Real Estate Times マーケティング調査シンガポール 2019年第2四半期 Edmund Tie & Company Research このレポートは Edmund Tie & Company 社が作成したもの英語版を同社の許可を得て株式会社谷澤総合鑑定所が翻訳のうえご提供して

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ちとらいなおか
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1 Real Estate Times マーケティング調査シンガポール 2019年第2四半期 Edmund Tie & Company Research このレポートは Edmund Tie & Company 社が作成したもの英語版を同社の許可を得て株式会社谷澤総合鑑定所が翻訳のうえご提供しているものです

2 投資市市場市場に関するコメント図 1: 総投資額 10 億ドル (790 億円 ) 主要要市場指標世界界経済の減速速と中間の貿易紛争の激化により通商商産業省は 2019 年 5 にシンガポールの国内総産 (GDP) 成率を(1.5%-3.5% から )1.5%-2.5% に低下させたしかしこの修正後の予測は第 2 四半期期の成率が第 1 四半期期の1.2% を下下回る可可能性があることを唆唆する初期の指標をいて再検検討されている貿易関連部 ( 製造業卸売業倉庫業 ) が影影響を受けるビジネスサーービス業業融保保険業情報報通信業建建設業が穏やかなペースではあるが経済済成に貢献することが期待されている政府は厳しい通しにもかかわらずこの課課題に対処する態勢準準備が整っている投資資市場外部部不確実性がまっているにもかかわらず総投資額額は2019 年第 2 四半期に前期 0.7% 増の約 49 億ドル( 約 3,871 億円 ) とわずかながら増加したしかし前前年同期期においては半減以上上となった ( 図 1) 2019 年第 2 四半期の公共投資額は 56.6% 減少し 9 億 5,750 万ドル ( 約 756 億円 ) となったこれは昨年年第 4 四半期に官有地販売 (GLS) プログラムの下ででより多くの敷地が供供給されたためでであるこれに対し間投資額は前期 47.7% 増加の 40 億ドル(3,160 億円 ) 近くであったたしかし 2019 年第 1 四半期とべるとと27.8% 減という結果であった 1$: 79 円 (2019 年 7 19 時点 ) で換算 1sqf=0.093 m2で換換算図 2: 資産別総投資額 Q Q 出所 : URA, Edmund Tie & Company Research 出所 : URA, Edmund Tiee & Company Research 2

3 表 1:2019 年第 2 四半期官有地販売 (5,000 万ドル (39 億 5,000 万円 ) 超 ) 開発プロジェクト名 / 場所レジデンス敷地積 ( m2 ) 建蔽率保有期間購価格購者 / 投資家タイプ Middle Road 7, 年 Sims Drive 16, 年業 $4.92 億 (388 億円 ) $1,458 psf ppr (123 万円 / m2 ppr) $3.835 億 (302 億円 ) $732 psf ppr (55 万円 / m2 ppr) Wing Tai Holdings ( 現地上場不動産会社 ) Hong Leong Holdings and CDL ( 現地上場不動産会社 ) Woodlands Avenue 12 20, 年 $0.82 億 (64 億円 ) $146 psf ppr Soon Hock Group ( 現地間不動産会社 ) (12 万円 / m2 ppr) 出所 : URA, JTC, Edmund Tie & Company Research オフィス第 2 四半期にはGLS 敷地供給がなかったため投資活動はすべて間部でわれた間投資額は前期でほぼ倍増し 19 億ドル (1,501 億円 ) 近くに達したオフィス投資額は今四半期の投資額の38.0% 以上を占めている ( 図 2) 最の取引はChevron HouseのAEWへの10 億 2,500 万ドル (809 億円 ) で設備投資等 (AEI) と5フロアを含む37 万 4165sqft(34,797m2 ) の賃貸積の増加により 1 平フィート当たり約 2,740ドル /sqft(232 万 / m2 ) となった都部以外での注すべき取引は Grade Aの建物仕様を有する7-9 Tampines Grandeであり Metro joint ventureに 3 億 9,500 万ドル (312 億円 ) 1,373ドル /sqft(116 万円 / m2 ) で販売された商業ビルの括販売については Realty Centreの売却が1 億 4,800 万ドル (116 億円 ) 2,753ドル/sqft(233 万円 / m2 ) と最低価格 (1 億 6,500 万ドル (130 億円 )) より10.0% 低い額で進められた新オーナーのThe Place Holdingsは開発途に応じて最 30.0% の容積率割増を提供するという近年公表されたCBDインセンティブスキームを利し商業住宅混合途としてこの敷地を再開発する予定である業総投資額は前期 66.7% 減少の1.89 億ドル (149 億円 ) となった公共投資額は前期 7.9% 減であり主だった取引は6 件の札を受けたBusiness2ゾーン ( 重業地 )Woodlands Avenue 12に所在する保有期間 30 年の敷地取引 1 件にすぎなかったこの敷地は Soon Hock Groupに8,200 万ドル (64 億円 ) 146ドルpsf ppr(12 万円 / m2 ppr) で取引された ( 表 1) 間投資額は取引や取引額の減少により前期 77.0% 以上減少した最の取引は 11 Benoi Crescentの倉庫施設で取引額は8,200 万ドル (64 億円 ) 142ドル /sqft(12 万円 / m2 ) であった商業投資額は2 四半期連続で増加し前期 53.7% 増の9 億 8,500 万ドル (778 億円 ) となったこれは Chinatown Point (5 億 2,000 万ドル :410 億円 ) とWaterway Point (4 億 4,006 万ドル :348 億円 ) といった2つの重要な取引によるものである 3

