Transcription

1

2

3 2 JA 住 宅 ローン 実 務

4 3 JA 住 宅 ローン 実 務

5 4 JA 住 宅 ローン 実 務

6 5 JA 住 宅 ローン 実 務

7 6 JA 住 宅 ローン 実 務

8 7 JA 住 宅 ローン 実 務

9 8 JA 住 宅 ローン 実 務

10 9 JA 住 宅 ローン 実 務

11 10 JA 住 宅 ローン 実 務

12 11 JA 住 宅 ローン 実 務

13 12 JA 住 宅 ローン 実 務

14 13 JA 住 宅 ローン 実 務

15 14 JA 住 宅 ローン 実 務

16 15 JA 住 宅 ローン 実 務

17 16 JA 住 宅 ローン 実 務

18 17 JA 住 宅 ローン 実 務

19 18 JA 住 宅 ローン 実 務

20 19 JA 住 宅 ローン 実 務

21 20 JA 住 宅 ローン 実 務

22 21 JA 住 宅 ローン 実 務

23 22 JA 住 宅 ローン 実 務

24 23 JA 住 宅 ローン 実 務

25 24 JA 住 宅 ローン 実 務

26 25 JA 住 宅 ローン 実 務

27 26 JA 住 宅 ローン 実 務

28 27 JA 住 宅 ローン 実 務

29 28 JA 住 宅 ローン 実 務

30 29 JA 住 宅 ローン 実 務

31 目 次 住 宅 ローンにかかる 基 礎 知 識 問 1 住 宅 ローン 推 進 の 重 要 性, 等 32 問 2 JA 住 宅 ローンの 商 品 概 要 33 問 3 JA 住 宅 ローン(100% 応 援 型 )の 商 品 概 要 34 問 4 JA 住 宅 ローン( 借 換 応 援 型 ) および JAリフォームローン の 商 品 概 要 34 問 5 JA 住 宅 ローンの 金 利 体 系 35 問 6 JA 住 宅 ローン の 保 証 の 仕 組 み 36 問 7 JA 住 宅 ローンの 返 済 の 仕 組 み 37 問 8 団 体 信 用 生 命 共 済 の 仕 組 み 37 問 9 JA 住 宅 ローン 申 込 時 の 必 要 書 類 38 問 10 JA 住 宅 ローンの 申 込 受 付 手 続 きと 必 要 書 類 等 39 問 11 証 券 化 住 宅 ローン フラット 35 ( 買 取 型 )の 特 徴 39 住 宅 ロ ー ン の 相 談 対 応 問 12 JA 住 宅 ローンで 土 地 の 購 入 をする 場 合 の 条 件 等 40 問 13 住 宅 取 得 にあたっての 資 金 計 画 についてのアドバイス 41 問 14 住 宅 ローンの 借 換 え 相 談 への 対 応 41 問 15 住 宅 を 購 入 する 際 にかかる 税 金 42 問 16 住 宅 購 入 や 住 宅 ローン 利 用 に 関 係 する 税 金 43 問 17 相 続 時 精 算 課 税 制 度 43 問 18 住 宅 ローン 控 除 ( 住 宅 借 入 金 等 特 別 控 除 )の 要 件 44 問 19 国 内 金 利 の 動 向 と 見 方 等 45 問 20 住 宅 ローン 業 務 における 表 示 規 約 の 遵 守 46 問 21 土 地 の 評 価 ( 公 的 評 価 ) 46 問 22 不 動 産 の 評 価 方 法 47 問 23 宅 地 建 物 取 引 業 法 に 関 する 知 識 48 問 24 土 地 の 利 用 や 建 物 の 規 模, 道 路 と 敷 地 の 関 係 等 48 問 25 土 地 の 用 途 地 域 と 建 築 可 能 な 建 築 物 49 30

32 受 付 事 務 個 人 情 報 問 26 窓 口 審 査 における 本 人 確 認 のチェックポイント 49 問 27 窓 口 審 査 における 年 収 確 認 資 料 のチェックポイント 50 問 28 窓 口 審 査 における 物 件 確 認 資 料 のチェックポイント 51 問 29 KSC ( 全 国 銀 行 個 人 信 用 情 報 センター)の 登 録 情 報 52 問 30 個 人 信 用 情 報 機 関 の 個 人 信 用 情 報 の 活 用 や 取 扱 上 の 留 意 点 53 問 31 個 人 情 報 保 護 法 を 踏 まえた 個 人 情 報 の 取 扱 いに 関 する 留 意 点 53 審 査 担 保 問 32 JA 住 宅 ローンの 返 済 能 力 の 審 査 54 問 33 JA 住 宅 ローンの 担 保 の 設 定 55 問 34 JA 住 宅 ローンの 担 保 評 価 56 問 35 担 保 評 価 算 出 ( 事 例 ) 57 問 36 不 動 産 登 記 簿 ( 登 記 事 項 証 明 書 ) 57 問 37 不 動 産 登 記 簿 謄 本 ( 登 記 事 項 証 明 書 )の 読 み 方 等 58 契 約 締 結 時 の 留 意 点 等 問 38 申 込 書 類, 契 約 書 類 のチェックポイント 等 59 問 39 JA 住 宅 ローンの 団 体 信 用 生 命 共 済 60 問 40 金 銭 消 費 貸 借 契 約 証 書 の 締 結 にあたっての 留 意 事 項 等 61 問 41 JA 住 宅 ローンの 保 証 契 約 等 に 関 する 留 意 事 項 62 住 宅 ローンの 推 進 手 法 等 問 42 住 宅 ローンの 事 後 管 理, 生 活 メイン 化 等 62 問 43 住 宅 ローン 推 進 の 基 本 的 な 考 え 方 や 獲 得 手 法 等 63 問 44 JA 提 携 住 宅 ローン 64 問 45 JA 住 宅 ローンの 業 績 伸 長 に 向 けた 住 宅 関 連 会 社 営 業 のポイント 65 問 46 JA 住 宅 ローン 相 談 会 を 成 功 させるためのポイント 65 問 47 住 宅 ローンの 相 談 会 への 効 果 的 な 集 客 活 動 や PR 活 動 の 考 え 方 66 問 48 JA 住 宅 ローンを 提 案 する 際 のポイントや 留 意 点 等 67 住 宅 ローン 推 進 とコンプライアンス 問 49 日 常 業 務 におけるコンプライアンスの 重 要 性 や 取 組 み 等 69 問 50 住 宅 ローンの 推 進 等 におけるコンプライアンス 69 31

33 住 宅 ローンにかかる 基 礎 知 識 住 宅 ローン 推 進 の 重 要 性, 等 問 1 住 宅 ローン 推 進 の 重 要 性, 住 宅 ローン マーケットの 現 状 等 について, 適 切 でないも のはいくつあるか,⑴~⑸の 中 から 1 つ 選 び なさい a. 近 年 においては,メガバンクをはじめと する 多 くの 金 融 機 関 が, 不 良 債 権 の 処 理 を 終 え,これまで 以 上 に 量 から 質, 収 益 重 視 の 経 営 を 推 し 進 めるべく, 業 態 の 垣 根 を 越 えた 合 従 連 衡 を 行 い,ローンなどの 個 人 取 引 (リテールマーケット)に 経 営 資 源 を 集 中 的 に 配 分 投 入 している b.ja 信 用 事 業 の 収 益 力 を 向 上 させるため には,1 資 金 量 のアップ,2 利 ザヤのアッ プ,3 信 用 事 業 管 理 費 のダウンが 必 要 とな るが,JA 住 宅 ローンの 増 強 は, 主 に1に 貢 献 するものである c. 新 BIS 規 制 の 下 では,リスクウェイト が 50%である 住 宅 ローンは 優 良 債 権 である ため, 各 金 融 機 関 ともその 獲 得 にしのぎを 削 っている d. 住 宅 ローンは 30 ~ 40 歳 代 がメインター ゲットであるため, 高 齢 者 の 比 率 が 高 い JA にとっては 将 来 の 顧 客 基 盤 の 確 保 につなが るとともに, 新 たな 組 合 員 の 獲 得 が 期 待 で きる e. 住 宅 ローンの 利 用 客 は,その 返 済 負 担 が 家 計 を 圧 迫 する 傾 向 が 強 いことから, 貯 金 取 引 や 住 宅 ローン 以 外 の 貸 出 増 強 につなが りにくく, 付 帯 取 引 から 収 益 向 上 を 期 待 す ることは 難 しいと 言 われている ⑴ 1 つ ⑵ 2 つ ⑶ 3 つ ⑷ 4 つ ⑸ 5 つ 正 解 率 52% 正 解 ⑶ 本 問 は, 住 宅 ローン 推 進 の 重 要 性 等 についての 理 解 度 を 確 認 する 問 題 であ る 最 新 時 の 金 融 機 関 の 環 境 変 化 や 住 宅 ローンに 対 する 取 組 動 向 などに 日 ご ろから 関 心 を 持 つことが 大 切 である 1 a の 記 述 はそのとおりであり, 適 切 である 2 JA 信 用 事 業 の 収 益 力 を 向 上 させるた 32

34 めには,ア. 資 金 量 のアップ,イ. 利 ザヤのアップ,ウ. 信 用 事 業 管 理 費 の ダウンが 必 要 となるが,JA 住 宅 ローン の 増 強 は, 主 にイ.に 貢 献 するもので ある したがって,b の 記 述 は 適 切 で はない 3 新 BIS 規 制 の 下 では,リスクウェイ トが 35%である 住 宅 ローンは 優 良 債 権 であるため, 各 金 融 機 関 ともその 獲 得 にしのぎを 削 っている したがって,c の 記 述 は 適 切 ではない 4 d の 記 述 はそのとおりであり, 適 切 である 5 住 宅 ローンを 利 用 しているお 客 様 は, 借 入 れを 行 った 金 融 機 関 で 貯 金 や 住 宅 ローン 以 外 のマイカーローン, 教 育 ローンなどの 取 引 を 行 う 傾 向 がある ことから, 貯 金 や 住 宅 ローン 以 外 の 貸 出 増 強 につながり,こうした 付 帯 取 引 からも 収 益 向 上 を 図 ることができる したがって,e の 記 述 は 適 切 ではない 以 上 により, 適 切 でないものは,b.c. e.の 3 つであり,⑶が 本 問 の 正 解 であ る JA 住 宅 ローンの 商 品 概 要 問 2 JA バンクが 取 り 扱 う 住 宅 ローンの 基 本 となる JA 住 宅 ローン の 商 品 概 要 につい て, 正 しいものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 貸 付 対 象 者 の 年 収 基 準 は, 正 組 合 員 であ れば, 前 年 度 の 税 込 年 収 150 万 円 以 上, 准 組 合 員 であれば, 前 年 度 の 税 込 年 収 200 万 円 以 上 である ⑵ 貸 付 限 度 額 は,4,000 万 円 であるが,す べての 人 に 4,000 万 円 貸 付 ができるわけで はなく, 借 入 者 の 年 収, 貸 付 時 の 金 利 状 況 等 によって 制 限 されることになる ⑶ 返 済 期 間 は, 最 長 30 年 となっている ⑷ 貸 付 対 象 者 の 返 済 比 率 は, 年 収 150 万 円 以 上 250 万 円 未 満 の 場 合 は 25% 以 内, 年 収 250 万 円 以 上 550 万 円 未 満 の 場 合 は 30% 以 内, 年 収 550 万 円 以 上 の 場 合 は 35% 以 内 と なっている ⑸ 貸 付 対 象 者 は, 勤 続 ( 営 業 ) 年 数 が 5 年 以 上 であること(ただし, 公 務 員 高 度 な 国 家 資 格 保 持 者 は 3 年 ), 信 用 状 況 に 不 安 がないことなどが 必 要 である 正 解 率 65% 正 解 ⑴ JA バンクが 取 り 扱 う 主 な 住 宅 ローン には, 基 本 となる JA 住 宅 ローン の ほか, JA 住 宅 ローン(100% 応 援 型 ), JA 住 宅 ローン( 借 換 応 援 型 ), JA リフォームローン などがあるが,ま ずは 最 も 基 本 的 な 商 品 である JA 住 宅 ローン について, 正 確 な 知 識 を 身 に つけておく 必 要 がある 本 問 は, JA 住 宅 ローン の 商 品 知 識 を 問 う 問 題 で ある ⑴ そのとおりで 正 しく,これが 本 問 の 正 解 である ⑵ 貸 付 限 度 額 は 5,000 万 円 である し たがって 誤 りである ⑶ 返 済 期 間 の 最 長 は 35 年 となってい る したがって 誤 りである ⑷ 貸 付 対 象 者 の 返 済 比 率 は, 年 収 150 万 円 以 上 250 万 円 未 満 の 場 合 は 30% 以 内, 年 収 250 万 円 以 上 550 万 円 未 満 の 場 合 は 35% 以 内, 年 収 550 万 円 以 上 33

