Magnify European Office Market 場 欧州オフィス市場 2% 欧州 経済回復の 勢いは とどまる ことを知らないようです 欧州経済が上向きなことにく わえ 金融面からの景気浮揚効果 も続いており 選挙を巡る不確実性も 後退しました 欧州各地域での金融政策は 依然として緩和的で インフレ上昇の兆しがほと んどないことから欧州中央銀行が利上げを行う見込み はほとんどなく 最初の利上げは今から21か月後になると いうのがコンセンサスになっています1 このような状況では 利回りは一段と低下する可能性が高く 現在 一部で国債利回りを 300 00bps2上回っている欧州プライム オフィス物件の利回りは魅力 的なものとなっています 今後3年間における 欧州オフィス賃貸 収入の年平均予想 上昇率 出所 M&Gリアル エステート 10億ユー ロ以上 欧州オフィスへの 投資金額 出所 M&Gリアル エステート 2017年6月30日現在 3億ユーロ スウェーデン 国内のオフィス 物件時価 総額 00bps プライム オフィス 物件の対国債利回 りスプレッド 3.18億 ユーロ 2.0% 1 2 出所 モルガン スタンレー 次回の利上げに関するコンセンサス調査8月 出所 M&Gリアル エステート 2017年第2 % 2.2% 3.1% 3.0 DP 予 測 2017年 G 出所 コンセンサス フォアキャスト 2017年8月 ベルリン 出所 M&Gリアル エステート 2017年6月30日現在 ユーロ圏 ユーロ スペイン国内の オフィス物件 時価総額 Netherlands スペイン 1.6億 スウェーデン ドイツ国内の オフィス物件 時価総額.6% 7.5% 19.2% 12 オフィス ライム 2016年プ 長 賃 料成 出所 JLL
EU EU 8.3% 3 2 30% 10% % GFC GFC 2% EU 9 GFC 68 17.2% 5 EU UK 75,000 7% 8 EU 380 3.75% * 5/100 ** * PMA 2017 2 ** M&G Calle Rios Rosa WPP 30 20 センチメント ( 右軸 ) オフィス リテール関連物流施設 3 時価総額伸率 ( 年率 %) 10 0-10 2 1 0-1 -2-20 -3-30 2002 年第 1 2003 年第 1 出所 : ハーバー 200 年第 1 2005 年第 1 2006 年第 1 2007 年第 1 2008 年第 1 2009 年第 1 2010 年第 1 2011 年第 1 2012 年第 1 2013 年第 1 201 年第 1 2015 年第 1 2016 年第 1 2017 年第 1-3 JLL 1 JLL. 5 2
CBD 6 5 スプレッドプライム オフィス利回り 国債利回り 利回り (%) 3 2 1 0 シンガポール 香港 ニューヨーク サンフランシスコ ミラノ マドリード Cardiff ロサンゼルス 出所 :PMA 2017 年第 2 ワシントン DC シドニー パリ :CBD ソウル ロンドン : ウェストエンド メルボルン CBD 3.0% 2 20 25bp 6 CBD CBD 2016 3.75%.5% 7 CBD CBD 2019 2027 1 15 16 17 RER-C ベルリン 東京 ロンドン : シティ ミュンヘン フランクフルト コペンハーゲン アムステルダム リヨン ダブリン 大阪 ブリュッセル ヘルシンキ 3.25% * 90/100 ** Ridlerstraße 55 9 6 PMA 2017 2 7 JLL. 3
CBD CBD 1 37% CBD 10% CBD 2017 21 32 CBD 1 26 1.% GFC 2017 2 20bps 7.8% 2008 8 2017 GDP 3% 9 2016 2016 19.2% 2017 CBD2016 2.8% 2001 8 CBD A 2 9.1% 6.3%.% 8 2 23 11 3.5% * 9/100 ** Blekholmen 1, 6 3,72 30 %.0 3.5 1995~2016 年の平均値これらの市場では今後の新規供給は過去平均以下 2017~2021 年に予想される平均値 純新規供給 ( 対在庫 %) 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5-0 ローマコペンハーゲンミラノパリミュンヘン 出所 :PMA 2017 年春号 ベルリン ウィーン ヘルシンキ ケルン ハンブルグ アムステルダム フランクフルト デュッセルドルフ リヨン リスボン シュトゥットガルト ブリュッセル マドリード ルクセンブルグ 8 JLL. 9 2017 8
