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えりかしばもと
5 years ago
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1 これから住宅ローンを組む方のための住宅ローン講座 Q&A 集株式会社サンクフルアイ電話東京都練馬区石神井町

かにするお手伝いをさせていただいていますはじめて住宅ローンを借りられる方の多くがお持ちだったお悩みとその回答についてまとめさせていただきましたもしあなたが

2 ごあいさつはじめまして株式会社サンクフルアイ代表の武政学たけまさまなぶと申します私たちは住宅ローンの審査に落ちてしまったりこれから住宅ローンを組む方に対して審査に通るためのアドバイス金融機関の取次ぎをご提供し安心して住宅ローンを組み生活を豊かにするお手伝いをさせていただいていますはじめて住宅ローンを借りられる方の多くがお持ちだったお悩みとその回答についてまとめさせていただきましたもしあなたが住宅ローンを組むにあたってわからないことだらけ安心して住宅ローンを組みたいという思いをお持ちでしたらもしかしたらこのレポートがお役にたてるかもしれませんもしよろしければ最後までお付き合いいただければ嬉しいです１

3 目次 P.3 住宅ローン控除はいくら受けられるのでしょうか? P.5 住宅ローン控除は夫婦で受けることはできないのでしょうか? P.7 クレジットカードの延滞履歴があるのですが住宅ローンは借りられないのでしょうか? P.9 住宅ローン金利をどのタイプにしたら良いか分からないんです P.11 住宅ローンの金額をいくらにしたらよいか分からないんです P.13 夫婦で収入を合算して住宅ローンは組めるのでしょうか? P.15 自分たちに適した住宅ローンの金額っていくらなんでしょうか? P.17 発行者プロフィール 2

4 質問 1 Q. 住宅ローン控除 ( 住宅借入金等特別控除 ) はいくら受けられるのでしょうか? A. H26 年 4 月 ~H31 年 6 月までは最大控除額は長期優良住宅などを除き 40 万円となっていますがご自身が既に納めている税額を超える金額での控除はありません **************** 最大控除額が全額戻ってくるわけではないことに注意!! あくまでも支払った税金内でしか還付されません (H27 年の源泉徴収票サンプル国税庁資料より ) 3

住宅ローン控除計算例左図の源泉徴収票サンプルを参考に計算例を見てみましょう! 年収 615.2 万円源泉所得税( 図の赤丸 )22.56 万円年末の住宅ローン残高 4,000 万円の場合住宅ローン控除限度額 4,000 万円 1%=40 万円ただし源泉所得税が 22.

44 万円 ) は住民税から控除できますが上限金額が定められています所得税と住民税の最大控除額は以下の通りです適用期日最大控除額 (10 年間合計 ) ~ 平成 26 年 3 月 200 万円 (20 万円 10 年 ) 平成 26 年 4 月 ~ 平成 31 年 6 月 400 万円

5 住宅ローン控除計算例左図の源泉徴収票サンプルを参考に計算例を見てみましょう! 年収万円源泉所得税( 図の赤丸 )22.56 万円年末の住宅ローン残高 4,000 万円の場合住宅ローン控除限度額 4,000 万円 1%=40 万円ただし源泉所得税が万円なので所得税から戻ってくる金額は万円となりますまた所得税で控除しきれなかった金額 (40 万円万円 =17.44 万円 ) は住民税から控除できますが上限金額が定められています所得税と住民税の最大控除額は以下の通りです適用期日最大控除額 (10 年間合計 ) ~ 平成 26 年 3 月 200 万円 (20 万円 10 年 ) 平成 26 年 4 月 ~ 平成 31 年 6 月 400 万円 (40 万円 10 年 ) 控除率控除期間 1% 10 年 1% 10 年住民税からの控除上限額 9.75 万円 / 年 ( 全年課税所得 5%) 万円 / 年 ( 全年課税所得 7%) 主な要件 1 床面積が 50 m2以上であること 2 借入金の返済期間が 10 年以上であること長期優良住宅低炭素住宅の場合は最大控除額が ~H26 年 3 月で 300 万円 H26 年 4 月 ~H31 年 6 月で 500 万円となります 4

