江東区マンション実態調査 概要版 平成 27 年 3 月 調査の対象本調査では 下記の条件に当てはまる共同住宅を マンション と定義し また その中で一定の戸数規模を有するものをアンケート調査の対象としています 種別定義アンケート調査の対象 3 階建て以上 6 戸以上左記のうち 分譲マンション 耐火 準耐火構造の非木造建築物 10 戸以上の建築物 区分所有された建物 3 階建て以上 6 戸以上左記のうち 賃貸マンション 耐火 準耐火構造の非木造建築物 20 戸以上の建築物 各戸が賃貸借の用に供された建物 なお 以上のほか マンションをとりまく実態を把握するため 町会等へのアンケート調査及びヒアリング調査を実施しました 1
Ⅰ 江東区内の全マンションに係る概況 １. マンションストック数の現況 区内のマンションストック数 4,279件のマンションストックのうち 分譲マンションが約3割 賃貸マンションが約6割を占めています 地区別マンション種別ストック数 マンションを3種類別に地図で示した下図をみると 区内に存するマンションの多くは北部に集中していることが わかります また地区別ストック数は亀戸地区で710件と最も多く 続いて白河地区の604件が多くなっています また マンション種別の割合に着目してみると 公的賃貸住宅は南部で多い傾向があります 白河地区 富岡地区 豊洲地区 小松橋地区 東陽地区 亀戸地区 大島地区 砂町地区 南砂地区 地区別計 その他 官公署 分譲マン 賃貸マン 都営 UR賃貸 公的賃 ション ション 区営 住宅 貸住宅 宿舎 寮 合計 170 418 5 7 1 3 604 155 347 3 2 4 7 518 114 92 140 28 16 13 403 103 294 10 2 3 2 414 147 249 16 5 6 9 432 235 438 20 8 7 2 710 129 234 46 21 3 1 434 125 260 54 11 4 1 455 93 129 76 9 2 309 1,271 2,461 370 84 53 40 4,279 29.7% 57.5% 8.6% 2.0% 1.2% 0.9% 100.0% 2
2. 地区別築年数区分別ストック数 分譲マンションの特徴築 20 年以上 30 年未満のマンションが約 15% 築 30 年以上の高経年のマンションが約 1/4を占めています 全体的に新しいマンションほど多い傾向がありますが 豊洲地区 白河地区及び亀戸地区では特に多いことがわかります 築年数の分布状況を箱ひげ図 でみると 多くの地区で同様の傾向がありますが 比較的新しいマンションが多いこと及び白河地区では新しいマンションが割合としてやや多いものの最大値も大きく 地区内でバラつきが大きいことが特徴的です 分譲マンションの地区別築年数別ストック数 5 年 5~9 10~ 15~ 20~ 25~ 30~ 35~ 40 年未満年 14 年 19 年 24 年 29 年 34 年 39 年以上 不明 合計 白河地区 24 30 35 19 14 15 13 8 7 5 170 富岡地区 22 17 25 16 10 7 24 14 15 5 155 豊洲地区 26 27 26 10 1 1 15 4 1 3 114 小松橋地区 19 12 13 7 9 9 26 5 3 103 東陽地区 22 9 23 20 7 15 22 20 9 147 亀戸地区 31 51 31 17 16 25 34 18 8 4 235 大島地区 10 12 19 27 10 16 20 9 5 1 129 砂町地区 7 27 17 19 8 20 16 3 7 1 125 南砂地区 9 16 15 13 13 15 9 2 1 93 地区別計 170 201 204 148 75 121 185 90 54 23 1,271 13.4% 15.8% 16.1% 11.6% 5.9% 9.5% 14.6% 7.1% 4.2% 1.8% 100.0% 箱ひげ図 : 第 3 四分位点 とはデータをすべて並べたときに上位 25% のものを 第 1 四分位点 とは下位 25% のものを示し この間 ( グラフの箱 ) にはデータの半数が入ります また 中央値 とは中央の数値を示します 賃貸マンションの特徴築 20 年以上 30 年未満のマンションが約 1/4 築 30 年以上の高経年のマンションが約 15% を占めています 分譲マンションと比較すると 築 30 年以上のマンションの割合は少ないものの 築 20 年以上 30 年未満のマンションの割合が多くなっています 分譲マンションと概ね同様に 全体的に新しいマンションほど多い傾向があり 豊洲地区及び白河地区で特に新しい賃貸マンションが多いことがわかります 賃貸マンションの地区別築年数別ストック数 5 年 5~9 10~ 15~ 20~ 25~ 30~ 35~ 40 年未満年 14 年 19 年 24 年 29 年 34 年 39 年以上 不明 合計 白河地区 10 27 12 6 8 7 5 3 4 5 87 富岡地区 8 19 7 1 7 6 8 6 6 7 75 豊洲地区 2 19 3 2 2 1 1 2 3 3 38 小松橋地区 7 8 5 3 9 5 1 1 2 2 43 東陽地区 9 12 3 2 5 15 4 3 4 9 66 亀戸地区 11 18 12 7 12 13 6 4 2 8 93 大島地区 7 12 3 5 6 8 2 1 44 砂町地区 6 8 2 5 14 12 1 1 1 50 南砂地区 6 3 1 3 4 1 3 4 25 地区別計 60 129 50 32 66 71 29 19 25 40 521 11.5% 24.8% 9.6% 6.1% 12.7% 13.6% 5.6% 3.6% 4.8% 7.7% 100.0% 築年数の分布状況を箱ひげ図でみると 豊洲地区では分譲マンションと同様に比較的新しいマンションが多いこと及び富岡地区では最大値が大きく 割合として高経年のマンションが多いことがわかります 3
高経年マンションの分布と特徴 高経年(築30年以上)のマンションを分譲 賃貸の別に地図で示した下図をみると 高経年のマンションは区内全 域に相当数存在しているものの その密度は北部で高いことがわかります 4
Ⅱ 分譲マンションの現況 ~ 分譲マンションへのアンケート調査から~ 1. 管理 運営の実態分譲マンション対象アンケート 配布件数 :1,184 件 回収件数 :297 件 回収率 :25.1% 管理組合の有無管理組合はほぼすべての分譲マンションに存在していますが 存在しないマンションもわずかに (3.0%) あります 管理規約の有無管理規約はほぼすべての分譲マンションに存在していますが 存在しないマンションもわずかに (0.3%) あります 管理規約の改正の改正の有無約 7 割の分譲マンションで当初の管理規約を改正 もしくは改正の検討を行っていますが 管理規約を改正せず 改正の検討も行なっていないマンションも 1/8あります なお これらのうち 築年数が20 年管理規約の改正理由以上経っており 状況の変化に応じて改正を検討することが望ましいにもかかわらず 検討が行われていないマンションも一定数あります 管理規約改正の理由としては 管理運営上の問題が発生したため が約半数 標準管理規約が改正したため が約 1/3 社会情勢が変化したため が約 1/4を占め 比較的多くなっています 修繕積立金の有無と積み立て方法立て方法修繕積立金はほぼすべての分譲マンションで積み立てられていますが 積み立てていないマンションもわずかに (1.0%) 存在しています また積み立て方法は 望ましいとされている 均等積立方式 が約 7 割を占めていますが 段階増額積立方式 も約 1/8あります 管理運営上の問題 管理組合の役員等のなり手不足 及び 居住ルールを守らない居住者の増加 が約 4 割 管理組合活動に無関心な組合員の増加 が約 1/3と それぞれ多くあげられています 5
