個人投資家向けオンライン会社説明会　日本リテールファンド投資法人　ご説明資料

Size: px

Start display at page:

Download "個人投資家向けオンライン会社説明会　日本リテールファンド投資法人　ご説明資料"

がんまきちや
5 years ago
Views:

1 証券コード 8953 米国 ADR(OTC):JNRFY 証券コード 8953 個人投資家向けオンライン会社説明会日本リテールファンド投資法人ご説明資料 2018 年 5 月 29 日 ( 火 ) G-Bldg. Midosuji 02

2 目次略称 :MC-UBS リアルティ (Mitsubishi Corp. - UBS Realty) JRF (Japan Retail Fund) 1. MC-UBSグループとJRFの紹介 2. 現状の小売環境 3. 特徴 1 立地優位性 4. 特徴 2 SCマネジメント力 5. 特徴 3 スポンサーサポート 6. 財務戦略と投資主価値向上の施策 7. まとめ P. 2 P. 10 P. 16 P. 30 P. 38 P. 40 P. 43

3 1. MC-UBS グループと JRF の紹介 G-Bldg. Minami Aoyama 01

4 1. MC-UBS グループと JRF の紹介三菱商事 UBS リアルティグループの J リート運用ビジネス 3 グループ全体で 3 つの J リートを運用出資比率 51.0% 出資比率 49.0% UBS の不動産運用ビジネス UBS はスイスに本拠を置く世界最大級の金融グループとして不動産運用ビジネスにおいては 70 年の歴史があります 27 か国に 1,900 物件以上を保有し 2016 年 12 月末時点の運用資産は 900 億米ドル ( 約 10 兆円 ) です資産運用会社出資比率 100.0% 私募ファンド事業子会社出資比率 85.0% 資産運用会社役職員数 :132 名 ( 非常勤役職員等を除く ) 役職員数 :24 名 ( 非常勤役職員等を除く ) 運用委託運用委託略称 :JRF 証券コード :8953 商業施設特化型リート略称 :IIF 証券コード :3249 産業用不動産特化型リート略称 :MidCity 証券コード :3227 オフィスビル重点型リート ( 注 ) 2018 年 4 月 30 日時点

9,101 9,101 7,940 8,438 8,346 8,472 5,257 5,702 5,711 6,242 6,704 7,200 4,484 3,096 2,104 1,337 428 2002 年 2003 年 2004 年

5 1. MC-UBS グループと JRF の紹介三菱商事 UBS リアルティグループの資産規模の推移 4 グループ全体で合計 1 兆 4,461 億円の資産を運用日本リテールファンド投資法人産業ファンド投資法人 MCUBS MidCity 投資法人 ( 取得価格ベース単位 : 億円 ) 2,381 2,613 2,171 2, ,122 1,038 1,040 1,082 1,472 1,638 1,820 2,045 2,127 2,465 2,747 9,101 9,101 7,940 8,438 8,346 8,472 5,257 5,702 5,711 6,242 6,704 7,200 4,484 3,096 2,104 1, 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 ( 注 ) 2018 年 4 月 30 日時点 ( 注 )

6 1. MC-UBS グループと JRF の紹介三菱商事 UBS リアルティグループの J リート運用ビジネス 5 J リートの資産運用会社 52 社の中でトップの資産規模資産運用会社毎の資産規模約 1.4 兆円 (J リート全体の約 8.4%) ( 出所 ) 各社公表資料 ( 注 ) MC-UBSグループ及びその他 J-REIT 運会社の資産規模は2018 年 4 月 30 日時点積水ハウスアセットマネジメント株式会社のみ2018 年 5 月 1 日の合併後の資産規模を表記

7 1. MC-UBS グループと JRF の紹介 J リート業界の概要 6 オフィス系 8 銘柄インフラ物流系 7 銘柄 J リート 60 銘柄資産規模合計 ( 取得価格ベース ) 17.2 兆円住宅系 7 銘柄ホテル系 5 銘柄商業施設系 4 銘柄 ( 出所 ) 不動産証券化協会 (ARES) 公表データ 2018 年 4 月 30 日時点ヘルスケア系 2 銘柄総合型 (3 用途以上 ) 20 銘柄複合型 (2 用途 ) 7 銘柄

8 1. MC-UBS グループと JRF の紹介商業施設特化型の比較 7 JRF は 2002 年に J リートにおいて 3 番目に上場 16 年の運用実績 4 番目の資産規模物件は北海道から沖縄まで全国に 100 物件保有都市型都市近郊型資産に重点投資専門チームによるテナントリーシングやリニューアル等を実施 1 日本リテールファンド 2 フロンティア不動産 3 イオンリート 4 ケネディクス商業リート上場日 2002 年 3 月 12 日 2004 年 8 月 9 日 2013 年 11 月 22 日 2015 年 2 月 10 日資産規模 ( 取得価格の合計 ) 9,101 億円 3,027 億円 3,551 億円 2,086 億円保有物件数 100 物件 34 物件 40 物件 52 物件テナント数 ( 賃貸借契約数 ) スポンサー三菱商事 UBS AG 三井不動産イオンケネディクス対象不動産運営能力を活かせる都市型 / 都市近郊型資産に重点投資長期契約と固定賃料をベースとした大規模 SC が中心イオングループの施設が中心生活密着型施設が中心 ( 出所 ) 2018 年 5 月 15 日時点 2~4 は不動産証券化協会 (ARES) の開示資料及び 2018 年 5 月 15 日現在における各投資法人の公表資料に基づき弊社作成

