ケネディクスオフィス投資法人とは? 国内有数の独立系不動産投資運用会社東京証券取引所に上場して10年超の東京経済圏を中心としたケネディクスグループ上場不動産投資信託中規模オフィスビルへの重点投資によるサポート中規模オフィスビルのＮｏ.1 Ｊリート[注] 資産規模保有

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きみえちづ
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1 J-REITセミナー資料 2016年7月4日月中規模オフィス資産運用会社はリートで投資

2 ケネディクスオフィス投資法人とは? 国内有数の独立系不動産投資運用会社東京証券取引所に上場して10年超の東京経済圏を中心としたケネディクスグループ上場不動産投資信託中規模オフィスビルへの重点投資によるサポート中規模オフィスビルのＮｏ.1 Ｊリート[注] 資産規模保有物件数テナント数 3,931億円 97 物件約 1,100 [注]2016年4月30日時点 [注]本投資法人が都心5区において保有する物件の大半を占めかつ本投資法人が典型的な中規模オフィスビルと考えている 500坪から3,000坪の延床面積を有するオフィスビルに関し本投資法人は保有物件数及び資産規模取得価格ベースにつきそれぞれ株式会社東京証券取引所に上場している不動産投資法人の中で最大となっています以下同じです 2

3 中規模オフィスビルへの分散投資を少額から不動産運用のプロに任せられる仕組みキーワード 1 上場不動産投資信託特徴投資機会としてのＪリートのメリット個人でも少額から投資可能複数の物件への分散投資と高い換金性相対的に安定した分配金 2 中規模オフィスビル賃料売買収益Ｊリート保有運営管理豊富な物件数厚みのあるテナント層優良物件の選別が可能高い流動性頻繁な取引厚いテナント層多岐にわたるテナント業種 3 ケネディクスグループ国内有数の独立系不動産投資運用会社Ｊリートの主要スポンサーの一角を占める有力プレイヤー 10年に亘るＪリート運用実績グループ受託資産残高合計1兆6,613億円 [注] [注]2016年3月末日時点 3

4 Jリートの特徴と魅力上場不動産投資信託 Jリートとしてのメリット不動産投資の経験のない個人でも複数の不動産に少額から不動産投資を行うことが可能Ｊリートは相対的に安定した分配金とインフレ対策としての効果を期待することができる金融商品です拡大するJリート市場Ｊリート市場は2001年にスタート市場スタートから上場リート数時価総額 15 年の実績 54 リート 11 兆円超約いわば少額で大家さんになること投資家からの資金や金融機関からの借入金を元に不動産に投資し運営管理を通じてその不動産に入居するテナントの賃料収入や不動産の売買で得られた売却益から費用を差し引いた収益を分配する仕組み金融機関 [注] 東京証券取引所不動産投資信託証券市場に初めて2つの投資法人が上場し投資分配金融資金利返済 2016年5月31日時点の情報です Jリート幅広い投資家層国内の個人銀行都市銀行地方銀行信用金庫信用組合といった金融機関や投資信託海外機関投資家が投資家として参加日本銀行も2010年 10月から買入れを行っている保有運営管理不動産相対的に安定した分配金の享受Ｊリートの分配は比較的安定した不動産の賃料収入を主な原資としているため相対的に安定した分配金が期待できるインカム商品といえるインフレ対策としての側面 [Jリートの仕組み] 投資家た2001年9月10日をJリート市場のスタート時点とし上記の各項目は安定性とインフレ対策 [注] 組み合わせによるリスク分散効果賃料収入売買収益等オフィスビル商業施設住宅インフレで貨幣価値が下がった場合でもインフレになると不動産の価格や賃料は上昇する傾向にあるため経済情勢に見合った収益を期待することができるホテル物流施設ほかＪリートは一般的に株式や債券など他の投資商品と値動きが連動しない価格特性を有する金融商品また投資対象とする不動産の種類別に利回りも異なる様々なタイプのＪリートがあるので他の金融商品やタイプの異なるＪリートを組み合わせることによってリスク分散効果による投資ポートフォリオの安定性を確保することが可能 [注]Ｊリートの一般的な特性を記載したものであり市場の急変時等においては該当しない場合もあり得ます 4

5 中規模オフィスビルの特徴と魅力中規模オフィスビルとは本投資法人では典型的な中規模オフィスビルを延床面積が500 3,000坪 1フロアで100~150坪前後オフィスビルと捉え 30人未満の中堅中小企業を主なテナント層として考えています豊富な物件数で優良な物件の選別が可能高い流動性で柔軟かつ機動的に投資戦略を立てることが可能都心5区における建物規模延床面積別賃貸オフィスビルの割合[注1] 厚みのあるテナント層で安定した賃料収入が見込める従業員規模別事業所割合東京都 100人以上 30-99人売買価格別オフィスビル売買取引件数の割合 2.3% 5.8% 100億円以上 16.0% 5,000坪以上 3, % 5,000坪 6.5% 1,000 3,000坪 36.4% 10-29人 17.4% 50億円以上 100億円未満 14.9% 500 1,000坪 48.2% 1-9人 74.5% 幅広いストック 500坪以上3,000坪未満のオフィスビルの割合 10億円未満 23.0% 84.6 注1 東京都心5区に所在する賃貸オフィスビルでシービーアールイー株式会社が調査対象として捕捉しているビルのうち延床面積が500坪以上のオフィスビルを対象とした建物規模別の割合です 2011年3月時点出所ケネディクス不動産投資顧問株式会社以下本資産運用会社といいますの依頼に基づくシービーアールイー株式会社の中規模オフィスビルマーケット動向調査 2011年5月を基に本資産運用会社が算出 10億円以上 50億円未満 46.1% [注2] 中規模オフィスビルを対象とする売買取引の割合中堅中小企業が主要テナント層豊富な取引件数 61.0 注2 中規模オフィスビルの売買価格は概ね10億円から100億円程度です出所みずほ信託銀行株式会社のシンクタンクである株式会社都市未来総合研究所の不動産トピックスの取引額規模別オフィスビル売買取引件数を基に本資産運用会社が作成東京都の従業員数30人未満事業所の割合 91.9 出所平成26年経済センサス-基礎調査東京都調査結果告速報平成27年8月3日を基に本資産運用会社算出 5