4 ホテル ( 宿泊施設 ) 投資額は 2019 年第 2 四半期に2 倍以上の8 億 4,400 万ドル (666 億円 ) となったこれは観光客数の増加 ( 前年では減速だが ) やホテル供給が限られていることを背景に投資家の同セクターに対する信頼が継続していることをしている最の取引は UICが6 億 7,530 万ドル (533 億円 ) の様々な株式を取得したことで UIC と UOL は Marina Square Shopping Mall Pan Pacific Singapore Marina Mandarin Singaporeを完全にコントロールし Mandarin Oriental Singaporeの50% の権利を取得することになったこの取引は Marina Centre 区域を再開発機会の可能性のあるエリアに位置づけたこれはより活気のある地域を創出するために住居と宿泊施設を奨励するSDI 制度に基づいている ( 表 2) レジデンス投資額は前期 41.1% 減少の9 億 1,420 万ドル (722 億円 ) となった第 2 四半期に供給されたGLS 敷地数は3から2へ減少した 5 件の札獲得をしたSims Driveエリアに対し中地域内に存するMiddle Roadエリアは10 件の札を獲得した現下の供給状況を踏まえデベロッパーは 2018 年 7 の抑制施策以降停滞していた間の括敷地にべ GLS 敷地を優先することに慎重であった ( 表 1) その結果国家開発省 (MND) は 2019 年下半期 GLS 確認リストにおいてエクゼクティブコンドミニアムを除いた間住数を1,235 と 2019 年上半期の確認リストと較して約 25.0% 減少させた再開発地の間投資は2 Cavan Road(1st Storey 住宅商業ゾーン ) の開発費を除く3,870 万ドル (30 億 5,700 万円 ) 642ドルpsf ppr(54 万円 / m2 ) の取引のみであった開発ポテンシャルとしては60 までのものであった表 2:2019 年第 2 四半期の間投資額 (5,000 万ドル (39 億 5,000 万円 ) 超 ) 開発プロジェクト名 / 場所保有年数 ( 残存 ) 購価格購者 / 投資家タイプオフィス Chevron House 99 年 (68 年 ) $10 億 3000 万 (813 億円 ) $ 2,740 psf NLA AEW ( 外国機関投資家 ) (232 万円 / m2 NLA) 7-9 Tampines Grande 99 年 (68 年 ) $3 億 9,500 万 (312 億円 ) $ 1,373 psf NLA Metro Holdings and Evia Real Estate JV (116 万円 / m2 NLA) ( 現地上場間企業 ) Realty Centre 由保有 (NA) $1 億 4,800 万 (116 億円 ) $ 2,753 psf NLA The Place Holdings ( 現地上場投資会社 ) (233 万円 / m2 NLA) Thong Teck Building( オフィス施設 ) 由保有 $1 億 20 万 (79 億円 ) Top Global 4 階 (NA) $3,533 psf NLA (300 万円 / m2 NLA) ( 現地上場不動産会社 ) 4

5 商業商業混合途 Chinatown Point ( 賃貸積 :19, 年 $5 億 2,000 万 Pan Asia Realty Advisors m2 ( 商業 )393 m2 ( オフィス )) (59 年 ) (410 億円 ) ( 外国機関投資家 ) $2,450 psf NLA (208 万円 / m2 NLA) Waterway Point の 33.3% 持分 99 年 (90 年 ) $4 億 4,060 万 (348 億円 ) Frasers Centrepoint Trust (REIT - 関連当事者取引 ) $3,502 psf NLA (297 万円 / m2 NLA) ホテルホテル混合途 Marina Square Shopping Mall, Pan Pacific, Marina Mandarin およびMandarin Orientalの50.0% 持分 99 年 (59 年 ) $6 億 7,530 万 (533 億円 ) UIC ( 地元上場不動産グループ ) 室あたり推定 $100 万超 ibis Singapore Novena 由保有 $1 億 6,870 万 (133 億円 ) 外国個投資家室あたり $70 万通し出所 : URA, JTC, Edmund Tie & Company Research 中貿易紛争による不確実性が続き中国本経済が減速する中でシンガポールの経済通しは厳しいものと思われる 2019 年上半期の投資総額は 100 億ドル (7,900 億円 ) 近くに達し 2019 年の投資総額は 180 億ドル (14,220 億円 ) から 210 億ドル (16,590 億円 ) の間になると予想されている 5