35 の 場 合 は 40% 以 内 となっている した がって 誤 りである ⑸ 貸 付 対 象 者 は, 勤 続 ( 営 業 ) 年 数 が 3 年 以 上 であること(ただし, 公 務 員 高 度 な 国 家 資 格 保 持 者 は 1 年 ), 信 用 状 況 に 不 安 がないことなどが 必 要 である したがって 誤 りである JA 住 宅 ローン(100% 応 援 型 )の 商 品 概 要 問 3 JA 住 宅 ローン(100% 応 援 型 ) の 商 品 概 要 について, 次 の 文 章 の(1)~(4) に 当 てはまる 語 句 または 数 値 の 組 み 合 わせと して, 正 しいものを 1 つ 選 びなさい 通 常 の JA 住 宅 ローン は, 最 高 でも 物 件 の 担 保 価 値 の 75%までしか 貸 付 ができな いが, JA 住 宅 ローン(100% 応 援 型 ) は, 住 宅 の 新 築 購 入 に 際 して( 1 )の 100%までの 貸 付 が 可 能 である この JA 住 宅 ローン(100% 応 援 型 ) を 利 用 する 場 合 には, 前 年 度 税 込 年 収 は 正 組 合 員, 准 組 合 員 ともに( 2 ) 万 円 以 上 が 必 要 である ただし, 年 収 基 準 においては 同 居 の 配 偶 者 を( 3 )とし, 所 得 合 算 する 場 合 には, どちらか 一 方 の 所 得 が( 4 ) 万 円 以 上 であり, 合 算 後 の 所 得 が( 2 ) 万 円 以 上 であることが 必 要 となる ⑴ 1 担 保 価 値 連 帯 債 務 者 ⑵ 1 新 築 購 入 価 格 連 帯 保 証 人 ⑶ 1 所 要 資 金 連 帯 債 務 者 ⑷ 1 担 保 評 価 額 連 帯 保 証 人 ⑸ 1 所 要 資 金 物 上 保 証 人 正 解 ⑶ 正 解 率 33% 通 常 の JA 住 宅 ローン は, 最 高 で も 物 件 の 担 保 価 値 の 75%までしか 貸 付 ができないが, JA 住 宅 ローン(100% 応 援 型 ) は, 住 宅 の 新 築 購 入 に 際 し て(1 所 要 資 金 )の 100%までの 貸 付 が 可 能 な 住 宅 ローンである この JA 住 宅 ローン(100% 応 援 型 ) を 利 用 す る 場 合 には, 前 年 度 税 込 年 収 は 正 組 合 員, 准 組 合 員 ともに(2 350) 万 円 以 上 が 必 要 である ただし, 年 収 基 準 に おいては, 同 居 の 配 偶 者 を(3 連 帯 債 務 者 )とし 所 得 合 算 する 場 合 には,ど ちらか 一 方 の 所 得 が(4 250) 万 円 以 上 であり, 合 算 後 の 所 得 が(2 350) 万 円 以 上 であることが 必 要 となる 以 上 により, 正 しいものは⑶であり, これが 本 問 の 正 解 である JA 住 宅 ローン( 借 換 応 援 型 ) および JA リフォームローン の 商 品 概 要 問 4 JA 住 宅 ローン( 借 換 応 援 型 ) およ び JA リフォームローン の 商 品 概 要 につい て, 誤 っているものを 1 つ 選 びなさい ⑴ JA 住 宅 ローン( 借 換 応 援 型 ) の 年 収 基 準 や 返 済 比 率 は, JA 住 宅 ローン(100% 応 援 型 ) と 同 じである ⑵ JA 住 宅 ローン( 借 換 応 援 型 ) は, 担 保 評 価 額 の 最 大 130%(または 200%)まで 貸 付 ができるという 点 に 最 大 の 特 徴 がある ⑶ JA 住 宅 ローン( 借 換 応 援 型 ) の 返 済 期 34

36 間 は 32 年 以 内 であるが, 借 換 前 の 住 宅 ロー ンの 残 存 年 数 を 超 えることはできない ⑷ JA リフォームローン ( 無 担 保 )の 金 利 は, 一 般 的 に JA 住 宅 ローン よりも 高 め に 設 定 されている ⑸ JA 住 宅 ローンを 利 用 していない 人 の JA リフォームローン の 無 担 保 貸 付 金 額 は, 10 万 円 以 上 300 万 円 以 内 である 正 解 率 71% 正 解 ⑸ 本 問 は, JA 住 宅 ローン( 借 換 応 援 型 ) および JA リフォームローン に 関 する 商 品 知 識 を 問 う 問 題 である ⑴ そのとおりであり, 正 しい ⑵ そのとおりであり, 正 しい ⑶ そのとおりであり, 正 しい ⑷ そのとおりであり, 正 しい ⑸ JA 住 宅 ローンを 利 用 していない 人 の JA リフォームローン の 無 担 保 貸 付 金 額 は,10 万 円 以 上 500 万 円 以 内 であ る したがって⑸の 記 述 は 誤 りであり, これが 本 問 の 正 解 である JA 住 宅 ローンの 金 利 体 系 問 5 JA 住 宅 ローンの 金 利 体 系 について, 次 の 文 章 の(1)~(4)にあてはまる 語 句 または 数 値 の 組 み 合 わせとして, 正 しいもの を 1 つ 選 びなさい JA 住 宅 ローンの 金 利 体 系 には, 主 なも のとして 固 定 金 利 型, 変 動 金 利 型, ( 1 )の 3 種 類 がある この 中 で 変 動 金 利 型 は, 市 中 の 金 利 動 向 に 応 じて 年 2 回 金 利 の 見 直 しを 行 うタ イプで, 金 利 が 変 われば, 返 済 額 も 変 わる ことになるが, 実 際 の 返 済 額 は( 2 ) 年 間 変 わらない 仕 組 みとなっている 返 済 額 が 変 わらない( 2 ) 年 間 は, 返 済 額 に 占 める 利 息 と 元 金 の 割 合 が 調 整 さ れ,( 2 ) 年 間 経 過 したところで 返 済 額 を 見 直 すことになる 金 利 が 上 がってい れば 返 済 額 が 増 えるが,もとの 返 済 額 の ( 3 )を 超 えないように 調 整 され, 金 利 上 昇 時 には( 4 )が 発 生 することもある ⑴ 1 金 利 優 遇 型 倍 4 未 払 い 利 息 ⑵ 1 固 定 変 動 選 択 型 倍 4 未 払 い 利 息 ⑶ 1 固 定 変 動 併 用 型 倍 4 延 滞 利 息 ⑷ 1 固 定 変 動 選 択 型 倍 4 未 払 い 利 息 ⑸ 1 固 定 変 動 併 用 型 倍 4 延 滞 利 息 正 解 率 92% 正 解 ⑵ JA 住 宅 ローンの 金 利 体 系 には, 主 な ものとして 固 定 金 利 型, 変 動 金 利 型,(1 固 定 変 動 選 択 型 )の 3 種 類 が ある この 中 で 変 動 金 利 型 は, 市 中 の 金 利 動 向 に 応 じて 年 2 回 金 利 の 見 直 し を 行 うタイプで, 市 中 金 利 が 上 がれば 住 宅 ローン 金 利 も 上 がり, 市 中 金 利 が 下 がれば 住 宅 ローン 金 利 も 下 がる 金 利 が 変 われば, 返 済 額 も 変 わることに なるが, 実 際 の 返 済 額 は(2 5) 年 間 変 わらない 仕 組 みとなっている 35

37 返 済 額 が 変 わらない(2 5) 年 間 は, 返 済 額 に 占 める 利 息 と 元 金 の 割 合 が 調 整 され,(2 5) 年 間 経 過 したところで 返 済 額 を 見 直 すことになる 金 利 が 上 がっていれば 返 済 額 が 増 えるが,もと の 返 済 額 の( 倍 )を 超 えないよ うに 調 整 される ただし, 金 利 上 昇 時 には(4 未 払 い 利 息 )が 発 生 すること もある 以 上 により, 正 しいものは⑵であり, これが 本 問 の 正 解 である JA 住 宅 ローン の 保 証 の 仕 組 み 問 6 JA 住 宅 ローンの 保 証 の 仕 組 みについ て, 正 しいものを 1 つ 選 びなさい ⑴ JA 住 宅 ローンは 原 則 として 1 名 の 保 証 人 が 必 要 であるが, 保 証 人 が 見 つけられない などやむをえない 場 合 には, 代 わりに 都 道 府 県 農 業 信 用 基 金 協 会 などの 保 証 を 付 すこ とができる ⑵ JA 住 宅 ローンに 保 証 を 付 す 場 合 には 保 証 料 が 必 要 であるが, 保 証 料 の 支 払 方 法 は, 一 括 前 払 方 式 のみである ⑶ 保 証 の 仕 組 みは,まず 借 入 者 が JA を 通 して 農 業 信 用 基 金 協 会 または 県 農 協 ( 信 用 ) 保 証 センターに 保 証 委 託 の 申 込 を 行 い, 農 業 信 用 基 金 協 会 または 県 農 協 ( 信 用 ) 保 証 センターは, 全 国 団 体 である 農 林 漁 業 信 用 基 金 への 保 証 保 険 または 全 国 農 協 保 証 セン ターへの 再 保 証 の 委 託 を 行 う ⑷ 農 林 漁 業 信 用 基 金 の 保 証 保 険 は, 正 組 合 員 に 対 する 保 証 債 務 ( 元 本 および 約 定 利 息 ) の 80%が 対 象 となり, 全 国 農 協 保 証 セン ターの 再 保 証 は, 准 組 合 員 に 対 する 保 証 債 務 ( 元 本 および 約 定 利 息 )のうち 50%が 対 象 となる ⑸ 農 業 信 用 基 金 協 会 保 証 付 き 案 件 が 返 済 不 能 になると, 農 林 漁 業 信 用 基 金 から JA に 代 位 弁 済 が 行 われ, 農 業 信 用 基 金 協 会 から 農 林 漁 業 信 用 基 金 に 保 険 金 支 払 が 行 われる 正 解 率 64% 正 解 ⑶ 本 問 は,JA 住 宅 ローンの 保 証 の 仕 組 みについて 問 う 問 題 である ⑴ JA 住 宅 ローンは, 原 則 として 保 証 人 は 必 要 ないが, 代 わりに 都 道 府 県 農 業 信 用 基 金 協 会 などの 保 証 を 付 すことに なり, 借 入 者 が 返 済 不 能 に 陥 ると, 本 人 に 代 わって 保 証 機 関 が 返 済 を 行 う 仕 組 みとなっている(これを 代 位 弁 済 と いう) したがって, 誤 りである ⑵ JA 住 宅 ローンに 保 証 を 付 す 場 合 ( 保 証 を 受 ける 場 合 )には 保 証 料 が 必 要 と なり,この 保 証 料 の 支 払 方 法 は,ロー ン 商 品 によって 一 括 前 払 方 式 と 分 割 後 払 方 式 とがある したがって, 誤 りである ⑶ そのとおりであり, 正 しく,これが 本 問 の 正 解 である ⑷ 農 林 漁 業 信 用 基 金 の 保 証 保 険 は, 正 組 合 員 に 対 する 保 証 債 務 ( 元 本 および 約 定 利 息 )のうち 70%が 対 象 となり, 全 国 農 協 保 証 センターの 再 保 証 は, 准 組 合 員 に 対 する 保 証 債 務 ( 元 本 および 約 定 利 息 )のうち 50%が 対 象 となる したがって, 誤 りである ⑸ 農 業 信 用 基 金 協 会 保 証 付 き 案 件 が 返 済 不 能 になると, 農 業 信 用 基 金 協 会 から JA に 代 位 弁 済 が 行 われ, 農 林 漁 36

38 業 信 用 基 金 (または 全 国 農 協 保 証 セン ター)から 農 業 信 用 基 金 協 会 に 保 険 金 支 払 (または 代 位 弁 済 )が 行 われる したがって, 誤 りである JA 住 宅 ローンの 返 済 の 仕 組 み 問 7 JA 住 宅 ローンの 返 済 の 仕 組 みについ て, 正 しいものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 元 金 均 等 返 済 は, 毎 月 の 返 済 額 は 一 定 で あるが,その 中 に 含 まれる 元 金 部 分 と 利 息 部 分 の 比 率 が 変 動 する 返 済 方 法 である ⑵ 同 じ 返 済 期 間 で 見 た 場 合, 元 金 均 等 返 済 は 元 利 金 等 返 済 に 比 べて, 利 息 支 払 いの 総 額 は 多 くなる ⑶ 繰 上 返 済 では, 一 般 に 返 済 額 軽 減 型 のほうが 期 間 短 縮 型 よりも 利 息 軽 減 効 果 が 大 きい ⑷ 繰 上 返 済 では, 一 般 に 繰 上 返 済 の 資 金 は, 元 本 部 分 の 返 済 に 充 当 される ⑸ 親 子 リレー 返 済 の 対 象 となる 子 供 は, 親 と 同 居 している 子 供 に 限 られる 正 解 率 81% 正 解 ⑷ 本 問 は, JA 住 宅 ローン の 返 済 の 仕 組 みについて 問 う 問 題 である ⑴ 毎 月 の 返 済 額 は 一 定 であるが,その 中 に 含 まれる 元 金 部 分 と 利 息 部 分 の 比 率 が 変 動 する 返 済 方 法 は 元 金 均 等 返 済 ではなく, 元 利 均 等 返 済 である し たがって, 誤 りである ⑵ 同 じ 返 済 期 間 で 見 た 場 合, 元 利 均 等 返 済 は 元 金 均 等 返 済 に 比 べて, 利 息 支 払 いの 総 額 は 多 くなる したがって, 誤 りである ⑶ 繰 上 返 済 は, 資 金 を 元 金 部 分 の 返 済 に 充 当 するため, 借 入 残 高 の 多 い, 返 済 時 期 の 早 いものほど,また 借 入 期 間 の 長 いものほど, 将 来 支 払 うはずであっ た 利 息 分 を 軽 減 する 効 果 がある この ため, 一 般 的 に 期 間 短 縮 型 のほうが, 返 済 額 が 下 がらない 分 月 々の 返 済 にお ける 元 金 充 当 割 合 が 高 いため, 返 済 額 軽 減 型 よりも 利 息 軽 減 効 果 が 大 きく なる したがって, 誤 りである ⑷ そのとおりであり, 正 しく,これが 本 問 の 正 解 である ⑸ 親 子 リレー 返 済 の 対 象 となる 子 供 は, 同 居 している 子 供 のほか, 同 居 を 予 定 している 子 供 も 含 まれる したがって, 誤 りである 団 体 信 用 生 命 共 済 の 仕 組 み 問 8 JA の 団 体 信 用 生 命 共 済 の 仕 組 み について, 誤 っているものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 団 体 信 用 生 命 共 済 には, 三 大 疾 病 保 障 特 約, 長 期 継 続 入 院 特 約 の 2 つのうち, いずれかの 特 約 を 付 すことができる ⑵ 団 体 信 用 生 命 共 済 の 加 入 年 齢 は 20 歳 から 65 歳 ( 融 資 実 行 時 点 )までであるが, 三 大 疾 病 保 障 特 約 付 団 体 信 用 生 命 共 済 につ いては,20 歳 から 50 歳 ( 融 資 実 行 時 点 ) までである ⑶ 団 体 信 用 生 命 共 済 の 共 済 期 間 は 債 務 を 完 済 するまでの 期 間 であるが, 被 共 済 者 の 年 齢 が 80 歳 に 達 した 日 の 属 する 月 の 末 日 か, 共 済 責 任 開 始 日 から 35 年 を 経 過 すること となった 日 の 属 する 月 の 末 日 かでは,いず れか 先 に 到 来 する 日 となる 37