6 中規模オフィスビルの特徴と魅力大規模オフィスビルとの違い中小規模ビルの約8割が築20年以上適切な設備更新や運営管理バリューアップが物件競争力を左右する重要なポイントであると考えます大規模オフィスビルとは異なる競争力を左右するポイント中規模オフィスビル大規模オフィスビル東京23区規模別築年別オフィスストックオフィスピラミッド賃貸面積ベース延床300坪以上5,000坪未満中小規模ビル延床5,000坪以上大規模ビル築年年中小規模ビル大規模ビル 70 主な所有者個人中小不動産会社大手不動産会社中小規模ビル 551万坪平均築年数 28.4年大規模ビル 644万坪平均築年数 22.0年 55 新規供給の状況主なテナントバブル期に大量供給近年の新規供給は限定的中堅/中小企業個人事務所等旧耐震ビル 149万坪 27% スクラップアンドビルドによる定期的な新規供給旧耐震ビル 131万坪 20% 40 大企業外資系企業大手弁護士事務所等築20年以上 444万坪 81% 35 バブル期の大量供給築20年以上 319万坪 50% 年大量供給年大量供給 15 築20年未満 107万坪 19% 競争力を左右するポイント適切な設備更新と運営管理が必要バリューアップによる競争力の維持向上近新大がキーワードビルスペックの陳腐化が早い築20年未満 325万坪 50% 年大量供給 0 500, , , , , ,000 出所 (株)ザイマックス不動産総合研究所 2016年1月29日付オフィスピラミッド2016 を基に本資産運用会社作成 6

7 ケネディクスオフィス投資法人だからできる中規模オフィスビルの運用ケネディクスオフィス投資法人による中規模オフィスビル運用の優位性資産規模や信用力の優位性を裏付けに不動産の専門家による運用を通じて収益性を最大限に高めることができると考えます個人中小不動産会社の場合 1 数棟のビルを保有運営管理ケネディクスオフィス投資法人の場合 90棟を超えるビルを専門家が保有運営管理 1棟のみの保有では稼働率の変動が大きくなるため賃料収入が安定しにくい複数の物件を保有運用することでテナント退去の影響を分散させることができ収益の安定性を高めることが可能１数棟単位での管理運用であるため規模のメリットが得られない規模のメリットを活用した管理費や工事費等の削減資金管理が適切に行われず設備投資更新が適時適切に実施されていない事例も多い計画的な資金管理を通じ適時適切な設備投資更新を実施テナントの誘致件数が少ないことから賃貸仲介会社との親密度が低く成約率は低めになる傾向テナントの誘致件数が多いことから賃貸仲介会社と緊密な連携ができ高い成約率に結びつく 7

8 Ｊリートスポンサーとして有力プレイヤーの一角を占めるケネディクスグループケネディクスグループとは受託資産残高合計1兆6,613億円 Jリートに参入して10年超ケネディクス株式会社 1995年4月設立東京証券取引所市場第一部上場複数のＪリートを運用する国内有数の独立系不動産投資運用会社です受託資産残高の過半数がJリートケネディクスグループによるJリートへの強いコミットメント J-REIT 中規模オフィス等 3,931億円賃貸住宅 1,481億円 1兆 1,495億円 2016年3月末日現在商業施設 1,316億円物流施設 2,126億円オフィス及び賃貸住宅 2,359億円私募REIT [注1] [注2] ケネディクスグループの受託資産残高(AUM) 私募ファンド合計ヘルスケア関連施設 279億円ケネディクスレジデンシャル投資法人ケネディクス商業リート投資法人日本ロジスティクスファンド投資法人プレミア投資法人ジャパンシニアリビング投資法人 2005年7月上場 2012年4月上場 2015年2月上場 2005年5月上場 2002年9月上場 2015年7月上場連結対象不動産 5.1% (851億円) 各種アセット 5,118億円[注1] 2016年3月末日現在ケネディクスオフィス投資法人 1兆6,613億円 2016年3月末日現在ケネディクスプライベート投資法人私募ファンド私募REIT 25.7% (4,267億円) J-REIT 69.2% (1兆1,495億円) 各種私募ファンド出所ケネディクス株式会社 Jリートスポンサーとして有力プレイヤーの一角 Jリートの主要スポンサー[注2]別預かり資産規模[注3]の比較億円ケネディクス不動産投資顧問株式会社三井物産ロジスティクスパートナーズ株式会社プレミアリートアドバイザーズ株式会社ジャパンシニアリビングパートナーズ株式会社ケネディクス不動産投資顧問株式会社ケネディクス 20,000 株式会社(助言) 15,000 ケネディクス株式会社 100%出資ケネディクス株式会社 20 出資ケネディクス株式会社 30%出資ケネディクス株式会社 60%出資ケネディクス株式会社 100%出資ケネディクス不動産投資顧問株式会社(一任) 10,000 5,000 0 [注1] ケネディクスグループの連結対象不動産851億円を含みます [注2] 主要スポンサーとは各J-REITにおける資産運用会社の株主のうち信託銀行その他の金融機関である株主及び持株比率が20 未満の株主を除いたものをいいます [注3] 各主要スポンサーの預り資産規模は 2016年3月末日現在における各J-REITの資産規模総取得価格ベースを合計しています 1兆1,495億円三井不動産三菱商事ケネディクス三菱地所野村不動産ホールディングス出所 2016年3月末日現在の各J-REITの開示資料をもとに本資産運用会社が作成 8