6 オフィス市場に関するコメント主要要市場指標 2019 年のGDP 通しは下修正されたもののビジネスサービス融保険情情報通信分分野は成率は鈍化するがが今後の成成が込まれている投資資市場投資額は 2019 年第 2 四半期にはほぼ 2 倍の18 億ドル (1,4222 億円 ) となり Chevron House の 10 億 2500 万ドル (809 億円 ) 2,740ドル /sqft(2322 万円 / m2 ) が最の取引であったオフィスの稼働働と新規供給 2019 年第 2 四半期のシンンガポール全全の稼働率率は 93.2% から93.5% へとわずかに改改善した CBDの稼働率率は94.7% 都市周辺の稼働率は94.1% とそれぞれ前期 0.5% 増であっった ( 図 3) 逆に 2019 年第 2 四半期期の都部以外の稼働働率は前期期 0.2% 減の91.0% となった 210,000 sqft(19,530m2 ) 以上の賃貸貸積を有するFunan Office Towersは 2019 年第 2 四半期に開業業し 98.0% のプレリーススがわれた図 3:2019 年第 2 四半期のオフィィス稼働率商業ビルの括販売については Realty Centreの売却が最低価格 (1 億 6,500 万ドル (130 億円 )) より10. 0% 低い額で進進められた 7-9Tampine es Grande の売却は政政府がマスターププランを通じて地分権権化戦略を実施すする際に投投資家の関と都部以外のの地域への信信頼をめる可能性がある出所 : URA, OneMap, Edmund Tie & Company Research ED DMUND TIE & COMPANY RESEARCH 6

7 CBD のオフィススペースに対する需要は引き続きテクノロジー企業銀融コワーキングオペレーターによってえられていた ( 表 3) これらには新しい地域本部設 ( 例 :Uber OnRobot) と拡張 ( 例 :Ripple) が含まれている表 3(:2019 年第 2 四半期 ) 主なテナントの動き建物サブゾーンテナント業種 Marina One(East Tower) Ripple テクノロジー Marina One(East Tower) Marina Bay FundApps テクノロジー融 Marina Bay Financial Centre Tower 1 HPD Lendscape テクノロジー融 20 Collyer Quay JustCo (1,562m2) コワーキング One Raffles Place Tower 2 Raffles Place CleverTap テクノロジー 8 Cross Street Orbital Insight テクノロジー Frasers Tower Uber (2,000m2) テクノロジー 79 Anson Road Shenton Way/ General Assembly (558m2) 教育キャンパス International Plaza Robinson Road/ Tanjong Pagar OnRobot テクノロジーロボット学プレリースされた 98.0% は以下のもの Funan Beach Road/North Bridge Road から構成されるサウスブロック-8,890m2 :3つの政府機関ノースブロック11,011m2 : 政府スポーツ売融コワーキング Adidas, Adyen, Trehaus, WeWork(6,510 m2 ) 出所 : Edmund Tie & Company Research 等 7

賃料 2019 年第 2 四半期のCBD における平平均額グロス賃料は 0.5% 2.

2019 Q2 2019^ 変動率 ( 前期 ) (%) CBD Marina Bay A+ 10.90-12.90 11.10-13.

0 Shenton Way/Robinson Road/Tanjong Pagar A+ 9.85-11.85 9.95-11.95 1.

5 City fringe Marina Centre A 8.90-10.90 8.90-10.90 0.

00 6.50-8..00 0.0 Orchard Road * 8.50-10.50 8.55-10.55 0.

00 6.50-8..00 0.0 Tampines Regional Centre * 5.10-5.600 5.10-5..60 0.

0 * 無格格付オフィス ^ 予測測のみ出所 : Edmund Tie & Company Research オフィス供給図 4:

(306,900 m2 ) 年間 94 万 sqft(87,420 m2 ) でありこれはそれぞれ2.1m 平フィートおよび1.

