Microsoft PowerPoint - 【マーケットレポート】アジアREITの投資環境Vol.6(2014.9)WEB用.pptx

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1 マーケットレポート アジア REIT 市場の動向と今後の見通し ~ アジア REIT の投資環境 (1 年 月末現在 )~ ご参考資料 1 年 1 月 3 日 引き続き好調なアジア REIT 市場 好調なパフォーマンスのアジア REIT 市場 アジア各国 地域のREIT 市場は 年初から総じて堅調に推移しています ( 図 1 参照 ) なかでも は 月の中国製造業購買担当者景気指数 (PMI) に改善がみられ良好な内容だったことや 政策期待によって中国の株式市場が上昇していたことから 他の国や地域に比べて大幅に上昇し 米国を上回る水準に達しています シンガポールもオフィスと商業施設の事業環境は総じて堅調に推移しています 上昇傾向が続いているREIT 市場ですが シンガポールおよびのPBR( 株価純資産倍率 ) を見ると1 倍程度の水準が続いています ( 図 参照 ) アジア REIT 市場規模の拡大 日本を除くアジアでは シンガポール マレーシア 韓国 台湾 タイでREIT 制度が導入されています 現在のアジアREIT 市場での時価総額で見ると シンガポールとの比率が高く 1 年 月末現在のアジアREIT 市場 ( 日本 韓国 タイ除く ) の時価総額約 55 億ドルのうちシンガポールは約 割 は約 3 割とこの 市場で全体の9 割を占めています また他の国においても着実に市場規模は拡大しています 13 年のREITの新規上場はシンガポールで13 銘柄 で3 銘柄です 1 年に入って足もとまでシンガポールで 銘柄上場されており 今後も市場規模の拡大が期待されます 各アジアREIT 市場の概況 用途別構成比では シンガポールでは物流 産業用施設や商業施設を中心に比率が高く ではショッピングモールなどの商業施設が約 9 割を占めるなど市場ごとで投資資産に特徴があります ( 図 3 参照 ) /1 1/ 1/3 1/ 1/5 1/ 1/7 1/ ( 年 / 月 ) S&P REIT 指数 ( 現地通貨ベース 配当込み 為替ヘッジなし ) の各国 地域のデータを1 年 1 月 1 日を1として指数化 ( 倍 ) ( 図 1) 各国 地域の REIT 指数の推移 (1 年 1 月 1 日 ~1 年 月 9 日 日次 ) ( 図 ) 各国 地域の PBR の推移 シンガポール日本 11.9 米国 11. シンカ ホ ール 日本 /1 11/1 1/1 13/1 1/1 ( 年 / 月 ) ( 図 3) シンガポールとの REIT 市場の概況 < シンガポール > 住居用施設 3.3% ヘルスケア 3.7% ホテル & リゾート 5.7% ( 時価総額 ) 約 3.3 兆円 ( 銘柄数 ) 7 物流 産業用施設.1% (1 年 1 月末 ~1 年 月末 月次 ) < > ホテル & リゾート 1.3% 分散型.1% ( 時価総額 ) 約 1.9 兆円 ( 銘柄数 ) 引き続き好調なアジア REIT 市場ですが 今後 投資を考える上で 3 つのポイントをご説明いたします アジア REIT 投資への 3 つのポイント 用途別構成比 時価総額 銘柄数は 1 年 月末現在の S&P REIT 指数の各国インデックス 時価総額は 1 年 月末の為替データを基に三井住友トラスト アセットマネジメントが円換算しています 1 好調が続く不動産ファンダメンタルズ ~ 投資環境を確認 ~ 投資対象としてのアジア REIT ~ 価格上昇期待 と 配当利回り ~ 3 今後のアジア REIT の見通し ~ インド REIT 制度導入 ~ 1/ 5

