Microsoft PowerPoint - 【Web】 USリート四半期レポート.pptx

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しょうじほうねん
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1 原油などの商品価格下落から不安定な動きの市場環境の中堅調な推移の米国リート 214 年後半の原油価格下落により世界的に株式市場が不安定となる中米国リートは上昇基調を維持しています当レポートでは昨年の市場を振り返り今後の米国リートの見通しをご紹介します市場動向 214 年からの米国リート市場の動き 214 年の米国リートは量的緩和策が縮小され市場では地政学リスクの懸念が高まる局面もあった中米連邦準備制度理事会 (FRB) が低金利政策を当面継続する姿勢を示したことを好感する展開となりました 214 年終盤には 11 月下旬の OPEC 総会で原油減産が見送られたことをきっかけに原油価格の下落が加速し資源輸出への依存度の高い新興国をはじめ世界の株式市場は不安定な動きとなりましたそのような環境下堅調な米国不動産市場や相対的に高位かつ安定した配当の魅力から 214 年の米国リートは年間で 3.1% と大きく上昇し米国株式を大きく上回りました ( 米ドルベース ) 215 年 1 月も米国 1 年国債利回りが急低下したことも追い風となり米国リートは上昇基調を維持しています (1 月 16 日現在 ) 米国リート米国株式等の値動きの推移 (213 年 12 月末 ~215 年 1 月 16 日 ) 3.9% 3.7% % % 米国リート ( 左軸 ) 米国株式 ( 左軸 ) % 52 原油 ( 左軸 ) 米国 1 年国債利回り ( 右軸 ) 1.84% 4 1.7% 13/12 14/1 14/2 14/3 14/4 14/5 14/6 14/7 14/8 14/9 14/1 14/11 14/12 ( 年 / 月 ) ( 注 )Bloombergよりフィデリティ投信作成米国リートは FTSE NAREIT Equity REITsインデックス米国株式は S&P5 種指数原油はS&P GSCI 原油指数米国リート米国株式および原油は期間初をとして指数化米ドルベース業種別でみた米国リートは 214 年に全てのセクター (FTSE NAREIT Equity REITsインデックス ) で2% を超える上昇となりました住宅セクターについては米国の雇用回復や持家志向の低下などによる賃貸住宅への旺盛な需要から物件の供給が増加する中堅調に推移しました 215 年に入ってからは原油安を受けた市場の混乱から米国株式は軟調な推移となっていますが米国リートは引き続き堅調に推移しています米国リートの各セクターと米国株式の騰落率昨年 (213 年 12 月末 ~214 年 12 月末 ) 今年 (214 年 12 月末 ~215 年 1 月 16 日 ) 住宅ヘルスケアホテルリゾート倉庫米国リート全体小売多角オフィス物流米国株式 3.3% 13.7% 4.% 33.3% 32.5% 31.4% 3.1% 27.6% 27.2% 24.3% % 1% 2% 3% 4% 5% 倉庫ヘルスケア住宅小売米国リート全体多角オフィス物流ホテルリゾート米国株式 % -1.8% 3.4% 3.5% 3.3% 2.9% 2.7% 2.5% 2.3% 1.4% 9.7% 9.4% 8.4% 7.7% 6.1% 6.% -4% -2% % 2% 4% 6% 8% 1% 12% 1 ( 注 )Bloomberg よりフィデリティ投信作成米国リートは FTSE NAREIT Equity REITs インデックスと各構成セクター米国株式は S&P5 種指数米ドルベース