9 1. MC-UBS グループと JRF の紹介 JRF の概要と特徴 8 16 年間の運用実績に基づく JRF の 3 つの強み立地優位性 SC マネジメント力スポンサーサポート保有資産の 90% 以上は都市型都市近郊型資産施設コンセプトに合わせた魅力ある施設作り親会社関連会社のネットワークを活用した新規取得パイプライン郊外型 7.3% トレンドや地域特性にあわせた三菱商事のネットワークを活かした都市近郊型都市型魅力あるテナント誘致テナントリレーション 43.4% 49.2% 都市型都市近郊型海外情報収集や海外 IR におけるグローバルサポート計 92.6%

10 1. MC-UBS グループと JRF の紹介安定した 1 口当たり分配金推移 9 分配金は安定かつ着実に増加稼働率は上場来 99% 以上で推移 1 口当たり分配金と稼働率の推移投資口価格分配金利回り (2018 年 5 月 24 日終値 ) (2018 年 5 月 24 日終値ベース ) 200,400 円 4.4% (%) ( 円 )

11 2. 現状の小売環境 G-Bldg. Shibuya 01

12 2. 現状の小売環境変化する小売環境への対応 11 立地優位性の高いポートフォリオに加え長年培った商業施設運用ノウハウを駆使して変化する小売環境に柔軟に対応小売環境の変化に対する JRF の取組み小売環境の変化 JRF の取り組み商業トレンドの変化都市部への人口流入インバウンドの増加 Eコマースの進展立地優位性の高い資産を積極的に取得 SC マネジメント力を活用した魅力のあるテナントの誘致施設環境の整備による滞留価値 ( 注 ) の向上 ( 注 ) 滞留価値とはリニューアル等を通じた快適な施設環境の整備によってお客様の来店頻度や施設への滞在時間を増やし施設全体の売上増加を図ることを指します

2. 現状の小売環境商業セクターの下支えとなる小売業販売額 12 国内小売業販売額は年間約 140 兆円で安定的に推移をしているが内訳が変化 2000 年以降サービスの消費支出割合がモノの支出割合を超えて推移国内小売業販売額の推移モノとサービスの消費支出割合 ( 出所 ) ( 注 ) 日本ショッピングセンター協会 SC 白書経済産業省商業動態統計日本チェーンストア協会

13 2. 現状の小売環境商業セクターの下支えとなる小売業販売額 12 国内小売業販売額は年間約 140 兆円で安定的に推移をしているが内訳が変化 2000 年以降サービスの消費支出割合がモノの支出割合を超えて推移国内小売業販売額の推移モノとサービスの消費支出割合 ( 出所 ) ( 注 ) 日本ショッピングセンター協会 SC 白書経済産業省商業動態統計日本チェーンストア協会チェーンストア販売統計 2008 年に SC の基準を物販のテナント数が 10 以上から飲食業サービス業を含むテナン卜数が 10 以上に変更しており 2008 年以降は新 SC 基準によるデータを採用 ( 出所 ) ( 注 ) 総務省統計局家計調査 ( 家計収支編 ) 二人以上の世帯のうち勤労者世帯 ( 農林漁家世帯を除きます ) を対象サービスは保険医療交通通信教育教養娯楽の支出合計額のモノは食料家具家事用品被服履物の支出合計額の消費出総額に占める割合を指す

14 2. 現状の小売環境都市圏の人口比率の増加及び訪日外国人数 ( インバウンド ) の拡大 13 三大都市圏の人口比率の増加に伴う都市部 / 都市近郊部での安定した小売売上訪日外国人 ( インバウンド ) 消費の拡大に伴う都市部での小売売上成長三大都市圏東京圏三大都市圏以外の地域の人口比率インバウンドの推移 ( 出所 ) ( 注 ) 総務省国勢調査国立社会保障人口問題研究所将来推計人口 * 東京圏 : 東京都埼玉県千葉県神奈川県三大都市圏 : 東京都埼玉県千葉県神奈川県愛知県大阪府京都府兵庫県 2010 年までのデータは国勢調査 2015 年以降のデータは 2010 年までの国勢調査を基に国立社会保障人口問題研究所が予測したデータ ( 出所 ) ( 注 ) 日本政府観光局 (JNTO) 訪日外客数の動向 2020 年及び 2030 年の数値は国土交通省観光庁明日の日本を支える観光ビジョンに記載の目標数値

2. 現状の小売環境日米の EC 化率と店舗面積の比較 14 日本の E コマース浸透率 (EC 化率 ) は低水準で将来も低水準日本の店舗面積は適正水準の為 E コマースによる影響は少ないと考えられる米国の店舗面積は供給過剰の為 E コマースの影響で減少していると考えられる日米の EC

