間なく競争力のある A 館 B 館オンブックでの建替え工事を完了テナントに入替 Before 既存テナントとの賃貸借契約の更新 ( 定期借家契約期間 20 年 ) と耐震補強工事の実施 After After Before Nacása & Partners Inc. ベイクルーズグループが, 新業態 Maison IENA の旗艦店として 2015 年 8 月オープンストライプインターナショナルが 2016 年 11 月 16 日にライフスタイル型新業態 KOE HOUSE をオープン既存テナントと工事完了後の賃料増額を合意し 20 年間の定期建物賃貸借契約を締結工事期間中も店舗の営業を可能にすることで賃料収入を確保 ( 注 1) 前提条件は 2015 年 6 月 25 日付及び 2015 年 7 月 31 日付プレスリリースをご参照ください 26

2. 日本リテールファンドの特徴収益性の向上 4 ~ 賃料増額事例 SC マネジメント力を活用した都市型物件の賃料増額の実現賃料改定の状況 ( 月額賃料ベース ) ( 注 1) 主な増額事例 ( 百万円 ) 20 15 2017

2 テナント合計約 100 坪 +24.0% 10 G ビル南青山 01 期間満了タイミングにて既存テナントの増床ニーズをとらえ賃料増額を合意し再契約 5 面積 ( 注 3) 賃料増加率 0 1 テナント約 200 坪 +118.

1 ジャイル海外ラグジュアリーブランドの路面店が多数集積する表参道に面する施設における賃料増額事例面積 ( 注 3) 賃料増加率 1 テナント約 100 坪 +56.

28 2. 日本リテールファンドの特徴収益性の向上 4 ~ 賃料増額事例 SC マネジメント力を活用した都市型物件の賃料増額の実現賃料改定の状況 ( 月額賃料ベース ) ( 注 1) 主な増額事例 ( 百万円 ) 年 2 月期 ( 第 30 期 ) 以降は契約締結済区画のみ賃料増額賃料減少変化額 ( ネット ) Cute Cube 原宿海外テナント撤退区画をダウンタイムなく新規テナントに入替えた賃料増額事例面積 ( 注 3) 賃料増加率 2 テナント合計約 100 坪 +24.0% 10 G ビル南青山 01 期間満了タイミングにて既存テナントの増床ニーズをとらえ賃料増額を合意し再契約 5 面積 ( 注 3) 賃料増加率 0 1 テナント約 200 坪 % ( 注 2) 更新対象月額賃料 ( 百万円 ) ジャイル海外ラグジュアリーブランドの路面店が多数集積する表参道に面する施設における賃料増額事例面積 ( 注 3) 賃料増加率 1 テナント約 100 坪 +56.6% ( 注 1) 都市型物件の 2016 年 10 月 14 日時点で契約締結済の区画についてその賃料の増加額もしくは減少額及びネットの賃料変化額入替前後の比較が可能な区画に限ります ( 注 2) 都市型物件の賃貸借契約 ( 定借 ) 終了により契約更改対象となる区画の賃料総額を記載しています ( 注 3) 賃料増加率はテナント入替え前後の賃貸条件 ( 月額賃料及び月額共益費合計 ) の単純比較です 27

2. 日本リテールファンドの特徴資産規模の成長上場以来の継続的な資産規模の成長資産規模 ( 取得価格ベース億円 )( はノンコアアセット ( 注 1 2) ) 物件数資産規模約 8,472 億円上場時公募増資第 2 回公募増資 10

回公募増資 84 88 90 第 10 回公募増資 94 第 11 回公募増資 93 92 4 4 第 5 回公募増資 ( 注 1) ノンコアアセットとはラサールジャパン投資法人との合併(2010 年 3 月 1 日効力発生 )

29 2. 日本リテールファンドの特徴資産規模の成長上場以来の継続的な資産規模の成長資産規模 ( 取得価格ベース億円 )( はノンコアアセット ( 注 1 2) ) 物件数資産規模約 8,472 億円上場時公募増資第 2 回公募増資第 3 回公募増資第 4 回公募増資第 6 回公募増資合併第 7 回公募増資第 8 回公募増資 81 第 9 回公募増資第 10 回公募増資 94 第 11 回公募増資第 5 回公募増資 ( 注 1) ノンコアアセットとはラサールジャパン投資法人との合併(2010 年 3 月 1 日効力発生 ) で引き継いだ商業施設以外のオフィスビル及び住居用ビルをいいます ( 注 2) ノンコアアセットの18 物件は 2010 年 9 月 3 日に332 億円 ( 売却価格の合計 ) で全て売却しました ( 注 3) 資産規模については単位未満を切り捨てて記載しています 28