39 ⑷ 団 体 信 用 生 命 共 済 の 主 契 約 ( 死 亡 後 遺 障 害 保 障 )の 掛 金 は, 原 則 として JA が 負 担 するが, 特 約 を 付 けた 場 合 の 特 約 部 分 の 掛 金 相 当 額 は, 金 利 に 上 乗 せして 借 入 者 負 担 とするのが 一 般 的 である ⑸ JA 住 宅 ローンは, 借 入 者 の 団 体 信 用 生 命 共 済 の 加 入 が 必 須 条 件 となっているが, 親 子 リレー 返 済 の 場 合 は, 親 が 共 済 に 加 入 できなくても, 子 が 加 入 を 認 められればよ い ( 基 本 書 類 )に 該 当 しないものはどれか,1 つ 選 びなさい ⑴ 住 宅 ローン 借 入 申 込 書 ( 兼 債 務 保 証 委 託 申 込 書 ) ⑵ 所 得 を 証 明 する 書 類 ( 住 民 税 決 定 通 知 書, 源 泉 徴 収 票, 納 税 証 明 書 等 ) ⑶ 個 人 情 報 の 収 集 保 有 利 用 提 供 に 関 する 同 意 書 ⑷ 担 保 不 動 産 明 細 ⑸ 償 還 予 定 表 正 解 ⑸ 正 解 率 81% 正 解 ⑸ 正 解 率 88% 住 宅 ローンの 貸 付 の 際 には, 団 体 信 用 生 命 共 済 への 加 入 が 必 要 である 団 体 信 用 生 命 共 済 は,ローン 返 済 中 に 借 入 者 に 万 が 一 のことがあった 場 合,あ るいは 所 定 の 後 遺 障 害 状 態 に 該 当 した ときに, 借 入 者 に 代 わって 残 金 を 返 済 する 生 命 共 済 の 一 種 であるが, 本 問 は この 団 体 信 用 生 命 共 済 の 仕 組 みについ て 問 う 問 題 である ⑴ そのとおりであり, 正 しい ⑵ そのとおりであり, 正 しい ⑶ そのとおりであり, 正 しい ⑷ そのとおりであり, 正 しい ⑸ 親 子 リレー 返 済 の 場 合 は, 親 子 と もに 加 入 が 認 められることが 条 件 であ る したがって, 誤 りであり,これが 本 問 の 正 解 である JA 住 宅 ローン 申 込 時 の 必 要 書 類 問 9 JA 住 宅 ローンの 申 込 受 付 時 に,すべ てのお 客 様 から 提 出 を 受 ける 必 要 のある 書 類 本 問 は,JA 住 宅 ローンの 申 込 受 付 の 必 要 書 類 について 問 う 問 題 である 住 宅 ローンの 申 込 にあたりお 客 様 に 準 備 してもらう 書 類 には, 住 宅 ローン 借 入 申 込 書 ( 兼 住 宅 ローン 債 務 保 証 委 託 申 込 書 )などすべてのお 客 様 から 提 出 を 受 ける 基 本 書 類 と, 不 動 産 売 買 契 約 書 ( 写 し), 建 築 工 事 請 負 契 約 書 ( 写 し) など 資 金 使 途 に 応 じて 提 出 し てもらう 書 類 とがある 問 題 に 掲 げられた 書 類 のうち,⑴ 住 宅 ローン 借 入 申 込 書 ( 兼 債 務 保 証 委 託 申 込 書 ),⑵ 所 得 を 証 明 する 書 類 ( 住 民 税 決 定 通 知 書, 源 泉 徴 収 票, 納 税 証 明 書 等 ),⑶ 個 人 情 報 の 収 集 保 有 利 用 提 供 に 関 する 同 意 書,⑷ 担 保 不 動 産 明 細 は 基 本 書 類 に 該 当 する ⑸ 償 還 予 定 表 は, 住 宅 ローンの 資 金 使 途 が 借 換 え の 場 合 に 必 要 となり, 必 ず 必 要 となる 書 類 ( 基 本 書 類 )には 該 当 しない 以 上 により,⑸が 本 問 の 正 解 である 38

40 JA 住 宅 ローンの 申 込 受 付 手 続 きと 必 要 書 類 等 問 10 JA 住 宅 ローンの 申 込 受 付 手 続 きと 必 要 書 類 について, 正 しいものを 1 つ 選 びなさ い ⑴ 住 宅 ローン 申 込 時 の 必 要 書 類 は 数 が 多 く, 入 手 先 も 市 区 町 村 役 場, 税 務 署, 勤 務 先 な ど 複 数 のところに 及 ぶため,お 客 様 に 迷 惑 をかけないためにも, 必 要 書 類 は 一 覧 表 に まとめておくなどの 工 夫 が 必 要 である ⑵ 必 要 書 類 がそろったら,JA および 保 証 機 関 の 審 査 に 移 るが, 保 証 機 関 に 対 しては, JA から 保 証 依 頼 を 行 い, 保 証 機 関 で 保 証 の 諾 否 が 決 定 すると, 直 接 申 込 人 にその 旨 が 通 知 されることになっている ⑶ 保 証 機 関 の 保 証 が 決 定 した 後,すみやか に 融 資 が 実 行 できるよう,お 客 様 には 保 証 の 諾 否 が 決 定 する 前 に,あらかじめ 契 約 に 必 要 な 書 類 を 提 出 しておいてもらうように することが 望 ましい ⑷ 住 宅 ローンの 申 込 時 にお 客 様 から 提 出 を 受 ける 印 鑑 証 明 書 は, 原 則 として 交 付 日 ( 発 行 日 )から 半 年 以 内 のものとする ⑸ 担 保 として, 融 資 対 象 物 件 ( 土 地 建 物 ) に 抵 当 権 設 定 の 手 続 きを 行 う 場 合 には, 必 ず JA の 職 員 が 手 続 きを 行 わなければなら ない 正 解 率 98% 正 解 ⑴ 本 問 は,JA 住 宅 ローンの 申 込 受 付 手 続 きと 必 要 書 類 等 について 問 う 問 題 で ある ⑴ そのとおりであり, 正 しく,これが 本 問 の 正 解 である ⑵ 必 要 書 類 がそろったら,JA および 保 証 機 関 の 審 査 に 移 るが, 保 証 機 関 に 対 しては JA から 保 証 依 頼 を 行 い, 保 証 機 関 で 保 証 の 諾 否 が 決 定 すると,JA に その 旨 が 通 知 されることになっている したがって, 誤 りである ⑶ 保 証 機 関 の 保 証 が 決 定 した 後,すみ やかに 融 資 が 実 行 できるようにする 必 要 があるが, 必 要 書 類 は 保 証 の 諾 否 が 決 定 した 後 に 提 出 していただく した がって, 誤 りである ⑷ 住 宅 ローンの 申 込 時 にお 客 様 から 提 出 を 受 ける 印 鑑 証 明 書 は, 原 則 と して 交 付 日 ( 発 行 日 )から 3 カ 月 以 内 のものとする したがって, 誤 りである ⑸ 担 保 として, 融 資 対 象 物 件 ( 土 地 建 物 )に 抵 当 権 設 定 の 手 続 きを 行 う 場 合 には, 専 門 家 である 司 法 書 士 が 代 行 して 行 う 場 合 が 多 い したがって, 誤 りである 証 券 化 住 宅 ローン フラット35 ( 買 取 型 )の 特 徴 問 11 証 券 化 住 宅 ローン フラット 35 ( 買 取 型 )の 特 徴 について, 正 しいものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 申 込 みは, フラット 35 を 扱 っている 金 融 機 関 でほぼ 年 間 を 通 じて 受 け 付 けてお り, 金 利, 事 務 手 数 料, 必 要 書 類 などはど の 金 融 機 関 でも 同 じである ⑵ 金 利 体 系 には, 固 定 金 利 型 ( 全 期 間 ) と 変 動 金 利 型 とがある ⑶ 民 間 金 融 機 関 の 住 宅 ローンや 財 形 住 宅 融 資 と 合 わせて 利 用 することはできない ⑷ 融 資 限 度 額 は 8,000 万 円, 建 設 購 入 費 用 の 100%までであるが, 借 入 者 の 年 収 に 39

41 よる 制 限 が 設 けられている ⑸ 利 用 する 場 合 は, 所 定 の 保 証 料 が 必 要 で ある ⑸ フラット 35 ( 買 取 型 )では, 保 証 料 は 必 要 ない したがって, 誤 りである 正 解 ⑷ 正 解 率 45% 住 宅 ローンの 相 談 対 応 本 問 は, 住 宅 金 融 支 援 機 構 と 金 融 機 関 の 提 携 商 品 である, 証 券 化 住 宅 ロー ン フラット 35 の 商 品 内 容 について の 知 識 を 問 う 問 題 である フラット 35 ( 買 取 型 )では, 借 入 者 は 民 間 金 融 機 関 から 住 宅 取 得 のため の 融 資 を 受 けるが,その 債 権 を 住 宅 金 融 支 援 機 構 ( 旧 住 宅 金 融 公 庫 )が 買 い 取 り, 証 券 化 して 投 資 家 に 販 売 する 仕 組 みとなっている 住 宅 金 融 支 援 機 構 は 買 い 取 った 債 権 を 担 保 にして 証 券 を 発 行 し, 投 資 家 に 販 売 する ⑴ フラット 35 ( 買 取 型 )の 申 込 みは, フラット 35 を 扱 っている 金 融 機 関 等 でほぼ 年 間 を 通 じて 受 け 付 けている 金 利, 事 務 手 数 料, 必 要 書 類 などは 金 融 機 関 等 によって 異 なる したがって, 誤 りである ⑵ フラット 35 ( 買 取 型 )は, 借 入 期 間 の 全 期 間 にわたり 固 定 金 利 が 適 用 さ れる 融 資 である ( 固 定 金 利 型 ( 全 期 間 )のみであり, 変 動 金 利 型 はない) したがって, 誤 りである ⑶ フラット 35 ( 買 取 型 )は, 民 間 金 融 機 関 の 住 宅 ローンや 財 形 住 宅 融 資 と 合 わせて 利 用 することができる した がって, 誤 りである ⑷ そのとおりであり, 正 しく,これが 本 問 の 正 解 である JA 住 宅 ローンで 土 地 の 購 入 をする 場 合 の 条 件 等 問 12 JA 住 宅 ローンで 土 地 の 購 入 をする 場 合 の 条 件 等 について, 誤 っているものはいく つあるか,⑴~⑸の 中 から 1 つ 選 びなさい a. JA 住 宅 ローン は, 住 宅 を 建 てるため の 土 地 の 購 入 のほか, 売 却 目 的 のための 土 地 の 購 入 にも 利 用 することができる b. 住 宅 を 建 てるために 土 地 を 購 入 する 場 合, 3 年 以 内 に 住 宅 を 新 築 し, 居 住 することが 要 件 となっている c. JA 住 宅 ローン(100% 応 援 型 ) は, 土 地 のみの 購 入 で 利 用 することはできない d. 対 象 となる 土 地 の 要 件 の 1 つに 市 街 化 調 整 地 域 内 でないこと があるが, 建 築 許 可 が 得 られる 場 合 には 対 象 となる e. 対 象 となる 土 地 の 登 記 簿 上 の 地 目 は, 宅 地, 山 林, 原 野 のいずれかに 限 られている ⑴ 1 つ ⑵ 2 つ ⑶ 3 つ ⑷ 4 つ ⑸ 5 つ 正 解 率 63% 正 解 ⑶ 1 JA 住 宅 ローン は, 住 宅 を 建 てる ための 土 地 の 購 入 に 限 られている し 40

42 たがって,a.の 記 述 は 誤 りである 2 住 宅 を 建 てるために 土 地 を 購 入 する 場 合,5 年 以 内 に 住 宅 を 新 築 し, 居 住 することが 要 件 となっている したがっ て,b.の 記 述 は 誤 りである 3 JA 住 宅 ローン(100% 応 援 型 ) は, 土 地 のみの 購 入 で 利 用 することはでき ない したがって,c.の 記 述 は 正 しい 4 融 資 対 象 となる 土 地 の 要 件 の 1 つに 市 街 化 調 整 区 地 域 内 でないこと があ るが, 建 築 許 可 が 得 られる 場 合 には 対 象 となる したがって,d.の 記 述 は 正 しい 5 融 資 対 象 となる 土 地 の 登 記 簿 上 の 地 目 は, 宅 地, 山 林, 原 野, 公 衆 用 道 路, 農 地 転 用 許 可 済 みの 田 畑,または 雑 種 地 のいずれかである したがって,e. の 記 述 は 誤 りである 以 上 により, 誤 っている 記 述 は a.b. e.の 3 つであり,⑶が 本 問 の 正 解 であ る 住 宅 取 得 にあたっての 資 金 計 画 についてのアドバイス 問 13 住 宅 ローンの 資 金 計 画 等 について, お 客 様 にアドバイスする 際 の 考 え 方 として, 適 切 でないものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 住 宅 ローンの 返 済 期 間 は, 老 後 の 生 活 資 金 を 勘 案 して, 一 般 的 に 退 職 時 までには 借 入 金 の 返 済 を 終 了 することが 望 ましいとさ れている ⑵ 住 宅 ローンの 借 入 金 額 は, いくら 借 りら れるか ではなく, 家 計 上, 余 裕 を 持 って 返 せる 金 額 はいくらか という 観 点 から 検 討 することが 大 切 である ⑶ 住 宅 ローンの 頭 金 ( 自 己 資 金 )づくりは, 毎 月 少 しずつ 積 み 立 てていくことがポイン トであり,そのための 商 品 として JA では 定 期 積 金 や 財 形 貯 蓄 などを 推 進 する ⑷ 頭 金 ( 自 己 資 金 )が 不 足 しているお 客 様 に 対 しては,JA では,お 客 様 の 年 収 にかか わらず, JA 住 宅 ローン(100% 応 援 型 ) を 積 極 的 に 推 進 することが 望 ましい ⑸ 子 どもがある 場 合 は, 将 来 の 教 育 費 の 支 出 負 担 が 住 宅 ローンの 返 済 負 担 とどう 関 係 するかという 点 についても 留 意 が 必 要 であ る 正 解 率 96% 正 解 ⑷ ⑴ そのとおりであり, 適 切 である ⑵ そのとおりであり, 適 切 である ⑶ そのとおりであり, 適 切 である ⑷ JA 住 宅 ローン(100% 応 援 型 ) は, 年 収 等 借 入 者 の 返 済 能 力 に 着 目 し, 一 定 の 優 良 顧 客 に 対 して 担 保 価 格 を 上 回 る 融 資 を 可 能 とするなど, 自 己 資 金 が 不 足 しているお 客 様 でも 利 用 可 能 な 商 品 であるが, 将 来 の 家 計 の 安 全 性 を 考 えると, 一 定 程 度 の 自 己 資 金 を 用 意 す ることが 望 ましく,その 点 を 踏 まえた アドバイスが 必 要 である したがって, 適 切 ではなく,これが 本 問 の 正 解 であ る ⑸ そのとおりであり, 適 切 である 住 宅 ローンの 借 換 え 相 談 への 対 応 問 14 お 客 様 から 住 宅 ローンの 借 換 えの 相 談 を 受 けた 場 合 の 対 応 や 説 明 について, 適 切 でないものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 当 初 借 り 入 れたローンの 金 利 より 現 在 の 41