9 東京経済圏の中規模オフィスビルを中心としたポートフォリオ資産入替によりポートフォリオの質向上を図りつつ着実に資産規模は拡大東京経済圏の中規模オフィスビルを中心に97物件 3,931億円の資産を保有資産規模の着実な成長により分散効果によるリスク低減と規模のメリットを享受しています資産規模取得価格総額の推移 [注1] 億円オフィスビル左軸住宅左軸 5,000 都市型商業施設左軸その他左軸物件数右軸 4,000 用途ごとの物件数オフィスビル都市型商業施設住宅その他計用途別投資比率取得価格ベース [注2] 第21期第22期 15/10期末 16/4期末 , 都市型商業施設 5.6 住宅 1.3 オフィスビルその他 7.7 オフィスビル比率 92.2% オフィスビル中規模 84.4 第22期 (16/4期)末 3,000 2,000 その他 0.7 地域別投資比率取得価格ベース [注2] 地方経済圏 1, [注1] 金額は億円未満を切り捨てて表示しています以下本資料において記載する数値は別途注記する場合を除き金額については単位未満を切り捨てて記載しています [注2] 取得価格総額に対する用途別資産及び地域別資産の取得価格比率です小数点第2位以下切り捨て 54.6% 第22期 (16/4期)末 0 第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期第14期第15期第16期第17期第18期第19期第20期第21期第22期 05/10 06/4 06/10 07/4 07/10 08/4 08/10 09/4 09/10 10/4 10/10 11/4 11/10 12/4 12/10 13/4 13/10 14/4 14/10 15/4 15/10 16/4 都心5区 19.2% その他東京経済圏 26.1% 東京経済圏比率 80.7% 9

10 テナントに選ばれる中規模オフィスビル選ばれる中規模オフィスビル運営の推進保有するオフィスビルの82 が最寄駅より徒歩約5分圏内の好立地テナントの安全性に対する意識が強まる中全物件が新耐震基準と同水準質の高い運営管理力を発揮することでテナントによる継続入居意向は高水準を示しています優れた立地充分な耐震性 [注2] [注1] 新耐震基準と同等 6分以上 14物件 17.2% 高いテナント満足度 [注3] 3.9% 3物件 1分 19物件 22.1% 5分入居し続けたくない 1.0% あまり入居し続けたくない 6.0% 不明 3.0% 今後も入居し続けたい 55.0% 6物件 5.1% 4分 15物件 13.4% 2分 18物件 18.1% 3分新耐震基準 96.1% 93物件 20物件どちらかというと今後も入居し続けたい 36.0% 24.2% 82%が最寄駅より徒歩約5分圏内全物件が新耐震基準と同水準 91%のテナントが継続入居意向高い稼働率の実現 [注1] 2016年4月末時点で保有するオフィスビルについて徒歩圏内ごとの資産規模取得価格の割合をそれぞれ表示したものです [注2] 2016年4月末時点の賃貸可能面積に基づく面積割合です準共有持分を取得しているものについては建物全体の賃貸可能面積割合のうち持分割合を使用しています [注3] 入居中テナントの総務担当者を対象とした第6回顧客満足度調査アンケート方式 2015年8月実施結果に基づく割合であり今後継続して入居することが確定している訳ではありません以下同様です 10

きめ細やかなテナント対応顧客満足度調査を活用したきめ細やかなビル運営各物件のテナントを重要な顧客として位置付け物件運営に顧客満足度の視点を導入

プロパティマネジャー 12% 清掃清掃員 7% 賃料水準資産価値の維持向上顧客満足度調査結果を踏まえた工事テナント対応工事 12% 顧客満足度調査

今後も入居し続けたいあまり入居し続けたくないどちらかというと今後も入居し続けたいどちらかというと今後も入居を続けたいどちらかというと今後も入居を続けたい不明不明入居し続けたくない

築25年以上 80% 36% 工事後 50% 8% 8% 12% 築25年以上 55% 築25年未満 56% 36% 5%1% 55% 36% 築25年未満築25年未満 55% 36% 5%

10% セキュリティ 6% 防災体制 13% 工事前 57% 12% 22% 5%1% トイレ 6% どちらかというと今後も入居を続けたい入居し続けたくない 22% 12% 1% 築20年未満

あまり入居し続けたくないあまり入居し続けたくないあまり入居し続けたくない不明不明外観エントランス 8% ハード関連 47% ビルメンテナンス担当者 9% テナント満足度の高い