2 価格水準割高感のない価格水準配当利回り米国リートの配当利回りは相対的に魅力的です米国 1 年国債利回りは 2% 台前半まで低下しました (214 年 12 月末時点 ) 米国リートと米国株式や米国 1 年国債との利回り格差は過去の平均とほぼ同程度の水準であり米国リートに割高感はないと言えます 4.5% 4.% 3.5% 3.% 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5%.% 各種資産の利回りの推移 ( 過去 3 年 ) 各種資産の利回り格差の推移 ( 過去 3 年 ) ( 注 )Bloomberg などよりフィデリティ投信作成 211 年 12 月 ~214 年 12 月 ( 月末データ ) 米国リートは FTSE NAREIT Equity REITs インデックス米国株式は S&P5 種指数 NAVは純資産価値 ( 資産 - 負債 ) を意味しますリートの価格と1 口あたりNAVの差がNAVプレミアムです NAV プレミアム 1 口あたり NAV 米国リート配当利回り米国株式配当利回り米国 1 年国債利回り 1 口あたりリート取引価格 3.65% 11 年 12 月 12 年 12 月 13 年 12 月 14 年 12 月 Net Asset Value(NAV) プレミアム NAVプレミアムはリート価格の割高 / 割安度合いを測る指標の一つです昨年来の米国リートの力強い上昇を受けても昨年末時点の米国リートのNAVプレミアムは +7.4% と期間平均 (+4.8%) を若干上回る水準に留まっています NAVプレミアムの観点からも現在の米国リートに割高感はないと言えます % 1.95% NAVプレミアムと米国リートの値動きの推移米国リート ( 左軸 ) NAVプレミアム ( 右軸 ) ( 注 )NAREIT FMR Co よりフィデリティ投信作成期間 :24 年 12 月末 ~214 年 12 月末米国リートは FTSE NAREIT Equity REITs インデックス米ドルベース期間初をとして指数化 ( 対数軸 ) 株価キャッシュフロー * 倍率当倍率はリートの収益力と価格の関係を表し一般の株式の株価収益率 (PER) に相当する指標です他国との比較において米国株式よりも米国リートには割安感があると考えられます 4.% 3.% 2.% 1.% 米国リートと米国株式の利回り格差米国リートと米国 1 年国債の利回り格差期間平均 : 1.64% 期間平均 : 1.5% 1.7% 1.48%.% 11 年 12 月 12 年 12 月 13 年 12 月 14 年 12 月 +7.4% % 5 NAVプレミアム期間平均 +4.8% -25% 25-5% 4 年 12 月 6 年 12 月 8 年 12 月 1 年 12 月 12 年 12 月 14 年 12 月 5% 25% 各国リート市場の株価キャッシュフロー倍率 ( 倍 ) 米国リート豪州リート日本リート英国リートご参考 : 各国株式市場の株価収益率 (PER) ( 倍 ) ( 注 )RIMES よりフィデリティ投信作成 MSCI IMI 各指数 214 年 12 月末時点株価キャッシュフロー倍率は株価をキャッシュフロー ( 一株当たり利益に減価償却費用を足し戻したもの ) で割ったもの株価収益率 (PER) は株価を一株当たり利益で割ったもの 1 米国株豪州株日本株英国株 2

3 多角215 年米国リート予想利益増加率 215 年 1 月 3 業績動向拡大する米国リートの利益米国商業用不動産の賃料入居率と米国リートの利益は堅調な上昇米国商業用不動産の賃料や入居率は 214 年に引き続き215 年も上昇することが見込まれており米国リートの堅調な利益増加予想につながっています米国商業用不動産の賃料と入居率の上昇に裏付けられた米国リートの予想利益増加率 1% 賃料上昇率 5% 2.7% 3.2% % -5% -1% 92% 9% 88% 86% ( 年 ) 入居率 ( 年 ) ( 注 )Bloombergよりフィデリティ投信作成左グラフの期間:23 年 ~215 年 214 年と215 年 ( 網掛け ) は予想値賃料上昇率入居率は REIS Inc. の公表データについて小売施設オフィス物流施設住宅の平均を算出米国都市部米国リートの利益増加率は SNLの公表する215 年のFFO 増加予想より SNLのセクター分類による供給を上回る需要米国の商業用不動産は米国の持続的な経済成長人口増加などを考慮すると新規供給が比較的限られる状態が続いています住宅セクターの供給増加は懸念材料ですが若者の賃貸志向の高まりなどによる住宅所有率の低下傾向から新規需要には上振れの可能性があります ( 百万平方フィート ) 物流施設新規供給 9.% 9.1% 64% ( 年 ) 米国商業用不動産 ( 米国都市部 ) のセクター別新規需要供給小売施設 ( 百万平方フィート ) オフィス新規需要新規需要新規供給 ( 年 ) ( 百万平方フィート ) 15 新規需要新規供給 ( 年 ) ( 年 ) ( 注 )Bloombergよりフィデリティ投信作成期間:23 年 ~215 年米国住宅所有率は22 年 12 月 ~214 年 9 月セクター別新規需要供給は REIS Inc. の公表するデータによる 214 年と215 年 ( 網掛け ) は予想値 % 1% % ホ7% 68% 66% ( 千戸 ) 倉庫特殊施設テル ( 年 ) 新規需要新規供給プレハブ住宅集合住宅物流施設ヘルスケア住宅 7.4% 米国住宅所有率オフィス小売センターその他小売小売モール米国リート