6 質問 2 Q. 住宅ローン控除は夫婦で受けることはできないのでしょうか? いいえ例えばご夫婦で住宅ローンを組んだ場合それぞれが住宅ローン控除を受けられます **************** 夫婦で住宅ローンを組む方法は連帯保証連帯債務ペアローンの 3 つがありますが住宅ローン控除を 2 人とも利用できるのは連帯債務ペアローンです連帯保証の場合はできません種類連帯債務ペアローン特徴例えば 3,000 万円の住宅ローンを夫婦が連帯債務で借りた場合それぞれ 3,000 万円の全額に対して責任を負うただし住宅ローン控除を受けられる金額はそれぞれの持ち分割合によって決まるペアローンは夫婦が別々のローンを組むのでそれぞれの借入金額に対して控除できる連帯債務か連帯保証になるかは金融機関によって異なります 5

7 連帯債務ペアローン控除計算例連帯債務の場合例えば夫の持ち分 2/3 妻の持ち分 1/3 12 月 31 日時点の残高が 2,800 万円の場合夫の控除対象額 2,800 万円 2/3 = 1,867 万円妻の控除対象額 2,800 万円 1/3 = 933 万円ペアローンの場合例えば物件価格 3,000 万円のうち夫の住宅ローン 1,500 万円妻の住宅ローン 1,500 万円 12 月 31 日時点の残高が2,800 万円の場合夫の控除対象額 2,800 万円 1.500/3,000 = 1,400 万円妻の控除対象額 2,800 万円 1.500/3,000 = 1,400 万円連帯債務もペアローンも夫婦それぞれ上記控除対象額の 1% を所得税や住民税から控除できます ( 上限額あり ) 6

8 質問 3 Q. クレジットカードの延滞履歴があるのですが住宅ローンは借りられないのでしょうか? A. 延滞の状況によっては借りられる可能性があります **************** 金融機関によって審査基準が異なるのであきらめることはありません例えば審査基準分割リボ払い A 銀行過去 6 か月以内に延滞がないことリボ払いを利用していないこと B 銀行過去 2 年間に一度でも延滞がないことリボ払いは個々の審査によるただし支払い方法を分割払いやリボ払いにしている場合注意が必要です分割払いやリボ払いは今お金が支払えない人支払いを先延ばしにする人と判断されることが少なくありませんそのため仮に過去 6 か月以内に延滞がなかったとしてもリボ払いを利用しているために上記の A 銀行でも審査に通らないことがあるのです 7

カードの支払い延滞を防ぐウラ技! 返済日までに返済口座への資金移動を忘れてしまったケースこのようなケースの場合マイナスをカバーするだけのプラスの要素があれば審査が通る可能性はありますがマイナスの要素が重なると審査は否決となりますそこで返済が遅延気味になってしまう人にオススメしたいのが銀行の定期預金担保自動融資です銀行の定期預金担保自動融資とは?

9 カードの支払い延滞を防ぐウラ技! 返済日までに返済口座への資金移動を忘れてしまったケースこのようなケースの場合マイナスをカバーするだけのプラスの要素があれば審査が通る可能性はありますがマイナスの要素が重なると審査は否決となりますそこで返済が遅延気味になってしまう人にオススメしたいのが銀行の定期預金担保自動融資です銀行の定期預金担保自動融資とは? 金融機関の総合口座をご存知でしょうか? 総合口座とは普通預金に定期預金や積立定期預金などがセットされたものです総合口座では普通預金の残高が 0 円になっても定期預金 ( 積立定期預金 ) に残高があれば定期預金を担保に自動借入ができます例えば普通預金の残高が 0 円でもクレジットカードや公共料金の引き落としが延滞することなく期日にちゃんと引き落としされますこの定期預金担保自動融資がオススメな理由としてあげたいのが金利が低いことです一般的には定期預金金利に 0.5% 上乗せした金利の 0.525% で自動借入が出来ます ( これに対してクレジットカードのキャッシング金利は通常 10% 台です ) 総合口座の自動借入は個人信用情報にのりません自動借入は返済するときも手間がかからず普通預金に入金されれば自動的に返済となります 8

