個人投資家のためのJリートフェア2014

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みがねつなかわ
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1 個人投資家のための J リートフェア 2014 説明会資料 2014 年 11 月 29 日 ( 土 ) 米国 ADR(OTC):JNRFY 証券コード

2 はじめまして日本リテールファンドです証券コード日本リテールファンド投資法人 (8953) CHECK!! 身近なショッピングモールスーパーマーケット等の商業施設に特化資産規模は J リート第 3 位 ( 約 8,500 億円 ) 商業特化型で No. 1 3 番目に上場した J リート約 12 年の運用実績に裏付けられた商業施設の高い運用能力総合商社の三菱商事によるスポンサーサポート 1

3 J リート投信との違い J リート = 不動産投資信託 J リート投信 = 証券投資信託 ( 投資対象 : 不動産 ) ( 投資対象 : 株式債券 J リート等 ) 投資家投資家 ( 投資口価格で購入 ) ( 基準価格で購入 ) 投資投資投資投資分配金分配金 ( 不動産投資信託 ) 分配金 J リート ( 不動産投資信託 ) 分配金 J リート ( 不動産投資信託 ) J リート投信 ( 投資口価格で購入 ) 保有運用保有運用保有運用投資投資投資収益収益収益分配金分配金分配金 ( 不動産投資信託 ) J リート ( 不動産投資信託 ) J リート ( 不動産投資信託 ) 商業施設オフィスビル住宅ポイント直接 J リートに投資ポイント間接的に J リートに投資 2

4 J リートとは物件から得られる賃料収入等が分配金の源泉 J リート銀行等金利借入金等貸出し賃料保有保有資産 ( 不動産 ) 出資金分配金投資投資家運用委託資産運用会社 3

5 商業施設を保有するメリットは? 生活に密着した身近なアセットクラス分散効果が見込めるアセットクラス実際に物件の中に入ってお客さまの動向などを隠さず見ていただけるわかりやすさ商業施設とひとくくりにしてもその中で様々な分散効果が見込めリスクの低減につながる安定性生活に必要な多種多様な商品サービスを提供するインフラとしての機能地域におけるコミュニティの場地域分散都市型 / 郊外型といった商業施設タイプの分散超大型のショッピングモールから近隣住民の生活ニーズに密着した比較的小規模の商業施設等といった商業施設の形態での分散テナントの分散等分散のイメージ商業施設個別物件のポートフォリオに与える影響が違う 4

6 どんな商業施設を保有しているの? 底堅い売上げを維持できる地域一番クラスの大規模商業施設からラグジュアリーブランド店などをテナントとする好立地の路面店及び専門店ビルなど多岐にわたる商業施設を数多く保有していますさらに e コマースや高齢化など消費構造の変化に対応した新たな業種業態を含む商業施設への投資も重視していきますイオンモールむさし村山 ( 東京都武蔵村山市 ) Suburban area 東戸塚オーロラシティ ( 神奈川県横浜市 ) 郊外エリア A 地域一番クラスの大型商業施設主要駅隣接の好立地商業施設川崎ルフロン ( 神奈川県川崎市 ) 21 物件 14 物件保有資産 87 物件 (2014 年 10 月 14 日現在 ) C 都市エリアチアーズ銀座 ( 東京都中央区 ) Urban area 31 物件人口密集地の近隣商業施設好立地の路面店及び専門店ビル 21 物件 B D コリーヌ馬事公苑 ( 東京都世田谷区 ) サミットストア中野南台店 ( 東京都中野区 ) Cute Cube 原宿 ( 東京都渋谷区 ) ジャイル ( 東京都渋谷区 ) 5

7 ポートフォリオマップ地域分散を意識し全国に幅広く商業施設を保有しています北海道埼玉県東京都千葉県新規取得資産 (2014 年 10 月 1 日取得 ) UM 型 ( 都市型複合商業施設 ) US 型 ( 都市型単一商業施設 ) SM 型 ( 郊外型複合商業施設 ) SS 型 ( 郊外型単一商業施設 ) 宮城県神奈川県 UM 21 G ビル表参道 02 UM 23 Cute Cube 原宿東京及び東京周辺都市部 ( 拡大図 ) 45 物件長野県栃木県広島県 SM 11 mozo ワンダーシティ福岡県東京及び東京周辺都市部兵庫県京都府滋賀県愛知県長崎県大阪名古屋及び同地域周辺都市部 SS 43 m シティ豊中大阪府沖縄県政令指定都市その他 12 物件奈良県 US 21 DFS T ギャラリア沖縄大阪名古屋及び同地域周辺都市部 ( 拡大図 ) 30 物件 6