2. 建物 設備に係る維持管理の実態 長期修繕計画の有無長期修繕計画はほとんどの分譲マンションで作成 または作成予定となっていますが 作成していないマンションもわずかに (4.7%) 存在しています なお 作成していないマンションの中には 築 25 年以上のマンションで次回の大規模修繕工事の資金的見込みが立っていない ( 補填方法が決まっていない または未定のためわからない ) ものもあります また 理事会の年間開催数が多くなるほど 長期修繕計画が作成されている傾向があり 年間 0 回のマンションでは長期修繕計画が作成されていないマンションが半数を占めています 大規模修繕の実施の有無大規模修繕はほとんどの分譲マンションで実施され または実施予定となっていますが 実施していないマンションもわずかに (9.1%) 存在しています なお 実施していないマンションの中には築 20 年以上のマンションもあります 3. 高経年マンションに係る再生の実態 ( 築 30 年以上の分譲マンションが対象 ) 耐震診断の実施の有無築 30 年以上の分譲マンションのうち 耐震診断を実施したことがあるものは 3 割弱にとどまっています なお 耐震診断調査を行わない理由は 調査費用や耐震工事が必要な場合の工事費用を心配する旨の意見が多くなっています 建替えの実施予定 検討の有無アンケートに回答のあった高経年分譲マンションのうち 建替え手続を進めているマンションは存在しませんでしたが 現在検討中または今後検討予定のマンションが合わせて約 2 割ありました ただし 検討したことがないマンションも約 7 割を占めています なお 建替えに関する問題点として 合意形成や余剰容積率に関するものが多くなっています 建物及び土地の売却に関する検討建物及び土地の売却制度は平成 26 年 12 月改正のマンション建替え円滑化法で制度化されたものですが 検討したことがある 法改正に伴い意見が出ている が合わせて5% 程度となっています 6
4. コミュニティ活動の実態 町会 自治会への加入状況約 9 割のマンションが地元町会 自治会に加入しています 近隣住民との交流分譲マンションで行っている近隣住民との交流として 自治活動や祭り 地域イベントでの交流 が約半数を占めて最も多くなっています その一方で 個々間での交流 や 交流は殆ど見受けられない も少なくありません 町会 自治会への加入 回答数 割合 マンション全体で町会に加入 177 59.6% 各戸が自由に加入 33 11.1% 自治会を構成し町会に加入 12 4.0% 独自に自治会を構成 34 11.4% その他 22 7.4% 無回答 19 6.4% 総計 297 100.0% 防犯対策の対策の状況防犯設備はほとんどの分譲マンションで設置されています なお 防犯対策について更にみてみると 理事会開催回数が多くなるにつれて何らかの防犯対策を行っている傾向があります 防災対策の状況防災設備はほとんどの分譲マンションで設置されています また マンションで防災訓練を定期的に実施しているマンションは約 1/3となっています その他 不定期に実施している もしくは地域の防災活動に参加しているマンションが合わせて約 1/3ありますが 一方でまったく実施していないマンションも約 2 割存在しています 災害協力隊をマンションで結成している もしくは地域の協力隊に加入しているマンションは合わせて1/3を占めていますが 一方でまったく結成 加入していないマンションが1/3 加入しているかわからないマンションも約 1/4 存在しています 高齢者等への配慮に係るへの配慮に係る状況高齢者等要援護者を把握している分譲マンションは約 4 割あります なお このうち要援護者情報を消防署へ提供しているマンションは約 1 割にとどまっています 7
Ⅲ 賃貸マンションの現況 ~ 賃貸マンションへのアンケート調査から~ 1. 