10 質問 4 Q. 住宅ローン金利をどのタイプにしたら良いか分からないんです A. 自分にとっての最適な住宅ローンというのは家族構成収入返済期間などによって異なります **************** 自分にとって最適な住宅ローンというのは家族構成収入返済期間などによって異なります自分にとってどんなローンが最適なのかを知るにはライフプランを作成されることをお勧めしますたとえば変動金利で将来金利が上がっても返済していけるのか? といったご家庭に適した住宅ローンの選定や奥さんは仕事を続けた方がいいのか? 子どもにはどんな教育を受けさせることができるのか? といった生活設計ができるようになります変動金利の特徴半年ごとに金利が見直される住宅ローンですおススメの方メリットデメリット短期間で返せる人固定金利型と比較して低金利 9 急な金利上昇の場合元金の返済が進まず利息ばかりを支払うような可能性あり

11 固定金利期間選択型の特徴固定金利期間選択型とは融資実行時から当初数年間の金利が固定されている特約を結ぶ住宅ローンですおススメの方メリットデメリットこれから教育費のかかるお子様がいらっしゃる方固定期間中は金利上昇のリスクを避けられる例えば 12 歳のお子様がいる場合 10 年固定を選択すれば最も教育費用がかかる 10 年間は支払いが一定のため資金計画がたてやすい借入時に固定期間終了後の返済額が確定されないので不安全期間固定金利の特徴融資実行時に借入当初から完済までの金利が決定しているため返済額もずっと変わらない住宅ローンですおススメの方メリットデメリット金利上昇時に対応できないため収入がそれほど高くない方完済までの金利が決定しているので今後の資金計画がたてやすい固定期間選択型や変動金利型よりも金利は高い上記は一例です各家庭の将来設計や返済計画によってどの金利タイプが自分に合っているかは変わってきますそのためライフプランは重要です 10

12 質問 5 Q. 住宅ローンの金額をいくらにしたら良いか分からないんです A. そのご家庭のご収入人生設計やご夫婦の場合は共働きなのかお子様はいるのかなど家庭状況によっても変わってきます **************** 借りられる住宅ローンと返せる住宅ローンは違いますまずはライフプランキャッシュフロー表を作成しましょう! ライフプランとは人生設計をたてることです人生にはいろいろなイベントや夢がありますがそれらを実現する際に必要なお金の流れを表したものがキャッシュフロー表です借りられる住宅ローンと返せる住宅ローンは違います!! お客さまは 3,500 万円お借り入れできますと言われたらどうしますか? その金額をそのまま借り入れしますか? 次のシミュレーション図をご覧ください 11

13 37 歳の夫と妻子ども 2 人の 4 人家族業者から勧められるまま 3,500 万円のローンを組むと 62 歳時点でマイナスに! 3,000 万円の住宅ローンならしっかり貯蓄ができていますこれなら老後も安心ですよねライフプランの重要性が良くわかりますね! ライフプランの重要性が良くわかりますね! 12

14 質問 6 Q. 夫婦で収入を合算して住宅ローンは組めるのでしょうか? A. はいできます収入合算制度とは一定の条件にあてはまる同居する方の収入を合算できる制度です **************** 1 人分の収入では希望の借入れ額が借入れできないとき妻や子供と協力して住宅ローンを組むことができます例えば夫の収入妻の収入の場合 600 万円 300 万円 2 人分の収入 900 万円をもとに住宅ローンを組めるということになりますただし借入れ時の年齢や安定継続した収入があること合算者が同居していることなど一定の条件にあてはまる人に限られますまたこの一定の条件は金融機関によっては独自のルールを設けていますので確認が必要です 13

収入合算のメリットとデメリット収入合算制度は共働きをされている方や親子同居されている方が多く利用されていますメリット 1 人分の収入で借入れを行うよりも融資額を増額できるどちらかが連帯債務者であれば住宅ローン控除を利用することができる合算できる金額収入合算者の年収の全額まであるいは 2 分の 1 など金融機関ごとに決められていますデメリット合算額が収入合算者の年収の