8 保有資産の特徴渋谷原宿表参道エリアに数多くの物件を保有 Cute Cube 原宿 G ビル神宮前 03 ブラジル大使館原宿駅前竹下通りラフォーレ原宿 G ビル表参道 02 G ビル表参道 01 G ビル神宮前 01 G ビル神宮前 02 G ビル神宮前 06 明治通りキャットストリート表参道ヒルズパラシオタワー善光寺表参道交差点 G ビル渋谷 01 アーバンテラス神宮前ラポルト青山 G ビル北青山 01 スパイラルホール G ビル南青山 01 青山学院大学 G ビル南青山 02 ジャイル 7

9 分散されたポートフォリオ (2014 年 10 月 14 日現在 87 物件ベース ) 地域別分散 ( 鑑定評価額ベース )( 注 ) タイプ別分散 ( 鑑定評価額ベース )( 注 ) 規模別分散 ( 鑑定評価額ベース )( 注 ) 政令指定都市その他 13.1% 都市型 33.6% D 大阪名古屋及び同地域周辺都市部 37.8% 東京及び東京周辺都市部 49.1% C 16.5% 17.1% B 19.5% A 46.9% 郊外型 A B C D 地域一番クラスの大規模商業施設人口密集地域の近隣商業施設主要駅隣接の好立地商業施設好立地の路面店及び専門店ビル 66.4% A mozoワンダーシティ 5.7% B 東戸塚オーロラシティ 4.9% C 川崎ルフロン 4.4% D ならファミリー 4.4% E イオンモールむさし村山 3.6% F イオンモール鶴見緑地 3.1% G Gビル心斎橋 % H イオンモール八千代緑が丘 2.7% I ジャイル 2.7% J Gビル表参道 % K その他 63.5% ( 注 )2014 年 10 月 14 日時点で保有している資産をベースとしています既存物件については 2014 年 8 月末時点 2014 年 10 月 1 日に取得した新規物件については 2014 年 8 月 1 日時点の鑑定評価額をもとに算出しています 8

10 豊富な取得機会豊富な取得機会国内最大級の商業施設特化型 J-REIT としての取得実績独自のネットワーク国内最大級の商業施設の買い手としての取得実績に基づくネットワーク上場以来 12 年間の資産取得のトラックレコード上場以来の累計取得総額約 9,526 億円オーナー及びテナントへの CRE(Corporate Real Estate) 戦略アプローチ商業施設のオーナー及びテナントニーズに応えるノウハウオフバランス化のニーズテナント出店ニーズ三菱商事グループ三菱商事グループとのコラボレーション三菱商事グループが開発保有する資産の取得三菱商事グループが組成したファンドからの取得 9

11 長期安定したポートフォリオ (2014 年 10 月 14 日現在 87 物件ベース ) 賃貸借残存期間と賃料の構成比 ( 年間賃料ベース ) 平均賃貸借残存期間 6.6 年固定賃料比率 80% 以上賃貸借契約満了時期 ( 年間賃料ベース ) 10

12 安定した稼働率他のアセットクラスと比較して安定した稼働率 (%) 日本リテールファンドオフィスビル住宅稼働率 (2014 年 9 月末現在 ) 99.8% 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 ( 出所 ) ( 注 ) 日本リテールファンド投資法人以外は一般社団法人不動産証券化協会 (ARES) オフィス及び住宅については ARES が確定値として公表する 2014 年 1 月までのデータを記載しています平均稼働率 = 総賃貸面積総賃貸可能面積として算出していますオフィス及び住宅の稼働率は ARES 公表の稼働率の時系列データ ( 組入資産全体 ) に基づいて記載しています 11

13 商業施設の運用ってどんなことしているの? 商業施設の運用を SC( ショッピングセンター ) マネジメントと呼んでいます SC マネジメントとはより魅力的な施設にするための様々な取組みのことをいいます商業施設の付加価値を高めるためには最適なテナント ( 業種業態 ) 構成に向けた見直しやテナントの誘致利便性快適性の向上デザイン性の強化により消費者の満足度向上を継続的に図っていくことが重要だと考えています取組み 1 魅力ある施設作り商業施設快適性や視認性を重視した新増築や改装取組み 2 魅力あるテナント誘致施設の集客力 UP & テナントの売上 UP 収益性の安定強化時代や地域特性にあわせた最適なテナント構成配置取り組み取組み3 運営コスト削減電気使用量など 12