管理 運営の実態賃貸マンション対象アンケート 配布件数 :477 件 回収件数 :102 件 回収率 :21.4% 管理規約の作成管理規約が作成されている賃貸マンションは約半数で 分譲マンションよりも少なくなっています なお 管理規約が作成されている場合 長期修繕計画もまた作成されている傾向があります 管理委託の有無日常の管理を管理会社に委託している賃貸マンションは約 3/4を占めていますが 委託していない ( 自主管理等 ) が約 2 割存在しています 管理人の有無管理人のいる賃貸マンション いないマンションはそれぞれ約半数となっています なお 町会へのヒアリングからは賃貸マンションにおける地域との連携にあたって管理人の存在が重要視されています 相談できる専門家の有無とその属性ほとんどの賃貸マンションで管理運営について相談できる専門家がいます なお 相談している専門家としては 管理会社社員が6 割強を占めて最も高く 分譲マンションと同様の傾向がありますが 次いで不動産業者や税理士 会計士が約半数を占めて多くなっていることが特徴的です 管理運営上の問題管理運営上の問題としては ない が約 7 割で最も多いものの 居住ルールを守らない居住者の増加 が約 2 割存在しています 8
2. 建物 設備に係る維持管理の実態 長期修繕計画の有無長期修繕計画が作成されている賃貸マンションは約 4 割 作成予定のマンションが約 1/4と 分譲マンションと比較して少なく 作成していないマンションも約 3 割存在しています なお 作成していない理由として 必要という意見がない その都度修繕しているというものが多くなっています また 管理規約がある場合には 長期修繕計画も作成されている傾向があります 大規模修繕工事の実施大規模修繕工事を実施しているまたは実施予定の賃貸マンションは合わせて約 6 割で 分譲マンションと比較して低くなっています また 大規模修繕工事を実施していないマンションも約 1/3となっています なお 次回の大規模修繕工事の実施にあたって資金的見込みの立っていないマンションも存在していますが 長期修繕計画が作成されていると次回工事の資金的見込みが立っている傾向があります また 大規模修繕工事の実施にあたっての問題点として資金面が約 3 割で 最も多くなっています 3. 高経年マンションに係る再生の実態 ( 築 30 年以上の賃貸マンションが対象 ) 耐震診断の実施の有無築 30 年以上の賃貸マンションのうち 耐震診断を実施したことがあるものは 分譲マンションと比較して多いものの 約 1/3にとどまっています なお 耐震診断を行わない理由として 分譲マンションと同様に 調査費用や耐震工事が必要な場合の工事費用を心配する旨の意見が多くなっています 建替えの実施予定 検討の有無アンケートに回答のあった高経年賃貸マンションのうち 建替え手続を進めているマンションは存在しませんでしたが 現在検討中または今後検討予定のマンションが合わせて約半数あります また 検討したことがないマンションは約 1/3 占めていますが 分譲マンションと比較して建替えについて積極的に検討されている傾向があります 9
4. コミュニティ活動の実態 町会 自治会への加入状況約 6 割のマンションが地元町会 自治会に加入しています 近隣住民との交流賃貸マンションで行っている近隣住民との交流について 殆ど見受けられないマンションが約半数で最も多くなっており 交流のみられる分譲マンションの傾向とは異なっています マンション全体で町会に加入 回答数 割合 マンション全体で町会に加入 37 36.3% 各戸が自由に加入 28 27.5% 自治会を構成し町会に加入 1 1.0% 独自に自治会を構成 0 0.0% その他 21 20.6% 無回答 15 14.7% 総計 102 100.0% 良好な地域コミュニティ形成のための働きかけの有無良好な地域コミュニティ形成のための働きかけについて 積極的に努めている及び概ね努めている賃貸マンションは合わせて約半数となっていますが あまり努めていないまたは全く努めていないマンションも約 4 割存在しており 課題が残っています 江東区マンション等の建設に関する条例 の良好な地域コミュニティ形成を図るための努力義務の認知賃貸マンションの所有者のうち 江東区マンション等の建設に関する条例 の良好な地域コミュニティ形成を図るための努力義務について知らない人が約 2/3を占めており 知っている人は約 1/3にとどまっています なお 同条例の努力義務を知っているマンションにおいてでは 良好な地域コミュニティ形成を図るための努力が行われる傾向があります 防犯対策 防犯対策の状況防犯設備及び防災設備はほとんどの賃貸マンションで設置されています その一方 地域の防犯パトロール団体への参加状況や防災訓練 災害協力隊の結成 参加状況等については 未だ課題が残っています 高齢者等への配慮に係る状況高齢者等要援護者を把握している賃貸マンションは約 3 割ありますが 分譲マンションと比較して少なくなっています なお このうち要援護者情報を消防署へ提供しているマンションは 分譲マンションと同様 約 1 割にとどまっています 10