8 賃料 2019 年第 2 四半期のCBD における平平均額グロス賃料は 0.5% 2.0% % 増になると予測されている ( 表 4) 表 4: 平均額グロス事務所賃料 ($ per sqft) 所在 Grade Q Q2 2019^ 変動率 ( 前期 ) (%) CBD Marina Bay A Raffles Place A Shenton Way/Robinson Road/Tanjong Pagar A A B City fringe Marina Centre A Beach Road/North Bridge Road A B Orchard Road * Decentralised areas one-north/b Buona Vista/Harbourfront * Tampines Regional Centre * Jurong Gateway * * 無格格付オフィス ^ 予測測のみ出所 : Edmund Tie & Company Research オフィス供給図 4: CBDオフィス開発 100 万平フィー万ト 2019 年第 3 四半期から2022 年までのオフィスの総供給量は約 330 万 sqft (306,900 m2 ) 年間 94 万 sqft(87,420 m2 ) でありこれはそれぞれ2.1m 平フィートおよび1.7m 平フィートの 3 年 (210 万 sqft(195,3000 m2 ) および5 年 (170 万 sqft(158,100 m2 )) 平均よりも約 50.0% 低い ( 図 4) 通し出所 : URA, Edmund Tie & Company Research 世界界的に厳しい状況が続いておりシンガポール経経済の先きが暗い通しにあるにもかかわらず 2019 年第 2 四半期期の投資活動動はほぼ2 倍に急増したこれは特特にCBDにおける賃料上昇昇と今後 4 年年間の供給にえられたオフィスセクターの楽観的な通しを唆している 2019 年においては5.0% から 9.0% 程賃賃料上昇すると予測している ED DMUND TIE & COMPANY RESEARCH 8

9 業市場に関するコメント主要市場指標油国産品輸出 (NODX) と購買管理者指数 (PMI) は 2019 年第 2 四半期においては第 1 四半期を下回ると予測され引き続き弱含みで推移した NODXは前年 15.6% 減となった 2019 年 5 における電輸出は31.4% 減電輸出が10.8% 減であった ( 表 5) PMIは前 0.4ポイント減の49.9ポイント (2019 年 5 ) と 2016 年 8 以来の50ポイント割れとなった製造業景気が減速していることがうかがえる同様に電部のPMIも7ヶ連続減少となり前 0.1ポイント減の49.4ポイントとなった政府は 2019 年下期の業地供給確定 (4 地点 ) および予定 (6 地点 ) を約 15.0% 削減し 9.98haとしたすべての敷地は重業途 B2ゾーンのものである表 5: シンガポールの NODX と PMI 主要経済指標 Q Q 推移 NODX 前年 ( 季節変動調整値 ) -8.9% -15.6%* PMI * *2019 年 5 現在出所 : MTI, Enterprise Singapore, SIPMM, Edmund Tie & Company Research 投資市場 2019 年第 2 四半期の総投資額 (1,000 万ドル (7 億 9,000 万円 ) 超 ) は70.0% 以上減少し 1 億 4,150 万ドル (111 億円 ) となった最の取引は Jurong Town Corporation (JTC) による Woodlands Avenue12の敷地 ( 重業途 B2ゾーン ) 8,200 万ドル (64 億円 ) $146psf ppr(12 万円 / m2 ppr) の公共販売であった 9

10 間需要稼働供給貿易製造業部の悪化に伴い業図 5: 間業スペースの種類別稼働率スペースの需要はさらに緩やかにな 100% ると予測されるが供給制限が賃料や 95% 資産価値をえる可能性がい 90% ドイツの化学メーカー Enovikʼsの新作メチオニン ( 動物飼料への重要な添加物 ) の産を倍増させるための7 億 6,800 万ドル (606 億円 ) の場は技術とイノベーションを通じてシンガポールの料安全保障を強 85% 80% 75% 70% Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q 化するという政府の的を補完するものであるマルチユーザー業団地シングルユーザー倉庫都市周辺の業団地の限られた空室率により業団地の需要と稼働は堅調に推移している ( 図 5) CBDのオフィス賃料上昇が続く中 CBDに存する事を必要としない企業にとって業団地は代替地としての需要を持ち続けると予測する賃料図 6: 間業の種類別額グロス賃料出所 : JTC, Edmund Tie & Company Research 賃料準はマルチユーザーの場や倉庫では前期 -0.5% から-1.5% とわずかな下落が予測された都市周辺の業団地においてはわずかながら上昇しているが都市部以外の業団地やハイテク産業ではほぼ横ばいのままであった ( 表 6 図 6) 1 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q2 2019^ 1 階上層階ハイテク業団地 ( 都市周辺 ) ^ 予測のみ出所 : JTC, Edmund Tie & Company Research 10

