賃貸等不動産と時価開示

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1 返還期を迎えた事業用定期借地権の実情と課題 土居博輝 1. 借地権の種類 2. 事業用定期借地権付建物の評価方法 3. 再契約の状況 留意事項など 定期借地権制度は平成 4 年 8 月に施行され なかでも 事業用定期借地権については ロードサイド商業店舗を中心に多く活用されており 法施行からおよそ 20 年を経過したことから 期間満了を迎えるケースもみられるようになった さらに 事業用定期借地権については平成 20 年 1 月の法改正により借地権の存続期間が大幅に見直された そこで 事業用定期借地権について 法制度 評価方法 留意事項などを検証する 1. 借地権の種類借地権は法定更新が認められる旧借地権 普通借地権 法定更新制度がない定期借地権等に大別され 定期借地権は一般定期借地権 ( 借地借家法第 22 条 ) 建物譲渡特約付借地権 ( 同法第 24 条 ) 事業用定期借地権( 同法第 23 条 ) に細分される 定期借地権とは 目的や借地存続期間の制限等を満たせば 借地人にとって不利な以下の特約を有効とした借地契約をいい 特約とは 1 契約の更新をしない 2 建物再築による期間の延長をしない 3 法 13 条の規定による建物の買取りの請求をしないであり これらを公正証書などの書面で契約することで成立する 事業用定期借地権については 平成 20 年の法改正までは存続期間が 10 年以上 20 年以下と定められていたものが 法改正により存続期間が 30 年以上 50 年未満 ( 法 23 条第 1 項 ) と 10 年以上 30 年未満 ( 法 23 条第 2 項 ) の 2 つのタイプに分けられた 1

2 借地権の種類 旧借地権 普通借地権 一般定期借地権 建物譲渡特約付借地権 定期借地権 改正前事業用借地権 改正後事業用定期借地権 利用目的制限なし制限なし制限なし制限なし 事業専用建物の所有目的に限定 事業専用建物の所有目的に限定 存続期間 堅固建物 :30 年以上非堅固建物 :20 年以上 ( 当事者による期間の定めが無い場合は 堅固建物 60 年 非堅固建物 30 年 ) 30 年以上 50 年以上 30 年以上 10 年以上 20 年以下 10 年以上 30 年未満 30 年以上 50 年未満 契約更新 終了に関する特約は無効 終了に関する特約は無効 更新排除の特約が必要 建物譲渡により借地権は消滅 なし なし 更新排除の特約が必要 再築による期間延長 期間延長しない旨の特約が必要 なしなし 期間延長しない旨の特約が必要 更新後の期間 堅固建物 :30 年以上非堅固建物 :20 年以上 1 回目 :20 年 2 回目以降 :10 年 なしなしなしなしなし 建物買取請求権 あり あり 買取請求排除特約が必要 ありなしなし 買取請求排除特約が必要 設定方式規定なし規定なし書面による規定なし 公正証書による 公正証書による 公正証書による 終了事由 正当事由期間満了前の建物朽廃 正当事由期間満了建物譲渡期間満了期間満了期間満了 2. 事業用定期借地権付建物の評価方法事業用定期借地権が設定された不動産の価格評価は 主に事業用定期借地権付建物と事業用定期借地権が付着した底地とに分けられる ここでは前者の評価方法について検証を行うものとする 事業用定期借地権付建物 ( 建物は貸家 ) の収益価格を評価する場合 当該借地期間中の賃料収入 ( ネットキャッシュフロー ) の現在価値の合計から 契約期間満了時における復帰価格の現在価値を加減して求める 事業用定期借地権は既述の通り契約更新を前提としていないことから 期間満了時における復帰価格は 当該時点における建物解体費の現在価値 つまりマイナスの経済価値を指すことが一般的である 一方 再契約を前提とした場合 当初借地期間満了時における復帰価格は再契約後の借地権付建物としての収益価格の現在価値 つまりプラスの経済価値を指すこととなる 事業用定期借地権等の法施行以前は普通借地権しかなく 地主による正当事由のない更新拒絶を認めていなかったため 地主には 土地は一度貸したら戻ってこない というイメージが定着し 結果として借地の円滑な供給を妨げる大きな要因となっていた これを解消するため 定期借地権の法施行に当たっては 土地を貸しても 更地で返還される という点を強調する必要があった また 定期借地権設定当時はバブル経済崩壊後とはいえ 土地価格は更地としての価 2