11 きめ細やかなテナント対応顧客満足度調査を活用したきめ細やかなビル運営各物件のテナントを重要な顧客として位置付け物件運営に顧客満足度の視点を導入テナントの要望と課題の把握と改善活動に努め顧客満足度の維持向上を目指します顧客満足度調査を通じた物件価値の維持向上への取組み顧客満足度調査結果での満足度割合 2015年8月実施プロパティマネジャー 12% 清掃清掃員 7% 賃料水準資産価値の維持向上顧客満足度調査結果を踏まえた工事テナント対応工事 12% 顧客満足度調査顧客満足度調査結果でのビル築年数別継続入居意向 2015年8月実施築15年未満 41% 築15年未満築15年未満 41% 築20年未満築20年未満築25年未満築20年未満今後も入居し続けたいあまり入居し続けたくないどちらかというと今後も入居し続けたいどちらかというと今後も入居を続けたいどちらかというと今後も入居を続けたい不明不明入居し続けたくない入居し続けたくない入居し続けたくない 50% 築15年未満 57% 57% 55% 8% 50% 41% 50% 36% 22% 41% 8% 1% 56% 40% 56% 60% 築25年以上 80% 36% 工事後 50% 8% 8% 12% 築25年以上 55% 築25年未満 56% 36% 5%1% 55% 36% 築25年未満築25年未満 55% 36% 5% 1% 大規模リニューアル済物件では91 のテナントが継続入居意向を示す大規模 61% 30% 5% 2% リニューアル済築25年以上 0% 築25年以上 20% その他共用部エレベーター 10% セキュリティ 6% 防災体制 13% 工事前 57% 12% 22% 5%1% トイレ 6% どちらかというと今後も入居を続けたい入居し続けたくない 22% 12% 1% 築20年未満 57% ソフト関連 53% リニューアル工事の事例 KDX池袋ウエストビル築年数に関係なく高い継続入居意向を確認今後も入居し続けたい今後も入居し続けたい今後も入居し続けたいあまり入居し続けたくないあまり入居し続けたくないあまり入居し続けたくない不明不明外観エントランス 8% ハード関連 47% ビルメンテナンス担当者 9% テナント満足度の高いオフィス環境の提供オフィス広さ窓/採光空調等 17% 22% 1% 36% 5% 1% 5% 1% 56% 100%36% 5% 1% 12% 1% 36% 5% 1% 主な工事内容意匠性及び質感の向上 LEDダウンライトへの交換による省エネ性能向上トイレ給湯室の改修 5% 1% 11

12 オフィスビルの稼働率高い運用力を背景に稼働率は高水準で推移テナント数は1,100を超え分散効果により稼働率は95 前後で安定推移第22期 2016年4月期末のオフィスビルの稼働率は低稼働物件のテナント誘致が順調に進捗し 96.8 に上昇しました本投資法人保有のオフィスビルの稼働率の推移 [注] % オフィスビル全体第19期平均 94.8% 85.0 期中平均稼働率第20期平均 95.9% 第21期平均 95.5% 第22期平均 95.9% 第18期第19期第20期第21期第22期 14/4期末 14/10期末 15/4期末 15/10期末 16/4期末 [注] 稼働率は賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており小数第2位を四捨五入して記載していますオフィスビル全体期中平均稼働率は本投資法人の保有するオフィスビル全体の各期中における月末時点稼働率の単純平均です 12

既存テナントとの賃料改定状況オフィスビル積極的な増賃交渉による増賃実績の着実な積み上げ件数面積共に賃料増額改定が増えており減額改定は減少しています賃料増額実績は着実な歩みを進め賃料増額は本格化のステージへ賃料改定の状況賃貸面積ベース [注1] [注2] 改定賃料の変動額推移月額賃料ベース千円 10,000 賃料増額増賃額減賃額増賃額-減賃額 48件 18.

13 既存テナントとの賃料改定状況オフィスビル積極的な増賃交渉による増賃実績の着実な積み上げ件数面積共に賃料増額改定が増えており減額改定は減少しています賃料増額実績は着実な歩みを進め賃料増額は本格化のステージへ賃料改定の状況賃貸面積ベース [注1] [注2] 改定賃料の変動額推移月額賃料ベース千円 10,000 賃料増額増賃額減賃額増賃額-減賃額 48件 18.1% 賃料増額 27件 12.2% 賃料減額賃料減額 6件 4件 5.0% 1.2% 第21期 15/10期 285件第22期 16/4期 309件現状維持 252件現状維持 82.8% 257件 80.7% 7,770 8,000 6,000 7,134 3,502 4,000 1,107 2,000 1, ,000-2,395-4,000-3,350-4,527-6,000 第20期第21期第22期 15/4期 15/10期 16/4期 [注1]当該期中に賃貸借契約が更新又は改定された契約について賃料増額賃料減額及び現状維持となった割合賃貸面積ベースを小数点第2位を四捨五入して記載しています [注2]賃貸借契約更新前後の月額賃料を比較し賃料増額のあった契約と賃料減額のあった賃貸借契約毎にその変動額を各期で集計したものであり千円未満を四捨五入して算出しています 13

14 オフィスビル市況オフィスビル賃貸市場について東京都心部における大規模オフィスビルの大量供給が一巡し空室率の改善傾向と賃料上昇が見てとれます東京都心5区における募集賃料及び空室率の推移 2002年1月から2016年5月まで (%) 空室率左軸平均賃料右軸 ,000 最高 9.43% 2012年6月最高 22,901円/坪 2008年8月 9.0 (円/坪) 23, , , , % ,107円/坪最低 2.49% 2007年11月 ,000 18,000 17, , 年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 [注] 東京ビジネス地区千代田区中央区港区新宿区渋谷区の基準階面積100坪以上のビルを対象出所三鬼商事(株) 東京都心5区の最新オフィスビル市況 14