14 おやまゆうえんハーヴェストウォークの例おやまゆうえんハーヴェストウォークリニューアルにより施設全体の収益性向上を達成へ ~ 100% 稼働で 2014 年 4 月 26 日グランドオープン ~ リニューアルの目的実施内容地域一番店としてのポジショニングの確立近隣商圏からのリピート率の向上広域商圏からの新規顧客の誘引集客の拡大による既存テナントの売上増加魅力ある施設作りによる収益性の向上 A B C D E プラザ環境 ( 憩いスペース ) の拡張整備既存建物の増改築区画分割統合緑化サイン等の環境整備施設内道路の移設環境デザインの一新と新規テナント誘致 ~ SHOPPING IN THE PARK ~ オープンモールの強みを強化しお客様に公園で過ごしているような空気の中でショッピングを楽しんでいただく環境を構築 13

15 直近の取得物件のご紹介 DFS T ギャラリア沖縄取得価格 13,130 百万円沖縄の商業観光の中心に位置し世界有数の規模を誇る免税店の旗艦店 G ビル表参道 02 取得価格 5,311 百万円日本を代表するブランドストリート表参道に面し世界的ファッションブランドの旗艦店が入居する商業施設 Cute Cube 原宿取得価格 8,520 百万円国内外のティーンズに向けた KAWAII 文化の発信地原宿竹下通りに面する商業施設 mozo ワンダーシティ SC マネジメントを積極的に行っている日本有数の大規模郊外型ショッピングセンター取得価格 11,740 百万円 m シティ豊中取得価格 5,570 百万円大阪北部の人口密集地に位置し広域を結ぶ幹線道路に面した生活密着型の商業施設 14

16 強固な財務基盤高い格付と長期負債固定金利を中心とした財務基盤 2015 年 2 月期末の主な財務指標 (2014 年 10 月 14 日時点予想 ) 金融機関別借入比率 (2014 年 10 月 14 日現在 ) 長期債務格付 AA-( 安定的 ) ( 株 ) 格付投資情報センター (R&I) 有利子負債比率 44.6% 長期負債比率 100.0% 固定金利比率 76.6% 平均借入残存期間 4.8 年平均借入コスト 1.36% 15

17 着実な成長と安定した分配金上場以来の継続的な資産規模の拡大 ( 注 3) 資産規模約 8,500 億円資産規模 ( 取得価格ベース億円 )( はノンコアアセット ( 注 1 2) ) 物件数第 3 回公募増資上場時第 2 回公募増資公募増資第 6 回公募増資第 4 回公募増資第 5 回公募増資合併 1:4 の株式分割第 7 回公募増資第 8 回公募増資 81 第 9 回公募増資第 10 回公募増資 ( 注 1) ( 注 2) ( 注 3) ( 注 4) ノンコアアセットとはラサールジャパン投資法人との合併 (2010 年 3 月 1 日効力発生 ) で引き継いだ商業施設以外のオフィスビル及び住居用ビルをいいますノンコアアセットの 18 物件は 2010 年 9 月 3 日に 332 億円 ( 売却価格の合計 ) で全て売却しました 2016 年 1 月 15 日に取得を予定している DFS T ギャラリア沖縄の底地の一部 ( 取得予定価格 2,470 百万円 ) は含みません資産規模については単位未満を切り捨てて記載しています 1 口当たり分配金及びポートフォリオ稼働率の推移ポートフォリオ稼働率 ( 各期末現在 )(%) 1 口当たり分配金 ( 円 ) 稼働率 99.9% 1 口当たり分配金 4,100 円台 ( 注 1) ( 注 2) ( 注 3) 2010 年 3 月 1 日付で本投資口 1 口につき 4 口の割合の投資口分割を実施していますが当該投資口の分割が実施されていない 2002 年 8 月期 ( 第 1 期 ) から 2010 年 2 月期 ( 第 16 期 ) までについては分配金を 4 で除した金額を記載しています稼働率については少数点第 2 位を四捨五入して記載しています 2010 年 8 月期 ( 第 17 期 ) のポートフォリオ稼働率はノンコアアセットを含めずに算出しています 16

18 投資口価格推移予想分配金利回り 3.5% 2014 年 11 月 21 日時点予想分配金は第 26 期 (4,170 円 ) 第 27 期 (4,172 円 ) ベース単位 : 円 350, , 年 11 月 21 日 ( 金 ) 終値 239,000 円 250, , , ,000 50, 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 17