43 ローン 金 利 が 低 い 場 合 でも, 一 概 に 借 換 え が 得 になるとはいえない ⑵ 諸 費 用 をかけても 借 換 えのメリットが 生 じる 目 安 は, 一 般 的 に1ローン 残 高 が 1,000 万 円 以 上,2 金 利 差 1% 以 上,3 残 存 期 間 10 年 以 上,の 3 つの 条 件 をすべて 満 たす 場 合 であると 言 われている ⑶ 借 換 えにかかる 諸 費 用 や 税 金 は, 借 換 え る 住 宅 ローンの 金 額 によって 異 なる ⑷ 固 定 変 動 選 択 型 あるいは 変 動 金 利 型 の 場 合 の 借 換 えシミュレーションでは, 将 来 の 金 利 を 仮 定 することになるので,シミュレー ション 結 果 はあくまで 試 算 であり, 結 果 を 約 束 しているものではない ⑸ 借 換 えは, 金 利 差, 借 入 残 高, 残 存 期 間 を 考 慮 し 最 適 なタイミングで 借 換 えができ るようにアドバイスしていくことが 大 切 だ が, 最 終 的 な 判 断 は,お 客 様 自 身 にしても らうことが 必 要 である 正 解 率 86% 正 解 ⑵ ⑴ そのとおりであり, 適 切 である ⑵ 諸 費 用 をかけても 借 換 えのメリット が 生 じる 目 安 は, 一 般 的 に1ローン 残 高 が 1,000 万 円 以 上,2 金 利 差 1% 以 上, 残 存 期 間 10 年 以 上,の 3 つのうち 2 つ 以 上 の 条 件 を 満 たす 場 合 であると 言 われている したがって, 適 切 では なく,これが 本 問 の 正 解 である ⑶ そのとおりであり, 適 切 である ⑷ そのとおりであり, 適 切 である ⑸ そのとおりであり, 適 切 である 住 宅 を 購 入 する 際 にかかる 税 金 問 15 新 築 住 宅 を 取 得 する 際 にかかる 諸 費 用 ( 税 金 手 数 料 等 )に 該 当 しないものにつ いて, 正 しいものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 不 動 産 取 得 税 ⑵ 印 紙 税 ⑶ 登 録 免 許 税 ⑷ 仲 介 手 数 料 ⑸ 所 有 権 保 存 登 記 を 司 法 書 士 に 依 頼 した 場 合 の 司 法 書 士 手 数 料 正 解 率 79% 正 解 ⑷ 住 宅 を 購 入 する 際 には, 物 件 価 格 の ほかに 様 々な 諸 費 用 ( 税 金 手 数 料 等 ) がかかる 諸 費 用 は, 資 金 調 達 の 方 法 や 仮 住 まいの 有 無 などにより 金 額 は 変 わってくるが, 新 築 マンションや 建 売 住 宅 であれば 物 件 価 格 の 3%~ 5%が 必 要 であり, 中 古 住 宅 の 場 合 には,さら に 仲 介 手 数 料 として 6%~ 8%が 必 要 と なる 問 題 文 に 示 した 諸 費 用 のうち,⑴ 不 動 産 取 得 税,⑵ 印 紙 税,⑶ 登 録 免 許 税, ⑸ 所 有 権 保 存 登 記 を 司 法 書 士 に 依 頼 し た 場 合 の 司 法 書 士 手 数 料 は, 新 築 住 宅 を 購 入 する 際 に 必 要 となる 一 方,⑷ 仲 介 手 数 料 は, 中 古 物 件 を 購 入 する 際 に 必 要 となる 手 数 料 であり, 新 築 住 宅 を 取 得 する 際 には 必 要 とならない したがって,⑷が 本 問 の 正 解 である 42

44 住 宅 購 入 や 住 宅 ローン 利 用 に 関 係 する 税 金 問 16 住 宅 購 入 や 住 宅 ローンを 利 用 する 際 にかかる 税 金 について, 正 しいものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 税 金 を 国 税 と 地 方 税 ( 都 道 府 県 税 )に 区 分 した 場 合, 登 録 免 許 税 および 印 紙 税 は 国 税 に 区 分 され, 不 動 産 取 得 税 は 地 方 税 ( 都 道 府 県 税 )に 区 分 される ⑵ 土 地 の 購 入 にかかる 消 費 税 は, 現 状, 一 律 8%である ⑶ 印 紙 税 は, 住 宅 ローンの 契 約 書 ( 金 銭 消 費 貸 借 契 約 証 書 )を 作 成 するときに 必 要 と なる 税 金 であるが, 住 宅 の 新 築 や 購 入 の 際 の 建 築 請 負 契 約 書, 売 買 契 約 書 を 作 成 する ときには 必 要 としない ⑷ 住 宅 ローンを 利 用 する 際 の 抵 当 権 設 定 登 記 を 行 う 時 には 登 録 免 許 税 がかかるが, 土 地 に 抵 当 権 を 設 定 登 記 する 場 合 の 登 録 免 許 税 額 は, 当 該 土 地 の 固 定 資 産 税 評 価 額 税 率 により 算 出 する ⑸ 不 動 産 取 得 税 は, 固 定 資 産 税 評 価 額 を 基 準 として 原 則 4%の 税 率 でかかるが,この 税 率 は, 平 成 27 年 3 月 31 日 までは 一 律 2% に 軽 減 される 正 解 率 63% 正 解 ⑴ 住 宅 を 購 入 したり, 住 宅 ローンを 利 用 したりする 際 には, 印 紙 税, 登 録 免 許 税, 不 動 産 取 得 税, 消 費 税 など 様 々 な 税 金 がかかるため, 税 金 に 関 する 知 識 が 不 可 欠 である ⑴ そのとおりであり, 正 しく,これが 本 問 の 正 解 である ⑵ 消 費 税 は, 建 築 工 事 費 または 建 物 購 入 価 額 ( 含 む 手 数 料 )に 対 してかかる 税 金 ( 税 率 8%)であるため, 建 物 の 購 入 には 課 税 されるが, 土 地 の 購 入 に ついては 課 税 されない したがって, 誤 りである ⑶ 印 紙 税 は, 住 宅 の 新 築 や 購 入 の 際 の 建 築 請 負 契 約 書, 売 買 契 約 書 やローン を 借 りる 際 のローン 契 約 書 ( 金 銭 消 費 貸 借 契 約 証 書 )を 作 成 するときに 必 要 となる 税 金 である したがって, 誤 り である ⑷ 登 録 免 許 税 は, 所 有 権 の 移 転 登 記 や 保 存 登 記, 住 宅 ローンを 利 用 する 際 の 抵 当 権 設 定 登 記 を 行 う 際 にかかる 税 金 である 登 録 免 許 税 の 税 額 は, 一 般 に 課 税 標 準 ( 固 定 資 産 税 評 価 額 等 ) 税 率 の 算 出 により 計 算 するが, 住 宅 ローンを 利 用 して 土 地 に 抵 当 を 設 定 す る 場 合 の 登 録 免 許 税 額 は, 借 入 金 額 税 率 により 算 出 する したがって, 誤 りである ⑸ 不 動 産 取 得 税 は, 不 動 産 を 取 得 した ことに 対 しその 取 得 者 に 課 税 される 税 金 である この 不 動 産 取 得 税 は, 固 定 資 産 税 評 価 額 を 基 準 として 原 則 4%の 税 率 でかかるが, 平 成 27 年 3 月 31 日 までは, 特 例 により 一 律 3%に 軽 減 さ れる したがって, 誤 りである 相 続 時 精 算 課 税 制 度 問 17 住 宅 を 購 入 するときの 資 金 援 助 にか かる 相 続 時 精 算 課 税 制 度 について, 正 し いものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 相 続 時 精 算 課 税 制 度 を 利 用 して 住 宅 資 43

45 金 の 贈 与 を 受 ける 場 合,2,500 万 円 までは, 贈 与 税 は 非 課 税 となる ⑵ 相 続 時 精 算 課 税 制 度 を 利 用 した 場 合 で も, 暦 年 課 税 の 贈 与 税 の 基 礎 控 除 額 であ る 110 万 円 を 利 用 することができる ⑶ 相 続 時 精 算 課 税 制 度 を 利 用 して, 非 課 税 枠 を 超 えて 贈 与 が 行 われた 場 合 には,そ の 超 えた 部 分 については 一 律 10%が 課 税 さ れる ⑷ 一 度 相 続 時 精 算 課 税 制 度 を 利 用 すると, 相 続 時 まで 継 続 適 用 されるため, 相 続 時 精 算 課 税 制 度 を 選 択 したほうが, 暦 年 課 税 を 選 択 した 場 合 よりも 必 ず 有 利 になる ⑸ 相 続 時 精 算 課 税 制 度 により 贈 与 された 財 産 については, 相 続 時 にもう 一 度, 相 続 時 の 価 額 で 相 続 財 産 に 合 算 されて, 相 続 税 で 清 算 される 正 解 率 66% 正 解 ⑴ ⑴ そのとおりであり, 正 しく,これが 本 問 の 正 解 である ⑵ 相 続 時 精 算 課 税 制 度 を 利 用 した 場 合 には, 暦 年 課 税 の 贈 与 税 の 基 礎 控 除 額 である 110 万 円 を 利 用 することは できない したがって, 誤 りである ⑶ 相 続 時 清 算 課 税 制 度 を 利 用 して, 非 課 税 枠 を 超 えて 贈 与 が 行 われた 場 合 には,その 超 えた 部 分 については 一 律 20%が 課 税 される したがって, 誤 り である ⑷ 相 続 時 清 算 課 税 制 度 を 選 択 した 場 合, 暦 年 課 税 を 選 択 した 場 合 よりも 必 ず 有 利 になるとはいえない 一 度 相 続 時 精 算 課 税 制 度 を 利 用 すると, 相 続 時 まで 継 続 適 用 されるため, 相 続 時 精 算 課 税 制 度 と 暦 年 課 税 のどち らを 選 択 するか 十 分 な 検 討 が 必 要 であ る したがって, 誤 りである ⑸ 相 続 時 清 算 課 税 制 度 により 贈 与 さ れた 財 産 は, 相 続 時 にもう 一 度, 贈 与 時 の 価 額 で 相 続 財 産 に 合 算 されて 相 続 税 で 精 算 される したがって, 誤 りである 住 宅 ローン 控 除 ( 住 宅 借 入 金 等 特 別 控 除 )の 要 件 問 18 住 宅 ローン 控 除 ( 住 宅 借 入 金 等 特 別 控 除 )の 主 な 要 件 ( 対 象 者, 対 象 となる 住 宅, 対 象 となる 借 入 金 等 )について, 誤 っている ものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 対 象 者 の 要 件 として, 住 宅 を 取 得 後 (ま たは 新 築 後 )1 年 以 内 に 居 住 し, 以 降 継 続 して 居 住 すること がある ⑵ 対 象 となる 住 宅 について, 店 舗 併 用 住 宅 の 場 合, 床 面 積 の 2 分 の 1 以 上 が, 自 己 の 居 住 用 であること が 必 要 である ⑶ 対 象 者 の 要 件 として, 控 除 を 受 ける 年 の 合 計 所 得 金 額 が 3,000 万 円 以 下 であること ( 給 与 所 得 者 の 場 合, 給 与 収 入 で 3,336 万 円 以 下 であること) がある ⑷ 対 象 となる 借 入 金 について, 金 融 機 関 等 からの 借 入 金 で 償 還 期 間 が 10 年 以 上, 償 還 方 法 が 割 賦 償 還 であること が 必 要 である ⑸ 親 族 からの 借 入 金, 勤 務 先 からの 基 準 金 利 ( 当 面 年 1.0%) 未 満 での 借 入 金 は, 控 除 の 対 象 とならない 正 解 率 63% 正 解 ⑴ 本 問 は, 住 宅 ローン 控 除 ( 住 宅 借 入 44

46 金 等 特 別 控 除 )の 要 件 ( 対 象 者 対 象 となる 住 宅, 対 象 となる 借 入 金 等 )に ついて 問 う 問 題 である ⑴ 対 象 者 の 要 件 として, 住 宅 を 取 得 後 (または 新 築 後 )6 カ 月 以 内 に 居 住 し, 以 降 継 続 して 居 住 すること が 必 要 で ある したがって, 誤 りであり,これ が 本 問 の 正 解 である ⑵ そのとおりであり, 正 しい ⑶ そのとおりであり, 正 しい ⑷ そのとおりであり, 正 しい なお, 住 宅 ローンを 借 り 換 えた 場 合, 新 しい 住 宅 ローンが 10 年 以 上 の 返 済 期 間 であ れば, 適 用 期 間 の 残 りの 期 間 について は 引 き 続 き 控 除 を 受 けることができる 点 に 留 意 する 必 要 がある ⑸ そのとおりであり, 正 しい 国 内 金 利 の 動 向 と 見 方 等 問 19 国 内 金 利 の 動 向 と 見 方 等 について, 適 切 なものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 一 般 的 に, 低 金 利 下 では 短 期 金 利, 高 金 利 下 では 長 期 金 利 のほうが 金 利 は 高 い ⑵ 長 期 金 利 と 短 期 金 利 の 動 きとして, 一 般 的 に 短 期 金 利 の 変 動 幅 は 長 期 金 利 の 変 動 幅 よりも 小 さい ⑶ 金 利 と 為 替 相 場 の 関 係 について, 一 般 的 に 金 利 は 円 高 ドル 安 が 進 むと 上 昇 し, 円 安 ドル 高 が 進 むと 低 下 する ⑷ 短 期 金 利 の 主 な 基 準 となるのは,コール 市 場 の 無 担 保 コール 翌 日 物 の 金 利 であり, 住 宅 ローンの 変 動 金 利 や 短 期 の 固 定 金 利 に 影 響 を 与 える ⑸ 一 般 的 に 景 気 がよくなると 金 利 は 上 昇 す るが, 景 気 の 先 行 きを 判 断 するときの 指 標 としては, 日 本 銀 行 が 毎 月 発 表 する 景 気 動 向 指 数 がある 正 解 率 51% 正 解 ⑷ 本 問 は, 金 利 動 向 の 見 方 についての 知 識 を 問 う 問 題 である 担 当 者 としては, 変 動 金 利 型 住 宅 ロー ンの 金 利 がどのように 決 定 され,どの ような 要 因 により 変 動 するのかを 把 握 する 必 要 がある 金 利 は 様 々な 要 因 に よって 動 くため, 専 門 家 でも 正 確 な 予 測 は 困 難 であるが, 金 利 についてはお 客 様 の 関 心 も 高 いので, 金 利 変 動 のセ オリーを 理 解 する 必 要 がある ⑴ 一 般 的 に, 低 金 利 下 では 長 期 金 利, 高 金 利 下 では 短 期 金 利 のほうが 金 利 は 高 い したがって, 適 切 ではない ⑵ 長 期 金 利 と 短 期 金 利 の 動 きとして, 一 般 的 に 短 期 金 利 の 変 動 幅 は 長 期 金 利 よりも 大 きい したがって, 適 切 でない ⑶ 金 利 と 為 替 相 場 の 関 係 について, 一 般 的 に 金 利 は 円 高 ドル 安 が 進 むと 低 下 し, 円 安 ドル 高 が 進 むと 上 昇 する し たがって, 適 切 でない ⑷ そのとおりで, 適 切 であり,これが 本 問 の 正 解 である ⑸ 金 利 と 景 気 の 関 係 について, 一 般 に 金 利 は 景 気 が 良 くなるほど 上 昇 し, 景 気 が 悪 くなるほど 下 降 するという 関 係 が ある 景 気 の 先 行 きを 判 断 するときの 指 標 として 景 気 動 向 指 数 があるが, この 景 気 動 向 指 数 は, 内 閣 府 経 済 社 会 総 合 研 究 所 が 毎 月 発 表 している した がって, 適 切 でない 45