15 直近1年間の物件取得売却の実績市場動向を見据えた物件取得売却加熱感のある不動産売買市場を踏まえ資産規模の拡大をやみくもに追及することなく物件の厳選投資に併せ物件売却を行うことでポートフォリオの質の向上と財務基盤の強化を実現しています資産規模の推移億円 4,100 4,000 資産規模 3, 物件保有 +85 取得 3, 物件保有 97物件保有取得売却 3, 売却 3,931 3,883 3,850 3,600 3,500 第20期 15/4期末第21期取得売却第22期 15/10期末取得売却 16/4期末平均築年数 [注1] 22.1年 26.3年 37.6年 22.5年 3.8年 45.7年 21.2年ポートフォリオ含み損益 [注2] +19億円 +3.5億円 -4.8億円 +109億円 +7.5億円 -0.3億円 +174億円直近1年間の成果 -0.9年築年数低下 +155億円財務基盤の強化 [注1]取得及び売却物件の平均築年数は取得及び売却日を基準に取得価格で各物件の築年数を加重平均して算出した数値です小数点第2位以下切捨て [注2]取得及び売却物件の含み損益は取得物件は第22期 16/4期末時点における鑑定評価額合計と帳簿価額合計の差額売却物件は売却直前期末鑑定評価額合計と売却直前期末帳簿価額合計の差額です 15

第22期 2016年4月期における虎ノ門エリアでの資産入替の概要再開発により更なる発展が期待される虎ノ門エリアでの築浅物件の取得と築古物件の売却によりポートフォリオの質向上を実現デベロッパーをスポンサーとしない本投資法人だからこそ可能となった複数デベロッパーとの交渉を通じた取引です

同エリアに所在し築浅ハイスペックな日土地虎ノ門ビルを取引対象とした日本土地建物株式会社を選定資産入替赤坂一丁目地区取得価格 15,550 百万円売却価格合計 15,420 百万円鑑定評価額 16,300 百万円鑑定評価額合計 14,840 百万円資産規模の拡大取得価格合計 [注1]

7年 KDX虎ノ門ビル:築27年虎ノ門東洋ビル :築53年虎ノ門駅前地区日土地虎ノ門ビル築2年ホテルオークラ東京本館建替え内部留保の積み増し売却益 7.4億円圧縮積立金の増加 +4.

16 第22期 2016年4月期における虎ノ門エリアでの資産入替の概要再開発により更なる発展が期待される虎ノ門エリアでの築浅物件の取得と築古物件の売却によりポートフォリオの質向上を実現デベロッパーをスポンサーとしない本投資法人だからこそ可能となった複数デベロッパーとの交渉を通じた取引です資産入替の概要と効果取引の経緯売却2物件は地区計画内に所在し今後容積率の割増等も期待できる一方で築年数経過による収益性の見通しや将来的に想定されうる建替え等が課題売却物件取得物件日土地虎ノ門ビル KDX虎ノ門ビル虎ノ門東洋ビル取得意向を示す複数社に対して相互売買を前提とした提案を依頼同エリアに所在し築浅ハイスペックな日土地虎ノ門ビルを取引対象とした日本土地建物株式会社を選定資産入替赤坂一丁目地区取得価格 15,550 百万円売却価格合計 15,420 百万円鑑定評価額 16,300 百万円鑑定評価額合計 14,840 百万円資産規模の拡大取得価格合計 [注1] +13億円含み益の増加 [注3] 含み益 +7億円平均築年数の低下虎ノ門二丁目地区虎ノ門駅南地区地区計画区域 [注2] ポートフォリオ平均築年数 -1.7年 KDX虎ノ門ビル:築27年虎ノ門東洋ビル :築53年虎ノ門駅前地区日土地虎ノ門ビル築2年ホテルオークラ東京本館建替え内部留保の積み増し売却益 7.4億円圧縮積立金の増加 +4.8億円虎ノ門四丁目プロジェクト [注1]取得物件の取得価格と売却物件の取得価格合計の差額です [注2]2016年3月30日を基準に取得価格で加重平均したポートフォリオ全体の築年数小数点第2位以下切捨てについて当該資産入替前後で比較したものです [注3]含み益の増加額は取得物件については取得価格と第22期 16/4期末時点の鑑定評価額の差額を含み益として加算売却物件については第21期 15/10期末の鑑定評価額と帳簿価額の差額が含み益である場合には減算含み損である場合には加算して合計した数値を億円未満を切り捨てて記載しています 16

17 健全な財務運営有利子負債の概要金融コストの削減を実現しながら借入期間の長期化を達成有利子負債比率を保守的な水準で維持することにより安定的な財務体質を堅持しています有利子負債の平均残存年数平均金利の推移有利子負債の固定化長期化状況 [注2] [第22期 16/4期末] [注1] 平均残存年数右軸平均金利アップフロントフィー含む左軸 % % 1.80 年 % 1.45% 1.39% % 年 3.1年短期借入金 25億円 1.4% 変動金利 65億円 3.7% % 1.60 固定金利 1,686億円 96.3% 3.6年 4.1年 4.3年 2.0 長期借入金及び投資法人債 1,499億円 85.6% 年第17期第18期第19期第20期第21期 1年内返済予定の長期借入金及び投資法人債 227億円 13.0% 第22期 13/10期末 14/4期末 14/10期末 15/4期末 15/10期末 16/4期末有利子負債比率 LTV の推移金融機関別借入金等の状況 [注3] % 金融機関名第1期第4期第7期第10期第13期第16期第19期第22期 (05/10期末 07/4期末 08/10期末 10/4期末 11/10期末 13/4期末 14/10期末 16/4期末 [注1] 平均残存年数及び平均金利は各期末時点の残存年数及び利率を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています平均残存年数は小数第2位を平均金利は小数第3位を四捨五入 [注2] 固定金利は金利スワップによる金利固定化分を含みますが金利キャップを購入した変動金利借入は含みません各比率については小数第2位を四捨五入 [注3] 有利子負債比率 LTV = 期末有利子負債残高期末総資産 LTVは小数第2位を四捨五入 [注4] 借入比率は小数第2位を四捨五入して記載していますまた投資法人債93億円を含めた有利子負債の総額は1,751億円になります借入額 [注4] 比率 [第22期 16/4期末] 金融機関名借入額比率三井住友銀行 443.0億円 26.7% みずほ信託銀行 28.0億円 1.7% 日本政策投資銀行 280.5億円 16.9% 福岡銀行 25.0億円 1.5% 三菱東京UFJ銀行 228.0億円 13.8% 西日本シティ銀行 17.0億円 1.0% 三井住友信託銀行 191.0億円 11.5% 広島銀行 10.0億円 0.6% あおぞら銀行 146.0億円 8.8% 七十七銀行 10.0億円 0.6% りそな銀行 102.5億円 6.2% 東日本銀行 8.0億円 0.5% 三菱UFJ信託銀行 102.0億円 6.2% 三重銀行 5.0億円 0.3% 62.0億円 3.7% 合計 15行みずほ銀行 1,658億円 17