19 参考資料資産運用会社の運用体制大株主の状況本資産運用会社の役職員数資産運用会社 : 役職員数 104 名 ( 非常勤役職員を除く ) 所有株式数 5,100 株出資比率 51.0% 所有株式数 4,900 株出資比率 49.0% うち有資格者数 : 宅地建物取引主任者不動産証券化協会 (ARES) 認定マスター一級建築士不動産鑑定士 CFA 認定証券アナリスト日本証券アナリスト協会検定会員税理士 MBA( 米英を含む ) 42 名 30 名 6 名 6 名 1 名 5 名 2 名 2 名 ( 注 ) 2014 年 8 月 31 日現在 ( 注 ) 2014 年 10 月 1 日現在組織図株主総会取締役会監査役監査役会代表取締役社長代表取締役副社長内部監査室 ( 注 ) コンプライアンス管理室コンプライアンス管理委員会資産運用検討委員会利害関係者取引審査委員会コーポレート本部リテール本部インダストリアル本部 ( 注 ) 内部監査室長は副社長が兼任しています 18

20 参考資料 J リートの仕組み不動産 J リート投資家 Investors 投資運用投資投資口売買賃料分配金資産運用委託契約アセットマネジメント会社 51% 49% 出資従業員数 104 名出資 19

21 参考資料 J リートについてオフィス特化型 8 銘柄商業特化型 3 銘柄 J リート 46 銘柄住宅特化型 9 銘柄資産規模合計 12.3 兆円ホテル特化型 2 銘柄物流特化型 3 銘柄 2014 年 10 月末現在複合型 (2 用途 ) 8 銘柄総合型 (3 用途以上 ) 13 銘柄 20

22 参考資料 J リートにおける位置づけ 1 資産規模 ( 注 ) (2014 年 10 月末時点 ) ( 億円 ) ( 注 ) 資産規模は保有物件の取得価格の総額各リート開示資料をもとに作成しています 21

23 参考資料 J リートにおける位置づけ 2 予想分配金利回り ( 注 1) (2014 年 10 月末時点 ) (%) J リート加重平均 ( 注 2) 3.3 % ( 注 1) 各リート開示資料をもとに 2014 年 10 月末日までの最新の公表数値を使用し算出しています ( 注 2) 各リートの予想分配金利回りを時価総額で加重平均して算出しています 22

24 参考資料 J リートにおける位置づけ 3 時価純資産 (NAV) 倍率 ( 注 1) (2014 年 10 月末時点 ) ( 倍 ) J リート加重平均 ( 注 2) 1.45 倍 ( 注 1) NAV( 倍 )= 投資口価格 1 口当たり NAV 1 口当たり NAV は運用不動産の期末算定価格と帳簿価格の差を含み損益とし 1 口当たり純資産に加えています各リート開示資料をもとに算出しています ( 注 2) 各リートの NAV 倍率を時価総額で加重平均して算出しています 23

25 ディスクレーマー本資料には将来的な業績計画経営目標戦略などが記載されている場合がありますこれらの将来に関する記述は将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定前提によるものですがこれらの仮定前提は正しいとは限りません実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります特に断りのない場合本資料は日本における会計方針に基づいて作成されています本資料は本投資法人の決算の分析等に関する資料であって本投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません投資を行う際は投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします資産運用会社 : 三菱商事ユービーエスリアルティ株式会社 ( 金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 403 号一般社団法人投資信託協会会員 ) 新規取得資産 Cute Cube 原宿 24

26 MEMO 3.5% 2014 年 11 月 21 日時点予想分配金は第 26 期 (4,170 円 ) 第 27 期 (4,172 円 ) ベース

27 MEMO 3.5% 2014 年 11 月 21 日時点予想分配金は第 26 期 (4,170 円 ) 第 27 期 (4,172 円 ) ベース

インベスコオフィスジェイリート投資法人 (3298) 平成 30 年 1 月 29 日付投資口分割規約の一部変更及び平成 30 年 4 月期 ( 第 8 期 ) の 1 口当たり分配金の予想の修正に関するお知らせ補足資料インベスコグローバルリアルエステートアジアパシフィックインク

インベスコオフィスジェイリート投資法人 (3298) 平成 30 年 1 月 29 日付投資口分割規約の一部変更及び平成 30 年 4 月期 ( 第 8 期 ) の 1 口当たり分配金の予想の修正に関するお知らせ補足資料インベスコグローバルリアルエステートアジアパシフィックインクインベスコオフィスジェイリート投資法人 (3298) 平成 30 年 1 月 29 日付投資口分割規約の一部変更及び平成 30 年 4 月期 ( 第 8 期 ) の 1 口当たり分配金の予想の修正に関するお知らせ補足資料インベスコグローバルリアルエステートアジアパシフィックインク平成 30 年 1 月 29 日 http://www.invesco-reit.co.jp/ 投資口価格向上を重視した積極的なマネジメント