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すずりかつもと
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1 老朽化マンション対策会議第 3 回研究部会次第日時 : 平成 22 年 10 月 6 日 ( 水 )10:00~12:00 場所 : 政策研究大学院大学 (4 階研究会室 4A) 次第 1. 研究部会長より挨拶 2. 議事管理組合等からの実情報告( 団地の各棟要件等の課題の実情 ) 等 1 府中日鋼団地 2 萩中住宅マンション 3 野毛山住宅 4その他 3. 意見交換 ( 資料 ) 資料 -1: 第 2 回研究部会議事録 ( 要旨 ) 資料 -2: 管理組合等からの報告資料 1 府中日鋼団地 2 萩中住宅マンション 3 野毛山住宅

2 老朽化マンション対策会議第 3 回研究部会 (H ) 資料 2 管理組合等からの実情報告資料 2-1 府中日鋼団地 P 1 資料 2-2 萩中住宅マンション P 6 資料 2-3 野毛山住宅 P11

地区名 : 府中日鋼団地事業検討地区地区概要所在地 : 東京都府中市日鋼町都市計画 : 第一種中高層住居専用地域建蔽率 60% 容積率 200% 準防火第二種高度地区日影制限 3 時間 /2 時間敷地面積: 67,330.

3 地区名 : 府中日鋼団地事業検討地区地区概要所在地 : 東京都府中市日鋼町都市計画 : 第一種中高層住居専用地域建蔽率 60% 容積率 200% 準防火第二種高度地区日影制限 3 時間 /2 時間敷地面積: 67, m2 立地特性: 京王線分倍河原徒歩 10 分 3 路線 3 駅利用 ( 京王線府中駅京王線 / 南武線分倍河原駅 JR 武蔵野線北府中駅 ) 位置図資料 2-1 地区と建物等の概要従前 ( 建替え前 ) 建物の概要竣工年( 築年数 ) 昭和 41 年 ( 築 44 年 ) 床面積( 容積対象 ) 容積率延床面積 43, m2 容積率 65.11% 階数構造 5 階建 20 棟 4 階建 12 棟計 32 棟 RC 造 (5 階建てのうち 11 棟は一棟あたり 10 戸のタイプ ) 住宅戸数住宅の平均面積総戸数 702 戸住宅面積約 43~46 m2 400 戸約 68m2302 戸その他駐車場 440 台駐輪場 2100 台配置図は一棟あたり 10 戸のタイプ一棟 10 戸のタイプ 1

4 地区名 : 府中日鋼団地事業検討地区地区と建物等の概要計画建物の概要 ( 平成 20 年当時現在は計画を変更し検討中 ) 床面積( 容積対象 ) 容積率 113,600 m2 200% * 保留地 10,530 m2を除く 56,800 m2に対する容積率階数構造 24 階建 1 棟 15 階建 3 棟 8 階建 2 棟 5 階建 2 棟 ( 共用棟 )3 階建 1 棟 2 階建 1 棟 * 構造 :RC 住宅戸数住宅の平均面積約 1,500 戸約 70 m2 床面積( 容積対象 ) 容積率 113,600 m2 200% * 保留地 10,530 m2を除く 56,800 m2に対する容積率建替え計画の概要 702 戸の住宅に対し容積率約 200% の約 1500 戸の建替え計画としそれぞれの権利者が自己資金とあわせて建替え後の住戸を取得する計画であったしかし経済状況の変化に対応した形で建替え計画を変更して検討を進めている計画図写真等 ( 平成 19 年第 2 次面談当時 ) 容積率約 200% の約 1500 戸の建替え計画 2