2 1 好調が続く不動産ファンダメンタルズ ~ 投資環境を確認 ~ シンガポール とも上昇傾向 中国景気の影響を受けるも概ね堅調に推移 < > のオフィス市場は 元々大規模なスペースを確保することが難しいことに加え 中国企業の進出などによる需要の回復によって空室率は低下 賃料水準に関しても高水準を維持しています ( 図 参照 ) さらに 1 年 1 月には証券取引所と上海証券取引所の相互乗り入れ制度が開始する予定であるため 金融セクターからの需要拡大が期待されます 商業施設は 1 年 3 月以降 高額品の売上低迷による小売販売額の減少が見られるものの 中国本土からの訪問者による生活必需品の購入は堅調に推移していることや 中国景気に持ち直しの期待があることから 総じて安定的な賃料収入が続くものとみています ( 図 参照 ) <シンガポール> シンガポールREITの第 四半期決算は概ね市場コンセンサス並みでした DPU( 一口あたり分配金 ) 成長率は前年同期比 +3% 程度となりました これはAEI * や物件取得が一段落したことによるものです * AEI( アセット エンハンスメント イニシアティブ ) とは物件価値の維持 向上を図るために大規模修繕や設備投資を行うこと 主要なオフィスの稼働率は幅広い業種で強い需要に支えられ 引き続き高い水準で推移しており 今後も高稼働の状況が続くとみられます オフィス賃料は前年同期 前四半期比のいずれにおいても上昇傾向にあり 良好な状態と言えます ( 図 5 参照 ) また 1 年から15 年にかけても供給は限定的であるため 引き続き高い稼働状況が見込まれます 商業施設は 買い物客数やテナントの売上動向によってまちまちですが 総じて賃料が安定しています ( 図 5 参照 ) 空室率からは13 年第 四半期は期ズレ等の理由により物件の供給量が需要に対して少なかったため一時低下していますが 1 年第 四半期では改善しており 総じて堅調に推移しています 今後も景気動向が注目されます ( 図 参照 ) /1 /9 / /3 7/1 9/9 11/ 13/3 ( 年 / 月 ) オフィスは上環地区 ~ 中心地区 商業は公表元の選定基準に基づくエリア 年 1-1 月期を1として指数化 ( 出所 )Bloombergのデータを基に三井住友トラスト アセットマネジメント作成 (%) 5 /1 /9 / /3 7/1 9/9 11/ 13/3 ( 年 / 月 ) オフィス 商業は中央地区の全エリア 年 1-1 月期を1として指数化 ( 出所 )Bloombergのデータを基に三井住友トラスト アセットマネジメント作成 上記は中心オフィスゾーンをわかりやすく示したイメージ図であり 賃料推移の対象地域と必ずしも一致するものではありません オフィス 商業施設 1Q Q 3Q Q 1Q Q 3Q Q 1Q Q 3Q Q 1Q Q ( 年 ) オフィスおよび商業施設は公表元の選定基準に基づくエリア ( 出所 )URA( シンガポール都市再開発庁 ) のデータを基に三井住友トラスト アセットマネジメント作成 オフィス商業 ( 図 5) シンガポール賃料の推移 オフィス商業 ( 図 ) 賃料の推移 ( 年 1-1 月期 ~1 年 - 月期 四半期 ) ( 年 1-1 月期 ~1 年 - 月期 四半期 ) シンガポール ( 図 ) シンガポールのオフィスおよび商業施設の空室率の推移 (11 年 1-3 月期 ~1 年 - 月期 四半期 ) / 5

3 投資対象としてのアジア REIT ~ 価格上昇期待 と 配当利回り ~ 配当利回りは引き続き堅調に推移 アジアREITのリスクプレミアム ( 配当利回りと1 年国債利回りの差 ) は 他の先進国 REITのリスクプレミアムよりも依然として高い水準にあります ( 図 7 参照 ) アジアREITの配当利回りは アジアの経済成長に伴う不動産市場の拡大や堅調な不動産市況を受け 一株あたりの配当金増加が見込めます 今後 米国における量的金融緩和の段階的縮小による金利上昇影響を注視する必要はあるものの アジアREITの債務比率は相対的に低水準で 保守的な運営をしているため他地域に比べ強い耐性があります 先進国 REITのリスクプレミアムと比較しても 優位性は持続するものと考えられます ( 図 7) 各国 地域の REIT と 1 年国債利回り比較 (%) % REIT 配当利回り %.9% 1 年国債利回り (1 年 月末現在 ) シンガポール日本米国オーストラリア REITの利回りはS&P REIT 指数の各国 地域の配当利回り データは小数点以下第 位を四捨五入しています.3 1.% % 3 今後のアジア REIT の見通し ~ インド REIT 制度導入 ~ 各国の不動産市況は拡大傾向アジアREITの業績は 今後も引き続き堅調に推移するものと思われます 実際 今年 7 月から 月にかけて発表されたやシンガポールの第 四半期 (- 月期 ) 決算も総じて堅調に推移していることがうかがえる内容でした 1 年後半から来年にかけても 引き続きアジアの高い経済成長率に支えられ 不動産市況は堅調に推移することが見込まれます また 不動産施設の供給量が限定的であるため 今後の賃料上昇が期待できる状況にあります やシンガポールだけでなく 他のアジアの国や地域でも経済規模の拡大を受けて 新たにREIT 制度の導入や検討が進められています ( 図 参照 ) この 月にはインドにおいてREIT 制度が発足しており REITを通じた同国の不動産市場の整備に寄与するものと思われ アジアREIT 市場の拡大が期待されます ( 図 ) アジア地域の REIT 制度の導入状況 REIT 制度が導入されている国 地域今後 REIT 制度の導入が検討されている国 地域 パキスタン インド スリランカ シンガポール タイ 中国 マレーシア 韓国 台湾 日本 フィリピン インドネシア ( 出所 ) 不動産証券化ハンドブック 1 および各種資料を基に三井住友トラスト アセットマネジメント作成 インド REIT について 本年 月 1 日 インド証券取引委員会は REIT の組成に関する国内規制を承認し 同国における REIT 制度が正式に導入されました 今回発表されたインドにおける REIT の規制に関する主な項目は以下のとおりです 1. 全ての REIT は上場する必要があり 投資先はオフィスビルなど商業用物件のみ.REIT 組成の最小資産規模は 5 億インドルピー ( 約 億円 ) 3.REIT が保有する資産価値の % 以上が 既に完成して収益をあげている物件に帰属している必要があり REIT が未完成物件へ投資できるのは保有資産の 1% まで など 3/ 5