11 表 6: 平均額グロス賃料 ( シンガポール全 ) 途 2019 年第 1 四半期 ($/sqft) 2019 年第 2 四半期 ($/sqft)* 変動率 ( 前期 ) 1 階 : マルチユーザー場上層階 : 倉庫物流ハイテク産業都市周辺 : 業団地都部以外 : * 予測のみ出所 : JTC, Edmund Tie & Company Research 11

12 供給 2019 年第 2 四半期から2022 年までの年間平均供給量は賃貸貸積約 7000 万 sqft(651,0 00m2 ) と過去の3 年平均供給量と 5 年平均供給給量のほぼ半半分である ( 図 7) さらにこの新規供供給の 80.0% 以上上は所有者が占有しているかまたは事事前承諾されている約 7カ所のデータセンターが建設中中であり合計で約 240 万 sqft(223,200 m2 ) 供給量量の9.0% を占めている 2020 年に完成成する予定の賃貸積 100 万 sqft(93,000m2 ) を超えるGoogleの第 3 データセンターが最のデータセンターである ( 図 9) これには計画画承認が得られてていないため Facebook 初の賃貸積約 180 万 sqft( 167,400 m2 ) のデータセンターは含まれていない図 7: 間業開発発プロジェクト ( 計画承認あり GLS 未承承認 )100 万 sqft 出所 : JTC, Edmund Tie & Company Research 通しマルチユーザーー場や倉庫庫の需要は貿貿易や製造業業部の通通しが弱まる中中で緩やかになると予想されているが供給給制限が稼働働率や賃料をある程度えると予測されているしかし中中貿易戦争が激化した場合合この部は依然然として脆弱弱となるしたがってマルチユーザー場や倉庫庫の賃料は % のマイナスリスクに直すると予測されるビジネススペースやハイテク産業業スペースは 2019 年には % % の横ばいにとどまる可能能性がい ED DMUND TIE & COMPANY RESEARCH 12

13 商業市場に関するコメント主要市場指標 2019 年第 1 四半期の売売上指数 ( 動を除く ) は前年 2.3% 減となり 2018 年第 4 四半期の前年同期 0.5% 減を上回った ( 図 8) 2019 年 4 の売売上指数 ( 動を除く ) は前年 2.0% 減となった商業部の売上はほとんどが減少した最もきく減少したのはコンピュータ通信機器 (-6.7%) 家具家庭機器 (-6.5%) であったアパレルフットウエアは前年 3.4% 増飲サービスは前年 3.1% 増となった 2018 年第 4 四半期の観光部の業績 (2019 年 4 シンガポール政府観光局発表 ) に基づくと飲料収が前年約 5.0% 増に対しショッピング収は前年 8.0% 減となった中国本の観光客が最も多くショッピング出総額の54.0% 程が中国本の観光客によるものであるインドネシアの観光客が31.0% とこれに続いた図 8: 売売上指数 ( 動を除く ) 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q % -8% 出所 : Department of Statistics Singapore 投資市場投資取引額 (1 億ドル (79 億円 ) 超 ) が2019 年第 2 四半期においては52.0% 以上増加し 2 件の取引総額は9 億 6,100 万ドル (759 億円 ) となった最の売買取引は Chinatown Pointで % の推定利回りで 5 億 2,000 万ドル (410 億円 )2,450ドル/sqft (208 万円 / m2 ) で外国機関投資家に売却された 13

14 間需要稼働供給シンガポール全の新規需要は 2019 年第 1 四半期には前期 98.0% 以上減少しわずか5,000sqft(465m2 ) にとどまった同様に竣建物も少なく新規供給は前期約 78.0% 減少したそのためシンガポール全の稼働率は 2019 年第 1 四半期には前期 0.4% 低下し 90.1% となったしかしながら賃貸積 325,000sqft(30,225 m2 ) および95.0% のプレリースを有するFunanの開業は 2019 年第 2 四半期の稼働率にきな影響を与えると期待されていない Orchard/Scotts Road (OSR) 2019 年第 1 四半期の稼働率は前期 1.0% 減の93.9% となった 2019 年第 1 四半期に多くの飲料品店が閉鎖されたにもかかわらず 2019 年第 2 四半期に新規出店がありその内訳は次のとおりである Pomelo Somerset )- オンラインファッションブランドオムニチャネル戦略の部でタイ以外に初めて店舗を出店 CHICHA San Chen(313@ Somerset) 台湾のバブルティーチェーンシンガポール初の店舗をオープンしたその他の都市地域 (OCA) 2019 年第 1 四半期の新規需要は 16,000sqft (1,488 m2 ) と2018 年第 4 四半期の102,000 sqft (9,486m2) に対し収縮した特にワーキングアワー後や週末においてはワーキングアワーにべ客が幅に減少する事もあり商業は依然として厳しい状況が続いている 2019 年第 2 四半期にFunanが開業体験型活動型の売りで構成飲業が売りオファリング全体の約 25.0% を占め 30.0% は Taobao Brompton Junction Dysonなどの新市場ブランドであった郊外 (SA) 2019 年第 1 四半期の売スペースの需要と供給は鈍化し稼働率はわずかに低下した交通利便性と管理のき届いたテナントミックスを備えたプライムロケーションモールは較的好調に推移した 2019 年第 2 四半期には Jewel Changi と Jurong Point Shopping Centre に Café Amazonがオープンし Century Square に Xing Fu Tang ( 台湾のバブルティーチェーン ) が常設店舗を新たにオープンした 14