15 2. 現状の小売環境日米の EC 化率と店舗面積の比較 14 日本の E コマース浸透率 (EC 化率 ) は低水準で将来も低水準日本の店舗面積は適正水準の為 E コマースによる影響は少ないと考えられる米国の店舗面積は供給過剰の為 E コマースの影響で減少していると考えられる日米の EC 化率の現状と将来予測 (%) 人口 1,000 人あたり店舗面積の推移 ( m2 / 千人 ) 2016 年 2021 年 ( 予測 ) 2016 年 2021 年 ( 予測 ) ( 出所 ) Euromonitor (Passport) ( 出所 ) IMF Euromonitor International

16 2. 現状の小売環境世界の駅別乗降者ランキング 15 日本は電車社会であり駅前商業施設が発展している通勤時の買い物が一般的であり実店舗の利便性が非常に高い世界の駅別乗降者ランキング TOP10(1 位から 23 位までは日本が独占 ) 赤字は JRF の保有資産が最寄りにある駅順位駅名エリア平均乗降客数 (1 日平均 ) 該当駅の属するエリアにおける小売売上高 1 新宿駅東京エリア 387 万人 1 兆 3,215 億円 2 渋谷駅東京エリア 323 万人 1 兆 1,135 億円 3 池袋駅東京エリア 263 万人 7,850 億円 4 梅田駅大阪 / 名古屋エリア 239 万人 8,172 億円 5 横浜駅東京エリア 204 万人 3 兆 4,755 億円 6 北千住駅東京エリア 153 万人 5,049 億円 7 名古屋駅大阪 / 名古屋エリア 125 万人 2 兆 9,565 億円 8 東京駅東京エリア 106 万人 9,080 億円 9 品川駅東京エリア 99 万人 8,457 億円 10 高田馬場駅東京エリア 90 万人 1 兆 3,215 億円 ( ご参考 : 米国の主要駅乗降客数 ) 駅名平均乗降客数 (1 日平均 ) タイムズスクエア -42 駅 (MTA) 20 万人グランドセントラル -42 駅 (MTA) 16 万人ペンステーションニューヨーク駅 (NJT) 9 万人ワールドトレードセンター駅 (PATH) 5 万人

17 3. 特徴 1 立地優位性 G-Bldg. Midosuji 01

18 3. 特徴 1 立地優位性都市型主要資産の紹介東京 / 表参道原宿青山銀座エリア 17 商業一等地のエリアに位置する希少性の高い資産を保有表参道原宿青山エリア (15 物件 ) エリア総額 1,021 億円 G ビル神宮前 03 Cute Cube 原宿原宿駅原宿駅前竹下通り G ビル神宮前 07 ジャイル Cute Cube 原宿 Gビル表参道 01 Gビル表参道 02 シャネルクロッカンシューキデイランド表参道うかい亭ザクザクスピンズ Gビル神宮前 01 BAPE STORE G ビル表参道 02 G ビル表参道 01 G ビル神宮前 01 G ビル神宮前 02 G ビル神宮前 06 ジャイル G ビル神宮前 02 G ビル神宮前 03 G ビル神宮前 06 アナスタシアホットトイズ JAPAN ライザップファミリーマート G ビル神宮前 07 セカンドストリート G ビル渋谷 01 ザミレニアルズ銀座エリア (3 物件 ) エリア総額 227 億円明治通りキャットストリートアーバンテラス神宮前 G ビル北青山 01 G ビル南青山 01 G ビル渋谷 01 ラポルト青山 G ビル南青山 02 アーバンテラス神宮前表参道 TERRACE ラポルト青山ブノワピエールエルメ G ビル銀座 01 チアーズ銀座 G ビル銀座中央通り 01 黒字 : 資産名称青字 : テナント名 ( 注 ) ブリオーニ銀座正泰苑松尾ジンギスカンエルメネジルドゼニア ( 注 ) 一部物件については賃借人からの同意が得られていないため非開示としています

19 3. 特徴 1 立地優位性都市型主要資産の紹介東京 / 表参道原宿青山銀座エリア 18 GYRE( ジャイル ) ハイライト都市型商業施設稼働率 95.0% ファッションデザインアート飲食界をリードする商業施設として 2007 年 11 月にオープン CHANEL( シャネル ) 等の世界を代表するラグジュアリーブランドニューヨーク以外への出店が世界初となる MoMA デザインストアミシュランガイドで 1 つ星を獲得した表参道うかい亭などが入居 2018 年秋ごろより飲食フロアを中心としたリニューアルを実施予定表参道うかい亭 : 約 150 年前の金沢の商屋を移築して組み上げ貴重な美術品の数々で装飾された和の伝統建築と西洋の美が調和した空間で特選牛や新鮮な魚介類旬の食材の数々をいただける鉄板料理の店