5 地区名 : 府中日鋼団地事業検討地区検討経緯事業の検討経緯建て替えに関する呼びかけは平成 4 年ごろからはじめアンケート等で意向調査を重ねながら建替え計画を検討を進め H18 年 10 月に建替え推進決議平成 19 年には事業協力会社として三菱地所藤和不動産を選定し具体的な個別面談を実施したがリーマンショック等のため建替え決議に至らず現在は計画案の変更を含めて検討中検討経緯年平成 7 年月自由な勉強会建替え問題勉強会が管理組合承認で発足平成 11 年 4 月平成 12 年 6 月第 1 回アンケート第 2 回アンケート平成 13 年 2 月総会決議建替え問題を本格的に取り組む決議約 93% 建替え問題特別委員会の設置平成 14 年 10 月建替えサロン棟開設平成 14 年 11 月第 3 回アンケート平成 16 年 2 月総会決定事業計画 (3 ヵ年計画策定 ) 平成 16 年 6 月平成 17 年 2 月平成 18 年 5 月平成 18 年 8 月平成 18 年 10 月第 4 回アンケート建替え構想( 素案 ) 説明会建替え構想( 検討案 ) 説明会第 5 回アンケート建替え構想( 原案 ) 説明会臨時総会建替え推進決議事業協力者選定委員会の設置平成 19 年 3 月総会決定事業計画 ( 事業協力会社選定三菱地所藤和不動産 ) 建替え計画委員会の設置平成 19 年 6~8 月第一次個別面談平成 19 年 12 月建替え計画 ( 素案 ) 説明会第二次個別面談開始平成 20 年 8 月マンション市況の低下等を受け建替え決議延期の提起方針確認のアンケート実施平成 21 年 3 月総会決定事業計画 ( 地道な取り組み新しい補助制度対応 ) 平成 21 年 10 月平成 22 年 3 月臨時総会 ( マンション等安心居住推進事業 ) 補助申請通常総会で年の2 段階の取り組みを経て 24 年に建替え決議を行う予定を承認 3

6 地区名 : 府中日鋼団地事業検討地区課題その他 1 団地の一括建替え決議にあたっての各棟要件 (2/3 以上の賛成 ) の課題一括建替えには各棟ごとに 2/3 以上の賛成が必要だが建替え推進決議の時点で一棟 10 戸の棟で 1 棟だけが 2/3 以上の賛成に満たず 702 戸の団地全体の事業推進に不安要素を抱える事態が起こった平成 19 年 12 月に実施した第 2 回個別面談では 2/3 以上の賛成に満たない住戸が 4 棟に増え平成 21 年の臨時総会では 10 棟に増えている現行区分所有法 70 条の規定のままでは圧倒的な組合員の同意を得ても極端に言えば 698 対 4 で否決される危険がある意向状況整理建替え推進決議 H18 10 月第一次個別面談 H19 4 月第二次個別面談 H19 12 月臨時総会 H21 10 月棟賛成 4/5 以上 22 棟 15 棟 15 棟 13 棟別賛成 2/3 以上 31 棟 31 棟 28 棟 22 棟賛成 2/3 未満 1 棟 (10 戸の棟 ) 1 棟 (10 戸の棟 ) 4 棟 ( 内 1 棟が 10 戸の棟 ) 10 棟 ( 内 3 棟が 10 戸の棟 ) 全体の賛成率 82.3% 78.1% 75.9% 72.2% 備考テヘロッハー選定後の第一次面談建替え素案説明後の面談補助申請 ( マンション等安心居住モデル事業 ) 決議時 2 管理に無関心な権利者の増加による合意形成の課題建物の老朽化や物件価格の下落により裕福な居住者は空家としたまま別の場所に住居を構える人や購入容易な物件として比較的若い転入者が増えつつあるこれらが管理や建替えに無関心な権利者の増加につながり今後の意思決定が必要な段階において合意形成が難しくなる恐れがある 3 団地の一部の棟の建替えに関する課題平成 21 年度マンション等安心居住モデル事業を活用し棟別建替え+ 承認決議の仕組みを活用した段階的な団地の建替えを骨子とした再生計画を検討しているがこうした案を実施していくためには以下の課題がある区分所有法 69 条の規定に基づき一部の棟を建替えた場合残りの棟について一括建替え決議が行えない後発建替え棟の承認決議の担保ができない等団地全体の再生に安定的な仕組みが整備されていない段階的整備にあたっては全体的な団地の将来像 ( マスタープラン ) を示した上で先行する整備について団地全体の合意形成を図っていくことが必要となるが現状ではマスタープランを制度的に担保していく仕組みがなく安定的な全体計画がたてられない ( マスタープランを決議しそれに基づき棟毎の建替えに承認決議により事業実施できるような仕組みが必要 ) 4