4 ( ご参考 ) シンガポールの REIT 投資法人による保有物件事例 < サンテック リート ( 商業施設 )> ( 主要資産 ) サンテック シティモール 世界最大の噴水 富の噴水 があるシンガポール最大のショッピングモール 概要 シンガポールを代表する複合型 REIT 商業施設 オフィス双方に資産を持つことにより 相乗効果を生み出すREIT を目指す 主要資産の状況 サンテック シティモールは 1 年以来の改装はほぼ完了し 賃料 5% アップを見込む 商業施設の状況 中国からの観光客減少はあるものの 改装により顧客数は改善傾向にある オフィスの状況 1 年第 四半期の稼働率は99.% とグレードAオフィス平均の 9% 台半ばに比べて高水準 サンテック シティモールの主なテナント Cold Storage Singapore (193)( スーパー ) H&M( ファッション ) など ( シンガポール ドル ) REIT 価格の推移 (1 年 1 月末 ~1 年 月末 月次 ) ( シンガポール セント ) 口あたり配当金の推移 (1 年 ~13 年 年次 ) < パークウェイ ライフ リート ( ヘルスケア )> ( 主要資産 ) マウント エリザベス病院 1979 年に完成したシンガポール最大の医療施設.5 1/1 11/1 1/1 13/1 1/1 ( 年 / 月 ) ( 年 ) ( 出所 ) 三井住友信託銀行およびBloombergのデータを基に三井住友トラスト アセットマネジメント作成 概要 アジア最大のヘルスケアREIT 賃料収入が比較的安定しており セクターの中でも景気動向に左右されない特徴がある 主要資産の状況 シンガポールでは3 件病院を保有し総資産の約 割を占める 3 年のマスターリース契約 CPI( 消費者物価指数 )+1% での賃料改定スキームがある 資産状況( 日本 ) 9 年以降 日本での物件取得を進めており現在 3 件で総資産の約 3 割を占め大半が高齢者福祉施設 物件入れ替えなど行い資本投資効率化を進めている その他海外投資 オーストラリア マレーシアなどに人口高齢化を見据え進出予定 主な保有不動産( 日本 ) ボンジュール横浜新山下 ( 神奈川県 ) パーマリィ イン明石 ( 兵庫県 ) など マウント エリザベス病院 ( シンガポール ドル ) 3. REIT 価格の推移 1 口あたり配当金の推移 (1 年 1 月末 ~1 年 月末 月次 ) (1 年 ~13 年 年次 ) ( シンガポール セント ) /1 11/1 1/1 13/1 1/1 ( 年 / 月 ) ( 年 ) ( 出所 ) 三井住友信託銀行およびBloombergのデータを基に三井住友トラスト アセットマネジメント作成 上記はREITのファンドへの組み入れを保証するものではありません また 個別銘柄への投資を推奨するものではありません / 5

5 ご留意事項 当資料は三井住友トラスト アセットマネジメントが投資判断の参考となる情報提供を目的として作成したものであり 金融商品取引法に基づく開示書類ではありません ご購入のお申込みの際は最新の投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) の内容を必ずご確認のうえ ご自身でご判断ください 投資信託は値動きのある有価証券等 ( 外貨建資産には為替変動リスクを伴います ) に投資しますので基準価額は変動します したがって 投資元本や利回りが保証されるものではありません ファンドの運用による損益は全て投資者の皆様に帰属します 投資信託は預貯金や保険契約とは異なり預金保険機構および保険契約者保護機構等の保護の対象ではありません また 証券会社以外でご購入いただいた場合は 投資者保護基金の保護の対象ではありません 当資料は信頼できると判断した各種情報等に基づき作成していますが その正確性 完全性を保証するものではありません また 今後予告なく変更される場合があります 当資料中の図表 数値 その他データについては 過去のデータに基づき作成したものであり 将来の成果を示唆あるいは保証するものではありません 当資料で使用している各指数に関する著作権等の知的財産権 その他の一切の権利はそれぞれの指数の開発元もしくは公表元に帰属します 当資料は 三井住友トラスト アセットマネジメントが作成したものであり 金融商品取引法に基づく開示書類ではなく 証券取引の勧誘を目的としたものでもありません 5/ 5

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