30 MEMO

31 JAPAN RETAIL FUND 参考資料 1. MCUBS グループのご紹介 2. 日本リテールファンドの特徴 3. 参考資料 DBJ Green Building 認証取得物件なるぱーく 30

32 3. 参考資料 J リートについて 1 J リートは不動産を運用することだけを目的とする法人保有資産から得られる賃料収入等が分配金の源泉 J リート銀行等金利借入金等貸出し賃料保有保有資産 ( 不動産 ) 出資金分配金投資投資家運用委託資産運用会社 31

33 内部留保法人税配当金当金3. 参考資料 J リートについて 2 J リートは利益を投資家に分配することを前提とした金融商品 <イメージ図 > Jリート ( 投資法人 ) <イメージ図 > 事業会社 ( 株式会社 ) 賃貸収益事業収益賃貸費用賃貸利益事業費用事業利益配配当可能利益の 90% 超を分配する等の要件を満たすことで実質的に法人税等がほとんどかからない 90% 超分配分配金税引き後利益から各社の配当方針に基づき配当 32

3. 参考資料一般的な商業施設の契約タイプ都市型マスターリースモール型ダイレクトリース NSC GMS 底地ジャイルイオンモール伊丹

以上の場合もあり複数 1 転貸先は少数 1 契約期間 5~7 年 20 年以上主要テナント :20 年専門店 :5~7 年 5~7 年 20 年 20 年契約種別定期借家契約

主要テナント : 固定賃料専門店 : 固定賃料歩合賃料固定賃料固定賃料賃料改定協議あり固定賃料賃料改定協議あり特徴契約満了でのアップサイドが可能

SC( ショッピングセンター ) マネジメントのノウハウを活用契約満了でのアップサイドが可能 SC マネジメントのノウハウを活用長期安定した収益が見込める

34 3. 参考資料一般的な商業施設の契約タイプ都市型マスターリースモール型ダイレクトリース NSC GMS 底地ジャイルイオンモール伊丹 mozoワンダーシティかみしんプラザイトーヨーカドー綱島店ライフ大平寺店 ( 底地 ) テナント数 1~ 複数施設規模による 1 転貸先は多数施設規模による 200 以上の場合もあり複数 1 転貸先は少数 1 契約期間 5~7 年 20 年以上主要テナント :20 年専門店 :5~7 年 5~7 年 20 年 20 年契約種別定期借家契約普通借家契約が多い主要テナント : 普通借家契約が多い専門店 : 定期借家契約定期借家契約普通借家契約が多い事業用定期借地契約賃料タイプ固定賃料固定賃料賃料改定協議あり主要テナント : 固定賃料専門店 : 固定賃料歩合賃料固定賃料固定賃料賃料改定協議あり固定賃料賃料改定協議あり特徴契約満了でのアップサイドが可能長期安定した収益が見込める運営コストはテナント負担躯体の維持管理はオーナー負担歩合賃料テナントの売上増によるアップサイドが可能契約満了タイミングでのリニューアル検討可能 SC( ショッピングセンター ) マネジメントのノウハウを活用契約満了でのアップサイドが可能 SC マネジメントのノウハウを活用長期安定した収益が見込める運営コストはテナント負担躯体の維持管理はオーナー負担長期安定した収益が見込める契約満了時には更地返還減価償却費が発生しない ( 注 ) 普通借家契約は賃貸人に正当な事由がない限り契約期間到来しても更新される契約であり定期借家契約は契約期間満了により終了し更新されない契約です 33

35 3. 参考資料投資主属性の分析所有者別投資口数割合の推移所有者別投資主数の推移 ( 注 1) 個人その他を除く ( 注 2) ( ) 内は個人その他を含めた全投資主数 34

36 3. 参考資料投資口価格推移上場来投資口価格及び出来高推移 (2002 年 3 月 12 日 ~2017 年 1 月 6 日 ) 直近 2 年間の相対投資口価格 (2014 年 3 月 3 日 ~2017 年 1 月 6 日 ) 121% 113% 113% ( 注 1) 終値ベース ( 注 2) 2010 年 3 月に投資口 1 口につき 4 口の割合による分割を実施したため分割後の投資口価格を記載 ( 出所 ) ブルームバーグ ( 注 1) 終値ベース ( 注 2) 2014 年 3 月 3 日の終値を 100% とした相対的な投資口の価格推移を示しています ( 出所 ) ブルームバーグ 35