15 賃料商業市場は依然として低迷しているがプライムロケーションモールの稼働率が準で推移したことから各市場セグメントの賃料はほぼ横ばいとなった OSRの層商業施設は観光客の消費が低迷し若下落した可能性がい郊外のプライムモールはモール内の特等スペースにメジャーなブランド / 新市場ブランドを惹きつけ続けている ( 表 7) 表 7:2019 年第 2 四半期の平均額グロス賃料 ($/sqft) 地域 Q Q2 2019^ 変動率 ( 前期 ) OSR OCA SA ( プライムモール ) ^ 予測のみ 1 階 : % 上階 : % 1 階 : % 上階 : % 1 階 : % 上階 : % 出所 : JTC, Edmund Tie & Company Research 15

供給 2019 年第 3 四半半期から2022 年にかけて商業業賃貸積約 110 万

9) に半が完成予定である最も規模模なものは Paya Lebar Quarter

であると予予測されている 2020 年から2022 年までの既知の平均供給量は年平均

年平均均供給量を実質質的に下回っっている図 9: 商業開発プロジェクト 1001 万

16 供給 2019 年第 3 四半半期から2022 年にかけて商業業賃貸積約 110 万 sqft(102,300m2 ) が稼稼働を開始する予定である 2019 年下期 ( 図 9) に半が完成予定である最も規模模なものは Paya Lebar Quarter (PLQ) mall ( 約 313,000sqft(29,109m2 )) であると予予測されている 2020 年から2022 年までの既知の平均供給量は年平均 15 万 sqft(13,950 m2 ) 未満でありこれは3 年および5 年平均均供給量を実質質的に下回っっている図 9: 商業開発プロジェクト 1001 万 sqft 出所 : URA,, Edmund Tie & Company C Research 通し第 1 四半期にJewel Changi 第 2 四半期期にFunan 下下期にPLQ mallが ( 賃貸積合計 1200 万 sqft(111,600m2 ) 以上 ) オープンするがこの部は依然として厳しい売上上げと景気の逆に直しているしかし商業モール向けの継続的的な投資活動動は公共交交通機関へのアクセスがよく体験型活動型の店店舗を含む管管理のき届いたテナントミックスを提供供するモールを中に好ましい通通しを唆しているそのため 2019 年シンガポール全の賃料上上昇率は % となると予測されている 2020 年以降の供給は低く供給の低低さが稼働率と賃料準をえる可能性がい ED DMUND TIE & COMPANY RESEARCH 16