4 原油価格の影響原油価格下落の中上昇する米国リート 4 原油価格との連動性の低い米国リート原油価格は WTI 原油先物の215 年 1 月 16 日引け値で48.69ドルと 214 年 9 月の下落前の水準から半値程度となっています背景には欧州や中国の景気減速による需要の伸び悩みと供給過剰があると言われています現時点でOPECは減産を見送っており原油安は当面続くとの見方が強まっています OPECの減産見送りは開発コストが高い米国のシェールオイルを採算割れに追い込む意図もあると解釈されていることからシェールオイルの輸送と関わりの大きいMLPの値動きも原油と共に軟調となっていますその一方で米国リートは物価上昇懸念の後退による米国長期金利の安定もプラスに作用し極めて堅調な推移となっています過去の長期間を振り返っても米国リートは米国の主要なリスク資産の中で原油価格との相関が低い傾向がみられました原油と米国主要資産の相関係数原油米国主要資産米国リート各セクターのリターン (214 年 9 月末からの 215 年 1 月 16 日まで ) 原油と米国主要資産リート 1 年国債株式ハイイールド社債 MLP 原油 -1.1% -16.2% -46.4% 23.% 6.1% 3.% 米国リートのセクター別ヘルスケア住宅倉庫小売オフィス物流ホテルリゾート多角 21.9% 2.3% 2.3% 18.6% 25.8% -5% -25% % 25% % 1% 2% 3% ( 注 )Bloombergよりフィデリティ投信作成米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックスと各構成セクター原油はS&P GSCI 原油指数 MLPはアレリアンMLPインデックスハイイールド社債はバークレイズ米国ハイイールド社債インデックス米国株式はS&P5 種指数 1 年国債はバークレイズ米国国債 (1 年ターム ) インデックス米ドルベース相関係数は月次リターンデータより算出長期的にみれば実体経済に沿った動きの米国リート長期的にみた米国リートは短期的な価格変動を伴いながらも最終的には米国の商業用不動産の価格変動に追随する形で上昇してきました商業用不動産は経済を支える基盤であることからその価格は GDP 成長に牽引されて上昇しますガソリン等のエネルギー価格の値下がりは一般の家計や企業にとっては大きな恩恵となります消費主導の米国経済は今後その成長力が更に加速する可能性もあると言えます米国のリート商業用不動産の値動き及び GDP の推移 28.4% 27.3% 2 28 米国 GDP( 右軸 ) 18 米国リート ( 左軸 ) 米国商業用不動産 ( 左軸 ) 年 6 年 8 年 1 年 12 年 14 年ハイイールド社債 1 年国債 5 年間 (21 年 ~214 年 ).64 MLP.59 株式ハイイールド社債リート 1 年国債 1 年間 (25 年 ~214 年 ) 米国の小売売上高とガソリン平均小売価格の推移 (1 億ドル ) ( ドル / ガロン ) 米国小売売上高 ( 左軸 ) 44 米国ガソリン平均小売価格 ( 右軸 ) 4.3 ( 注 )Bloomberg FMR Co. よりフィデリティ投信作成米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス期間 :24 年 12 月 ~214 年 12 月米国 GDPは名目季節調整値 24 年第 1 四半期から214 年第 3 四半期までガソリン平均小売価格はレギュラー無鉛左グラフの米国リートと米国商業用不動産は期間初をとして指数化 MLP 株式リート年 6 年 8 年 1 年 12 年 14 年