37m の間口を確保原宿駅側は角地で比較的通行量の多い裏通りにつながる KIDDY

20 3. 特徴 1 立地優位性都市型主要資産の紹介東京 / 表参道原宿青山銀座エリア 19 G ビル表参道 01 都市型商業施設稼働率 100.0% Cute Cube 原宿都市型商業施設稼働率 100.0% ハイライト 2012 年 4 月竣工の商業施設テナントは株式会社タカラトミーの子会社でありキャラクターグッズ販売等を日本全国に展開している株式会社キデイランドの旗艦店舗旺盛なインバウンド消費を背景に売上が伸長ハイライトかわいいカルチャーの発信拠点である竹下通りのランドマークとしての商業施設竹下通りで最大級の約 37m の間口を確保原宿駅側は角地で比較的通行量の多い裏通りにつながる KIDDY LAND( キデイランド ): 1950 年に小さな書店としてスタート戦後周辺に居住する外国人顧客の要望に応え洋書や外国人向けの雑貨を早くから取扱い時代の変化に合わせてクオリティの高い日本の玩具やキャラクターグッズなどを取扱う原宿竹下通り : 世界最大の旅行口コミサイトが紹介している外国人がクールだと評価した日本の観光スポット 20 で外国人人気 No.1 竹下通りの通行量は平日 5 万人土日祝日 15 万人男女比 45%:55% 世代別では 10 代 20 代の 2 世代で 70% を占める

21 3. 特徴 1 立地優位性都市型主要資産の紹介東京 / 表参道原宿青山銀座エリア 20 G ビル銀座中央通り 01 不動産信託受益権の準共有持分 50% 都市型商業施設稼働率 100.0% ハイライト 2014 年 5 月竣工の複合商業施設 2015 年度グッドデザイン賞を受賞イタリアを代表するメンズラグジュアリーブランドである Ermenegildo Zegna ( エルメネジルドゼニア ) がアジアにおける旗艦店として入居 Ermenegildo Zegna ( エルメネジルドゼニア ): 1910 年創業北イタリアでテキスタイルメーカーとしてスタート高品質の生地を作る老舗のメーカーとして知られておりアルマーニラルフローレンエルメスなどのハイブランドもゼニア社の生地を使用国家元首をはじめ世界中の実業家芸術家俳優スポーツ選手がゼニアのスーツを愛用銀座中央通り周辺マップ

22 3. 特徴 1 立地優位性都市型主要資産の紹介大阪 / 心斎橋梅田京都 / 河原町エリア 21 商業一等地のメインストリートに面する希少性の高い資産を保有心斎橋エリア (7 物件 ) エリア総額 789 億円梅田エリア (1 物件 ) エリア総額 94 億円 G ビル御堂筋 01 G ビル心斎橋 04 大阪心斎橋 8953 ビル G ビル心斎橋 03 G ビル心斎橋 02 Gビル心斎橋 01 Gビル心斎橋 02 Gビル心斎橋 03 Gビル心斎橋 04 ラオックスダイコクドラッグユニクロサンドラッグマクドナルド G ビル梅田 01 glo ストアロフトマン京都河原町エリア (3 物件 ) エリア総額 234 億円 G ビル御堂筋 02 G ビル心斎橋 01 G ビル御堂筋 01 エルメスハリーウィンストン G ビル御堂筋 02 プラダラウンドワン京都河原町店ラウンドワン河原町 OPA G ビル京都河原町 01 OPA ザミレニアルズ黒字 : 資産名称青字 : テナント名

23 3. 特徴 1 立地優位性都市型主要資産の紹介大阪 / 心斎橋梅田京都 / 河原町エリア 22 G ビル御堂筋 02 ハイライト都市型商業施設稼働率 100.0% 西日本最大のブランドストリートである御堂筋沿いに位置するプライム立地の商業施設世界的ラグジュアリーブランドである PRADA ( プラダ ) がアジアにおける旗艦店として入居高い視認性を有する外観に独自の世界観を表現した豪華な内装 PRADA ( プラダ ): 1913 年ミラノの中心にプラダ 1 号店として皮革製品店 Fratelli Prada を開業 1985 年に靴 1989 年に婦人服 1994 年に紳士服のコレクションをスタート 1993 年には MIU MIU を設立 2016 年にはニューヨークロンドンパリ東京といった世界各国に直営店計 387 店舗を展開

24 3. 特徴 1 立地優位性都市型主要資産の紹介大阪 / 心斎橋梅田京都 / 河原町エリア 23 G ビル心斎橋 03 ハイライト国内で有数の通行量を有する心斎橋筋商店街の角地に立地都市型商業施設稼働率 100.0% 2010 年 10 月にユニクロが日本初のグローバル旗艦店として入居隣接した B 館本館にはツルハドラッグが入居高い視認性と特徴的な外観を有している外国人観光客数の推移 : 2017 年に大阪を訪れた外国人観光客数は約 1111 万人 2013 年から 5 年連続で過去最高を更新約 263 万人だった 2013 年との比較では約 4 倍増 ( 出所 ) 大阪観光局 (B 館 )

25 3. 特徴 1 立地優位性都市型主要資産の売上推移 24 都市部への人口流入やインバウンドに下支えられ都市型資産の売上は好調ジャイル ( 東京都渋谷区 ) ラポルト青山 ( 東京都渋谷区 )

26 3. 特徴 1 立地優位性主要商業エリアの賃料水準 25 主要商業エリアの賃料水準は 2014 年から上昇傾向世界主要都市との比較では日本の主要都市の賃料は未だに割安感がある主要商業エリアの賃料上限値の推移世界主要都市の都市型商業施設の賃料水準 ( 出所 ) シービーアールイー株式会社店舗マーケット情報 ( 出所 ) CUSHMAN & WAKEFIELD MAIN STREETS ACROSS THE WORLD 2017 シービーアールイー株式会社店舗マーケット情報 ( 注 ) 2017 年 6 月時点