17 レジデンス市場に関するコメント主要市場指標抑制施策により2019 年 5 には住宅ローン需要が前 0.1% 減前年 0.3% 減と5ヶ連続で減速を続けたシンガポール融管理局 (MAS) は最近現在の抑制施策は持続可能な市場を確保するために適切であると主張した労働省 (MOM) によると 2018 年の実質賃は 2017 年の3.2% に対し年平均 4.2% の上昇であった 2017 年には3.2% であったしかし 2019 年の賃成通しは下修正される込みである投資市場投資額は GLS 敷地の販売数が減少したため前期 41.1% 減少した 2つのGLS 敷地取引は住宅投資額の部分 (95.8%) に引き続き貢献している CCR 内の魅的な敷地であったMiddle Roadの敷地は最もい付け値を受け 375 住と1 階建ての商業スペース16,150sqft(1,502m2 ) の混合途開発であった ( 表 8) 2018 年 8 以降住宅括販売がなく 2 Cavan Road(1st Storey 住宅商業ゾーン ) の建物付敷地が3,870 万ドル (30 億円 ) 642ドル psfppr(54 万円m2ppr) で売却されたこの敷地は 1 階に商業施設を有する最 60の住の再開発ポテンシャルを有している表 8:2019 年第 2 四半期に供給されたレジデンス混合途 GLS サイト所在市場セグメント許容延床積 ( m2 ) 落札者札価格 Middle Road CCR 31,003 Wing Tai Holdings Sims Drive Rest of Central Region(RCR) 48,726 Hong Leong Holdings & CDL 4 億 9,200 万ドル (388 億円 ) $1,458 psf ppr(123 万円 / m2 ) 3 億 8,350 万ドル (302 億円 ) $732 psf ppr(62 万円 / m2 ) 間販売量価格完成品の供給新規販売は 2019 年第 1 四半期の1,739 に対して約 33.0% 増加し 2,300 になると予測されている ( 図 10) 新規売販売の中でも最の伸びはRCRで 80.0% 増加して1,100 以上になると予想されているこれは第 2 四半期の新規販売全体の60.0% 以上を占めるRCRにおける5つの新規プロジェクトの販売に沿ったものであった同様に再販量 ( 再販およびサブセールを含む ) は前期 7.0% から8.0% 増の約 1,800 となる込みである 2019 年第 2 四半期の予想販売数量は約 4,000 を超え抑制施策が実施された 2018 年第 3 四半期以降最もい 2,271 2,178 1,525 1,346 2,136 1,902 出所 : URA, Edmund Tie & Company Research 図 10:2019 年第 2 四半期の間住宅販売量 (EC を除く ) URA 価格指数 7, ,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, ,596 1,533 1,415 1,268 Q2 1,962 2,183 1,718 2,033 Q2 再販売 / 再販売 (LHS) URA 地価指数 (RHS) 3,198 3,337 2,233 2,724 2,793 2,442 Q2 3,591 3,263 1,757 1,474 4,058 2,252 1,695 1,666 1,794 2,736 2,218 1,729 1,739 2,306 Q2 新規販売 (LHS) * 2019 年 7 1 付け URA 速報値による出所 : URA, Edmund Tie & Company Research 17 Q

18 直近の都市再開発庁 (URA) の価格指数推定値は 2019 年第 1 四半期の前期 1.1% の下落に対し前期 1.6% の上昇となった価格の上昇は主に Sky Everton (262 のうち38.2% が売却 ) とAmber Park ( 第 1 週末に150 のうち76.7% が売却 ) 等好調な購買率がられたRCRで新規に発売されたプロジェクトの販売価格の上昇によってえられたユニット住供給は今後 3 年間で較的低い準にとどまると予想される ( 例えば過去 3 年間平均 14,900 / 年と較した場合年間平均 8,500 ) 空室率が低下する中で賃貸市場はプラスになると予測されているしたがってシンガポール全の2019 年第 2 四半期賃料指数は前期約 1.0% 増と予測される図 11: 間完成ユニット (ECを除く) およびURAレンタル指数 10, , ,000 4, , Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q 完成ユニット (LHS) URAレンタル指数 (RHS) * 2019 年第 2 四半期 ( 第 2 四半期 ) 予想賃貸指数及び 2019 年第 1 四半期時点のURAデータに基づいて完成予定 Q2-Q4 2019* 出所 : URA, Edmund Tie & Company Research 新規プロジェクト第 2 四半期の新規プロジェクトは第 1 四半期の6プロジェクトから15プロジェクトに増加したもののプロジェクト規模が縮したことにより新規プロジェクトの総数は前四半期の約 4,500 にべて約 2,700 と幅に減少した RCRが最も活発であり第 1 四半期には326 の新規プロジェクト4 件に対し第 2 四半期に合計 1,714 数の新規プロジェクト7 件であった 2019 年第 2 四半期の新規プロジェクトの販売率は2.5% から38.2% で Sky Evertonが約 38.2%(262 中 100 ) の最販売率を達成し次いでParc Komoが37.7%(276 中 104 ) となった ( 表 9) どちらのプロジェクトも消費者を惹きつける価格であるとられた表 9:2019 年第 2 四半期の間プロジェクト (EC を除く )(100 以上のプロジェクト ) プロジェクトデベロッパー地区 ( 市場セグメント ) 保有総数販売表平均価格 $/sqft Coastline Residences Sustained Land consortium 15 (RCR) 由保有年 4 $2,580 Mayfair Modern オックスレーホールディングス 21 (RCR) 99 年年 4 $2,030 Juniper Hill Allgreen Properties 10 (CCR) 由保有年 5 $2,810 The Hyde Woh Hup Group 10 (CCR) 由保有年 5 $3,050 The Gazania シンハイグループ 19 (OCR) 由保有年 5 $2,080 Parc Komo チップエンセン 17 (OCR) 由保有年 5 $1,500 Riviere Frasersプロパティ 3 (RCR) 99 年年 5 $2,900 Amber Park CDL 15 (RCR) 由保有年 5 $2,480 18