7 地区名 : 府中日鋼団地事業検討地区課題その他 4その他の課題価格と立地の点では比較的良いので若い世代がローンを組んで住み始めており建替え時点での資産状況の違いが合意形成に影響を与える懸念があるエレベーターのない中層 4~5 階建ての住戸なので低層階の住人との間でマンションの再生について意識の違いがある引越しや仮住居の負担が大きい計画的な大規模改修を行っているので外観は比較的きれいな建物であるためか建替えの機運が盛り上がらない 5

5h GL4m 敷地面積:15,952,91 m2 立地特性:( 最寄駅 ) 京浜急行空港線糀谷駅徒歩 5 分最寄駅と当該物件の間には活気のある糀谷商店街が続き隣接には公園や文化センター等があるまた

8 資料 2-2 地区名 : 萩中住宅マンション事業完了地区地区と建物等の概要地区概要所在地 : 大田区萩中 1 丁目 7 番 20 号都市計画:( 用途地域 ) 第一種住居地域 ( 建蔽率 / 容積率 )60/200 ( 高度地区 ) 第 2 種高度地区 ( 日影規制 )4-2.5h GL4m 敷地面積:15,952,91 m2 立地特性:( 最寄駅 ) 京浜急行空港線糀谷駅徒歩 5 分最寄駅と当該物件の間には活気のある糀谷商店街が続き隣接には公園や文化センター等があるまたお祭りや防災訓練といった自治会活動も盛んである位置図従前 ( 建替え前 ) 建物の概要竣工年( 築年数 ) 昭和 43 年 ( 建替え時築 35 年 ) 床面積( 容積対象 ) 容積率延床面積 18, m2 容積率 116.2% 階数構造 5 階建 8 棟鉄筋コンクリート造住宅戸数住宅の平均面積総戸数 368 戸住宅面積 m m2 その他駐車場 118 台配置図断面図 6

9 地区名 : 萩中住宅マンション事業完了地区建替えの完了した建物の概要地区と建物等の概要床面積( 容積対象 ) 容積率延床面積 48, m2 容積率 % 階数構造 A 棟 : 地上 18 階 BCD 棟 : 地上 17 階地下 1 階鉄骨鉄筋コンクリート造一部鉄筋コンクリート造住宅戸数住宅の平均面積総戸数 534 戸住宅面積 44.82~88.38 m2 権利変換モデル建替決議時の区分所有者数 350 人 ( 賛成 323 人非賛成 27 人賛成率 92%) 新マンション取得戸数 305 戸平均還元率約 83%(40m2 /48m2) 転出戸数 63 戸その他従前 8 棟の一団地認定を解除し新たに一団地認定をかけた市街地住宅総合設計制度を活用駐車場棟 ( 駐車台数 271 台 ) 共用棟計画図写真等共用棟駐車場棟 B 棟 D 棟 C1 棟 C2 棟 A 棟メインエントランスウェルカムコーナー集会室多目的集会室 7