47 住 宅 ローン 業 務 における 表 示 規 約 の 遵 守 問 20 住 宅 ローン 業 務 における 表 示 規 約 ( 公 正 競 争 規 約 )の 遵 守 について, 適 切 でない ものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 住 宅 ローン 取 引 を 前 提 に 景 品 キャンペー ンを 実 施 する 際, 提 供 する 景 品 類 の 内 容 を 具 体 的 にポスターやチラシに 表 示 する 場 合 には, 景 品 キャンペーン 実 施 中 というよ うに, 単 にキャンペーンの 実 施 のみを 表 示 する 場 合 を 除 き, 取 引 条 件, 景 品 類 の 提 供 時 期 に 関 する 事 項 等 を 明 瞭 に 表 示 しなけれ ばならない ⑵ 金 利 引 下 げの 適 用 があり,パンフレット に 金 利 引 下 げを 得 るために 必 要 な 取 引 条 件 として 記 載 する 場 合 には,その 取 引 条 件 のうち 主 なものに 絞 って 記 載 しなければ ならない ⑶ JA が 他 の 金 融 機 関 の 金 利 を 引 き 合 いに 出 して JA の 優 位 性 をアピールする 場 合 には, 例 えば,A 銀 行,B 信 用 金 庫 のような 匿 名 で 記 載 する 方 法 であれば 問 題 はないが, 具 体 的 な 金 融 機 関 名 を 記 載 することはできない ⑷ 例 えば, 当 JA だけ 我 が 国 初 金 融 界 で 初 めて など, 業 界 における 唯 一 性 を 意 味 する 用 語 は,その 内 容 が 客 観 的 に 実 証 さ れている 場 合 に 限 り 使 用 することができる ⑸ 借 換 えの 広 告 については, 借 換 えにあたっ て 必 要 となる 費 用 ( 登 記 手 数 料, 保 証 料, 印 紙 代 等 )の 金 額 または 料 率 を 表 示 しなけ ればならない 正 解 率 75% 正 解 ⑵ ⑴ そのとおりであり, 適 切 である ⑵ 金 利 引 下 げの 適 用 があり,パンフレッ トに 金 利 引 下 げ 等 を 得 るために 必 要 な 取 引 条 件 を 記 載 する 場 合 には,そ のすべての 取 引 条 件 を 記 載 しなければ ならない したがって, 適 切 でなく, これが 本 問 の 正 解 である ⑶ そのとおりであり, 適 切 である ⑷ そのとおりであり, 適 切 である ⑸ そのとおりであり, 適 切 である 土 地 の 評 価 ( 公 的 評 価 ) 問 21 土 地 の 公 的 評 価 について, 正 しいも のを 1 つ 選 びなさい ⑴ 相 続 税 路 線 価 は, 総 務 省 が 毎 年 1 月 1 日 現 在 で, 相 続 税 や 贈 与 税 などの 資 産 税 の 課 税 標 準 額 を 決 めるために,その 基 礎 とな る 価 格 を 公 表 するものである ⑵ 固 定 資 産 税 評 価 額 は, 市 町 村 が 固 定 資 産 税 の 課 税 のために 土 地 建 物 等 を 評 価 し て 課 税 台 帳 に 登 録 する 価 格 であり,1 月 1 日 現 在 で,3 年 に 1 回 見 直 しが 行 われる ⑶ 地 価 公 示 価 格 は, 公 共 事 業 の 買 収 や 補 償 の 基 礎 となる 価 格 であり, 地 価 公 示 法 に 基 づいて, 国 土 交 通 省 が 毎 年 4 月 1 日 現 在 の 地 価 公 示 地 の 評 価 価 格 を 公 表 するもので ある ⑷ 地 価 調 査 基 準 地 標 準 価 格 は, 国 土 利 用 計 画 法 に 基 づいて, 都 道 府 県 が 毎 年 4 月 1 日 現 在 の 地 価 調 査 基 準 地 の 評 価 価 格 を 公 表 するもので, 基 準 地 価 格 とも 言 われ, 公 示 地 価 を 補 完 する 性 格 を 持 つとされてい る ⑸ 現 在, 地 価 公 示 価 格 を 100 とすると, 地 価 調 査 基 準 地 標 準 価 格 は 100, 固 定 資 産 税 評 価 額 は 80, 相 続 税 路 線 価 は 70 の 46

48 水 準 になるよう 調 整 されている 正 解 率 61% 正 解 ⑵ 地 価 を 見 るうえで 一 つの 指 標 となる のが 公 的 な 土 地 評 価 であるが, 公 的 な 土 地 評 価 には1 地 価 公 示 価 格,2 地 価 調 査 基 準 地 標 準 価 格,3 相 続 税 の 路 線 価,4 固 定 資 産 税 評 価 額,の 4 つがある ⑴ 相 続 税 路 線 価 は, 国 税 庁 が 毎 年 1 月 1 日 現 在 で, 相 続 税 や 贈 与 税 などの 資 産 税 の 課 税 標 準 額 を 決 めるために, その 基 礎 となる 価 格 を 公 表 するもので ある したがって, 誤 りである ⑵ そのとおりであり, 正 しく,これが 本 問 の 正 解 である ⑶ 地 価 公 示 価 格 は, 公 共 事 業 の 買 収 や 補 償 の 基 礎 となる 価 格 であり, 地 価 公 示 法 に 基 づいて, 国 土 交 通 省 が 毎 年 1 月 1 日 現 在 の 地 価 公 示 地 の 評 価 価 格 を 公 表 するものである( 公 表 時 期 は 3 月 下 旬 ごろ) したがって, 誤 りである ⑷ 地 価 調 査 基 準 地 標 準 価 格 は, 国 土 利 用 計 画 法 に 基 づいて, 都 道 府 県 が 毎 年 7 月 1 日 現 在 の 地 価 調 査 基 準 地 の 評 価 価 格 を 公 表 するものである 基 準 地 価 格 とも 言 われ, 公 示 地 価 を 補 完 す る 性 格 を 持 つものである したがって, 誤 りである ⑸ 現 在, 地 価 公 示 価 格 を 100 とす ると, 地 価 調 査 基 準 地 標 準 価 格 は 100, 固 定 資 産 税 評 価 額 は 70, 相 続 税 路 線 価 は 80 の 水 準 になるよう 調 整 されている したがって, 誤 りである 不 動 産 の 評 価 方 法 問 22 不 動 産 の 評 価 方 法 について, 正 しい ものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 原 価 法 は, 一 般 に 土 地 の 評 価 に 適 用 され, 建 物 の 評 価 には 使 うことはできない ⑵ 原 価 法 は,コストに 着 目 して 不 動 産 の 価 格 を 求 めようとする 手 法 で,まず, 現 時 点 でその 不 動 産 を 作 り 出 すとしたらいくら かかるか( 再 調 達 原 価 )を 計 算 して,これ に 経 年 等 による 減 価 を 差 し 引 いて 算 出 す る ⑶ 収 益 還 元 法 は, 居 住 の 快 適 性 を 中 心 に 価 格 が 形 成 される 専 用 住 宅 などの 評 価 に 適 し ているが, 賃 貸 用 不 動 産 には 適 用 が 困 難 な 場 合 が 多 い ⑷ 収 益 還 元 法 は,その 不 動 産 が 過 去 から 現 時 点 までどれくらい 収 益 を 生 み 出 したかを 正 確 に 計 算 したうえで 還 元 利 回 りを 求 めて, 確 定 収 益 を 還 元 利 回 りで 割 戻 して 元 本 とし ての 不 動 産 の 価 格 を 求 める 方 法 である ⑸ 取 引 事 例 比 較 法 は, 立 地 条 件 や 取 引 の 事 情, 取 引 の 時 点 などから 補 正 修 正 をして 不 動 産 価 格 を 求 めるため, 取 引 事 例 がまっ たくない,または 極 端 に 少 ない 地 域 でも 容 易 に 適 用 できる 正 解 率 62% 正 解 ⑵ 本 問 は, 不 動 産 に 関 する 知 識 の 中 で, 不 動 産 の 評 価 方 式 ( 原 価 法, 収 益 還 元 法, 取 引 事 例 比 較 法 )に 関 する 知 識 を 問 う 問 題 である ⑴ 原 価 法 は, 一 般 に 建 物 の 評 価 の 場 合 に 使 い, 土 地 の 評 価 にはあまり 使 うこ 47

49 とができない したがって, 誤 りである ⑵ そのとおりであり, 正 しく,これが 本 問 の 正 解 である ⑶ 収 益 還 元 法 は, 賃 貸 用 不 動 産 の 評 価 に 適 しているが, 居 住 の 快 適 性 を 中 心 に 価 格 が 形 成 される 専 用 住 宅 などの 評 価 には 適 用 が 困 難 な 場 合 が 多 い した がって, 誤 りである ⑷ 収 益 還 元 法 は,その 不 動 産 が 現 時 点 から 将 来 に 向 かってどれくらい 収 益 を 生 み 出 すかを 予 想 したうえで 還 元 利 回 りを 求 めて, 予 想 収 益 を 還 元 利 回 りで 割 り 戻 して 元 本 としての 不 動 産 の 価 格 を 求 める 方 法 である したがって, 誤 りである ⑸ 取 引 事 例 比 較 法 は, 市 場 において 成 立 した 取 引 事 例 を 分 析 し, 立 地 条 件 や 取 引 の 事 情, 取 引 の 時 点 などから 補 正 修 正 をして 不 動 産 の 価 格 を 求 める, 市 場 性 に 着 目 した 評 価 方 法 であるが, 取 引 事 例 がまったくない,または 極 端 に 少 ない 地 域 では 適 用 が 困 難 である し たがって, 誤 りである 宅 地 建 物 取 引 業 法 に 関 する 知 識 問 23 宅 地 建 物 取 引 業 法 について, 適 切 で ないものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 宅 地 建 物 取 引 業 者 は,その 事 務 所 に 10 人 に 1 人 以 上 の 割 合 で 専 任 の 宅 地 建 物 取 引 主 任 者 ( 国 家 資 格 者 )を 置 かなければならない ⑵ 宅 地 建 物 取 引 業 者 は 不 動 産 売 買 契 約 を 締 結 する 前 に, 宅 地 建 物 取 引 主 任 者 を 通 じて 重 要 事 項 の 説 明 を 行 わなければならないと されているが,この 場 合 の 宅 地 建 物 取 引 主 任 者 は 専 任 である 必 要 はない ⑶ 宅 地 建 物 取 引 主 任 者 が 行 う 重 要 事 項 の 説 明 は, 必 ず 書 面 を 交 付 して 行 わなければな らない ⑷ 一 般 媒 介 契 約 は, 依 頼 者 が 複 数 の 不 動 産 業 者 に 対 して 媒 介 の 依 頼 が 可 能 であるが, 専 任 媒 介 契 約 では, 依 頼 できるのは 1 社 に 限 られる ⑸ 専 任 媒 介 契 約 専 属 専 任 媒 介 契 約 の 契 約 期 間 は,3 ヵ 月 を 超 えることができない 正 解 率 74% 正 解 ⑴ 宅 地 建 物 取 引 業 法 は, 宅 地 建 物 取 引 業 者 ( 以 下 宅 建 業 者 という)を 規 制 する 法 律 である いわば 不 動 産 のプ ロの 業 として 行 う 業 者 側 の 義 務 を 定 め, また 公 平 を 欠 くことのないよう 取 引 の 条 件 における 規 制 を 設 け, 取 引 当 事 者 となる 一 般 消 費 者 を 保 護 している 本 問 は, 宅 地 建 物 取 引 業 法 に 関 する 知 識 を 問 う 問 題 である ⑴ 宅 地 建 物 取 引 業 者 は,その 事 務 所 に 5 人 に 1 人 以 上 の 割 合 で 専 任 の 宅 地 建 物 取 引 主 任 者 ( 国 家 資 格 者 )を 置 かなけ ればならないとされている したがっ て, 適 切 でなく,これが 本 問 の 正 解 で ある ⑵ そのとおりであり, 適 切 である ⑶ そのとおりであり, 適 切 である ⑷ そのとおりであり, 適 切 である ⑸ そのとおりであり, 適 切 である 土 地 の 利 用 や 建 物 の 規 模, 道 路 と 敷 地 の 関 係 等 問 24 土 地 の 利 用 や 建 物 の 規 模, 道 路 と 敷 48