10 GDP 10 2016 21 5 520% 2015 12.5% 2016 2016 2.9% 11 CBD オフィス総面積に占める割合 (%) PMA 5 7 5 CBD 5 10 1 3.% 2016 % 12 CBD 20172020 21 GFC CBD 2016 2.6% 2016 7.7% 2008 30 25 20 15 10 5 2016 年末現在の空室率 2017-19 年の新規供給合計 2017-19 年の雇用の伸率 ( 右軸 ).5.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2017-19 年の雇用伸率.% * 86/100 ** CBD Da Vinci (Findel), CBD 0% 0 ワルシャワプラハダブリン 出所 :PMA. ミラノ リスボン ヘルシンキ アムステルダム マドリード ローマ リヨン フランクフルト ルクセンブルグ ブリュッセル コペンハーゲン デュッセルドルフ パリ マルセイユ ケルン ハンブルグ ウィーン シュトゥットガルト ベルリン ミュンヘン 0 10 PMA. 11 JLL. 12 PMA. 5
オスロ エスポー ヘルシンキ ロンドン ヨーテボリ アバディーン オーフス エディンバラグラスゴー コペンハーゲン マルモ リーズベルリンマンチェスターハンブルグハノーバーケンブリッジアムステルダムバーミンガムロッテルダムユトレヒトダブリンブレーメンライプツィヒオックスフォードリスボンアイントホーフェンドルトムントライプツィヒハーグアントワープデュッセルドルフ ブリストルブリュッセルフランクフルトギルドフォードケルンルクセンブルグマンハイムリールニュルンベルクプラハ ミュンヘン パリ シュトゥットガルト ウィーン ナント チューリッヒ ボルドー リヨン ミラノ ボローニャ トゥールーズ ニース モンペリエマルセイユ ローマ ヴァレンシア ナポリ マドリード セビリア M&G 2016 12 ワルシャワ A 70%2050 80% 13 M&G 6 1 wi-fi RTPI.15% * 71/100 ** Kalvebod Brygge 7 RTPI 2020 GDP 1.9% 13 2015 1 15 6
212025 RTPI MaaS Mobility as a Service Whim JLL 3 6% 16%.0% * 68/100 ** IT 16 35% TMT 2 2015 16 22%TMT 38,000 2020 TMT 1,000 16 2017 7
2016 86,000 100% 17 1 2 016 12.6% 18 2 A CBD CBD CBD 3.1% * 98/100 ** Badensche Straße 23/2 CBD 0% 17 PMA. 18 JLL. 8
M&Gリアル エステートの 運用する欧州大陸オフィス 物件 オフィス 都市 国 1 Kalvebod Brygge 7 コペンハーゲン デンマーク 2 Avenue Hoche パリ フランス 3 Le Val St Quentin 1/2 パリ フランス Badensche Straße 23/2 ベルリン ドイツ 5 Mainzer Landstraße 61 フランクフルト ドイツ 6 Oval フランクフルト ドイツ 7 Ridlerstraße 55 ミュンヘン ドイツ 8 Von-Gablenz-straße ケルン ドイツ 9 Databankweg アメルスフォー ルト オランダ 10 Jupiter House アムステルダム オランダ 11 Calle Rios Rosas 26 マドリード スペイン 12 Naõ Building スペイン 13 Blekholmen 1 スウェーデン 1 Paradiset スウェーデン 15 Woluwe Atrium ブリュッセル ベルギー 16 Da Vinci (Findel) ルクセンブルグ ルクセンブルグ 17 Via Lodovico Il Moro 18 ミラノ イタリア 13 1 1 10 9 15 8 16 5 6 2 3 7 17 12 11 9
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