郊外型資産の立地東京都 ( 全体 ) 6,264 人 /km2 大阪府 ( 全体 )

27 3. 特徴 1 立地優位性都市近郊型郊外型資産の立地 26 JRF の保有する都市近郊型郊外型資産の殆どは大都市近郊の人口集中地区に立地都市近郊型郊外型資産の立地東京都 ( 全体 ) 6,264 人 /km2 大阪府 ( 全体 ) 4,636 人 /km2 人口集中地区 ( 注 ) = 人口密度 4,000 人以上 /k m2 国土の 3.4% 人口の 67.3% が集中 1km2当たりの居住人口 20,000 人以上 16,000 人 ~20,000 人 12,000 人 ~16,000 人 8,000 人 ~12,000 人 4,000 人 ~ 8,000 人 JRF 都市近郊型郊外型資産関東栃木県北海道東北中京岐阜県群馬県宮城県茨城県札幌仙台名古屋愛知県三重県埼玉県北海道東京都神奈川県さいたま横浜東京千葉県〇千葉関西神戸兵庫県大阪大阪府京都京都府奈良県長崎県九州福岡福岡県北九州大分県那覇沖縄沖縄県 ( 出所 ) 総務省統計局平成 22 年度国勢調査に関する地域メッシュ統計を基に本資産運用会社が作成 ( 注 ) 人口密度が 1 平方キロメートル当たり 4,000 人以上の基本単位区等が市区町村の境域内で互いに隣接してかつそれらの隣接した地域の人口が国勢調査時に 5,000 人以上を有する地域をいいます

4 月 ~2018 年 3 月 ) ( 注 1) 都市近郊型郊外型商業施設の売上高は資産運用会社によるヒアリングベース ( 消費税抜 )

28 3. 特徴 1 立地優位性都市近郊型郊外型資産の売上高推移 27 日本全体の百貨店スーパーの売上は安定的に推移立地優位性の高い JRF の保有資産 ( 都市近郊型郊外型 ) は全体のトレンドよりも高い水準で推移都市近郊型郊外型資産の前年同月比売上高推移 (2016 年 4 月 ~2018 年 3 月 ) ( 注 1) 都市近郊型郊外型商業施設の売上高は資産運用会社によるヒアリングベース ( 消費税抜 ) で集計しています ( 注 2) 経済産業省商業動態統計の百貨店スーパー合計 ( 既存店 ) の前年同月比 ( 消費税込 ) を使用しています

29 3. 特徴 1 立地優位性都市近郊型主要資産の紹介 28 mozo ワンダーシティ都市近郊型商業施設稼働率 97.3% ハイライト年間売上 500 億円を超える東海エリア No.1 ショッピングセンターメインテナントのイオンを核にファッション雑貨大型書店スポーツクラブ等の専門店約 200 テナントで構成 2018 年にリニューアルを実施し新規改装含む店舗を順次オープンリニューアル後のイメージ ( 注 ) Before After ( 注 ) イメージ図であり実際とは異なる可能性があります

3. 特徴 1 立地優位性都市近郊型主要資産の紹介 29 イオン板橋 SC 都市近郊型商業施設稼働率

0% ハイライト東武東上線東武練馬駅から徒歩 1 分の好立地メインテナントのイオンを核に映画館

ハイライト丸の内線方南町駅から徒歩 5 分の東京 23 区の住宅密集エリアに立地

5 万人と厚いボリューム環境性能評価システムにて最高ランク取得 : イオン板橋 SC は

30 3. 特徴 1 立地優位性都市近郊型主要資産の紹介 29 イオン板橋 SC 都市近郊型商業施設稼働率 100.0% サミットストア中野南台店都市近郊型商業施設稼働率 100.0% ハイライト東武東上線東武練馬駅から徒歩 1 分の好立地メインテナントのイオンを核に映画館ファッション生活雑貨などの専門店により構成された複合商業施設全国のイオン店舗の中でも最優良店舗の一つハイライト丸の内線方南町駅から徒歩 5 分の東京 23 区の住宅密集エリアに立地テナントは東京都内を中心に 100 店舗以上を出店する食品スーパー商圏人口は 1km 内に約 6.5 万人と厚いボリューム環境性能評価システムにて最高ランク取得 : イオン板橋 SC は省エネルギーや省資源など環境負荷低減に加え景観への配慮なども含めた建築物の環境性能を評価する CASBEE 不動産評価認証で 4 段階のうち最高位である S ランクを取得

31 4. 特徴 2 SC マネジメント力 AEON MALL Itami

32 4. 特徴 2 SC マネジメント力 JRF のショッピングセンターマネジメント 31 ショッピングセンターマネジメント (SC マネジメント ) とは保有資産の競争力の強化を図り収益性を向上させるための運用ショッピングセンターマネジメントの内容魅力あるテナントの誘致トレンドや地域特性にあわせテナントを誘致魅力ある施設づくり快適性や視認性を向上させ滞留価値を高めることを目的としたリニューアルや増改築施設競争力の強化収益性の向上運営コスト削減水光熱費修繕コストの管理