3 格が重視される傾向にあったため 更地で返還される という点は地主にとって大きな魅力であった このような理由もあり 事業用定期借地権等の定期借地権は 原則 契約更新を前提としない法制度となった このように 定期借地権制度は 地主に配慮して契約更新を前提としない制度となったが 地主が望むのであれば再契約を否定する法制度ではない点に留意する必要がある さらに 当時の時代背景と異なり 現在では更地価格が最も高い土地価格を意味するとは必ずしも限らない 特に昨今の不動産価格の判断基準としては収益性が重視される傾向にあることから 期間満了後も継続して借地関係を続けることが地主及び借地人双方にとって最良の選択であるならば 再契約を選択する方がむしろ自然な考え方である 不動産評価の実務上は 事業用定期借地権付建物の評価に当たって 当初期間満了後の再契約を前提として評価を行う場合 つまり 想定上の評価条件の設定 を行う場合は 3 つの要件 ( 実現性 合法性 関係当事者及び第三者の利害を害する恐れがないか等 ) を満たす必要がある しかしながら 事業用定期借地権付建物の評価は再契約の有無により大きく価格が異なることとなるため 再契約の可能性については実務上難しい判断が要求されることとなる 3

4 再契約を前提としない場合の事業用定期借地権付建物の収益価格 + 契約期中に借地権付建物から得られるキャッシュフローの割引率 純収益の現在価値の合計 cash cash cash cash cash - 価格時点 事業用定期借地契約期間 建物解体費 建物解体費の現在価値 建物解体費の割引率 再契約を前提とするか否かにより不動 産価格は大きく異なる場合がある 再契約を前提とした場合の事業用定期借地権の収益価格 + 再契約後の借地権付建物から求められる収益価格割引率 再契約後の収益価格現在価値 契約期中に借地権付建物から得られるキャッシュフローの割引率 当初契約に係る純収益の現在価値の合計 再契約後の収益価格 cash cash cash 価格時点 当初契約に係る事業用定期借地契約期間 再契約に係る事業用定期借地契約期間 上図は 定期借地権及び継続賃料にかかる評価のあり方に関する検討業務 調査報告書 ( 平成 24 年 ( 公社 ) 日本不動産鑑定士協会連合会が国土交通省よ り受託 ) をもとに筆者が一部加筆して作成したものである 4

5 3. 再契約の状況 留意事項など前述のように事業用定期借地権は法施行から 20 年以上が経過しており 期間満了を迎えた不動産や期間満了が近づいた不動産が多く存在する また 事業用定期借地権は当初ロードサイドのコンビニ スーパー ガソリンスタンド等の比較的小規模で建築コストの掛からない店舗を中心に活用された その後 アウトレットモール等の大規模商業施設や物流施設 さらには医療 福祉 介護施設でも事業用定期借地権は活用されるようになった 特にこれら事業用定期借地権が付着した底地は 投資対象として J-REIT やプライベートファンド等によって積極的に取引されている 事業用定期借地権の期間満了後の利用状況については 詳細な統計調査は行われていないが 実務精通者からのヒアリングや一部公表資料等によると 必ずしも期間満了時に建物を取り壊し更地にした上で地主に返還するとは限らないのが実情のようである 立地条件や建物構造 規模等にもよるが 一般にはロードサイドのコンビニやスーパー等の比較的簡易な店舗の場合 建物を取り壊し更地返還するケースが多いようである 一方 最近では契約満了物件や中途解約物件に出店を狙ったレストランや百円ショップのテナント出店も増えており 貸主は新たなテナントニーズを 貸主は契約満了時又は減価償却が終わった建物を安く借りることで 貸主 借主双方にメリットがみられる 以上を踏まえ 事業用定期借地権について主に留意すべき点として以下が挙げられる 1 借地期間満了時における再契約の可能性借地期間満了時に再契約を前提とした価格を求める場合 前述の通り鑑定評価では想定上の条件設定に関する 3 つの要件を満たす必要があり 具体的には再契約を約定した予約契約の締結等が必要と考えられる 再契約を前提とした場合 借地権付建物の価値は大きく上昇するが 一方 当該借地の付着した底地は価値が大きく減少するため これらの判断は慎重に行うべきである 2 契約期間中の中途解約のリスク昨今の激しいテナントの出店競争 さらに 借地期間が 20~30 年超といった長期に渡る点等を考慮すると テナント如何によっては借地期間中の事業デフォルト等による中途解約リスクも十分考えられる このような場合 退去リスクの分析や解約後の借地権又は借地権付建物の価格をどのように判断するのか 等といった難しい判断が要求される 3 契約残存期間が短くなってきた場合の価格 定期借地権は残存期間が短くなるにつれて価値が低減するため 契約残存期間が例 えば 1 年や 2 年といった短い場合 再契約を前提としない場合は 有償での取引が成 5

6 立しない つまり経済価値がゼロとなる可能性が高い 4 オペレーショナルアセットの地代 価格ここ数年 ロードサイド型店舗等について 地域の標準的使用と異なる用途の高収益の店舗が出店し 周辺相場を大きく超過する地代を支払っているケースが多くみられる 特に ホテル 商業施設等といったいわゆるオペレーショナルアセットではこの傾向が顕著である このようなオペレーショナルアセットは 場所的限定性によりピンポイントで高い地代水準が形成されることがある一方で 同様の競合相手が近くに立地した場合には大きく価値が毀損する可能性がある このような高い地代水準を実現するテナントを前提とした借地権付建物の地代や価格については 将来的な地代や家賃の減額リスク テナント入替リスク等を考慮する必要がある 以上 6