18 今後の取組みと分配金実績分配金は増額基調に 4月及び10月決算で年2回の分配を実施一時的な収入の落ち込みや一過性の費用損失への備えとして圧縮積立金を積み増し今後の取組み分配金と圧縮積立金残高の推移厳選投資と資産入替を継続分配金の推移円 12,000 外部成長東京経済圏の中規模オフィスビルへの厳選投資を継続多彩な取得手法の活用により目線に合致した取引の実現を目指すマーケットを見据えた機動的な売買を実施増収基調の拡大を目指す内部成長新規賃料単価の更なる上昇とフリーレント賃料免除期間短縮による実質稼働率の上昇を目指す引き続き増賃推進減賃回避を目指した改定交渉を推進効果的戦略的な資本的支出の実施 TMK最終配当金豊中 11,363 による一時的な増益 11,000 10,000 10,060 10,075 第19期第20期当初予想直近予想実績積立金取崩を想定増配と積立金繰入へ更なる増配と積立金増加へ 10,300 財務戦略第23期に期限が到来する借入金135億円の借換を通じ更なる平均金利の低下と借入残存年数の長期化を図る有利子負債比率 LTV は保守的な水準を維持しながら取得機会に機動的に対応 10, ,000 8,000 第21期 14/10期 15/4期 15/10期当初予想直近予想実績 15/12 16/3 第22期 16/4期第23期今後 16/10期百万円 2,500 圧縮積立金残高の推移 2,000 1,544 継続的な財務基盤の強化 10,400 10,500 10,707 11,000円の早期達成を目指す 1,500 1,000 1, 繰入 2, 繰入 136 取崩 1,888 KDX飯田橋スクエアの巡航NOI水準への未達相当額を取崩し取崩第19期第20期第21期 14/10期 15/4期 15/10期当初予想直近予想実績 15/12 16/3 第22期 16/4期第23期 16/10期予想 [注]圧縮積立金残高は各期における貸借対照表の圧縮積立金の期末残高に圧縮積立金取崩額を控除又は圧縮積立金積立額を加算した金額で算出しています 18

19 投資口価格の推移 10年のトラックレコード足許では投資口価格は堅調に推移しています本投資法人の投資口価格終値出来高推移 2005年7月21日から2016年6月22日まで円 1,000,000 出来高右軸本投資法人の投資口価格左軸口 25, ,000 20, ,000 15, ,000 10, ,000 5, [注] 本投資法人の投資口価格終値東証REIT指数の相対的推移 2014年1月6日から2016年6月22日まで本投資法人の投資口価格ポイント東証REIT指数年1月 2014年4月 2014年7月 2014年10月 2015年1月 2015年4月 2015年7月 2015年10月 2016年1月 2016年4月 [注] 2014年1月6日の終値を100とした相対的な本投資法人の投資口価格及び東証REIT指数の推移 19