33 4. 特徴 2 SC マネジメント力 JRF のショッピングセンターマネジメント 32 ショッピングセンターマネジメント力により外部成長と内部成長を相乗的に追求内部成長外部成長リニューアルやテナント誘致による運営への積極的な関与運用力を活用した他社が取得困難な複合型商業施設の取得 G ビル自由が丘 01 物件運用を支える人員数 21 名不動産運用部 SC マネジメント推進部 G ビル天神西通り 01 mozo ワンダーシティリテール本部全体 :28 名 (2018 年 4 月 30 日時点 ) G ビル京都河原町 01

4. 特徴 2 SC マネジメント力拡大するテナントリレーション 33 約 1,000 テナントとのリレーションを持ち施設競争力の強化運営に活用 JRF が保有する商業資産の主なテナント例 ( 注 1) Fashion (SPA ( 注 2) ) ZARA ( インディテックスグループ ) ユニクロ GU ( ファーストリテイリング ) Fashion ワールドグループオンワードグループ

34 4. 特徴 2 SC マネジメント力拡大するテナントリレーション 33 約 1,000 テナントとのリレーションを持ち施設競争力の強化運営に活用 JRF が保有する商業資産の主なテナント例 ( 注 1) Fashion (SPA ( 注 2) ) ZARA ( インディテックスグループ ) ユニクロ GU ( ファーストリテイリング ) Fashion ワールドグループオンワードグループ TSI ホールディングスアダストリアホールディングスストライプインターナショナル Department Stores 西武百貨店近鉄百貨店 Food/Dining ブノワうかい亭スターバックスコーヒー Daily イオンイトーヨーカドーサミットストアマツモトキヨシ Goods MoMADESIGN STORE キデイランド無印良品 JINS Electronics & Phones ヤマダ電機ビックカメラヨドバシカメラ docomo SoftBank 拡大するテナントリレーション Sports アディダススーパースポーツゼビオ ABC マート Luxury CHANEL DELVAUX HERMES Entertainments ラウンドワンセガワールドカラオケ館 Services ティップネステイクアンドギヴニーズ TSUTAYA PRADA Brioni Ermenegildo Zegna ( 注 1) 本投資法人が直接契約しているテナントのほかマスターレッシーが契約しているエンドテナント ( 本投資法人又は信託受託者がパススルー型マスターリースを契約している場合 ) 及び信託受託者が直接契約しているテナントを含みます ( 注 2) SPA とは Specialty store retailer of Private label Apparel の頭文字をとっています

4. 特徴 2 SC マネジメント力都市型商業施設の賃料増額 34 SC マネジメント力を活用した都市型商業施設の賃料増額の実現ポートフォリオにおける都市型商業施設の賃料ギャップは約 4% ( 注

テナント約 100 坪 + 11.1% G ビル神宮前 06 既存テナントとの契約満了を機に同業種テナントを誘致し賃料増額を実現面積賃料増加率 1 テナント約 55 坪 + 9.

9% ( 注 1) 都市型商業施設のうち 2018 年 3 月以降に更新を迎える賃貸借契約 ( 定借 ) の月額賃料と鑑定評価書上の市場賃料との差額割合になります ( 注 2) 都市型商業施設のうち

35 4. 特徴 2 SC マネジメント力都市型商業施設の賃料増額 34 SC マネジメント力を活用した都市型商業施設の賃料増額の実現ポートフォリオにおける都市型商業施設の賃料ギャップは約 4% ( 注 1) 賃料改定の状況 ( 注 2) 主な増額事例 G ビル南青山 01(A 館 ) ( 注 3) マーケット賃料の上昇を背景として既存テナントとの賃料増額を実現面積賃料増加率 ( 注 3) 1 テナント約 100 坪 % G ビル神宮前 06 既存テナントとの契約満了を機に同業種テナントを誘致し賃料増額を実現面積賃料増加率 1 テナント約 55 坪 + 9.0% G ビル南池袋 01 契約満了を機に固定 + 歩合の賃料形態から固定のみの賃料形態への変更により賃料増額を実現面積賃料増加率 1 テナント約 130 坪 % ( 注 1) 都市型商業施設のうち 2018 年 3 月以降に更新を迎える賃貸借契約 ( 定借 ) の月額賃料と鑑定評価書上の市場賃料との差額割合になります ( 注 2) 都市型商業施設のうち該当期に更新を迎える賃貸借契約 ( 定借 ) について増額据置減額となった更新前月額賃料の賃料割合を図示したものです ( 注 3) 賃料増減率及び賃料増加率は更新前の更新対象月額賃料と更新後の月額対象賃料の差額割合になります ( 但し未契約の賃料は除く )

触れるポップアップシェアスペース Safari Lounge (MARINE & WALK

ビル梅田 01) 次世代加熱式たばこ glo TM の購入やメンテナンス glo TM

36 4. 特徴 2 SC マネジメント力新たなテナントからの出店ニーズ 35 体験をキーワードとした新たなテナントからの出店ニーズの拡大新しい出店形態見る触れるポップアップシェアスペース Safari Lounge (MARINE & WALK YOKOHAMA) 雑誌掲載商品を見てオンラインで注文する雑誌 Safari のリアル店舗 TOTTI CANDY FACTORY (Cute Cube 原宿 ) 期間限定でここでしか食べられない巨大わたあめ THE Millennials (G ビル京都河原町 01) (G ビル渋谷 01) 未来が見える宿泊体験というコンセプトの宿泊者同士が交流を持てる新しいタイプの宿泊施設 glo ストア梅田 (G ビル梅田 01) 次世代加熱式たばこ glo TM の購入やメンテナンス glo TM 体験も可 Lipton good in Tea OMOTESANDO ( ジャイル ) リプトンが提案するアレンジティーや限定オリジナルグッズの販売