15 収入合算のメリットとデメリット収入合算制度は共働きをされている方や親子同居されている方が多く利用されていますメリット 1 人分の収入で借入れを行うよりも融資額を増額できるどちらかが連帯債務者であれば住宅ローン控除を利用することができる合算できる金額収入合算者の年収の全額まであるいは 2 分の 1 など金融機関ごとに決められていますデメリット合算額が収入合算者の年収の 50% を超えると借入れ期間が短くなることもあるので注意が必要です合算者が連帯保証人または連帯債務者になるもともと 2 人分の収入で住宅ローンを借りたためもし 1 人が仕事を辞めた場合は返済できなくなる可能性がある注意妻が将来何らかの事情で退職をする事態になるかもしれないと想定しておく必要があるでしょうその時のために夫の収入だけでも返済に支障がでないよう計画することが大切です 14

16 質問 7 Q. 自分たちに適した住宅ローンの金額っていくらなんでしょうか? A. 住宅ローン以外の借入れがあるかどうかに気を付けてください **************** 住宅ローン以外の借入が多いと返済負担率をクリアできずに審査に落ちてしまいます返済負担率とは住宅ローンの審査ではまず返済負担率をクリアすることが必須条件です返済負担とは年収に対する借入金の返済額の割合です借入金には住宅ローン以外の借入れやカードの分割払いも含まれるので注意してください返済負担率は金融機関によって決められています例えば A 銀行年収 400 万円以上の場合は 35% 以下年収 400 万円未満の場合は 30% 以下というようなものです 15

金融機関は個人信用情報を必ず取得します審査に申し込む際窓口で他の借入れについて申告をしますがうっかり忘れていたり黙っていればわからないだろうと申告されない方もいらっしゃいますところが金融機関では必ず個人信用情報を取り寄せて借り入れの状況について確認をしているのです CIC 全国銀行個人信用情報センター JICC の 3 つの個人信用情報がありますもし車のローンや

17 金融機関は個人信用情報を必ず取得します審査に申し込む際窓口で他の借入れについて申告をしますがうっかり忘れていたり黙っていればわからないだろうと申告されない方もいらっしゃいますところが金融機関では必ず個人信用情報を取り寄せて借り入れの状況について確認をしているのです CIC 全国銀行個人信用情報センター JICC の 3 つの個人信用情報がありますもし車のローンやカードローンクレジットカードで分割払いをしているような場合は正直に申告をしましょう住宅ローン以外の借入れが原因で返済負担率をオーバーするような場合は一部のローンを返済するなどの対応により借りられる可能性が高まります返済負担率以外に借り入れ理由も重要です例えばカードローンなどの借入れ理由がお子様の教育費であった場合きちんと金融機関へ伝えることが重要です何も伝えず生活費の補てんと思われてしまうとこの人は住宅ローンも返済できないのではないか? という不信感につながります 16

あとがきここまでお読みくださいましてありがとうございました今回初めて住宅ローンを組まれる方に向けてよくるご質問とその回答を非常に簡単にではありますがまとめさせていただきました住宅ローンは将来まで考えることがとても重要ですなぜなら数十年という長期間に家庭の環境も家計の収支も変動するからです目先の返済額だけに目を奪われることなく

18 あとがきここまでお読みくださいましてありがとうございました今回初めて住宅ローンを組まれる方に向けてよくるご質問とその回答を非常に簡単にではありますがまとめさせていただきました住宅ローンは将来まで考えることがとても重要ですなぜなら数十年という長期間に家庭の環境も家計の収支も変動するからです目先の返済額だけに目を奪われることなく将来の生活設計を見据えて住宅ローンを決めてください弊社では無料相談もご提供していますので今回のレポートの内容に関するご質問や今後住宅を購入される際に宜しければご利用ください最後になりますが私にとって家は単に住むだけのものではなく心身ともに落着き大切な家族と一緒にいられる大切な場所です一人でも多く笑顔になっていただけるようこれからもお手伝いをさせていただきます株式会社サンクフルアイ代表取締役武政学 ( たけまさまなぶ ) 17

19 M e m o 18

20 株式会社サンクフルアイ電話東京都練馬区石神井町

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住宅ローンを組んでいる方のための住宅ローン講座 Q&A 集株式会社サンクフルアイ E-mail info@thankful-i.com 電話 03-6913-3582 177-0041 東京都練馬区石神井町 7-11-8 ごあいさつはじめまして株式会社サンクフルアイ代表の武政学たけまさまなぶと申します私たちは住宅ローンの審査に落ちてしまったり住宅ローンの返済に苦しんでいる方に対して