50 地 の 関 係 等 について, 誤 っているものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 建 築 基 準 法 では, 幅 員 4m 以 上 のものを 道 路 と 定 義 している ⑵ 300m2の 土 地 に,1 階 180m2, 2 階 150m2の 建 物 が 建 っている 場 合, 建 ぺい 率 は 60%, 容 積 率 は 110%となる ⑶ 土 地 の 用 途 の 制 限 については, 都 市 計 画 法 に 定 められた 用 途 地 域 が 最 も 基 本 的 なもので, 住 居 系, 商 業 系, 工 業 系 に 整 理 された 12 種 類 がある ⑷ 斜 線 制 限 には, 道 路 斜 線 制 限, 隣 地 斜 線 制 限, 北 側 斜 線 制 限, 南 側 斜 線 制 限 の 4 種 類 がある ⑸ 都 市 計 画 区 域 内 では, 敷 地 の 接 道 義 務 に より 建 築 物 の 敷 地 は 道 路 ( 自 動 車 専 用 道 路 を 除 く)に 2m 以 上 接 していなければなら ない 正 解 率 58% 正 解 ⑷ ⑴ そのとおりであり, 正 しい ⑵ そのとおりであり, 正 しい ⑶ そのとおりであり, 正 しい ⑷ 斜 線 制 限 には, 道 路 斜 線 制 限, 隣 地 斜 線 制 限, 北 側 斜 線 制 限 の 3 種 類 があ る ( 南 側 斜 線 制 限 の 概 念 はない )し たがって, 誤 りであり,これが 本 問 の 正 解 である ⑸ そのとおりであり, 正 しい 土 地 の 用 途 地 域 と 建 築 可 能 な 建 築 物 問 25 第 1 種 住 居 地 域 に 建 築 することが できる 建 築 物 について, 正 しいものを 1 つ 選 びなさい ⑴ マージャン 屋,ぱちんこ 屋,カラオケボッ クス ⑵ 3 階 以 下 または 床 面 積 の 合 計 が 300m2 以 下 の 自 動 車 車 庫 ⑶ 作 業 場 の 床 面 積 合 計 が 50m2で 危 険 性 が 非 常 に 少 ない 1 階 建 の 工 場 ⑷ 作 業 場 の 床 面 積 合 計 が 100m2の 自 動 車 修 理 工 場 ⑸ 客 席 の 部 分 の 床 面 積 合 計 が 200m2 以 下 の 映 画 館 正 解 率 27% 正 解 ⑶ 第 1 種 住 居 地 域 には, 問 題 文 で 示 した, ⑴ マージャン 屋,ぱちんこ 屋,カラオ ケボックス ⑵ 3 階 以 下 または 床 面 積 の 合 計 が 300 m2 以 下 の 自 動 車 車 庫 ⑷ 作 業 場 の 床 面 積 合 計 が 100m2の 自 動 車 修 理 工 場 ⑸ 客 席 の 部 分 の 床 面 積 合 計 が 200m2 以 下 の 映 画 館 は 建 築 することはできない したがって,⑶が 本 問 の 正 解 である 受 付 事 務 個 人 情 報 窓 口 審 査 における 本 人 確 認 のチェックポイント 問 26 JA 住 宅 ローンの 窓 ロ 審 査 における 本 人 確 認 のチェックポイント について, 適 切 なものを 1 つ 選 びなさい 49

51 ⑴ 住 宅 ローン 取 引 において 本 人 確 認 とは, 取 引 を 行 う 相 手 が 本 当 に その 人 本 人 なの か を 確 認 することをいい, 相 手 方 に 取 引 を 行 う 意 思 や 能 力 があるかまでは 求 められ ていない ⑵ 本 人 確 認 として, 本 人 確 認 書 類 により 必 ず 確 認 すべき 事 項 は, 住 所, 氏 名, 生 年 月 日, 性 別 の 4 つである ⑶ 顔 写 真 により 本 人 を 特 定 できる 場 合 には, 社 員 証 など 公 的 書 類 ではない 書 類 により 確 認 することも 認 められている ⑷ 運 転 免 許 証 やパスポートなど 顔 写 真 入 り の 公 的 書 類 で 本 人 確 認 を 行 う 場 合, 有 効 期 限 が 経 過 していても, 顔 写 真 により 本 人 の 確 認 ができれば 本 人 確 認 をしたことにな る ⑸ 健 康 保 険 証 については, 全 国 健 康 保 険 協 会 ( 協 会 けんぽ)が 発 行 する 被 保 険 者 証 の ほか, 組 合 管 掌 健 康 保 険, 国 民 健 康 保 険 の 被 保 険 者 証 も 公 的 な 本 人 確 認 書 類 として 認 められている 正 解 率 90% 正 解 ⑸ 本 問 は, 本 人 確 認 および 本 人 確 認 書 類 のチェックポイントに 関 する 問 題 で ある ⑴ 住 宅 ローン 取 引 において, 本 人 確 認 とは, 取 引 を 行 う 相 手 が 本 当 に その 人 本 人 なのか を 確 認 することだけで なく, 相 手 方 に 取 引 を 行 う 意 思 や 能 力 があるか,また 既 存 先 との 取 引 であれ ば 相 手 方 が 名 義 人 と 同 一 であるか などを, 運 転 免 許 証 や 健 康 保 険 証 等 の 公 的 書 類 で 確 認 する 行 為 である した がって, 適 切 ではない ⑵ 本 人 確 認 として, 本 人 確 認 資 料 によ り 必 ず 確 認 すべき 事 項 は, 住 所, 氏 名, 生 年 月 日 の 3 つである したがっ て, 適 切 ではない ⑶ 住 宅 ローン 取 引 における 本 人 確 認 は, 運 転 免 許 証 やパスポート, 健 康 保 険 証 などの 公 的 書 類 で 確 認 しなければなら ず, 顔 写 真 により 本 人 を 特 定 できる 場 合 であっても, 例 えば, 社 員 証 など 公 的 書 類 ではない 書 類 により 確 認 するこ とは 認 められていない したがって, 適 切 ではない ⑷ 運 転 免 許 証 やパスポートなど 顔 写 真 入 りの 公 的 書 類 ( 本 人 確 認 資 料 )で 有 効 期 限 のあるものについては, 本 人 確 認 時 に 有 効 期 限 内 であるかどうかを チェックする 必 要 があり, 少 しでも 経 過 していた 場 合 は, 仮 に 顔 写 真 で 本 人 確 認 ができた 場 合 でも 本 人 確 認 をした ことにはならない したがって, 適 切 ではない ⑸ そのとおりで, 適 切 であり,これが 本 問 の 正 解 である 窓 口 審 査 における 年 収 確 認 資 料 のチェックポイント 問 27 JA 住 宅 ローンの 窓 ロ 審 査 における 年 収 確 認 書 類 について, 誤 っているものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 給 与 所 得 者 の 年 収 の 確 認 書 類 である 所 得 証 明 書 ( 市 民 税 県 民 税 課 税 証 明 書 等 )は, 4 月 1 日 現 在 で 住 所 があった 市 区 町 村 で 発 行 される ⑵ 給 与 所 得 者 の 年 収 の 確 認 書 類 である 住 民 税 決 定 通 知 書 は, 各 市 区 町 村 で 発 行 され, 50

52 勤 務 先 を 通 じて 配 布 される ⑶ 給 与 所 得 者 の 年 収 の 確 認 書 類 である 源 泉 徴 収 票 により, 当 該 給 与 所 得 者 の 就 業 状 況 ( 中 途 就 退 職 の 状 況 )をチェックす ることができる ⑷ 平 成 26 年 度 の 所 得 証 明 書 ( 市 民 税 県 民 税 課 税 証 明 書 )に 記 されている 給 与 収 入 や, 給 与 所 得 その 他 の 金 額 は, 平 成 25 年 度 の 所 得 である ⑸ 自 営 業 者 の 所 得 の 確 認 書 類 として 必 要 と なる 納 税 証 明 書 のうち, その 2 では 所 得 金 額 が 証 明 され, その 3 の 2 では 未 納 の 税 額 がないことが 証 明 されている 正 解 率 66% 正 解 ⑴ 住 宅 ローン 実 行 の 可 否 を 判 断 する 際, 返 済 能 力 の 審 査 は 不 可 欠 である 本 問 は, 返 済 能 力 確 認 の 資 料 となる 年 収 確 認 資 料 に 関 する 問 題 である ⑴ 給 与 所 得 者 の 年 収 の 確 認 資 料 である 所 得 証 明 書 ( 市 民 税 県 民 税 課 税 証 明 書 )は,1 月 1 日 現 在 で 住 所 があっ た 市 区 町 村 で 発 行 される したがって, 誤 りであり,これが 本 問 の 正 解 である ⑵ そのとおりであり, 正 しい ⑶ そのとおりであり, 正 しい ⑷ そのとおりであり, 正 しい ⑸ そのとおりであり, 正 しい 窓 口 審 査 における 物 件 確 認 資 料 のチェックポイント 問 28 JA 住 宅 ローンの 窓 ロ 審 査 における 物 件 確 認 書 類 のチェックポイント について, 次 の 文 章 の(1)~(5)に 当 てはまる 語 句 の 組 み 合 わせとして, 正 しいものを 1 つ 選 び なさい ( 1 )は, 不 動 産 業 者 ( 宅 地 建 物 取 引 主 任 者 )が 安 全 な 取 引 を 行 うため, 売 買 契 約 を 締 結 する 前 に 必 ず 交 付 しなければなら ない 書 面 である ( 2 )は, 売 買 取 引 の 内 容 や 当 事 者 ( 売 主 買 主 )の 権 利 義 務 などを 明 らかにし た 書 面 で, 安 全 確 実 な 取 引 の 成 立 を 目 的 としている ( 3 )は, 土 地 の 概 要 や 道 路 付 き, 隣 地 境 界 を 把 握 することができる 図 面 であり, 各 筆 の 土 地 の 位 置, 形 状, 地 番 が 記 されて いる 農 地 転 用 許 可 証 は, 農 地 転 用 ( 農 地 に 区 画 変 更 を 加 えて, 住 宅 地 等 の 用 地 に 転 換 す ること)を 行 う 際 に, 各 市 町 村 の 農 業 委 員 会 に 申 請 し,( 4 )(4 ヘクタール 超 の 場 合 は( 5 ))の 許 可 を 受 けたときに 発 行 される 許 可 証 である ⑴ 1 重 要 事 項 説 明 書 2 不 動 産 売 買 契 約 書 3 公 図 4 都 道 府 県 知 事 5 農 林 水 産 大 臣 ⑵ 1 重 要 事 項 説 明 書 2 不 動 産 売 買 契 約 書 3 地 積 測 量 図 4 都 道 府 県 知 事 5 内 閣 総 理 大 臣 ⑶ 1 重 要 事 項 説 明 書 2 不 動 産 売 買 契 約 書 3 公 図 4 市 町 村 長 5 都 道 府 県 知 事 ⑷ 1 建 築 確 認 済 証 51

53 2 建 築 工 事 請 負 契 約 書 3 地 積 測 量 図 4 都 道 府 県 知 事 5 農 林 水 産 大 臣 ⑸ 1 建 築 確 認 済 証 2 建 築 工 事 請 負 契 約 書 3 公 図 4 市 町 村 長 5 都 道 府 県 知 事 正 解 率 59% 正 解 ⑴ 住 宅 ローンの 申 込 受 付 時 には, 担 保 に 関 する 確 認 書 類 を 徴 求 し, 担 保 実 査 を 行 うことになるため, 担 保 に 関 す る 知 識 や 物 件 確 認 のための 必 要 書 類, チェックポイントなどについて 十 分 理 解 しておく 必 要 がある 物 件 確 認 書 類 には, 不 動 産 売 買 契 約 書,( 建 築 ) 工 事 請 負 契 約 書, 重 要 事 項 説 明 書, 建 築 確 認 済 証 建 築 確 認 申 請 書, 農 地 転 用 許 可 証, 公 図, 地 積 測 量 図 な どがある (1 重 要 事 項 証 明 書 )は, 不 動 産 業 者 ( 宅 地 建 物 取 引 主 任 者 )が 安 全 な 取 引 を 行 うため, 売 買 契 約 を 締 結 する 前 に 必 ず 買 主 に 交 付 しなければならない 書 面 である (2 不 動 産 売 買 契 約 書 )は, 売 買 取 引 の 内 容 や 当 事 者 ( 売 主 買 主 )の 権 利 義 務 などを 明 らかにした 書 面 で, 安 全 確 実 な 取 引 の 成 立 を 目 的 として いる (3 公 図 )は, 土 地 の 概 要 や 道 路 付 き, 隣 地 境 界 を 把 握 することができる 図 面 であり, 各 筆 の 土 地 の 位 置, 形 状, 地 番 が 記 されている 農 地 転 用 許 可 証 は, 農 地 転 用 ( 農 地 に 区 画 変 更 を 加 えて, 住 宅 地 等 の 用 地 に 転 換 すること)を 行 う 際 に, 各 市 町 村 の 農 業 委 員 会 に 申 請 し,(4 都 道 府 県 知 事 )(4 ヘクタール 超 の 場 合 は(5 農 林 水 産 大 臣 ))の 許 可 を 受 けたときに 発 行 される 許 可 証 である 以 上 により,⑴が 本 問 の 正 解 である KSC ( 全 国 銀 行 個 人 信 用 情 報 センター)の 登 録 情 報 問 29 KSC( 全 国 銀 行 個 人 信 用 情 報 セン ター) に 登 録 されている 情 報 について, 誤 っ ているものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 借 主 の 住 所, 氏 名, 生 年 月 日, 性 別, 電 話 番 号, 勤 務 先 などの 本 人 情 報 が 登 録 されている ⑵ 借 主 の 借 入 金 額, 借 入 日, 最 終 返 済 日, 延 滞, 返 済 状 況 などの 取 引 状 況 が 登 録 されている ⑶ 借 主 の 国 籍, 信 条, 思 想, 宗 教 などの セ ンシティブ 情 報 は 登 録 されていない ⑷ 手 形 交 換 所 の 不 渡 り, 取 引 停 止 処 分 情 報 などの 不 渡 情 報 は 登 録 されていない ⑸ 官 報 に 公 告 された 破 産 手 続 開 始 決 定 など の 官 報 情 報 が 登 録 されている 正 解 率 73% 正 解 ⑷ 本 問 は, KSC ( 全 国 銀 行 個 人 信 用 情 報 センター)に 登 録 されている 個 人 情 報 について 確 認 する 問 題 である ⑴ そのとおりであり, 正 しい 52