ポートフォリオマネージャーのコメントフィデリティ US リートファンドポートフォリオマネージャースティーブビューラー 214 年の米国リートは力強い上昇となりましたが 215 年も米国リートの上昇基調は持続するものと考えています以下にその具体的な理由を挙げます商業用不動産のファンダメンタルズは良好です米国における持続的な経済成長と雇用改善が見られる中

5 ポートフォリオマネージャーのコメントフィデリティ US リートファンドポートフォリオマネージャースティーブビューラー 214 年の米国リートは力強い上昇となりましたが 215 年も米国リートの上昇基調は持続するものと考えています以下にその具体的な理由を挙げます商業用不動産のファンダメンタルズは良好です米国における持続的な経済成長と雇用改善が見られる中過去平均を大きく下回る商業用不動産供給のもとで米国リートの利益増加と増配が引き続き見込まれますリートの資金調達環境は引き続き良好です米国リートの資金調達は株式主体となっていることから今後金利が上昇するとしてもその影響は抑制されると考えています配当利回り NAV プレミアム株価キャッシュフロー倍率などの尺度からみた米国リートに割高感はありません今後も堅調な経済成長の見込まれる米国では不動産市場に米国内の年金運用者や海外投資家からの資金流入が続いていますこの動きは米国の実物不動産やリートの底堅い上昇につながります低金利環境が続く中さらに機関投資家の注目を集める米国不動産市場不動産外国人投資家協会 (Association of Foreign Investors in Real Estate: AFIRE) が1 月 5 日に発表した年次調査によると 215 年の不動産投資市場ランキングで安定的かつ安全な国と価格上昇の期待が高い国の双方で米国が第 1 位に選ばれました世界の都市別ランキングにおいても米国は上位 5 都市のうち2 都市を占めましたまた投資家の米国経済と不動産市場に対する明るい見方を反映し回答者の9% 以上が215 年に米国への投資を拡大する計画を持っているとの調査結果も示されました不動産外国人投資家協会 (AFIRE) による215 年の不動産投資市場ランキング安定的かつ安全な国価格上昇の期待が高い国世界の都市別不動産セクター別 1 米国 1 米国 1 ニューヨーク 1 集合住宅 2 ドイツ 2 スペイン 2 ロンドン 2 物流 3 英国 3 英国 3 サンフランシスコ 3 オフィス 4 カナダ 4 中国 4 東京 4 小売 5 スイス 5 ブラジル 5 マドリード 5 ホテル他に最近の機関投資家の不動産やリートへの投資配分を高める要因として以下の2 点を加えたいと思います 1つ目は原油価格下落などからのインフレ期待後退による金利低下です先進国国債の歴史的低金利は長期負債を負う年金や生保などの機関投資家を更に不動産投資に向かわせるものと考えられます 2つ目は S&Pダウジョーンズ指数とMSCIによる世界産業分類基準 (GICS) の構成変更です現在金融セクターの一部である不動産は 216 年から独立したセクターになることが予定されています不動産セクターの多くはリートで構成されていることからリートには今後一層の投資家層拡大や市場の注目の高まりなどが期待されます日米独の1 年国債金利の変化 216 年に予定される新たなGICSセクター構成 5.% 4.% 24 年 12 月末 29 年 12 月末 214 年 12 月末エネルギー資本財サービス一般消費財サービス 3.% 2.15% 素材生活必需品 2.% 情報技術ヘルスケア 1.%.33%.54% 不動産公益事業.% 金融日本米国ドイツ独立電気通信サービス ( 注 )RIMES 不動産外国人投資家協会 (AFIRE) 開示資料 S&Pダウジョーンズ指数とMSCIの開示資料各種報道よりフィデリティ投信作成 AFIREの調査は世界に合計で2 兆米ドルを超える不動産を保有運用している会員会社に対し214 年第 4 四半期の間に行われたものです 5

フィデリティ US リートファンドの運用状況 214 年 12 月末時点での年間騰落率は A( 為替ヘッジあり ) が +29.1% B( 為替ヘッジなし ) が +48.3% ( 資産成長型 )C( 為替ヘッジあり ) が +29.75% ( 資産成長型 )D( 為替ヘッジなし ) が +48.