37 4. 特徴 2 SCマネジメント力リニューアル事例 1 36 あびこショッピングプラザ 2018 年 4 月リニューアル before after リニューアルのポイント売上不振だったイトーヨーカドー我孫子店の 3 階売場面積の一部返床を受けデイリー性の高いテナントの新規誘致及び移転増床を実施 3 階及び外部広場を中心とした共用部にオープン型ラウンジや自然環境と調和したコミュニティスペースを整備し地域コミュニティ機能の強化

38 4. 特徴 2 SCマネジメント力リニューアル事例 2 37 かみしんプラザ 2016 年 6 月 2017 年 9 月リニューアル before after リニューアルのポイント好立地であるが建築後 35 年以上経過しており施設競争力が低下していた為 2016 年 2017 年にリニューアルを実施日常の必需品をほぼ全て購入できる形態の商業施設を目指し店舗を大幅に入替 1 階 2 階の共用環境を整備しお子様連れからシニアまで全年代のお客様にとって更に居心地の良い施設へ進化

39 5. 特徴 3 スポンサーサポート La Porte Aoyama

5. 特徴 3 スポンサーサポートスポンサーサポート 39 スポンサーからの強力なサポートを積極的に活用スポンサーサポート外部成長優良立地に強いスポンサーパイプラインポートフォリオ全体よりも高い構成比内部成長リーシング活動や各種情報収集にスポンサー関連企業の幅広いネットワークを活用 <

40 5. 特徴 3 スポンサーサポートスポンサーサポート 39 スポンサーからの強力なサポートを積極的に活用スポンサーサポート外部成長優良立地に強いスポンサーパイプラインポートフォリオ全体よりも高い構成比内部成長リーシング活動や各種情報収集にスポンサー関連企業の幅広いネットワークを活用 < スポンサー関連企業例 > 株式会社ライフコーポレーション株式会社ローソン株式会社成城石井日本 KFC ホールディングス株式会社約 3,500 億円スポンサー関連企業の新規開発物件の取得約 1,610 億円グローバルサポート世界の多数のスポンサー拠点を通じた海外情報収集や海外 IR におけるサポート

41 6. 財務戦略と投資主価値向上の施策 MARINE & WALK YOKOHAMA

6. 財務戦略と投資主価値向上の施策安定した財務基盤 41 高い格付と長期負債固定金利を中心とした財務基盤金融機関別借入比率平均借入金利と残存期間長期債務格付 AA-( 安定的 ) ( 株 ) 格付投資情報センター (R&I) 借入先構成 (2018 年 5 月 31 日時点 ( 予定 )) 借入金投資法人債総額直近の借換実績 ( 長期固定金利借入のみ

42 6. 財務戦略と投資主価値向上の施策安定した財務基盤 41 高い格付と長期負債固定金利を中心とした財務基盤金融機関別借入比率平均借入金利と残存期間長期債務格付 AA-( 安定的 ) ( 株 ) 格付投資情報センター (R&I) 借入先構成 (2018 年 5 月 31 日時点 ( 予定 )) 借入金投資法人債総額直近の借換実績 ( 長期固定金利借入のみ ) <2017 年 11 月から 2018 年 3 月までのリファイナンス ( 長期固定金利借入のみ )> 返済概要返済総額 23,000 百万円平均金利 0.80% 新規借入借入総額 23,000 百万円平均金利 0.63% ( 注 ) 上記グラフには賃借人から差し入れられた敷金保証金は含まれておりません平均借入期間 5.9 年平均借入期間 8.3 年

43 6. 財務戦略と投資主価値向上の施策投資主価値の向上の為の施策例 42 自己投資口取得の概要と効果投資口価格 1 口当たり分配金の数値が向上 J-REIT 初のグリーンボンド発行の概要更なるサステナビリティ活動の強化投資法人債の投資家層の拡大資金調達手段の拡充取得した投資口の総数 49,181 口 ( 注 ) 名称 JRF グリーンボンド ( 第 12 回無担保投資法人債 ) 取得価額の総額約 100 億円発行総額 80 億円取得期間 2017 年 10 月 17 日 ~2018 年 1 月 23 日 ( 注 ) 取得した投資口は 2018 年 2 月期 ( 第 32 期 ) 中に消却しました利率年 % 期間 5 年発行日 2018 年 5 月債券格付 AA- : 株式会社格付投資情報センター (R&I) 投資口価格ご参考 : 前年発行の投資法人債自己投資口取得前 (2017 年 10 月 16 日終値 ) 200,400 円 +7.4% 自己投資口取得後 (2018 年 1 月 23 日終値 ) 215,300 円名称発行総額第 10 回無担保投資法人債 50 億円利率年 % 1 口当たり分配金 2018 年 2 月期 ( 第 32 期 ) 自己投資口取得前 4,330 円 +80 円自己投資口取得後 4,410 円期間発行日債券格付 5 年 2017 年 5 月 AA- : 株式会社格付投資情報センター (R&I) 2018 年 8 月期 ( 第 33 期 ) 4, 円円 4,430 円グリーンボンド : 事業会社ファンド地方自治体等の発行体がグリーンプロジェクト ( 環境配慮型投融資案件 ) に要する資金を調達する為に発行する債券