20 Appendix 補足資料

21 ポートフォリオ一覧① 第22期 16/4期末時点保有資産オフィスビル92物件用途オフィスビル [注1] [注2] [注3] [注4] 地域東京経済圏 A001 ＫＤＸ日本橋313ビル 5,940 建築時期 [注2] 1974年4月 A057 ＫＤＸ五番町ビル東京都千代田区 A003 東茅場町有楽ビル 4, 年1月 A059 ＫＤＸ岩本町ビル東京都千代田区 A004 ＫＤＸ八丁堀ビル 3, 年6月 A060 ＫＤＸ晴海ビル A005 ＫＤＸ中野坂上ビル東京都中野区 2, 年8月 91.7 A061 ＫＤＸ浜松町第2ビル A006 原宿ＦＦビル東京都渋谷区 2, 年11月 A062 A007 ＫＤＸ南青山ビル東京都港区 2, 年11月 A063 A008 神田木原ビル東京都千代田区 1, 年5月 A013 ＫＤＸ麹町ビル東京都千代田区 5, 年5月 A014 ＫＤＸ船橋ビル千葉県船橋市 2,252 A016 東伸24ビル神奈川県横浜市 A017 ＫＤＸ恵比寿ビル A019 ＫＤＸ浜松町ビル A020 物件番号物件名称所在取得価格百万円 [注1] 第22期末稼働率 % [注3] 用途地域物件番号物件名称所在取得価格百万円 [注1] 1,951 建築時期第22期末稼働率 % [注3] [注2] 2000年8月 1, 年3月 10, 年2月 93.2 東京都港区 2, 年4月小石川ＴＧビル東京都文京区 3, 年11月五反田ＴＧビル東京都品川区 2, 年4月 A064 ＫＤＸ日本橋216ビル 2, 年10月 A066 ＫＤＸ新宿ビル東京都新宿区 6, 年5月年4月 A067 ＫＤＸ銀座一丁目ビル 4, 年11月 , 年9月 A068 ＫＤＸ日本橋本町ビル 4, 年1月東京都渋谷区 4, 年1月 83.4 A071 ＫＤＸ飯田橋ビル東京都新宿区 4, 年3月東京都港区 3, 年9月 A072 ＫＤＸ東品川ビル東京都品川区 4, 年1月 88.4 ＫＤＸ茅場町ビル 2, 年10月 A073 ＫＤＸ箱崎ビル 2, 年11月 A021 ＫＤＸ新橋ビル東京都港区 3, 年2月 A074 ＫＤＸ新日本橋ビル 2, 年11月 A022 ＫＤＸ新横浜ビル神奈川県横浜市 2, 年9月 78.7 A075 ＫＤＸ日本橋兜町ビル 11, 年11月 A026 ＫＤＸ木場ビル東京都江東区 1, 年10月 88.1 A078 ＫＤＸ立川駅前ビル東京都立川市 1, 年2月 A027 ＫＤＸ鍛冶町ビル東京都千代田区 2, 年3月 A083 ＫＤＸ府中ビル東京都府中市 6, 年3月 98.6 A029 ＫＤＸ東新宿ビル東京都新宿区 2, 年1月 A084 ＫＤＸ春日ビル東京都文京区 2, 年6月 A030 ＫＤＸ西五反田ビル東京都品川区 4, 年11月 47.4 A085 ＫＤＸ中目黒ビル東京都目黒区 1, 年10月 85.5 A031 ＫＤＸ門前仲町ビル東京都江東区 1, 年9月 A086 ＫＤＸ大宮ビル埼玉県さいたま市 2, 年4月 A032 ＫＤＸ芝大門ビル東京都港区 6, 年7月 A087 イトーピア日本橋ＳＡビル 2, 年7月 A033 ＫＤＸ御徒町ビル東京都台東区 2, 年6月 A088 ＫＤＸ新宿六丁目ビル東京都新宿区 1, 年3月 A034 ＫＤＸ本厚木ビル神奈川県厚木市 1, 年5月 96.7 A089 ＫＤＸ高輪台ビル東京都港区 5, 年10月 94.0 A035 ＫＤＸ八王子ビル東京都八王子市 1, 年12月 85.5 A090 ＫＤＸ池袋ビル東京都豊島区 3, 年3月 A037 ＫＤＸ御茶ノ水ビル東京都千代田区 6, 年8月 96.4 A091 ＫＤＸ三田ビル東京都港区 3, 年3月 90.6 A038 ＫＤＸ西新宿ビル東京都新宿区 1, 年10月 A092 ＫＤＸ秋葉原ビル東京都千代田区 2, 年12月 A041 ＫＤＸ新宿286ビル東京都新宿区 2, 年8月 A093 ＫＤＸ飯田橋スクエア東京都新宿区 4, 年1月 47.7 A045 ＫＤＸ六本木228ビル東京都港区 3, 年4月 A094 ＫＤＸ武蔵小杉ビル神奈川県川崎市 12, 年5月 A046 飛栄九段北ビル東京都千代田区 7, 年3月 A095 ＫＤＸ豊洲グランスクエア[注4] 東京都江東区 8, 年4月 A047 ＫＤＸ新横浜381ビル神奈川県横浜市 5, 年3月 96.0 A096 ＫＤＸ高田馬場ビル東京都豊島区 3, 年10月 93.1 A048 ＫＤＸ川崎駅前本町ビル神奈川県川崎市 3, 年2月 A099 ＫＤＸ池袋ウエストビル東京都豊島区 1, 年7月 A050 ＫＤＸ池尻大橋ビル東京都目黒区 2, 年9月 A101 ＫＤＸ横浜ビル神奈川県横浜市 7, 年3月 98.5 A051 ＫＤＸ浜町中ノ橋ビル 2, 年9月 A102 ＫＤＸ横浜西口ビル神奈川県横浜市 2, 年10月 A052 ＫＤＸ神田三崎町ビル東京都千代田区 1, 年10月 A103 ＫＤＸ新横浜214ビル神奈川県横浜市 2, 年11月 95.6 A055 新都心丸善ビル東京都新宿区 2, 年7月 A105 ビュレックス虎ノ門東京都港区 1, 年7月 A056 ＫＤＸ神保町ビル東京都千代田区 2, 年5月 A107 ＫＤＸ銀座イーストビル 3, 年8月オフィスビル東京経済圏取得価格は本投資法人が取得した各不動産又は各信託受益権等の取得出資価格のみ経費や税金等を含みませんを記載しています建築時期は登記簿上の新築年月を記載しており合計欄には2016年4月30日を基準として取得価格で加重平均した築年数小数第2位以下を切捨てを記載しています稼働率は2016年4月30日現在における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値であり小数第2位を四捨五入して記載しています取得価格は準共有持分25 の相当分です 21