10 地区名 : 萩中住宅マンション事業完了地区検討経緯事業の実施経緯平成 5 年に建替えの検討を開始し平成 12 年の建替推進決議の採択を受け本格的に建替えに向け検討を進め事業協力者の参画を得て平成 14 年に建替決議を実施するも不成立となるその後改正区分所有法の施行を受けて平成 15 年に再度建替決議を実施し 91% の賛成多数により建替決議が成立円滑化法に基づく建替組合を設立し平成 16 年に権利変換計画認可を得て工事着工平成 18 年に新マンションの竣工を迎え現在に至る検討経緯年月平成 5 年 5 月再開発検討委員会設立建替え検討開始平成 6 年 5 月建替準備委員会設立平成 9 年 5 月事業推進コンサルタントとしてシティコンサルタンツを選定平成 10 年 9 月第一次建替計画案発表平成 12 年 5 月第二次建替計画案発表平成 12 年 12 月建替推進決議採択 (3/4 特別決議 ) 平成 13 年 9 月事業協力者として有楽土地長谷工コーポレーションを選定平成 14 年 9 月実施計画案発表平成 14 年 12 月建替決議不成立 ( 旧区分所有法 84% の賛成 1 棟で4/5 要件に2 名足りず ) 平成 15 年 8 月建替決議成立 (91% の賛成 ) 平成 15 年 9 月円滑化法に基づき建替組合設立認可申請平成 15 年 11 月建替組合設立認可告示平成 16 年 2 月権利変換計画認可解体工事着工平成 16 年 6 月本体工事着工平成 18 年 3 月竣工 8

11 地区名 : 萩中住宅マンション事業完了地区課題事業上のポイント 1 団地の一括建替え決議にあたっての各棟要件 (2/3 以上の賛成 ) の課題 1) 改正前の区分所有法のもとでの決議 (H14 年 12 月 ) 一回目の建替え決議においては全体では84% の賛同を得られたが全 8 棟 ( 各棟 40~50 戸 ) の内 1 棟 (50 戸 ) のみ4/5に2 名足りず否決となった ( 参考 : 建替え決議時の棟別決議状況 ) 議決権区分所有者数号棟賛成非賛成賛成率賛成非賛成賛成率 1 号棟 % % 2 号棟 % % 3 号棟 % % 4 号棟 % % 5 号棟 % % 6 号棟 % % 7 号棟 % % 8 号棟 % % 合計 % % 2) 改正後の区分所有法のもとでの決議 (H15 年 8 月 ) 半年後の改正法を視野に入れ再度の建替え決議に向け合意形成の活動を行った結果 91% の賛成で決議は成立した建替えに未賛同のグループは各棟の成立要件に着眼し特定棟を集中的に未賛同者が説得活動を行うことにより未賛同者を集めた各棟要件は全体の棟数(2 棟でも 100 棟でも ) に係わらず 1 棟でも満たさなければ決議不成立となるため棟数が多くなればなるほど各棟の成立要件が大きな課題となる当該建替え決議 (1 回目 ) においても84% の賛成者にとっては不成立は納得のいくものではなかったが棟数の非常に多い団地ではたとえ全体では90% 程度の賛成が得られても2/3の要件で否決となる団地が出る可能性があるのではないかと危惧する議決権区分所有者数号棟賛成非賛成賛成率賛成非賛成賛成率 1 号棟 % % 2 号棟 % % 3 号棟 % % 4 号棟 % % 5 号棟 % % 6 号棟 % % 7 号棟 % % 8 号棟 % % 合計 % % 9

12 2 建替え反対者の立退きについて ( 明渡断行仮処分の申立 ) 建替え反対者に対して所有権は( 円滑化法の ) 売渡し請求をもって移転できても立ち退きに応じないものに対しては明け渡しの強制力がない本件では上記の1 回目の決議で否決された1 棟において解体工事に着手しても明渡を拒んだ地権者があり裁判所に明渡断行仮処分の申立を行い審尋の結果 ( 和解 ) 引渡しを受けたこの結果この明渡に約 3ヶ月を要したが 8 棟のうち支障のない6 棟については順次解体工事を行ったため結果として事業の遅延はなかったしかし解体の都度インフラを繋ぐ必要があるなど余計な手間が生じるとともに万が一事業が遅延していた場合その間に仮移転を行った者はそのまま仮住居への居住が余儀なくされるなどのリスクをはらんでいた 3 同じ場所の建替えでなければ建替え出来ないことに起因する問題 ( 仮住居対策 ) 規模の大きな団地では近隣に仮住居を確保する必要があり本事業では二百数十戸の仮住居が一度に必要となったこうした問題は別敷地での建替えが可能となれば生じない高齢( 単身 ) 者身障者等が多い団地の特性に配慮して仮住居について近隣同士で今までと同様な共同生活ができるように参加組合員がある企業の遊休社宅を確保し建替組合が一括借上げし組合員に転貸したまた建替組合が保証人になるなどして参加組合員等と協力して仮住居の斡旋を行った 10