54 ⑵ そのとおりであり, 正 しい ⑶ そのとおりであり, 正 しい ⑷ 手 形 交 換 所 の 不 渡 り, 取 引 停 止 処 分 情 報 などの 不 渡 情 報 が 登 録 されて いる したがって, 誤 りであり,これ が 本 問 の 正 解 である ⑸ そのとおりであり, 正 しい 個 人 信 用 情 報 機 関 の 個 人 信 用 情 報 の 活 用 や 取 扱 上 の 留 意 点 問 30 KSC( 全 国 銀 行 個 人 信 用 情 報 セン ター) など 個 人 信 用 情 報 機 関 の 個 人 信 用 情 報 の 活 用, 取 扱 上 の 留 意 点 について, 適 切 なものを 1 つ 選 びなさい ⑴ JA など KSC の 会 員 は, 消 費 者 ローン やクレジットカード 利 用 の 取 引 にかかる 正 確 かつ 最 新 の 情 報 を 登 録 する 義 務 が 課 せら れている ⑵ KSC の 登 録 情 報 を 住 宅 ローンの 与 信 判 ⑶ 断 に 利 用 する 場 合 には, 事 前 または 事 後 に 必 ずお 客 様 の 同 意 を 得 なければならない 一 度 ローン 等 を 実 行 したお 客 様 について は, 実 行 後 は 個 人 信 用 情 報 機 関 を 活 用 して, 他 金 融 機 関 の 借 入 金 額 や 返 済 状 況 をチェッ クすることはできない ⑷ KSC に 登 録 された 情 報 について,その 本 ⑸ 人 は, 情 報 の 開 示 を 求 めることはできない 金 融 機 関 等 の 会 員 が KSC に 照 会 した 場 合 の 照 会 した 目 的 と 日 付 などの 照 会 記 録 は, 記 録 されることはない 正 解 ⑴ 正 解 率 80% ⑴ そのとおりで, 適 切 であり,これが 本 問 の 正 解 である ⑵ JA が, KSC( 全 国 銀 行 個 人 信 用 情 報 センター) の 登 録 情 報 を 与 信 判 断 に 利 用 する 場 合 には, 事 前 に 必 ずお 客 様 の 同 意 を 得 なければならない したがっ て, 適 切 でない ⑶ 一 度 ローン 等 を 実 行 したお 客 様 で あっても, 実 行 後, 一 定 期 間 を 経 過 し 信 用 状 況 に 不 安 がある 場 合 などは, 改 めて 個 人 信 用 情 報 機 関 を 活 用 し, 実 行 時 に 比 べて 他 金 融 機 関 の 借 入 金 額 や 返 済 状 況 が 変 化 していないかをチェック する したがって, 適 切 でない ⑷ KSC( 全 国 銀 行 個 人 信 用 情 報 セン ター) に 登 録 された 情 報 について,そ の 本 人 は, KSC に 情 報 の 開 示 を 求 めることができる したがって, 適 切 でない ⑸ 金 融 機 関 等 の 会 員 が KSC ( 全 国 銀 行 個 人 信 用 情 報 センター)に 照 会 し た 場 合 には, 照 会 した 目 的 と 日 付 など の 照 会 記 録 が 登 録 される したがって, 適 切 でない 問 31 個 人 情 報 保 護 法 を 踏 まえた 個 人 情 報 の 取 扱 いに 関 する 留 意 点 個 人 情 報 保 護 法 を 踏 まえた 個 人 情 報 の 取 扱 いに 関 する 留 意 点 について, 誤 ってい るものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 個 人 情 報 は 生 存 する 個 人 に 関 する 情 報 と 定 義 されているため, 死 亡 されたお 客 様 に 関 する 情 報 は 含 まれないが,お 客 様 が 亡 くなって 相 続 が 開 始 した 貯 金 やローンに 関 する 情 報 は, 遺 族 ( 相 続 人 )という 生 存 する 個 人 に 関 する 情 報 になることもあ 53

55 る ⑵ お 客 様 からローン 等 の 与 信 行 為 にかかる 申 込 を 受 けた 場 合 には, 利 用 する 個 人 情 報 の 項 目, 利 用 目 的 ならびに 第 三 者 提 供 を 行 う 相 手 先 等 を 明 示 説 明 のうえ, 書 面 によ り 同 意 を 得 なければならない ⑶ 個 人 情 報 は 特 定 の 個 人 を 識 別 できるも の と 定 義 されているため, 顧 客 番 号 や 口 座 番 号 は,それによって 個 人 を 識 別 するこ とはできないため, 個 人 情 報 には 該 当 しな いとされる ⑷ 金 融 機 関 は, 業 務 上 取 得 した 個 人 情 報 に ついて, 本 人 の 同 意 を 得 た 場 合 には, 取 得 した 目 的 以 外 の 目 的 に 利 用 することができ る ⑸ 金 融 機 関 は, 業 務 上 取 得 した 個 人 情 報 を 第 三 者 に 提 供 してはならないが, 本 人 の 同 意 を 得 た 場 合 には, 個 人 情 報 を 第 三 者 に 提 供 することができるとされている 正 解 率 80% 正 解 ⑶ 本 問 は, 個 人 情 報 保 護 法 における 個 人 情 報 の 取 扱 いに 関 する 問 題 である ⑴ そのとおりであり, 正 しい ⑵ そのとおりであり, 正 しい ⑶ 個 人 情 報 は 特 定 の 個 人 を 識 別 でき るもの と 定 義 されており, 顧 客 番 号 や 口 座 番 号 など, 金 融 機 関 のデータベー スと 照 合 することにより 特 定 の 個 人 が 識 別 できるものは 個 人 情 報 となる し たがって, 誤 りであり,これが 本 問 の 正 解 である ⑷ そのとおりであり, 正 しい ⑸ そのとおりであり, 正 しい 審 査 担 保 JA 住 宅 ローンの 返 済 能 力 の 審 査 問 32 JA 住 宅 ローンの 返 済 能 力 の 審 査 について, 次 の 文 章 の(1)~(4)にあて はまる 語 句 または 数 値 の 組 み 合 わせとして, 正 しいものを 1 つ 選 びなさい 住 宅 ローンの 借 入 限 度 額 は, 大 きく 借 入 者 の 返 済 能 力 と,( 1 )の 2 つの 基 準 に よって 決 まる 申 込 人 が 自 営 業 者 である 場 合, 返 済 能 力 を 確 認 するためには,( 2 )が 年 収 基 準 をクリアし,かつ( 3 )が 所 定 の 範 囲 内 であることの 確 認 が 必 要 である ( 3 )は, 今 回 申 込 みの 住 宅 ローンの 年 間 元 利 金 返 済 額 および 現 在 利 用 中 のローン の 年 間 元 利 金 返 済 額 の 合 計 金 額 を( 2 ) で 割 って 算 出 するが,カードローンを 利 用 している 場 合,カードローンの 年 間 返 済 額 は, 原 則 として( 4 )とする ⑴ 1 取 得 物 件 の 担 保 力 2 前 年 度 税 込 年 収 3 借 入 比 率 4 極 度 額 の 2% ( 万 円 未 満 の 金 額 は 万 円 に 切 上 げ) の 12 倍 ⑵ 1 取 得 物 件 の 価 格 2 前 年 度 税 引 前 所 得 3 借 入 比 率 4 極 度 額 の 20% ( 万 円 未 満 の 金 額 は 万 円 に 切 上 げ) ⑶ 1 取 得 物 件 の 担 保 力 2 前 年 度 税 引 前 所 得 3 返 済 比 率 54

56 4 極 度 額 の 2% ( 万 円 未 満 の 金 額 は 万 円 に 切 上 げ) の 12 倍 ⑷ 1 取 得 物 件 の 担 保 力 2 前 年 度 税 込 年 収 3 返 済 比 率 4 極 度 額 の 2% ( 万 円 未 満 の 金 額 は 万 円 に 切 上 げ) の 12 倍 ⑸ 1 取 得 物 件 の 価 格 2 前 年 度 税 引 前 所 得 3 返 済 比 率 4 極 度 額 の 20% ( 万 円 未 満 の 金 額 は 万 円 に 切 上 げ) 正 解 率 51% 正 解 ⑶ 本 問 は,JA 住 宅 ローンの 返 済 能 力 の 審 査 に 関 する 理 解 度 を 問 う 問 題 である 住 宅 ローンの 借 入 限 度 額 は, 大 きく 借 入 者 の 返 済 能 力 と,(1 取 得 物 件 の 担 保 力 )の 2 つの 基 準 によって 決 まる 申 込 人 が 自 営 業 者 である 場 合, 返 済 能 力 を 確 認 するためには,(2 前 年 度 税 引 前 所 得 )が 年 収 基 準 をクリアし, かつ(3 返 済 比 率 )が 所 定 の 範 囲 内 で あることの 確 認 が 必 要 である (3 返 済 比 率 )は, 今 回 申 込 みの 住 宅 ローンの 年 間 元 利 金 返 済 額 および 現 在 利 用 中 のローンの 年 間 元 利 金 返 済 額 の 合 計 金 額 を(2 前 年 度 税 引 前 所 得 )で 割 って 算 出 するが,カードローンを 利 用 している 場 合,カードローンの 年 間 返 済 額 は, 原 則 として(4 極 度 額 の 2% ( 万 円 未 満 の 金 額 は 万 円 に 切 上 げ)の 12 倍 )とする 以 上 により⑶が 本 問 の 正 解 である JA 住 宅 ローンの 担 保 の 設 定 問 33 JA 住 宅 ローンの 担 保 の 設 定 につ いて, 正 しいものはいくつあるか,⑴~⑸の 中 から 1 つ 選 びなさい a. 担 保 として 取 得 する 物 件 は, 融 資 対 象 物 件 ( 取 得 する 住 宅 等 )に 限 られている b. 担 保 物 件 の 所 在 地 に 関 しては, 特 に 制 限 は 設 けられていない c. 土 地 の 購 入 の 場 合, その 土 地 に 建 築 され る 住 宅 にも 抵 当 権 の 設 定 登 記 が 必 要 であ る d. 住 宅 金 融 支 援 機 構 や 公 的 機 関 の 融 資 にか かる 抵 当 権 が 設 定 されている 場 合 には, 先 順 位 でも 認 められる e. 建 物 に 対 しては, 火 災 共 済 ( 保 険 )に 加 入 してもらうことが 必 要 であるが,その 共 済 金 ( 保 険 金 ) 請 求 権 に 質 権 を 設 定 するか どうかは 任 意 である ⑴ 1 つ ⑵ 2 つ ⑶ 3 つ ⑷ 4 つ ⑸ 5 つ 正 解 ⑵ 正 解 率 66% 本 問 は,JA 住 宅 ローンの 担 保 の 設 定 方 法 等 に 関 する 理 解 度 を 問 う 問 題 であ る 1 担 保 として 取 得 する 物 件 については, 融 資 対 象 物 件 ( 取 得 する 住 宅 等 )に 限 55

57 られていない したがって,a.の 記 述 は 誤 りである ( 詳 細 は3 参 照 ) 2 担 保 物 件 の 所 在 地 は,JA の 管 理 可 能 な 地 域 内 であることが 必 要 である し たがって,b.の 記 述 は 誤 りである 3 JA 住 宅 ローンでは, 原 則 として 第 1 順 位 の 抵 当 権 を 設 定 登 記 するが, 担 保 として 取 得 する 物 件 は, 融 資 対 象 物 件 のほか,ア. 住 宅 の 新 築, 増 改 築 の 場 合 の 土 地 ( 底 地 ),イ. 土 地 購 入 の 場 合, その 土 地 に 建 築 される 住 宅,ウ. 共 有 物 件 の 場 合 のほかの 共 有 者 の 持 分,な どにも 共 同 担 保 として 抵 当 権 を 設 定 登 記 する したがって,c.の 記 述 は 正 しい 4 住 宅 金 融 支 援 機 構, 公 的 機 関 の 融 資 にかかる 抵 当 権 が 設 定 されている 場 合 のほか, 新 築 増 改 築 の 場 合 の 土 地 およ び 増 改 築 の 場 合 の 既 存 部 分 につき, 当 該 物 件 にかかる 融 資 を 受 けた 金 融 機 関 の 抵 当 権 が 設 定 されている 場 合 などは, 先 順 位 登 記 が 認 められている したがっ て,d.の 記 述 は 正 しい 5 建 物 に 対 しては 火 災 共 済 ( 保 険 )に 加 入 してもらい,その 共 済 金 ( 保 険 金 ) 請 求 権 に 原 則 として 第 1 順 位 の 質 権 を 設 定 することが 必 要 である したがっ て,e.の 記 述 は 誤 りである 以 上 により, 正 しい 記 述 は c.d.の 2 つであり,⑵が 本 問 の 正 解 である JA 住 宅 ローンの 担 保 評 価 問 34 JA 住 宅 ローンの 担 保 評 価 (ただ し 借 換 応 援 型 での 担 保 評 価 は 除 く)につ いて, 誤 っているものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 担 保 掛 目 は, 戸 建 て 住 宅 と 分 譲 マン ション とでは 異 なる ⑵ 担 保 掛 目 は, 担 保 を 第 1 順 位 で 取 得 する 場 合 と, 第 1 順 位 以 外 で 取 得 する 場 合 とで は 異 なる ⑶ 土 地 の 購 入 のみの 場 合 に 適 用 される 担 保 掛 目 は, 住 宅 の 新 築 増 改 築 の 場 合 に 適 用 される 担 保 掛 目 よりも 低 く 設 定 されている ⑷ 資 金 使 途 が 住 宅 の 新 築 増 改 築 の 場 合 は, 工 事 請 負 金 額 に 土 地 の 評 価 額 を 加 えた 価 額 に,また 資 金 使 途 が 住 宅 の 購 入 ( 中 古 住 宅 を 含 む)の 場 合 は 売 買 価 額 に, 所 定 の 担 保 掛 目 を 乗 じた 価 額 が 担 保 価 格 となる ⑸ 担 保 物 件 に 先 順 位 の 抵 当 権 がある 場 合 の 貸 付 限 度 額 は, 担 保 価 格 から 先 順 位 の 抵 当 権 債 権 額 ( 残 存 債 権 額 の 確 認 が 可 能 な 場 合 はその 額 )を 差 し 引 いた 額 の 範 囲 内 となる 正 解 率 58% 正 解 ⑶ 本 問 は,JA 住 宅 ローンの 担 保 の 担 保 評 価 (ただし 借 換 応 援 型 は 除 く)に 関 する 理 解 度 を 問 う 問 題 である ⑴ 担 保 評 価 の 算 出 基 準 は,1 住 宅 の 新 築, 増 改 築,2 住 宅 の 購 入 ( 中 古 を 含 む),3 土 地 の 購 入,4 分 譲 マンショ ンの 購 入 に 区 分 され,それぞれ, 評 価 額, 掛 目 が 定 められている 例 えば, 資 金 使 途 が 分 譲 マンションの 購 入 ( 中 古 を 含 む)の 場 合 の 担 保 掛 目 は, 住 宅 の 購 入 ( 中 古 を 含 む)の 場 合 の 担 保 掛 目 よりも 低 くなっており, 資 金 使 途 によって 異 なる 率 が 適 用 される し たがって, 正 しい ⑵ 担 保 掛 目 は, 担 保 を 第 1 順 位 で 取 得 する 場 合 と, 第 1 順 位 以 外 で 取 得 する 56