19 Sky Everton サステイナブルランドコンソーシアム 3 (RCR) 由保有年 6 $2,540 合計 2,382 通し出所 : URA, Edmund Tie & Company Research 販売減速が予測されるが 2019 年下半期には新規供給が増加すると予想されているこれはデベロッパーが追加印紙税 (ABSD) の納期が到来する5 年間の開発期限を避けるために早めにプロジェクトを開始しているためであるこのように 2019 年下半期の通しは新規販売数が2019 年に8,000 10,000 と先きの通しを達成する可能性がく価格は3.0% の上昇で安定的に推移するとの通しをしており依然として慎重に楽観的な通しとなっている 19

20 CONTACTS ONG Choon Fah Chief Executive Officer PROFESSIONAL SERVICES Valuation Advisory POH Kwee Eng Regional Head of Valuation Advisory Nicholas CHENG Property Tax Advisory & Statutory Valuation NG Poh Chue Research & Consulting ONG Choon Fah Chief Executive Officer Hospitality HENG Hua Thong Regional Head of Investment Advisory TAY Hock Soon Senior Director Property Management Philip LEOW KWOK Sai Kuai Regional Head of Property Management Paul WONG Senior Director AGENCY SERVICES REGIONAL OFFICES Investment Advisory Auction & Sales Business Space & Retail Malaysia Edmund TIE Senior Advisor YAM Kah Heng Senior Advisor HENG Hua Thong Regional Head of Investment Advisory SWEE Shou Fern TAN Chun Ming Regional Investment Advisory Nicholas CHENG Joy TAN Senior Director Residential Margaret THEAN Regional Head of Residential Karen ONG Senior Director CHUA Wei Lin Regional Head of Business Space China Desk HENG Hua Thong Regional Head of Investment Advisory YAM Kah Heng Senior Advisor TAN Chun Ming Eddy WONG Managing Director Thailand Punnee SRITANYALUCKSANA Chief Operating Officer ext 101 Authors: Saleha Yusoff Regional Head of Research & Consulting ext 302 Darren Teo Associate Director Research Leong Kin Mun Assistant Manager Research Isabelle SETO Senior Research Analyst Edmund Tie & Company (SEA) Pte Ltd 5 Shenton Way, #13-05 UIC Building, Singapore Phone Fax mail.sg@etcsea.com 免責条項 : 本資料に記載されている情報及び添付の資料 ( 以下資料という ) は概算値であり予告なく変更することがあるまた一般的な情報提供のみを目的としている本件資料においてあらゆる合理的な技能および注意が払われてきたが Edmund Tie & Company( 以下当社という ) は本件資料の完全性正確性正確性信頼性適合性または入手可能性に関して明示または黙示を問わずいかなる表明または保証も行わずまた本件資料をその後修正する義務も負わない貴社は法律事業またはその他の決定を行う根拠として本資料に依拠すべきではない貴社が本件資料に依拠する場合貴社は貴社自身のリスクでこれを行い貴社その従業員子会社関連会社関連会社および関連会社は貴社の本件資料への直接または間接的な信頼から生じる損失損害または損害 ( 過失または過失に起因または関連する責任を含む ) につき法律で許容される最大限の範囲において貴社および第三者に損害を与えないものとする本資料の開示使用複製配布または配布は貴社が当社からそう t 同意を得かつ本資料のために当社に入金した場合を除き厳密に禁じられている Edmund Tie & Company 2019

住宅用不動産市場の動向シンガポール都市再開発庁の発表データによると過去 3 年間のシンガポールにおける住宅用不動産の価格指数 (009 年 Q1 期 =100)の推移は以下のグラフの通りである 013 年 Q3

住宅用不動産市場の動向シンガポール都市再開発庁の発表データによると過去 3 年間のシンガポールにおける住宅用不動産の価格指数 (009 年 Q1 期 =100)の推移は以下のグラフの通りである 013 年 Q3 015 年 1 月 15 日シンガポール不動産市場調査レポート(015 年 1 月 ) 株式会社 GREC 経済概況シンガポール通産省 (Ministry of Trade and Industry)の発表によるとシンガポールの 015 年第 3 四半期の GDP 成長率は年率 +1.9%であった前四半期 (015 年第四

Real Estate Times マーケティング調査 シンガポール 2019年第2四半期 Edmund Tie & Company Research このレポートは Edmund Tie & Company 社が作成したもの 英語版 を同社の許可を得て 株式会社谷澤総合鑑定所が翻訳のうえご提供して

Real Estate Times マーケティング調査シンガポール 2019年第2四半期 Edmund Tie & Company Research このレポートは Edmund Tie & Company 社が作成したもの英語版を同社の許可を得て株式会社谷澤総合鑑定所が翻訳のうえご提供して