資料 2-3 地区名 : 野毛山住宅事業完了地区地区概要所在地 : 横浜市西区老松町都市計画: 第一種中高層住居専用地域 60/150 準防火地域敷地面積:6,345.

13 資料 2-3 地区名 : 野毛山住宅事業完了地区地区概要所在地 : 横浜市西区老松町都市計画: 第一種中高層住居専用地域 60/150 準防火地域敷地面積:6, m2 立地特性:JR 桜木町駅徒歩 7 分の立地で旧平沼別邸後に立つ団地型マンションである利便性に優れると共に住環境も良好な好立地となっている位置図地区と建物等の概要対象地従前 ( 建替え前 ) 建物の概要竣工年( 築年数 ) 昭和 31 年 ( 建替え時築 51 年 ) 床面積( 容積対象 ) 容積率延床面積 5,207 m2 容積率 82.1% 階数構造 5 階建 5 棟鉄筋コンクリート造住宅戸数住宅の平均面積総戸数 120 戸平均住宅面積約 43m2 その他住宅以外の施設は小規模な管理室が一棟エレベータ無配置図 11

14 地区名 : 野毛山住宅事業完了地区建替えの完了した建物の概要地区と建物等の概要床面積( 容積対象 ) 容積率延床面積 12, m2 容積率 200.9% 階数構造地上 6 階地下 1 階建て鉄筋コンクリート造住宅戸数住宅の平均面積総戸数 142 戸平均住宅面積約 65m2 その他横浜市初の円滑化法による建替え事業石垣部分について市の文化財の認可を得ている建替えの完了した建物の写真 12

15 地区名 : 野毛山住宅事業完了地区検討経緯事業の実施経緯平成 6 年ごろあるデベロッパー主導で全員合意による建替えを目指して活動を行っていたが全員合意が取れずに計画が頓挫したその後有志による建替え委員会が立ち上がりこの委員会を中心にして事業が進んだ検討経緯年月平成 7 年頃建替えの動きが始まる平成 16 年 10 月有志による野毛山住宅建替え委員会が発足平成 16 年 11 月旭化成ホームズを事業パートナーとして選定平成 17 年 2 度の地権者意向ヒアリング (6 月 9 月 ) 平成 17 年 12 月建替え決議 ( 賛成率 : 区分所有者で 93.75% 議決で 95.75%) 平成 18 年 8 月マンション建替組合設立認可平成 19 年 3 月権利変換計画認可平成 19 年 3 月本体工事着工平成 19 年 10 月マンション管理規約策定平成 20 年 9 月竣工 13