37 3. 参考資料主要資産のご紹介 1 ジャイル (GYRE ) ハイライトジャイル (GYRE) 日本を代表するブランドストリート表参道に面し世界的ファッションブランドが入居する都市型商業施設 ICSC(International Council of Shopping Centers) アジアショッピングセンターアワード 2009 においてデザイン性に優れている建築物として金賞を受賞主要テナント 5F 表参道うかい亭 4F ルプレヴェールLe Pre Verre -BIANCA 3F - MoMA デザインストア - クレアトールウチノ表参道店 - アイオブジャイル (event space) 2F - Maison Margiela - トレーディングミュージアムコムデギャルソン 1F シャネル表参道 Delvaux Omotesando B1 カフェカイラマグノリアベーカリー 36

38 3. 参考資料主要資産のご紹介 2 アーバンテラス神宮前 Cute Cube 原宿ハイライトアーバンテラス神宮前ハウスウェディング用のブライダル施設と人気のレストランが入居する商業施設ハイライト Cute Cube 原宿国内外のティーンズに向けた KAWAII 文化の発信地原宿竹下通りに面する商業施設主要テナント 1F - 表参道 TERRACE B1 ラスチカス主要テナント 3F ポムポムプリンカフェ原宿店創作おむらいすポムの樹 2F スピンズ原宿竹下通り店 1F クロッカンシューザクザク原宿店 - sanrio vivitix HARAJYUKU - CANDY A GO GO 原宿竹下通り店 - ETUDE HOUSE 37

39 3. 参考資料主要資産のご紹介 3 Gビル銀座中央通り01 不動産信託受益権の準共有持分 50.0% ハイライト本投資法人として初となる商業繁華性の非常に高い銀座エリアのメインストリートである銀座中央通りに面する複合商業施設 2015 年度グッドデザイン賞を受賞銀座中央通りからの視認性は良好で路面店としての高いポテンシャルを有す希少性が高い施設銀座中央通り周辺マップ主要テナント 12 13F 銀座 THE TERRACE ~Urban Resort~ 11F Authentique 銀座 10F - Ginza Peek-a-Boo 中央通り 9F - ノエビアスタイル銀座 5F -8F - オフィス 1F-4F エルメネジルドゼニア 38

40 3. 参考資料主要資産のご紹介 4 東戸塚オーロラシティハイライト JR 東戸塚駅前において高層共同住宅と一体開発された希少性の高い大規模商業施設西武百貨店 ( 商業施設 I) オーロラモールアネックス ( 商業施設 II) イオン ( 旧 : ダイエー )( 商業施設 III) により構成され各棟の屋上部にはオープンスペースが設けられ地域住民の憩いの場としても利用されています 39

41 3. 参考資料主要資産のご紹介 5 mozoワンダーシティハイライト名古屋市内に位置する日本有数の大規模郊外型ショッピングセンター SC マネジメント力を活用した大規模リニューアルを実施し 2015 年 9 月 18 日リニューアルオープンリニューアル後の全 215 店舗のうち約 75% の 163 店舗が新規オープンリニューアルコンセプト mozo 公園吹抜け空間に mozo ツリーの設置とグリーンタイルカーペット張替えハンギングチェアの設置やキッズスペースに大型遊具を設置 40

42 3. 参考資料主要資産のご紹介 6 G ビル心斎橋 03 ハイライト西日本を代表するアーケード商店街の起点に位置しユニクロがグローバル旗艦店として入居する商業施設視認性の高いファザードを有する心斎橋筋のランドマークユニクロがグローバル旗艦店として入居 41

43 3. 参考資料主要資産のご紹介 7 DFS T ギャラリア沖縄ハイライト沖縄の商業観光の中心に位置し世界有数の規模を誇る免税店の旗艦店那覇空港からゆいレール ( 沖縄都市モノレール ) で約 20 分おもろまち駅に直結日本人も日本国内で関税免除の特典が受けられるユニークな沖縄型特定免税店制度を活用グローバルに免税店ビジネスを展開する DFS グループの日本における旗艦店 42

44 ディスクレーマー本資料には将来的な業績計画経営目標戦略などが記載されている場合がありますこれらの将来に関する記述は将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定前提によるものですがこれらの仮定前提は正しいとは限りません実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります特に断りのない場合本資料は日本における会計方針に基づいて作成されています本資料は本投資法人の決算の分析等に関する資料であって本投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません投資を行う際は投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします資産運用会社 : 三菱商事ユービーエスリアルティ株式会社 ( 金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 403 号一般社団法人投資信託協会会員 )

個人投資家のためのJリートフェア2014

個人投資家のためのJリートフェア2014 個人投資家のための J リートフェア 2014 説明会資料 2014 年 11 月 29 日 ( 土 ) 米国 ADR(OTC):JNRFY 証券コード 8953 http://www.jrf-reit.com/ はじめまして日本リテールファンドです証券コード日本リテールファンド投資法人 (8953) CHECK!! 身近なショッピングモールスーパーマーケット等の商業施設に特化資産規模は