購入時手数料および収益分配金にかかる税金は考慮していませんベンチマークはファンド設定日前日を 1, 円として計算しています基準価額は運用管理費用 ( 後述の運用管理費用 ( 信託報酬 ) 参照 ) 控除後のものです当該実績は過去のものであり将来の運用成果等を保証するものではありませんベンチマークは 9 ページをご参照くださいフィデリティ US リートファンドの騰落率とランキング

6 フィデリティ US リートファンドの運用状況 214 年 12 月末時点での年間騰落率は A( 為替ヘッジあり ) が +29.1% B( 為替ヘッジなし ) が +48.3% ( 資産成長型 )C( 為替ヘッジあり ) が % ( 資産成長型 )D( 為替ヘッジなし ) が % でした騰落率は累積投資額より算出していますフィデリティ USリートファンド各コースの基準価額等の推移 ( 設定来 ) A( 為替ヘッジあり ) B( 為替ヘッジなし ) ( 資産成長型 )C( 為替ヘッジあり ) ( 資産成長型 )D( 為替ヘッジなし ) 累積投資額はファンド設定時に 1, 円でスタートしてからの収益分配金を再投資した実績評価額ですただし購入時手数料および収益分配金にかかる税金は考慮していませんベンチマークはファンド設定日前日を 1, 円として計算しています基準価額は運用管理費用 ( 後述の運用管理費用 ( 信託報酬 ) 参照 ) 控除後のものです当該実績は過去のものであり将来の運用成果等を保証するものではありませんベンチマークは 9 ページをご参照くださいフィデリティ US リートファンドの騰落率とランキング (214 年 12 月末時点 ) フィデリティ US リートファンド A( 為替ヘッジあり ) フィデリティ US リートファンド B( 為替ヘッジなし ) 過去 3 年間過去 5 年間 52.36% 17.39% 1 位 ( 全 6ファンド中 ) 1 位 ( 全 6ファンド中 ) % % 1 位 ( 全 9ファンド中 ) 3 位 ( 全 8ファンド中 ) Lipper For Investment Management よりフィデリティ投信作成 Lipper Global 分類の不動産型米国 ( 為替ヘッジあり )/( 為替ヘッジなし )( 除く通貨選択型 ) におけるトータルリターンとランキング Lipper For Investment Management の情報はトムソンロイターグループのリッパーより取得しております上記は過去の実績であり将来の動向数値等を保証もしくは示唆するものではありませんフィデリティ USリートファンド B( 為替ヘッジなし ) はモーニングスターアワードファンドオブザイヤー 213 ( オルタナティブ & バランス型部門 ) において優秀ファンド賞を受賞しましたファンドオブザイヤー 211 ( オルタナティブ型部門 ) 優秀ファンド賞受賞以降 3 年連続で優秀ファンド賞を受賞いたしました当時現オルタナティブ & バランス型部門当賞は国内追加型株式投資信託を選考対象として独自の定量分析定性分析に基づき 213 年において各部門別に総合的に優秀であるとモーニングスターが判断したものですオルタナティブ & バランス型部門は 213 年 12 月末において運用期間 1 年以上の当該部門に属するファンド149 本の中から選考されました Morningstar Award Fund of the Year 213 は過去の情報に基づくものであり将来のパフォーマンスを保証するものではありませんまたモーニングスターが信頼できると判断したデータにより評価しましたがその正確性完全性等について保証するものではありません著作権等の知的所有権その他一切の権利はモーニングスター株式会社並びに Morningstar,Inc. に帰属し許可なく複製転載引用することを禁じます 6

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Microsoft PowerPoint - 【汎用】 USリート四半期レポート.pptx ギリシャへの財政支援問題や中国株式市場の乱高下などから世界的に株式市場が不安定となる中米国リートは相対的に堅調な推移となっています当レポートでは 215 年の年初来の米国リート市場を振り返るとともに今後の米国リートの見通しをご案内いたします市場動向 215 年の年初来の米国リート市場の動き 215 年第 1 四半期の米国リートは中東ウクライナ等の地政学リスクの高まり引き続く原油価格の低迷などから世界の金融市場が不安定な動きとなる中