44 7. まとめ DFS T GALLERIA OKINAWA

45 7. まとめ投資口価格推移 44 上場来投資口価格及び出来高推移 (2002 年 3 月 12 日 ~2018 年 5 月 24 日 ) ( 注 1) ( 注 2) ( 出所 ) 終値ベース 2010 年 3 月に投資口 1 口につき 4 口の割合による分割を実施したため分割後の投資口価格を記載ブルームバーグ

7. まとめ 1 口当たり分配金の中期的目標 45 中期的目標 4,500 円に向け 1 口当たり 4,400 円台まで到達 1 口当たり分配金の推移 ( 円 ) 分配金を安定させながら中期的目標 4,500 円を目指す実績 4,250 円実績 4,295 円実績 4,410 円予算 4,430 円予算 4,430 円中期的目標 4,500 円 ( 注 2) 2017 年 2 月期

46 7. まとめ 1 口当たり分配金の中期的目標 45 中期的目標 4,500 円に向け 1 口当たり 4,400 円台まで到達 1 口当たり分配金の推移 ( 円 ) 分配金を安定させながら中期的目標 4,500 円を目指す実績 4,250 円実績 4,295 円実績 4,410 円予算 4,430 円予算 4,430 円中期的目標 4,500 円 ( 注 2) 2017 年 2 月期 ( 第 30 期 ) 2017 年 8 月期 ( 第 31 期 ) 2018 年 2 月期 ( 第 32 期 ) 2018 年 8 月期 ( 第 33 期 ) 2019 年 2 月期 ( 第 34 期 ) 中期的目標 ( 注 1) 2018 年 4 月 16 日付の本投資法人の役員会における2018 年 2 月期 ( 第 32 期 ) 金銭の分配に係る計算書承認時点 ( 注 2) 1 口当たり分配金の中期的な目標であり実現を保証するものではありません

47 7. まとめ長期保有によるトータルリターン 46 JRF の投資口を上場時 (2002 年 3 月 11 日 ) から取得保有していた場合約 16 年間のトータルリターンは 208,663 円 ( 注 1) ( 注 1) トータルリターンは投資口価格の上昇分 (82,900 円 ) と配当金額の合計 (125,763 円 ) を足したものを指します ( 注 ) 2010 年 3 月 1 日付で本投資口 1 口につき 4 口の割合の投資口分割を実施したため分割後の投資口価格を記載しています分割前ベースの公募価格は 470,000 円

48 7. まとめ分配金の安定と成長 47 分配金の安定した成長の実現を目指す変化する小売環境に対応立地優位性都市型都市近郊型資産を 90% 以上保有立地優位性の高い資産を積極的に取得 JRF SC マネジメント力魅力ある施設作り魅力あるテナント誘致賃料増額の実現スポンサーサポート新規取得パイプラインテナントリレーション多様な資金調達力

ディスクレーマー本資料には将来的な業績計画経営目標戦略などが記載されている場合がありますこれらの将来に関する記述は将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定前提によるものですがこれらの仮定前提は正しいとは限りません実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります特に断りのない場合本資料は日本における会計方針に基づいて作成されています本資料は

49 ディスクレーマー本資料には将来的な業績計画経営目標戦略などが記載されている場合がありますこれらの将来に関する記述は将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定前提によるものですがこれらの仮定前提は正しいとは限りません実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります特に断りのない場合本資料は日本における会計方針に基づいて作成されています本資料は本投資法人の決算の分析等に関する資料であって本投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません投資を行う際は投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします本投資法人は価格変動を伴う不動産およびその関連資産に投資を行う公募不動産投資法人 (J-REIT) であり経済情勢金利情勢投資口に対する需給状況不動産市況運用する不動産の価格や賃料収入の変動災害本投資法人の財務状態の悪化等により投資口の市場価格が下落又は分配金の額が減少し投資主が損失を被る場合があります詳しくは本投資法人の有価証券届出書 ( 目論見書 ) 及び有価証券報告書に記載の投資リスクをご覧ください資産運用会社 : 三菱商事ユービーエスリアルティ株式会社 ( 金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 403 号一般社団法人投資信託協会会員 )

個人投資家向け説明資料

個人投資家向け説明資料証券コード 8953 米国 ADR(OTC):JNRFY JAPAN RETAIL FUND http://www.jrf-reit.com/ 個人投資主向け IR セミナーご説明資料 GYRE 略称 :JRF (Japan Retail Fund) 目次 1. Jリートとは 2. 三菱商事 UBSリアルティグループについて 3. JRFの概要と事業戦略について 4. 今後の目標 5. APPENDIX

個人投資家向けオンライン会社説明会 日本リテールファンド投資法人 ご説明資料

個人投資家向けオンライン会社説明会　日本リテールファンド投資法人　ご説明資料