Ⅳ マンションとコミュニティ ~ 町会へのアンケート ヒアリング調査から~ 1. 町会における活動状況町会対象アンケート 配布件数 :127 件 回収件数 :109 件 回収率 :85.8% 協力関係の有無周辺のマンションとの協力関係は ほとんどの町会で協力関係が結ばれています なおその内容は お祭りやバザーなどの催し や 防災活動 防犯活動 が多くなっています 協力関係の必要性周辺との協力関係は ほとんどの町会で必要と認識されており 実際に協力関係を結んでいる件数より多くなっています なおその内容は 実際の協力内容と概ね同様 お祭りやバザーなどの催し や 防災活動 防犯活動 が多くなっています また 町会へのヒアリングにおいては マンション居住者 ( 特に若い世代 ) からの協力を強く希望する声が いずれの町会においても聞かれています 2. マンションの建設に伴う現状やトラブル マンション建設に伴うトラブル発生の状況マンション建設に伴うトラブルは 分譲 賃貸 ワンルームマンションのいずれについても 起きていない よりも トラブルが過去にあった / 現在起きている / 将来的に心配される の方が多くなっています なお マンション建設時の事前協議の効果により建設工事に関するトラブルは以前とくらべて改善されてきていますが 居住者のモラルや建物の管理体制などについては近年顕在化している傾向があります 3. 行政 専門家への相談 専門家 : 江東区各課 警察 弁護士 マンション管理士 管理会社 不動産業者 建築士 その他 行政 専門家への相談の有無マンションとの関係に関連して行政や各種専門家に相談したことのある町会は 約 1/3を占めています なお 相談した相手は 区役所や管理会社 不動産業者が多くなっています 行政 専門家への相談に係る要望の有無多くの町会が 今後マンションとの関係に関連して各種専門家に相談したいと回答しており 実際に相談したことのある件数よりも多くなっています 11
4. マンション居住者の町会活動への参加状況 マンション居住者への対応 マンション居住者の町会への加入割合及び及び町会活動への参加状況マンション居住者が 町会へ加入している割合及び町会活動に参加している程度について どちらについても 分譲マンション 賃貸マンション ワンルームマンションの順で 加入者の割合が少なくなっていく傾向があります これについて アンケートの自由回答や町会へのヒアリングからは 賃貸マンション及びワンルームマンションに関する状況を危惧する意見が聞かれており 居住者の素性がわかりにくいこと それ故に災害時等に助けることが困難になる恐れがあることなどが指摘されています マンション居住者の町会への加入割合 マンション居住者の町会活動への参加状況 マンション居住者への町会活動促進策マンション居住者に対して町会加入 町会活動参加を促進するための対策では マンション建設に際して 開発事業者に 居住者への町会加入を勧めるよう促している 及び マンション建設後 管理組合や管理会社 所有者を通して 居住者の町会加入を促している が多くなっています その他 アンケートの自由回答や町会へのヒアリングからは 次のような取組みも示されています ファミリータイプのマンションの総会には町会長が出席している マンションの管理人には日ごろからこまめに挨拶する または話しかける等して関係を築いている マンションが増え マンション居住者にも町会に入ってほしい思いからマンション部をつくっている PTAや保育園等を通じるなど 子どもを中心として働きかけを行っている 江東区マンション実態調査 概要版 平成 27 年 3 月印刷番号 (26)110 号 発行 : 江東区都市整備部住宅課 12