58 場 合 とでは 率 が 異 なり, 担 保 を 第 1 順 位 以 外 で 取 得 する 場 合 は, 第 1 順 位 で 取 得 する 場 合 に 比 べて 低 い 率 が 適 用 さ れる したがって, 正 しい ⑶ 土 地 の 購 入 のみの 場 合 に 適 用 される 担 保 掛 目 も, 住 宅 の 新 築 増 改 築 の 場 合 に 適 用 される 担 保 掛 目 も 同 じ( 第 1 順 位 80% 以 内, 第 1 順 位 以 外 75% 以 内 ) である したがって, 誤 りであり,こ れが 本 問 の 正 解 である ⑷ そのとおりであり, 正 しい ⑸ そのとおりであり, 正 しい 担 保 評 価 算 出 ( 事 例 ) 問 35 A さんは,10 年 前 に B 銀 行 で 住 宅 ロー ンを 利 用 ( 現 在 残 高 23,000 千 円 )し, 自 宅 を 購 入 したが, 今 般, 近 くの JA で 住 宅 ローン( 借 換 応 援 型 )への 借 換 えを 申 し 込 んだ( 借 入 申 込 金 額 24,000 千 円 ) 借 換 対 象 物 件 の 概 要 が 次 の 内 容 である 場 合, 担 保 評 価 額 はいくら になるか, 正 しいものを 1 つ 選 びなさい なお, 土 地 の 評 価 は 固 定 資 産 税 評 価 倍 率 後 の 100%とする < 物 件 の 概 要 > ( 土 地 ) 所 在 地 東 京 都 大 田 区 地 目 宅 地 地 積 140m2 所 有 者 A 所 有 権 以 外 の 権 利 B 銀 行 の 抵 当 権 (30,000 千 円 )の 設 定 あり 路 線 価 なし 固 定 資 産 税 評 価 額 14,000 千 円 固 定 資 産 税 評 価 倍 率 1.1 倍 ( 建 物 ) 所 在 地 東 京 都 大 田 区 種 類 居 宅 構 造 木 造 スレート 葺 2 階 建 床 面 積 1 階 50.00m2 2 階 40.00m2 所 有 者 A 所 有 権 以 外 の 権 利 B 銀 行 の 抵 当 権 (30,000 千 円 )の 設 定 あり 新 築 時 (10 年 前 )の 工 事 請 負 金 額 19,000 千 円 経 過 年 数 減 価 率 (10 年 ) 60% ⑴ 21,600 千 円 ⑵ 23,000 千 円 ⑶ 24,000 千 円 ⑷ 30,000 千 円 ⑸ 33,000 千 円 正 解 率 68% 正 解 ⑵ ( 土 地 の 担 保 評 価 額 ) 14,000 千 円 ( 固 定 資 産 税 評 価 額 ) 1.1( 固 定 資 産 税 評 価 倍 率 ) 100% = 15,400 千 円 - A ( 建 物 の 担 保 評 価 額 ) 19,000 千 円 ( 新 築 時 の 工 事 請 負 金 額 ) (1-0.6)(1 - 経 過 年 数 減 価 率 ) = 7,600 千 円 - B ( 担 保 評 価 額 合 計 ) A + B = 23,000 千 円 以 上 により,⑵が 本 問 の 正 解 である 不 動 産 登 記 簿 ( 登 記 事 項 証 明 書 ) 問 36 不 動 産 登 記 制 度 および 不 動 産 登 記 簿 57

59 ( 登 記 事 項 証 明 書 )について, 誤 っているもの はいくつあるか,⑴~⑸の 中 から 1 つ 選 びな さい a. 不 動 産 登 記 簿 は,その 不 動 産 の 所 有 者 の 居 住 地 を 所 轄 する 登 記 所 に 備 えられている b. 不 動 産 登 記 簿 は, 土 地 と 建 物 で 別 々に 作 られ, 土 地 は 一 筆 を, 建 物 は 一 棟 を 単 位 と して 記 録 される c. 不 動 産 登 記 記 録 は, 土 地 登 記 簿 では 地 番 順 に, 建 物 登 記 簿 では 敷 地 の 地 番 順 に 整 理 されているので, 地 番 が 分 からないと, 不 動 産 登 記 簿 を 見 ることはできない d. 不 動 産 登 記 簿 は,その 不 動 産 の 所 在 地 を 所 轄 する 登 記 所 に 備 えられているが,その 不 動 産 の 所 有 者 しか 見 ることはできない e. 仮 登 記 とは, 本 登 記 するための 手 続 き 上 の 要 件 が 整 っていない 場 合 に, 将 来 なされ る 本 登 記 に 先 立 ち 行 う 登 記 であるが, 仮 登 記 によって 登 記 の 順 位 を 確 保 することはで きない ⑴ 1 つ ⑵ 2 つ ⑶ 3 つ ⑷ 4 つ ⑸ 5 つ 正 解 率 45% 正 解 ⑶ 不 動 産 登 記 簿 ( 登 記 事 項 証 明 書 )とは, 不 動 産 の 所 在 種 類 大 きさなどの 物 理 的 な 概 要,または 不 動 産 の 所 有 権 や 不 動 産 に 付 着 する 所 有 権 以 外 の 権 利 が 記 された 帳 簿 のことであり, 公 の 帳 簿 であることから 公 簿 と 呼 ばれている 本 問 は, 不 動 産 登 記 簿 ( 登 記 事 項 証 明 書 ) に 関 する 知 識 を 問 う 問 題 である 1 不 動 産 登 記 簿 は,その 不 動 産 の 所 在 地 を 所 轄 する 登 記 所 に 備 えられている したがって,a.の 記 述 は 誤 りである 2 不 動 産 登 記 簿 は, 土 地 と 建 物 で 別 々 に 作 られ, 土 地 は 一 筆 を, 建 物 は 一 棟 を 単 位 として 作 成 される したがって, b.の 記 述 は 正 しい 3 不 動 産 登 記 記 録 は, 土 地 登 記 簿 では 地 番 順 に, 建 物 登 記 簿 では 敷 地 の 地 番 順 に 整 理 されているので, 地 番 が 分 か らないと 不 動 産 登 記 簿 を 見 ることはで きない したがって,c.の 記 述 は 正 しい 4 登 記 所 で 所 定 の 申 請 書 に 申 請 内 容 を 記 載 して 手 数 料 を 支 払 えば,だれでも 不 動 産 登 記 簿 を 閲 覧 することができる したがって,d.の 記 述 は 誤 りである 5 仮 登 記 とは, 本 登 記 するための 手 続 き 上 の 要 件 が 整 っていない 場 合 に, 将 来 なされるべき 本 登 記 のために,あら かじめ 順 位 を 保 全 ( 確 保 )するために 行 う 登 記 であり,この 仮 登 記 によって 登 記 の 順 位 を 確 保 することができる したがって,e.の 記 述 は 誤 りである 以 上 により, 誤 っている 記 述 は a.d. e.の 3 つであり,⑶が 本 問 の 正 解 であ る 不 動 産 登 記 簿 謄 本 ( 登 記 事 項 証 明 書 )の 読 み 方 等 問 37 不 動 産 登 記 簿 ( 登 記 事 項 証 明 書 )の 読 み 方 等 について, 誤 っているものを 1 つ 選 びなさい ⑴ 所 有 権 保 存 登 記 とは, 不 動 産 登 記 簿 の 表 題 部 になされる 登 記 のことで, 一 般 的 には 58

60 家 を 新 築 した 場 合 などに 不 動 産 登 記 簿 を 新 設 して, 表 題 部 を 新 たに 作 ってもらうこと をいう ⑵ 所 有 権 移 転 登 記 は, 売 買 や 相 続 が 生 じて, その 不 動 産 の 所 有 権 全 部 が 他 に 移 転 した 際 に 行 われる 登 記 である ⑶ ( 権 利 部 ) 甲 区 には,その 不 動 産 の 所 有 権 に 関 する 様 々な 事 項 が, ( 権 利 部 ) 乙 区 には, 所 有 権 以 外 の 権 利 に 関 する 事 項 が 記 載 されている ⑷ 抵 当 権 ( 根 抵 当 権 ), 賃 借 権 などの 登 記 は, ( 権 利 部 ) 乙 区 の 登 記 の 目 的 欄 に 記 載 される ⑸ 登 記 されている 担 保 権 には 順 位 が 付 けら れているが, 利 害 関 係 者 の 間 で 合 意 を 取 り 付 けられた 場 合 には,その 順 位 を 変 更 する ことが 可 能 である 正 解 率 28% 正 解 ⑴ 本 問 は, 不 動 産 登 記 簿 ( 登 記 事 項 証 明 書 )の 具 体 的 な 見 方 をはじめ, 押 さ えておくべき 知 識 を 確 認 する 問 題 であ る 登 記 記 録 ( 登 記 用 紙 )は, 土 地 や 建 物 の 所 在, 用 途, 面 積 など 物 理 的 な 状 況 が 記 される 表 題 部, 所 有 権 に 関 す る 事 項 が 記 される ( 権 利 部 ) 甲 区, 担 保 権 など 所 有 権 以 外 の 権 利 が 記 され る ( 権 利 部 ) 乙 区 の 3 部 から 成 り 立 っ ている ⑴ 表 示 登 記 とは, 不 動 産 登 記 簿 の 表 題 部 になされる 登 記 のことで, 一 般 的 に は 家 を 新 築 した 場 合 などに 不 動 産 登 記 簿 を 新 設 して, 表 題 部 を 新 たに 作 って もらうことをいう したがって, 誤 り であり,これが 本 問 の 正 解 である ⑵ そのとおりであり, 正 しい ⑶ そのとおりであり, 正 しい ⑷ そのとおりであり, 正 しい ⑸ そのとおりであり, 正 しい 契 約 締 結 時 の 留 意 点 等 申 込 書 類, 契 約 書 類 のチェックポイント 等 問 38 JA 住 宅 ローンの 申 込 書 類 契 約 書 類 のチェックポイント 等 について, 正 しいもの を 1 つ 選 びなさい ⑴ 借 入 申 込 書 の 氏 名, 住 所, 生 年 月 日, 家 族 構 成 など 借 主 の 属 性 に 係 わる 項 目 につい ては, 必 ず 借 主 本 人 に 記 入 してもらう 必 要 があるが, 希 望 する 借 入 金 額, 借 入 期 間, 金 利, 金 利 の 種 類 などの 借 入 条 件 について は,JA の 職 員 がお 客 様 から 希 望 を 聞 き 取 り しながら 記 入 してよい ⑵ 個 人 情 報 の 収 集 保 有 利 用 提 供 に 関 する 同 意 書 は,JA に 対 して 差 し 入 れられ ていれば, 別 途, 保 証 機 関 に 対 するものに ついて 差 入 れていただく 必 要 はない ⑶ 個 人 情 報 の 収 集 保 有 利 用 提 供 に 関 する 同 意 書 は, 原 則 として 当 該 ローン 完 済 後 5 年 間 の 保 存 が 必 要 とされている ⑷ 団 体 信 用 生 命 共 済 被 共 済 者 加 入 申 込 書 兼 告 知 書 は, 生 命 共 済 の 重 要 な 契 約 書 とな るものであるから, 必 ず 借 入 者 本 人 または 配 偶 者 に 記 入 してもらうことが 必 要 である ⑸ 担 保 物 件 ( 建 物 )が 火 災 等 により 消 失 し てしまった 場 合 に 備 えて, 建 物 に 対 しては, 59

61 火 災 共 済 ( 保 険 )に 加 入 してもらい, 当 該 共 済 金 ( 保 険 金 )の 請 求 権 に 質 権 を 設 定 し, 第 三 者 対 抗 要 件 として 質 権 設 定 承 認 請 求 書 を 徴 求 する 正 解 率 34% 正 解 ⑶ ⑴ 借 入 申 込 書 ( 兼 保 証 委 託 申 込 書 ) は 契 約 書 類 の 一 つである この 書 類 を 受 理 する 際 に 必 要 なことは, 本 人 ( 借 主 ) の 借 入 意 思 が 借 入 申 込 書 に 反 映 されて いるかどうかを 十 分 にチェックするこ とである 仮 に, 本 人 でなく 配 偶 者 や 住 宅 関 連 業 者 の 営 業 担 当 者 が 記 入 した 場 合, 後 日 トラブルになる 可 能 性 があ るため, 氏 名, 住 所, 生 年 月 日, 家 族 構 成 など 借 主 の 属 性 に 係 わる 項 目 に 限 らず, 希 望 する 借 入 金 額, 借 入 期 間, 金 利, 金 利 の 種 類 などの 借 入 条 件 につ いても, 必 ず 本 人 から 記 入 を 受 ける 必 要 がある したがって, 誤 りである ⑵ 個 人 情 報 の 収 集 保 有 利 用 提 供 に 関 する 同 意 書 は, 原 則 として,JA に 対 して 差 し 入 れられていても, 別 途, 保 証 機 関 に 対 するものも 差 し 入 れても らう 必 要 がある したがって, 誤 りで ある ⑶ そのとおりであり, 正 しく,これが 本 問 の 正 解 である ⑷ 団 体 信 用 生 命 共 済 被 共 済 者 加 入 申 込 書 は, 生 命 共 済 の 重 要 な 契 約 書 となるものであるから, 必 ず 借 入 者 本 人 に 記 入 してもらうことが 必 要 である ( 配 偶 者 に 記 入 してもらうことは 不 可 ) したがって, 誤 りである ⑸ 火 災 共 済 は, 質 権 設 定 承 認 請 求 書 を 徴 求 し, 当 該 共 済 金 請 求 権 に 質 権 を 設 定 したうえで, 第 三 者 対 抗 要 件 とし て 確 定 日 付 を 取 得 する したがって, 誤 りである JA 住 宅 ローンの 団 体 信 用 生 命 共 済 問 39 JA 住 宅 ローンの 団 体 信 用 生 命 共 済 に 関 して, 誤 っているものを 1 つ 選 びな さい ⑴ JA 住 宅 ローンでは, 借 入 者 の 団 体 信 用 生 命 共 済 への 加 入 が 認 められることが 借 入 の 条 件 となっているが, 親 子 リレー 返 済 の 場 合 は, 親 子 ともに 加 入 が 認 められることが 必 要 である ⑵ 住 宅 ローンの 借 入 者 が 告 知 あり に 該 当 する 場 合, 告 知 内 容 によっては 住 宅 ロー ンの 審 査 が 否 決 になる 可 能 性 もあるため, 取 扱 いには 十 分 に 留 意 する 必 要 がある ⑶ JA の 三 大 疾 病 保 障 特 約 では, 死 亡 後 遺 障 害 保 障 がない 代 わりに, 悪 性 新 生 物 (がん) 急 性 心 筋 梗 塞 脳 卒 中 により 所 定 の 状 態 と 診 断 された 場 合 に 共 済 金 が 支 払 われ, 住 宅 ローンが 全 額 返 済 される ⑷ JA が, 被 共 済 者 ( 住 宅 ローンの 借 入 者 ) の 健 康 状 態 について 特 別 な 事 情 を 知 りなが ら 告 知 をさせなかった 場 合,あるいは, 被 共 済 者 から 被 共 済 者 の 特 別 な 事 情 について 聞 きながら, 告 知 をしなくてもよいと 説 明 したような 場 合 は,JA の 告 知 義 務 違 反 に 該 当 する ⑸ 共 済 金 が 支 払 われる 場 合 でも, 住 宅 ロー ンの 返 済 にかかる 約 定 利 息, 約 定 延 滞 利 息 および 延 滞 損 害 金 について,お 客 様 に 負 担 していただく 場 合 がある 60