16 地区名 : 野毛山住宅事業完了地区課題その他課題 1 団地の一括建替え決議にあたっての各棟要件 (2/3 以上の賛成 ) の課題一部の法人が複数の住戸を所有していた住戸構成 1 号棟 20 戸 2 号棟 15 戸 3 号棟 40 戸 ( うちH 社が10 戸 N 社が10 戸を所有 ) 4 号棟 30 戸 ( うちH 社が10 戸所有 ) 5 号棟 15 戸最終的には両社とも良識のある会社であったが悪意にとれば決議のキャスティングボードを握ることも可能な状況であった ( 参考 : 建替え決議時の棟別決議状況 ) 号棟区分所有者議決権賛成非賛成賛成率賛成非賛成賛成率 1 号棟 % % 2 号棟 % % 3 号棟 % % 4 号棟 % % 5 号棟 % % 仮にH 社及びN 社が反対に回っていたら号棟区分所有者議決権賛成非賛成賛成率賛成非賛成賛成率 1 号棟 % % 2 号棟 % % 3 号棟 % % 4 号棟 % % 5 号棟 % % 3 号棟の議決権割合で2/3 要件に満たず不成立となっていた 2 一括建替えの前提条件として必要な団地管理規約の問題管理組合規約で建物の管理は各棟別に行う棟の規定が定められていた ( 区分所有法 70 条 1 項の一括建替え決議を行う場合には団地管理組合規約において団地管理組合が建物の管理をすることを定めている必要がある ) 3 不在区分所有者住所不明者の取扱いに苦慮新築当時は人気の住宅であったが計画的な長期修繕は一切行われておらず建物の老朽化が著しく建替え決議時点で 120 戸中で実際に利用されている住居は40 戸程度の状況であった 14

17 また外部居住者が多く相続等も相当数発生していることから以下のような問題があった管理組合自体が真の所有者が誰であるかは把握できていないケースは多かった ( それまでの組合運営では規約の改定や大規模修繕等で特別決議が必要とされる決議を行うこともなかったため過半数の区分所有者の委任状が集まれば通常決議はできる状況であったあったため問題になっていなかった ) 遠隔地居住者も多かった一部に連絡がなかなかつかない区分所有者が存在した 4 一度全員合意を前提に進めていたが結果的には全員の合意を得るには至らず計画が頓挫したことがありその後は矢面に立って建替えを進めようとする人がなかなか現れない状況であった建替え計画実施時点での課題 1 景気 ( 地価 ) 低迷期の計画であったため余剰容積率はある程度あったが従前面積からの還元率でいえば 70% 弱程度の還元しかできない状況であった 2 特に共有住戸の中で問題があるケースがいくつか生じた相続が二代発生しており権利者間で相続についての紛争が生じていたケース共有者間で必ずしも仲がよくなく議決権行使者の決定がなかなかできないケース 15

18 新成長戦略実現に向けた 3 段構えの経済対策について ( 平成 22 年 9 月 10 日閣議決定 ) 5 日本を元気にする規制改革 100 別表 1 既定の改革の実施時期を前倒しする事項 ( 抜粋 ) 事項名規制改革の概要実施時期容積率の緩和環境負荷の低減高齢社会への対応財政負担の抑制防災機能の向上経済の活性化などの観点から地区外の環境保全など幅広い環境貢献措置を評価した容積率の緩和老朽建築物の建替えに資する容積率の緩和に係る具体的施策について早期に検討し結論を得た上で平成 22 年度中に措置を講じる平成 22 年度検討結論措置別表 2 5 分野を中心とした需要雇用創出効果の高い規制制度改革事項 ( 抜粋 ) 事項名規制改革の概要実施時期マンション建替え円滑化法における最低住宅面積の緩和マンション建替え円滑化法を活用した建替えには各戸あたりの最低面積が定められており戸当たり面積の小さいワンルームマンションの建替えが困難となっているこのため建替え前の1 戸当たり面積が 50 m2未満のワンルームマンションに限り建替え後の最低住宅面積および居住室の条件を緩和しマンション建替え円滑化法の適用を可能とするよう早期に検討し結論を得た上で平成 22 年度中に措置を講じる平成 22 年度検討結論措置 5 分野 : 都市再生住宅環境エネルギー医療介護観光振興をはじめとした地域活性化国を開く経済戦略

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<837D F355F837D F365F D E717870> マンションの建替えは区分所有者全員の合意に基づいて実施する方法以外に区分所有者及びその議決権の各 5 分の4 以上の多数の賛成によって成立する建替え決議に基づいて実施する方法があります建替え決議が成立するとその決定内容を円滑に実現できるようにするために制定されたマンション建替え円滑化法に基づいてマンション建替え事業を円滑に実現することが可能ですポイントマンション建替え事業は大きく4つの段階に分かれています