22 ポートフォリオ一覧② 第22期 16/4期末時点保有資産オフィスビル92物件用途地域経東済京圏オフィスビル地方経済圏物件番号物件名称所在 A108 ぺんてるビル A109 ＫＤＸ浜松町センタービル東京都港区保有資産その他1物件取得価格百万円 [注1] 建築時期 [注2] 第22期末稼働率 % [注3] 3, 年11月 , 年12月 A112 日土地虎ノ門ビル東京都港区 15, 年10月 A012 ポルタスセンタービル大阪府堺市 5, 年9月 97.3 A042 ＫＤＸ烏丸ビル京都府京都市 5, 年10月 99.3 A044 ＫＤＸ仙台ビル宮城県仙台市 2, 年2月 A053 ＫＤＸ博多南ビル福岡県福岡市 4, 年6月 97.5 A054 ＫＤＸ北浜ビル大阪府大阪市 2, 年7月 89.3 A058 ＫＤＸ名古屋栄ビル愛知県名古屋市 7, 年4月 A069 ＫＤＸ小林道修町ビル大阪府大阪市 2, 年7月 A070 ＫＤＸ札幌ビル北海道札幌市 2, 年10月 A079 ＫＤＸ名古屋駅前ビル愛知県名古屋市 7, 年4月 A082 ＫＤＸ東梅田ビル大阪府大阪市 2, 年7月 A097 ＫＤＸ宇都宮ビル栃木県宇都宮市 2, 年2月 A098 広島県広島市 1, 年1月 90.5 大阪府豊中市 13, 年6月 95.7 A104 ＫＤＸ広島ビル千里ライフサイエンスセンタービルＫＤＸ南本町ビル大阪府大阪市 2, 年12月 A106 ＫＤＸ桜通ビル愛知県名古屋市 5, 年8月 98.2 A110 ＫＤＸ新大阪ビル大阪府大阪市 4, 年5月日銀前ＫＤビル愛知県名古屋市 2006年9月 89.5 A100 A111 オフィスビル 92物件合計 3, ,758 平均22.0年 96.8 用途地域物件番号経済東 D002 その他圏京物件名称新宿6丁目ビル底地所在東京都新宿区その他 1物件小計全保有資産 97物件投資有価証券を除く合計取得価格百万円 [注1] 建築時期 [注2] 第22期末稼働率 % [注3] 2,880-2, ,171 平均21.2年 96.9 オフィスビル92物件のエンドテナント数は1,160件です名寄せ後で1,105件保有資産投資有価証券1件種別有価投証資券投資有価証券の名称合同会社KRF43 匿名組合出資持分投資有価証券 1件合計特定資産所在投資有価証券取得価格百万円東京都新宿区 1,107 特定資産建築時期 1979年12月 1,107 [注1]取得価格は本投資法人が取得した各不動産又は各信託受益権等の取得出資価格のみ経費や税金等は含みませんを記載しています [注2]建築時期は登記簿上の新築年月を記載しており合計欄には2016年4月30日を基準として取得価格で加重平均した築年数小数第2位以下切捨てを記載しています [注3]稼働率は2016年4月30日現在における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値であり小数第2位を四捨五入して記載しています保有資産都市型商業施設3物件用途商都業市施型設地域経東済京圏物件番号物件名称所在取得価格百万円 [注1] 建築時期 [注2] 第22期末稼働率 % [注3] C001 フレーム神南坂東京都渋谷区 9, 年3月 95.5 C002 KDX代々木ビル東京都渋谷区 2, 年8月銀座四丁目タワー 9, 年11月 22,179 平均10.9年 98.2 C004 都市型商業施設 3物件合計保有資産住宅1物件用途住宅地域物件番号経東済京圏Ｂ019 物件名称レジデンスシャルマン月島所在住宅 1物件合計取得価格百万円 [注1] 建築時期 [注2] 第22期末稼働率 % [注3] 5, 年1月 5,353 平均12.2年 22

23 投資法人ウェブサイトリニューアルについて引き続き投資家の皆様に向けた開示の充実を図ります引き続き投資家の皆様に向けた開示の充実を図りますデザインを一新しモバイル端末にも対応デザインレイアウトを全面的に変更スマートフォンやタブレット等のモバイル端末を意識した操作性英語版と日本語版のコンテンツの統一個人投資家向けコンテンツの充実個人投資家向けの専門ページを開設本投資法人のコンセプトをわかりやすく解説イベント参加予定実績ページを追加イベントURLやセミナー資料を公開リニューアル後のKDX飯田橋スクエアを YouTubeで公開中本投資法人ウェブサイトはこちらケネディクスオフィス 23

24 Memo

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27 注意事項本資料は情報の提供のみを目的として作成されたものであり特定の商品についての投資の募集勧誘営業等を目的としたものではありません本資料にはケネディクスオフィス投資法人以下本投資法人といいますに関する記載の他第三者が公表するデータ指標等をもとにケネディクス不動産投資顧問株式会社以下本資産運用会社といいますが作成した図表データ等が含まれていますまたこれらに対する本資産運用会社の現時点での分析判断その他見解に関する記載が含まれています本資産運用会社は金融商品取引法に基づく金融商品取引業者です本資料の内容に関しては未監査でありその内容の正確性及び確実性を保証するものではありませんまた本資産運用会社の分析判断等については本資産運用会社の現在の見解を示したものであり予告なしにその内容が変更又は廃止される場合がありますのであらかじめご了承ください第三者が公表するデータ指標等不動産鑑定評価書に基づくデータを含みますについて本投資法人及び本資産運用会社は独自の検証を行っておらずその正確性完全性等については一切の責任を負いかねます本資料の内容には将来の予想や業績に関する記述が含まれていますがこれらの記述は本投資法人の将来の業績財務内容等を保証するものではありません 27

資産運用会社における社内規程（オフィス・リート本部運用ガイドライン）の変更に関するお知らせ

資産運用会社における社内規程（オフィス・リート本部運用ガイドライン）の変更に関するお知らせ各位平成 29 年 12 月 1 日不動産投資信託証券発行者ケネディクスオフィス投資法人代表者名執行役員内田直克 ( コード番号 8972) 資産運用会社ケネディクス不動産投資顧問株式会社代表者名代表取締役社長田島正彦問合せ先オフィスリート本部企画部長竹田治朗 TEL: 03-5623-8979 資産運用会社における社内規程 ( オフィスリート本部運用ガイドライン ) の変更に関するお知らせ